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Ejecución AVAL Bancario por cantidades entregadas
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Gracias Ley57!. Vamos a ver, los avales que ejecuté me ponía que si a fecha de 15/11/10 no tenia la vivienda la Licencia de Primera Ocupación podía ejecutar los avales. Es decir, yo ejecuté los avales solicitandolo, amistosamente, a la entidad financiera sin necesidad de contar con la promotora. O sea, no hubo requerimiento previo al promotor. La entidad financiera(avalista) me devolvió el dinero avalado, ya que sabía que la vivienda no disponía de la LPO. Lo que temo es que en unos meses se le conceda LPOy me requiera el promotor para firmar la escritura, me niegue, alegando que el cv está resuelto por incumplimiento suyo, me demande y pierda yo el juicio(ya que ha pasado muy poco tiempo desde la fecha que teóricamente me tenia que haber entregado la vivienda ) y además de quedarme con una vivienda que ya no deseo tenga que pagar las costas del juicio. En una palabra aunque haya ejecutado los avales que tenia, sin necesidad de contar con el promotor, no tengo claro que el contrato esté resuelto( por incumplimiento del promotor) y necesite la intervención de juez para que lo diga. Pero como sabe, los jueces no suelen dar la razón a los compradores, sobre todo, si el promotor se retrasa 4 ó 5 meses en la entrega de la vivienda. Por eso preguntaba en el foro si era mejor, como estrategia, esperarme a que me llamase el promotor para escriturar y entonces negarme y contestarle que había un incumplimiento suyo al no entregar la vivienda en el plazo establecido en el cv. O bien, esperarme unos tres meses(si antes no me demanda a mí) y demandar al promotor para que me devuelva las cantidades no avaladas al entender que el cv está resuelto al no entregarme la vivienda en la fecha establecida en el contrato. ¿Posibilidades de éxito?. Muchas gracias de nuevo!
ya de por si es una novedad que una financiera pague sin haber requerido al promotor. Interponer ahora un pleito de resolución en un alto riesgo de recibir una reconvención (yo si fuera el promotor lo haría, si el retraso es pequeño). En este caso quizás sea mejor no llevar la iniciativa y esperarse.
Muchas gracias de nuevo Ley57.
Hoy he recibido burofax de abogados de la promotora diciéndome que no hay incumplimiento de contrato porque las viviendas están casi terminadas y nos van a llamar a escriturar en breve plazo. En fin, cinismo puro y duro. Y morro. La ley se la pasan por el forro(con perdón) y mienten como bellacos. La vivienda, como muy pronto, no estará en condiciones de obtener la LPO antes de 4 meses. Por lo tanto, me esperaré a que me llamen a escriturar y entonces me niego alegando que el contrato esta resuelto por incumplimiento de la parte vendedora. Y a ver lo que pasa.
Saludos,
Hoy he recibido burofax de abogados de la promotora diciéndome que no hay incumplimiento de contrato porque las viviendas están casi terminadas y nos van a llamar a escriturar en breve plazo. En fin, cinismo puro y duro. Y morro. La ley se la pasan por el forro(con perdón) y mienten como bellacos. La vivienda, como muy pronto, no estará en condiciones de obtener la LPO antes de 4 meses. Por lo tanto, me esperaré a que me llamen a escriturar y entonces me niego alegando que el contrato esta resuelto por incumplimiento de la parte vendedora. Y a ver lo que pasa.
Saludos,
Para ley57 y/o violeta azul.
En primer lugar: "Para no perder hilo de lo que voy a exponer a continuación hay que leer lo expuesto por morrión en este foro los días 25;28 y 29 de diciembre de 2010".
Os cuento, mientras espero a que me llame el promotor para escriturar, que va para largo, he elaborado un escrito , a la vista del cv, para denunciar ante las autoridades de consumo al promotor por, falta de entrega de documentación exigida según RD 515/1989; por no entregar todos los avales; por cláusulas abusivas; por incumplimiento en la fecha de entrega, por fraude, etc.
Bien, al advertirle al promotor de las posibles sanciones que las autoridades de consumo le pueden imponer. Me contesta que, lo que voy a conseguir es que el promotor entre en concurso de acreedores y embarguen la vivienda y pierda yo, además de la vivienda , el dinero que tengo pendiente de pagar una vez concedida la LPO y antes de escriturar. Teniendo en cuenta mi caso(ver lo expuesto en este foro por morrión los días 25;28 y 29 de diciembre de 2010) ¿eso seria posible?. Muchas gracias de nuevo
En primer lugar: "Para no perder hilo de lo que voy a exponer a continuación hay que leer lo expuesto por morrión en este foro los días 25;28 y 29 de diciembre de 2010".
Os cuento, mientras espero a que me llame el promotor para escriturar, que va para largo, he elaborado un escrito , a la vista del cv, para denunciar ante las autoridades de consumo al promotor por, falta de entrega de documentación exigida según RD 515/1989; por no entregar todos los avales; por cláusulas abusivas; por incumplimiento en la fecha de entrega, por fraude, etc.
Bien, al advertirle al promotor de las posibles sanciones que las autoridades de consumo le pueden imponer. Me contesta que, lo que voy a conseguir es que el promotor entre en concurso de acreedores y embarguen la vivienda y pierda yo, además de la vivienda , el dinero que tengo pendiente de pagar una vez concedida la LPO y antes de escriturar. Teniendo en cuenta mi caso(ver lo expuesto en este foro por morrión los días 25;28 y 29 de diciembre de 2010) ¿eso seria posible?. Muchas gracias de nuevo
Morrion en esas actuaciones extrajudiciales no ha solicitado al promotor y avalista la ampliación del aval a todas las entregas a cuenta en los terminos de la ley 57/68? me temo que no. Como dice ley 57/68 si se formulara ahora una resolucion judicial del contrato con ese pequeño retraso podria ocurrir que a la hora de contestar a la demanda ya tuvieran LPO y formularan reconvencion, o aunque no la formularan (que simplemente se opusieran a la demanda) con ese retraso seguramente el juez desestimaria imponiendo las costas. Yo lo que haría en este supuesto es volver a requerir extrajudicial y fehacientemente al promotor para que acepte la rescision contractual operada y devuelva las cantidades pendientes (no cubiertas por el aval); o bien si no acepta esa rescision extrajudicial (o sea, considera que el contrato esta en vigor) actue conforme a derecho (ley 57/68) y amplie el aval al resto de entregas a cuenta, puesto que el aval mantiene su vigencia hasta la obtencion de LPO y entrega de vivienda.
