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Irregularidad urbanística
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Irregularidad urbanística
Tenemos un problema con unas obras anexas a nuestra finca. La constructora ha iniciado las obras sin poseer del todo la licencia que ha solicitado, ya que se encuentra bloqueada por un informe desfavorable de la CIPHAN al tener el edificio anterior protección ambiental, por lo que los tecnicos municipales aún no han resuelto su tramitación. Hemos hablado con el técnico de disciplina de la Junta Municipal quien nos aseguro que se pasaría por las obras al día siguiente y que probablemente se oaralizarían. Sin embargo, las obras continúan. ¿Alquien sabe si existe un plazo legal entre la visita del tecnico, que suponemos que se ha producido, y la paralización de las obras? ¿La empresa constructora debería ser sancionada? ¿Qué implicaciones tiene el informe de lal CIPHAN en la concesión de la licencia? Me parece indignante que esto se produzca en la capital del estado. El técnico de disciplina nos dijo que estaba ella sola y que no abarcaba a inspeccionar todas las obras que se hacen en el distrito. Muchas gracias a todos.
la CIPHAN es la Comisión Institucional para la Protección del patrimonio Historico, Artístico y Natural. Es una especie de Comité de Sabios compuestos por distintas instituciones que se pronuncia sobre la idoneidad de una construcción. Tiene diferentes competencias y sus informes son de caracter preceptivo y no vinculante. Es lo que yo puedo saber leyendo la legislación al respecto, pero desconozco el funcionamiento y la importancia de este organismo a la hora de la concesión de una licencia. En este caso concreto es obligatorio el informe porque el edificio anterior, que era un cine, en el distrito de Carabanchel, tenía protección ambiental. Las principales pegas que tiene el informe es que el nuevo edifico supera la altura máxima y no guarda una estética acorde con el edificio anterior.
En mi opinión en los casos de edificios catalogados, corresponde al PGOU determinar sus altura, volúmen, usos, etc., eso lo tendrás en su documentación, el informe que pueda emitir esa Instutitución aunque en la mayor parte de las veces se tenga en cuenta, no vincula al Ayuntamiento que es quien tiene la potestad, conforme al ordenamiento jurídico, de otorgar la licencia de construcción.
Una construcción con licencia no se puede paralizar de un día para otro y debes saber también que una denuncia verbal no tiene ningún efecto jurídico.
Podría ser que vuestra denuncia esté siendo atendida, lo cual significa que en su tramitación son exigibles los pertinentes informes urbanísticos y jurídicos para resolver sobre ella y eso, debes tenerlo en cuenta, lleva su tiempo.
También podría ocurrir que se haya quedada
" olvidada " en algún cajón, por si acaso mi consejo es que te intereses en la situación en que está y si observais que vuestra denuncia no está siendo atendida, la presenteis por escrito con una copia para que os la sellen con número y día de entrada, en el registro municipal.
Espero haberte ayudado, un saludo.
Una construcción con licencia no se puede paralizar de un día para otro y debes saber también que una denuncia verbal no tiene ningún efecto jurídico.
Podría ser que vuestra denuncia esté siendo atendida, lo cual significa que en su tramitación son exigibles los pertinentes informes urbanísticos y jurídicos para resolver sobre ella y eso, debes tenerlo en cuenta, lleva su tiempo.
También podría ocurrir que se haya quedada
" olvidada " en algún cajón, por si acaso mi consejo es que te intereses en la situación en que está y si observais que vuestra denuncia no está siendo atendida, la presenteis por escrito con una copia para que os la sellen con número y día de entrada, en el registro municipal.
Espero haberte ayudado, un saludo.
¿Qué es el PGOU? El informe de la CIPHAN entre otras deficiencias destacaba que excedía de la altura máxima permitida y que la fachada del nueve edificio no guardaba una similitud adecuada con el antiguo, que tiene protección ambiental. Ya sé que este informe no es vinculante, pero en el caso de que el ayuntamiento quiera prescindir de él, tiene que fundamentarlo. Eso si lo exige la ley. Lo que ocurre en este momento es que la constructora esta cerrando la tercera planta de sotano y solo tiene liciencia aprobada para hacer dos. Eso el propio ayuntamiento lo considera ilegal. Es cierto, lo que dices de la denuncia verbal. Pero ya la hicimos por escrito, junto con la solicitud de vista del expediente, y el ayuntamiento la soslayo respondiéndonos solo para autorizarnos a ver el expediente en condición de interesados. Volveré a echar la instancia solicitando la constatación por escrito de la denuncia presentada. Pero veremos si no nos salen por peteneras. Pensamos recurrir a lo contencioso-administrativo si se diera el caso. Solo queremos que se respete la legalidad al cien por cien y que no haya tratos de favor. Ha sido una lástima que desapareciese un cine historico para el distrito, pero cuando un negocio va mal pues va mal. Pero no queremos que la especulación inmobiliaria viole la estética urbanística del barrio.
