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Derecho de adquisicion preferente / tanteo / retracto: doble pregunta
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Derecho de adquisicion preferente / tanteo / retracto: doble pregunta
Hola a todos,
Soy inquilino y en mi contrato aparece una cláusula que reza:
"La arrendataria hace expresa y formal renuncia a todos los beneficios y derechos especiales que le concede la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, y que teniendo el carácter de renunciables, no se le reconozcan expresamente en el presente contrato"
Tengo dos dudas:
1. ¿Es esta claúsula suficiente para hacerme perder mi derecho de Adquisicion Preferente / Tanteo / Retracto? ¿O es demasiado ambigua y mantengo dichos derechos?
2. Si hago una oferta por mi vivienda a un determinado precio, ¿pierdo mi derecho de Adquisicion Preferente / Tanteo / Retracto en caso de que mi oferta sea más baja que la de otro comprador? ¿O sigo estando a tiempo de igualar la oferta del otro comprador?
Muchas gracias y un saludo.
Soy inquilino y en mi contrato aparece una cláusula que reza:
"La arrendataria hace expresa y formal renuncia a todos los beneficios y derechos especiales que le concede la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, y que teniendo el carácter de renunciables, no se le reconozcan expresamente en el presente contrato"
Tengo dos dudas:
1. ¿Es esta claúsula suficiente para hacerme perder mi derecho de Adquisicion Preferente / Tanteo / Retracto? ¿O es demasiado ambigua y mantengo dichos derechos?
2. Si hago una oferta por mi vivienda a un determinado precio, ¿pierdo mi derecho de Adquisicion Preferente / Tanteo / Retracto en caso de que mi oferta sea más baja que la de otro comprador? ¿O sigo estando a tiempo de igualar la oferta del otro comprador?
Muchas gracias y un saludo.
1.- Es muy dudoso, pero en su caso me inclino por pensar que si es suficiente. El motivo de mi respuesta es que supongo que la arrendadora no es una empresa sino una persona normal. Si la arrendadora fuera una empresa la Ley General de Consumidores y Usuarios exige que las cláusulas sean mucho mas claras y hay toda una serie de controles para ello, pero en su caso supongo que ocurre lo contrario.
2.- Si: el precio tiene que ser el mismo, no puede ser inferior.
A ver si se pasa Hoplon y nos da su opinión respecto al primer punto, porque yo tengo dudas.
2.- Si: el precio tiene que ser el mismo, no puede ser inferior.
A ver si se pasa Hoplon y nos da su opinión respecto al primer punto, porque yo tengo dudas.
Yo opino como Leonjbr: lo ideal sería que se mencionase especificamente la renuncia al tanteo y al retracto, pero la cláusula que le han puesto es lo suficientemente clara como para ser válida: la redacción es transparente y no requiere interpretación: renuncia a todos los derechos renunciables.
Solamente si el arrendador fuera una empresa, y no un particular, y el precio fuera muy ventajoso, me plantearía intentar hacer valer dichos derechos, y aún así considero el resultado muy dudoso: pleitear no compensaría los gastos ni el riesgo que se corre.
Solamente si el arrendador fuera una empresa, y no un particular, y el precio fuera muy ventajoso, me plantearía intentar hacer valer dichos derechos, y aún así considero el resultado muy dudoso: pleitear no compensaría los gastos ni el riesgo que se corre.
Muchas gracias por sus respuestas.
El arrendador es efectivamente una empresa. ¿Entonces la cláusula no sería válida?
Entiendo que al menos la puedo pelear.
En cuanto a mi segunda duda, relativa a la oferta: Me refiero a si por hacer una oferta de, por ejemplo, 100.000€, pierdo el derecho de adquisicion preferente en caso de que la vendan a otro comprador por 150.000€, al yo haber ofertado menos cantidad, o si por el contrario sigo teniendo derecho a comprarla por los citados 150.000€
Muchas gracias por su ayuda
El arrendador es efectivamente una empresa. ¿Entonces la cláusula no sería válida?
Entiendo que al menos la puedo pelear.
En cuanto a mi segunda duda, relativa a la oferta: Me refiero a si por hacer una oferta de, por ejemplo, 100.000€, pierdo el derecho de adquisicion preferente en caso de que la vendan a otro comprador por 150.000€, al yo haber ofertado menos cantidad, o si por el contrario sigo teniendo derecho a comprarla por los citados 150.000€
Muchas gracias por su ayuda
Añado más información que creo que es relevante:
Yo primero firmé el contrato con una Comunidad de Bienes, que después vendió la casa a una SL
La casera con la que firmé el contrato vino en su día a engañarme para que firmara un documento que según ella era "para romper toda vinculación con ella", pero que pone como encabezado "RENUNCIA A DERECHOS DE ADQUISICION PREFERENTE, TANTEO O RETRACTO".
