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Impugnar un acta de una junta por acuerdos en contra de la ley
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Impugnar un acta de una junta por acuerdos en contra de la ley
Me enviaron la Convocatoria de una Junta. Cometí el error de Delegar de voto en los asistentes. Recibí el Acta de la Junta. El Acta no me gustó porque se aprobó que subieron la Cuota de la comunidad un 65%.
Resumen, que estoy pillado porque indirectamente al delegar mi voto en los asistentes yo también voté que Si a esa subida del 65%.
Mi pregunta: A pesar de que voté que sí a la subida de la Cuota de la comunidad un 65% ¿Puedo impugnar la Junta ya que el máximo de subida según ley es del 15%?
La base de la impugnación podría ser. Muy bien está en Acta que se aprobaron unos acuerdos en una junta. Pero al subir la cuota más de un 15% que permite la ley, se habrían tomado acuerdos en contra de la ley
Resumen, que estoy pillado porque indirectamente al delegar mi voto en los asistentes yo también voté que Si a esa subida del 65%.
Mi pregunta: A pesar de que voté que sí a la subida de la Cuota de la comunidad un 65% ¿Puedo impugnar la Junta ya que el máximo de subida según ley es del 15%?
La base de la impugnación podría ser. Muy bien está en Acta que se aprobaron unos acuerdos en una junta. Pero al subir la cuota más de un 15% que permite la ley, se habrían tomado acuerdos en contra de la ley
Esto suele ocurrir por no asistir a las juntas y también por delegar sin dar órdenes y opiniones a la persona que delegas. Es mejor no asistir en estos casos porque siempre tienes el recurso de la impugnación llegado el caso.
De todas forma si se aprobó esa subida tengo que entender que es necesaria para el mantenimiento de la comunidad, aunque me parece desproporcionada. Salvo que se pretenda realizar una reforma y se requiera recaudar fondos para asumirla. Esto usted lo sabrá.
De todas forma si se aprobó esa subida tengo que entender que es necesaria para el mantenimiento de la comunidad, aunque me parece desproporcionada. Salvo que se pretenda realizar una reforma y se requiera recaudar fondos para asumirla. Esto usted lo sabrá.
Aprovecho este hilo, que habla de subida de cuotas del 65%, para explicar algo que parece que muchos propietarios no entienden, no hay subidas de cuotas, no se aprueba una subida, se aprueba una cuota. Me explico:
En la junta anual ordinaria de las comunidades se aprueba un presupuesto ordinario, que repartido en función de los coeficientes de los propietarios, da una cuota anual a pagar por cada propietario, y que se divide en pagos mensuales, trimestrales, etc. Que esta cuota sea un 20%, un 40% o lo que sea mayor a la del año anterior es algo que no significa nada, lo significativo es que la cuota que le corresponde a cada propietario es la necesaria para cubrir el presupuesto aprobado.
Y, por otra parte, se deben aprobar en esa junta ordinaria, tantas partidas de presupuesto extraordinario como sean necesarias, (sin mezclarlas con el ordinario), y su forma de financiación, habitualmente con derramas, que deben gestionarse individualmente controlarse individualmente.
En la junta anual ordinaria de las comunidades se aprueba un presupuesto ordinario, que repartido en función de los coeficientes de los propietarios, da una cuota anual a pagar por cada propietario, y que se divide en pagos mensuales, trimestrales, etc. Que esta cuota sea un 20%, un 40% o lo que sea mayor a la del año anterior es algo que no significa nada, lo significativo es que la cuota que le corresponde a cada propietario es la necesaria para cubrir el presupuesto aprobado.
Y, por otra parte, se deben aprobar en esa junta ordinaria, tantas partidas de presupuesto extraordinario como sean necesarias, (sin mezclarlas con el ordinario), y su forma de financiación, habitualmente con derramas, que deben gestionarse individualmente controlarse individualmente.
Lo del 15% no lo he inventado, pero parece que sí lo ha inventado el que lo colgó en internet, por eso hice la pregunta de si por ese motivo para saber si era cierto si existía ese máximo, todos decís que no existe, pues será asi.
Delegué el voto y cometí ese error, estaba de vacaciones y por ser atento con la comunidad, me tomé la molestia de delegar el voto. Lección aprendida, basta de ser atentos.
