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expediente de demolicion y precinto
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Misdesvelos, sospecho que haces juegos de palabras, sin que esa sospecha te quite la razón que puedas tener.
suelo decir que el urbanismo, como normativa de aplicación universal en nuestro territorio, es algo joven, que los boletines oficiales son más que unos simples diarios porque nos afectan a todos, que marcan la legalidad pero no la justicia, y que quienes allí escriben son a menudo tan impresentables como siempre irresponsables.
creo en la ordenación del suelo, en el urbanismo, como uno más de los instrumentos directores de nuestro proyecto de futuro, capaz de ordenar los usos del suelo con criterios de calidad ambiental y economía, pero, al margen de tantas veces que no aporta los supuestos criterios de calidad ambiental y economía, a menudo falla porque no da cabida a nuestro proyecto, sino a un proyecto ajeno e impuesto, guiado por una forma de hacer muy genérica cuando no por unos intereses muy concretos, un proceso de mimetismo no suficientemente adaptado al lugar. Además, suele ser demasiado rígido.
no hay que tener una edad muy avanzada para recordar grandes cambios en nuestro medio urbano y en nuestro medio rural, simplemente porque todos hemos cambiado, porque todo va más deprisa desde los años 60, tan deprisa que la inmediatez de los resultados apenas deja tiempo a la reflexión, tan deprisa que se desbocaría si no se controla.
no puedo hablar de “mi labor profesional” en los años 60 y 70, simplemente, porque entonces no era arquitecto, pero puedo decir que en los 80 ya he hecho bastantes cosas, y entre ellas cuatro naves en suelo rústico (un concesionario de coches, una carpintería de madera, una carpintería de aluminio y un almacén frigorífico), en distintos lugares. Por aquel entonces las ciudades tenían un planeamiento “moderno”, los pueblos importantes tenían un planeamiento muy simple, y el resto de los ayuntamientos, que en Galicia eran la mayoría, carecían de planeamiento y se regían por las normas provinciales subsidiarias y complementarias, que también eran exageradamente simples (y lo siguen siendo, aunque hoy todos los ayuntamientos tienen planeamiento propio). Excluidas las ciudades, en los ayuntamientos en los que había planeamiento (pueblos importantes), y fuera del núcleo urbano principal, la inmensa mayor parte del suelo era rústico común, con alguna zona de suelo protegido (forestal, costero, arqueológico), y, con mayor motivo era también rústico común la mayoría del suelo de los ayuntamientos en los que no había planeamiento. En algunos ayuntamientos claramente rurales y hasta bien avanzados los años 90, incluso no se exigía proyecto para permitir que un paisano construyera una nueva casa, porque construir una casa era excepcional.
por aquel entonces, las normas provinciales de A Coruña, y hablo de A Coruña porque en mis inicios esa provincia era mi ámbito de trabajo exclusivo, marcaban para suelo rústico una parcela mínima de 2.000 m2, separación a lindes de cinco metros y una edificabilidad de 0,2 m3/m2, de modo que en una parcela de 2.000 m2 podían construirse 400 m3, lo que equivalía a aproximadamente 135 m2 en el caso de una vivienda. No había suelo industrial ni cosa que se le pareciera, pero en mente de todos estaba que las naves eran necesarias para el progreso económico y, respetando la separación a lindes, nadie tenía en cuenta el límite de edificabilidad. Tan general era el criterio de no limitar la edificabilidad de una nave, que unos años después se modificaron la normas provinciales y, siendo igualmente simples, incluían al uso industrial como actividades de interés general, y le asignaban una ocupación del 40%. Si se echan las cuentas para parcelas pequeñas, podrá verse que casi es lo mismo que la limitación por separación a lindes (en una parcela cuadrada de 45 metros de lado, separando 10 metros de la carretera y 5 metros de los lindes laterales y de fondo, se queda en un rectángulo ocupable de 35x30, que supondría una ocupación máxima del orden del 50%, y todavía menos si, como lo normal, la parcela era irregular).
...sigue...
