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gastos de comunidad ¿ por partes iguales o por cuota?
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¿Qué sucede cuando en la Escritura sólo te da la cuota para los gastos generales pero no te marca otra diferente para el portal en un edificio donde hay muchos portales y garajes? Y los estatutos te dicen: "Los gastos de conservación, reparación y energía eléctrica del portal, ascensor, escalera de la casa, pasillos distribuidores de plantas de viviendas... inclusive la sustitución del ascensor y demás instalaciones del portal y escalera se satisfarán exclusivamente por los propietarios de las viviendas en proporción a sus respectivas cuotas de participación, considerando cada portal individualmente, sin tener relación a estos efectos con el resto de portales del edificio"
Lorea, perdona el cambio de nombre y te explico lo que yo entiendo.
Edificio de locales y viviendas con contadores individuales, contratados por cada finca estos servicios. No dice nada la escritura de división horizontal. Segun la LPH todos pagan por su coeficiente.
Edificio de viviendas que no tiene contadores individuales, tiene uno general de agua. Pagan todos por su coeficiente y lo mismo el gasto de agua.
Ahora bien si se puede poner un contador individual en las viviendas, se puede individualizar con lo que se pagaría todos los gastos por coeficiente no siendo el gasto de agua, que se haria por consumo y para ese consumo sería el coste del litro o metro cubico el acordado por la comundad.
Viviendas y locales, los locales en el titulo constitutivo quedan exonerados de ciertos gastos.
Gastos todos por coeficientes no siendo los locales que no pagaran de aquellos que este mencionado en la escritura. Ejemplo: luz de escalera pagan viviendas y locales no.
Mas dificil, viviendas, locales y plazas de garaje de una comunidad, se exonera a las plazas de garaje de los gastos de porteria, pues tienen entrada independiente, y ademas dicen que los gastos propios de garaje seran por cuenta de los propietarios de las plazas, ejemplo puerta del garaje.
Coeficiente todos los gastos generales como seguro del idificio, gastos de porteria solo locales y viviendas por su coeficiente, gastos de puerta de garaje solo las plazas por su coeficiente. Con lo que no tendras en algun gasto el 100% del coeficiente de participación y tendrás que realizar una regla de tres para obtener ese coeficiente, ahora bien puede que te de las cuotas de participación y te diga, la finca x vivienda, tiene una cuota de participación de los gastos generales del 1,% del valor del edificio y en los gastos correspondientes a su portal tendrá un 3%. y te van complicando la vida. Pero aun te la pueden complicar más ejemplo tienen una piscina que solo participan de los gastos las viviendas y vuelta a sacarte los numeritos, pero aun te lo pueden complicar mas pues te dicen que la piscina a su vez es un aljibe para utilizar en caso de incendios. Como ves el promotor te puede volver loco. Entonces solo tienes que ir leyendo y haciendo columnitas con coeficientes o cuotas de participación y los gastos que le son inherentes a esas columnitas
Edificio de locales y viviendas con contadores individuales, contratados por cada finca estos servicios. No dice nada la escritura de división horizontal. Segun la LPH todos pagan por su coeficiente.
Edificio de viviendas que no tiene contadores individuales, tiene uno general de agua. Pagan todos por su coeficiente y lo mismo el gasto de agua.
Ahora bien si se puede poner un contador individual en las viviendas, se puede individualizar con lo que se pagaría todos los gastos por coeficiente no siendo el gasto de agua, que se haria por consumo y para ese consumo sería el coste del litro o metro cubico el acordado por la comundad.
Viviendas y locales, los locales en el titulo constitutivo quedan exonerados de ciertos gastos.
Gastos todos por coeficientes no siendo los locales que no pagaran de aquellos que este mencionado en la escritura. Ejemplo: luz de escalera pagan viviendas y locales no.
Mas dificil, viviendas, locales y plazas de garaje de una comunidad, se exonera a las plazas de garaje de los gastos de porteria, pues tienen entrada independiente, y ademas dicen que los gastos propios de garaje seran por cuenta de los propietarios de las plazas, ejemplo puerta del garaje.