Dice el Acta: Los propietarios acuerdan por unanimidad fijar la cuota comunitaria en 75,00€ a partir del próximo mes de Junio 2023 (Antes la cuota era 45€, por tanto la subida ha sido de un 66,67%)
Tendría que añadir algo: Sobre este punto la convocatoria decía: "Valoración de bajada de cuota comunitaria/ Derrama"
Tambien es verdad que ahora me siento engañado, me confíé ya que en ningún caso la cuota no se iba a subir sinó a bajar. Si en cambio hubiese dicho: "Valoración de subida de cuota comunitaria/ Derrama", seguro que hubiese asistido.
Otra cosa. Hablé con el vicepresidente y cuando le enseñé el Acta donde se ve la subida se llevó la mayor sorpresa de su vida ya que me dijo que lo que se trató en la reunión fue que iban a constar en el Acta dos conceptos, un concepto de una pequeña subida de 45€ a 50€ y el resto hasta los 75€ iba a ir en concepto de Derrama. Me dijo que lo iba a protestar. Se desprende la poca seriedad del administrador.
Delegué el voto y cometí ese error, estaba de vacaciones y por ser atento con la comunidad, me tomé la molestia de delegar el voto. Lección aprendida, basta de ser atentos.
Dice el Acta: Los propietarios acuerdan por unanimidad fijar la cuota comunitaria en 75,00€ a partir del próximo mes de Junio 2023 (Antes la cuota era 45€, por tanto la subida ha sido de un 66,67%)
Tendría que añadir algo: Sobre este punto la convocatoria decía: "Valoración de bajada de cuota comunitaria/ Derrama"
Tambien es verdad que ahora me siento engañado, me confíé ya que en ningún caso la cuota no se iba a subir sinó a bajar. Si en cambio hubiese dicho: "Valoración de subida de cuota comunitaria/ Derrama", seguro que hubiese asistido.
Otra cosa. Hablé con el vicepresidente y cuando le enseñé el Acta donde se ve la subida se llevó la mayor sorpresa de su vida ya que me dijo que lo que se trató en la reunión fue que iban a constar en el Acta dos conceptos, un concepto de una pequeña subida de 45€ a 50€ y el resto hasta los 75€ iba a ir en concepto de Derrama. Me dijo que lo iba a protestar. Se desprende la poca seriedad del administrador.
Lo del 15% no lo he inventado, pero parece que sí lo ha inventado el que lo colgó en internet, por eso hice la pregunta de si por ese motivo para saber si era cierto si existía ese máximo, todos decís que no existe, pues será asi.
Delegué el voto y cometí ese error, estaba de vacaciones y por ser atento con la comunidad, me tomé la molestia de delegar el voto. Lección aprendida, basta de ser atentos.
Dice el Acta: Los propietarios acuerdan por unanimidad fijar la cuota comunitaria en 75,00€ a partir del próximo mes de Junio 2023 (Antes la cuota era 45€, por tanto la subida ha sido de un 66,67%)
Tendría que añadir algo: Sobre este punto la convocatoria decía: "Valoración de bajada de cuota comunitaria/ Derrama"
Tambien es verdad que ahora me siento engañado, me confíé ya que en ningún caso la cuota no se iba a subir sinó a bajar. Si en cambio hubiese dicho: "Valoración de subida de cuota comunitaria/ Derrama", seguro que hubiese asistido.
Otra cosa. Hablé con el vicepresidente y cuando le enseñé el Acta donde se ve la subida se llevó la mayor sorpresa de su vida ya que me dijo que lo que se trató en la reunión fue que iban a constar en el Acta dos conceptos, un concepto de una pequeña subida de 45€ a 50€ y el resto hasta los 75€ iba a ir en concepto de Derrama. Me dijo que lo iba a protestar. Se desprende la poca seriedad del administrador.
En la práctica se va a seguir pagando lo mismo, es decir 75€. Se acabó una derrama en mayo que había de 30€. Se habló entonces en la junta de continuar a partir de junio con la misma derrama. Vamos a seguir pagando lo mismo. El problema está en que ahora la derrama dejó de existir y los 75€ va todos en concepto de Cuota. En la casa todos pagamos lo mismo, va a partes iguales. Estoy convencido de existe la siguiente regla de tres inversa. A medida de que se sube la cuota, menor precio tendrá un piso. Salimos todos perjudicados, lo que pasa es que la gente no es consciente de este hecho.
