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Desistimiento de un contrato de alquiler de una habitación
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Desistimiento de un contrato de alquiler de una habitación
Buenas! Antes que nada, os agradezco las ayudas que ponen aquí.
En septiembre de 2022 firmé un contrato de alquiler de una habitación en un piso, siendo yo el inquilino.
El alquiler es por 10 meses que se cumpliría el 30.06.2023. En el contrato, el casero me ha puesto una cláusula según la cual, si me voy antes del 30.06.2023 yo le debria indemnizar por el periodo que rastare lor cumplir en caso de desistimiento.
En la otra cláusula pone que la fianza puede servir (entre otras cosas) para pagar los perjuicios por incumplimiento de las obligaciones contractuales
Desde la firma del contrato ya han pasado los 6 meses y ya he avisado el propietario que me voy (he hecho el aviso incluso más que los 30 días).
Mi pregunta es:
1. Puedo desistir el contrato sin obligación de pagar las mensualidades restantes y pagar solo la indemnización (será la parte de mensualidad proporcional que señala el artículo 11 de la LAU) ?
2. En que forma más oficial que un aviso por WhatsApp puedo hacer el desistimiento ?
3. Que pasa con la finaza? Según la ley irse de un piso depsues de los 6 meses transcurridos sigue un INCUMPLIMIENTO o es mi derecho regulado por la LAU?
En septiembre de 2022 firmé un contrato de alquiler de una habitación en un piso, siendo yo el inquilino.
El alquiler es por 10 meses que se cumpliría el 30.06.2023. En el contrato, el casero me ha puesto una cláusula según la cual, si me voy antes del 30.06.2023 yo le debria indemnizar por el periodo que rastare lor cumplir en caso de desistimiento.
En la otra cláusula pone que la fianza puede servir (entre otras cosas) para pagar los perjuicios por incumplimiento de las obligaciones contractuales
Desde la firma del contrato ya han pasado los 6 meses y ya he avisado el propietario que me voy (he hecho el aviso incluso más que los 30 días).
Mi pregunta es:
1. Puedo desistir el contrato sin obligación de pagar las mensualidades restantes y pagar solo la indemnización (será la parte de mensualidad proporcional que señala el artículo 11 de la LAU) ?
2. En que forma más oficial que un aviso por WhatsApp puedo hacer el desistimiento ?
3. Que pasa con la finaza? Según la ley irse de un piso depsues de los 6 meses transcurridos sigue un INCUMPLIMIENTO o es mi derecho regulado por la LAU?
El art 11 LAU que usted menciona es aplicable a los arrendamientos de vivienda (los de vivienda habitual), sin embargo usted tiene firmado un contrato distinto a vivienda (temporada) por lo que no se aplica, en este sentido, dicho art y sí el libre pacto. Por lo tanto, si ha firmado eso, usted no está desistiendo sino que está incumpliendo el contrato y debe pagar tal y como le indica el contrato.
Respecto a la fianza, la LAU es más estricta y tan solo debe garantizar el estado original de la vivienda (cuando usted entró), y el pago de suministros
Respecto a la fianza, la LAU es más estricta y tan solo debe garantizar el estado original de la vivienda (cuando usted entró), y el pago de suministros
Caramba con Iotito, presente en la trinchera desde las ocho de un sábado en el que coinciden un Puente y las Fallas.
Y si, coincido: su contrato temporal de habitación no está sujeto a la LAU sino al Código Civil, y si se marcha antes del 30-6-23 se le pued eexigir el pago del período completo pactado.
Si aún así desea usted marcharse, una comunicación más formal que un "wassap" puede ser un correo electrónico y lo ideal sería que le contestasen acusando recibo del mismo. Lo idóneo, aunque cuesta 39 €, es un burofax con acuse de recibo y certificación de texto.
Sobre la fianza, si bien la interpretación más extendida es la que ofrece Itoito, recuerde usted que el art. 36 LAU dice literalmente "...cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias..." : de todas las obligaciones. En la práctica, si un arrendador le retuviese la fianza por marcharse antes de tiempo y usted demandara en un juzgado su devolución, soy muy pesimista sobre la posibilidad de que la sentencia ordenase la devolución.
Y si, coincido: su contrato temporal de habitación no está sujeto a la LAU sino al Código Civil, y si se marcha antes del 30-6-23 se le pued eexigir el pago del período completo pactado.
