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en 3 años mi parcela ha pasado por rustica,urbana,zona verde y rustica
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En 3 años mi parcela ha pasado por rustica,urbana,zona verde y rustica
Somos un matrimonio que vivimos con nuestro hijo en una casa mobil desde hace 3 años en una parcela que compramos en 2003.
esta parcela pertenece a una finca matriz que en su dia se dividio en varias parcelas y hoy es urbana(aunque las casas se construyeron ilegalmente),a excepcion de nuestra parcela.
desde el 2003 venimos solicitando a urbanismo su recalificacion como urbana, a lo que nos contestaron que pasarian a estudiarlo en el marco de la revision-adaptacion del pgou.en 2006 salio el preavance donde nuestra parcela quedaba como urbanizable de 2 alturas,pero el año siguiente hubo un cambio politico en el atyuntamiento y en el avance de 2007,la parcela constaba como "zona verde";alegamos dentro del plazo y fuimos a urbanismo donde nos comentaron que en estos casos se suelen dar a cambio otra parcela lo más cercana posible a la nuestra,pero actualmente ha salido la aprobación inicial del pgou donde nuestra parcela figura como rústica con lo cual ,ni podemos construir ni nos dan otra parcela a cambio.
No tenemos ninguna otra propiedad y solo queremos que nos dejen construir nuestra casa.
Puede alguien orientarnos sobre lo que podemos hacer? hemos ido muchas veces a urbanismo pero siempre nos topamos con un muro
Puede el ayuntamiento hacer urbana una barriada y dejar rustica una parcela que pertenece a la misma?(en las escrituras viene descrita como "parcela urbana procedente de la finca denominada..."
Actualmente está abierto el plazo de alegaciones. Gracias.
esta parcela pertenece a una finca matriz que en su dia se dividio en varias parcelas y hoy es urbana(aunque las casas se construyeron ilegalmente),a excepcion de nuestra parcela.
desde el 2003 venimos solicitando a urbanismo su recalificacion como urbana, a lo que nos contestaron que pasarian a estudiarlo en el marco de la revision-adaptacion del pgou.en 2006 salio el preavance donde nuestra parcela quedaba como urbanizable de 2 alturas,pero el año siguiente hubo un cambio politico en el atyuntamiento y en el avance de 2007,la parcela constaba como "zona verde";alegamos dentro del plazo y fuimos a urbanismo donde nos comentaron que en estos casos se suelen dar a cambio otra parcela lo más cercana posible a la nuestra,pero actualmente ha salido la aprobación inicial del pgou donde nuestra parcela figura como rústica con lo cual ,ni podemos construir ni nos dan otra parcela a cambio.
No tenemos ninguna otra propiedad y solo queremos que nos dejen construir nuestra casa.
Puede alguien orientarnos sobre lo que podemos hacer? hemos ido muchas veces a urbanismo pero siempre nos topamos con un muro
Puede el ayuntamiento hacer urbana una barriada y dejar rustica una parcela que pertenece a la misma?(en las escrituras viene descrita como "parcela urbana procedente de la finca denominada..."
Actualmente está abierto el plazo de alegaciones. Gracias.
A ver si me aclaro, música.
Desde el año 2.003 solicitais en urbanismo la recalificación de vuestra parcela en urbana, luego es suelo rústico.
Con la aprobación inicial del Plan revisado continúa con la misma clasificación a pesar de vuestras alegaciones. Presumo que de tales alegaciones habreis obtenido contestación, deberías explicar su contenido.
No obstante, en la nueva exposición pública, antes de la aprobación definitiva, puedes alegar de nuevo lo que consideres favorable a tus intereses.
Un saludo.
Desde el año 2.003 solicitais en urbanismo la recalificación de vuestra parcela en urbana, luego es suelo rústico.
Con la aprobación inicial del Plan revisado continúa con la misma clasificación a pesar de vuestras alegaciones. Presumo que de tales alegaciones habreis obtenido contestación, deberías explicar su contenido.