Delegué el voto y cometí ese error, estaba de vacaciones y por ser atento con la comunidad, me tomé la molestia de delegar el voto. Lección aprendida, basta de ser atentos.
Dice el Acta: Los propietarios acuerdan por unanimidad fijar la cuota comunitaria en 75,00€ a partir del próximo mes de Junio 2023 (Antes la cuota era 45€, por tanto la subida ha sido de un 66,67%)
Tendría que añadir algo: Sobre este punto la convocatoria decía: "Valoración de bajada de cuota comunitaria/ Derrama"
Tambien es verdad que ahora me siento engañado, me confíé ya que en ningún caso la cuota no se iba a subir sinó a bajar. Si en cambio hubiese dicho: "Valoración de subida de cuota comunitaria/ Derrama", seguro que hubiese asistido.
Otra cosa. Hablé con el vicepresidente y cuando le enseñé el Acta donde se ve la subida se llevó la mayor sorpresa de su vida ya que me dijo que lo que se trató en la reunión fue que iban a constar en el Acta dos conceptos, un concepto de una pequeña subida de 45€ a 50€ y el resto hasta los 75€ iba a ir en concepto de Derrama. Me dijo que lo iba a protestar. Se desprende la poca seriedad del administrador.
En la práctica se va a seguir pagando lo mismo, es decir 75€. Se acabó una derrama en mayo que había de 30€. Se habló entonces en la junta de continuar a partir de junio con la misma derrama. Vamos a seguir pagando lo mismo. El problema está en que ahora la derrama dejó de existir y los 75€ va todos en concepto de Cuota. En la casa todos pagamos lo mismo, va a partes iguales. Estoy convencido de existe la siguiente regla de tres inversa. A medida de que se sube la cuota, menor precio tendrá un piso. Salimos todos perjudicados, lo que pasa es que la gente no es consciente de este hecho.
Independientemente que sea aprobación de cuota o subida porcentual que no es el fondo del problema, lo que se desconoce es el motivo de esa subida. A qué obedece, cual es la causa. Si es por realizar una obra necesaria poco se puede hacer puesto que lo requiere la comunidad. Si es para el mantenimiento ordinario de la comunidad me parece excesivo esa subida de un año para el otro y eso la liquidación del año anterior lo demostraría ( no cubriría gastos, o muy justo, o el presupuesto no se realizó con rigor, etc...).
De todas formas si el acta no recoge lo acordado en la junta, cosa que dice el vicepresidente, pues que hable con el presidente, se pongan de acuerdo y lo hablen con el administrador para que haga una subsanación de ese acta y asunto arreglado. Si él administrador se niega, por las causas que fueren, el presidente tiene potestad para convocar una nueva reunión extraordinaria y tratar este problema entre todos los propietarios y acordar lo más conveniente oídas las partes. Sepa que un acuerdo se anula con un nuevo acuerdo, es decir, en la nueva junta se puede anular o modificar ese punto que el administrador incluyo en el acta de la reunión anterior.
Podría existir maldad, incompetencia del administrador o interese privados de este profesional? No sería el primer caso.
De todas formas si el acta no recoge lo acordado en la junta, cosa que dice el vicepresidente, pues que hable con el presidente, se pongan de acuerdo y lo hablen con el administrador para que haga una subsanación de ese acta y asunto arreglado. Si él administrador se niega, por las causas que fueren, el presidente tiene potestad para convocar una nueva reunión extraordinaria y tratar este problema entre todos los propietarios y acordar lo más conveniente oídas las partes. Sepa que un acuerdo se anula con un nuevo acuerdo, es decir, en la nueva junta se puede anular o modificar ese punto que el administrador incluyo en el acta de la reunión anterior.
Podría existir maldad, incompetencia del administrador o interese privados de este profesional? No sería el primer caso.
Hay una cosa que no entiendo. Usted dice: "Tambien es verdad que ahora me siento engañado, me confíé ya que en ningún caso la cuota no se iba a subir sinó a bajar. Si en cambio hubiese dicho: "Valoración de subida de cuota comunitaria/ Derrama", seguro que hubiese asistido."