Coeficiente todos los gastos generales como seguro del idificio, gastos de porteria solo locales y viviendas por su coeficiente, gastos de puerta de garaje solo las plazas por su coeficiente. Con lo que no tendras en algun gasto el 100% del coeficiente de participación y tendrás que realizar una regla de tres para obtener ese coeficiente, ahora bien puede que te de las cuotas de participación y te diga, la finca x vivienda, tiene una cuota de participación de los gastos generales del 1,% del valor del edificio y en los gastos correspondientes a su portal tendrá un 3%. y te van complicando la vida. Pero aun te la pueden complicar más ejemplo tienen una piscina que solo participan de los gastos las viviendas y vuelta a sacarte los numeritos, pero aun te lo pueden complicar mas pues te dicen que la piscina a su vez es un aljibe para utilizar en caso de incendios. Como ves el promotor te puede volver loco. Entonces solo tienes que ir leyendo y haciendo columnitas con coeficientes o cuotas de participación y los gastos que le son inherentes a esas columnitas
En principio aclarar a Justa que no es mi administrador el que ha dicho la frase que he mencionado antes, sino que la he extraído de las intervenciones anteriores para contrastar la diversidad de opiniones que existen y que nos llevan a tanta confusión. He cometido el error de no citarlas entre comillas, lo siento.
En el artículo que mencionas hay dos expresiones que me hacen pensar; la primera, "o a lo especialmente establecido" (es sumamente subjetivo saber a que se refiere que esté especialmente establecido porque según se quiera interpretar puede ser especial una cosa u otra) y la segunda "que no sean susceptibles de individualización" (más subjetivo todavía). Primero habrá que aclarar que es individualizar y cómo se puede individualizar un gasto.
En un edificio con un portal solamente y en el que todos participan en los gastos, se puede deducir claramente cúales son los gastos generales en contraposición a los individualizables y pagar aquellos según la cuota establecida porque todos
tienen una cuota y participan de lo mismo. Pero, si te lees atentamente el punto 2 del mismo art. que dice:"Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes..." Parece que quiere decir que los gastos que sean imputables a uno o varios pisos o locales son individualizables. Por lo tanto varía bastante la situación cuando se trata de la PH compleja donde hay locales ("partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública" definición en la LPH) ,("se dice de lo que se refiere a una parte determinada y no al total o conjunto" definición del diccionario) ¿Se puede deducir de esto que cada portal dentro de un edificio con varios ,además de otros elementos, es una individualización de la parte general y en ese caso los gastos no han de tener el mismo tratamiento que los gastos de fachada, tejado, seguro,etc. que sí afectan a todos y efectivamente se han de hacer por el coeficiente de propiedad o cuota de participación (si es que es lo mismo, que todavía no lo tengo claro)
También te corrijo, si no te molesta, me llamo Lorea, no Lorena.
En el artículo que mencionas hay dos expresiones que me hacen pensar; la primera, "o a lo especialmente establecido" (es sumamente subjetivo saber a que se refiere que esté especialmente establecido porque según se quiera interpretar puede ser especial una cosa u otra) y la segunda "que no sean susceptibles de individualización" (más subjetivo todavía). Primero habrá que aclarar que es individualizar y cómo se puede individualizar un gasto.
En un edificio con un portal solamente y en el que todos participan en los gastos, se puede deducir claramente cúales son los gastos generales en contraposición a los individualizables y pagar aquellos según la cuota establecida porque todos
tienen una cuota y participan de lo mismo. Pero, si te lees atentamente el punto 2 del mismo art. que dice:"Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes..." Parece que quiere decir que los gastos que sean imputables a uno o varios pisos o locales son individualizables. Por lo tanto varía bastante la situación cuando se trata de la PH compleja donde hay locales ("partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública" definición en la LPH) ,("se dice de lo que se refiere a una parte determinada y no al total o conjunto" definición del diccionario) ¿Se puede deducir de esto que cada portal dentro de un edificio con varios ,además de otros elementos, es una individualización de la parte general y en ese caso los gastos no han de tener el mismo tratamiento que los gastos de fachada, tejado, seguro,etc. que sí afectan a todos y efectivamente se han de hacer por el coeficiente de propiedad o cuota de participación (si es que es lo mismo, que todavía no lo tengo claro)
También te corrijo, si no te molesta, me llamo Lorea, no Lorena.
Justa, sincéramente, me está pasando algo raro; cuanto más tiempo permanezco en el foro más sé que no sé.
Ahora, con el articulo 9.1e, leo con detenimiento y este artículo no discrimina las situaciones; a pagar todo Dios;los locales ?todo¿. Por Dios, ya me está entrando la duda si en ese concepto se les debe de endiñar a los locales, por ejemplo, los gastos de mantenimiento de ascensor,luz, escalera, -es norma de las administracciones diligentes- je.je. que repartiendo entre más, sale a menos, a menos perder.
