El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Indemnizacion por rescindir antes de tiempo
- Foros Legales
- Arrendamientos Urbanos
- Tema: Indemnizacion por rescindir antes de tiempo
- Arrendamientos Urbanos
Nuevo Comentario
9
Comentarios
Hola de nuevo, Jan.
Sigo creyendo que básicamente estamos bastante de acuerdo. Sobre las dos cosas que parece que discrepamos en este tema, le explico mi criterio:
Durante los primeros cinco años de los contratos, estoy de acuerdo en que la Ley no regula el importe de la indemnización por rescisión y que la jurisprudencia considera que el art. 11 de la LAU solo es aplicable a los posteriores, pero hasta donde yo conozco, se refiere a los contratos en los que en ese primer periodo se pacta una duración inicial sobre el máximo del mismo (cinco años). En este caso, la duración inicial pactada era de un año, dice Jesulerm, independientemente de que su prórroga sea obligatoria para él, ex legem. Pero si existe jurisprudencia al respecto sobre contratos de un año celebrados dentro de los cinco primeros, le agradecería enormemente me la indicase, sea cual sea el sentido por el que la misma se decante, porque ciertamente no la conozco y me vendría de maravilla el tenerla. (De hecho, la necesitaría para no meter la gamba).
En cuanto a la posibilidad de cobrar dos meses de alquiler en concepto de otras garantías, creo que estará de acuerdo conmigo en que la doctrina no es nada pacífica sobre el tema. Parte cualificada de ella entiende que es válida, y parte no menos cualificada considera que no se puede constituir de ese modo y que es necesario hacerlo por otra vía que no sea entrega dineraria, como aval bancario, fianza solidaria de terceros, etc. La verdad es que no está demasiado claro.
Un cordial saludo.
Sigo creyendo que básicamente estamos bastante de acuerdo. Sobre las dos cosas que parece que discrepamos en este tema, le explico mi criterio:
Durante los primeros cinco años de los contratos, estoy de acuerdo en que la Ley no regula el importe de la indemnización por rescisión y que la jurisprudencia considera que el art. 11 de la LAU solo es aplicable a los posteriores, pero hasta donde yo conozco, se refiere a los contratos en los que en ese primer periodo se pacta una duración inicial sobre el máximo del mismo (cinco años). En este caso, la duración inicial pactada era de un año, dice Jesulerm, independientemente de que su prórroga sea obligatoria para él, ex legem. Pero si existe jurisprudencia al respecto sobre contratos de un año celebrados dentro de los cinco primeros, le agradecería enormemente me la indicase, sea cual sea el sentido por el que la misma se decante, porque ciertamente no la conozco y me vendría de maravilla el tenerla. (De hecho, la necesitaría para no meter la gamba).
En cuanto a la posibilidad de cobrar dos meses de alquiler en concepto de otras garantías, creo que estará de acuerdo conmigo en que la doctrina no es nada pacífica sobre el tema. Parte cualificada de ella entiende que es válida, y parte no menos cualificada considera que no se puede constituir de ese modo y que es necesario hacerlo por otra vía que no sea entrega dineraria, como aval bancario, fianza solidaria de terceros, etc. La verdad es que no está demasiado claro.
Un cordial saludo.
Hola Jesulerm. Gracias por aportar más datos.
Respecto al clausulado he de realizar las siguientes matizaciones:
1) "Finalizada la duración pactada y, en su caso, la de las prórrogas sucesivas, el arrendatario deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del arrendador, dejándolo en el mismo estado que tenía cuando lo ocupo, con la excepción del desgaste normal derivado del uso habitual de la vivienda."
Aunque en el contrato se haga referencia a "sin necesidad de requerimiento expreso del arrendador", dicho requerimiento DEBERÁ REALIZARSE. Si NO se realiza el contrato entraría en tácita reconducción.
2)"Dicha duración podrá ser interrumpida por cualquier parte, comunicándolo con al menos 1 mes de antelación."
Este punto es un acierto ya que fija la duración de la tácita reconducción.