No obstante, en la nueva exposición pública, antes de la aprobación definitiva, puedes alegar de nuevo lo que consideres favorable a tus intereses.
Un saludo.
gracias por su rapidez en contestarme.
en el preavance no alegamos ya que al quedar urbano nos beneficiaba.En el avance,que fué en octubre de 2007 si alegamos y además solicitamos cita con el delegado de urbanismo en nombre de la asociación para hacer más fuerza pero, ni me han contestado a la alegación ni me han dado la cita con la excusa de que "han sido muchas las alegaciones y no podemos contestar a todas" y lo mismo pasa con las citas. Actualmente es cuando ha salido la aprobación provisional y han vuelto a dejar la parcela como rústica, y tenemos de plazo hasta el 15 de septiembre para alegar, aunque creemos que si la primera alegación no nos sirvió de nada,menos nos servirá la segunda,porque este plan lleva 4 años de retraso y quieren aprobarlo ya.
comentarle que en 2006 el ayuntamiento nos propuso una oferta para comprarnos el terreno para hacer viviendas a lo que contestamos que no, ya que queriamos hacernos la nuestra; no se si este documento me podria servir para algo. me gustaria que me dijese en que situacion quedamos nosotros si al final queda como rústica.¿tendremos que seguir viviendo en 24m2 durante otros 10 años minimos?
en el preavance no alegamos ya que al quedar urbano nos beneficiaba.En el avance,que fué en octubre de 2007 si alegamos y además solicitamos cita con el delegado de urbanismo en nombre de la asociación para hacer más fuerza pero, ni me han contestado a la alegación ni me han dado la cita con la excusa de que "han sido muchas las alegaciones y no podemos contestar a todas" y lo mismo pasa con las citas. Actualmente es cuando ha salido la aprobación provisional y han vuelto a dejar la parcela como rústica, y tenemos de plazo hasta el 15 de septiembre para alegar, aunque creemos que si la primera alegación no nos sirvió de nada,menos nos servirá la segunda,porque este plan lleva 4 años de retraso y quieren aprobarlo ya.
comentarle que en 2006 el ayuntamiento nos propuso una oferta para comprarnos el terreno para hacer viviendas a lo que contestamos que no, ya que queriamos hacernos la nuestra; no se si este documento me podria servir para algo. me gustaria que me dijese en que situacion quedamos nosotros si al final queda como rústica.¿tendremos que seguir viviendo en 24m2 durante otros 10 años minimos?
Hola de nuevo pac.
despues de seguir tu consejo de buscar un abogado,he desistido a causa de la importante suma que me pide solo por hacer la alegación,por lo que he optado por hacerla yo con ayuda de algunas personas conocedoras de estos temas.
Entre otras cosas me han informado de que para calificar un suelo urbano NO consolidado como suelo urbano CONSOLIDADO es necesario que dicho suelo reuna una serie de requisitos en materia de urbanización (calles,zonas verdes,aparcamientos etc.).¿es esto cierto? porque mi ayuntamiento va a calificarlo como urbano consolidado sin hacer ningun tipo de reforma ni modificación, o sea, lo dejan tal cual y lo recalifican.
Si esto es cierto: podria alegar dicha irregularidad y exigir que se cumpliesen las normas o el ayuntamiento tiene competencia para hacer esto? gracias de antemano.un saludo.
despues de seguir tu consejo de buscar un abogado,he desistido a causa de la importante suma que me pide solo por hacer la alegación,por lo que he optado por hacerla yo con ayuda de algunas personas conocedoras de estos temas.
Entre otras cosas me han informado de que para calificar un suelo urbano NO consolidado como suelo urbano CONSOLIDADO es necesario que dicho suelo reuna una serie de requisitos en materia de urbanización (calles,zonas verdes,aparcamientos etc.).¿es esto cierto? porque mi ayuntamiento va a calificarlo como urbano consolidado sin hacer ningun tipo de reforma ni modificación, o sea, lo dejan tal cual y lo recalifican.
