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¿Me puede subir el alquiler el casero si tengo un contrato de 5 años y llevo 3?
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0.- Hoplon: ante todo muchas gracias por tus amables palabras hacia mi. En otros foros no me trataron tan bien. De todas formas es muy posible que mi interpretación no sea correcta y la tuya sí: "pleitos tengas y los ganes", de modo que cualquiera sabe qué diría un juez si en un juicio tuviera que interpretar esa cláusula.
1.- Pero entrando en tu último post quisiera decir que la expresión "ser susceptible" no es que, como bien dices, excluya toda noción de obligatoriedad, que por supuesto la excluye, es que es casi como si no estuviera puesta, porque lo que viene a decir la frase es que *si es susceptible de ser prorrogado se prorrogará*. ¡Claro, va de suyo, porque desde luego lo que si que está meridiano es que si no se puede prorrogar no se va a prorrogar, eso seguro! De modo que es la típica frase vacía que no dice nada.
2.- Luego dices bien que si las partes hubieran querido pactar 5 años lo hubieran hecho así. Verás: dices bien, pero la experiencia me demuestra que las partes redactan frases penosísimas, fatalmente escritas que no las entienden ni ellos y que no tienen un significado ni claro ni oscuro, sino simplemente espúreo. Por eso hay tantos pleitos sobre interpretación de cláusulas, registro de cláusulas nulas, etc. Ardua labor de los jueces a los que nunca podremos agradecer los problemas que solucionan por más que el pueblo pueda pensar lo contrario.
3.- En definitiva la cláusula está pésimamente escrita lo cual es mucho más frecuente de lo que parece. Yo imagino que la ha redactado o el propio casero o alguna gestoria o algo así. No creo que haya sido un abogado y si lo ha sido seguro que no es especialista en arrendamientos urbanos.
1.- Pero entrando en tu último post quisiera decir que la expresión "ser susceptible" no es que, como bien dices, excluya toda noción de obligatoriedad, que por supuesto la excluye, es que es casi como si no estuviera puesta, porque lo que viene a decir la frase es que *si es susceptible de ser prorrogado se prorrogará*. ¡Claro, va de suyo, porque desde luego lo que si que está meridiano es que si no se puede prorrogar no se va a prorrogar, eso seguro! De modo que es la típica frase vacía que no dice nada.
2.- Luego dices bien que si las partes hubieran querido pactar 5 años lo hubieran hecho así. Verás: dices bien, pero la experiencia me demuestra que las partes redactan frases penosísimas, fatalmente escritas que no las entienden ni ellos y que no tienen un significado ni claro ni oscuro, sino simplemente espúreo. Por eso hay tantos pleitos sobre interpretación de cláusulas, registro de cláusulas nulas, etc. Ardua labor de los jueces a los que nunca podremos agradecer los problemas que solucionan por más que el pueblo pueda pensar lo contrario.
3.- En definitiva la cláusula está pésimamente escrita lo cual es mucho más frecuente de lo que parece. Yo imagino que la ha redactado o el propio casero o alguna gestoria o algo así. No creo que haya sido un abogado y si lo ha sido seguro que no es especialista en arrendamientos urbanos.
Como es habitual, el análisis de Leonjbr es acertado, exhaustivo y meticuloso.
Yo mismo no me acabo de quedar muy satisfecho con la primera postura adoptada, e incluso miré en diccionarios el significado del modismo "ser susceptible", y llegué a la conclusión de que esa locución excluía toda noción de obligatoriedad.
Y por otra parte, también pesó en mi respuesta que si realmente hubieran querido pactar una duración de cinco años, lo más sencillo es que lo hubieran expuesto así: interpreté que la Ley establece un plazo mínimo de tres años, que el pacto que redujese es plazo es nulo, ergo el pacto que no lo reduzca es válido. Si, es verdad que tampoco tiene mucho sentido pactar que algo a lo que la Ley no obliga puede hacerse.
Añádase a esto que como bien refleja Leonjbr los plazos de prórroga y el plazo total pactado no coinciden.
Por favor, mire la cláusula de revisión de rentas, si es que la hay; es, como se ha expuesto, la más importante.