Si aún así desea usted marcharse, una comunicación más formal que un "wassap" puede ser un correo electrónico y lo ideal sería que le contestasen acusando recibo del mismo. Lo idóneo, aunque cuesta 39 €, es un burofax con acuse de recibo y certificación de texto.
Sobre la fianza, si bien la interpretación más extendida es la que ofrece Itoito, recuerde usted que el art. 36 LAU dice literalmente "...cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias..." : de todas las obligaciones. En la práctica, si un arrendador le retuviese la fianza por marcharse antes de tiempo y usted demandara en un juzgado su devolución, soy muy pesimista sobre la posibilidad de que la sentencia ordenase la devolución.
Muchísimas gracias por sus respuestas itoito y Hoplon! Es cierto, que en el contrato se especifica que el contrato se regirá por el Código Civil.
Tengo una duda más. La estipulación que regula el tiempo de duración del alquiler de la habitación dice que debería INDEMNIZAR por el periodo que rastare por cumplir en caso de desistimiento.
Es la indemnización lo mismo que una renta mensual?
Porque en otra cláusula se habla de la renta mensual.
Y mi última pregunta es - Cómo puedo saber si mi contrato es un contrato legal, es decir, si la propietaria esta declarando a Agencia Tributaria y el alquiler está registrado en un sitio?
Un saludo, que tengan un buen fin de semana!
Tengo una duda más. La estipulación que regula el tiempo de duración del alquiler de la habitación dice que debería INDEMNIZAR por el periodo que rastare por cumplir en caso de desistimiento.
Es la indemnización lo mismo que una renta mensual?
Porque en otra cláusula se habla de la renta mensual.
Y mi última pregunta es - Cómo puedo saber si mi contrato es un contrato legal, es decir, si la propietaria esta declarando a Agencia Tributaria y el alquiler está registrado en un sitio?
Un saludo, que tengan un buen fin de semana!
Muchas gracias Hoplon, le paso las clausulas que podrían aclarar las dudas:
1. El presente contrato se regirá por lo pactado en el mismo, por las disposiciones imperativas aplicables a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda habitual y permanente, las disposiciones de los artículos 1542 a 1582 del Código Civil, será de aplicación en todo lo no previsto expresamente en este contrato.
2. El contrato tendrá vigencia desde el día 01.09.2022 hasta el día 30.06.2023, quedando resuelto automáticamente de pleno derecho al finalizar dicho periodo, sin necesidad de requerimiento alguno del arrendador. El arrendatario deberá indemnizar por el periodo que restare por cumplir en caso de desistimiento anticipado por cualquier tipo de causas.
3. El arrendador cede en arrendamiento por temporada la habitación y el mobiliario descritos en el exponiendo 1). El arrendatario, teniendo dicho arrendamiento la consideración de para uso distinto del de vivenda ya que no se tiene como destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, declarando este último que concierta el arrendamiento para 2a residencia por motivos de estudios, siendo su domicilio habitual y permanente el expresado al encabezamiento del presente contrato.
4. En contraprestación por el arrendamiento de la habitación para una persona se pacta una renta mensual de XXX euros, más recibo de agua y electricidad, pagaderos el día 1 de cada mes.
5. Por el arrendatario se constituye en este acto fianza por importe de XXX euros, que responderá de los prejuicios por incumplimiento de las obligaciones contractuales y de los daños originados en el inmueble y por la renuncia de la reserva de la habitación, reservándose el arrendador el derecho de reclamar la diferencia, si el saldo de la fianza fuera insuficiente. En ningún caso la fianza servirá como pago de las últimas mensualidades.
6. Para la interpretación del presente documento, ambas partes se someten a los Juzgados y Tribunales de la localidad de XXX, renunciando a cualquier otro fuero que pudiera coresponderles.
1. El presente contrato se regirá por lo pactado en el mismo, por las disposiciones imperativas aplicables a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda habitual y permanente, las disposiciones de los artículos 1542 a 1582 del Código Civil, será de aplicación en todo lo no previsto expresamente en este contrato.