De esta forma pone la pelota en el tejado del promotor, que debera actuar en uno u otro sentido, aunque ya le advierto que lo mas seguro es la callada por respuesta. Respecto al tema de la reclamacion en consumo (interpreto que no es denuncia- por esta via si cabe sancion) el promotor ademas de su respuesta exagerada y telenovelera lo que trata es de imponerle una renuncia de derechos totalmente proscrita en nuestro Estado de Derecho.
Gracias violetaazul. Mire yo la vivienda intento quitarmela de encima, la promotora me ha quitado la ilusión, me ha engañado al intentar privarme de mis derechos que como consumidor tengo. Además su situación económica es muy delicada . Por eso aproveche los incumplimientos, a saber, no entregar todos avales y sobre todo el incumplimiento en la obligacion fundamental que era la entrega de la vivienda en la fecha pactada , para
en primer lugar ejecutar los avales que tenia( sin necesidad de contar con el promotor, no hubo resolución del contrato previa) y después envíe burofax al promotor indicándole que por los incumplientos citados queria resolver el contrato de compraventa. Además, le ponía que en caso de negativa por su parte tomaria mediadas judiciales. Responde y me dice que el contrato no esta resuelto, porque las viviendas se van a entregar próximamente. Mentira y dura han pasados dos meses desde su incumplimiento de la entrega de vivienda y le puedo decir que quedan, al menos, 4 ó 5 más para que puedan darla la LPO. Entonces, como estrategía inicial, por mi parte, y mientras corre el tiempo pensé en la posibilidad de DENUNCIAR(para haya sanción) ante las autoridades de consumo y así ir acumulando pruebas a mi favor para cuando me llamen a escriturar decirles, que el contrato está resuelto por incumplimiento del promotor y que me devuelvan dinero no avalado más intereses. Y si me demandan entonces, contraatacar yo formulando reconvención para que se anule el cv por incumplimiento en la fecha de entrega de vivienda, por falta entrega de avales(los pendientes de entregar), por cláusulas abusivas, por fraude, etc. Por eso, una de las razones de presentar denuncia ante consumo es la de tener una prueba más a mi favor, mientras transcurre el tiempo, y si el juez no creyese resuelto el cv, porque haya pasado poco tiempo(p. ej. 6 meses) ,si tener más motivos para resolverlo por cláusulas abusivas, fraude, y en general por actuaciones de mala fe por parte de la promotora que se desprenden al examinar el cv y que pueden ser motivo de nulidad del cv por parte de un juez. ¿ CREE QUE ES BUENA ESTRATEGIA?. La otra razón de presentar la denuncia ante consumo es, evidentemente, para que pague
la parte vendedora todo aquello que con mala fe ha intentado hacer a la parte vendedora. Independientemente de que judicialmente le pueda pedir daños y perjuicios además de daños morales(aunque sean difíciles de justificar). Pero dada la situación económica de la promotora lo veo bastante difícil. Lo único que tiene son deudas.
Por último lo que decía la promotora era que si denunciaba ante consumo y había sanción, dada la situación de la misma lo que conseguiría es que que entrara en concurso de acreedores y eso afectaría a los compradores perdiendo la vivienda objeto del cv. ¿Eso es posible?
Muchas gracias de nuevo
en primer lugar ejecutar los avales que tenia( sin necesidad de contar con el promotor, no hubo resolución del contrato previa) y después envíe burofax al promotor indicándole que por los incumplientos citados queria resolver el contrato de compraventa. Además, le ponía que en caso de negativa por su parte tomaria mediadas judiciales. Responde y me dice que el contrato no esta resuelto, porque las viviendas se van a entregar próximamente. Mentira y dura han pasados dos meses desde su incumplimiento de la entrega de vivienda y le puedo decir que quedan, al menos, 4 ó 5 más para que puedan darla la LPO. Entonces, como estrategía inicial, por mi parte, y mientras corre el tiempo pensé en la posibilidad de DENUNCIAR(para haya sanción) ante las autoridades de consumo y así ir acumulando pruebas a mi favor para cuando me llamen a escriturar decirles, que el contrato está resuelto por incumplimiento del promotor y que me devuelvan dinero no avalado más intereses. Y si me demandan entonces, contraatacar yo formulando reconvención para que se anule el cv por incumplimiento en la fecha de entrega de vivienda, por falta entrega de avales(los pendientes de entregar), por cláusulas abusivas, por fraude, etc. Por eso, una de las razones de presentar denuncia ante consumo es la de tener una prueba más a mi favor, mientras transcurre el tiempo, y si el juez no creyese resuelto el cv, porque haya pasado poco tiempo(p. ej. 6 meses) ,si tener más motivos para resolverlo por cláusulas abusivas, fraude, y en general por actuaciones de mala fe por parte de la promotora que se desprenden al examinar el cv y que pueden ser motivo de nulidad del cv por parte de un juez. ¿ CREE QUE ES BUENA ESTRATEGIA?. La otra razón de presentar la denuncia ante consumo es, evidentemente, para que pague
la parte vendedora todo aquello que con mala fe ha intentado hacer a la parte vendedora. Independientemente de que judicialmente le pueda pedir daños y perjuicios además de daños morales(aunque sean difíciles de justificar). Pero dada la situación económica de la promotora lo veo bastante difícil. Lo único que tiene son deudas.