Y yo me pregunto, pero ¿no estaba de vacaciones?
Y yo me pregunto, pero ¿no estaba de vacaciones?
Lo que ma2rte dice: Independientemente que sea aprobación de cuota o subida porcentual que no es el fondo del problema, lo que se desconoce es el motivo de esa subida. A qué obedece, cual es la causa.
Lo que respondo a ma2rte: El motivo de recaudar dinero está más que justificado. Se estaba pagando 75€/vecino cada mes desglosado en 45€ de Cuota más 30€ de Derrama. Finalizó en mayo esa Derrama. Se decidió seguir recaudando los mismos 75€ pero ahora va todo al concepto Cuotas y la palabra Derrama desapareció. Resumiendo: No es un problema de si es necesario o no el dinero que hay que recaudar sino de asignarlo al Concepto Cuotas o asignarlo al Concepto Derramas. Ahora cualquiera preguntará si lo que se va a recaudar va a ser los mismos 75€
¿A ti que más te da? A mi no me da lo mismo puesto que ese hecho perjudica a todo el mundo. Cualquiera que quisiera vender su piso el posible comprador lo primero que le va a preguntar es cuanto paga de Cuota de comunidad, si le digo que 45€ pues muy bien, le puede gustar, pero si le digo que la Cuota de comunidad es 75€ lo que hago es espantar a ese posible comprador. O mejor si le digo, mira hay una Cuota de 45€ y además una Derrama de 30€ más durante 15 meses, pero la Derrama no se preocupe que se la dejo pagada, tambien le puede gustar. Conclusión que para vender mi piso con una Cuota de comunidad muy alta, me veré obligado a rebajar su precio para compensar y que alguien diga, la Cuota es Alta pero está a muy buen precio. Resumiendo: A Cuota más alta el precio del piso que quiero vender lo tendré que poner más bajo bajo. Conocí un administrador que hacía eso que se le podía llamar "Carroñero". Ponía las Cuotas muy altas, había alguien que quería vender pero con esas cuotas nadie compraba, cuando ya los precios estaban por los suelos, llegaba el "Carroñero" y compraba (pues en la posición en que se encuentra suele tener conocimiento de todo lo que se mueva en la finca), una vez ya comprado el piso, bajaba las cuotas, el piso con una Cuota más baja, se volvía a hacer atractivo y el "Carroñero" lo volvía a vender a un precio mucho más alto. Negocio redondo.
Lo que respondo a ma2rte: El motivo de recaudar dinero está más que justificado. Se estaba pagando 75€/vecino cada mes desglosado en 45€ de Cuota más 30€ de Derrama. Finalizó en mayo esa Derrama. Se decidió seguir recaudando los mismos 75€ pero ahora va todo al concepto Cuotas y la palabra Derrama desapareció. Resumiendo: No es un problema de si es necesario o no el dinero que hay que recaudar sino de asignarlo al Concepto Cuotas o asignarlo al Concepto Derramas. Ahora cualquiera preguntará si lo que se va a recaudar va a ser los mismos 75€
¿A ti que más te da? A mi no me da lo mismo puesto que ese hecho perjudica a todo el mundo. Cualquiera que quisiera vender su piso el posible comprador lo primero que le va a preguntar es cuanto paga de Cuota de comunidad, si le digo que 45€ pues muy bien, le puede gustar, pero si le digo que la Cuota de comunidad es 75€ lo que hago es espantar a ese posible comprador. O mejor si le digo, mira hay una Cuota de 45€ y además una Derrama de 30€ más durante 15 meses, pero la Derrama no se preocupe que se la dejo pagada, tambien le puede gustar. Conclusión que para vender mi piso con una Cuota de comunidad muy alta, me veré obligado a rebajar su precio para compensar y que alguien diga, la Cuota es Alta pero está a muy buen precio. Resumiendo: A Cuota más alta el precio del piso que quiero vender lo tendré que poner más bajo bajo. Conocí un administrador que hacía eso que se le podía llamar "Carroñero". Ponía las Cuotas muy altas, había alguien que quería vender pero con esas cuotas nadie compraba, cuando ya los precios estaban por los suelos, llegaba el "Carroñero" y compraba (pues en la posición en que se encuentra suele tener conocimiento de todo lo que se mueva en la finca), una vez ya comprado el piso, bajaba las cuotas, el piso con una Cuota más baja, se volvía a hacer atractivo y el "Carroñero" lo volvía a vender a un precio mucho más alto. Negocio redondo.
