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Dueños dicen que necesitan el piso para otro inquilino
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Dueños dicen que necesitan el piso para otro inquilino
Hola,
Llevamos en el piso 8 años y siempre hemos pagado al día. Desde hace unos 5 meses hemos ido pagando mas o menos con unos 5 días de retraso y el pasado mes y este en curso no habíamos podido pagar ,pero hemos llegado a acuerdo de que estos dos mese se paguen con dinero que tenían nuestro de aval para poner todo al día,indicar que aparte de este aval también tienen fianza nuestra de 2 meses.
Pues resulta que ahora nos dicen que casualmente necesitan el piso para alquilar a otro inquilino que tienen en otro piso, porque dicho piso está en ruinas y si no tendrían que comprar otro piso para dicho inquilino y además nos dicen que si podemos enseñarle el piso .Nosotros no queremos abandonar el piso pero no sabemos si por el hecho de haber tenido esos impagos puedan deshauciarnos.Cuanto tardarían en poder hacerlo?El vencimiento anual sería en septiembre
Llevamos en el piso 8 años y siempre hemos pagado al día. Desde hace unos 5 meses hemos ido pagando mas o menos con unos 5 días de retraso y el pasado mes y este en curso no habíamos podido pagar ,pero hemos llegado a acuerdo de que estos dos mese se paguen con dinero que tenían nuestro de aval para poner todo al día,indicar que aparte de este aval también tienen fianza nuestra de 2 meses.
Pues resulta que ahora nos dicen que casualmente necesitan el piso para alquilar a otro inquilino que tienen en otro piso, porque dicho piso está en ruinas y si no tendrían que comprar otro piso para dicho inquilino y además nos dicen que si podemos enseñarle el piso .Nosotros no queremos abandonar el piso pero no sabemos si por el hecho de haber tenido esos impagos puedan deshauciarnos.Cuanto tardarían en poder hacerlo?El vencimiento anual sería en septiembre
Necesitar el piso para alojar a otro inquilino no es causa de desahucio.
Hay una cuestión, aparte de su consulta, que su casero debería saber: la ruina si que es causa de resolución del arrendamiento (art. 28 LAU 94; art. 114 LAU 64), así que no están obligados a realojar al otro inquilino.
Si van ustedes con dos meses de retraso en el pago de la renta sí que podrían interponer un desahucio por falta de pago.
¿El aval es de Banco, de esos que llaman de "presentar por ventanilla" (a primer requerimiento: por cierto, si es así no se le ocurra nunca dejar el original en poder del Banco, hágalo por conducto notarial)? Porque si es de un particular, antes de desahuciarlos a ustedes deben requerir de pago al avalista (art. 437, 4, 3 LEC). Mi interpretación de este artículo es que si el avalista paga ya no hay desahucio, porque para eso se le requiere previamente.
El arrendador podría optar por no ejecutar el aval de momento (o confundir con el requerimiento previo del que se habló, son cosas diferentes) e instar el desahucio, pero si ejecuta el aval no podrá desahuciar (SAP Barcelona, Sec 13ª, 19-2-2000, y SAP Madrid, Sec 11ª, 19-2-2015). En la práctica, esto es lo habitual, desahuciar y ejecutar luego el aval, porque si se "desgasta" el aval en los primeros impagos de renta, luego el contrato continua, pero ya sin la garantía que para el casero supone tener un aval
Hay una cuestión, aparte de su consulta, que su casero debería saber: la ruina si que es causa de resolución del arrendamiento (art. 28 LAU 94; art. 114 LAU 64), así que no están obligados a realojar al otro inquilino.
Si van ustedes con dos meses de retraso en el pago de la renta sí que podrían interponer un desahucio por falta de pago.
¿El aval es de Banco, de esos que llaman de "presentar por ventanilla" (a primer requerimiento: por cierto, si es así no se le ocurra nunca dejar el original en poder del Banco, hágalo por conducto notarial)? Porque si es de un particular, antes de desahuciarlos a ustedes deben requerir de pago al avalista (art. 437, 4, 3 LEC). Mi interpretación de este artículo es que si el avalista paga ya no hay desahucio, porque para eso se le requiere previamente.
