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¿Que consideración tienen los elementos que aparecen como comunes en la escritura de división horizontal, debido a la existencia de sevidumbres reciprocas entre dos edificios, una vez desaparecida la utilidad de aquellas porque por acuerdo unánime se elimina sus servicio? Se precisa modificar el titulo constitutivo para desafectar los elementos vinculados a esa servidumbre? Podrían sobre una servidumbre de paso constituir otra de canalización de agua que afectase a esos elementos comunes ya afectandose a otros privativos y de exclusiva titularidad de la propiedad colindante? Gracias.
Apreciados compañeros. Simplemente me gustaría exponer que considero que determinados elementos comunes sí pueden adquirirse por usucapión. Hay que distinguir entre los elementos comunes que lo son por naturaleza y que se encuentran definidos en el art. 396 del CC tales como el suelo, vuelo, cimentaciones....etc. Son los elementos necesarios para el adecuado uso y disfrute. Y otros elementos comunes que no lo son por naturaleza sino por afectación como por ejemplo el psio del portero, unos lavaderos, unos trasteros, depositos, cuando ya no prestan servicio. En estos casos estos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente son perfectamente adquirible por usucapión.
En la propiedad horizontal a veces se tiende erroneámente a confundir el término afectación y desafectación de elementos comunes, con la afectación y desafectación del dominio público. La propiedad horizontal no deja de ser una propiedad privada especial y por lo tanto es perfectamente uscapible, en cuanto a los espacios independientes, esto es los elementos comunes que no lo sean por naturaleza, que puedan ser objeto de posesión en concepto de dueño, de forma pública, pácifica e ininterrumpida.
En la propiedad horizontal a veces se tiende erroneámente a confundir el término afectación y desafectación de elementos comunes, con la afectación y desafectación del dominio público. La propiedad horizontal no deja de ser una propiedad privada especial y por lo tanto es perfectamente uscapible, en cuanto a los espacios independientes, esto es los elementos comunes que no lo sean por naturaleza, que puedan ser objeto de posesión en concepto de dueño, de forma pública, pácifica e ininterrumpida.
Ojo, los constructores ya hace tiempo que, como les han dado y han tenido que devolver pasta (pocas veces), te venden el Bajocubierta como privativo, y la terraza como uso exclusivo.
La cosa es muy sencilla. Si te vendo un piso que de Bajocubierta son 100 mcuadrados y de terraza tiene otros cien, te venden 200 metros cuadrados.
Si la Comunidad o algún propietario individual demanda y consigue que la terraza sea comunitaria (no entro en si consigue tener también uso o no de ella), entonces el cosntructor te ha vendido 100 metros cuadrads que no eran suyos, y tendrá que devolverte pasta. Por eso hace muchos años que te ponen lo de bajocubierta y que el resto de la terraza es común pero de uso exclusivo.
La cosa es muy sencilla. Si te vendo un piso que de Bajocubierta son 100 mcuadrados y de terraza tiene otros cien, te venden 200 metros cuadrados.
Si la Comunidad o algún propietario individual demanda y consigue que la terraza sea comunitaria (no entro en si consigue tener también uso o no de ella), entonces el cosntructor te ha vendido 100 metros cuadrads que no eran suyos, y tendrá que devolverte pasta. Por eso hace muchos años que te ponen lo de bajocubierta y que el resto de la terraza es común pero de uso exclusivo.
Sobre las terraza en las escrituras hay una infinidad de descripciones dieferentes, llenas de picarezca, que en una posible reforma de la LPH se deberia concretar. Conozco un caso de escritura de vivienda que dice "vivienda de X m² de superficie interior y terraza exterior de X m²". ¿cual seria la verdadera condicion de esa terraza?.
1º Privativa.
2º Elemento comun de uso privativo.
3º Elemento comun.
Lo que nadie discute es que la terraza con su superficie ha condicionado el coste de la vivienda, a mas superficie de terraza mayor coste de la vivienda. Pero si despues la terraza es un elemento comun (aunque de uso privativo), vaya negocio.
Despues otro problema que surge es cuando el propietario quiere poner algo en esa terraza, como un toldo o cualquier otro elemento para darle mejor uso a la misma. Insisto, deberia de haber una norma general sobre las condiciones y descripcion de las terrazas a la hora de escriturar las viviendas y no dejarlo a posteriores interpretaciones y posibles conflictos entre propietarios.
1º Privativa.
2º Elemento comun de uso privativo.
3º Elemento comun.
Lo que nadie discute es que la terraza con su superficie ha condicionado el coste de la vivienda, a mas superficie de terraza mayor coste de la vivienda. Pero si despues la terraza es un elemento comun (aunque de uso privativo), vaya negocio.
Despues otro problema que surge es cuando el propietario quiere poner algo en esa terraza, como un toldo o cualquier otro elemento para darle mejor uso a la misma. Insisto, deberia de haber una norma general sobre las condiciones y descripcion de las terrazas a la hora de escriturar las viviendas y no dejarlo a posteriores interpretaciones y posibles conflictos entre propietarios.
La exposición de mariopez no concuerda en ninguno de los casos con la ley de propiedad horizontal, a saber:
Hay elementos comunes de uso limitado
Hay elementos comunes de uso general
Hay elementos comunes de uso privativo
Los tres caso son elementos comunes donde la comunidad establece unas reglas de uso
Su título de propiedad siempre se referirá a los límites de su propiedad y fijará como linderos a otras propiedades y elementos comunes de cualquier tipo que cito arriba.
Los elementos comunes privativos no pueden figurar en ningun titulo de propiedad privada.
Los elementos comunes se pueden vender, siempre que esté de acuerdo la totalidad de los propietarios.
Y lo del paso del tiempo !!!!!!!!!! Y lo del paso del tiempo sirve para afanar elementos comunes con anuencia legal.
Hay elementos comunes de uso limitado
Hay elementos comunes de uso general
Hay elementos comunes de uso privativo
Los tres caso son elementos comunes donde la comunidad establece unas reglas de uso
Su título de propiedad siempre se referirá a los límites de su propiedad y fijará como linderos a otras propiedades y elementos comunes de cualquier tipo que cito arriba.
Los elementos comunes privativos no pueden figurar en ningun titulo de propiedad privada.
Los elementos comunes se pueden vender, siempre que esté de acuerdo la totalidad de los propietarios.
Y lo del paso del tiempo !!!!!!!!!! Y lo del paso del tiempo sirve para afanar elementos comunes con anuencia legal.
Las terrazas pueden ser elemento scomunes o elementos privativos, elllo depende de lo que diga el título constutivo, o sea la escritura de división horizontal y las modificaciones que de ella se hayan hecho a lo largo del tiempo. Sí el título no dice nada, normalmente serán consideradas elementos comunes, pero sí solo pueden acceder físicamente a ellas determinados vecinos se debe considerar que estos vecinos tienen el uso exclusivo de las terrazas.
Además con el paso del tiempo estos vecinos pueden incluso adquirirlas por título de usucapión extraordinaria, 30 años.
La problemática debe resolverse estudiando el caso concreto. cada caso es diferente y más en materia de propiedad horizontal.
Espero que le sirvan de algo mis indicaciones.
Mario Pié Jahn
Además con el paso del tiempo estos vecinos pueden incluso adquirirlas por título de usucapión extraordinaria, 30 años.
La problemática debe resolverse estudiando el caso concreto. cada caso es diferente y más en materia de propiedad horizontal.
Espero que le sirvan de algo mis indicaciones.
Mario Pié Jahn
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