Expediente de demolicion y precinto
Buenas tardes, tengo un gran problema con el ayuntamiento de mi pueblo, llevamos casi un año peleando por una cuestion que no se, a ver:
compre una parcela con 3200 metros y una construcción de casi 400 metros hace unos años, era para trasladar alli mi negocio , pedi licencia de obras para rehabilitar la construccion y me la dieron, no me pidieron ni proyecto ni nada, tan solo que pagase las tasas, luego me dieron certificado para hacer el enganche de luz, pero hicieron un cambio en el pgou y convirtieron la finca en rustica, esta finca habia servido anteriormente para almacen de botellas de butano, y tubo licencia de apertura desde el año 1977, la ultima renovación de dicha licencia, fue en 1997. en mayo del pasado año, me notificaron un expediente de demolición, porque el ayuntamiento dice, que yo he construido mas metros, sin permiso y que el terreno es rustico y por tanto no se pueden legalizar las obras, en ese expediente, me notifican visitas de la policia local en el año 2007, con fotografias , y apertura del expediente sancionador, que no habian notificado en su fecha, el caso es que me dicen que me busque un urbanista que haga un informe para aclarar, lo hago y no sirve, en octubre me vuelven a notificar el expediente, pero esta vez con expediente sancionador y de derribo, un abogado me hace unas alegaciones muy buenas, desmontando paso a paso los expedientes, y pasados mas de tres meses, me notifican la multa de 3000€ por obras sin licencia, y expediente de demolición con un plazo de dos meses, y clausura de las actividades que se esten haciendo y precinto del local, a parte de multas coerectivas si no demuelo en plazo con un minimo de 600€ y si a la 12 multa no he derrivado, mandan ellos a hacerlo y me pasaran el cargo de la recogida de los escombros, me dicen que tengo un mes para hacer escrito de reposición y que puedo plantear un contencioso administrativo.No entiendo que pasa, y no se si desde el ayuntamiento o sea, los municipales o quien puede venir a precintarme la nave y si ellos tienen potestad para demoler sin una orden judicial.
soy artesana, y no tengo economia para soportar un contencioso administrativo, y si demuelo, pues no tendre donde trabajar, además de que la nave esta hipotecada y no se como podre solucionar el problema. Un saludo y gracias de antemano.
compre una parcela con 3200 metros y una construcción de casi 400 metros hace unos años, era para trasladar alli mi negocio , pedi licencia de obras para rehabilitar la construccion y me la dieron, no me pidieron ni proyecto ni nada, tan solo que pagase las tasas, luego me dieron certificado para hacer el enganche de luz, pero hicieron un cambio en el pgou y convirtieron la finca en rustica, esta finca habia servido anteriormente para almacen de botellas de butano, y tubo licencia de apertura desde el año 1977, la ultima renovación de dicha licencia, fue en 1997. en mayo del pasado año, me notificaron un expediente de demolición, porque el ayuntamiento dice, que yo he construido mas metros, sin permiso y que el terreno es rustico y por tanto no se pueden legalizar las obras, en ese expediente, me notifican visitas de la policia local en el año 2007, con fotografias , y apertura del expediente sancionador, que no habian notificado en su fecha, el caso es que me dicen que me busque un urbanista que haga un informe para aclarar, lo hago y no sirve, en octubre me vuelven a notificar el expediente, pero esta vez con expediente sancionador y de derribo, un abogado me hace unas alegaciones muy buenas, desmontando paso a paso los expedientes, y pasados mas de tres meses, me notifican la multa de 3000€ por obras sin licencia, y expediente de demolición con un plazo de dos meses, y clausura de las actividades que se esten haciendo y precinto del local, a parte de multas coerectivas si no demuelo en plazo con un minimo de 600€ y si a la 12 multa no he derrivado, mandan ellos a hacerlo y me pasaran el cargo de la recogida de los escombros, me dicen que tengo un mes para hacer escrito de reposición y que puedo plantear un contencioso administrativo.No entiendo que pasa, y no se si desde el ayuntamiento o sea, los municipales o quien puede venir a precintarme la nave y si ellos tienen potestad para demoler sin una orden judicial.
soy artesana, y no tengo economia para soportar un contencioso administrativo, y si demuelo, pues no tendre donde trabajar, además de que la nave esta hipotecada y no se como podre solucionar el problema. Un saludo y gracias de antemano.
Faltan datos para poder opinar con un mínimo de rigor, misdesvelos.
1º) La clasificación de la parcela en el PGOU anterior a la modificación (podría ser que ese suelo siempre haya sido rústico).
2º) Nada indicas que haga suponer que tramitaste la documentación necesaria para solicitar licencia para la actividad que desarrollas.
3º) El ayuntamiento considera que has ampliado el edificio existente sin licencia, ello hace presuponer que las obras ejecutadas no se ajustan a proyecto y licencia concedida, ¿ es así ?.
4º) Tampoco indicas si la orden de demolición incluye al edificio existente o tan solo a las obras ejecutadas sin licencia, según criterio del ayuntamiento.
1º) La clasificación de la parcela en el PGOU anterior a la modificación (podría ser que ese suelo siempre haya sido rústico).
2º) Nada indicas que haga suponer que tramitaste la documentación necesaria para solicitar licencia para la actividad que desarrollas.
3º) El ayuntamiento considera que has ampliado el edificio existente sin licencia, ello hace presuponer que las obras ejecutadas no se ajustan a proyecto y licencia concedida, ¿ es así ?.
4º) Tampoco indicas si la orden de demolición incluye al edificio existente o tan solo a las obras ejecutadas sin licencia, según criterio del ayuntamiento.
cuando compre la parcela, las naves no estaban escrituradas por lo que tube que hacer escrituras de obra nueva, en la nota catastral para la firma de las escrituras la finca aparece como urbana de uso industrial, de echo, como dije anteriormente esta nave ha tenido licencia de apertura y placa de industria .