Si esto es cierto: podria alegar dicha irregularidad y exigir que se cumpliesen las normas o el ayuntamiento tiene competencia para hacer esto? gracias de antemano.un saludo.
Hola Música, vaya por delante que no entiendo la relación que guarda lo expuesto en tu primer mensaje y lo que ahora planteas. No obstante, e aquí mi opinión.
Como norma general, es suelo urbano consolidado el que el Plan General INCLUYA en áreas consolidadas por la edificación, al menos, en las dos terceras partes de la superficie edificable, siempre que la parte edificada cuente o vaya a contar, EN EJECUCIÓN DEL PLAN, con acceso rodado integrado en la malla urbana, encintado de aceras y los servicios de abastecimiento y evacuación de agua, así como de suministro de energía eléctrica, con las características adecuadas para servir a las edificaciones existentes o QUE SE VAYAN A CONSTRUIR.
El resto del suelo urbano que no reúna tales características, es urbano no consolidado.
Entiendo que lo que viene a definir el Plan General en su propuesta, es la delimitación de las bolsas de suelo urbano no consolidado que, actuando mediante unidades de ejecución que garanticen la distribución equitativa de cargas y beneficios, vaya transformándose en urbano consolidado a medida que sus propietarios vayan cumpliendo con el deber de URBANIZAR, CEDER GRATUÍTAMENTE EL SUELO QUE CORRESPONDA, y EDIFICAR, en los plazos establecidos en el planeamiento de desarrollo que se apruebe para los sectores delimitados por el Plan General, en los que éste les haya incluído.
Música, el ayuntamiento tiene la absoluta potestad mediante la formulación del Plan General, de ordenar todo el término municipal, su único límite son las leyes a las que debe adaptar el planeamiento y la obligación de actuar conforme al procedimiento administrativo.
Además, tiene la potestad de interpretación del Plan General una vez aprobado, lo que no siempre significa que en ocasiones no incurra en arbitrariedad, el problema es que, cuando un ciudadano no esté conforme con la FORMA DE HACER CIUDAD por el Plan General propuesto, o un propietario discrepe de la interpretación municipal del mismo, se verán obligados a acudir a los tribunales para defender lo que consideran que es conforme a Derecho.
Un saludo.
Como norma general, es suelo urbano consolidado el que el Plan General INCLUYA en áreas consolidadas por la edificación, al menos, en las dos terceras partes de la superficie edificable, siempre que la parte edificada cuente o vaya a contar, EN EJECUCIÓN DEL PLAN, con acceso rodado integrado en la malla urbana, encintado de aceras y los servicios de abastecimiento y evacuación de agua, así como de suministro de energía eléctrica, con las características adecuadas para servir a las edificaciones existentes o QUE SE VAYAN A CONSTRUIR.
El resto del suelo urbano que no reúna tales características, es urbano no consolidado.
Entiendo que lo que viene a definir el Plan General en su propuesta, es la delimitación de las bolsas de suelo urbano no consolidado que, actuando mediante unidades de ejecución que garanticen la distribución equitativa de cargas y beneficios, vaya transformándose en urbano consolidado a medida que sus propietarios vayan cumpliendo con el deber de URBANIZAR, CEDER GRATUÍTAMENTE EL SUELO QUE CORRESPONDA, y EDIFICAR, en los plazos establecidos en el planeamiento de desarrollo que se apruebe para los sectores delimitados por el Plan General, en los que éste les haya incluído.
Música, el ayuntamiento tiene la absoluta potestad mediante la formulación del Plan General, de ordenar todo el término municipal, su único límite son las leyes a las que debe adaptar el planeamiento y la obligación de actuar conforme al procedimiento administrativo.