PGOU = Plan General de Ordenación Urbana.
Es indispesable presentar proyecto de ejecución formulado por técnico competente y visado por el colegio profesional para solictar licencia de construcción y ésta, el Ayuntamiento debe concederla cuando ese proyecto se adecúa a las determinaciones del PGOU.
Otorgada la licencia toda construcción que se realice al amparo de la misma, debe de ejecutarse conforme al proyecto y la licencia que tiene concedida, por lo tanto cualquier exceso en el volúmen edificado con respecto a ese proyecto y licencia cocedida es ilegal.
Sin embargo hay infracciones que son susceptibles de legalización siempre y cuando no vulneren lo determinado en el PGOU, es en esos supuestos cuando la Administración debe requerir al infractor para que presente un nuevo proyecto o un adicional al mismo ajustado a las obras realmente efectuadas, con la finalidad de conceder licencia de legalización del exceso construído.
Como es obvio no es posible su legalización, cuando un exceso de volúmen construído, los elementos constructivos o una configuración del edificio catalogado por no ser acorde con el bién que se pretende proteger, infringe las determinaciones del planeamiento (PGOU).
Es entonces cuando la Administración incoa expediente de infracción urbanística y puede ordenar al infractor a restaurar el ordenamiento jurídico vulnerado.
Si la Administración ya ha iniciado actuaciones conforme a procedimiento tendreis que esperar a que se resuelvan todos y cada uno de los expedientes iniciados, lo cual puede suponer años.
También, en el caso de que observeis que la Administración va resolviendo esos expedientes al márgen del procedimiento establecido en la Ley 30/1992, de 13 de julio, podreis formulale requerimiento, intimando la cesación de las obras, al amparo del artículo 30 de la Ley 29/1988, de 13 de julio. El problema que conlleva éstas solicitudes es que si no se resuelven en un plazo de 10 días, os vereis abocados a la interposición de un recurso contencios-administrativo.
Te digo todo esto, alvo superior criterio.
Un saludo.
Es indispesable presentar proyecto de ejecución formulado por técnico competente y visado por el colegio profesional para solictar licencia de construcción y ésta, el Ayuntamiento debe concederla cuando ese proyecto se adecúa a las determinaciones del PGOU.
Otorgada la licencia toda construcción que se realice al amparo de la misma, debe de ejecutarse conforme al proyecto y la licencia que tiene concedida, por lo tanto cualquier exceso en el volúmen edificado con respecto a ese proyecto y licencia cocedida es ilegal.
Sin embargo hay infracciones que son susceptibles de legalización siempre y cuando no vulneren lo determinado en el PGOU, es en esos supuestos cuando la Administración debe requerir al infractor para que presente un nuevo proyecto o un adicional al mismo ajustado a las obras realmente efectuadas, con la finalidad de conceder licencia de legalización del exceso construído.
Como es obvio no es posible su legalización, cuando un exceso de volúmen construído, los elementos constructivos o una configuración del edificio catalogado por no ser acorde con el bién que se pretende proteger, infringe las determinaciones del planeamiento (PGOU).
Es entonces cuando la Administración incoa expediente de infracción urbanística y puede ordenar al infractor a restaurar el ordenamiento jurídico vulnerado.
Si la Administración ya ha iniciado actuaciones conforme a procedimiento tendreis que esperar a que se resuelvan todos y cada uno de los expedientes iniciados, lo cual puede suponer años.
También, en el caso de que observeis que la Administración va resolviendo esos expedientes al márgen del procedimiento establecido en la Ley 30/1992, de 13 de julio, podreis formulale requerimiento, intimando la cesación de las obras, al amparo del artículo 30 de la Ley 29/1988, de 13 de julio. El problema que conlleva éstas solicitudes es que si no se resuelven en un plazo de 10 días, os vereis abocados a la interposición de un recurso contencios-administrativo.