Cuando pedi la licencia de obras, no me pidieron proyecto, yo misma contraté a los trabajadores para la rehabilitacion de la nave, una vez acabadas las obras, envié escrito al ayuntamiento diciendo que las obras estaban acabadas y poco después solicité licencia de apertura, a esta cuestión aun no han respondido, casi cinco años despues.
Así es, el ayuntamiento piensa que he ampliado las obras, pero no es así, no he construido mas de lo que había, la nave sigue siendo igual. ellos tampoco han venido en ningun momento para comprobar el informe que hicieron los municipales desde fuera de la parcela y sin notificarme. Es mas, durante el tiempo que duraron las obras y fueron meses...nadie vino a ver ni a medir, ni a parar las obras, y estan a pie de carretera.
Respecto a la cuarta pregunta, la verdad es que no lo se, lo municipales a ojo de buen cubero, dijeron que la nave tenia entre 400-500 metros, y tiene 386...y a eso se siguen agarrando...y en el expediente dicen: demoliciion de las obraS ILEGALES CONSISTENTES EN NAVE DE UNA PLANTA DE ALTURA A UN AGUA, DE ENTRE 400-500M2 CON UNA LATURA DE UNOS 7 M Y CORRECTA GESTION DE LOS RESIDUOS DERIVADOS DE LA MISMA.
Por lo que entiendo es que quieren que se demuela la nave entera.
No se como hacerles ver, que en fotografias antiguas, ortofotos, etc...catastro...siempre se habla de una nave de 380 mtr
un saludo
Cuando pedi la licencia de obras, no me pidieron proyecto, yo misma contraté a los trabajadores para la rehabilitacion de la nave, una vez acabadas las obras, envié escrito al ayuntamiento diciendo que las obras estaban acabadas y poco después solicité licencia de apertura, a esta cuestión aun no han respondido, casi cinco años despues.
Así es, el ayuntamiento piensa que he ampliado las obras, pero no es así, no he construido mas de lo que había, la nave sigue siendo igual. ellos tampoco han venido en ningun momento para comprobar el informe que hicieron los municipales desde fuera de la parcela y sin notificarme. Es mas, durante el tiempo que duraron las obras y fueron meses...nadie vino a ver ni a medir, ni a parar las obras, y estan a pie de carretera.
Respecto a la cuarta pregunta, la verdad es que no lo se, lo municipales a ojo de buen cubero, dijeron que la nave tenia entre 400-500 metros, y tiene 386...y a eso se siguen agarrando...y en el expediente dicen: demoliciion de las obraS ILEGALES CONSISTENTES EN NAVE DE UNA PLANTA DE ALTURA A UN AGUA, DE ENTRE 400-500M2 CON UNA LATURA DE UNOS 7 M Y CORRECTA GESTION DE LOS RESIDUOS DERIVADOS DE LA MISMA.
Por lo que entiendo es que quieren que se demuela la nave entera.
No se como hacerles ver, que en fotografias antiguas, ortofotos, etc...catastro...siempre se habla de una nave de 380 mtr
un saludo
A efectos de clasificación del suelo, lo indicado en el catastro carece de valor. Son los PGOU los instrumentos para clasificar suelo, ¿ como estaba clasificado ese suelo en el PGOU anterior ?
Para solicitar licencias de actividad, la normativa exige presentar el correspondiente proyecto de actividad. No me estoy refiriendo a un proyecto de obras puesto que si hubiese que hacer alguna, el mismo proyecto de actividad las contemplaría.
Y no servía para nada la licencia de la actividad del almacén de butano.
No lo se, pero si esa parcela es y era suelo rústico quizá sea donde tienes el problema. Un actividad artesanal no es en suelo rústico el lugar adecuado para desarrollarla, todo lo contrario que un almacén de butano que, por razones de seguridad, podría estar autorizado desarrollar esa actividad en esa clase de suelo.
El hecho de que no te hayan concedido la licencia de actividad cinco años después de solicitarla, debes considerarla denegada si es contraria al PGOU del municipio.
Respecto a las obras que son consideradas ilegales, solo se me ocurre, para revatir el informe de los técnicos municipales, que un arquitecto certifique la antigüedad del edificio existente que compraste y que las obras ejecutadas se ajustan, estrictamente, a licencia concedida. Licencia que, teniendo en cuenta que no te exigieron proyecto, será para obras de mantenimiento y no de rehabilitación. Míralo en la misma licencia.
Para solicitar licencias de actividad, la normativa exige presentar el correspondiente proyecto de actividad. No me estoy refiriendo a un proyecto de obras puesto que si hubiese que hacer alguna, el mismo proyecto de actividad las contemplaría.
Y no servía para nada la licencia de la actividad del almacén de butano.