Ahora, con el articulo 9.1e, leo con detenimiento y este artículo no discrimina las situaciones; a pagar todo Dios;los locales ?todo¿. Por Dios, ya me está entrando la duda si en ese concepto se les debe de endiñar a los locales, por ejemplo, los gastos de mantenimiento de ascensor,luz, escalera, -es norma de las administracciones diligentes- je.je. que repartiendo entre más, sale a menos, a menos perder.
Lorena, dile a tu administradora que te indique en que articulo de la ley dice:que los gastos que no sean susceptibles de individualización por igual y además que hay jurisprudencia y más adelante que los gastos susceptibles de división por cuota
Te esta diciendo una barbaridad.
Articulo 9e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Esto es lo que si esta bien, que quiere decir que los gastos generales o sea todos aquellos que tenga el edificio y que no existe un estatuto que lo modifique e indique la forma de reparto, por coeficiente. o cuota de participacion.
Los gastos que se puedan individualizarse por ejemplo contador general de agua, cada individuo tiene un contador en su casa y lee la comunidad ese contador, se pagara en función del consumo y del precio establecido para dicho consumo
Te esta diciendo una barbaridad.
Articulo 9e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Esto es lo que si esta bien, que quiere decir que los gastos generales o sea todos aquellos que tenga el edificio y que no existe un estatuto que lo modifique e indique la forma de reparto, por coeficiente. o cuota de participacion.
Los gastos que se puedan individualizarse por ejemplo contador general de agua, cada individuo tiene un contador en su casa y lee la comunidad ese contador, se pagara en función del consumo y del precio establecido para dicho consumo
Lorea; me alegra que vayas tomando posiciones pero tienes mucha prisa por conocer la temática; no creas que es tan fácil conseguirlo en el poco tiempo que te hemos visto por aquí; si continuas, verás como ya esta saliendo gente verdaderamente competente e instruida en temas organizativos y juridicos y seguro que conseguiras un buen bagaje; el problema (yo siempre con mi pesimismo) es que no se si te servirá para defenderte contra las injusticias en PH, que son muchas y hay muchos menos recursos para defenderte de los que tú puedas creer. Animo de todas las maneras Sin duda te servirá para ver mejor las cosas a gran distancia y tomar posiciones mejor.
He leido mejor todas las intervenciones anteriores y tengo un lío terrible con el tema de gastos generales.
En una se dice que los gastos generales (indivisibles) por cuota. En otra que la administradora ha dicho que los gastos que no sean susceptibles de individualización por igual y además que hay jurisprudencia y más adelante que los gastos susceptibles de división por cuota. Parece un acertijo. En la práctica, ¿qué gastos son generales en una comunidad compuesta por varios portales, garaje, locales, etc?
¿Quién me explica que es enriquecimiento ilícito y cuando puede suceder esto en una comunidad?
Me encanta este foro.
En una se dice que los gastos generales (indivisibles) por cuota. En otra que la administradora ha dicho que los gastos que no sean susceptibles de individualización por igual y además que hay jurisprudencia y más adelante que los gastos susceptibles de división por cuota. Parece un acertijo. En la práctica, ¿qué gastos son generales en una comunidad compuesta por varios portales, garaje, locales, etc?
¿Quién me explica que es enriquecimiento ilícito y cuando puede suceder esto en una comunidad?
Me encanta este foro.
Desconocía esa maldición del gitano pero está muy bien. Lo que ocurre es que opino que lo mejor sería no tener que llegar a ningún juicio y que fueramos capaces de pactar sin ir en contra de las leyes como dice ese artículo del Codigo Civil. Lo difícil es que todos conozcamos las leyes para no contradecirlas.
Las opiniones y las Sentencias son bastante diversas incluso sobre el mismo tema. Un Juicio nunca se sabe como va a resultar porque si las cosas estuvieran claras no habría necesidad de recurrir a los abogados y a los Juzgados. Estos pueden tener diferentes interpretaciones o matizar de forma diferente los preceptos y las leyes.
La argumentación que acaba de resumirse no puede ser compartida, por cuanto, como pone de manifiesto la Audiencia Provincial, no ha existido ningún acuerdo de la Junta de Propietarios en que se estableciese la modificación de lo prevenido en los Estatutos sobre distribución de los gastos comunes.
En efecto, el hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado.
