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Exceso de adjudicación en local de negocio arrendado
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Exceso de adjudicación en local de negocio arrendado
Hola compañeros, les remito la siguiente duda para ver si alguien puede aconsejarme acerca de la posibilidad que ahora les planteo.
- En una partición y adjudicación de herencia 3 hermanos se reparten una construcción que consta de 3 viviendas y local comercial con sótano, (este último se encuentra arrendado desde al año 1970 aprox.) Para llevar a cabo la adjudicación, proceden a realizar la división horizontal del edificio y se adjudica cada hermano 1 vivienda y el local se adjudica a uno de ellos( 1 vivienda 1 local).
La oficina liquidadora nos remite un liquidación complementaria en la que concibe la adjudicación del local como compraventa que debe tributar al ITPAJD, ascendiendo la cuantía a pagar a casi 18.000 euros.
Obviamente, presenté recurso de reposición alegando que la división del local (180 m2.)en 3 partes desmerecería mucho el valor del msimo (art.1062 C.C) así como la imposibilidad de realizar otros lotes más equitativos, entre otros.
Desconozco la viabilidad de estos motivos, sé que con la viviendas no hay problemas normalmente pero con los locales ¿¿¿???
Ahora bien, dado que el local está alquilado, en base a la normativa arrendaticia, no sería más factible alegar la imposibilidad de dividir el local en base a que la legislación arrendaticia no permite la extición del contrato por regirse por la Ley de 1964 que tasa las causas de resolución del mismo.Obviamente si se divide el local de 180 m2. en tres partes, el inquilino (entidad bancaria) se opondría.
En definitiva no resulta éste último, mejor razonamiento.
Gracias de antemano.
- En una partición y adjudicación de herencia 3 hermanos se reparten una construcción que consta de 3 viviendas y local comercial con sótano, (este último se encuentra arrendado desde al año 1970 aprox.) Para llevar a cabo la adjudicación, proceden a realizar la división horizontal del edificio y se adjudica cada hermano 1 vivienda y el local se adjudica a uno de ellos( 1 vivienda 1 local).
La oficina liquidadora nos remite un liquidación complementaria en la que concibe la adjudicación del local como compraventa que debe tributar al ITPAJD, ascendiendo la cuantía a pagar a casi 18.000 euros.
Obviamente, presenté recurso de reposición alegando que la división del local (180 m2.)en 3 partes desmerecería mucho el valor del msimo (art.1062 C.C) así como la imposibilidad de realizar otros lotes más equitativos, entre otros.
Desconozco la viabilidad de estos motivos, sé que con la viviendas no hay problemas normalmente pero con los locales ¿¿¿???
Ahora bien, dado que el local está alquilado, en base a la normativa arrendaticia, no sería más factible alegar la imposibilidad de dividir el local en base a que la legislación arrendaticia no permite la extición del contrato por regirse por la Ley de 1964 que tasa las causas de resolución del mismo.Obviamente si se divide el local de 180 m2. en tres partes, el inquilino (entidad bancaria) se opondría.
En definitiva no resulta éste último, mejor razonamiento.
Gracias de antemano.
Hola.
Los excesos de adjudicación con contraprestación dineraria, cuando el bien es indivisible o pierde mucho valor con su división (caso de los inmuebles), no se considera transmisión a efectos de ITP, y por tanto no hay que tributar por TPO.
Si que hay que tributar por AJD al tipo del 1%.
Por lo que dices entiendo que es el caso: como el local no se puede dividir, se lo queda uno de los hermanos a cambio de compensar con dinero a los otros.
Si te interesa legislación concreta seguimos comentando. También hay muchas consultas DGT que avalan tu postura.
Un saludo.
aulafiscal.com
Los excesos de adjudicación con contraprestación dineraria, cuando el bien es indivisible o pierde mucho valor con su división (caso de los inmuebles), no se considera transmisión a efectos de ITP, y por tanto no hay que tributar por TPO.
Si que hay que tributar por AJD al tipo del 1%.
Por lo que dices entiendo que es el caso: como el local no se puede dividir, se lo queda uno de los hermanos a cambio de compensar con dinero a los otros.
Si te interesa legislación concreta seguimos comentando. También hay muchas consultas DGT que avalan tu postura.
Un saludo.
aulafiscal.com
Gracias por tu contestación Héctor_AF.
Lo que me comentas ya lo he podido comprobar en diferentes resoluciones de la DGT, e incluso el oficial del Registro de la Propiedad me afirma tal hecho, el problema es que parece ser que con los locales comerciales no se aplica este criterio, dado que se entiende que un local siempre se puede dividir, no es como una casa ( y siempre teniendo en cuenta las circunstancias concretas de cada caso, no es lo mismo un local de 40 m2. que uno de 180 m2., p.ej.)No obstante me ha aconsejado que si le aporto alguna resolución que acepte la indivisibilidad de un local no hay problema. He hablado con un tasador para que me valorara el desmerecimiento de la divísión en 3 partes del local, pero me ha dicho que posiblemente no hubiera tal depreciación, porque en general el m2. de los locales pequeños es más caro que en los grandes. Lo que si que me comentó es que por la distribución y fachada del local, para que los 3 locales tuvieran un valor aprox. sería bastante complicado, siendo casi seguro que cada uno de ellos tendría difente superficie.