No lo se, pero si esa parcela es y era suelo rústico quizá sea donde tienes el problema. Un actividad artesanal no es en suelo rústico el lugar adecuado para desarrollarla, todo lo contrario que un almacén de butano que, por razones de seguridad, podría estar autorizado desarrollar esa actividad en esa clase de suelo.
El hecho de que no te hayan concedido la licencia de actividad cinco años después de solicitarla, debes considerarla denegada si es contraria al PGOU del municipio.
Respecto a las obras que son consideradas ilegales, solo se me ocurre, para revatir el informe de los técnicos municipales, que un arquitecto certifique la antigüedad del edificio existente que compraste y que las obras ejecutadas se ajustan, estrictamente, a licencia concedida. Licencia que, teniendo en cuenta que no te exigieron proyecto, será para obras de mantenimiento y no de rehabilitación. Míralo en la misma licencia.
anteriormente no habia pgou, eran normas subsidiarias, y no aparece bajo ninguna denominación, cuando solicité la licencia de apertura, esperaba respuesta por parte del ayuntamiento en la que me indicase los documentos a aportar ,pero no hubo respuesta. Por otro lado cuando adquirí esta parcela fué porque en aquel momento en mi pueblo no habia suelo industrial disponible, y desde el ayto. me dieron el visto bueno para comprar esta parcela e instalar aqui mi negocio. Pero claro, verbalmente, no por escrito...y la confianza fue la que mato al gato.
Cuando solicite la licencia de obras, me la dieron para: reparacion de parametros de la edificación, cerramientos de la finca yenfoscados.
muchas gracias por vuestras respuestas.
Cuando solicite la licencia de obras, me la dieron para: reparacion de parametros de la edificación, cerramientos de la finca yenfoscados.
muchas gracias por vuestras respuestas.
Las NNSS tienen las mismas facultades de un PGOU en la clasificación de suelo, aunque limitadas en su contenido. Es posible que se limitaran a clasificar el suelo en urbano y en no urbanizable, que viene a significar lo mismo que suelo rústico. También clasifican áreas de suelo urbanizable cuando prevén su desarrollo mediante planes parciales, pero no parece que sea el caso.
Con anterioridad a la entrada en vigor de la actual ley del suelo, en los municipios que carecián de suelo industrial urbanizado y con carácter excepcional, cabía la posibilidad de autorizar actividades industriales en suelo no urbanizable, previa declaración de interés social de la actividad en cuestión por el pleno municipal. Hoy es mucho mas complicado justificar el interés público y la necesidad de emplazamiento en el medio rural.
Respecto a las obras, pareces confirmar que la licencia se circunscribía a la realización de obras de reparación y conservación, nunca de ampliación.
Desde la distancia y sin posibilidad de examinar la totalidad del expediente, entiendo que el principal problema al que te podrías enfrentar es que, si estas desarrollando tu actividad de forma ilegal, te obliguen a su cesación. O quizá sea un error de apreciación y esa cuestión no reviste la gravedad que intuyo.
Por el asunto del exceso de edificabilidad, si te has limitado a realizar las obras que autoriza la licencia, no debería haber problema si, como te he indicado, un arquitecto emite certificado justificando que así ha sido.
Un saludo.
Con anterioridad a la entrada en vigor de la actual ley del suelo, en los municipios que carecián de suelo industrial urbanizado y con carácter excepcional, cabía la posibilidad de autorizar actividades industriales en suelo no urbanizable, previa declaración de interés social de la actividad en cuestión por el pleno municipal. Hoy es mucho mas complicado justificar el interés público y la necesidad de emplazamiento en el medio rural.
Respecto a las obras, pareces confirmar que la licencia se circunscribía a la realización de obras de reparación y conservación, nunca de ampliación.
Desde la distancia y sin posibilidad de examinar la totalidad del expediente, entiendo que el principal problema al que te podrías enfrentar es que, si estas desarrollando tu actividad de forma ilegal, te obliguen a su cesación. O quizá sea un error de apreciación y esa cuestión no reviste la gravedad que intuyo.
Por el asunto del exceso de edificabilidad, si te has limitado a realizar las obras que autoriza la licencia, no debería haber problema si, como te he indicado, un arquitecto emite certificado justificando que así ha sido.
Un saludo.
gracias.
La construcción es la misma, no se ha construido nada más de lo que había, es la misma superficie que se construyo en los años 70.
Es más, como comenté anteriormente, durante el tiempo en que se realizaban las obras, nadie vino a cersiorarse de que se estaba cumpliendo con la licencia, ni al día de hoy, tampoco nadie ha venido a ratificar nada.
Sobre lo que me comenta de la cesación, es cierto que no tengo licencia, pero si la solicitud de haberla pedido, y desde el ayuntamiento no se me ha requerido nunca para ese tema, ni se me ha solicitiado ninguna documentación al respecto.