Dicho documento no lo firmé y poco menos que me lo arrancó de las manos, pero conservo una foto de él (también sin firmar por su parte).
Esto demuestra intención de hacerme perder dicho derecho de una forma poco ética, entiendo.
Dejé correr el tema ya que tuve accceso a la escritura y al final no me interesaba el precio. Pero si vuelven a vender la propiedad, quizá sí me interese.
Muchas gracias por su ayuda.
Saludos
Yo primero firmé el contrato con una Comunidad de Bienes, que después vendió la casa a una SL
La casera con la que firmé el contrato vino en su día a engañarme para que firmara un documento que según ella era "para romper toda vinculación con ella", pero que pone como encabezado "RENUNCIA A DERECHOS DE ADQUISICION PREFERENTE, TANTEO O RETRACTO".
Dicho documento no lo firmé y poco menos que me lo arrancó de las manos, pero conservo una foto de él (también sin firmar por su parte).
Esto demuestra intención de hacerme perder dicho derecho de una forma poco ética, entiendo.
Dejé correr el tema ya que tuve accceso a la escritura y al final no me interesaba el precio. Pero si vuelven a vender la propiedad, quizá sí me interese.
Muchas gracias por su ayuda.
Saludos
Añado más información que creo que es relevante:
Yo primero firmé el contrato con una Comunidad de Bienes, que después vendió la casa a una SL
La casera con la que firmé el contrato vino en su día a engañarme para que firmara un documento que según ella era "para romper toda vinculación con ella", pero que pone como encabezado "RENUNCIA A DERECHOS DE ADQUISICION PREFERENTE, TANTEO O RETRACTO".
Dicho documento no lo firmé y poco menos que me lo arrancó de las manos, pero conservo una foto de él (también sin firmar por su parte).
Esto demuestra intención de hacerme perder dicho derecho de una forma poco ética, entiendo.
Dejé correr el tema ya que tuve accceso a la escritura y al final no me interesaba el precio. Pero si vuelven a vender la propiedad, quizá sí me interese.
Muchas gracias por su ayuda.
Saludos
Yo primero firmé el contrato con una Comunidad de Bienes, que después vendió la casa a una SL
La casera con la que firmé el contrato vino en su día a engañarme para que firmara un documento que según ella era "para romper toda vinculación con ella", pero que pone como encabezado "RENUNCIA A DERECHOS DE ADQUISICION PREFERENTE, TANTEO O RETRACTO".
Dicho documento no lo firmé y poco menos que me lo arrancó de las manos, pero conservo una foto de él (también sin firmar por su parte).
Esto demuestra intención de hacerme perder dicho derecho de una forma poco ética, entiendo.
Dejé correr el tema ya que tuve accceso a la escritura y al final no me interesaba el precio. Pero si vuelven a vender la propiedad, quizá sí me interese.
Muchas gracias por su ayuda.
Saludos
Usted firmó con una Comunidad de Bienes, aunque la propiedad hoy sea de una empresa. Sigo pensando que la renuncia al tanteo y retracto es válidad.
Yo no le recomiendo pleitear, porque la cuantía del pleito será el importe de la venta, y eso es mucho dinero, y más si pierde y le toca pagar las costas. Para ese riesgo, mejor comprar una casa en otro sitio.
¿El contrato de qué fecha es, y por cuántos años se concertó? ¿está en prórroga, en reconducción?
El derecho de adquisición preferente viene regulado en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En su redacción dada por la Ley 4/2013 establece que «las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente». Antes de la reforma de 2013, el pacto de renuncia solo cabía en los contratos de duración superior a cinco años, que era el mínimo previsto en el art. 9 LAU 29/1994. (SAP MÁLAGA, Sec. 5.ª, de 30 de noviembre de 2007 y de 25 de mayo de 2004).
Si pleitea su abogado deberá estudiar la STS 335/2011 de 9 de mayo, de la que extraigo la cita de los siguientes párrafos:
"no puede afirmarse la renuncia clara, expresa y contundente exigida por la Jurisprudencia para que se haya producido la renuncia a uno de los derechos indiscutiblemente otorgados por la LAU a los arrendatarios: el derecho de retracto. La renuncia debe entenderse nula por no cumplir los requisitos de claridad y contundencia exigidos por la ley..."