En último extremo, podemos examinar el proceso de oposición a la revisión de renta. Desde el 1 de abril de 2015, que entró en vigor la Ley 2/2015, de desindexación de la economía española, cualquier actuación del propietario o inquilino para subir o bajar la renta será ilegal si no fue pactada por escrito en el contrato de alquiler. Hay otras posibilidades, como intentar su nulidad si la cláusula habla sólo de subidas pero no de bajadas, ya que lo correcto es que se pacte "actualizar", no siempre subir y nunca bajar.
Pero hay que tener en cuenta que el casero nunca le ha dicho, bajo ningún concepto, que le resuelve el contrato, se ha limitado tan sólo a decirle que le comunica una subida.
Yo mismo no me acabo de quedar muy satisfecho con la primera postura adoptada, e incluso miré en diccionarios el significado del modismo "ser susceptible", y llegué a la conclusión de que esa locución excluía toda noción de obligatoriedad.
Y por otra parte, también pesó en mi respuesta que si realmente hubieran querido pactar una duración de cinco años, lo más sencillo es que lo hubieran expuesto así: interpreté que la Ley establece un plazo mínimo de tres años, que el pacto que redujese es plazo es nulo, ergo el pacto que no lo reduzca es válido. Si, es verdad que tampoco tiene mucho sentido pactar que algo a lo que la Ley no obliga puede hacerse.
Añádase a esto que como bien refleja Leonjbr los plazos de prórroga y el plazo total pactado no coinciden.
Por favor, mire la cláusula de revisión de rentas, si es que la hay; es, como se ha expuesto, la más importante.
En último extremo, podemos examinar el proceso de oposición a la revisión de renta. Desde el 1 de abril de 2015, que entró en vigor la Ley 2/2015, de desindexación de la economía española, cualquier actuación del propietario o inquilino para subir o bajar la renta será ilegal si no fue pactada por escrito en el contrato de alquiler. Hay otras posibilidades, como intentar su nulidad si la cláusula habla sólo de subidas pero no de bajadas, ya que lo correcto es que se pacte "actualizar", no siempre subir y nunca bajar.
Pero hay que tener en cuenta que el casero nunca le ha dicho, bajo ningún concepto, que le resuelve el contrato, se ha limitado tan sólo a decirle que le comunica una subida.
1.- Efectivamente la cláusula esta muy mal escrita. En cuanto a su interpretación estoy de acuerdo con lo dicho por Hoplon, pero quizás me atrevería a ir un poquito más allá porque en mi opinión esa cláusula debe interpretarse en el sentido no de que las prórrogas tienen que ser de mutuo acuerdo, sino de que son potestativas solo para el inquilino y obligatorias para el casero.
Y pienso eso por lo que dice el art. 6 LAU, a cuyo tenor:
"Artículo 6 Naturaleza de las normas
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en PERJUICIO del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice."
Es decir, que no podemos perjudicar al inquilino, solo mejorarlo. Es cierto, como dice Hoplon, que la ley actual ampara 3 y podría interpretarse que los 3 primeros son potestativos para el inquilino y el año 4 y 5 serian de mutuo acuerdo, pero no lo creo así, porque la cláusula dice "segun lo mencionado en el art. 9" dando a entender que se seguirá el mismo patron que se sigue en el art. 9, es decir, que las prorrogas son potestativas para el inquilino. Esto conecta con el citado art. 6 en el sentido de que yo interpreto que no puede establecerse un sistema de prórrogas perjudicial para el inquilino, y puesto que la LAU prevé que el sistema de prórrogas del art. 9 sea potestativo solo para el inquilino, creo que se ajusta más a derecho interpretar que el sistema de la clausula es tambien potestativo para el inquilino.
2.- Hay otra pega, y es que se dice a) que la duración inicial es 6 meses, b) que las prorrogas lo son por años y c) que la duración total es de 5 años. Bien, esto es una contradicción, porque si la duración inicial son 6 meses y las prorrogas anuales de un año, las duraciones serían 1 año y 6 meses, 2 años y 6 meses, 3 años y 6 meses, 4 años y 6 meses y finalmente 5 años y 6 meses. Por lo tanto podemos comprobar que en ningún caso la duración total va a ser de exactamente 5 años. Acudiendo de nuevo al art. 6 yo interpreto que la cláusula debe interpretarse en el sentido de que la duración total potestativa para el inquilino es de 5 años y 6 meses.