El arrendador podría optar por no ejecutar el aval de momento (o confundir con el requerimiento previo del que se habló, son cosas diferentes) e instar el desahucio, pero si ejecuta el aval no podrá desahuciar (SAP Barcelona, Sec 13ª, 19-2-2000, y SAP Madrid, Sec 11ª, 19-2-2015). En la práctica, esto es lo habitual, desahuciar y ejecutar luego el aval, porque si se "desgasta" el aval en los primeros impagos de renta, luego el contrato continua, pero ya sin la garantía que para el casero supone tener un aval
Muchas gracias por responder porque este tema nos tiene muy nerviosos
El aval es un dinero que nosotros les dimos en mano y que poseen ellos como aval,luego aparte de ese aval tienen 2 meses de fianza.Ya nos han dicho que los 2 meses pendientes los iban a coger de ese aval para ponernos al dia y aún asi sobrarian de ese aval otras 2 terceras partes,
En todo caso si ahora eso queda al día solo podrían echarnos al vencimiento anual no? y nosotros negarnos a que vea la casa ese inquilino que ellos querrían meter
El aval es un dinero que nosotros les dimos en mano y que poseen ellos como aval,luego aparte de ese aval tienen 2 meses de fianza.Ya nos han dicho que los 2 meses pendientes los iban a coger de ese aval para ponernos al dia y aún asi sobrarian de ese aval otras 2 terceras partes,
En todo caso si ahora eso queda al día solo podrían echarnos al vencimiento anual no? y nosotros negarnos a que vea la casa ese inquilino que ellos querrían meter
Si es dinero entregado tal como usted señala, dudo si calificar ese aval como garantía adicional, o como ampliación de fianza, habría que ver cómo se configura en el contrato.
En todo caso, las consecuencias prácticas son las mismas: si el dueño le ha prometido coger esos dos meses, ustedes se quedarían sin deuda, y no habría desahucio; en ese caso, si, se irían al vencimiento anual.
Si el casero se ha portado bien con ustedes al cogerse la deuda del dinero que tenían depositado, yo les recomiendo que también se porten bien con él, y si no es mucha molestia, que le dejen enseñar la casa al futuro inquilino, pero siempre advirtiéndole que no se pueden ir hasta que venza el plazo.
A ver si el forero Leonjbr que tiene mucha experiencia, u otro que pase por el hilo, nos aporta algún consejo adicional; yo por mi parte creo que tal como está enfocado la cosa no va mal.
En todo caso, las consecuencias prácticas son las mismas: si el dueño le ha prometido coger esos dos meses, ustedes se quedarían sin deuda, y no habría desahucio; en ese caso, si, se irían al vencimiento anual.
Si el casero se ha portado bien con ustedes al cogerse la deuda del dinero que tenían depositado, yo les recomiendo que también se porten bien con él, y si no es mucha molestia, que le dejen enseñar la casa al futuro inquilino, pero siempre advirtiéndole que no se pueden ir hasta que venza el plazo.
A ver si el forero Leonjbr que tiene mucha experiencia, u otro que pase por el hilo, nos aporta algún consejo adicional; yo por mi parte creo que tal como está enfocado la cosa no va mal.
1.- Coincido plenamente con lo dicho por Hoplon, y me permito añadir la cautela de que no podemos responder con total seguridad a la pregunta sin saber como se ha configurado jurídicamente ese dinero entregado como garantía.
Por lo expuesto deduzco que es un depósito de 6 meses entregado al principio del contrato y adicional a la fianza de 2 meses. Si es así se trata simplenente de un depósito de dinero en garantía del cumplimiento de posibles futuras obligaciones. No es un aval ni nada por el estilo ni tampoco puede en principio asimilarse a una fianza. Se trata de un dinero que tendrá el régimen jurídico que hayan pactado las partes (y del que el consultante no nos indica nada).
