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finca urbana no consolidada
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- Tema: Finca urbana no consolidada
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Finca urbana no consolidada
Disculpa mi perseverancia en la insistencia de lo ya dicho, Veo.
Pero no quiera dejar de hacerte la observación de que Jercam7, está preguntando por la posibilidad de uso agrícola de una FINCA URBANA no consolidada.
No se refiere a una FINCA URBANIZABLE en la que sí es posible, obligatorio diría yo, el uso agrícola en ese suelo puesto que sigue siendo rural a pesar de esa clasificación, mientras no se formulen y aprueben definitivamente los instrumentos urbanísticos para su desarrollo.
Hecha esa consideración que creo es pertinente paso a copiar y pegar los diferentes conceptos que afectan al SUELO URBANO no consolidado.
De la Ley 8/2007, de 28 de mayo, al que todas las leyes urbanísticas de las CCAA se han tenido que adaptar.
El artículo 12 por el que se establecen las situaciones básicas del suelo, nos precisa lo siguiente en su apartado 3 :
Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. Se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.
Artículo 8, Sobre el contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades.
1. El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, CLASIFICACIÓN, características objetivas y DESTINO que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación aplicable por razón de las características y situación del bien.
Artículo 9. Sobre el contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas.
1. El derecho de propiedad del suelo comprende, cualquiera que sea la situación en que éste se encuentre y sin perjuicio del régimen al que esté sometido por razón de su clasificación, los deberes de dedicarlo a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística ( es evidente que el uso compatible con su clasificación - URBANO - y con su ordenación urbanística - RESIDENCIAL - hace imposible el uso agrícola ); conservarlo en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles; así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación.
COMO DEFINICIÓN GENÉRICA :
Tendrán la consideración de suelo urbano no consolidado los terrenos de SUELO URBANO que el Plan General defina expresamente como tales por estar sometidos a procesos de urbanización, renovación o reforma interior y, en todo caso, los sometidos a actuaciones de dotación conforme a lo establecido en la normativa estatal.
Entiendo que Jercam7 cuando dice que la suya es una FINCA URBANA no consolidada es un dato que habrá extraído del PGOU y que esa clasificación viene dada por estar dicha finca inmersa en alguno de los procesos de urbanización, renovación, reforma interior o de dotación expresados anteriormente, con UNIDAD DE ACTUACIÓN en tramitación pero sin APROBACIÓN DEFINITIVA.
Por tanto el uso de su FINCA URBANA deberá ser el permitido en el Plan General, que como es obvio no podrá ser otro que la de ser edificada, siendo ese uso absolutamente incompatible con el uso agrícola aunque sea ese el de su entorno.
Un saludo.
Pero no quiera dejar de hacerte la observación de que Jercam7, está preguntando por la posibilidad de uso agrícola de una FINCA URBANA no consolidada.
No se refiere a una FINCA URBANIZABLE en la que sí es posible, obligatorio diría yo, el uso agrícola en ese suelo puesto que sigue siendo rural a pesar de esa clasificación, mientras no se formulen y aprueben definitivamente los instrumentos urbanísticos para su desarrollo.
Hecha esa consideración que creo es pertinente paso a copiar y pegar los diferentes conceptos que afectan al SUELO URBANO no consolidado.
De la Ley 8/2007, de 28 de mayo, al que todas las leyes urbanísticas de las CCAA se han tenido que adaptar.
El artículo 12 por el que se establecen las situaciones básicas del suelo, nos precisa lo siguiente en su apartado 3 :
Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. Se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.
Artículo 8, Sobre el contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades.
1. El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, CLASIFICACIÓN, características objetivas y DESTINO que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación aplicable por razón de las características y situación del bien.
Artículo 9. Sobre el contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas.