Te digo todo esto, alvo superior criterio.
Un saludo.
Lo que ocurre en este caso es que además de lo que dice el PGOU, está el tema de que los terrenos poseen protección ambiental y debe seguir ciertas pautas que respeten este nivel de protección, que es lo que no cumple el proyecto y por eso es por lo que la CIPHAN no da el visto bueno. En esta misma calle hay otro antiguo cine que tambien se reconvirtio en viviendas y en este caso la constructora si que respeto la fachada y construyo un edificio acorde con el entorno. Ya hemos puesto este caso tambien en conocimiento a la Comunidad de Madrid y junto con la Asociación de Vecinos de General Ricardos vamos a emprender las acciones legales oportunas para que se cumpla la legislación vigente. Creo que no es positivo que el poder de concesión de una licencia urbanística recaiga sobre un solo organismo. Hemos creado un blog de apoyo por si a alguien le interesa dejar un mensaje: www.cinemaespana.blogspot.com
Amigo/a Borfe, he leído el mensaje que has dejado en otro post, después de hacerlo ya no se si tu interés es que se paralice las obra de la que hablas en razón a su contigüidad con tu finca, o por tu interés en que tal construcción se adecúe a la legalidad, el caso es que te " veo " un poco de los nervios.
Como ya mas arriba te digo, una construcción en la que, según dices, se ha realizado una planta de sótano sin estar contemplada en el proyecto para el que se ha concedido licencia, es supceptible de legalización, si el Plan General prevé tal posibilidad.
Si los acontecimientos se suceden tal como te digo, sólamente por esa circunstancia, esas obras no las verás paralizadas nunca. Con un simple modificado del proyecto adaptándolo a las obras efectívamente realizadas, es suficiente para solicitar y obtener licencia de esa tercera planta del sótano, por la sencilla razón de que tiene derecho el promotor y obligación el ayuntamiento de dársela.
Convendrás conmigo que un ayuntamiento no puede decretar la paralización de unas obras aún ilegales, que están en proceso de legalización, ¿ porqué ?, por la sencilla razón de que tal paralización, sin duda alguna, produciría unos daños y perjuicios al promotor sin tener la obligación de soportarlos y el ayuntamiento, si el promotor se los reclamara, se vería en la obligación de resacirlos.
Sin embargo una cosa son los sótanos del edificio y otra muy distinta el aspecto exterior del edificio, pues en mi opinión es " eso " lo que con la catalogación ambiental se pretende proteger.
Si lo que os preocupa es que la fachada no se adecúa en su construcción a la catalogación especificada en el Plan General, lo teneis muy fácil, el promotor para la obtención de licencia de obras ha tenido que presentar un proyecto de ejecución, el cual es público, pedid autorización en el ayuntamiento para verlo y así evidenciar que lo que está dibujado en el proyecto se corresponde a lo que realmente se está haciendo y en todo caso, con las determinaciones del Plan General para ese edificio concrétamente.
Cualquier ciudadano tiene derecho a participar en la formulación, tramitación y ejecución del planeamiento y a exigir con posterioridad que en su ejecución se cumplan las normas de disciplina urbanística, yo como entiendo a tí te ocurre, me preocupa enormemente y por ello siento un especial interés en que la forma de hacer ciudad sea dentro de un órden y siempre en beneficio del interés de la ciudadanía, pero esa preocupación por el interés público no me impide ver que también puede haber intereses de particulares que, si en beneficio de ese interés general son sacrificados, deben ser compensados.
Voy a intentar explicarme sobre lo que te quiero hacer ver, como no conozco con certeza todos los hechos intentaré hacerlo mediante una metáfora que, aún cuando pueda asemejarse a tu realidad no tiene porqué coincidir con ella.
" A principio de los años cuarenta en un lugar indeterminado, un empresario decidió poner un negocio de proyección de películas, considerando que una forma de atraer a sus clientes era que el " cine " que iba a construir se diferenciara del resto de los edificios de su entorno, encargó a su arquitecto que le diseñara un edificio " singular ", sin embargo los los propietarios del suelo contigüo construyeron sus edificios para albergar viviendas.