Por último lo que decía la promotora era que si denunciaba ante consumo y había sanción, dada la situación de la misma lo que conseguiría es que que entrara en concurso de acreedores y eso afectaría a los compradores perdiendo la vivienda objeto del cv. ¿Eso es posible?
Muchas gracias de nuevo
Como posible es posible, claro, la gran mayoria de las empresa en España estan actualmente "con un pie en el concurso", pero sería necesario algo más que una sanción para que la misma fuese declarada en concurso; de otro lado la ley concursal establece el mantenimiento de la actividad y el mantenimiento de los contratos, en general. Es, segun mi opinion, una actitud disuasoria hacia su legitima postura. Por que no presenta una reclmacion en lugar de una sancion? por esta via las autoridades de consumo no imponen sancion directamente sino que tratan de que la otra parte se someta a arbitraje para resolver el conflicto.
Para violeta azul. La promotora está hasta las cejas de deudas y no está dispuesta a perder una venta de vivienda en los tiempos que corren, y más en mi caso que lo que le he pedido es la resolución del contrato por incumplimiento en la fecha de entrega y que me abone las cantidades no avaladas+ intereses. Se de casos de la misma promoción que los compradores le han dedunciado ante las autoridades de consumo por falta de avales(además por cantidades importantes) y ha pasado más de un año de esto y ni les da los avales(porque no encuentra avalista) ni ha pagado la sanción impuesta por consumo. Como vé no se trata de una sanción aislada, sino de varias sanciones fruto de denunciadas presentadas ante consumo por los propietarios afectados.Y eso teniendo en cuenta que la intención de los compradores es quedarse con la vivienda. Imagínese yo, que lo que pretendo es quitarme la vivienda de encima..... "De arbitraje, nada de nada".Ademas sabe que el arbitraje es voluntario. Vamos! que el acuerdo amistoso ha fracasado(no le interesa perder una venta, más ahora que no se vende ni una escoba) y denunciar ante consumo va con la idea de que si me denuncia a mi por no ir a firmar la escritura. Contraatacar vía derecho administrativo(en el supuesto que no haya pasado mucho tiempo desde la fecha que tenia que haberme entregado la vivienda) por incumplir una cláusula determinante de la firma del c.v, por cláusulas abusivas, fraude, engaño, etc. Y haber si tengo suerte y un juez declarase nulo el cv. En fin buscar varios argumentos para conseguir el mismo fin. Pero por otra parte, pienso que dada la poca solvencia económica de la promotora, no está en condiciones de aguantar muchos juicios de una buena parte de propietarios de la promoción, y el acuerdo sería la opción más lógica para la promotora y para los propietarios.
Muchas gracias de nuevo.
Saludos,
Muchas gracias de nuevo.
Saludos,
Hola a todos. Me gustaría que me pudieran dar algún consejo en relación con el siguiente tema.
En febrero de 2008 firmamos un contrato de compraventa por una vivienda en construcción por un importe de 385.000 € más IVA. Ya entonces solicitamos, y se nos concedió, el modificar la forma de pago trasladando a la firma de la hipoteca parte de las cantidades que había que pagar a cuenta, debido a que esperábamos poder vender una vivienda de nuestra propiedad para acceder a la nueva.
En octubre de ese mismo año ya vimos cómo andaba el tema y que no vendíamos nuestra vivienda por el precio que esperábamos ni necesitábamos (aún hoy seguimos sin hacerlo). Desde entonces hemos venido solicitando, por burofaxes, la resolución del contrato y la devolución de un mínimo del 50% de las cantidades entregadas (tal y como se establece en las condiciones resolutorias del contrato), respondiéndonos siempre la constructora que no procedía y que exigían el estricto cumplimiento del mismo.
La vivienda ya está finalizada, desde finales de 2009.
Señalar que por su parte se han cumplido todas las obligaciones en cuanto a plazos de entrega, etc. Lo único que no han hecho es entregar los avales individuales de las cantidades entregadas a cuenta, tal y como se establece en un artículo del contrato (sólo nos dieron uno general e informativo al firmar el contrato). Cambiaron de entidad financiera, así que no sé si nos los podrían entregar, aunque tampoco los hemos pedido.
Por nuestra parte, hemos abonado todas las cantidades aplazadas (casi 28.000 €, IVA incluido), encontrándonos al día en ese aspecto. Llegado el momento, a finales de 2009, acudimos a la entidad financiera para solicitar el préstamo, pero se nos denegó formalmente. Tampoco nos lo concedieron en nuestra entidad habitual. Tengo que decir que nuestra situación financiera actual es peor que la de entonces. Además, nuestros ahorros no dan ni por asomo para afrontar las cantidades que se requerirían abonar y que no cubriría el préstamo hipotecario (IVA, porcentaje no cubierto por el préstamo, gastos notariales, etc).
También comparecimos a la firma de la escritura el día que se nos citó, y levantamos acta notarial reflejando los motivos por los que no podíamos proceder a la firma del contrato (falta de financiación).
Es decir, que por nuestra parte también hemos cumplido con todo excepto con la propia firma de escrituras, por imposibilidad manifiesta al no conseguir la financiación necesaria.
A día de hoy, más de 1 año después de la fallida firma de la escritura y más de 2 años después de nuestra primera solicitud de rescisión, la situación sigue estancada. Hemos mantenido varias reuniones con el Gerente de la Promoción, y lo que nos han ofrecido es un 10% de rebaja en el precio de la vivienda, cambiar a una más pequeña, o resolver quedándose con el 100% de las cantidades aportadas a excepción del IVA. Todo ello verbalmente. Nosotros, incluso por burofax, hemos solicitado una rebaja sustancial del precio del piso que nos permita hacer frente a su adquisición (con un 10% nos sigue siendo imposible), o la resolución con la devolución del 50% de las cantidades entregadas (el máximo que se contempla en el contrato). Incluso, verbalmente, hemos mostrado nuestra disposición a que se queden con el 60%.