Además, tiene la potestad de interpretación del Plan General una vez aprobado, lo que no siempre significa que en ocasiones no incurra en arbitrariedad, el problema es que, cuando un ciudadano no esté conforme con la FORMA DE HACER CIUDAD por el Plan General propuesto, o un propietario discrepe de la interpretación municipal del mismo, se verán obligados a acudir a los tribunales para defender lo que consideran que es conforme a Derecho.
Un saludo.
Gracias de nuevo pac. te explico :
cuando alegamos al plan urbanistico por calificar nuestra parcela como zona verde nos dijeron que el plan de ordenacion de la CCAA exigia que en cada unidad de ejecución se destinara una parte a zona verde y la unica que quedaba era la nuestra.
si ahora van a dejarla como estaba en el plan anterior,o sea, rústica. ¿ya no es necesario cumplir las normas de la CCAA?.¿pueden calificar la barriada a la que pertenece nuestra parcela como urbana consolidada si no tiene como tu me explicas ni el encintado de las aceras ni la zona verde?.
Lo que intentamos es que vuelvan a calificarla como zona verde ya que asi al menos tendrian que darnos a cambio otro terreno donde pudiesemos construir ,cosa que no seria posible si la dejan rústica. Puede que sea la unica salida que nos queda.muchas gracias
cuando alegamos al plan urbanistico por calificar nuestra parcela como zona verde nos dijeron que el plan de ordenacion de la CCAA exigia que en cada unidad de ejecución se destinara una parte a zona verde y la unica que quedaba era la nuestra.
si ahora van a dejarla como estaba en el plan anterior,o sea, rústica. ¿ya no es necesario cumplir las normas de la CCAA?.¿pueden calificar la barriada a la que pertenece nuestra parcela como urbana consolidada si no tiene como tu me explicas ni el encintado de las aceras ni la zona verde?.
Lo que intentamos es que vuelvan a calificarla como zona verde ya que asi al menos tendrian que darnos a cambio otro terreno donde pudiesemos construir ,cosa que no seria posible si la dejan rústica. Puede que sea la unica salida que nos queda.muchas gracias
Desde mi punto de vista, creo que tus dudas están contestadas en mi post anterior.
Estas dando unos datos, sin querer decir con ello que sean inexactos, que se corresponden con tu subjetivo parecer de como deben ser las cosas.
La Ley Urbanística de tu CCAA, como todas, define los parámetros y características urbanísticas mínimas locales que deben contemplar las unidades de ejecución de un sector, entre ellas, evidentemente las zonas verdes, pero el Plan General puede ubicarlas en otros terrenos que no sean los tuyos.
Te repito que el Plan General puede clasificar suelo urbano consolidado, condicionándolo a que sus propietarios, EN EJECUCIÓN DEL PLAN, costeen las obras de urbanización necesarias para obtener tal clasificación.
Sin conocer a fondo las determinaciones del Plan General para el sector, es imposible facilitar una contestación coherente a tu problema, de ahí que te sugiera la contratación de los servicios de un letrado.
No obstante Música, hay algunas cuestiones que no alcanzo a comprender.
Según dices presentasteis una alegaciones y solicitabais una entrevista con el delegado de urbanismo en nombre de una ASOCIACIÓN, con lo cual no se si me das a entender que no es tu parcela, solamente, la que resultaba afectada por la zona verde, o es que sois varios propietarios que, al no haber promovido el desarrollado urbanístico de vuestros terrenos durante la vigencia del Plan anterior, con el nuevo, os lo declaran no urbanizable. No lo se, la verdad es que con los datos que facilitas se presta cualquier tipo de interpretación.
Un saludo.
Estas dando unos datos, sin querer decir con ello que sean inexactos, que se corresponden con tu subjetivo parecer de como deben ser las cosas.
La Ley Urbanística de tu CCAA, como todas, define los parámetros y características urbanísticas mínimas locales que deben contemplar las unidades de ejecución de un sector, entre ellas, evidentemente las zonas verdes, pero el Plan General puede ubicarlas en otros terrenos que no sean los tuyos.