3.- Finalmente tengo que decirle al consultante que LE ESTAMOS PREGUNTA SOBRE LA CLÁUSULA DE LA RENTA NO SOBRE LA CLÁUSULA DE LA DURACIÓN, que era por lo que ud. estaba preguntando inicialmente, por la renta, no por los años.
Y pienso eso por lo que dice el art. 6 LAU, a cuyo tenor:
"Artículo 6 Naturaleza de las normas
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en PERJUICIO del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice."
Es decir, que no podemos perjudicar al inquilino, solo mejorarlo. Es cierto, como dice Hoplon, que la ley actual ampara 3 y podría interpretarse que los 3 primeros son potestativos para el inquilino y el año 4 y 5 serian de mutuo acuerdo, pero no lo creo así, porque la cláusula dice "segun lo mencionado en el art. 9" dando a entender que se seguirá el mismo patron que se sigue en el art. 9, es decir, que las prorrogas son potestativas para el inquilino. Esto conecta con el citado art. 6 en el sentido de que yo interpreto que no puede establecerse un sistema de prórrogas perjudicial para el inquilino, y puesto que la LAU prevé que el sistema de prórrogas del art. 9 sea potestativo solo para el inquilino, creo que se ajusta más a derecho interpretar que el sistema de la clausula es tambien potestativo para el inquilino.
2.- Hay otra pega, y es que se dice a) que la duración inicial es 6 meses, b) que las prorrogas lo son por años y c) que la duración total es de 5 años. Bien, esto es una contradicción, porque si la duración inicial son 6 meses y las prorrogas anuales de un año, las duraciones serían 1 año y 6 meses, 2 años y 6 meses, 3 años y 6 meses, 4 años y 6 meses y finalmente 5 años y 6 meses. Por lo tanto podemos comprobar que en ningún caso la duración total va a ser de exactamente 5 años. Acudiendo de nuevo al art. 6 yo interpreto que la cláusula debe interpretarse en el sentido de que la duración total potestativa para el inquilino es de 5 años y 6 meses.
3.- Finalmente tengo que decirle al consultante que LE ESTAMOS PREGUNTA SOBRE LA CLÁUSULA DE LA RENTA NO SOBRE LA CLÁUSULA DE LA DURACIÓN, que era por lo que ud. estaba preguntando inicialmente, por la renta, no por los años.
Su contrato es posterior al 6 de junio del 2013 y anterior al 19-12-18; por lo tanto, mi opinión es la siguiente:
Art. 9 LAU : 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años,"
1- Su duración libremente pactada es de seis meses.
2- Han previsto ambos que este contrato podría prorrogarse hasta un total de cinco años.
3- Pero esas prórrogas se sobreentiende que serán de mutuo acuerdo, De no haber mutuo acuerdo la ley le ampara para prorrogar el contrato hasta tres años, no cinco.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho. Porque la frasecita "...siendo susceptible.." se las trae.
Art. 9 LAU : 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años,"
1- Su duración libremente pactada es de seis meses.
2- Han previsto ambos que este contrato podría prorrogarse hasta un total de cinco años.
3- Pero esas prórrogas se sobreentiende que serán de mutuo acuerdo, De no haber mutuo acuerdo la ley le ampara para prorrogar el contrato hasta tres años, no cinco.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho. Porque la frasecita "...siendo susceptible.." se las trae.
Expongo la cláusula donde hace alusión a la duración del contrato:
"El arrendamiento tendrá una duración de 6 meses, desde el día 1 de abril, siendo susceptible de ser prorrogado, según lo establecido en el mencionado artículo 9 de la ley vigente LAU, hasta un total de cinco años de arrendamiento por periodos anuales. Los primeros seis meses serán de obligado cumplimiento. Para las sucesivas anualidades, la parte arrendataria podrá dejar la vivienda con un preaviso escrito de 1 mes."
"El arrendamiento tendrá una duración de 6 meses, desde el día 1 de abril, siendo susceptible de ser prorrogado, según lo establecido en el mencionado artículo 9 de la ley vigente LAU, hasta un total de cinco años de arrendamiento por periodos anuales. Los primeros seis meses serán de obligado cumplimiento. Para las sucesivas anualidades, la parte arrendataria podrá dejar la vivienda con un preaviso escrito de 1 mes."
¿me puede subir el alquiler el casero si tengo un contrato de 5 años y llevo 3?