1. El derecho de propiedad del suelo comprende, cualquiera que sea la situación en que éste se encuentre y sin perjuicio del régimen al que esté sometido por razón de su clasificación, los deberes de dedicarlo a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística ( es evidente que el uso compatible con su clasificación - URBANO - y con su ordenación urbanística - RESIDENCIAL - hace imposible el uso agrícola ); conservarlo en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles; así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación.
COMO DEFINICIÓN GENÉRICA :
Tendrán la consideración de suelo urbano no consolidado los terrenos de SUELO URBANO que el Plan General defina expresamente como tales por estar sometidos a procesos de urbanización, renovación o reforma interior y, en todo caso, los sometidos a actuaciones de dotación conforme a lo establecido en la normativa estatal.
Entiendo que Jercam7 cuando dice que la suya es una FINCA URBANA no consolidada es un dato que habrá extraído del PGOU y que esa clasificación viene dada por estar dicha finca inmersa en alguno de los procesos de urbanización, renovación, reforma interior o de dotación expresados anteriormente, con UNIDAD DE ACTUACIÓN en tramitación pero sin APROBACIÓN DEFINITIVA.
Por tanto el uso de su FINCA URBANA deberá ser el permitido en el Plan General, que como es obvio no podrá ser otro que la de ser edificada, siendo ese uso absolutamente incompatible con el uso agrícola aunque sea ese el de su entorno.
Un saludo.
!Muchas gracias ALGA!.Tenia esa duda ,pero no por mi finca(tambien urbana no consolidada) sino por la de dos vecinos que estando afectados como yo por una unidad de actuacion, estan explotando sus fincas agricolamente y yo que queria construir no puedo hacer absolutamente nada,hasta que se apruebe le unidad, luego se reparcele luego se ejecute si hay acerdo,en fin interminable y nadie le dice nada ni ayuntamiento ni nada, en fin una cacicada mas de tantas y tantas.UN SALUDO.
hola Alga, me gusta esto, que cada cual exponga su razonamiento
salvo que me hay perdido algo (a veces se abren varios temas porque no gustan las respuestas recibidas), interpreto que jercan7 habla de suelo urbano no consolidado ... pero no dice ni palabra de RESIDENCIAL, lo que en el fondo ni siquiera cambia nada, porque entiendo que el art 9 de la ley 8/2007, que tú transcribes, es claro ... y lo único que veo fuera de contexto es precisamente lo que está entre paréntesis, lo que has insertado, las limitaciones y particularidades que impones Tú y no la ley
decía, en mi primer comentario, que es legal es uso agrícola, y es habitual, si no es incompatible con los usos urbanísticos del entorno ... y creo que eso es lo que dice el art 9
sobre la incompatibilidad de uso habría mucho que hablar, porque uso agrícola es algo tan amplio que difícilmente podemos abarcar en una respuesta sintética a una pregunta sencilla, y me explico:
- hablé de usos urbanísticos del entorno, y escribí entorno y no unidad de actuación, porque no sería admisible un uso que resultara incompatible con cualquiera de los usos del entorno (sean residencial, industrial, comercial, dotacional, etc.), al margen de la zona delimitada por la UA ... y en este sentido pudiera no ser admisible un tipo de explotación agrícola que exigiera el paso de maquinaria pesada (o voluminosa) por una calle peatonal, o la que tuviera efectos de tipo insalubre, nocivo o peligroso (estoy pensando en labores con altos niveles de ruido, malos olores, o en algún cultivo que produjera efecto llamada sobre abejas, mosquitos, cigarras) ... pero no conozco una normativa que impida plantar patatas en una maceta o tener un pequeño huerto en la parcela privada dentro de un área residencial
el uso agrícola es muy amplio y en general previo a los usos destinados al suelo urbano, por lo que, no es que lo permita la ley sino que es una habitual condición de partida, el suelo tiene usos de tipo rústico hasta que reúne las condiciones de suelo urbano consolidado ... y así, miremos a donde miremos, observaremos que las parcelas no edificadas en conjuntos en los que hay un moderado grado de ocupación (incluso importantes bolsas de suelo en medio del suelo urbano consolidado) mantienen sus usos históricos, generlamente agrícolas en distintos tipos y grados ( frutales, hortalizas, etc) ... y es más, es que el hecho de prohibirlos de modo genérico (prohibido el uso agrícola) sería casi la negación de un derecho fundamental de la propiedad privada
