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Monitorio a antiguo propietario con domicilio desconocido
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Monitorio a antiguo propietario con domicilio desconocido
Mi padre es presidente de una pequeña comunidad con 8 viviendas, en Cataluña sin administrador de fincas, y uno de los antiguos propietarios no ha pagado una derrama extraordinaria para pintar la fachada a la que votó favorablemente en Junta (además hizo de secretario en la reunión y el acta está firmada por él).
Ese antiguo propietario comunicó al presidente anterior (no a mi padre) la venta del piso por escrito pero no dejó domicilio alguno. Ahora en el piso vive el nuevo propietario.
Sé que para reclamar la deuda en juicio monitorio hay que aprobar en junta la liquidación de la deuda y que autorizen mi padre a reclamar judicialmente la deuda, pero hay que mandar primero un burofax reclamándole la deuda junto la copia del acta de liquidación.
El problema es que no sé donde mandar el burofax porqué no dejó domicilio (nunca ni si quiera antes de la venta ya que vivía en propio piso).
¿Valdrá si lo mando al propio piso a nombre del antiguo propietario si el nuevo propietario rechaza el burofax por no ir a su nombre, o si no que hacemos?
Gracias por leer mi pregunta.
Ese antiguo propietario comunicó al presidente anterior (no a mi padre) la venta del piso por escrito pero no dejó domicilio alguno. Ahora en el piso vive el nuevo propietario.
Sé que para reclamar la deuda en juicio monitorio hay que aprobar en junta la liquidación de la deuda y que autorizen mi padre a reclamar judicialmente la deuda, pero hay que mandar primero un burofax reclamándole la deuda junto la copia del acta de liquidación.
El problema es que no sé donde mandar el burofax porqué no dejó domicilio (nunca ni si quiera antes de la venta ya que vivía en propio piso).
¿Valdrá si lo mando al propio piso a nombre del antiguo propietario si el nuevo propietario rechaza el burofax por no ir a su nombre, o si no que hacemos?
Gracias por leer mi pregunta.
Es increible que a estas alturas existan blogeros que desconozcan el art. De la LPH, o en este caso el código civil de la región autónoma de cataluña donde viene recogido este problema.
Sres. Mios al antiguo propietario no se le puede exigir absolutamente nada.
Artículo 553-5. Afección real.
1. Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de los importes que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, sin perjuicio, si procede, de la responsabilidad de quien transmite.
2. Los transmitentes de un elemento privativo deben declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretaría, en el que deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente a ellas. En cualquier caso, sin perjuicio de la afección real establecida por el apartado 1, el transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión.
3. El certificado a que se refiere el apartado 2 no requiere el visto bueno de la presidencia si la administración de la comunidad la lleva un profesional que ejerce la secretaría.
Sres. Mios al antiguo propietario no se le puede exigir absolutamente nada.
Artículo 553-5. Afección real.
1. Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de los importes que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, sin perjuicio, si procede, de la responsabilidad de quien transmite.
2. Los transmitentes de un elemento privativo deben declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretaría, en el que deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente a ellas. En cualquier caso, sin perjuicio de la afección real establecida por el apartado 1, el transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión.
3. El certificado a que se refiere el apartado 2 no requiere el visto bueno de la presidencia si la administración de la comunidad la lleva un profesional que ejerce la secretaría.
Pongamos un poco de luz en esto.
En una reunión se toma la decisión de reparar la fachada. Posteriormente en otra (supongo que fue así) ya se tienen los presupuestos, se acepta el más idoneo y se acuerda la cantidad total a pagar por cada vecino aunque no se dice cómo ni cuándo.
Entre tanto un vecino que si aceptó la reparación, pone en venta la vivienda y la vende.
Para venderla se requiere la certificación de deuda que pueda tener esa vivienda, salvo que ambos de forma amistosa renuncien a ella por considerarlo no necesaria al haber llegado a un acuerdo, cosa que debe figurar en la escritura de la compraventa. Ahora ya vendida, el nuevo propietario se entera que hay una deuda anterior que el vecino vendedor la aceptó pero al no haber fecha ni plazos no pagó.
Mi opinión es que la debe de pagar es el nuevo propietario porque en la escritura no figura deuda alguna al haber llegado a un acuerdo con el vendedor y no existir certificación de deuda porque ambos estuvieron conforme en la compraventa con las condiciones que se autoimpusieron.
En una reunión se toma la decisión de reparar la fachada. Posteriormente en otra (supongo que fue así) ya se tienen los presupuestos, se acepta el más idoneo y se acuerda la cantidad total a pagar por cada vecino aunque no se dice cómo ni cuándo.
Entre tanto un vecino que si aceptó la reparación, pone en venta la vivienda y la vende.