Lo que ma2rte dice: Independientemente que sea aprobación de cuota o subida porcentual que no es el fondo del problema, lo que se desconoce es el motivo de esa subida. A qué obedece, cual es la causa.
Lo que respondo a ma2rte: El motivo de recaudar dinero está más que justificado. Se estaba pagando 75€/vecino cada mes desglosado en 45€ de Cuota más 30€ de Derrama. Finalizó en mayo esa Derrama. Se decidió seguir recaudando los mismos 75€ pero ahora va todo al concepto Cuotas y la palabra Derrama desapareció. Resumiendo: No es un problema de si es necesario o no el dinero que hay que recaudar sino de asignarlo al Concepto Cuotas o asignarlo al Concepto Derramas. Ahora cualquiera preguntará si lo que se va a recaudar va a ser los mismos 75€
¿A ti que más te da? A mi no me da lo mismo puesto que ese hecho perjudica a todo el mundo. Cualquiera que quisiera vender su piso el posible comprador lo primero que le va a preguntar es cuanto paga de Cuota de comunidad, si le digo que 45€ pues muy bien, le puede gustar, pero si le digo que la Cuota de comunidad es 75€ lo que hago es espantar a ese posible comprador. O mejor si le digo, mira hay una Cuota de 45€ y además una Derrama de 30€ más durante 15 meses, pero la Derrama no se preocupe que se la dejo pagada, tambien le puede gustar. Conclusión que para vender mi piso con una Cuota de comunidad muy alta, me veré obligado a rebajar su precio para compensar y que alguien diga, la Cuota es Alta pero está a muy buen precio. Resumiendo: A Cuota más alta el precio del piso que quiero vender lo tendré que poner más bajo bajo. Conocí un administrador que hacía eso que se le podía llamar "Carroñero". Ponía las Cuotas muy altas, había alguien que quería vender pero con esas cuotas nadie compraba, cuando ya los precios estaban por los suelos, llegaba el "Carroñero" y compraba (pues en la posición en que se encuentra suele tener conocimiento de todo lo que se mueva en la finca), una vez ya comprado el piso, bajaba las cuotas, el piso con una Cuota más baja, se volvía a hacer atractivo y el "Carroñero" lo volvía a vender a un precio mucho más alto. Negocio redondo.
Lo que respondo a ma2rte: El motivo de recaudar dinero está más que justificado. Se estaba pagando 75€/vecino cada mes desglosado en 45€ de Cuota más 30€ de Derrama. Finalizó en mayo esa Derrama. Se decidió seguir recaudando los mismos 75€ pero ahora va todo al concepto Cuotas y la palabra Derrama desapareció. Resumiendo: No es un problema de si es necesario o no el dinero que hay que recaudar sino de asignarlo al Concepto Cuotas o asignarlo al Concepto Derramas. Ahora cualquiera preguntará si lo que se va a recaudar va a ser los mismos 75€
¿A ti que más te da? A mi no me da lo mismo puesto que ese hecho perjudica a todo el mundo. Cualquiera que quisiera vender su piso el posible comprador lo primero que le va a preguntar es cuanto paga de Cuota de comunidad, si le digo que 45€ pues muy bien, le puede gustar, pero si le digo que la Cuota de comunidad es 75€ lo que hago es espantar a ese posible comprador. O mejor si le digo, mira hay una Cuota de 45€ y además una Derrama de 30€ más durante 15 meses, pero la Derrama no se preocupe que se la dejo pagada, tambien le puede gustar. Conclusión que para vender mi piso con una Cuota de comunidad muy alta, me veré obligado a rebajar su precio para compensar y que alguien diga, la Cuota es Alta pero está a muy buen precio. Resumiendo: A Cuota más alta el precio del piso que quiero vender lo tendré que poner más bajo bajo. Conocí un administrador que hacía eso que se le podía llamar "Carroñero". Ponía las Cuotas muy altas, había alguien que quería vender pero con esas cuotas nadie compraba, cuando ya los precios estaban por los suelos, llegaba el "Carroñero" y compraba (pues en la posición en que se encuentra suele tener conocimiento de todo lo que se mueva en la finca), una vez ya comprado el piso, bajaba las cuotas, el piso con una Cuota más baja, se volvía a hacer atractivo y el "Carroñero" lo volvía a vender a un precio mucho más alto. Negocio redondo.