Hoy mismo he tenido una conversación telefónica con el Gerente de la Promoción y ya me ha amenazado claramente con que este mismo mes enviarán una demanda, y que irían también a por los gastos que les hemos ocasionado (abogados, intereses de hipoteca, cuotas de comunidad, tasas de basura e IBI, etc), dejando abierta aún la posibilidad de rescindir con el 100% de penalización menos IVA.
Hemos hablado con un abogado y nos aconseja demandarles nosotros a ellos para que nos devuelvan todas las cantidades entregadas o, subsidiariamente, el 50% de las mismas. A lo de los avales no le da demasiada importancia. Le planteé la posibilidad de acudir a arbitraje, siquiera para resultar más "simpáticos" ante el juez, pero me ha dicho que no aportaría nada.
¿Cómo lo ven ustedes? ¿Creen que debemos aceptar el IVA de lo entregado y olvidarnos del tema porque lo tenemos mal? ¿Puede un juez obligarnos a comprar algo que no podemos pagar? ¿Nos puede condenar a perder el 100% de las cantidades entregadas más costas judiciales? ¿Creen que ellos irán a exigir el cumplimiento del contrato o que viendo que no es posible pedirán subsidiariamente daños y perjuicios por cantidad superior a lo entregado? ¿Debemos demandarles nosotros?
Pido disculpas por la extensión del correo, pero he intentado que no quedara ningún fleco suelto, y agradezco de antemano su atención y ayuda.
Atentamente,
Pamarna.
En febrero de 2008 firmamos un contrato de compraventa por una vivienda en construcción por un importe de 385.000 € más IVA. Ya entonces solicitamos, y se nos concedió, el modificar la forma de pago trasladando a la firma de la hipoteca parte de las cantidades que había que pagar a cuenta, debido a que esperábamos poder vender una vivienda de nuestra propiedad para acceder a la nueva.
En octubre de ese mismo año ya vimos cómo andaba el tema y que no vendíamos nuestra vivienda por el precio que esperábamos ni necesitábamos (aún hoy seguimos sin hacerlo). Desde entonces hemos venido solicitando, por burofaxes, la resolución del contrato y la devolución de un mínimo del 50% de las cantidades entregadas (tal y como se establece en las condiciones resolutorias del contrato), respondiéndonos siempre la constructora que no procedía y que exigían el estricto cumplimiento del mismo.
La vivienda ya está finalizada, desde finales de 2009.
Señalar que por su parte se han cumplido todas las obligaciones en cuanto a plazos de entrega, etc. Lo único que no han hecho es entregar los avales individuales de las cantidades entregadas a cuenta, tal y como se establece en un artículo del contrato (sólo nos dieron uno general e informativo al firmar el contrato). Cambiaron de entidad financiera, así que no sé si nos los podrían entregar, aunque tampoco los hemos pedido.
Por nuestra parte, hemos abonado todas las cantidades aplazadas (casi 28.000 €, IVA incluido), encontrándonos al día en ese aspecto. Llegado el momento, a finales de 2009, acudimos a la entidad financiera para solicitar el préstamo, pero se nos denegó formalmente. Tampoco nos lo concedieron en nuestra entidad habitual. Tengo que decir que nuestra situación financiera actual es peor que la de entonces. Además, nuestros ahorros no dan ni por asomo para afrontar las cantidades que se requerirían abonar y que no cubriría el préstamo hipotecario (IVA, porcentaje no cubierto por el préstamo, gastos notariales, etc).
También comparecimos a la firma de la escritura el día que se nos citó, y levantamos acta notarial reflejando los motivos por los que no podíamos proceder a la firma del contrato (falta de financiación).
Es decir, que por nuestra parte también hemos cumplido con todo excepto con la propia firma de escrituras, por imposibilidad manifiesta al no conseguir la financiación necesaria.
A día de hoy, más de 1 año después de la fallida firma de la escritura y más de 2 años después de nuestra primera solicitud de rescisión, la situación sigue estancada. Hemos mantenido varias reuniones con el Gerente de la Promoción, y lo que nos han ofrecido es un 10% de rebaja en el precio de la vivienda, cambiar a una más pequeña, o resolver quedándose con el 100% de las cantidades aportadas a excepción del IVA. Todo ello verbalmente. Nosotros, incluso por burofax, hemos solicitado una rebaja sustancial del precio del piso que nos permita hacer frente a su adquisición (con un 10% nos sigue siendo imposible), o la resolución con la devolución del 50% de las cantidades entregadas (el máximo que se contempla en el contrato). Incluso, verbalmente, hemos mostrado nuestra disposición a que se queden con el 60%.
Hoy mismo he tenido una conversación telefónica con el Gerente de la Promoción y ya me ha amenazado claramente con que este mismo mes enviarán una demanda, y que irían también a por los gastos que les hemos ocasionado (abogados, intereses de hipoteca, cuotas de comunidad, tasas de basura e IBI, etc), dejando abierta aún la posibilidad de rescindir con el 100% de penalización menos IVA.
Hemos hablado con un abogado y nos aconseja demandarles nosotros a ellos para que nos devuelvan todas las cantidades entregadas o, subsidiariamente, el 50% de las mismas. A lo de los avales no le da demasiada importancia. Le planteé la posibilidad de acudir a arbitraje, siquiera para resultar más "simpáticos" ante el juez, pero me ha dicho que no aportaría nada.
