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desahucio por finalizacion contrato? o impago rentas?
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Desahucio por finalizacion contrato? o impago rentas?
hola,estupendo foro este,la duda que me surge es la siguiente se firma un contrato de arrendamiento hace cinco años (en el contrato se recoge que solo es para once meses) ,dicho contrato fue renovado mediante anexos once meses mas asi hasta llegar a los cinco años ,el cual el propietario ha comunicado por burofax dentro del plazo legal su no renovacion, a parte se deben 5 meses de renta el tema es interponer demanda de desahucio por finalizacion mas rentas debidas o solo desahucio por imapago de rentas debidas?...la duda que tengo es si esas renovaciones de once meses se consideran un contrato nuevo,estan firmadas en escritos anexos al contrato original,y para mas inri existe un contrato de hace un par de años de contrato de arrendamiento temporal del mismo inmueble (cuando esta claro que no es temporal?),seria una novacion de contrato original?,que procedimiento eligiriais?.
un saludo y gracias.
un saludo y gracias.
Los contratos por 11 meses son de caracter vacacional, mucho propietarios los utilizan con la finalidad de poder echar a los inquilinos cuando finalize el plazo y no tengan opción a prorrogar el contrato.
Hay jurisprudencia que tener concatenados varios contratos de temporada con el mismo inquilino en un fraude de ley por parte del propietario y por tanto se considera como un contrato anual.
Si han dejado de pagar es motivo suficiente para el deshaucio y la reclamacion de rentas.
Hay jurisprudencia que tener concatenados varios contratos de temporada con el mismo inquilino en un fraude de ley por parte del propietario y por tanto se considera como un contrato anual.
Si han dejado de pagar es motivo suficiente para el deshaucio y la reclamacion de rentas.
Hola nacho43. Tanto si el contrato es de vivienda como si es de temporada, el burofax enviado por el arrendador comunicando la no renovación es suficiente, pues en el primer caso dices que fue enviado dentro del plazo lagal para excluir la aplicación del art 10 LAU 1994, antes de cumplir los 5 años y, en el segundo, existe la faculta de no renovar al finalizar el periodo convenido.
Por lo tanto si los arrendatarios han hecho caso omiso al burofax yo interpondría demanda de resolcuión de contrato por expiración del término acumulando acción de reclamación de rentas debidas y no satisfechas.
Para el caso de que existieran altas probabilidades de que elJuzgado entendiera que no ha tenido lugar la expiración del término(burofax fuera de plazo, que entienda que el último contrato es el válido...) sólo instaría(previo requerimiento extrajudicial de rentas) demanda de resolcuión de contrato por impago de rentas acumulando acción de reclamación de rentas debidas y no satisfechas.
Reciba un cordial saludo.
Por lo tanto si los arrendatarios han hecho caso omiso al burofax yo interpondría demanda de resolcuión de contrato por expiración del término acumulando acción de reclamación de rentas debidas y no satisfechas.
Para el caso de que existieran altas probabilidades de que elJuzgado entendiera que no ha tenido lugar la expiración del término(burofax fuera de plazo, que entienda que el último contrato es el válido...) sólo instaría(previo requerimiento extrajudicial de rentas) demanda de resolcuión de contrato por impago de rentas acumulando acción de reclamación de rentas debidas y no satisfechas.
Reciba un cordial saludo.
gracias Jan ,te comento el tema mas profundamente y las dudas en cuestion que tengo.
siempre hablo de mismos inquilinos y mismo Inmueble:
-se firma un cto de arrendamiento 2004 de vivienda de 11 meses de duracion y 320 euros de renta.
-a los 11 meses se firma un anexo a ese cto prorrogandose otros once meses mas y subiendose la renta. año 2005
-se firma otro anexo año 2006 en los mismos terminos que arriba comentados.
el año siguiente existe firmado por todas las partes un nuevo contrato de arrendamiento de temporada (sin serlo),y posteriormente un anexo donde se recoge la ampliación del mismo hasta el 2009.
Con anterioridad y por medio de burofax con certificado de contenido se informa de que el cto originario de 2004 no va a ser prorrogado dentro del plazo legal para comunicarlo.
A dia de hoy deben 5 meses.(desde que se comunico que se debian marchar no han pagado)
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dudas: .- desahucio por finalizacion o me voy a lo simple desahucio por impago de rentas (no creo que enerven la accion).,seria lo mas seguro?
.-se supone que no tienen ahora cto,pese a no tenerlo tienen que pagar hasta que se les desahucie?
.-en la demanda acompaño primer cto anexos,cto nuevo y burofax etc...ed cuento el rollo este?