También me dirás ¿Es que el addor hace lo que quiere y los vecinos son tontos? No, no son tontos, pero si es verdad que los vecinos en su mayoría no son conscientes de las repercusiones que tiene una Cuota más alta o una Cuota más baja. Insisto como en el Teorema de Thales "Cuota de comunidad más alta deprecia un piso y Cuota más baja aumenta el precio de un piso
¿En la convocatoria de la junta …. ? Buena pregunta Pepelu. Te respondo, la Convocatoria en este punto decía: "1º Valoración de bajada de Cuota comunitaria / Derrama".
Léase bien. Por eso me sentí engañado, se iba a valorar una "bajada" de cuota y no una "subida" de cuota. Claro como se iba a tratar una "bajada" de cuota, no me pareció suficiente motivo para suspender unas vacaciones pagadas en esa fecha, puesto que una "bajada" de cuota me parecía bien y delegué mi voto en los asistentes. Luego en vez de "bajada" fue "subida" y qué subida ¡¡ un 65%!!. Me he informado con algún vecino de lo que se trató en la Junta. Se acordó una subida de cuota de 45€ a 50€ y el resto hasta los 75€ iba en Derrama. Lo que se trató en la Junta fue una cosa y lo que se reflejó en el Acta fue otra cosa, el Acta se falseó: Valoración de variación de cuota comunitaria / Derrama. "Los propietarios acuerdan por unanimidad fijar la cuota comunitaria en 75,00€ a partir del próximo mes de Junio 2023"
Léase bien. Por eso me sentí engañado, se iba a valorar una "bajada" de cuota y no una "subida" de cuota. Claro como se iba a tratar una "bajada" de cuota, no me pareció suficiente motivo para suspender unas vacaciones pagadas en esa fecha, puesto que una "bajada" de cuota me parecía bien y delegué mi voto en los asistentes. Luego en vez de "bajada" fue "subida" y qué subida ¡¡ un 65%!!. Me he informado con algún vecino de lo que se trató en la Junta. Se acordó una subida de cuota de 45€ a 50€ y el resto hasta los 75€ iba en Derrama. Lo que se trató en la Junta fue una cosa y lo que se reflejó en el Acta fue otra cosa, el Acta se falseó: Valoración de variación de cuota comunitaria / Derrama. "Los propietarios acuerdan por unanimidad fijar la cuota comunitaria en 75,00€ a partir del próximo mes de Junio 2023"
Jalisco, le digo que Pepelu90 me hizo esta pregunta: ¿En la convocatoria de la junta, en el orden del día, figuraba la subida o revisión de las cuotas o algo parecido?
Lo único que hice fue responder a esa pregunta con el máximo detalle. Por lo tanto Jalisco usted metió la cueza donde no debía. Más vale que se moleste en leer los mensajes para no meter tanto la pata. Para ser un buen abogado hay que estudiar los casos y ser detallista, no sé si usted es abogado, pero de cualquier forma yo le animaría a que se dedicase a otra cosa.
Y le digo que si quisiera sí lo podría impugnar ya que hubo una engañosa contradicción entre la convocatoria y el Acta, Un buen abogado me lo podría ganar, lo único que no me interesa adelantar tanto dinero por un asunto que para mi no es un asunto de vida o muerte.
Lo único que hice fue responder a esa pregunta con el máximo detalle. Por lo tanto Jalisco usted metió la cueza donde no debía. Más vale que se moleste en leer los mensajes para no meter tanto la pata. Para ser un buen abogado hay que estudiar los casos y ser detallista, no sé si usted es abogado, pero de cualquier forma yo le animaría a que se dedicase a otra cosa.
Y le digo que si quisiera sí lo podría impugnar ya que hubo una engañosa contradicción entre la convocatoria y el Acta, Un buen abogado me lo podría ganar, lo único que no me interesa adelantar tanto dinero por un asunto que para mi no es un asunto de vida o muerte.