Para venderla se requiere la certificación de deuda que pueda tener esa vivienda, salvo que ambos de forma amistosa renuncien a ella por considerarlo no necesaria al haber llegado a un acuerdo, cosa que debe figurar en la escritura de la compraventa. Ahora ya vendida, el nuevo propietario se entera que hay una deuda anterior que el vecino vendedor la aceptó pero al no haber fecha ni plazos no pagó.
Mi opinión es que la debe de pagar es el nuevo propietario porque en la escritura no figura deuda alguna al haber llegado a un acuerdo con el vendedor y no existir certificación de deuda porque ambos estuvieron conforme en la compraventa con las condiciones que se autoimpusieron.
Jalisco, como veo que eres tan sumamente listo y erudito, te daré unos datos para que estés un poco al día de lo que hablas, aparte, claro está que “…ha cambiado” se escribe con “h”. La LPH es una Ley ESTATAL y no de CCAA, dicho esto, el art 17 de dicha Ley especifica que los pagos de las derramas serán exigibles a cada propietario en el momento de cada devengo (no es literal). Estoy de acuerdo con Fontanero que en la venta deben haber emitido un certificado de estar al corriente de pago de la comunidad pero se puede haber llegado a un acuerdo, incluso reflejado en escritura, que cada parte asumirá lo devengado en el momento del pago, o lo más probable, que no exista deuda pendiente y que, independientemente de cuándo se aprobara la derrama, las pagará el nuevo propietario al devengarse en periodos posteriores a la compraventa. Por otro lado, en caso de que hubiese que exigir deuda mediante verbal (los monitorios con cuantía menor a 2000€ se han dejado de ventilar mediante dicho proceso y ahora se hace mediante verbal ), la LPH no contempla el verbal, evidentemente, lo que contempla es la posible deuda y por acciones personales del art 1964 CC, se puede exigir mediante el proceso mencionado.
Infórmate un poquito, Jalisco y de nada
Infórmate un poquito, Jalisco y de nada
En otro hilo anterior ya le sugerí a Vd. moderar el tono. Yo no vengo aquí a que nadie me examine. Doy mi opinión generalmente motivada y argumentada y no tengo la culpa de que le guste o no.
Aclarado eso y sin que sirva de precedente, el art 17.11 es bastante explícito. Que se haya Vd. enterado o no de su aprobación no creo que sea de interés para el foro.
Aclarado eso y sin que sirva de precedente, el art 17.11 es bastante explícito. Que se haya Vd. enterado o no de su aprobación no creo que sea de interés para el foro.
Tomo nota que no se escribe a cambiado,
Itoito según lo que usted ha escrito, podría no existir deuda alguna.
Conclusión: Ismresp nos está tomando el pelo dado que lo que él indica es una falacia y se está quedando con el personal.
Yo no he dicho, ni he dejado de decir, que la LPH, sea o no sea una ley estatal o comunitaria
Por supuesto que la LPH es una LEY ESTATAL, dado que emana del Parlamento del Estado o de las Cortes Generales. Creo que usted va por otro camino y le quiere dar otro significado.
Fontanero no indica en ningún momento que: "en la venta deben haber emitido un certificado de estar al corriente de pago".
Fontanero indica; "para venderla se requiere la certificación de deuda que pueda tener esa vivienda".
No es muy ortodoxo sustituir palabras de la LPH que cambien por completo el significado del artículo, no es lo mismo devengar, que exigir las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras. Y esa sustitución origina muchas veces que se interprete incorrectamente dicho punto.
Todos los datos que indica son muy esclarecedores para neófitos en la LPH, pero yo no era desconocedor de ello, por lo cual su información personalmente no me ha servido de nada. De cualquier forma es loable su intención de informar.
Itoito según lo que usted ha escrito, podría no existir deuda alguna.
Conclusión: Ismresp nos está tomando el pelo dado que lo que él indica es una falacia y se está quedando con el personal.
Yo no he dicho, ni he dejado de decir, que la LPH, sea o no sea una ley estatal o comunitaria
Por supuesto que la LPH es una LEY ESTATAL, dado que emana del Parlamento del Estado o de las Cortes Generales. Creo que usted va por otro camino y le quiere dar otro significado.
Fontanero no indica en ningún momento que: "en la venta deben haber emitido un certificado de estar al corriente de pago".
Fontanero indica; "para venderla se requiere la certificación de deuda que pueda tener esa vivienda".
No es muy ortodoxo sustituir palabras de la LPH que cambien por completo el significado del artículo, no es lo mismo devengar, que exigir las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras. Y esa sustitución origina muchas veces que se interprete incorrectamente dicho punto.