¿Cómo lo ven ustedes? ¿Creen que debemos aceptar el IVA de lo entregado y olvidarnos del tema porque lo tenemos mal? ¿Puede un juez obligarnos a comprar algo que no podemos pagar? ¿Nos puede condenar a perder el 100% de las cantidades entregadas más costas judiciales? ¿Creen que ellos irán a exigir el cumplimiento del contrato o que viendo que no es posible pedirán subsidiariamente daños y perjuicios por cantidad superior a lo entregado? ¿Debemos demandarles nosotros?
Pido disculpas por la extensión del correo, pero he intentado que no quedara ningún fleco suelto, y agradezco de antemano su atención y ayuda.
Atentamente,
Pamarna.
Su caso en un supuesto prototipo en estos días: imposibilidad de cumplimiento por falta de obtención de financiación. Los jueces sólo acceden a la resolución en estos casos cuando se contempla expresamente dicha causa en el contrato. El vendedor mediante acción judicial SI puede obligarles al cumplimiento forzoso, pues la ley le ofrece la posibilidad de escoger entre la resolución o el cumplimiento forzoso, ambos con indemnización de daños. Respecto a la conveniencia de demandar ustedes primero no sabría qué decirle pues es seguro que ellos formularán reconvención para instar el cumplimiento forzoso. En uno y otro caso hagan valer sus derechos como consumidores y los incumplimientos legales en que el promotor ha incurrido (tema avales, si hubiere clausulas abusivas...) y pongan de manifiesto que el incumplimiento no es voluntario sino provocado por la actual crisis inmobiliario-financiera (el llamado rebus sic stantibus). Un saludo.
Para Pamarna,
Quizás tu caso podría haberse planteado de forma distinta desde el comienzo.
Ahora la redacción del contrato, y de su cláusula resolutoria podría ser decisiva. Sin ver el contrato es difícil dar una opinión.
Si nos lo mandas podríamos ver mejor el caso. Puedes hacerlo a info@ley57.com
Saludos.
Quizás tu caso podría haberse planteado de forma distinta desde el comienzo.
Ahora la redacción del contrato, y de su cláusula resolutoria podría ser decisiva. Sin ver el contrato es difícil dar una opinión.
Si nos lo mandas podríamos ver mejor el caso. Puedes hacerlo a info@ley57.com
Saludos.
Muchísimas gracias por sus respuestas y por la rapidez con que las han dado.
Violetaazul, en el contrato no figura como causa resolutoria la no obtención de financiación, así que, efectivamente, no valdrá para resolver directamente el problema.
En cuanto a cláusulas abusivas no parece haberlas, aunque sería cuestión de mirarlo todo con lupa. Tan sólo, tal vez, en lo referente a los avales que, repito, no nos entregaron nunca, aunque tampoco los solicitamos, y la promoción ya está terminada y entregada (no en el caso de "nuestra" vivienda, claro).
He buscado referencias sobre el rebus sic stantibus, y el TS lo admite con mucha cautela, aunque he leido un artículo en el que se expone que la actual situación podría ser proclive a que fuera considerado con mayor facilidad. Está claro que debemos seguir su consejo de utilizarlo, por lo que pueda pasar, sobre todo teniendo en cuenta que firmamos a primeros de febrero de 2008, cuando se nos decía que todo iba genial y que así seguiría por muchos años.
En cuanto a hacer valer nuestros derechos como consumidores, ¿cómo podemos hacerlo? ¿Mi idea de solicitar arbitraje podría valer de algo o es perder el tiempo? Lo que tenemos casi descartado es demandarles nosotros. Creemos que es mejor opción esperar su posible demanda y contestarla.
Lo que me parece impresionante es que un juez pueda condenarnos al cumplimiento forzoso del contrato cuando NO PODEMOS hacer frente al mismo. Sólo tenemos en propiedad un piso con una carga hipotecaria que dejaría poco margen de beneficio dada la caida de precios actual, en el supuesto caso de que lográramos venderlo, lo cual está resultando imposible. Nuestros ahorros actuales son pequeños y tenemos un balance medio en los ingresos-gastos mensuales positivo, pero de poca cuantía. ¿Van a obligar a un tercero a financiarnos, o expropiarán nuestra vivienda (no sé a cambio de qué), nos embargarán cuentas y salarios y nos dejarán machacados hasta que paguemos? Sin contar con que además nos condenen a indemnizaciones (calculo que entre todos los conceptos la promotora lleva unos 10.000 € en gastos) y costas de sus abogados (que podrían llegar al 20% de lo reclamado, si no me equivoco).
Llevamos más de 2 años tratando de llegar a un acuerdo con la promotora. Cuando les comunicamos la primera vez nuestra voluntad de rescisión la comercial nos dijo que no habría problema pero que tardarían unos meses en resolverlo. De haberse avenido a dicho acuerdo, quedándose entonces con el 50% de lo entregado, no habrían incurrido en ningún gasto, así que también tendrán alguna responsabilidad en que la situación haya llegado a este punto cuando nosotros les hemos venido manifestando una y otra vez nuestra imposibilidad, máxime desde que nos denegaron financiación meses antes de la fecha de firma de escrituras. ¿O no tiene nada que ver?
Lógicamente, no espero que me respondan lo que me gustaría oir, sino que quiero saber su opinión sobre las posibilidades que podemos tener de salir bien parados de un posible juicio, con el fin de valorar la conveniencia de aceptar su propuesta de quedarse con el 100% de lo entregado menos el IVA, aunque me parezca una tomadura de pelo.
Muchísimas gracias.
Violetaazul, en el contrato no figura como causa resolutoria la no obtención de financiación, así que, efectivamente, no valdrá para resolver directamente el problema.
En cuanto a cláusulas abusivas no parece haberlas, aunque sería cuestión de mirarlo todo con lupa. Tan sólo, tal vez, en lo referente a los avales que, repito, no nos entregaron nunca, aunque tampoco los solicitamos, y la promoción ya está terminada y entregada (no en el caso de "nuestra" vivienda, claro).