- lo que hace la ley es exigir compatibilidad de uso, que entre todos los usos posibles se opte por cualquiera de los que permiten la convivencia ... y más allá, no pudiendo obligar a un particular a la ejecución urbanística, permite al estado (o a la entidad urbanizadora) la expropiación en el caso de que no se den los pasos para el cumplimiento de destino de ese suelo
no sé si me he perdido, porque la pantalla de escritura es muy pequeña ... por lo que, si he de aclarar algo, trataré de hacerlo en Word para mayor control, y luedo pegaré
saludos
salvo que me hay perdido algo (a veces se abren varios temas porque no gustan las respuestas recibidas), interpreto que jercan7 habla de suelo urbano no consolidado ... pero no dice ni palabra de RESIDENCIAL, lo que en el fondo ni siquiera cambia nada, porque entiendo que el art 9 de la ley 8/2007, que tú transcribes, es claro ... y lo único que veo fuera de contexto es precisamente lo que está entre paréntesis, lo que has insertado, las limitaciones y particularidades que impones Tú y no la ley
decía, en mi primer comentario, que es legal es uso agrícola, y es habitual, si no es incompatible con los usos urbanísticos del entorno ... y creo que eso es lo que dice el art 9
sobre la incompatibilidad de uso habría mucho que hablar, porque uso agrícola es algo tan amplio que difícilmente podemos abarcar en una respuesta sintética a una pregunta sencilla, y me explico:
- hablé de usos urbanísticos del entorno, y escribí entorno y no unidad de actuación, porque no sería admisible un uso que resultara incompatible con cualquiera de los usos del entorno (sean residencial, industrial, comercial, dotacional, etc.), al margen de la zona delimitada por la UA ... y en este sentido pudiera no ser admisible un tipo de explotación agrícola que exigiera el paso de maquinaria pesada (o voluminosa) por una calle peatonal, o la que tuviera efectos de tipo insalubre, nocivo o peligroso (estoy pensando en labores con altos niveles de ruido, malos olores, o en algún cultivo que produjera efecto llamada sobre abejas, mosquitos, cigarras) ... pero no conozco una normativa que impida plantar patatas en una maceta o tener un pequeño huerto en la parcela privada dentro de un área residencial
el uso agrícola es muy amplio y en general previo a los usos destinados al suelo urbano, por lo que, no es que lo permita la ley sino que es una habitual condición de partida, el suelo tiene usos de tipo rústico hasta que reúne las condiciones de suelo urbano consolidado ... y así, miremos a donde miremos, observaremos que las parcelas no edificadas en conjuntos en los que hay un moderado grado de ocupación (incluso importantes bolsas de suelo en medio del suelo urbano consolidado) mantienen sus usos históricos, generlamente agrícolas en distintos tipos y grados ( frutales, hortalizas, etc) ... y es más, es que el hecho de prohibirlos de modo genérico (prohibido el uso agrícola) sería casi la negación de un derecho fundamental de la propiedad privada
- lo que hace la ley es exigir compatibilidad de uso, que entre todos los usos posibles se opte por cualquiera de los que permiten la convivencia ... y más allá, no pudiendo obligar a un particular a la ejecución urbanística, permite al estado (o a la entidad urbanizadora) la expropiación en el caso de que no se den los pasos para el cumplimiento de destino de ese suelo
no sé si me he perdido, porque la pantalla de escritura es muy pequeña ... por lo que, si he de aclarar algo, trataré de hacerlo en Word para mayor control, y luedo pegaré
saludos
mientras escribía, Jercam7 expuso su problema ... y lamento cortarle el alegrón, porque no hay mucho que hacer
el ayuntamiento puede emprender el desarrollo urbanístico, o puede modificar el planeamiento ... pero, si el ayuntamiento no hace lo uno o lo otro, Jercam7 seguirá fastidiado, con el futuro de su finca asociado al de la finca de sus vecinos, que por el momento será agrícola
el ayuntamiento puede emprender el desarrollo urbanístico, o puede modificar el planeamiento ... pero, si el ayuntamiento no hace lo uno o lo otro, Jercam7 seguirá fastidiado, con el futuro de su finca asociado al de la finca de sus vecinos, que por el momento será agrícola
Como ya he dicho, las Leyes Urbanísticas de todas las CCAA se han visto obligadas a adaptar el régimen urbanístico del suelo a las determinaciones de la derogada ley 8/2007, de 28 de mayo, aunque eso sí, con sus propias especificaciones de desarrollo y complementarias y, por remisión de ellas, en el planeamiento, de acuerdo con la clasificación y calificación urbanística de los predios.