Con el tiempo ese cine devino en obsoleto y cesó en la actividad para la que había sido construído. Mientras tanto el ayuntamiento en aprobación del Plan General, debido a su singularidad lo declaraba digno de protección mediante su catalogación y a los edificios del entorno se les permitía el doble de edificabilidad.
A los propietarios del edificio, sin ellos quererlo, se les limitaba en su aprovechamiento edificable mediante una vinculación singular ambiental, que los propietarios colindantes no tenían que soportar.
¿ qué culpa tiene el propietario del cine de que la fachada del edificio tenga una forma singular o contenga unos elementos arquitectónicos que dan prestancia al barrio ?, ninguna, por esa razón ese propietario tiene derecho, a que se le compense ese sacrificio especial que se le infringe sin tener la obligación de soportarlo, ahora bién ¿ tiene el ayuntamiento disponibilidad económica para satisfacer la compensación a la que tiene derecho ?, no lo se, pero no me extrañaría que el ayuntamiento, le compensara permitiéndole un volúmen edificable superior, con el fín de ahorrar algún dinero al erario público parte de la compensación económica que debe satisfacer "
Te ruego que leas detenídamente lo anterior, lo valores adecuadamente y reflexiones sobre si existe especulación en ese caso.
Un saludo.
Como ya mas arriba te digo, una construcción en la que, según dices, se ha realizado una planta de sótano sin estar contemplada en el proyecto para el que se ha concedido licencia, es supceptible de legalización, si el Plan General prevé tal posibilidad.
Si los acontecimientos se suceden tal como te digo, sólamente por esa circunstancia, esas obras no las verás paralizadas nunca. Con un simple modificado del proyecto adaptándolo a las obras efectívamente realizadas, es suficiente para solicitar y obtener licencia de esa tercera planta del sótano, por la sencilla razón de que tiene derecho el promotor y obligación el ayuntamiento de dársela.
Convendrás conmigo que un ayuntamiento no puede decretar la paralización de unas obras aún ilegales, que están en proceso de legalización, ¿ porqué ?, por la sencilla razón de que tal paralización, sin duda alguna, produciría unos daños y perjuicios al promotor sin tener la obligación de soportarlos y el ayuntamiento, si el promotor se los reclamara, se vería en la obligación de resacirlos.
Sin embargo una cosa son los sótanos del edificio y otra muy distinta el aspecto exterior del edificio, pues en mi opinión es " eso " lo que con la catalogación ambiental se pretende proteger.
Si lo que os preocupa es que la fachada no se adecúa en su construcción a la catalogación especificada en el Plan General, lo teneis muy fácil, el promotor para la obtención de licencia de obras ha tenido que presentar un proyecto de ejecución, el cual es público, pedid autorización en el ayuntamiento para verlo y así evidenciar que lo que está dibujado en el proyecto se corresponde a lo que realmente se está haciendo y en todo caso, con las determinaciones del Plan General para ese edificio concrétamente.
Cualquier ciudadano tiene derecho a participar en la formulación, tramitación y ejecución del planeamiento y a exigir con posterioridad que en su ejecución se cumplan las normas de disciplina urbanística, yo como entiendo a tí te ocurre, me preocupa enormemente y por ello siento un especial interés en que la forma de hacer ciudad sea dentro de un órden y siempre en beneficio del interés de la ciudadanía, pero esa preocupación por el interés público no me impide ver que también puede haber intereses de particulares que, si en beneficio de ese interés general son sacrificados, deben ser compensados.
Voy a intentar explicarme sobre lo que te quiero hacer ver, como no conozco con certeza todos los hechos intentaré hacerlo mediante una metáfora que, aún cuando pueda asemejarse a tu realidad no tiene porqué coincidir con ella.
" A principio de los años cuarenta en un lugar indeterminado, un empresario decidió poner un negocio de proyección de películas, considerando que una forma de atraer a sus clientes era que el " cine " que iba a construir se diferenciara del resto de los edificios de su entorno, encargó a su arquitecto que le diseñara un edificio " singular ", sin embargo los los propietarios del suelo contigüo construyeron sus edificios para albergar viviendas.
Con el tiempo ese cine devino en obsoleto y cesó en la actividad para la que había sido construído. Mientras tanto el ayuntamiento en aprobación del Plan General, debido a su singularidad lo declaraba digno de protección mediante su catalogación y a los edificios del entorno se les permitía el doble de edificabilidad.