He buscado referencias sobre el rebus sic stantibus, y el TS lo admite con mucha cautela, aunque he leido un artículo en el que se expone que la actual situación podría ser proclive a que fuera considerado con mayor facilidad. Está claro que debemos seguir su consejo de utilizarlo, por lo que pueda pasar, sobre todo teniendo en cuenta que firmamos a primeros de febrero de 2008, cuando se nos decía que todo iba genial y que así seguiría por muchos años.
En cuanto a hacer valer nuestros derechos como consumidores, ¿cómo podemos hacerlo? ¿Mi idea de solicitar arbitraje podría valer de algo o es perder el tiempo? Lo que tenemos casi descartado es demandarles nosotros. Creemos que es mejor opción esperar su posible demanda y contestarla.
Lo que me parece impresionante es que un juez pueda condenarnos al cumplimiento forzoso del contrato cuando NO PODEMOS hacer frente al mismo. Sólo tenemos en propiedad un piso con una carga hipotecaria que dejaría poco margen de beneficio dada la caida de precios actual, en el supuesto caso de que lográramos venderlo, lo cual está resultando imposible. Nuestros ahorros actuales son pequeños y tenemos un balance medio en los ingresos-gastos mensuales positivo, pero de poca cuantía. ¿Van a obligar a un tercero a financiarnos, o expropiarán nuestra vivienda (no sé a cambio de qué), nos embargarán cuentas y salarios y nos dejarán machacados hasta que paguemos? Sin contar con que además nos condenen a indemnizaciones (calculo que entre todos los conceptos la promotora lleva unos 10.000 € en gastos) y costas de sus abogados (que podrían llegar al 20% de lo reclamado, si no me equivoco).
Llevamos más de 2 años tratando de llegar a un acuerdo con la promotora. Cuando les comunicamos la primera vez nuestra voluntad de rescisión la comercial nos dijo que no habría problema pero que tardarían unos meses en resolverlo. De haberse avenido a dicho acuerdo, quedándose entonces con el 50% de lo entregado, no habrían incurrido en ningún gasto, así que también tendrán alguna responsabilidad en que la situación haya llegado a este punto cuando nosotros les hemos venido manifestando una y otra vez nuestra imposibilidad, máxime desde que nos denegaron financiación meses antes de la fecha de firma de escrituras. ¿O no tiene nada que ver?
Lógicamente, no espero que me respondan lo que me gustaría oir, sino que quiero saber su opinión sobre las posibilidades que podemos tener de salir bien parados de un posible juicio, con el fin de valorar la conveniencia de aceptar su propuesta de quedarse con el 100% de lo entregado menos el IVA, aunque me parezca una tomadura de pelo.
Muchísimas gracias.
Os planteo mi caso: optado 1º por la resolucion judicial del contrato, ya hemos obtendio sentencia firme por AP con fecha 25 abril pasado.
Dentro del proceso de ejecucion provisional el Juzgado requirió a las EEFF que se embargaran cuentas y avales a favor de la promotora, informandose negativamente de lo primero y obviando lo segundo.
Ante esta omision el Juzgado requirio de nuevo al banco para que informara sobre el embargo de los posibles avales, información que no se nos ha trasladado aún.
La cuestion surge de que solo cuento con aval individualizado de una parte de las entregas previas y nos estamos planteando reclamar al banco la totalidad de lo entregado a cuenta +6% intereses de demora en base a la Ley 57/1968 y sentencia firme a nuestro favor.
Ante esta tesitura he leido vuestros mensajes y encuentro contradictorios 2 comentarios realizados por ley57:
1.- De fecha 22/1/2010 para Fede Gonzalez: pese a que alguna resolucion judicial hay que condena al banco aunque no se ha haya omitido el aval, el asunto es difícil.
2.- De fecha 10/2/2010 para Ureña: existen resoluciones que condena al avalista incluso sin que haya realizado el certificado individual, siempre que el dinero del comprador se depositara en la cuenta que ellos controlan ....
Con estas circunstancias cual considerais que seria la estrategia mas oportuna:
a) Iniciar proceso ejecutivo para recuperar la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta según Ley 57/1968.
b) Juicio declarativo contra el Banco instando la ejecución de la sentencia por las cantidades entregadas a cuenta.
En este sentido indicaros que, amén de que en una de las cláusulas del contrato se indicaba que las cantidades entregadas a cuenta ... se garantizaban de conformidad con la Ley 57/1968 por Banco XXX, el mismo documento de aval con el que cuento (insisto sólo por una parte del total de cantidades entregadas9 indica que "por esta Entidad se ha otorgado un aval a favor de .... para que pueda percibir cantidades anticipadas de las viviendas ..."
¿Que posibilidades estimais tenemos de recuperar la totalidad de las entregas + intereses demora 6% por estas vías?
Dentro del proceso de ejecucion provisional el Juzgado requirió a las EEFF que se embargaran cuentas y avales a favor de la promotora, informandose negativamente de lo primero y obviando lo segundo.
Ante esta omision el Juzgado requirio de nuevo al banco para que informara sobre el embargo de los posibles avales, información que no se nos ha trasladado aún.
La cuestion surge de que solo cuento con aval individualizado de una parte de las entregas previas y nos estamos planteando reclamar al banco la totalidad de lo entregado a cuenta +6% intereses de demora en base a la Ley 57/1968 y sentencia firme a nuestro favor.
Ante esta tesitura he leido vuestros mensajes y encuentro contradictorios 2 comentarios realizados por ley57:
1.- De fecha 22/1/2010 para Fede Gonzalez: pese a que alguna resolucion judicial hay que condena al banco aunque no se ha haya omitido el aval, el asunto es difícil.