Corresponde pues al Plan General, no a los propietarios, la clasificación del suelo en todo el término municipal conforme a los conceptos establecidos en la legislación urbanística de la CCAA y, conforme a esa clasificación, el Plan General establece los usos permitidos que nunca es el agrario en el suelo urbano.
Cuando un Plan General califica un suelo urbano en “ no consolidado “, es porque existen áreas de suelo urbano con problemas de gestión, carentes en algunos casos total o parcialmente de los servicios urbanos, suelen comprender áreas intersticiales que producen vacíos urbanos. Éstas deficiencias obligan al planificador a establecer unas condiciones especiales de gestión, encaminadas a garantizar que esas zonas lleguen a poseer la totalidad de los servicios urbanos, en ejecución del planeamiento.
Lo anterior, unido a la necesidad de mejorar en determinados puntos del suelo urbano las condiciones de urbanización, del viario, del sistema de espacios libres, de los equipamientos, las infraestructuras, etc., es lo que lleva a distinguir, dentro del suelo urbano, la categoría de “ suelo urbano no consolidado “ el cual, para su desarrollo, el Plan General lo integra en “ unidades de ejecución “.
Así, esas unidades de ejecución aparecen como aquellas porciones de suelo urbano sobre las que se hace preciso actuar, previamente, a su consideración de solares aptos para ser edificados.
Que nada diga Jercan7 del uso establecido en el Plan General para la actuación urbanística en la que se encuentra incluida su finca, es evidente que no cabe presuponer que su uso deba ser residencial, pero puede serlo, como también puede tener asignado un uso industrial, dotacional o terciario, o un complemento de todos ellos en algunos casos, pero ello no significa, en definitiva, que el destino urbanístico de ese suelo no sea otro que el ser edificado.
Que en una zona del jardín o en una maceta se pueda sembrar cuatro matas de patatas o un tomate, sí, claro que sí, pero no creo que sea a eso a lo que se refiere Jercan7 cuando habla de cultivo agrícola.
Coincido contigo en que esos huertos que han sido una tradición característica de un lugar y que diferencia a determinadas poblaciones de otras, aún sin dejar de admitir que cada vez es mas difícil, deben ser protegidos, pero esos terrenos no son de los que suelen incluirse en unidades de ejecución de suelo urbano no consolidado, porque nunca han obtenido la clasificación de urbano debido a su necesidad de protección, sin embargo tampoco creo que sea éste el caso al que nuestro amigo Jercan7 se está refiriendo.
Si relees lo que digo observarás que hago la distinción entre “ suelo urbano no consolidado “ y el “ suelo urbanizable “, aunque las obligaciones de sus propietarios sean similares, éste último suelo así clasificado cuando el ayuntamiento considera que hace falta suelo urbano, además de por los sistemas que has citado, puede ser obligado a cumplir con su deber de urbanizar mediante el sistema de cooperación.
Un saludo.
