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instalación de un ascensor no existente en el proyecto
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Instalación de un ascensor no existente en el proyecto
Hola a todos...
Vivo en un edificio en Gran Canaria, en el que la Junta de Propietarios ha decidido la instalación de un ascensor no existente en el proyecto inicial de obra. Los votos han superado las 3/5 partes de las cuotas de participación y los cuatro propietarios del bajo que nos hemos opuesto, parece que no tenemos nada que hacer. Nuestra postura en principio es la de no pagar, dado que todos sabíamos cuando compramos que el edificio no tenía ascensor y por otro parte el mismo parte del parking y nosotros no tenemos plaza y para ir al bajo no lo necesitamos.Sin embaro, según lo que deduzco de la "Ley 49/1960 de 21 de Julio sobre Propiedad Horizontal" y posteriores modificaciones, no nos podemos negar al pago. No sé si existe alguna jurisprudencia al respecto que nos exima de alguna forma o bien, cómo debemos actuar para que las cuotas se establezcan según la cuota de participación, porque se nos ha dicho que cada vivienda debe pagar 45 Eur. por mes durante 6 años y creo que en último término no deberíamos pagar a partes iguales.Ya se nos ha mandado un escrito por parte del Secretario y del Presidente comunicándonos que si no pagamos en un plazo de 15 días tomaran acciones judiciales; queremos hablar con el Presidente pero necesitamos información y sobre todo que nos atienda porque parece que se hace un poco el loco. Por favor necesito una respuesta porque nos quedamos sin tiempo. Muchas gracias por adelantado a cualquier que me pueda ayudar.
Vivo en un edificio en Gran Canaria, en el que la Junta de Propietarios ha decidido la instalación de un ascensor no existente en el proyecto inicial de obra. Los votos han superado las 3/5 partes de las cuotas de participación y los cuatro propietarios del bajo que nos hemos opuesto, parece que no tenemos nada que hacer. Nuestra postura en principio es la de no pagar, dado que todos sabíamos cuando compramos que el edificio no tenía ascensor y por otro parte el mismo parte del parking y nosotros no tenemos plaza y para ir al bajo no lo necesitamos.Sin embaro, según lo que deduzco de la "Ley 49/1960 de 21 de Julio sobre Propiedad Horizontal" y posteriores modificaciones, no nos podemos negar al pago. No sé si existe alguna jurisprudencia al respecto que nos exima de alguna forma o bien, cómo debemos actuar para que las cuotas se establezcan según la cuota de participación, porque se nos ha dicho que cada vivienda debe pagar 45 Eur. por mes durante 6 años y creo que en último término no deberíamos pagar a partes iguales.Ya se nos ha mandado un escrito por parte del Secretario y del Presidente comunicándonos que si no pagamos en un plazo de 15 días tomaran acciones judiciales; queremos hablar con el Presidente pero necesitamos información y sobre todo que nos atienda porque parece que se hace un poco el loco. Por favor necesito una respuesta porque nos quedamos sin tiempo. Muchas gracias por adelantado a cualquier que me pueda ayudar.
hola leo. sobre éste tema he estado buscando jurisprudencia y he encontrado lo siguiente:
1º en contra vuestro una sentencia de la A.Prov. de Tarragona del año 2000 de la que resalto lo siguiente:
Es reiterada la Jurisprudencia que sostiene la obligación de todos los comuneros de contribuir a los gastos generales del inmueble sin distinción sobre su uso o posibilidades de utilización.
La Ley de Propiedad Horizontal de 21 julio 1960, aplicable al caso, no sólo carece de cualquier distinción en este sentido, sino que su art. 9.5.º es taxativo reputando generales los gastos no susceptibles de individualización y determinando, al igual que el art. 3-b, la contribución a estos gastos con arreglo a la cuota de participación atribuida a cada piso o local.