2. El contrato tendrá vigencia desde el día 01.09.2022 hasta el día 30.06.2023, quedando resuelto automáticamente de pleno derecho al finalizar dicho periodo, sin necesidad de requerimiento alguno del arrendador. El arrendatario deberá indemnizar por el periodo que restare por cumplir en caso de desistimiento anticipado por cualquier tipo de causas.
3. El arrendador cede en arrendamiento por temporada la habitación y el mobiliario descritos en el exponiendo 1). El arrendatario, teniendo dicho arrendamiento la consideración de para uso distinto del de vivenda ya que no se tiene como destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, declarando este último que concierta el arrendamiento para 2a residencia por motivos de estudios, siendo su domicilio habitual y permanente el expresado al encabezamiento del presente contrato.
4. En contraprestación por el arrendamiento de la habitación para una persona se pacta una renta mensual de XXX euros, más recibo de agua y electricidad, pagaderos el día 1 de cada mes.
5. Por el arrendatario se constituye en este acto fianza por importe de XXX euros, que responderá de los prejuicios por incumplimiento de las obligaciones contractuales y de los daños originados en el inmueble y por la renuncia de la reserva de la habitación, reservándose el arrendador el derecho de reclamar la diferencia, si el saldo de la fianza fuera insuficiente. En ningún caso la fianza servirá como pago de las últimas mensualidades.
6. Para la interpretación del presente documento, ambas partes se someten a los Juzgados y Tribunales de la localidad de XXX, renunciando a cualquier otro fuero que pudiera coresponderles.
Sobre la fianza no tengo nada que añadir a lo expuesto previamente.
¿Y sobre el pago de la renta por el plazo que reste por cumplir en caso de abandono anticipado del inmueble?
Mi opinión es que la indemnización de un mes por año que falte por cumplir, prorrateada por meses, que se establece únicamente para los alquileres de vivienda habitual en el art. 11 LAU, y que además no es obligatoria sino pactable, no es aplicable porque lo previsto en una ley especial no se debe extender a otros casos fuera de esa ley, y porque las normas limitativas de derechos siempre han de interpretarse de forma restrictiva.
El art. 1124 del Código Civl establece:
"...El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible...."
Y el plazo pactado que es Ley entre ambas partes contratantes (art. 1091 CC).
Viene siendo reconocido que coincida con el lucro cesante, es decir, con la renta que el arrendador tenía fundadas expectativas de cobrar cuando firmó.
No obstante, abundan las resoluciones que matizan un poco la dureza de la ley (ya sabe, aquello de "dura lex..."), y para evitar el enriquecimiento injusto del arrendador limitan la indemnización al plazo que transcurra hasta que el local vuelve a alquilarse: SSTS de 28 de febrero de 1995 y de 23 de mayo 2001. Incluso alguna habla del plazo para que volviera a alquilarse siendo medianamente diligente, aunque no se concrete tal alquiler efectivo. Pero esto es algo dudoso, y debe usted hacerse a la idea de que, en rigor, es posible que le exijan todo.
¿Y sobre el pago de la renta por el plazo que reste por cumplir en caso de abandono anticipado del inmueble?
Mi opinión es que la indemnización de un mes por año que falte por cumplir, prorrateada por meses, que se establece únicamente para los alquileres de vivienda habitual en el art. 11 LAU, y que además no es obligatoria sino pactable, no es aplicable porque lo previsto en una ley especial no se debe extender a otros casos fuera de esa ley, y porque las normas limitativas de derechos siempre han de interpretarse de forma restrictiva.
El art. 1124 del Código Civl establece:
"...El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible...."
Y el plazo pactado que es Ley entre ambas partes contratantes (art. 1091 CC).
Viene siendo reconocido que coincida con el lucro cesante, es decir, con la renta que el arrendador tenía fundadas expectativas de cobrar cuando firmó.
No obstante, abundan las resoluciones que matizan un poco la dureza de la ley (ya sabe, aquello de "dura lex..."), y para evitar el enriquecimiento injusto del arrendador limitan la indemnización al plazo que transcurra hasta que el local vuelve a alquilarse: SSTS de 28 de febrero de 1995 y de 23 de mayo 2001. Incluso alguna habla del plazo para que volviera a alquilarse siendo medianamente diligente, aunque no se concrete tal alquiler efectivo. Pero esto es algo dudoso, y debe usted hacerse a la idea de que, en rigor, es posible que le exijan todo.