Todos los datos que indica son muy esclarecedores para neófitos en la LPH, pero yo no era desconocedor de ello, por lo cual su información personalmente no me ha servido de nada. De cualquier forma es loable su intención de informar.
Lo primero que yo nunca le he faltado el respeto.
Referente a mi tono, si lo dice por la ironía, pues no cre que sea ofensiva.
Al igual que a mi se me indica errores, al contrario que usted, cuando me los resaltan, yo expongo mis razonamientos y explico porque lo he dicho, cosa que usted no realiza.
Y no es que me guste o me deje de gustar lo indicado, es que la ley no lo indica
Lo que no es conveniente decir, es que se remita un burofax a una persona que no es propietario, reclamandole una derrama, porque el art. 17.11 que usted mencionada, indica claramente PROPIETARIO.
Referente a mi tono, si lo dice por la ironía, pues no cre que sea ofensiva.
Al igual que a mi se me indica errores, al contrario que usted, cuando me los resaltan, yo expongo mis razonamientos y explico porque lo he dicho, cosa que usted no realiza.
Y no es que me guste o me deje de gustar lo indicado, es que la ley no lo indica
Lo que no es conveniente decir, es que se remita un burofax a una persona que no es propietario, reclamandole una derrama, porque el art. 17.11 que usted mencionada, indica claramente PROPIETARIO.
Yo no he mencionado ninguna falta de respeto, sólo me he referido al tono y no solamente por la ironía. Creo que hay formas más adecuadas de solicitar una referencia legal, máxime cuando no tengo ninguna obligación de justificar mis respuestas como ya dije antes.
Para terminar con la polémica, el consultante dijo que la derrama cree que era exigible cuando el anterior propietario todavía lo era, en cuyo caso es el deudor de la comunidad. Sin perjuicio de que el nuevo responda de la deuda con su inmueble.
Para terminar con la polémica, el consultante dijo que la derrama cree que era exigible cuando el anterior propietario todavía lo era, en cuyo caso es el deudor de la comunidad. Sin perjuicio de que el nuevo responda de la deuda con su inmueble.
No se a que clase de tono se refiere.
Como no es audio, no chillo
Como es escrito y no hago uso exces de las mayúsculas, solo las necesarias, no chillo.
O sea que mi respuesta fue átona.
Efectivamente, no tiene obligacion de justificar sus respuestas, el mismo derecho que tengo yo de decir que está equivocado, y el derecho que tiene el que pregunta de que no se le confunda
Y si Ismresp cree que la deuda se podia exigir al vendedor, pues lo que hay que hacerle ver que no es así, se le manda el Artículo 553-5. Afección real., Qque es lo yo hize, para que comprenda que está en un error y no se dan consejos erroneos.
Y por cerrar el tema: usted dice: el consultante dijo que la derrama cree que era exigible cuando el anterior propietario todavía lo era. Pues claro señor mio , eso es lo que dice la ley, que las deudas se le reclaman al propietario, no al expropietario
Como no es audio, no chillo
Como es escrito y no hago uso exces de las mayúsculas, solo las necesarias, no chillo.
O sea que mi respuesta fue átona.
Efectivamente, no tiene obligacion de justificar sus respuestas, el mismo derecho que tengo yo de decir que está equivocado, y el derecho que tiene el que pregunta de que no se le confunda
Y si Ismresp cree que la deuda se podia exigir al vendedor, pues lo que hay que hacerle ver que no es así, se le manda el Artículo 553-5. Afección real., Qque es lo yo hize, para que comprenda que está en un error y no se dan consejos erroneos.
Y por cerrar el tema: usted dice: el consultante dijo que la derrama cree que era exigible cuando el anterior propietario todavía lo era. Pues claro señor mio , eso es lo que dice la ley, que las deudas se le reclaman al propietario, no al expropietario
Es muy fácil saber a qué tono me refiero:
"Carácter o modo particular de la expresión y del estilo de un texto según el asunto que trata o el estado de ánimo que pretende reflejar." RAE dixit.
Yendo al meollo de la cuestión, el consultante está en lo cierto y eso es lo que yo he puesto de manifiesto por tanto no hay confusión posible cuando alguien tiene la razón y se le corrobora.
Por otro lado, comprendo que el propio consultante solicite aclaraciones o el soporte jurídico de quienes contestamos, pero no es normal que otro forero, cada dos por tres, pida la justificación del mismo argumento.
La ley dice que el deudor es el propietario cuando la derrama es exigible. El hecho de que posteriormente venda la vivienda no le exime del pago de su deuda porque el comprador sólo es responsable con cargo al inmueble, una cosa es ser responsable y otra ser el deudor. De ahí que el art. 21 diga textualmente esto:
" ... podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre".