Por otro lado, también comenté en el Registro lo del contrato de alquiler del local y que data de 1974. Allí me dijeron que no hay problema en que se asigne el 33% del local a cada hermano y que el inquilino abone a cada uno su parte de la renta. Jurídicamente está claro que esta opción es posible, pero precisamente la partición y adjudicación de herencia no tiene como fin extinguir una comunidad? de que me sirve asignar un 33% si la comunidad se mantiene? Creo que he visto alguna resolución al respecto, señalando que los herederos están en su derecho de liquidar los bienes y quedarse cada uno con lo suyo.
En fin, si te apetece me comentas tu opinión.
Un saludo
Lo que me comentas ya lo he podido comprobar en diferentes resoluciones de la DGT, e incluso el oficial del Registro de la Propiedad me afirma tal hecho, el problema es que parece ser que con los locales comerciales no se aplica este criterio, dado que se entiende que un local siempre se puede dividir, no es como una casa ( y siempre teniendo en cuenta las circunstancias concretas de cada caso, no es lo mismo un local de 40 m2. que uno de 180 m2., p.ej.)No obstante me ha aconsejado que si le aporto alguna resolución que acepte la indivisibilidad de un local no hay problema. He hablado con un tasador para que me valorara el desmerecimiento de la divísión en 3 partes del local, pero me ha dicho que posiblemente no hubiera tal depreciación, porque en general el m2. de los locales pequeños es más caro que en los grandes. Lo que si que me comentó es que por la distribución y fachada del local, para que los 3 locales tuvieran un valor aprox. sería bastante complicado, siendo casi seguro que cada uno de ellos tendría difente superficie.
Por otro lado, también comenté en el Registro lo del contrato de alquiler del local y que data de 1974. Allí me dijeron que no hay problema en que se asigne el 33% del local a cada hermano y que el inquilino abone a cada uno su parte de la renta. Jurídicamente está claro que esta opción es posible, pero precisamente la partición y adjudicación de herencia no tiene como fin extinguir una comunidad? de que me sirve asignar un 33% si la comunidad se mantiene? Creo que he visto alguna resolución al respecto, señalando que los herederos están en su derecho de liquidar los bienes y quedarse cada uno con lo suyo.
En fin, si te apetece me comentas tu opinión.
Un saludo
Hola, Woody30.
Tienes toda la razón, no me había percatado de lo profundo de la pregunta.
Yo no he visto nunca el caso que comentas, ni con viviendas ni con locales. Las consultas suelen hacer referencia a los tribunales que a su vez hablan de "inmuebles", sin especificar, pero sí he visto ahora una consulta que idirectamente da a entender que si el inmueble fuera divisible el exceso de adjudicación tributaría por TPO.
Me da la sensación de que si se empeñan en decir que el local es divisible sin desmerecer, habrá que aportar pruebas de que no, y entonces cualquier cosa que se te ocurra puede valer (o no).
Lamento no poder aportar nada. Si veo algo lo comento.
Un saludo.
aulafiscal.com
Tienes toda la razón, no me había percatado de lo profundo de la pregunta.
Yo no he visto nunca el caso que comentas, ni con viviendas ni con locales. Las consultas suelen hacer referencia a los tribunales que a su vez hablan de "inmuebles", sin especificar, pero sí he visto ahora una consulta que idirectamente da a entender que si el inmueble fuera divisible el exceso de adjudicación tributaría por TPO.
Me da la sensación de que si se empeñan en decir que el local es divisible sin desmerecer, habrá que aportar pruebas de que no, y entonces cualquier cosa que se te ocurra puede valer (o no).
Lamento no poder aportar nada. Si veo algo lo comento.
Un saludo.
aulafiscal.com
Gracias Héctor... suponía que lo de mi caso tenía su intringulis. Precisamente, estoy en eso que me comentas, aportar pruebas y demás para demostrar al menos que si el local es divisible, su partición acarreará muchos problemas a los propietarios aparte de que se mantendría un bien en comunidad si se reparte en cuotas del 33%. Creo que me apoyaré en un informe de un perito en el que señale la enorme dificultad de repartir equitativamente el local así como en los problemas que supone que el local esté arrendado desde hace más de treinta años al tener que repartirse las obligaciones contractuales los propietarios.
Espero que al no poder dividir el local fisicamente por estar arrendado, el bien se tendría que dividir en cuotas (cosa que según ví en algunas resoluciones no estás obligado a soportar, dado que se trata de repartirlo todo y no dejar nada en común) y ello supone bastantes incomodidades para los propietarios y arrendatarios.
Gracias por tu aportación.
Espero que al no poder dividir el local fisicamente por estar arrendado, el bien se tendría que dividir en cuotas (cosa que según ví en algunas resoluciones no estás obligado a soportar, dado que se trata de repartirlo todo y no dejar nada en común) y ello supone bastantes incomodidades para los propietarios y arrendatarios.
Gracias por tu aportación.
Hola, respecto al mismo tema, me gustaría saber si alguien sabe si el hecho de que se adjudicara un local arrendado a uno de los herederos no supone que el local valga menos. Es decir, se entiende que cualquier inmueble con una carga, como pueda ser un arrendamiento, no tendrá el mismo valor que uno que no lo esté. Me surgen dudas, porque por otro lado, es cierto que el heredero percibirá unas rentas, pero tiene en contra que no puede disponer del uso del mismo. Todas estas apreciaciones aumentarian o depreciarian el valor del local. Es importante, porque si no puedo justificar que no sea exceso de adjudicación, por lo menos puedo reducir la cuantía del mismo aduciendo que el valor de la propiedad adjudicada es menor por estar arrendada, no?
Gracias.
Gracias.