En el caso que nos ocupa, como alega la Comunidad demandada, solamente ha existido una tolerancia ante una práctica inadecuada, que, a lo sumo, únicamente puede determinar la pérdida del derecho a impugnar las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios a que aquella ha afectado, las cuales, a tenor del coeficiente de participación en los gastos comunes que corresponde a la finca de la actora (16,35%) han debido ser ciertamente favorables a la misma pues dicha cuota superaba ostensiblemente a las de cualquiera de los demás propietarios.
En atención a cuanto queda expuesto ha de calificarse de correcta la conclusión del Tribunal de apelación respecto a que el acuerdo que impugna la demandante se ajusta a lo prevenido en los Estatutos de la Comunidad en cuanto a distribución de gastos comunes, sistema que no puede entenderse dejado sin efecto por la práctica indebida a que nos hemos referido.
El único motivo del recurso, por ello, ha de ser desestimado.
TERCERO.- A tenor de lo prevenido en el artículo 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debe ser condenada la recurrente al pago de las costas.
FALLAMOS
Se declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por Dª Magdalena contra la sentencia dictada el veintidós de junio de mil novecientos noventa y ocho por la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, conociendo en grado de apelación de los autos de juicio de menor cuantía número 995/91 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Cuarenta y dos de los de Barcelona.
Se condena a la recurrente al pago de las costas causadas. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta sentencia, con devolución de los autos y rollo de apelación en su día remitidos.
Un saludo.
En efecto, el hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado.
En el caso que nos ocupa, como alega la Comunidad demandada, solamente ha existido una tolerancia ante una práctica inadecuada, que, a lo sumo, únicamente puede determinar la pérdida del derecho a impugnar las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios a que aquella ha afectado, las cuales, a tenor del coeficiente de participación en los gastos comunes que corresponde a la finca de la actora (16,35%) han debido ser ciertamente favorables a la misma pues dicha cuota superaba ostensiblemente a las de cualquiera de los demás propietarios.
En atención a cuanto queda expuesto ha de calificarse de correcta la conclusión del Tribunal de apelación respecto a que el acuerdo que impugna la demandante se ajusta a lo prevenido en los Estatutos de la Comunidad en cuanto a distribución de gastos comunes, sistema que no puede entenderse dejado sin efecto por la práctica indebida a que nos hemos referido.
El único motivo del recurso, por ello, ha de ser desestimado.
TERCERO.- A tenor de lo prevenido en el artículo 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debe ser condenada la recurrente al pago de las costas.
FALLAMOS
Se declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por Dª Magdalena contra la sentencia dictada el veintidós de junio de mil novecientos noventa y ocho por la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, conociendo en grado de apelación de los autos de juicio de menor cuantía número 995/91 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Cuarenta y dos de los de Barcelona.
Se condena a la recurrente al pago de las costas causadas. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta sentencia, con devolución de los autos y rollo de apelación en su día remitidos.
Un saludo.
Fecha: 16 de noviembre de 2004
Órgano: Tribunal Supremo
Sentencia: 1094 / 2004
Recurso: 3146 / 1998
Resumen:
El hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado.
............
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Doña Magdalena formuló demanda contra la DIRECCION000 de Barcelona interesando se declarase: a) la invalidez e ineficacia del acuerdo adoptado por la Junta Extraordinaria de dicha Comunidad, celebrado el 3 de octubre de 1994 por el que se acordaba el reparto de derramas por coeficientes al no existir la necesaria unanimidad de los copropietarios.- b) Que tampoco era válida la aprobación del presupuesto de obras, realizada en la misma Junta, ya que en él se comprendían partidas de mero lujo -a cuyo pago se había opuesto la actora- junto a otras realmente necesarias, por lo que se solicitaba se precisase cuales eran unas y otras.
El Juzgado de Primera Instancia estimó solamente la primera de las peticiones mencionadas y no hizo declaración en cuanto a costas.
Apelada su resolución por las dos partes litigantes, la Audiencia Provincial acogió únicamente el recurso de la Comunidad de Propietarios, lo que determinaba la íntegra desestimación de la demanda, con imposición a la actora de las costas de primera instancia y de las de su propio recurso.
Dª Magdalena ha interpuesto el presente recurso de casación, que contiene un solo motivo, fundado en el apartado 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
SEGUNDO.- El referido motivo denuncia la infracción, por aplicación errónea de la doctrina de los actos propios, y de los artículos 16-4º de la Ley de Propiedad Horizontal y 1255 del Código Civil.