3)"En los dos meses anteriores a la finalización del contrato, ambas partes llegarán a acordar si dicho contrato se finaliza o si se renueva automáticamente por la misma duración y bajo las mismas condiciones. En caso de que se acuerde la renovación, el importe del alquiler se actualizará según el correspondiente IPC anual del año en vigor que publica anualmente el Instituto Nacional de Estadística u organismo que pudiera sustituirle, tomando para ello como base la renta del año anterior."
La redacción de esta cláusula es ambigua y, por ende, susceptible de varias interpretaciones. Además su ubicación en el contrato no es la correcta.
4)" Si el ARRENDATARIO interrumpiera su estancia en el inmueble antes de la fecha de finalización de contrato, vendrá obligado a satisfacer el importe que se considere para la totalidad del periodo de arrendamiento, en las mismas condiciones que si la interrupción no se hubiera producido."
Esta cláusula puesta en relación con la NOVENA "A la firma del presente contrato la arrendataria hace entrega a la arrendadora de la cantidad de 3000 Euros, importe de tres mensualidades de renta, en concepto de fianza legal arrendaticia.
Esta cantidad queda sujeta a cubrir las posibles responsabilidades en que pueda incurrir el arrendatario con el arrendador por deterioros que se produzcan en el inmueble, salvo los que hayan podido acaecer como consecuencia del uso normal, impago de rentas o cualquier otra causa derivada de la relación arrendaticia que establece en el presente contrato .
Le será devuelta al arrendatario a la finalización del arriendo previa la constatación por parte del arrendador de que la finca se haya en perfecto estado de conservación y siempre que no concurra la responsabilidad expresada en el párrafo anterior.", le da derecho a usted a retener dicha cantidad SI DECIDE NO aceptar la rescisión del contrato e interponer demanda por incumplimiento de contrato.
De todas formas le reitero mi consejo de que acuda con brevedad a un/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en arrendamientos urbanos para que le explique con más detenimiento mi respuesta.
Reciba un cordial saludo.
Respecto al clausulado he de realizar las siguientes matizaciones:
1) "Finalizada la duración pactada y, en su caso, la de las prórrogas sucesivas, el arrendatario deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del arrendador, dejándolo en el mismo estado que tenía cuando lo ocupo, con la excepción del desgaste normal derivado del uso habitual de la vivienda."
Aunque en el contrato se haga referencia a "sin necesidad de requerimiento expreso del arrendador", dicho requerimiento DEBERÁ REALIZARSE. Si NO se realiza el contrato entraría en tácita reconducción.
2)"Dicha duración podrá ser interrumpida por cualquier parte, comunicándolo con al menos 1 mes de antelación."
Este punto es un acierto ya que fija la duración de la tácita reconducción.
3)"En los dos meses anteriores a la finalización del contrato, ambas partes llegarán a acordar si dicho contrato se finaliza o si se renueva automáticamente por la misma duración y bajo las mismas condiciones. En caso de que se acuerde la renovación, el importe del alquiler se actualizará según el correspondiente IPC anual del año en vigor que publica anualmente el Instituto Nacional de Estadística u organismo que pudiera sustituirle, tomando para ello como base la renta del año anterior."
La redacción de esta cláusula es ambigua y, por ende, susceptible de varias interpretaciones. Además su ubicación en el contrato no es la correcta.
4)" Si el ARRENDATARIO interrumpiera su estancia en el inmueble antes de la fecha de finalización de contrato, vendrá obligado a satisfacer el importe que se considere para la totalidad del periodo de arrendamiento, en las mismas condiciones que si la interrupción no se hubiera producido."
Esta cláusula puesta en relación con la NOVENA "A la firma del presente contrato la arrendataria hace entrega a la arrendadora de la cantidad de 3000 Euros, importe de tres mensualidades de renta, en concepto de fianza legal arrendaticia.
Esta cantidad queda sujeta a cubrir las posibles responsabilidades en que pueda incurrir el arrendatario con el arrendador por deterioros que se produzcan en el inmueble, salvo los que hayan podido acaecer como consecuencia del uso normal, impago de rentas o cualquier otra causa derivada de la relación arrendaticia que establece en el presente contrato .
Le será devuelta al arrendatario a la finalización del arriendo previa la constatación por parte del arrendador de que la finca se haya en perfecto estado de conservación y siempre que no concurra la responsabilidad expresada en el párrafo anterior.", le da derecho a usted a retener dicha cantidad SI DECIDE NO aceptar la rescisión del contrato e interponer demanda por incumplimiento de contrato.