Te repito que el Plan General puede clasificar suelo urbano consolidado, condicionándolo a que sus propietarios, EN EJECUCIÓN DEL PLAN, costeen las obras de urbanización necesarias para obtener tal clasificación.
Sin conocer a fondo las determinaciones del Plan General para el sector, es imposible facilitar una contestación coherente a tu problema, de ahí que te sugiera la contratación de los servicios de un letrado.
No obstante Música, hay algunas cuestiones que no alcanzo a comprender.
Según dices presentasteis una alegaciones y solicitabais una entrevista con el delegado de urbanismo en nombre de una ASOCIACIÓN, con lo cual no se si me das a entender que no es tu parcela, solamente, la que resultaba afectada por la zona verde, o es que sois varios propietarios que, al no haber promovido el desarrollado urbanístico de vuestros terrenos durante la vigencia del Plan anterior, con el nuevo, os lo declaran no urbanizable. No lo se, la verdad es que con los datos que facilitas se presta cualquier tipo de interpretación.
Un saludo.
Le pido disculpas,intentaré explicarme objetivamente.
La barriada a la que pertenece mi parcela, estaba situada a las afueras de jerez, pero debido al crecimiento de la ciudad fué absorbida quedando dentro del núcleo principal aunque está rodeada de antiguos terrenos de cultivo que en breve también serán urbanos.
Todas las parcelas que componen esta barriada fueron construidas hace tiempo -aunque de forma ilegal- a excepción de la mia.. Las dos únicas calles que posee esta barriada fueron hormigonadas gracias a una subvención de la Junta de Andalucía ya que los vecinos tenían poca capacidad económica y por este motivo el ayuntamiento se negó a arreglarlas.
Hoy por hoy esta barriada es suelo urbano no consolidado (a excepción de mi parcela que, al no estar construida, la dejaron como rústica); también posee los servicios de agua, electricidad y alcantarillado.
En el preavance de este nuevo plan urbanístico, el ayuntamiento propuso hacer una "correa" que rodeara la barriada para dar acceso al tráfico rodado ya que estas dos calles no tienen salida; también se harían las aceras y se la equiparía con una zona verde(que iría ubicada en mi parcela);de este modo pasaría a ser suelo urbano consolidado.
En la aprobación inicial no se contemplan ninguno de estos proyectos,pero sí la van a calificar como suelo urbano consolidado tal cual está actualmente porque se presume que los vecinos no podrian pagar el gasto que supondría la culminación de la urbanización.
Me gustaría saber si esto se ciñe a las normas urbanísticas y, de no ser así, poder pedir en mi alegación que se vuelva a la propuesta anterior, o sea, terminar las obras de urbanización de la barriada aún a costa de que hicieran la zona verde en mi parcela, ya que así creo que nos tendrian que ubicar en otro sitio y dejarnos construir.
Me gustaria saber si tengo alguna posibilidad para seguir luchando o por el contrario, desistir.
El plazo para las alegaciones termina este lunes dia 15 de septiembre y aún no tengo claro cómo enfocar el asunto.
Gracias.
La barriada a la que pertenece mi parcela, estaba situada a las afueras de jerez, pero debido al crecimiento de la ciudad fué absorbida quedando dentro del núcleo principal aunque está rodeada de antiguos terrenos de cultivo que en breve también serán urbanos.
Todas las parcelas que componen esta barriada fueron construidas hace tiempo -aunque de forma ilegal- a excepción de la mia.. Las dos únicas calles que posee esta barriada fueron hormigonadas gracias a una subvención de la Junta de Andalucía ya que los vecinos tenían poca capacidad económica y por este motivo el ayuntamiento se negó a arreglarlas.
Hoy por hoy esta barriada es suelo urbano no consolidado (a excepción de mi parcela que, al no estar construida, la dejaron como rústica); también posee los servicios de agua, electricidad y alcantarillado.