2.- De fecha 10/2/2010 para Ureña: existen resoluciones que condena al avalista incluso sin que haya realizado el certificado individual, siempre que el dinero del comprador se depositara en la cuenta que ellos controlan ....
Con estas circunstancias cual considerais que seria la estrategia mas oportuna:
a) Iniciar proceso ejecutivo para recuperar la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta según Ley 57/1968.
b) Juicio declarativo contra el Banco instando la ejecución de la sentencia por las cantidades entregadas a cuenta.
En este sentido indicaros que, amén de que en una de las cláusulas del contrato se indicaba que las cantidades entregadas a cuenta ... se garantizaban de conformidad con la Ley 57/1968 por Banco XXX, el mismo documento de aval con el que cuento (insisto sólo por una parte del total de cantidades entregadas9 indica que "por esta Entidad se ha otorgado un aval a favor de .... para que pueda percibir cantidades anticipadas de las viviendas ..."
¿Que posibilidades estimais tenemos de recuperar la totalidad de las entregas + intereses demora 6% por estas vías?
Os cuento mi caso.
Firmamos contrato compraventa en 2007 para vivienda con entrega a cuenta de cantidades por 37.000 Euros en 2,5 años hasta fin de obra, incluyendo una clausula por la cual se nos devolvia el dinero si renunciábamos a la compra con posterioridad a 2008. Tras finalizar el plazo y con la actual situacion economica le indicamos al promotor que si no vendemos nuestra vivienda no podemos realizar la compra, y que si lo desea podemos rescindir el contrato, o esperar a la venta, a lo que decide esperar. En verano de 2011 realizamos la venta de la vivienda y le realizamos una oferta a la baja ya que la venta no ha sido por el valor esperado a lo que no a accede por lo que verbalmente tras una reunion le indicamos nuestra decision de hacer valer la clausula de devolucion de las entregas a cuenta, accede pero propone una devolucion de forma mensual y a partir del 2013, nos presenta un contrato resolutorio con unas condiciones abusivas (devolucion si realiza las ventas de la viviendas libres a un determinado precio, asumir la responsabilidad de mejoras en la vivienda que ni siquiera estan realizadas ni autorizadas, incluir que renunciamos a la compra por vender nuestra casa por debajo del valor esperado etc) a lo que me niego a firmar. Como datos adicionales decir que "exisitia" un aval del cual tenemos fotocopia adjunta en el contrato , y que la vivienda esta sin terminar, sin puertas ni baños ni cocina ni instalación eléctrica pero parece ser que el fin de obra esta hecho ya que en el registro la vivienda aparece con la carga hipotecaria ya segregada , lo que no se es si tiene LPO, pero no debería de tenerla por el estado de acabado.
Asi pues , estamos en una situacion que no sabemos muy bien que hacer. Un saludo y gracias
Firmamos contrato compraventa en 2007 para vivienda con entrega a cuenta de cantidades por 37.000 Euros en 2,5 años hasta fin de obra, incluyendo una clausula por la cual se nos devolvia el dinero si renunciábamos a la compra con posterioridad a 2008. Tras finalizar el plazo y con la actual situacion economica le indicamos al promotor que si no vendemos nuestra vivienda no podemos realizar la compra, y que si lo desea podemos rescindir el contrato, o esperar a la venta, a lo que decide esperar. En verano de 2011 realizamos la venta de la vivienda y le realizamos una oferta a la baja ya que la venta no ha sido por el valor esperado a lo que no a accede por lo que verbalmente tras una reunion le indicamos nuestra decision de hacer valer la clausula de devolucion de las entregas a cuenta, accede pero propone una devolucion de forma mensual y a partir del 2013, nos presenta un contrato resolutorio con unas condiciones abusivas (devolucion si realiza las ventas de la viviendas libres a un determinado precio, asumir la responsabilidad de mejoras en la vivienda que ni siquiera estan realizadas ni autorizadas, incluir que renunciamos a la compra por vender nuestra casa por debajo del valor esperado etc) a lo que me niego a firmar. Como datos adicionales decir que "exisitia" un aval del cual tenemos fotocopia adjunta en el contrato , y que la vivienda esta sin terminar, sin puertas ni baños ni cocina ni instalación eléctrica pero parece ser que el fin de obra esta hecho ya que en el registro la vivienda aparece con la carga hipotecaria ya segregada , lo que no se es si tiene LPO, pero no debería de tenerla por el estado de acabado.
Asi pues , estamos en una situacion que no sabemos muy bien que hacer. Un saludo y gracias
Hola a todos,
Alguien sabe de algún caso en donde el comprador haya ejecutado aval, y luego la promotora le haya demandado para cumplimiento del contrato (obligándole a escriturar)?. De ser así, sabéis cuál ha sido la resolución final?
Según entiendo, la ejecución de aval no implica la resolución del contrato, y por lo tanto: ¿es posible que la promotora demande para cumplimiento y gane?
En ese caso, dependerá de la solvencia del comprador, pero aun siendo insolvente, le podrían caer embargos, costas, etc; en caso de perder?
Yo creo que si hay bases legales para cobrar aval bancario es porque la promotora no cumplió con (al menos) la cláusula del plazo de entrega, y sería motivo suficiente para la resolución. Después de ejecutar aval quienes deberían verse las caras son el seguro y el promotor. Sin embargo, muchos dicen que la promotora lo lleva a juicio para que un juez exija el cumplimiento al comprador. Y hay muchas demandas de compradores donde los jueces han desestimado la solicitud de resolver el contrato porque “no todo retraso conlleva a la resolución del contrato”.- aunque la vivienda haya obtenido la LPO con 1 año y medio de retraso.
Me urge respuesta antes de ejecutar un aval, que tal vez solo sirva para hacer frente a la demanda de la promotora. Esto tiene un gran nivel de incertidumbre con las resoluciones (a mi juicio injustas) que están dando los jueces; y en caso de perder esta demanda, la pérdida económica sería aun mayor que lo que se recupere con el aval.