De todas formas le reitero mi consejo de que acuda con brevedad a un/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en arrendamientos urbanos para que le explique con más detenimiento mi respuesta.
Reciba un cordial saludo.
gracias jan por estas aclaraciones a continuacion te pongo la clausula del contrato para que me puedas aclarar mejor tu respuesta
CUARTA.-Duración del contrato .
El plazo de duración de este contrato es de 1 AÑO, a contar desde el otorgamiento del presente contrato, prorrogable, a voluntad de la arrendataria, por periodos anuales sucesivos hasta un periodo de cinco años en total, conforme al régimen previsto en el artículo 9 de la LAU.
De conformidad con el artículo 10 de la LAU, una vez transcurrido este plazo de cinco años, si ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con dos meses de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen establecido en el presente contrato.
Finalizada la duración pactada y, en su caso, la de las prórrogas sucesivas, el arrendatario deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del arrendador, dejándolo en el mismo estado que tenía cuando lo ocupo, con la excepción del desgaste normal derivado del uso habitual de la vivienda.
Dicha duración podrá ser interrumpida por cualquier parte, comunicándolo con al menos 1 mes de antelación.
Si el ARRENDATARIO interrumpiera su estancia en el inmueble antes de la fecha de finalización de contrato, vendrá obligado a satisfacer el importe que se considere para la totalidad del periodo de arrendamiento, en las mismas condiciones que si la interrupción no se hubiera producido.
En los dos meses anteriores a la finalización del contrato, ambas partes llegarán a acordar si dicho contrato se finaliza o si se renueva automáticamente por la misma duración y bajo las mismas condiciones. En caso de que se acuerde la renovación, el importe del alquiler se actualizará según el correspondiente IPC anual del año en vigor que publica anualmente el Instituto Nacional de Estadística u organismo que pudiera sustituirle, tomando para ello como base la renta del año anterior.
NOVENA.-Fianza
A la firma del presente contrato la arrendataria hace entrega a la arrendadora de la cantidad de 3000 Euros, importe de tres mensualidades de renta, en concepto de fianza legal arrendaticia.
Esta cantidad queda sujeta a cubrir las posibles responsabilidades en que pueda incurrir el arrendatario con el arrendador por deterioros que se produzcan en el inmueble, salvo los que hayan podido acaecer como consecuencia del uso normal, impago de rentas o cualquier otra causa derivada de la relación arrendaticia que establece en el presente contrato .
Le será devuelta al arrendatario a la finalización del arriendo previa la constatación por parte del arrendador de que la finca se haya en perfecto estado de conservación y siempre que no concurra la responsabilidad expresada en el párrafo anterior.
CUARTA.-Duración del contrato .
El plazo de duración de este contrato es de 1 AÑO, a contar desde el otorgamiento del presente contrato, prorrogable, a voluntad de la arrendataria, por periodos anuales sucesivos hasta un periodo de cinco años en total, conforme al régimen previsto en el artículo 9 de la LAU.
De conformidad con el artículo 10 de la LAU, una vez transcurrido este plazo de cinco años, si ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con dos meses de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen establecido en el presente contrato.
Finalizada la duración pactada y, en su caso, la de las prórrogas sucesivas, el arrendatario deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del arrendador, dejándolo en el mismo estado que tenía cuando lo ocupo, con la excepción del desgaste normal derivado del uso habitual de la vivienda.
Dicha duración podrá ser interrumpida por cualquier parte, comunicándolo con al menos 1 mes de antelación.
Si el ARRENDATARIO interrumpiera su estancia en el inmueble antes de la fecha de finalización de contrato, vendrá obligado a satisfacer el importe que se considere para la totalidad del periodo de arrendamiento, en las mismas condiciones que si la interrupción no se hubiera producido.
En los dos meses anteriores a la finalización del contrato, ambas partes llegarán a acordar si dicho contrato se finaliza o si se renueva automáticamente por la misma duración y bajo las mismas condiciones. En caso de que se acuerde la renovación, el importe del alquiler se actualizará según el correspondiente IPC anual del año en vigor que publica anualmente el Instituto Nacional de Estadística u organismo que pudiera sustituirle, tomando para ello como base la renta del año anterior.