Se señala que la Comunidad demandada venía utilizando el sistema de reparto igualitario de gastos desde 1987 hasta 1994 lo que supone un acto propio, aceptado por todos, que ha causado estado, pues ninguno de los miembros de aquella lo ha impugnado. Por ello, se añade, para volver al sistema de reparto establecido en los Estatutos -por coeficiente- o al seguido anteriormente por la Comunidad, en el que parte de los gastos se distribuían conforme a coeficiente, y otra parte, igualitariamente, sería necesaria la unanimidad, y esta no se ha conseguido, al haber impugnado la ahora recurrente el acuerdo que pretendía la vuelta al sistema de contribución a los gastos comunes previsto en los Estatutos.
.......
Órgano: Tribunal Supremo
Sentencia: 1094 / 2004
Recurso: 3146 / 1998
Resumen:
El hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado.
............
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Doña Magdalena formuló demanda contra la DIRECCION000 de Barcelona interesando se declarase: a) la invalidez e ineficacia del acuerdo adoptado por la Junta Extraordinaria de dicha Comunidad, celebrado el 3 de octubre de 1994 por el que se acordaba el reparto de derramas por coeficientes al no existir la necesaria unanimidad de los copropietarios.- b) Que tampoco era válida la aprobación del presupuesto de obras, realizada en la misma Junta, ya que en él se comprendían partidas de mero lujo -a cuyo pago se había opuesto la actora- junto a otras realmente necesarias, por lo que se solicitaba se precisase cuales eran unas y otras.
El Juzgado de Primera Instancia estimó solamente la primera de las peticiones mencionadas y no hizo declaración en cuanto a costas.
Apelada su resolución por las dos partes litigantes, la Audiencia Provincial acogió únicamente el recurso de la Comunidad de Propietarios, lo que determinaba la íntegra desestimación de la demanda, con imposición a la actora de las costas de primera instancia y de las de su propio recurso.
Dª Magdalena ha interpuesto el presente recurso de casación, que contiene un solo motivo, fundado en el apartado 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
SEGUNDO.- El referido motivo denuncia la infracción, por aplicación errónea de la doctrina de los actos propios, y de los artículos 16-4º de la Ley de Propiedad Horizontal y 1255 del Código Civil.
Se señala que la Comunidad demandada venía utilizando el sistema de reparto igualitario de gastos desde 1987 hasta 1994 lo que supone un acto propio, aceptado por todos, que ha causado estado, pues ninguno de los miembros de aquella lo ha impugnado. Por ello, se añade, para volver al sistema de reparto establecido en los Estatutos -por coeficiente- o al seguido anteriormente por la Comunidad, en el que parte de los gastos se distribuían conforme a coeficiente, y otra parte, igualitariamente, sería necesaria la unanimidad, y esta no se ha conseguido, al haber impugnado la ahora recurrente el acuerdo que pretendía la vuelta al sistema de contribución a los gastos comunes previsto en los Estatutos.
.......
Respuesta a Celiavi:
Debe encargar a un abogado ya el asunto.
Prepare certificación del Registro de la división horizontal y titulo constitutivo.
Impugne en el juzgado la negativa a distribución por cuotas de participación según Ley.
La práctica de partes iguales, aunque sea consentida es indebida.
A Jueces y Magistrados en gral. ( hablando fuera de las Sedes), les repugna el enriquecimiento ílicito de los mayoritarios a costa de los minoritarios.
Debe encargar a un abogado ya el asunto.
Prepare certificación del Registro de la división horizontal y titulo constitutivo.
Impugne en el juzgado la negativa a distribución por cuotas de participación según Ley.
La práctica de partes iguales, aunque sea consentida es indebida.
A Jueces y Magistrados en gral. ( hablando fuera de las Sedes), les repugna el enriquecimiento ílicito de los mayoritarios a costa de los minoritarios.
El referido motivo denuncia la infracción, por aplicación errónea de la doctrina de los actos propios, y de los artículos 16-4º de la Ley de Propiedad Horizontal y 1255 del Código Civil.
Se señala que la Comunidad demandada venía utilizando el sistema de reparto igualitario de gastos desde 1987 hasta 1994 lo que supone un acto propio, aceptado por todos, que ha causado estado, pues ninguno de los miembros de aquella lo ha impugnado. Por ello, se añade, para volver al sistema de reparto establecido en los Estatutos -por coeficiente- o al seguido anteriormente por la Comunidad, en el que parte de los gastos se distribuían conforme a coeficiente, y otra parte, igualitariamente, sería necesaria la unanimidad, y esta no se ha conseguido, al haber impugnado la ahora recurrente el acuerdo que pretendía la vuelta al sistema de contribución a los gastos comunes previsto en los Estatutos.
