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Demanda por no permitir paso para obra
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Demanda por no permitir paso para obra
Hola,
La comunidad vecina tiene un problema en la fachada (en mi opinión no urgente, ha pasado más de una año), y me pidieron que dejase a los albañiles pasar por mi hogar para instalar los andamios en el patio (del cual tengo el usufructo). Como no quisieron pagar por me negué.
Ahora amenazan con demandar a la comunidad. Mi comunidad quiere que dé autorización a un abogado representante de la comunidad. Pero ésta no ha estado nunca de mi lado.
¿Puedo negarme a autorizar al abogado de la comunidad? ¿Tendré que contratar un abogado? ¿Me pueden reclamar dinero?
Muchas gracias.
La comunidad vecina tiene un problema en la fachada (en mi opinión no urgente, ha pasado más de una año), y me pidieron que dejase a los albañiles pasar por mi hogar para instalar los andamios en el patio (del cual tengo el usufructo). Como no quisieron pagar por me negué.
Ahora amenazan con demandar a la comunidad. Mi comunidad quiere que dé autorización a un abogado representante de la comunidad. Pero ésta no ha estado nunca de mi lado.
¿Puedo negarme a autorizar al abogado de la comunidad? ¿Tendré que contratar un abogado? ¿Me pueden reclamar dinero?
Muchas gracias.
Especialmente significativa es la Sentencia del TS de 28 de octubre de 2005, rec. 892/1999 (La Ley Jurisprudencia 2003/2005).
En dicha Sentencia, considera el Alto Tribunal que el anclaje de los andamios en la terraza de los pisos áticos en ese supuesto de hecho, era el medio más idóneo para la ejecución de los trabajos previstos, dadas las características del edificio y la ubicación y superficie de las terrazas, pues su coste resultaba más económico, permitía ahorrar horas de trabajo en su montaje, ofrecía mayores medidas de seguridad para los operarios y era el que menores perjuicios causaba a la habitabilidad de las viviendas.
En ese supuesto, al igual que en tantos otros en las mismas circunstancias, los propietarios no accedieron a permitir el acceso de los operarios a su vivienda ni a la colocación del andamio.
Pues bien, el Alto Tribunal, al igual que lo hizo la Sentencia de Apelación dictada por la AP de Alicante, proclama lo que vendrá a denominar “servidumbre de andamiaje y de paso de operarios” la que se interpreta originariamente del artº 9.3 y 9.4 LPH 1960 y ahora 9.1 c) y d) de la reforma de 1999. Y ello por cuanto, como entiende asimismo la doctrina científica, en el fondo, cada propietario tiene una o varias “servidumbres”, como predio sirviente, en relación a la Comunidad, predio dominante, aunque en el régimen de la propiedad horizontal se han venido denominando como “relaciones de vecindad”; se trata de una interdependencia, que es la esencia del régimen de la propiedad horizontal, pues precisamente para cumplir su cometido, los pisos y locales gozan de elementos privativos y comunes, los primeros muchas veces sujetos a los comunes, y además, los últimos, que están instalados o pasan por espacios privativos; en definitiva, su existencia es una realidad y deben ser admitidos y respetados por todos los comuneros (en el mismo sentido la STS de 13 de diciembre de 2001).
LA SAP Toledo, Secc. 1ª, Sentencia de 15 de marzo de 2002, rec. 24/2002, define también, incluso con mayor precisión, el contenido de la servidumbre de andamiaje y de paso de operarios, al calificarla como limitación legal del dominio privado de los predios, por razones de interés privado o de buena vecindad, limitación que sería temporal, parcial y meramente transitoria.
En la limitación temporal para el paso de operarios, el concepto no es nuevo, por cuanto desde antiguo el paso por el fundo ajeno con motivo de las construcciones o reparaciones en el propio se ha previsto con fundamento y sujeción en los artº 565 y 566 del Código Civil.
En ambos casos, y siempre como acepción normal del concepto de servidumbre, la limitación del dominio ajeno se ha de realizar siempre y en todo caso con el máximo respeto de los derechos y facultades del gravado, procurando que la merma de éstas sea lo más leve y breve posible.
En cuanto a la indemnización, habrá de estar en consideración a la duración de las obras, la gravosidad de la servidumbre y debe cubrir, en todo caso, los desperfectos que se ocasionen.