.-que cto esta vigente (si hay alguno que lo esta?).
Un saludo y gracias de antemano por la respuesta (parece un examen,jeje).
siempre hablo de mismos inquilinos y mismo Inmueble:
-se firma un cto de arrendamiento 2004 de vivienda de 11 meses de duracion y 320 euros de renta.
-a los 11 meses se firma un anexo a ese cto prorrogandose otros once meses mas y subiendose la renta. año 2005
-se firma otro anexo año 2006 en los mismos terminos que arriba comentados.
el año siguiente existe firmado por todas las partes un nuevo contrato de arrendamiento de temporada (sin serlo),y posteriormente un anexo donde se recoge la ampliación del mismo hasta el 2009.
Con anterioridad y por medio de burofax con certificado de contenido se informa de que el cto originario de 2004 no va a ser prorrogado dentro del plazo legal para comunicarlo.
A dia de hoy deben 5 meses.(desde que se comunico que se debian marchar no han pagado)
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dudas: .- desahucio por finalizacion o me voy a lo simple desahucio por impago de rentas (no creo que enerven la accion).,seria lo mas seguro?
.-se supone que no tienen ahora cto,pese a no tenerlo tienen que pagar hasta que se les desahucie?
.-en la demanda acompaño primer cto anexos,cto nuevo y burofax etc...ed cuento el rollo este?
.-que cto esta vigente (si hay alguno que lo esta?).
Un saludo y gracias de antemano por la respuesta (parece un examen,jeje).
Hola nacho43. Gracias por aportar más datos.
He encontrado una sentencia de un caso muy muy similar al tuyo: AP Baleraes, sección 3º, 28 de Noviembre de 2007.
En la citada sentencia se recoge que la simple MODIFICACIÓN de la renta en sucesivos contratos NO supone una MODIFICACIÓN EXTINTIVA del contrato ORIGINARIO. En la misma sentencia encontrarás también Jurisprudencia del Supremo sobre la novación modificatica(contrato posterior con aumento de renta). Es decir, que el contratro que vale es el PRIMERO y el burofax que enviaste supone que NO sea de aplicación el art 10 LAU 1994.
Respecto a tus preguntas:
1º)" desahucio por finalizacion o me voy a lo simple desahucio por impago de rentas (no creo que enerven la accion).,seria lo mas seguro?"
Si interpones sólo desahucio por impago de rentas y enervan la acción, seguirán en la vivienda
Por lo tanto acumula ambas acciones(expiración del término y reclamación de rentas vencidas y no satisfechas). Así aunque paguen se decretará el desahucio por expiración del término.
2º)"se supone que no tienen ahora cto,pese a no tenerlo tienen que pagar hasta que se les desahucie?"
La respuesta es AFIRMATIVA(busca condenas de futuro en la LEC). Mientras sigan ocupando la vivienda están obligados al pago de la renta.
3º) "en la demanda acompaño primer cto anexos,cto nuevo y burofax etc...ed cuento el rollo este? "
SI, con apoyo en la sentencia que hago mención más arriba.
4º) La respuesta la tienes al principio de mi post.
Un saludo
He encontrado una sentencia de un caso muy muy similar al tuyo: AP Baleraes, sección 3º, 28 de Noviembre de 2007.
En la citada sentencia se recoge que la simple MODIFICACIÓN de la renta en sucesivos contratos NO supone una MODIFICACIÓN EXTINTIVA del contrato ORIGINARIO. En la misma sentencia encontrarás también Jurisprudencia del Supremo sobre la novación modificatica(contrato posterior con aumento de renta). Es decir, que el contratro que vale es el PRIMERO y el burofax que enviaste supone que NO sea de aplicación el art 10 LAU 1994.
Respecto a tus preguntas:
1º)" desahucio por finalizacion o me voy a lo simple desahucio por impago de rentas (no creo que enerven la accion).,seria lo mas seguro?"
Si interpones sólo desahucio por impago de rentas y enervan la acción, seguirán en la vivienda
Por lo tanto acumula ambas acciones(expiración del término y reclamación de rentas vencidas y no satisfechas). Así aunque paguen se decretará el desahucio por expiración del término.
2º)"se supone que no tienen ahora cto,pese a no tenerlo tienen que pagar hasta que se les desahucie?"
La respuesta es AFIRMATIVA(busca condenas de futuro en la LEC). Mientras sigan ocupando la vivienda están obligados al pago de la renta.
3º) "en la demanda acompaño primer cto anexos,cto nuevo y burofax etc...ed cuento el rollo este? "
SI, con apoyo en la sentencia que hago mención más arriba.
4º) La respuesta la tienes al principio de mi post.
Un saludo