En su virtud, se ha de declarar la obligación de los locales de planta baja de contribuir a los gastos ocasionados también con relación a determinados servicios comunes que no utilizan (ascensor, luz y limpieza escalera ..etc.), siguiendo el criterio generalizado de que no existe apoyo legal para diferenciar entre los gastos comunes según aprovechen o no a un departamento, además de las dificultades de efectuar en la práctica esta distinción. Ello sin desconocer que autorizadas opiniones doctrinales consideran arbitraria la obligación de los propietarios de algunos pisos o locales de sufragar gastos de elementos comunes que no están a su servicio o no les afectan y a estos efectos, tratan de distinguir dos categorías de elementos comunes.
El criterio generalizado de la Jurisprudencia concluye que la falta de utilización de un elemento común no exime del pago de los gastos generados en su mantenimiento, salvo que exista acuerdo de la Junta adoptado en aras a una mayor equidad, o haya una disposición específica en el título constitutivo o en los estatutos. Se ha admitido como válida por la Jurisprudencia (T.S.S. 21 noviembre 1968, 16 julio 1971 y 14 mayo 1992) la cláusula estatutaria eximiendo a ciertos departamentos (principalmente locales planta baja) de la contribución a gastos comunes que no les afectan: esta cláusula resulta justa y razonable por lo que la S.T.S. de 14 mayo 1992, ante la existencia de tal norma estatutaria, admite su modificación respecto a aquellos elementos y servicios que de algún modo afectan a todos considerando justo el acuerdo de comunidad que atribuye a los locales el pago de servicios en los que participan, pero rechaza que se modificara la cláusula de exención para imponer una contribución en gastos que no les afectan.
Como quiera que en el caso presente no consta una cláusula estatutaria o acuerdo de comunidad que exima a los locales de planta baja de contribuir al mantenimiento de algunos servicios o elementos comunes, ha de regir la norma legal de contribución en función de las cuotas o coeficientes. En su virtud debe desestimarse la oposición de la parte demandada impugnando por este motivo la cuantía reclamada como cuotas de comunidad adeudadas.
1º en contra vuestro una sentencia de la A.Prov. de Tarragona del año 2000 de la que resalto lo siguiente:
Es reiterada la Jurisprudencia que sostiene la obligación de todos los comuneros de contribuir a los gastos generales del inmueble sin distinción sobre su uso o posibilidades de utilización.
La Ley de Propiedad Horizontal de 21 julio 1960, aplicable al caso, no sólo carece de cualquier distinción en este sentido, sino que su art. 9.5.º es taxativo reputando generales los gastos no susceptibles de individualización y determinando, al igual que el art. 3-b, la contribución a estos gastos con arreglo a la cuota de participación atribuida a cada piso o local.
En su virtud, se ha de declarar la obligación de los locales de planta baja de contribuir a los gastos ocasionados también con relación a determinados servicios comunes que no utilizan (ascensor, luz y limpieza escalera ..etc.), siguiendo el criterio generalizado de que no existe apoyo legal para diferenciar entre los gastos comunes según aprovechen o no a un departamento, además de las dificultades de efectuar en la práctica esta distinción. Ello sin desconocer que autorizadas opiniones doctrinales consideran arbitraria la obligación de los propietarios de algunos pisos o locales de sufragar gastos de elementos comunes que no están a su servicio o no les afectan y a estos efectos, tratan de distinguir dos categorías de elementos comunes.
El criterio generalizado de la Jurisprudencia concluye que la falta de utilización de un elemento común no exime del pago de los gastos generados en su mantenimiento, salvo que exista acuerdo de la Junta adoptado en aras a una mayor equidad, o haya una disposición específica en el título constitutivo o en los estatutos. Se ha admitido como válida por la Jurisprudencia (T.S.S. 21 noviembre 1968, 16 julio 1971 y 14 mayo 1992) la cláusula estatutaria eximiendo a ciertos departamentos (principalmente locales planta baja) de la contribución a gastos comunes que no les afectan: esta cláusula resulta justa y razonable por lo que la S.T.S. de 14 mayo 1992, ante la existencia de tal norma estatutaria, admite su modificación respecto a aquellos elementos y servicios que de algún modo afectan a todos considerando justo el acuerdo de comunidad que atribuye a los locales el pago de servicios en los que participan, pero rechaza que se modificara la cláusula de exención para imponer una contribución en gastos que no les afectan.