A los propietarios del edificio, sin ellos quererlo, se les limitaba en su aprovechamiento edificable mediante una vinculación singular ambiental, que los propietarios colindantes no tenían que soportar.
¿ qué culpa tiene el propietario del cine de que la fachada del edificio tenga una forma singular o contenga unos elementos arquitectónicos que dan prestancia al barrio ?, ninguna, por esa razón ese propietario tiene derecho, a que se le compense ese sacrificio especial que se le infringe sin tener la obligación de soportarlo, ahora bién ¿ tiene el ayuntamiento disponibilidad económica para satisfacer la compensación a la que tiene derecho ?, no lo se, pero no me extrañaría que el ayuntamiento, le compensara permitiéndole un volúmen edificable superior, con el fín de ahorrar algún dinero al erario público parte de la compensación económica que debe satisfacer "
Te ruego que leas detenídamente lo anterior, lo valores adecuadamente y reflexiones sobre si existe especulación en ese caso.
Un saludo.
Si el Técnico Municipal, no aparece en un plazo prudencial, denuncien en la Policía Local.
Por cierto, todas los escritos por registro de entrada y con copia sellada.
Si pese a ello, la obra no se paraliza, se puede denunciar a la Consejería de Política Territorial o similar de la Comunidad Autónoma.
Es conveniente hacer fotos e incluso un levantamiento de acta notarial.
Por cierto, todas los escritos por registro de entrada y con copia sellada.
Si pese a ello, la obra no se paraliza, se puede denunciar a la Consejería de Política Territorial o similar de la Comunidad Autónoma.
Es conveniente hacer fotos e incluso un levantamiento de acta notarial.
Amigo Acriton,
Todo lo que dices me parece muy bien pero, ¿ en qué cambian las cosas ?, la policía local se limitará a pasar una denuncia al departamento de urbanismo ya conocida por éste.
Si la denuncia es ante el Consejero de Urbanismo, éste requerirá al ayuntamiento un informe sobre la situación procedimental de las obras denunciadas y el ayuntamiento se limitará a exponerle el estado en que se encuentra tal procedimiento.
Si como sospecho el promotor ha sido apercibido por su irregularidad y éste ha instado la posible legalización del exceso edificado, siguiendo el procedimiento legalmente establecido, ( de ello puede informarnos BORFE ) en ningún caso se paralizarán las obras hasta que, previos los informes técnicos y jurídicos pertinentes, el Ayuntamiento en Pleno, declare improcedente la supuesta legalización.
El mismo procedimiento deberá seguirse en el supuesto de que la asociación de vecinos intime la cesación de la actividad constructora, si el expediente iniciado no ha concluído en el plazo de diez días desde el requerimiento, así se lo hará constar a la asociación y ésta tendrá que decidir entre esperar a su resolución, con lo que caducará el plazo para acudir a los tribunales o transcurridos esos diez días y dentro del plazo establecido para ello, interponer el pertinente recurso ante la Sala de lo Contencioso Administrativo.
El problema con el que se puede encontrar la asociación si opta por esta última posibilidad, es que el juez le podrá exigir para la paralización de las obras, mientras estudia el caso, la presentación de un aval o fianza, suficiente a su juicio, para resarcir al promotor por los daños y perjuicios causados como consecuencia de tal paralización, para que en el supuesto de que con la finalización del expediente administrativo incoado, la construcción excedentaria fuese legalizada. Incluso si el juez lo estimara procedente podría condenar a la asociación al pago de las costas del juicio.
Dicho esto, no quiero dejar pasar por alto una cuestión que me llama bastante la atención en este asunto, BORFE en la apertura del hilo y en referencia a las obras en litigio dice literalmente, que son OBRAS ANEXAS A NUESTRA FINCA, curiosamente no utiliza la expresión OBRAS COLINDANTES A NUESTRA FINCA, la frase no tiene el mismo significado utilizando una u otra expresión, admitiendo mi incapacidad de porqué utiliza una y no otra palabra le ruego a BORFE que disipe mis dudas sobre esta cuestión y, si lo estima conveniente, me indique sin con la exposición de la metáfora del día 24 me he acercado a la realidad del problema.
Un saludo a ambos.