"... inexistencia de derecho de retracto hasta el momento en que se formaliza la transmisión del objeto arrendado: imposibilidad de renuncia a simples expectativas de derecho: sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 2001 y posterior de esta sección cuarta de la AP de Barcelona, 199/2005, de 22 de marzo de 2005, (rollo de apelación 533/2005)".
"...Como ya dijimos en las anteriores sentencias dictadas en los rollos de apelación número 533/2005, y número 764/2004, señala el Tribunal Supremo, Sala Primera, en sentencia de 11 de octubre de 2001 , recurso 3995/1999 , que "la renuncia al derecho de retracto, discutida en el pleito, se presenta como una renuncia anticipada y genérica, contenida en una cláusula impresa que se incorporó al contrato locativo.
No se trata por tanto de una renuncia decididamente convenida, específica y concretada al derecho de retracto de forma precisa, clara y terminante, habiendo venido exigiendo el Tribunal Supremo para su eficacia jurídica, que fuera expresa y contundente, con manifestación indiscutible de criterio de voluntad determinante de la misma, o deducida de actos o hechos de los que se deduzca inequívocamente y sin ambigüedad alguna ( sentencias de 5 de marzo , 3 de junio , 28 y 31 de octubre y 5 de diciembre de 1991 , 14 de febrero de 1992 , 31 octubre de 1996 y 19 de diciembre de 1997 ).
Estas circunstancias no se dan en el caso de autos, ya que aquí se trata de una renuncia genérica y amplia, que no cabe ser admitida, pues su propia naturaleza impone otorgarla sabiendo lo que se renuncia y una vez el derecho haya surgido".
"Esto es, exige el Tribunal Supremo que cuando se ejercita la renuncia al derecho de retracto este derecho se haya incorporado al patrimonio del arrendatario, siendo efectiva la renuncia cuando nace el derecho, es decir, cuando se produce la transmisión del objeto de arriendo, sin que el arrendatario pueda renunciar anticipadamente a un beneficio no surgido en el momento de celebrarse el contrato.
En consecuencia, en base a la doctrina expuesta, como ya dijimos en las sentencias dictadas en los rollos de apelación número 533/2005, y número 764/2004, no habiéndose retractado hasta el momento presente el Tribunal Supremo de la doctrina sentada en la anterior sentencia de 11 de octubre de 2001 , debemos concluir que la renuncia hecha anticipadamente en una cláusula impresa que se incorpora al contrato de arrendamiento es nula y debe tenerse por no puesta, por cuanto resulta necesario que se renuncie una vez se dan las condiciones legales que posibilitan el ejercicio de la renuncia, esto es, una vez la transmisión del inmueble se ha producido, sin que sea válida la renuncia anticipada a un beneficio no surgido al tiempo de celebrarse el contrato."
Aún así, yo no me metería.
En cuanto a ofertar un precio: ello no supone renunciar a nada, puede ofertar precio siempre que quiera.
Yo no le recomiendo pleitear, porque la cuantía del pleito será el importe de la venta, y eso es mucho dinero, y más si pierde y le toca pagar las costas. Para ese riesgo, mejor comprar una casa en otro sitio.
¿El contrato de qué fecha es, y por cuántos años se concertó? ¿está en prórroga, en reconducción?
El derecho de adquisición preferente viene regulado en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En su redacción dada por la Ley 4/2013 establece que «las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente». Antes de la reforma de 2013, el pacto de renuncia solo cabía en los contratos de duración superior a cinco años, que era el mínimo previsto en el art. 9 LAU 29/1994. (SAP MÁLAGA, Sec. 5.ª, de 30 de noviembre de 2007 y de 25 de mayo de 2004).
Si pleitea su abogado deberá estudiar la STS 335/2011 de 9 de mayo, de la que extraigo la cita de los siguientes párrafos:
"no puede afirmarse la renuncia clara, expresa y contundente exigida por la Jurisprudencia para que se haya producido la renuncia a uno de los derechos indiscutiblemente otorgados por la LAU a los arrendatarios: el derecho de retracto. La renuncia debe entenderse nula por no cumplir los requisitos de claridad y contundencia exigidos por la ley..."
"... inexistencia de derecho de retracto hasta el momento en que se formaliza la transmisión del objeto arrendado: imposibilidad de renuncia a simples expectativas de derecho: sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 2001 y posterior de esta sección cuarta de la AP de Barcelona, 199/2005, de 22 de marzo de 2005, (rollo de apelación 533/2005)".