Corresponde pues al Plan General, no a los propietarios, la clasificación del suelo en todo el término municipal conforme a los conceptos establecidos en la legislación urbanística de la CCAA y, conforme a esa clasificación, el Plan General establece los usos permitidos que nunca es el agrario en el suelo urbano.
Cuando un Plan General califica un suelo urbano en “ no consolidado “, es porque existen áreas de suelo urbano con problemas de gestión, carentes en algunos casos total o parcialmente de los servicios urbanos, suelen comprender áreas intersticiales que producen vacíos urbanos. Éstas deficiencias obligan al planificador a establecer unas condiciones especiales de gestión, encaminadas a garantizar que esas zonas lleguen a poseer la totalidad de los servicios urbanos, en ejecución del planeamiento.
Lo anterior, unido a la necesidad de mejorar en determinados puntos del suelo urbano las condiciones de urbanización, del viario, del sistema de espacios libres, de los equipamientos, las infraestructuras, etc., es lo que lleva a distinguir, dentro del suelo urbano, la categoría de “ suelo urbano no consolidado “ el cual, para su desarrollo, el Plan General lo integra en “ unidades de ejecución “.
Así, esas unidades de ejecución aparecen como aquellas porciones de suelo urbano sobre las que se hace preciso actuar, previamente, a su consideración de solares aptos para ser edificados.
Que nada diga Jercan7 del uso establecido en el Plan General para la actuación urbanística en la que se encuentra incluida su finca, es evidente que no cabe presuponer que su uso deba ser residencial, pero puede serlo, como también puede tener asignado un uso industrial, dotacional o terciario, o un complemento de todos ellos en algunos casos, pero ello no significa, en definitiva, que el destino urbanístico de ese suelo no sea otro que el ser edificado.
Que en una zona del jardín o en una maceta se pueda sembrar cuatro matas de patatas o un tomate, sí, claro que sí, pero no creo que sea a eso a lo que se refiere Jercan7 cuando habla de cultivo agrícola.
Coincido contigo en que esos huertos que han sido una tradición característica de un lugar y que diferencia a determinadas poblaciones de otras, aún sin dejar de admitir que cada vez es mas difícil, deben ser protegidos, pero esos terrenos no son de los que suelen incluirse en unidades de ejecución de suelo urbano no consolidado, porque nunca han obtenido la clasificación de urbano debido a su necesidad de protección, sin embargo tampoco creo que sea éste el caso al que nuestro amigo Jercan7 se está refiriendo.
Si relees lo que digo observarás que hago la distinción entre “ suelo urbano no consolidado “ y el “ suelo urbanizable “, aunque las obligaciones de sus propietarios sean similares, éste último suelo así clasificado cuando el ayuntamiento considera que hace falta suelo urbano, además de por los sistemas que has citado, puede ser obligado a cumplir con su deber de urbanizar mediante el sistema de cooperación.
Un saludo.
Alga, no tengas duda de que te entiendo. pero pienso de otro modo, pienso que la actividad agrícola es preexistente y no es incompatible hasta que se demuestre lo contrario (algunos determinados usos agrícolas pudieran ser incompatibles)
creo que el problema de Jercam7 es que está incluido en una unidad de ejecución en la que la parte mayoritaria no está por la labor de desarrolar esa zona a corto plazo ... y ante eso la ley solo da la vía de que los poderes públicos, o un agente urbanizador, puedan hacerlo aunque para ello hayan de recurrir a la expropiación. lo que no es fácil y en la mayoría de los casos no estaría justificado
otra cosa sería si el ayuntamiento fracciona la gestión de esa unidad de ejecución (puede hacerse si está justificado, incluso sin modificar el plan), pero parece que el ayuntamiento no está por la labor o no encuentra el modo
podemos no estar de acuerdo, pero en cierto modo de eso se trata, de exponer nuestra opinión en la convicción de que está fundamentada, no pasa nada
un cordial saludo
creo que el problema de Jercam7 es que está incluido en una unidad de ejecución en la que la parte mayoritaria no está por la labor de desarrolar esa zona a corto plazo ... y ante eso la ley solo da la vía de que los poderes públicos, o un agente urbanizador, puedan hacerlo aunque para ello hayan de recurrir a la expropiación. lo que no es fácil y en la mayoría de los casos no estaría justificado
otra cosa sería si el ayuntamiento fracciona la gestión de esa unidad de ejecución (puede hacerse si está justificado, incluso sin modificar el plan), pero parece que el ayuntamiento no está por la labor o no encuentra el modo
podemos no estar de acuerdo, pero en cierto modo de eso se trata, de exponer nuestra opinión en la convicción de que está fundamentada, no pasa nada
un cordial saludo
Sí, es posible que uno de los problemas de Jercam7 sea que los mayoritarios no están por la labor de desarrollar la unidad de ejecución.