¿por el expediente sancionador, pueden los agentes municipales o algun funcionario del ayuntamiento venir a precintarme la nave?¿y derribarla? no se si ellos tienen potestad o tiene que ser una orden dictada por un juez.
un saludo
La construcción es la misma, no se ha construido nada más de lo que había, es la misma superficie que se construyo en los años 70.
Es más, como comenté anteriormente, durante el tiempo en que se realizaban las obras, nadie vino a cersiorarse de que se estaba cumpliendo con la licencia, ni al día de hoy, tampoco nadie ha venido a ratificar nada.
Sobre lo que me comenta de la cesación, es cierto que no tengo licencia, pero si la solicitud de haberla pedido, y desde el ayuntamiento no se me ha requerido nunca para ese tema, ni se me ha solicitiado ninguna documentación al respecto.
¿por el expediente sancionador, pueden los agentes municipales o algun funcionario del ayuntamiento venir a precintarme la nave?¿y derribarla? no se si ellos tienen potestad o tiene que ser una orden dictada por un juez.
un saludo
Es muy extraño que te achaquen obras de ampliación sin haberlas ejecutado. No obstante, no habiendo sucedido así, cuando te notificaron el inicio de expediente de restauración de la legalidad requiriéndote a legalizar las obras, dentro del plazo indicado en la notificación debiste proceder de la forma que te he indicado anteriormente, es decir, presentando alegaciones aportando informe de técnico competente certificando que el edificio existente no fue ampliado y cuantas pruebas consideraras oportunas en tu defensa para demostrar que nada había que legalizar. Si así lo hiciste y desestimaron las alegaciones, debiste recurrir en reposición la resolución recaída. Si a su vez presentaste el recurso de reposición y a su vez este fue también desestimado, me temo que no te queda otra opción que interponer recurso contencioso-administrativo si quieres detener la demolición, y consideras que puedes demostrar que los hechos imputados no son ciertos, claro está.
Respecto a la licencia de apertura, si el planeamiento municipal no permite el desarrollo de tu actividad en suelo no urbanizable, debes entender desestimada la solicitud desde el momento que el ayuntamiento se pronunció con el silencio administrativo. En mi opinión, siendo el sentido del silencio negativo por lo que he apuntado, el ayuntamiento ninguna subsanación tenía que requerirte. No procedía.
Desde el momento que el acto administrativo adquiera firmeza por no impugnarlo ante la sala de lo contencioso-administrativo, si no cumples la resolución en sus justos términos el ayuntamiento deberá proceder a la ejecución subsidiaria. La Ley le obliga.
Respecto a la licencia de apertura, si el planeamiento municipal no permite el desarrollo de tu actividad en suelo no urbanizable, debes entender desestimada la solicitud desde el momento que el ayuntamiento se pronunció con el silencio administrativo. En mi opinión, siendo el sentido del silencio negativo por lo que he apuntado, el ayuntamiento ninguna subsanación tenía que requerirte. No procedía.
Desde el momento que el acto administrativo adquiera firmeza por no impugnarlo ante la sala de lo contencioso-administrativo, si no cumples la resolución en sus justos términos el ayuntamiento deberá proceder a la ejecución subsidiaria. La Ley le obliga.
Misdesvelos, sospecho que haces juegos de palabras, sin que esa sospecha te quite la razón que puedas tener.
suelo decir que el urbanismo, como normativa de aplicación universal en nuestro territorio, es algo joven, que los boletines oficiales son más que unos simples diarios porque nos afectan a todos, que marcan la legalidad pero no la justicia, y que quienes allí escriben son a menudo tan impresentables como siempre irresponsables.
creo en la ordenación del suelo, en el urbanismo, como uno más de los instrumentos directores de nuestro proyecto de futuro, capaz de ordenar los usos del suelo con criterios de calidad ambiental y economía, pero, al margen de tantas veces que no aporta los supuestos criterios de calidad ambiental y economía, a menudo falla porque no da cabida a nuestro proyecto, sino a un proyecto ajeno e impuesto, guiado por una forma de hacer muy genérica cuando no por unos intereses muy concretos, un proceso de mimetismo no suficientemente adaptado al lugar. Además, suele ser demasiado rígido.
no hay que tener una edad muy avanzada para recordar grandes cambios en nuestro medio urbano y en nuestro medio rural, simplemente porque todos hemos cambiado, porque todo va más deprisa desde los años 60, tan deprisa que la inmediatez de los resultados apenas deja tiempo a la reflexión, tan deprisa que se desbocaría si no se controla.