Todo lo que dices me parece muy bien pero, ¿ en qué cambian las cosas ?, la policía local se limitará a pasar una denuncia al departamento de urbanismo ya conocida por éste.
Si la denuncia es ante el Consejero de Urbanismo, éste requerirá al ayuntamiento un informe sobre la situación procedimental de las obras denunciadas y el ayuntamiento se limitará a exponerle el estado en que se encuentra tal procedimiento.
Si como sospecho el promotor ha sido apercibido por su irregularidad y éste ha instado la posible legalización del exceso edificado, siguiendo el procedimiento legalmente establecido, ( de ello puede informarnos BORFE ) en ningún caso se paralizarán las obras hasta que, previos los informes técnicos y jurídicos pertinentes, el Ayuntamiento en Pleno, declare improcedente la supuesta legalización.
El mismo procedimiento deberá seguirse en el supuesto de que la asociación de vecinos intime la cesación de la actividad constructora, si el expediente iniciado no ha concluído en el plazo de diez días desde el requerimiento, así se lo hará constar a la asociación y ésta tendrá que decidir entre esperar a su resolución, con lo que caducará el plazo para acudir a los tribunales o transcurridos esos diez días y dentro del plazo establecido para ello, interponer el pertinente recurso ante la Sala de lo Contencioso Administrativo.
El problema con el que se puede encontrar la asociación si opta por esta última posibilidad, es que el juez le podrá exigir para la paralización de las obras, mientras estudia el caso, la presentación de un aval o fianza, suficiente a su juicio, para resarcir al promotor por los daños y perjuicios causados como consecuencia de tal paralización, para que en el supuesto de que con la finalización del expediente administrativo incoado, la construcción excedentaria fuese legalizada. Incluso si el juez lo estimara procedente podría condenar a la asociación al pago de las costas del juicio.
Dicho esto, no quiero dejar pasar por alto una cuestión que me llama bastante la atención en este asunto, BORFE en la apertura del hilo y en referencia a las obras en litigio dice literalmente, que son OBRAS ANEXAS A NUESTRA FINCA, curiosamente no utiliza la expresión OBRAS COLINDANTES A NUESTRA FINCA, la frase no tiene el mismo significado utilizando una u otra expresión, admitiendo mi incapacidad de porqué utiliza una y no otra palabra le ruego a BORFE que disipe mis dudas sobre esta cuestión y, si lo estima conveniente, me indique sin con la exposición de la metáfora del día 24 me he acercado a la realidad del problema.
Un saludo a ambos.
Perdonen el retraso de la respuesta. Vamos a ver. Entiendo que el constructor desee sacar el maximo beneficio posible a unos terrenos que dada su ubicacion le habra salido por un ojo de la cara. Existia, como he dicho, una licencia del año 2002, en virtud de la cual tenian derecho a hacer dos plantas de sótono y siete plantas sobre rasante. Solicitaron posteriomente una modificación para construir una planta más de sótano y otra planta de aticos. Esta modificación aun no ha sido aprobada porque tenía muchas deficiencas que el ayuntamiento requirió y que no parece que esten del todo subsanadas. Ahora el problema viene en que la CIPHAN, al ser el edificio anterior un cine, ha emitido informe desfavorable porque considera que el proyecto no es adecuado para esos terrenos, entre otras cosas, por al altura del edificio y por la fachada. Yo entiendo el interes particular del promotor, pero creo que el tambien podría haberse informado de las limitaciones que tienen esos terrenos para construir. No puedo comprender que, solo para ganar tiempo, unas personas construyan algo para lo que no tienen permiso. Ellos tendrían que asumir las perdidas si el ayuntamiento obrase conforme a derecho y les dijese que lo que han hecho no está permitido y que por esa razón la licencia no se ha concecido. Si todos obrasemos igual, yo me compro unos terrenos, solicito al ayuntamiento que quiero construir un rascacielos, lo construyo mientras la licencia esta en tramite, después el ayuntamiento me dice que no, pero como yo ya lo tengo construido, para no causarme perjuicios economicos, va y me lo legaliza a posteriori. No lo veo justo. Creo que lo ideal es presentar un proyecto, obtener el visto bueno del ayuntamiento y despues empezar a construirlo con todos los permisos en regla. Nosotros llevamos desde el 2005 yendo al ayuntamiento para conocer el estado de la licencia. Como interesados, puesto que nuestra finca es colindante a esos terrenos, hemos visto el primer proyecto del 2002, la modificación posterior y la ultima que han hecho, puesto que la segunda fue rechazada. Llevan ya tres planos distintos desde que empezó esto. Parece que estuvieran dando palos de ciego. En mi hulmide opinión, yo creo que la ley de urbanismo no esta bien hecho. Nosotros hemos denunciado formalmente, hemos hablado con la tecnico de disciplina que nos dijo que probablemente las obras se paralizarían, tenemos contestaciones oficiales del ayuntamiento, pasadas por registro, donde se nos dice que la licencia aun está en tramite y estos señores estaban construyendo. Repito que no lo veo justo. No podemos construir lo que queremos amparandonos en que el ayuntamiento me legalizara algo para que yo no pierda dinero. NO haberlo hecho.