Otro, y no menor, es que el ayuntamiento tampoco tiene ningún interés en ejecutar su propio planeamiento para lo que no precisa expropiar nada, con el acuerdo plenario de actuar por el sistema de cooperación sería suficiente.
Los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria y el ayuntamiento ejecuta las obras de urbanización con cargo a los propietarios.
Pero como digo, el principal problema es el ayuntamiento, a los concejales se les cae la baba cuando de aprobar " su " Plan General se trata, sin embargo se raja su voluntad política cuando de ejecutarlo se trata.
Un saludo.
Otro, y no menor, es que el ayuntamiento tampoco tiene ningún interés en ejecutar su propio planeamiento para lo que no precisa expropiar nada, con el acuerdo plenario de actuar por el sistema de cooperación sería suficiente.
Los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria y el ayuntamiento ejecuta las obras de urbanización con cargo a los propietarios.
Pero como digo, el principal problema es el ayuntamiento, a los concejales se les cae la baba cuando de aprobar " su " Plan General se trata, sin embargo se raja su voluntad política cuando de ejecutarlo se trata.
Un saludo.
!GRACIAS ALGA Y VEA! por vuestro interes,os cuento: he conseguido el PGU en el que esta mi finca y las de la UA-2 a la que pertenezco, el objetivo es zona residencial con 6 viviendas adjudicadas, definitivamente no se puede explotar agricolamente , el ayuntamiento hizo vista gorda , reconocido por el secrtario, esa UA posiblemente no se lleve acabo nunca, en septiembre llegara la aprobacion definitiva del plan por parte de la JUNTA DE CASTILLA Y LEON, y yo pedire una modificacion al ayuntamiento para que me den una UNIDAD AISLADA ,pues mi finca cumple todos los requisitos para ello, tengo vial rodado para acceder a la finca, luz(estoy haca años dado de alta en IBERDROLA), tengo en la finca contadr de agua del ayuntamiento, estoy en malla urbana,(todo el frente de mi finca son solares edificables, es decir urbano)tengo todos los desagues, y lo mas importante mi exclusion de la unidad de actuacion no afecta al plan porque cedo al ayuntamiento entre viales y suelo libre lo que me corresponde 250 metros cuadrados, me han dicho que no tendre problemas para que el ayuntanmiento me conceda esta modificacion.GRACIAS DE CORAZON.
Jercam7, me alegro de que las cosas te vayan como deseabas.
Además te agradezco sobremanera de que nos informes de ello. No sabes lo desagradable que resulta que, intentando ayudar a solucionar problemas, cuando éstos se solucionan o, en caso contrario, cuando la solución es considerada imposible y finalmente así resulta ser, se termine el hilo sir conocer el resultado final del problema planteado.
De verdad, gracias y un cordial saludo.
Además te agradezco sobremanera de que nos informes de ello. No sabes lo desagradable que resulta que, intentando ayudar a solucionar problemas, cuando éstos se solucionan o, en caso contrario, cuando la solución es considerada imposible y finalmente así resulta ser, se termine el hilo sir conocer el resultado final del problema planteado.
De verdad, gracias y un cordial saludo.