no puedo hablar de “mi labor profesional” en los años 60 y 70, simplemente, porque entonces no era arquitecto, pero puedo decir que en los 80 ya he hecho bastantes cosas, y entre ellas cuatro naves en suelo rústico (un concesionario de coches, una carpintería de madera, una carpintería de aluminio y un almacén frigorífico), en distintos lugares. Por aquel entonces las ciudades tenían un planeamiento “moderno”, los pueblos importantes tenían un planeamiento muy simple, y el resto de los ayuntamientos, que en Galicia eran la mayoría, carecían de planeamiento y se regían por las normas provinciales subsidiarias y complementarias, que también eran exageradamente simples (y lo siguen siendo, aunque hoy todos los ayuntamientos tienen planeamiento propio). Excluidas las ciudades, en los ayuntamientos en los que había planeamiento (pueblos importantes), y fuera del núcleo urbano principal, la inmensa mayor parte del suelo era rústico común, con alguna zona de suelo protegido (forestal, costero, arqueológico), y, con mayor motivo era también rústico común la mayoría del suelo de los ayuntamientos en los que no había planeamiento. En algunos ayuntamientos claramente rurales y hasta bien avanzados los años 90, incluso no se exigía proyecto para permitir que un paisano construyera una nueva casa, porque construir una casa era excepcional.
por aquel entonces, las normas provinciales de A Coruña, y hablo de A Coruña porque en mis inicios esa provincia era mi ámbito de trabajo exclusivo, marcaban para suelo rústico una parcela mínima de 2.000 m2, separación a lindes de cinco metros y una edificabilidad de 0,2 m3/m2, de modo que en una parcela de 2.000 m2 podían construirse 400 m3, lo que equivalía a aproximadamente 135 m2 en el caso de una vivienda. No había suelo industrial ni cosa que se le pareciera, pero en mente de todos estaba que las naves eran necesarias para el progreso económico y, respetando la separación a lindes, nadie tenía en cuenta el límite de edificabilidad. Tan general era el criterio de no limitar la edificabilidad de una nave, que unos años después se modificaron la normas provinciales y, siendo igualmente simples, incluían al uso industrial como actividades de interés general, y le asignaban una ocupación del 40%. Si se echan las cuentas para parcelas pequeñas, podrá verse que casi es lo mismo que la limitación por separación a lindes (en una parcela cuadrada de 45 metros de lado, separando 10 metros de la carretera y 5 metros de los lindes laterales y de fondo, se queda en un rectángulo ocupable de 35x30, que supondría una ocupación máxima del orden del 50%, y todavía menos si, como lo normal, la parcela era irregular).
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era lógico que fuera así, máxime el almacén de butano que te afecta a ti, porque no había polígonos y porque esas naves, habas contadas, siempre serían menos molestas y/o peligrosas si se ubicaban discretamente separadas de las zonas residenciales, solamente requerían apoyarse en una carretera capaz de soportar tráfico pesado y en una línea eléctrica de suficiente capacidad. Para lo demás, con un pozo y una fosa séptica se resolvían los problemas de servicios.
con el tiempo, y a medida que se fueron redactando los planeamientos de cada uno de los municipios, lo habitual en el caso de las naves fue respetar los usos existentes, en general con muy pocas posibilidades de crecimiento, y solo los planeamientos modernos, los de los últimos 10 años y con clara oferta de suelo industrial, se plantearon que era irracional mantener esas actividades en esos lugares, lo que supone dejarlas fuera de ordenación pero no impide las obras de conservación o el mantenimiento de la actividad. Para incentivar el cambio de localización, lo habitual es incluirlas en áreas de suelo urbanizable, lo que ofrece a los propietarios la posibilidad de obtener plusvalías del suelo.
volvemos a tu caso y, en base a todo ese rollo que he escrito, parece que he de dejar clara una cierta complicidad con tu causa. La realidad es que tus mensajes me dejan grandes dudas, esas sospechas de juegos de palabras a las que me he referido en el primer párrafo.
así hablas de que te dieron una licencia para arreglos y de que no tienes más superficie que la preexistente, pero lo que no dices, y que yo sospecho que ocultas, es si te has limitado a reparar la vieja nave o si, por el contrario, el alcance de las obras es tal que solo cabe designarla como una nueva construcción, aunque no hayas incrementado la cuantía de superficie construida preexistente.
así dices que eres artesana pero no dices más, y artesano es un término demasiado ambiguo, y dices que la confianza mató al gato, que tienes una hipoteca, que no tienes dinero para afrontar un contencioso, como no los has tenido para un proyecto o para un asesoramiento adecuado, pero lo has tenido para esas obras que, insisto, sospecho de un evidente alto coste.
tus silencios me impiden dejar clara mi complicidad con tu causa pero ningún mal te deseo. no soy controlador, ni justiciero, ni rencoroso, aunque tengo motivos para desear que cambien algunas cosas y que se hagan leyes que permitan en un futuro exigir responsabilidades personales a políticos y funcionarios, porque yo también he sido víctima de algún atropello, y los atropellos no son cosa de leyes sino de personas
en todo este rollo he tratado de sintetizar (puede parecer coña lo de sintetizar) una visión sobre la evolución de la legalidad urbanística en casos como el que a ti te afecta, una visión que es la mía pero que creo bastante compartida, una visión que pudiera favorecer tu defensa, o pudiera justificar la orden de demolición, según hayan sido las opciones que has tenido disponibles y las decisiones que has tomado.