NOVENA.-Fianza
A la firma del presente contrato la arrendataria hace entrega a la arrendadora de la cantidad de 3000 Euros, importe de tres mensualidades de renta, en concepto de fianza legal arrendaticia.
Esta cantidad queda sujeta a cubrir las posibles responsabilidades en que pueda incurrir el arrendatario con el arrendador por deterioros que se produzcan en el inmueble, salvo los que hayan podido acaecer como consecuencia del uso normal, impago de rentas o cualquier otra causa derivada de la relación arrendaticia que establece en el presente contrato .
Le será devuelta al arrendatario a la finalización del arriendo previa la constatación por parte del arrendador de que la finca se haya en perfecto estado de conservación y siempre que no concurra la responsabilidad expresada en el párrafo anterior.
Hola Jesulerm. Lamento NO estar de acuerdo con algunas de las respuestas del Sr zoraser:
1)"yo pedi 3 meses de fianza ¿esto es legal?"
La respuesta del Sr zoraser es correcta. Sin embargo, las otras 2 mensualidades pueden ser consideradas como UNA GARANTÍA ADICIONAL.
2)"como titulo del contrato pongo alquiler de temporada pero es de vivienda habiutual por que especifico que se puede prorogar hasta 5 como dice la ley ¿ habria algun problema?"
La respuesta a su pregunta es NEGATIVA. LOs contratos se califican por su naturaleza y NO por la calificación que le den las partes.
3)" tengo una clausula que si se van antes de terminar el contrato me deben de pagar los meses restantes como si estubieran alli ¿puedo hacer esto?al faltar 8 meses para terminar el contrato y lo quieren ternimar antes cuanto seria la indemnizacion las rentas que faltan ¿valdria lo anterior o tengo que aplicar la ley una renta-por año y la parte proporcional.?"
Habría que poder examinar el contrato para resolver esta cuestión.
Sin embargo la indemnización EN NINGÚN CASO será " una renta-por año y la parte proporcional.?", puesto que la Jurispridencia es UNÁNIME al considerar que tal indemnización SOLO puede aplicarse a los contratos de duración SUPERIOR a 5 años. Cuestión distinta es que en determinados casos y atendiendo a las circunstancias concurrentes en ellos, se aconseje intentar pactar dicha indemnización para evitar llegar a la vía judicial, pero en su caso NO es posible ya que en el contrato consta una cláusula de indemnización.
4º) "¿puedo usar la fianza como cobro de parte de dicha indemnizacion?"
Como ya dije en el apartado precedente habría que examinar el contrato.
Por todo lo anterior le aconsejo que acuda con brevedad a un/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en arrendamientos urbanos.
Reciba un cordial saludo.
1)"yo pedi 3 meses de fianza ¿esto es legal?"
La respuesta del Sr zoraser es correcta. Sin embargo, las otras 2 mensualidades pueden ser consideradas como UNA GARANTÍA ADICIONAL.
2)"como titulo del contrato pongo alquiler de temporada pero es de vivienda habiutual por que especifico que se puede prorogar hasta 5 como dice la ley ¿ habria algun problema?"
La respuesta a su pregunta es NEGATIVA. LOs contratos se califican por su naturaleza y NO por la calificación que le den las partes.
3)" tengo una clausula que si se van antes de terminar el contrato me deben de pagar los meses restantes como si estubieran alli ¿puedo hacer esto?al faltar 8 meses para terminar el contrato y lo quieren ternimar antes cuanto seria la indemnizacion las rentas que faltan ¿valdria lo anterior o tengo que aplicar la ley una renta-por año y la parte proporcional.?"
Habría que poder examinar el contrato para resolver esta cuestión.
Sin embargo la indemnización EN NINGÚN CASO será " una renta-por año y la parte proporcional.?", puesto que la Jurispridencia es UNÁNIME al considerar que tal indemnización SOLO puede aplicarse a los contratos de duración SUPERIOR a 5 años. Cuestión distinta es que en determinados casos y atendiendo a las circunstancias concurrentes en ellos, se aconseje intentar pactar dicha indemnización para evitar llegar a la vía judicial, pero en su caso NO es posible ya que en el contrato consta una cláusula de indemnización.