En el preavance de este nuevo plan urbanístico, el ayuntamiento propuso hacer una "correa" que rodeara la barriada para dar acceso al tráfico rodado ya que estas dos calles no tienen salida; también se harían las aceras y se la equiparía con una zona verde(que iría ubicada en mi parcela);de este modo pasaría a ser suelo urbano consolidado.
En la aprobación inicial no se contemplan ninguno de estos proyectos,pero sí la van a calificar como suelo urbano consolidado tal cual está actualmente porque se presume que los vecinos no podrian pagar el gasto que supondría la culminación de la urbanización.
Me gustaría saber si esto se ciñe a las normas urbanísticas y, de no ser así, poder pedir en mi alegación que se vuelva a la propuesta anterior, o sea, terminar las obras de urbanización de la barriada aún a costa de que hicieran la zona verde en mi parcela, ya que así creo que nos tendrian que ubicar en otro sitio y dejarnos construir.
Me gustaria saber si tengo alguna posibilidad para seguir luchando o por el contrario, desistir.
El plazo para las alegaciones termina este lunes dia 15 de septiembre y aún no tengo claro cómo enfocar el asunto.
Gracias.
Dado un somero repaso a la Ley Urbanística andaluza, estimo que es perfectamente posible la propuesta del Plan General pues se ajusta a lo preceptuado en su artículo 9 y al 45, en cuanto autoriza a los Planes Generales a clasificar suelo urbano consolidado desde no consolidado, cuando se den determinadas circunstancias, que por supuesto, coinciden con las que te describía en mi anterior post.
Tu problema y el de muchos propietarios de suelo, es que las leyes autonómicas se han tenido que adaptar a la ley estatal y ésta el suelo solo permite tres que exista tres clases de suelo, urbano, urbanizable y no urbanizable.
Ignoro la clasificación del tuyo, (rústico no urbanizable o rústico urbanizable) si fuese éste último, para poder construir en él deberás tener en cuenta las determinaciones del artículo 47 y lo que diga el Plan General.
Si fuese no urbanizable, significará que el Plan General estima que tu finca es DIGNA de algún tipo de protección y construir en ese tipo de suelo, fráncamente, es bastante complicado.
Contestando a lo que dices, estás en tu perfecto derecho a alegar la necesidad del cumplimiento de los requisitos urbanísticos que exige la ley, para el sector que pasa a urbano consolidado y a solicitar que te incluyan tu terreno para esa finalidad, otra cosa será que te hagan caso.
Por otro lado si el Plan General clasifica tu parcela en suelo urbanizable y prevé su desarrollo dentro de una unidad de ejecución, deberás, junto con los propietarios del sector delimitado, o cuando el ayuntamiento lo considere necesario para el interés público, formular y ejecutar su planeamiento.
Un saludo y suerte en tu empeño.
Tu problema y el de muchos propietarios de suelo, es que las leyes autonómicas se han tenido que adaptar a la ley estatal y ésta el suelo solo permite tres que exista tres clases de suelo, urbano, urbanizable y no urbanizable.
Ignoro la clasificación del tuyo, (rústico no urbanizable o rústico urbanizable) si fuese éste último, para poder construir en él deberás tener en cuenta las determinaciones del artículo 47 y lo que diga el Plan General.
Si fuese no urbanizable, significará que el Plan General estima que tu finca es DIGNA de algún tipo de protección y construir en ese tipo de suelo, fráncamente, es bastante complicado.
Contestando a lo que dices, estás en tu perfecto derecho a alegar la necesidad del cumplimiento de los requisitos urbanísticos que exige la ley, para el sector que pasa a urbano consolidado y a solicitar que te incluyan tu terreno para esa finalidad, otra cosa será que te hagan caso.
Por otro lado si el Plan General clasifica tu parcela en suelo urbanizable y prevé su desarrollo dentro de una unidad de ejecución, deberás, junto con los propietarios del sector delimitado, o cuando el ayuntamiento lo considere necesario para el interés público, formular y ejecutar su planeamiento.
Un saludo y suerte en tu empeño.