Como quiera que en el caso presente no consta una cláusula estatutaria o acuerdo de comunidad que exima a los locales de planta baja de contribuir al mantenimiento de algunos servicios o elementos comunes, ha de regir la norma legal de contribución en función de las cuotas o coeficientes. En su virtud debe desestimarse la oposición de la parte demandada impugnando por este motivo la cuantía reclamada como cuotas de comunidad adeudadas.
2º - y otra de la AProv. de Valencia del año 2001, que podría serviros de ayuda en vuestras pretensiones:(sigue en helpman III)
La presente alzada trae causa de la impugnación del acuerdo de instalar un ascensor en la finca antes mencionada, efectuada por la parte actora apelante, quienes no se opone a la instalación de dicho servicio sino tan sólo al acuerdo por el que no se especifica la exención del pago y mantenimiento de dicho ascensor en proporción a su cuota de participación en la comunidad en un 22%, omisión en las actas que efectivamente se debe según se evidencia en la contestación a la demanda, a que quedan efectivamente obligados a la subvención de los gastos que se produzcan por la instalación y mantenimiento del ascensor. La Sentencia de Primera Instancia desestimó la pretensión de la actora, por considerar que los acuerdos adoptados fueron adoptados por la mayoría suficiente de comuneros, de acuerdo con lo previsto en el Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo entiende el apelante que lo dispuesto en el mencionado Art. ha de venir interpretado de acuerdo con lo previsto en el Art. 11 de la misma ley, mientras que la apelada apoya la versión mantenida en la Sentencia ”a quo“, por entender que es de aplicación lo dispuesto en el Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que centra la litis en una cuestión estrictamente jurídica, en cuanto a la aplicación de uno u otro precepto legal. En tal sentido, entendemos que ha de dilucidarse en primer lugar el hecho de si la instalación del servicio de ascensor en la vivienda debe considerarse como una condición de habitabilidad, puesto que de ser así, en virtud de lo previsto en el Art. 11.1.º de la Ley de Propiedad Horizontal se tratará de una actuación exigible en la vivienda, obligando por tanto a todos los comuneros. Entiende la apelada que se trata de una mejora que de o realizarse dejaría mermada la habitabilidad del edificio. Sin embargo, nada se ha acreditado en los autos que revele la necesidad de dicha obra, muy al contrario, se ha demostrado que la finca sita en la C/ Ruzafa, de Valencia es una construcción que tiene más de cuarenta años, y que nunca ha tenido servicio de ascensor, por lo que se trata de una instalación nueva, que además no supone un servicio necesario para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, sino que implica un beneficio para los propietarios de las viviendas que hagan uso del mismo.
La presente alzada trae causa de la impugnación del acuerdo de instalar un ascensor en la finca antes mencionada, efectuada por la parte actora apelante, quienes no se opone a la instalación de dicho servicio sino tan sólo al acuerdo por el que no se especifica la exención del pago y mantenimiento de dicho ascensor en proporción a su cuota de participación en la comunidad en un 22%, omisión en las actas que efectivamente se debe según se evidencia en la contestación a la demanda, a que quedan efectivamente obligados a la subvención de los gastos que se produzcan por la instalación y mantenimiento del ascensor. La Sentencia de Primera Instancia desestimó la pretensión de la actora, por considerar que los acuerdos adoptados fueron adoptados por la mayoría suficiente de comuneros, de acuerdo con lo previsto en el Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo entiende el apelante que lo dispuesto en el mencionado Art. ha de venir interpretado de acuerdo con lo previsto en el Art. 11 de la misma ley, mientras que la apelada apoya la versión mantenida en la Sentencia ”a quo“, por entender que es de aplicación lo dispuesto en el Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que centra la litis en una cuestión estrictamente jurídica, en cuanto a la aplicación de uno u otro precepto legal. En tal sentido, entendemos que ha de dilucidarse en primer lugar el hecho de si la instalación del servicio de ascensor en la vivienda debe considerarse como una condición de habitabilidad, puesto que de ser así, en virtud de lo previsto en el Art. 11.1.º de la Ley de Propiedad Horizontal se tratará de una actuación exigible en la vivienda, obligando por tanto a todos los comuneros. Entiende la apelada que se trata de una mejora que de o realizarse dejaría mermada la habitabilidad del edificio. Sin embargo, nada se ha acreditado en los autos que revele la necesidad de dicha obra, muy al contrario, se ha demostrado que la finca sita en la C/ Ruzafa, de Valencia es una construcción que tiene más de cuarenta años, y que nunca ha tenido servicio de ascensor, por lo que se trata de una instalación nueva, que además no supone un servicio necesario para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, sino que implica un beneficio para los propietarios de las viviendas que hagan uso del mismo.