4º) "¿puedo usar la fianza como cobro de parte de dicha indemnizacion?"
Como ya dije en el apartado precedente habría que examinar el contrato.
Por todo lo anterior le aconsejo que acuda con brevedad a un/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en arrendamientos urbanos.
Reciba un cordial saludo.
muchas gracias por responder.
referente a las pregunta 1 segun la LAU lo obligatorio es un mes de fianza pero se pueden pedir depositos complementarios como avlaes y garantias se puede interpretar eso lo mio de esta menra
referente a la pregunta 3 yo tengo una clausula como que me tiene que pagar igual que si no se fuera ella la ha firmado.
referente a las pregunta 1 segun la LAU lo obligatorio es un mes de fianza pero se pueden pedir depositos complementarios como avlaes y garantias se puede interpretar eso lo mio de esta menra
referente a la pregunta 3 yo tengo una clausula como que me tiene que pagar igual que si no se fuera ella la ha firmado.
Hola, a ver si te puedo aclarar algo.
1º- NO, la fianza tiene que ser de una mensualidad.
2º- Si el contrato era de 1 año y lo utilizaban como vivienda, entiendo que es de vivienda habitual, aunque sea otra la calificación que se haga en el contrato.
3º- NO. La indemnización máxima por rescindir el contrato es la proporcional a una mensualidad por año que falte para su fin. En este caso 2/3 de mensualidad, y eso únicamente si se ha pactado en el contrato.
4º- Por lo que dices, el saldo es a su favor, te toca devolver. Además ellos podrían reclamarte intereses por el exceso de fianza que les has exigido.
Un saludo.
1º- NO, la fianza tiene que ser de una mensualidad.
2º- Si el contrato era de 1 año y lo utilizaban como vivienda, entiendo que es de vivienda habitual, aunque sea otra la calificación que se haga en el contrato.
3º- NO. La indemnización máxima por rescindir el contrato es la proporcional a una mensualidad por año que falte para su fin. En este caso 2/3 de mensualidad, y eso únicamente si se ha pactado en el contrato.
4º- Por lo que dices, el saldo es a su favor, te toca devolver. Además ellos podrían reclamarte intereses por el exceso de fianza que les has exigido.
Un saludo.
Indemnizacion por rescindir antes de tiempo
hola os cuento mi caso.
tengo un piso de mi porpiedad alquilado y los inquilinos me han comunicado verbalmente que se van en diciembre y el contrato era de un año hasta septiembre.
1º yo pedi 3 meses de fianza ¿esto es legal?
2º como titulo del contrato pongo alquiler de temporada pero es de vivienda habiutual por que especifico que se puede prorogar hasta 5 como dice la ley ¿ habria algun problema?
3º tengo una clausula que si se van antes de terminar el contrato me deben de pagar los meses restantes como si estubieran alli ¿puedo hacer esto?al faltar 8 meses para terminar el contrato y lo quieren ternimar antes cuanto seria la indemnizacion las rentas que faltan ¿valdria lo anterior o tengo que aplicar la ley una renta-por año y la parte proporcional.?
4º ¿puedo usar la fianza como cobro de parte de dicha indemnizacion?
un saludo
tengo un piso de mi porpiedad alquilado y los inquilinos me han comunicado verbalmente que se van en diciembre y el contrato era de un año hasta septiembre.
1º yo pedi 3 meses de fianza ¿esto es legal?
2º como titulo del contrato pongo alquiler de temporada pero es de vivienda habiutual por que especifico que se puede prorogar hasta 5 como dice la ley ¿ habria algun problema?
3º tengo una clausula que si se van antes de terminar el contrato me deben de pagar los meses restantes como si estubieran alli ¿puedo hacer esto?al faltar 8 meses para terminar el contrato y lo quieren ternimar antes cuanto seria la indemnizacion las rentas que faltan ¿valdria lo anterior o tengo que aplicar la ley una renta-por año y la parte proporcional.?
4º ¿puedo usar la fianza como cobro de parte de dicha indemnizacion?
un saludo