"...Como ya dijimos en las anteriores sentencias dictadas en los rollos de apelación número 533/2005, y número 764/2004, señala el Tribunal Supremo, Sala Primera, en sentencia de 11 de octubre de 2001 , recurso 3995/1999 , que "la renuncia al derecho de retracto, discutida en el pleito, se presenta como una renuncia anticipada y genérica, contenida en una cláusula impresa que se incorporó al contrato locativo.
No se trata por tanto de una renuncia decididamente convenida, específica y concretada al derecho de retracto de forma precisa, clara y terminante, habiendo venido exigiendo el Tribunal Supremo para su eficacia jurídica, que fuera expresa y contundente, con manifestación indiscutible de criterio de voluntad determinante de la misma, o deducida de actos o hechos de los que se deduzca inequívocamente y sin ambigüedad alguna ( sentencias de 5 de marzo , 3 de junio , 28 y 31 de octubre y 5 de diciembre de 1991 , 14 de febrero de 1992 , 31 octubre de 1996 y 19 de diciembre de 1997 ).
Estas circunstancias no se dan en el caso de autos, ya que aquí se trata de una renuncia genérica y amplia, que no cabe ser admitida, pues su propia naturaleza impone otorgarla sabiendo lo que se renuncia y una vez el derecho haya surgido".
"Esto es, exige el Tribunal Supremo que cuando se ejercita la renuncia al derecho de retracto este derecho se haya incorporado al patrimonio del arrendatario, siendo efectiva la renuncia cuando nace el derecho, es decir, cuando se produce la transmisión del objeto de arriendo, sin que el arrendatario pueda renunciar anticipadamente a un beneficio no surgido en el momento de celebrarse el contrato.
En consecuencia, en base a la doctrina expuesta, como ya dijimos en las sentencias dictadas en los rollos de apelación número 533/2005, y número 764/2004, no habiéndose retractado hasta el momento presente el Tribunal Supremo de la doctrina sentada en la anterior sentencia de 11 de octubre de 2001 , debemos concluir que la renuncia hecha anticipadamente en una cláusula impresa que se incorpora al contrato de arrendamiento es nula y debe tenerse por no puesta, por cuanto resulta necesario que se renuncie una vez se dan las condiciones legales que posibilitan el ejercicio de la renuncia, esto es, una vez la transmisión del inmueble se ha producido, sin que sea válida la renuncia anticipada a un beneficio no surgido al tiempo de celebrarse el contrato."
Aún así, yo no me metería.
En cuanto a ofertar un precio: ello no supone renunciar a nada, puede ofertar precio siempre que quiera.
Un millón de gracias por tomarse el tiempo para responder con tanto detalle y contundencia, resulta de una enorme ayuda para mí.
El contrato se firmó con una Comunidad de Bienes en Abril de 2019 (¿pensaba que a efectos prácticos una Comunidad de Bienes es una empresa? Ya que alquilaban varios pisos como actividad empresarial a través de la CB). El contrato en principio se concertó para un año, pero por lo que tengo entendido tengo derecho a prorrogarlo hasta 7 años al no ser una persona física el arrendador.
Y en julio de 2020 recibí un burofax de un abogado diciendo que una Sociedad Limitada Unipersonal compraba la vivienda y se subrogaba en el contrato, con las mismas condiciones.
Jamás he conseguido contactar con dicha SLU, mi contacto con el arrendador es a través de una inmobiliaria, quien es a su vez apoderada de la SLU.
En cuanto a su frase "porque la cuantía del pleito será el importe de la venta", siento decir que no la he entendido, soy totalmente lego en la materia. ¿Se refiere a que los honorarios de los abogados se rigen conforme a esta cuantía y por tanto si pierdo debería desembolsar mucho dinero?
De nuevo, un millón de gracias.
Saludos
El contrato se firmó con una Comunidad de Bienes en Abril de 2019 (¿pensaba que a efectos prácticos una Comunidad de Bienes es una empresa? Ya que alquilaban varios pisos como actividad empresarial a través de la CB). El contrato en principio se concertó para un año, pero por lo que tengo entendido tengo derecho a prorrogarlo hasta 7 años al no ser una persona física el arrendador.
Y en julio de 2020 recibí un burofax de un abogado diciendo que una Sociedad Limitada Unipersonal compraba la vivienda y se subrogaba en el contrato, con las mismas condiciones.
Jamás he conseguido contactar con dicha SLU, mi contacto con el arrendador es a través de una inmobiliaria, quien es a su vez apoderada de la SLU.