Partiendo de esta consideración, habrá de entrar en juego lo preceptuado en el párrafo 2.º del mencionado Art. 11, en el que como norma general, se prevé que ”cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja“. Ha sido probado que el gasto económico que debería asumir el apelante respecto de las obras de instalación del ascensor superaría en mucho el importe de tres mensualidades de gastos comunes, en relación con su cuota de participación en la comunidad, por lo que no puede imponérsele tal gravamen. Es más, el Art. precedente prevé incluso la no obligación de pago en tales circunstancias económicas, aunque el disidente usara del servicio, por lo que tanto más habrá de eximirse al apelante en el presente asunto, visto que tiene acceso independiente a su inmueble, por lo que en modo alguno ha de usar el ascensor, no aprovechándose del beneficio que pueda suponer para los demás comuneros la instalación del mismo. Lo dispuesto en el Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal respecto a las normas a tener en cuenta para fijar las mayorías en la adopción de acuerdos en la comunidad, nada empiece a la aplicación de la regla general prevista en el Art. 11 antes mencionado, puesto que la necesidad de una mayoría de tres quintas partes para realizar obras como la instalación de ascensores -mayoría que por lo demás se cumple en el presente asunto-, no afecta a la exigencia prevista en el párrafo 2.º del Art. 11 del mismo cuerpo legal, en el que prevé, de forma general, la posibilidad de disidencia (que ha sido perfectamente manifestada) -cuando, como ocurre en este caso, no sea un gasto necesario para la conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble-, así como la no obligación del disidente a soportar los gastos que se deriven de dicha instalación. Por este motivo ha de prosperar la impugnación de acuerdos efectuada por la actora apelante, en cuanto a la no exención expresa en la contribución al pago de la instalación del ascensor en los acuerdos adoptados e impugnados en las Juntas Generales Extraordinarias de 12 y 26 de julio de 1999, pues de esta forma se obliga a los demandantes apelantes a compartir tales gastos; al ser evidente que la instalación del ascensor se trata de un servicio que hace más cómodo el acceso a las viviendas de los pisos superiores, pero no se puede considerar necesario ni para los comuneros, ni para la conservación o habitabilidad del edificio, sino que se trata de un beneficio del que sólo gozarán los residentes en los pisos del inmueble. Al respecto, la apelada hace mención de la normativa autonómica referida a la obligación de instalación de ascensores para acabar con las barreras arquitectónicas; sin embargo esta cuestión no es la que se discute en el presente supuesto, ya que la comodidad no implica condición de habitabilidad, por lo que una cosa sería, a efectos meramente dialécticos, que el ascensor se tuviera que instalar por ser preceptivo en algunos casos, aun contra la voluntad de cualquier comunero, y otra muy distinta que no suponiendo un servicio dirigido a la conservación, seguridad o habitabilidad del edificio, se intente obligar a un copropietario a asumir un gasto que está n su derecho de rechazar, en virtud de lo previsto en el Art. 11.2.º de la Ley de Propiedad Horizontal.
1 saludo y suerte
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