La argumentación que acaba de resumirse no puede ser compartida, por cuanto, como pone de manifiesto la Audiencia Provincial, no ha existido ningún acuerdo de la Junta de Propietarios en que se estableciese la modificación de lo prevenido en los Estatutos sobre distribución de los gastos comunes.
En efecto, el hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado.
En el caso que nos ocupa, como alega la Comunidad demandada, solamente ha existido una tolerancia ante una práctica inadecuada, que, a lo sumo, únicamente puede determinar la pérdida del derecho a impugnar las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios a que aquella ha afectado, las cuales, a tenor del coeficiente de participación en los gastos comunes que corresponde a la finca de la actora (16,35%) han debido ser ciertamente favorables a la misma pues dicha cuota superaba ostensiblemente a las de cualquiera de los demás propietarios.
En atención a cuanto queda expuesto ha de calificarse de correcta la conclusión del Tribunal de apelación respecto a que el acuerdo que impugna la demandante se ajusta a lo prevenido en los Estatutos de la Comunidad en cuanto a distribución de gastos comunes, sistema que no puede entenderse dejado sin efecto por la práctica indebida a que nos hemos referido.
El único motivo del recurso, por ello, ha de ser desestimado.
Se señala que la Comunidad demandada venía utilizando el sistema de reparto igualitario de gastos desde 1987 hasta 1994 lo que supone un acto propio, aceptado por todos, que ha causado estado, pues ninguno de los miembros de aquella lo ha impugnado. Por ello, se añade, para volver al sistema de reparto establecido en los Estatutos -por coeficiente- o al seguido anteriormente por la Comunidad, en el que parte de los gastos se distribuían conforme a coeficiente, y otra parte, igualitariamente, sería necesaria la unanimidad, y esta no se ha conseguido, al haber impugnado la ahora recurrente el acuerdo que pretendía la vuelta al sistema de contribución a los gastos comunes previsto en los Estatutos.
La argumentación que acaba de resumirse no puede ser compartida, por cuanto, como pone de manifiesto la Audiencia Provincial, no ha existido ningún acuerdo de la Junta de Propietarios en que se estableciese la modificación de lo prevenido en los Estatutos sobre distribución de los gastos comunes.
En efecto, el hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado.
En el caso que nos ocupa, como alega la Comunidad demandada, solamente ha existido una tolerancia ante una práctica inadecuada, que, a lo sumo, únicamente puede determinar la pérdida del derecho a impugnar las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios a que aquella ha afectado, las cuales, a tenor del coeficiente de participación en los gastos comunes que corresponde a la finca de la actora (16,35%) han debido ser ciertamente favorables a la misma pues dicha cuota superaba ostensiblemente a las de cualquiera de los demás propietarios.
En atención a cuanto queda expuesto ha de calificarse de correcta la conclusión del Tribunal de apelación respecto a que el acuerdo que impugna la demandante se ajusta a lo prevenido en los Estatutos de la Comunidad en cuanto a distribución de gastos comunes, sistema que no puede entenderse dejado sin efecto por la práctica indebida a que nos hemos referido.
El único motivo del recurso, por ello, ha de ser desestimado.
El hecho de durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la comunidad de propietarios conforme a un sistema de reparto igualitario de los gastos en modo alguno significa la existencia de un acuerdo inequívoco de los copropietarios para modificar los estatutos, en que se establecía el sistema de coeficientes, constituyendo únicamente la tolerancia respecto a una práctica inadecuada.
Para distribuir por cuotas de propiedad no hace falta ni acuerdos ni nada. Es un mandato legal.
La Audiencia de Madrid en S. de 4-2-2004 levantó un reparto a partes iguales que, para mas Inri ,se habia inscrito en el Registro desde 1964 , o sea 40 añitos, por el "listo" del promotor.
Para modficar el reparto por cuotas de propiedad es para lo que requiere unanimidad.
Para reestablecerlo, según Ley, no se require nada más que hacerlo, y si alguien trata de impugnar contra Ley.....
La Audiencia de Madrid en S. de 4-2-2004 levantó un reparto a partes iguales que, para mas Inri ,se habia inscrito en el Registro desde 1964 , o sea 40 añitos, por el "listo" del promotor.
Para modficar el reparto por cuotas de propiedad es para lo que requiere unanimidad.
Para reestablecerlo, según Ley, no se require nada más que hacerlo, y si alguien trata de impugnar contra Ley.....