Dice ud. que el casero se ha comprometido a cobrarse los dos meses de retraso a cargo del depósito PERO insisto en que haría falta saber como se ha configurado ese depósito porque lo normal (yo lo he hecho varias veces) es dejarle claro al inquilino que ese depósito es total y absolutamente aparte de la renta. Dicho en otras palabras no puede dejarse de pagar la renta alegando que el casero debe cobrarse de ese depósito (exactamente igual que ocurre con la fianza). Por lo tanto en principio me extraña un poco que el casero haya dicho eso. Quizas haya un mal entendido y debería aclararlo porque si no hay prueba de que se ha llegado a ese acuerdo de cobro de los dos meses y el depósito se configura como he expuesto, entonces ud. corre el riesgo de que el casero le haya dicho eso PERO al mismo tiempo haya interpuesto o vaya a interponer una demanda de desahucio por falta de pago alegando que el dinero del depósito no puede compensarse con la renta debida, y que en ningún momento ha llegado con ud. a ningún acuerdo en sentido contrario. Digamos que estaría ud. a merced del casero lo cual no es deseable.
2.- Además hay otra cuestión y es la duración del contrato. Sería imprescindible leerlo para poder darle una respuesta segura, pero si lleva 8 años todo parece indicar que ese contrato o esta vencido o esta muy cerca de vencerse por lo que en principio diria que el casero puede echarles cuando quiera. Todo ello, insisto, a falta de leer el contrato.
Por lo expuesto deduzco que es un depósito de 6 meses entregado al principio del contrato y adicional a la fianza de 2 meses. Si es así se trata simplenente de un depósito de dinero en garantía del cumplimiento de posibles futuras obligaciones. No es un aval ni nada por el estilo ni tampoco puede en principio asimilarse a una fianza. Se trata de un dinero que tendrá el régimen jurídico que hayan pactado las partes (y del que el consultante no nos indica nada).
Dice ud. que el casero se ha comprometido a cobrarse los dos meses de retraso a cargo del depósito PERO insisto en que haría falta saber como se ha configurado ese depósito porque lo normal (yo lo he hecho varias veces) es dejarle claro al inquilino que ese depósito es total y absolutamente aparte de la renta. Dicho en otras palabras no puede dejarse de pagar la renta alegando que el casero debe cobrarse de ese depósito (exactamente igual que ocurre con la fianza). Por lo tanto en principio me extraña un poco que el casero haya dicho eso. Quizas haya un mal entendido y debería aclararlo porque si no hay prueba de que se ha llegado a ese acuerdo de cobro de los dos meses y el depósito se configura como he expuesto, entonces ud. corre el riesgo de que el casero le haya dicho eso PERO al mismo tiempo haya interpuesto o vaya a interponer una demanda de desahucio por falta de pago alegando que el dinero del depósito no puede compensarse con la renta debida, y que en ningún momento ha llegado con ud. a ningún acuerdo en sentido contrario. Digamos que estaría ud. a merced del casero lo cual no es deseable.
2.- Además hay otra cuestión y es la duración del contrato. Sería imprescindible leerlo para poder darle una respuesta segura, pero si lleva 8 años todo parece indicar que ese contrato o esta vencido o esta muy cerca de vencerse por lo que en principio diria que el casero puede echarles cuando quiera. Todo ello, insisto, a falta de leer el contrato.
El casero nos ha dicho que cogía el dinero de ese aval confirmándolo por correo electrónico, en ese correo nos dice que tal como hablamos telefonicamente procedemos a descontar de ese aval esos 2 meses si se lo confirmammos respondiendo a ese correo
El concepto del aval dice que es eso,un aval para responder al pago de las rentas cantidades asimiladas o daños y perjuicios, y esto ya se dió con la fianza hace 10 años que mirando ahora ni nos acordábamos que ya había pasado tanto tiempo.El contrato vence anualmente en septiembre,pero en el plazo de vigencia del contrato dice que va desde septiembre de 2009 a marzo de 2015 con renuncia expresa a prórroga y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el art 1566 del código civil. Quiere decir esa tácita reconducción que como ya ha pasado septiembre se ha renovado hasta esa fecha del próximo año?