En cuanto a su frase "porque la cuantía del pleito será el importe de la venta", siento decir que no la he entendido, soy totalmente lego en la materia. ¿Se refiere a que los honorarios de los abogados se rigen conforme a esta cuantía y por tanto si pierdo debería desembolsar mucho dinero?
De nuevo, un millón de gracias.
Saludos
La cuantía de un procedimiento es el valor del objeto que causa el procedimiento. En su caso es la compraventa de una casa luego en su caso la cuantía sería el precio de la compraventa. Es la cantidad que vale aquello sobre lo que se discute en el procedimiento.
Los honorarios del abogado y del procurador van en función de ese importe. mas o menos calcule ud. sobre el 10% de la cuantía del procedimiento. Entonces, si por ejemplo la vivienda vale 100.000 euros, tendría que pagar a su abogado y procurador unos 10.000 euros PERO si además pierde el pleito y además le condenan en costas (cosa que no es improbable) tendría que pagar otros 10.000 euros para el abogado y el procurador de la parte contraria. En total 20.000 euros sin ver la vivienda ni en fotografías.
Por eso le decimos que se lo piense muy bien antes de meterse en ese jardín porque el pleito no es seguro y el coste total unos 20.000 en caso de que pierda, lo cual no es improbable.
Los honorarios del abogado y del procurador van en función de ese importe. mas o menos calcule ud. sobre el 10% de la cuantía del procedimiento. Entonces, si por ejemplo la vivienda vale 100.000 euros, tendría que pagar a su abogado y procurador unos 10.000 euros PERO si además pierde el pleito y además le condenan en costas (cosa que no es improbable) tendría que pagar otros 10.000 euros para el abogado y el procurador de la parte contraria. En total 20.000 euros sin ver la vivienda ni en fotografías.
Por eso le decimos que se lo piense muy bien antes de meterse en ese jardín porque el pleito no es seguro y el coste total unos 20.000 en caso de que pierda, lo cual no es improbable.
Coincido en todo con la impecable -como siempre- respuesta de Leonjbr, e incluso me atrevería a decir que ha calculado los costes a la baja, y que fácilmente se dispararían a más.
Por lo demás, al estar notificado en julio del 2020 el asunto se complica: ya tendríamos que entrar en valorar el contenido de la notificación, ver si menciona o no precio y por ello alcanza validez, plazos de ejercicio de acciones, actos propios al seguir pagando.... de verdad, salvo que tenga un interés muy especial en ese inmueble en concreto, gaste su dinero en otro parecido y que no tenga problemas.
Por lo demás, al estar notificado en julio del 2020 el asunto se complica: ya tendríamos que entrar en valorar el contenido de la notificación, ver si menciona o no precio y por ello alcanza validez, plazos de ejercicio de acciones, actos propios al seguir pagando.... de verdad, salvo que tenga un interés muy especial en ese inmueble en concreto, gaste su dinero en otro parecido y que no tenga problemas.
En cuanto a las Comunidades de Bienes, en España carecen de personalidad jurídica; según el art. 6 LEC, que no las menciona, no tienen capacidad para ser parte (STS 93/2016 de 19 de febrero). Es un jaleo: hay que estudiar los estatutos, y su actividad económica, y aún así solamente pueden ser parte demandada, y no en todos los casos, y no pueden ser parte demandante. Insisto, no se meta en líos.
Efectivamente, el riesgo es elevado... Me lo pensaré
Ya no sería para "dar para atrás" la venta de julio de 2020, sino para el caso de que decidan volver a venderla sin consultarme.
Respondiendo a Leonjbr, la casa sí la he visto ya que llevo desde 2019 viviendo en ella ;-)
Muchas gracias a los dos por su enorme ayuda. Sé que el foro es gratuito y supongo que contravendrá las normas el ofrecerles un pago, pero si van ustedes por la provincia de Huelva están ustedes invitados a cervecita, jamón y gambas, es lo mínimo que puedo ofrecerles.
Un saludo!
Ya no sería para "dar para atrás" la venta de julio de 2020, sino para el caso de que decidan volver a venderla sin consultarme.
Respondiendo a Leonjbr, la casa sí la he visto ya que llevo desde 2019 viviendo en ella ;-)
Muchas gracias a los dos por su enorme ayuda. Sé que el foro es gratuito y supongo que contravendrá las normas el ofrecerles un pago, pero si van ustedes por la provincia de Huelva están ustedes invitados a cervecita, jamón y gambas, es lo mínimo que puedo ofrecerles.
Un saludo!