"Carácter o modo particular de la expresión y del estilo de un texto según el asunto que trata o el estado de ánimo que pretende reflejar." RAE dixit.
Yendo al meollo de la cuestión, el consultante está en lo cierto y eso es lo que yo he puesto de manifiesto por tanto no hay confusión posible cuando alguien tiene la razón y se le corrobora.
Por otro lado, comprendo que el propio consultante solicite aclaraciones o el soporte jurídico de quienes contestamos, pero no es normal que otro forero, cada dos por tres, pida la justificación del mismo argumento.
La ley dice que el deudor es el propietario cuando la derrama es exigible. El hecho de que posteriormente venda la vivienda no le exime del pago de su deuda porque el comprador sólo es responsable con cargo al inmueble, una cosa es ser responsable y otra ser el deudor. De ahí que el art. 21 diga textualmente esto:
" ... podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre".
Intentare por última vez explicar el desarrollo de este caso.
Una cosa es que ocurre si existe una derrama pendiente de abono antes de realizar las escrituras de compraventa y muy otra, (y ésta es la que nos compete), lo que ocurre cuando ya se ha comprado una vivienda y al comprador le dicen que existe una deuda de una derrama
PRIMER CASO
Suele ocurrir con cierta frecuencia que se apruebe una derrama antes de la firma de la escritura de compraventa y la fecha de pago sea después de la compraventa.
En este caso hay que tener en cuenta la fecha de aprobación de la junta de la comunidad de propietarios y la fecha de devengo, es decir, cuando se paga la derrama.
Si ambas fechas son anteriores a la compraventa, le corresponde al vendedor pagar la derrama.
Si la fecha de aprobación es anterior a la compra y la fecha de devengo posterior, según el artículo 9.1.e) de la LPH, es el comprador quién paga la derrama ya que, en ese momento, es el propietario de la vivienda y por tanto es su obligación.
CASO QUE NOS OCUPA
En caso de que el vendedor oculte información y el comprador lo sepa una vez adquirida la vivienda, es el vendedor el que está obligado a pagar las derramas previas a la compraventa.
Además, en este caso, las derramas pueden ser consideradas como vicios ocultos y ser reclamadas legalmente.
Por lo expuesto, no será la comunidad quien reclame al vendedor, si no al comprador y será este quien podrá reclamarselo judicialmente al vendedor.
Todo lo demás expuesto no es verdad, unicamente es confundir a quien pregunta
Una cosa es que ocurre si existe una derrama pendiente de abono antes de realizar las escrituras de compraventa y muy otra, (y ésta es la que nos compete), lo que ocurre cuando ya se ha comprado una vivienda y al comprador le dicen que existe una deuda de una derrama
PRIMER CASO
Suele ocurrir con cierta frecuencia que se apruebe una derrama antes de la firma de la escritura de compraventa y la fecha de pago sea después de la compraventa.
En este caso hay que tener en cuenta la fecha de aprobación de la junta de la comunidad de propietarios y la fecha de devengo, es decir, cuando se paga la derrama.
Si ambas fechas son anteriores a la compraventa, le corresponde al vendedor pagar la derrama.
Si la fecha de aprobación es anterior a la compra y la fecha de devengo posterior, según el artículo 9.1.e) de la LPH, es el comprador quién paga la derrama ya que, en ese momento, es el propietario de la vivienda y por tanto es su obligación.
CASO QUE NOS OCUPA
En caso de que el vendedor oculte información y el comprador lo sepa una vez adquirida la vivienda, es el vendedor el que está obligado a pagar las derramas previas a la compraventa.
Además, en este caso, las derramas pueden ser consideradas como vicios ocultos y ser reclamadas legalmente.
Por lo expuesto, no será la comunidad quien reclame al vendedor, si no al comprador y será este quien podrá reclamarselo judicialmente al vendedor.
Todo lo demás expuesto no es verdad, unicamente es confundir a quien pregunta
laobligación de pagar los gastos comunesimpuesta por el art. 9.1 e) de la LPH, es una obligación «propter rem» determinada por la titularidad del piso o local.
Propter rem
(Derecho Civil) , (Procedimiento Civil)Literalmente“a causa de la cosa”. Califica la situación de la persona que no está personalmente obligada, pero que no obstante responde de la deuda porque tiene en su poder un bien sobre el cual elacreedordispone de underecho de persecución.
Propter rem
(Derecho Civil) , (Procedimiento Civil)Literalmente“a causa de la cosa”. Califica la situación de la persona que no está personalmente obligada, pero que no obstante responde de la deuda porque tiene en su poder un bien sobre el cual elacreedordispone de underecho de persecución.
