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IBI de rustico a urbano
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Ibi de rustico a urbano
Hola,
Quiero explicar mi situación que seguro es la de mucha mas gente, el caso es que mi padre tiene una finca rustica de olivar en un pueblo de Córdoba. La plantación tiene 30.000 m2 y la calificaron como urbano no programado hace 6 años. Cuando la calificación era rustica se pagaba un IBI de 50 €/año, después de pasar a urbano no programado está pagando 4.000 €/año pero él sigue teniendo olivos y no hay perspectiva de que pueda cambiar el uso con la cantidad de viviendas en venta que hay en mi pueblo. Me gustaria saber si con la actual ley del suelo se puede cambiar el uso al que tenía anteriormente que era rústico, para así pagar un IBI razonable ya que mi padre es jubilado y esta cuantía es inasumible y si se pudieran reintegrar las cantidades aportadas, ya que no se ha desarrollado nada.
Muchas gracias.
Quiero explicar mi situación que seguro es la de mucha mas gente, el caso es que mi padre tiene una finca rustica de olivar en un pueblo de Córdoba. La plantación tiene 30.000 m2 y la calificaron como urbano no programado hace 6 años. Cuando la calificación era rustica se pagaba un IBI de 50 €/año, después de pasar a urbano no programado está pagando 4.000 €/año pero él sigue teniendo olivos y no hay perspectiva de que pueda cambiar el uso con la cantidad de viviendas en venta que hay en mi pueblo. Me gustaria saber si con la actual ley del suelo se puede cambiar el uso al que tenía anteriormente que era rústico, para así pagar un IBI razonable ya que mi padre es jubilado y esta cuantía es inasumible y si se pudieran reintegrar las cantidades aportadas, ya que no se ha desarrollado nada.
Muchas gracias.
en lo de reintegrar las cantidades aportadas, va a ser que no. El motivo es que los cambios en catastro, en el supuesto de que lograras que lo cambien, serán efectivos a partir de la fecha de resolución (del 1 de enero de años siguiente), pero no tienen efectos retroactivos
y ahora va la parte probablemente buena:
- partimos de un error tuyo, y es que no hay suelo urbano no programado. Hay suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado; y hay suelo URBANIZABLE programado (ahora dicen delimitado, en lugar de programado), y suelo urbanizable no programado (ahora dicen no delimitado).
- Si ese suelo es urbano no consolidado, no hay nada que hacer en catastro, al margen de que su valoración sea más o menos adecuada.
- Si es suelo urbanizable no programado (ahora se dice suelo urbanizable no delimitado), es posible solicitar su paso a catastro de rústica, y digo es posible solicitarlo y no digo que se tiene derecho a ese paso a catastro de rústica, porque depende del nivel de concreción de las determinaciones para el desarrollo del área. Así, hay derecho a ello si, por ejemplo, el planeamiento dice que será preceptivo el desarrollo de otro área de modo previo al desarrollo de ese área, y si, en esas condiciones, todavía no se ha desarrollado el área que preceptivamente es precedente.
la ley (RDL 1/2004) no es demasiado explícita en ese punto, y dice, en art. 7.2.b, que se entiende por suelo de naturaleza urbana, además del suelo clasificado como urbano, y otros: los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que estén incluidos en sectores o ámbitos espaciales delimitados, así como los demás suelos de este tipo a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo.
a favor de la exclusión del catastro de urbano está la Ley del Suelo (RDL 2/2008), que lleva a que en su valoración no se han de considerar la asignación de edificabilidades y usos que no hayan sido aún plenamente realizados, sino que se valorarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
de todo ello he de suponer que no debe de ser difícil la exclusión del suelo urbanizable, fundamentalmente el no delimitado, pero no descarto la posibilidad de que fuera preciso pelearlo.
realmente es un problema generalizado, que personalmente considero injusto. La realidad es que hasta hace muy poco todo el mundo quería que clasificaran su parcela como suelo urbano o como suelo urbanizable porque eso generaba unas claras expectativas de plusvalías y, a su vez, el ayuntamiento recaudaba más dinero por IBI. Hoy la situación es económicamente grave y la gente no puede soportar grandes impuestos por un suelo sin expectativas urbanísticas a corto o medio plazo, y a su vez los ayuntamientos tratarán de recaudar de donde sea.
Si no fuera porque en este país sigue habiendo muchos terratenientes que presionarán para que no se lleve a efecto, no sería sorprendente una pronta subida escandalosa del impuesto de rústica.
si quieres que le eche un ojo a esa finca, si logro acceder al planeamiento vía internet, lo haré sin compromiso si me envías la referencia catastral a mi dirección de correo electrónico
dura.nortada@hotmail.com
y ahora va la parte probablemente buena:
- partimos de un error tuyo, y es que no hay suelo urbano no programado. Hay suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado; y hay suelo URBANIZABLE programado (ahora dicen delimitado, en lugar de programado), y suelo urbanizable no programado (ahora dicen no delimitado).
- Si ese suelo es urbano no consolidado, no hay nada que hacer en catastro, al margen de que su valoración sea más o menos adecuada.
- Si es suelo urbanizable no programado (ahora se dice suelo urbanizable no delimitado), es posible solicitar su paso a catastro de rústica, y digo es posible solicitarlo y no digo que se tiene derecho a ese paso a catastro de rústica, porque depende del nivel de concreción de las determinaciones para el desarrollo del área. Así, hay derecho a ello si, por ejemplo, el planeamiento dice que será preceptivo el desarrollo de otro área de modo previo al desarrollo de ese área, y si, en esas condiciones, todavía no se ha desarrollado el área que preceptivamente es precedente.
la ley (RDL 1/2004) no es demasiado explícita en ese punto, y dice, en art. 7.2.b, que se entiende por suelo de naturaleza urbana, además del suelo clasificado como urbano, y otros: los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que estén incluidos en sectores o ámbitos espaciales delimitados, así como los demás suelos de este tipo a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo.
a favor de la exclusión del catastro de urbano está la Ley del Suelo (RDL 2/2008), que lleva a que en su valoración no se han de considerar la asignación de edificabilidades y usos que no hayan sido aún plenamente realizados, sino que se valorarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
de todo ello he de suponer que no debe de ser difícil la exclusión del suelo urbanizable, fundamentalmente el no delimitado, pero no descarto la posibilidad de que fuera preciso pelearlo.
realmente es un problema generalizado, que personalmente considero injusto. La realidad es que hasta hace muy poco todo el mundo quería que clasificaran su parcela como suelo urbano o como suelo urbanizable porque eso generaba unas claras expectativas de plusvalías y, a su vez, el ayuntamiento recaudaba más dinero por IBI. Hoy la situación es económicamente grave y la gente no puede soportar grandes impuestos por un suelo sin expectativas urbanísticas a corto o medio plazo, y a su vez los ayuntamientos tratarán de recaudar de donde sea.
Si no fuera porque en este país sigue habiendo muchos terratenientes que presionarán para que no se lleve a efecto, no sería sorprendente una pronta subida escandalosa del impuesto de rústica.
si quieres que le eche un ojo a esa finca, si logro acceder al planeamiento vía internet, lo haré sin compromiso si me envías la referencia catastral a mi dirección de correo electrónico
dura.nortada@hotmail.com