con el tiempo, y a medida que se fueron redactando los planeamientos de cada uno de los municipios, lo habitual en el caso de las naves fue respetar los usos existentes, en general con muy pocas posibilidades de crecimiento, y solo los planeamientos modernos, los de los últimos 10 años y con clara oferta de suelo industrial, se plantearon que era irracional mantener esas actividades en esos lugares, lo que supone dejarlas fuera de ordenación pero no impide las obras de conservación o el mantenimiento de la actividad. Para incentivar el cambio de localización, lo habitual es incluirlas en áreas de suelo urbanizable, lo que ofrece a los propietarios la posibilidad de obtener plusvalías del suelo.
volvemos a tu caso y, en base a todo ese rollo que he escrito, parece que he de dejar clara una cierta complicidad con tu causa. La realidad es que tus mensajes me dejan grandes dudas, esas sospechas de juegos de palabras a las que me he referido en el primer párrafo.
así hablas de que te dieron una licencia para arreglos y de que no tienes más superficie que la preexistente, pero lo que no dices, y que yo sospecho que ocultas, es si te has limitado a reparar la vieja nave o si, por el contrario, el alcance de las obras es tal que solo cabe designarla como una nueva construcción, aunque no hayas incrementado la cuantía de superficie construida preexistente.
así dices que eres artesana pero no dices más, y artesano es un término demasiado ambiguo, y dices que la confianza mató al gato, que tienes una hipoteca, que no tienes dinero para afrontar un contencioso, como no los has tenido para un proyecto o para un asesoramiento adecuado, pero lo has tenido para esas obras que, insisto, sospecho de un evidente alto coste.
tus silencios me impiden dejar clara mi complicidad con tu causa pero ningún mal te deseo. no soy controlador, ni justiciero, ni rencoroso, aunque tengo motivos para desear que cambien algunas cosas y que se hagan leyes que permitan en un futuro exigir responsabilidades personales a políticos y funcionarios, porque yo también he sido víctima de algún atropello, y los atropellos no son cosa de leyes sino de personas
en todo este rollo he tratado de sintetizar (puede parecer coña lo de sintetizar) una visión sobre la evolución de la legalidad urbanística en casos como el que a ti te afecta, una visión que es la mía pero que creo bastante compartida, una visión que pudiera favorecer tu defensa, o pudiera justificar la orden de demolición, según hayan sido las opciones que has tenido disponibles y las decisiones que has tomado.
buenos dias y muchas gracias por las respuestas.
Puego garantizar que no he excedido en nada la construccion preexistente , ni se puede considerar nave de nueva construcción, en los reportajes fotograficos se puede ver.
Las obras se empezaron en 2006, en aquel momento como para creo el resto de las sociedad, eran otros momentos, habia trabajo y ahorros, y los mios se fueron en la compra de la parcela el arreglo de la nave, instalacion electrica, suelo etc.. no tenia tantos ahorros, y tube que hacer hipoteca para terminar, maquinaria etc...
Desde el ayuntamiento en ningun momento me pidieron ningun proyecto pues, la nave exisitia y había que arreglarla no construirla, el suelo industrial de mi pueblo estaba agotado, no habia naves libres, y yo tenia que abandonar en la que trabajaba pues el propietario la iba a vender.
Me dirigí al ayuntamiento para exponerle el caso e informarme si podia trasladar mi negocio a esta parcela, y me dieron el visto bueno y la licencia para arreglar la nave. Y eso hice, arreglarlas , cuando la compre no tenia luz y tube que hacer una inversion de 20.000 euros para llevar la luz a la nave, el ayuntamiento me dio el permiso para el enganche, porque lo pedia la compañia suministradora.
En ningun momento pensé que todo esto desembocaria en un expediente de demolición, porque ni me he excedido en la construcción, ni he construido una nave nueva, todo se ha echo sobre los mismos cimientos que habia, ha habido trozos de pared que se han tenido que hacer nuevos por lo deteriorado que estaban, pero tambien se ha echo con el conocimiento del técnico del ayuntamiento .
Cuando digo que la confianza mató al gato, lo digo porque exceptuando la licencia de obras y el permiso de enganche de luz, todo lo demás ha sido verbal tanto con los tecnicos , como con el alcalde, y como me dice ahora este ultimo, un alcalde es de papeles, no de palabras.
Me dedico a la restauracion de vehiculos antiguosny tapiceria , no tengo vecinos a los que pueda molestar, no tengo ninguna denuncia de este tipo, y no es una profesión muy comun, ni hay tanto trabajo.
No tengo economía para soportar un juicio, las cosas estan muy dificiles para todos. Andalucía esta muy tocada en lo que a trabajo se refiere.
No entiendo porque despues de mas de cuatro años despues de haber terminado las obras y haberlo dicho mediante escrito en el ayuntamiento ahora me vienen con esta ni se si esto es legal, aparte de que esto esta hipotecado, y el banco tambien es parte interesada en que esto se mantenga construido.