Gracias por vuestros comentarios.-
Alguien sabe de algún caso en donde el comprador haya ejecutado aval, y luego la promotora le haya demandado para cumplimiento del contrato (obligándole a escriturar)?. De ser así, sabéis cuál ha sido la resolución final?
Según entiendo, la ejecución de aval no implica la resolución del contrato, y por lo tanto: ¿es posible que la promotora demande para cumplimiento y gane?
En ese caso, dependerá de la solvencia del comprador, pero aun siendo insolvente, le podrían caer embargos, costas, etc; en caso de perder?
Yo creo que si hay bases legales para cobrar aval bancario es porque la promotora no cumplió con (al menos) la cláusula del plazo de entrega, y sería motivo suficiente para la resolución. Después de ejecutar aval quienes deberían verse las caras son el seguro y el promotor. Sin embargo, muchos dicen que la promotora lo lleva a juicio para que un juez exija el cumplimiento al comprador. Y hay muchas demandas de compradores donde los jueces han desestimado la solicitud de resolver el contrato porque “no todo retraso conlleva a la resolución del contrato”.- aunque la vivienda haya obtenido la LPO con 1 año y medio de retraso.
Me urge respuesta antes de ejecutar un aval, que tal vez solo sirva para hacer frente a la demanda de la promotora. Esto tiene un gran nivel de incertidumbre con las resoluciones (a mi juicio injustas) que están dando los jueces; y en caso de perder esta demanda, la pérdida económica sería aun mayor que lo que se recupere con el aval.
Gracias por vuestros comentarios.-
Buenas tardes ,
Compraventa de LOCAL COMERCIAL , que no se entrega en plazo. Hay Póliza Individual de Seguro (cantidades anticipadas) , ¿se podría ejecutar el seguro de acuerdo a lo previsto en el art. 3 de la Ley 57/68 o en este caso no sería posible al tratarse de un Local Comercial y no una Vivienda. Los compradores son personas físicas que no ejercen actividad económica alguna.
A ver si me podéis echar una mano (aunque sea al cuello)...muchas gracias y saludos!
Compraventa de LOCAL COMERCIAL , que no se entrega en plazo. Hay Póliza Individual de Seguro (cantidades anticipadas) , ¿se podría ejecutar el seguro de acuerdo a lo previsto en el art. 3 de la Ley 57/68 o en este caso no sería posible al tratarse de un Local Comercial y no una Vivienda. Los compradores son personas físicas que no ejercen actividad económica alguna.
A ver si me podéis echar una mano (aunque sea al cuello)...muchas gracias y saludos!
Hola Coromoto, conozco varios casos. Ten en cuenta que la sentencia de ejecución no entra (o no debe) en el fondo del asunto, con lo que a S.Sª. le basta con que cumplas los requisitos establecidos para ejecutar: el documento en cuestión y la acreditación fehaciente de no iniciación de obras, terminación o lo que corresponda. Por tanto, al no entrar en el fondo, la vigencia del contrato es una cuestión que te pueden discutir en un declarativo. Si pierdes, a devolver la pasta y escriturar. En los casos que yo conozco, le han desestimado la demanda al promotor. Hay que tener en cuenta que, cuando ejecutas, debe haber una razón de peso, ya que estás acreditando determinadas circunstancias de incumplimiento del vendedor, aunque luego entran en juego los términos del contrato, lo que puede complicar la cosa. Saludos
Buenas noches catapunchimpun; yo entiendo que no se puede ejecutar esa póliza de seguro al amparo de la ley 57/68, pues si lees el art:
Artículo 1.
Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:
Es decir debe servir de domicilio o residencia. Pero lo que si habría que estudiar es la posibilidad de ejecutar esa póliza al amparo del CC y de la LEC. Un saludo.
Artículo 1.
Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:
Es decir debe servir de domicilio o residencia. Pero lo que si habría que estudiar es la posibilidad de ejecutar esa póliza al amparo del CC y de la LEC. Un saludo.
Hola.
Alguna precisión. Los procesos ejecutivos judiciales terminan con forma de Auto, no sentencia. (no recurrible en casación).
Hay gente que confunde "ejecutar" (que sería judicial) con "reclamar" extrajudicialmente. Si se dan las condiciones acordadas en el aval, podrá reclamar contra él, pero no será un título ejecutivo de la ley 57.
Hemos estado un tiempo desconectados del foro.
Al amigo o amiga que preguntó en noviembre, decirle que su caso hoy es habitual, dado que mucho promotor pleitea desde la seguridad que da la insolvencia, y visto lo que hay a nivel judicial habrá probado a ver si cuela.
Técnicamente la demanda es viable, aunque aplicando la lógica, q no es fuente de derecho, es una aberración.
Por último, espero que el amigo que preguntó en julio haya llegado a una solución amistosa o ejecutado el aval, que para eso está.
Un abrazo para todos.
Alguna precisión. Los procesos ejecutivos judiciales terminan con forma de Auto, no sentencia. (no recurrible en casación).
Hay gente que confunde "ejecutar" (que sería judicial) con "reclamar" extrajudicialmente. Si se dan las condiciones acordadas en el aval, podrá reclamar contra él, pero no será un título ejecutivo de la ley 57.
Hemos estado un tiempo desconectados del foro.
Al amigo o amiga que preguntó en noviembre, decirle que su caso hoy es habitual, dado que mucho promotor pleitea desde la seguridad que da la insolvencia, y visto lo que hay a nivel judicial habrá probado a ver si cuela.
Técnicamente la demanda es viable, aunque aplicando la lógica, q no es fuente de derecho, es una aberración.
Por último, espero que el amigo que preguntó en julio haya llegado a una solución amistosa o ejecutado el aval, que para eso está.
Un abrazo para todos.