El concepto del aval dice que es eso,un aval para responder al pago de las rentas cantidades asimiladas o daños y perjuicios, y esto ya se dió con la fianza hace 10 años que mirando ahora ni nos acordábamos que ya había pasado tanto tiempo.El contrato vence anualmente en septiembre,pero en el plazo de vigencia del contrato dice que va desde septiembre de 2009 a marzo de 2015 con renuncia expresa a prórroga y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el art 1566 del código civil. Quiere decir esa tácita reconducción que como ya ha pasado septiembre se ha renovado hasta esa fecha del próximo año?
La claúsula de la vigencia también dice esto de manera textual:
No obstante lo pactado,transcurrido el segundo año ,y antes de que transcurran 3 meses de la conclusión de cualquier nueva anualidad,podrá la arrendataria rescindir unilateralmente el contrato,mediante la comunicación fehaciente a los arrendadores poniendo la vivienda a disposición de éste con el pazo máximo de tres meses desde la notificación,abonando además la renta correspondiente a los tres meses de preaviso,independientemente de la fecha de desalojo.La falta de puesta a dsiposición de la propiedad en el plazo señalado conllevará la reanudación automática de la vigencia del contrato
No obstante lo pactado,transcurrido el segundo año ,y antes de que transcurran 3 meses de la conclusión de cualquier nueva anualidad,podrá la arrendataria rescindir unilateralmente el contrato,mediante la comunicación fehaciente a los arrendadores poniendo la vivienda a disposición de éste con el pazo máximo de tres meses desde la notificación,abonando además la renta correspondiente a los tres meses de preaviso,independientemente de la fecha de desalojo.La falta de puesta a dsiposición de la propiedad en el plazo señalado conllevará la reanudación automática de la vigencia del contrato
Sobre el plazo, a ver qué nos dice Leonjbr, pero yo opino lo siguiente (con todas las reservas que supone no leer el contrato entero, que sería lo suyo):
En abril del 2015 se extinguió su contrato, y nació por tácita reconducción un contrato nuevo.
Habría que ver el contrato originario, igualmente, para saber si la reconducción es por meses o por años, pero poniéndonos en la opción más favorable para usted, que es por años, vencerá posiblemente en marzo del 2020, y le pueden echar.
En abril del 2015 se extinguió su contrato, y nació por tácita reconducción un contrato nuevo.
Habría que ver el contrato originario, igualmente, para saber si la reconducción es por meses o por años, pero poniéndonos en la opción más favorable para usted, que es por años, vencerá posiblemente en marzo del 2020, y le pueden echar.
Muchas gracias lo tomaremos en cuenta y hacernos a la idea de que seguramente que en marzo tendremos que marchar ,debería avisarnos con antelación verdad?por lo que dice parece que son 3 meses antes de todas maneras la reconducción por meses o por años no lo pone en contrato solo pone en la vigencia lo que he puesto en el mensaje anterior
Podrá ser incluso una reconducción mensual, hágase a la idea de que tal vez le preavisen y tenga que empezar a mirar otra casa.
Aquí no rige el preaviso de extinción, en la tácita reconducción del art. 1566 CC el casero puede oponerse a la continuidad el alquiler incluso en los quince días siguientes al vencimiento del plazo.
Yo creo, por lo que usted comenta de su casero (parece gente razonable), que les darán un preaviso, pero no cuente con que sea de tres meses, es posible que el casero se deje llevar por la inercia de la LAU en redacciones anteriormente vigentes y preavise con un mes.
Aquí no rige el preaviso de extinción, en la tácita reconducción del art. 1566 CC el casero puede oponerse a la continuidad el alquiler incluso en los quince días siguientes al vencimiento del plazo.
Yo creo, por lo que usted comenta de su casero (parece gente razonable), que les darán un preaviso, pero no cuente con que sea de tres meses, es posible que el casero se deje llevar por la inercia de la LAU en redacciones anteriormente vigentes y preavise con un mes.