Quisiera responder al señor PAC cuando dice que no sabe realmente que es lo que quiero. La gente normalmente no se preocupa por las cosas hasta que no le afectan. Nadie escarmienta en cabeza ajena. Yo puedo ser una persona muy concienciada con el problema del cáncer, pero no sabré realmente su calado hasta que no lo sufra yo o uno de mis familiares más cercano. No niego que tengamos un interes particular puesto que nuestra finca pega con sus terrenos. Ya sufrimos desperfectos (aun sin arreglar) con la demolición del edificio del cine. Pero también queremos que se respete la legalidad vigente. Yo insisto en que no me parece bien que me exceda construyendo y que después me legalicen el exceso para evitarme perdidas. Es como si yo me excedo bebiendo alcohol y me pongo al volante de mi coche, atropello a alguien y después de que me detienen, solicito que me legalicen el exceso de alcohol ingerido. Yo sé cuál es el máximo por ley a partir del cual dare positivo en la prueba de alcoholemia. Si bebo más, pues no me pongo al volante, si no me arriesgo a ser sancionado. Pero es cuestión de la voluntad que tenga de infringir o no la ley. Yo sigo diciendo que la praxis legal que todo constructor debería respetar es obtener primero licencia y despues construir y no al reves.
Borfe,
A pesar de lo que ahora explicas con mas detalle, me reitero en lo que ya tengo dicho.
El ayuntamiento concederá licencia de construcción de todo lo que sea susceptible de legalización, nunca deberá darla sobre lo que suponga un exceso de edificabilidad, no con respecto a la licencia en su día otorgada, sino sobre el volúmen edificable permitido por el PGOU para esa finca.
Es decir, el ayuntamiento deberá conceder licencia de obras para todos los modificados del proyecto inicial, hasta agotar la edificabilidad determinada para esa parcela por el PGOU, lo cual según dices, se está tramitando. Como es natural es posible que eso le suponga un mayor beneficio, pero debes tener en cuenta que es un derecho que tiene el promotor y una obligación del ayuntamiento el otorgar las licencias.
Sólamente en el supuesto de que en el desarrollo de la construcción, se observara que ese edificio supera la edificabilidad permitida por el PGOU, se le podría exigir al ayuntamiento, no la paralización de las obras, sino la incoación de expediente sancionador y de demolición de lo construído en exceso por vulnerar el ordenamiento jurídico, o lo que es lo mismo, el PGOU.
Con esto no quiero decir que la praxis de ese promotor sea digna de aplauso, al contrario, pero ello no significa que aún reprobando su forma de actuar él, conforme al procedimiento legalmente establecido no pueda regularizar su situación de ilegalidad.
Te pongo un ejemplo muy simple. Yo soy propietario de una parcela en una urbanización donde su Plan Parcial me permite construir un chalet de hasta 500 m2. de volúmen en una o dos plantas, presento proyecto de ejecución de ese chalet en el ayuntamiento pero solo para construir 200 m2. en una planta y un garaje de 30 m2., estando en construcción el edificio me toca la lotería y decido construir una segunda planta de la misma superficie que la primera y aumentar la del garaje en 70 m2. mas, ¿ es ilegal ?, no, sólamente tengo que encargar un modificado del proyecto ajustado a esas necesidades y el ayuntamiento, que no puede denegarme la licencia porque cumplo la normativa, me notifica que continúe las obras mientras se tramita la licencia de la modificación. Hasta aquí todo correcto.