¿tiene el ayuntamiento potestad para actuar asi?
¿es un contencioso administrativo la unica forma de solucionar esto?
¿pueden clausurarme el local sin orden judicial?
gracias
Puego garantizar que no he excedido en nada la construccion preexistente , ni se puede considerar nave de nueva construcción, en los reportajes fotograficos se puede ver.
Las obras se empezaron en 2006, en aquel momento como para creo el resto de las sociedad, eran otros momentos, habia trabajo y ahorros, y los mios se fueron en la compra de la parcela el arreglo de la nave, instalacion electrica, suelo etc.. no tenia tantos ahorros, y tube que hacer hipoteca para terminar, maquinaria etc...
Desde el ayuntamiento en ningun momento me pidieron ningun proyecto pues, la nave exisitia y había que arreglarla no construirla, el suelo industrial de mi pueblo estaba agotado, no habia naves libres, y yo tenia que abandonar en la que trabajaba pues el propietario la iba a vender.
Me dirigí al ayuntamiento para exponerle el caso e informarme si podia trasladar mi negocio a esta parcela, y me dieron el visto bueno y la licencia para arreglar la nave. Y eso hice, arreglarlas , cuando la compre no tenia luz y tube que hacer una inversion de 20.000 euros para llevar la luz a la nave, el ayuntamiento me dio el permiso para el enganche, porque lo pedia la compañia suministradora.
En ningun momento pensé que todo esto desembocaria en un expediente de demolición, porque ni me he excedido en la construcción, ni he construido una nave nueva, todo se ha echo sobre los mismos cimientos que habia, ha habido trozos de pared que se han tenido que hacer nuevos por lo deteriorado que estaban, pero tambien se ha echo con el conocimiento del técnico del ayuntamiento .
Cuando digo que la confianza mató al gato, lo digo porque exceptuando la licencia de obras y el permiso de enganche de luz, todo lo demás ha sido verbal tanto con los tecnicos , como con el alcalde, y como me dice ahora este ultimo, un alcalde es de papeles, no de palabras.
Me dedico a la restauracion de vehiculos antiguosny tapiceria , no tengo vecinos a los que pueda molestar, no tengo ninguna denuncia de este tipo, y no es una profesión muy comun, ni hay tanto trabajo.
No tengo economía para soportar un juicio, las cosas estan muy dificiles para todos. Andalucía esta muy tocada en lo que a trabajo se refiere.
No entiendo porque despues de mas de cuatro años despues de haber terminado las obras y haberlo dicho mediante escrito en el ayuntamiento ahora me vienen con esta ni se si esto es legal, aparte de que esto esta hipotecado, y el banco tambien es parte interesada en que esto se mantenga construido.
¿tiene el ayuntamiento potestad para actuar asi?
¿es un contencioso administrativo la unica forma de solucionar esto?
¿pueden clausurarme el local sin orden judicial?
gracias
hola y gracias
Estoy en Córdoba, en un pueblo de córdoba.
Todo esto me sigue pareciendo una barbaridad y de las grandes, un atropello por parte de la administración, no entiendo como se pueden hacer las cosas de esta manera, después de mas de cuatro años sin una palabra, ahora resulta que todo es ilegal sin haber corroborado nada, sin ni siquiera recibir ninguna visita de tecnicos, sin ninguna denuncia previa, esto no puede ser asi, la impotencia que siento es mucha porque lo unico que pretendo es seguir trabajando.
Me niego a creer que los ciudadanos estamos tan desvalidos y tan abandonados, solo a base de mucho esfuerzo y mucho dinero podemos solucionar los problemas que la administración nos crea. La defensa de las administraciones la pagamos nosotros, y tambien nosotros tenemos que correr con los gastos de defendernos ante los atropellos.
Cuando compre mi parcela era urbana de uso industrial, y por eso pude hipotecar, y ahora no tengo nada, aparte claro de una deuda.
Estoy en Córdoba, en un pueblo de córdoba.
Todo esto me sigue pareciendo una barbaridad y de las grandes, un atropello por parte de la administración, no entiendo como se pueden hacer las cosas de esta manera, después de mas de cuatro años sin una palabra, ahora resulta que todo es ilegal sin haber corroborado nada, sin ni siquiera recibir ninguna visita de tecnicos, sin ninguna denuncia previa, esto no puede ser asi, la impotencia que siento es mucha porque lo unico que pretendo es seguir trabajando.
Me niego a creer que los ciudadanos estamos tan desvalidos y tan abandonados, solo a base de mucho esfuerzo y mucho dinero podemos solucionar los problemas que la administración nos crea. La defensa de las administraciones la pagamos nosotros, y tambien nosotros tenemos que correr con los gastos de defendernos ante los atropellos.
Cuando compre mi parcela era urbana de uso industrial, y por eso pude hipotecar, y ahora no tengo nada, aparte claro de una deuda.