Resulta, que aprovechando que tengo los albañiles construyéndome la casa y debido que me gusta reunirme de vez en cuando en privado con mis amigotes, en la parte posterior del garaje construyo una bodega de otros 30 m2. porque considero que " no se va a notar " y sabiendo que el ayuntamiento aunque pida licencia, no me la va a dar por haber agotado el volúmen edificable de mi parcela. Esa bodega sí es ilegal y el ayuntamiento si se entera me puede sancionar y me la puede hacer derruir.
Te aseguro de que las cosas son así, no porque yo te lo diga, sino porque hay jurisprudencia consolidada que sí lo avala.
Un saludo.
A pesar de lo que ahora explicas con mas detalle, me reitero en lo que ya tengo dicho.
El ayuntamiento concederá licencia de construcción de todo lo que sea susceptible de legalización, nunca deberá darla sobre lo que suponga un exceso de edificabilidad, no con respecto a la licencia en su día otorgada, sino sobre el volúmen edificable permitido por el PGOU para esa finca.
Es decir, el ayuntamiento deberá conceder licencia de obras para todos los modificados del proyecto inicial, hasta agotar la edificabilidad determinada para esa parcela por el PGOU, lo cual según dices, se está tramitando. Como es natural es posible que eso le suponga un mayor beneficio, pero debes tener en cuenta que es un derecho que tiene el promotor y una obligación del ayuntamiento el otorgar las licencias.
Sólamente en el supuesto de que en el desarrollo de la construcción, se observara que ese edificio supera la edificabilidad permitida por el PGOU, se le podría exigir al ayuntamiento, no la paralización de las obras, sino la incoación de expediente sancionador y de demolición de lo construído en exceso por vulnerar el ordenamiento jurídico, o lo que es lo mismo, el PGOU.
Con esto no quiero decir que la praxis de ese promotor sea digna de aplauso, al contrario, pero ello no significa que aún reprobando su forma de actuar él, conforme al procedimiento legalmente establecido no pueda regularizar su situación de ilegalidad.
Te pongo un ejemplo muy simple. Yo soy propietario de una parcela en una urbanización donde su Plan Parcial me permite construir un chalet de hasta 500 m2. de volúmen en una o dos plantas, presento proyecto de ejecución de ese chalet en el ayuntamiento pero solo para construir 200 m2. en una planta y un garaje de 30 m2., estando en construcción el edificio me toca la lotería y decido construir una segunda planta de la misma superficie que la primera y aumentar la del garaje en 70 m2. mas, ¿ es ilegal ?, no, sólamente tengo que encargar un modificado del proyecto ajustado a esas necesidades y el ayuntamiento, que no puede denegarme la licencia porque cumplo la normativa, me notifica que continúe las obras mientras se tramita la licencia de la modificación. Hasta aquí todo correcto.
Resulta, que aprovechando que tengo los albañiles construyéndome la casa y debido que me gusta reunirme de vez en cuando en privado con mis amigotes, en la parte posterior del garaje construyo una bodega de otros 30 m2. porque considero que " no se va a notar " y sabiendo que el ayuntamiento aunque pida licencia, no me la va a dar por haber agotado el volúmen edificable de mi parcela. Esa bodega sí es ilegal y el ayuntamiento si se entera me puede sancionar y me la puede hacer derruir.
Te aseguro de que las cosas son así, no porque yo te lo diga, sino porque hay jurisprudencia consolidada que sí lo avala.
Un saludo.
Entiendo todo lo que me dices, PAC. El problema aquí no es la modificación en sí, sino que lo que pretenden construir no es seguro que se lo concedan, pero ellos continúan haciendolo. No es tanto una cuestión de tiempo. Parece ser que los tecnicos municipales se las están viendo y deseando para dar el visto bueno al proyecto que como ya he comentado han tenido que modifciar dos veces por incumplimiento del PGOU. Aun hoy tienen requerimientos pendientes y la opinión en contra de la CIPHAN. Yo incluso podría entender, aunque no comparto, que se iniciaran las obras sin tener licencia pero con la seguridad de que esta va a ser concedida. El problema aquí es que desde el principio el proyecto a tenido muchas deficiencias. Llevan construyendo desde el mes de septiembre, pese a que en noviembre el número de requerimientos por subsanar era muy elevado.