Queda pues configurada y proclamada la obligación de permitir la colocación del andamio en su base, puntos de anclaje laterales o parte superior para andamio colgante, al propietario de la entidad privativa que haya sido elegida por la empresa o técnico que debe asumir o llevar a cabo la actuación de reparación o rehabilitación. En ese mismo piso o local, o en cualquier otro, puede imponerse la entrada y paso de operarios a ese fin, y durante todo el tiempo que perdure la obra en interés comunitario, denominándola “servidumbre de paso de operarios”.
Así pues, la negativa a la colocación de andamio o paso de operarios tiene una solución ya asentada por la norma e interpretada por la jurisprudencia.
En dicha Sentencia, considera el Alto Tribunal que el anclaje de los andamios en la terraza de los pisos áticos en ese supuesto de hecho, era el medio más idóneo para la ejecución de los trabajos previstos, dadas las características del edificio y la ubicación y superficie de las terrazas, pues su coste resultaba más económico, permitía ahorrar horas de trabajo en su montaje, ofrecía mayores medidas de seguridad para los operarios y era el que menores perjuicios causaba a la habitabilidad de las viviendas.
En ese supuesto, al igual que en tantos otros en las mismas circunstancias, los propietarios no accedieron a permitir el acceso de los operarios a su vivienda ni a la colocación del andamio.
Pues bien, el Alto Tribunal, al igual que lo hizo la Sentencia de Apelación dictada por la AP de Alicante, proclama lo que vendrá a denominar “servidumbre de andamiaje y de paso de operarios” la que se interpreta originariamente del artº 9.3 y 9.4 LPH 1960 y ahora 9.1 c) y d) de la reforma de 1999. Y ello por cuanto, como entiende asimismo la doctrina científica, en el fondo, cada propietario tiene una o varias “servidumbres”, como predio sirviente, en relación a la Comunidad, predio dominante, aunque en el régimen de la propiedad horizontal se han venido denominando como “relaciones de vecindad”; se trata de una interdependencia, que es la esencia del régimen de la propiedad horizontal, pues precisamente para cumplir su cometido, los pisos y locales gozan de elementos privativos y comunes, los primeros muchas veces sujetos a los comunes, y además, los últimos, que están instalados o pasan por espacios privativos; en definitiva, su existencia es una realidad y deben ser admitidos y respetados por todos los comuneros (en el mismo sentido la STS de 13 de diciembre de 2001).
LA SAP Toledo, Secc. 1ª, Sentencia de 15 de marzo de 2002, rec. 24/2002, define también, incluso con mayor precisión, el contenido de la servidumbre de andamiaje y de paso de operarios, al calificarla como limitación legal del dominio privado de los predios, por razones de interés privado o de buena vecindad, limitación que sería temporal, parcial y meramente transitoria.
En la limitación temporal para el paso de operarios, el concepto no es nuevo, por cuanto desde antiguo el paso por el fundo ajeno con motivo de las construcciones o reparaciones en el propio se ha previsto con fundamento y sujeción en los artº 565 y 566 del Código Civil.
En ambos casos, y siempre como acepción normal del concepto de servidumbre, la limitación del dominio ajeno se ha de realizar siempre y en todo caso con el máximo respeto de los derechos y facultades del gravado, procurando que la merma de éstas sea lo más leve y breve posible.
En cuanto a la indemnización, habrá de estar en consideración a la duración de las obras, la gravosidad de la servidumbre y debe cubrir, en todo caso, los desperfectos que se ocasionen.
Queda pues configurada y proclamada la obligación de permitir la colocación del andamio en su base, puntos de anclaje laterales o parte superior para andamio colgante, al propietario de la entidad privativa que haya sido elegida por la empresa o técnico que debe asumir o llevar a cabo la actuación de reparación o rehabilitación. En ese mismo piso o local, o en cualquier otro, puede imponerse la entrada y paso de operarios a ese fin, y durante todo el tiempo que perdure la obra en interés comunitario, denominándola “servidumbre de paso de operarios”.
Así pues, la negativa a la colocación de andamio o paso de operarios tiene una solución ya asentada por la norma e interpretada por la jurisprudencia.
Hola a todos,
Bueno, ahora resulta que no tienen humedades, sino que quieren poner unas placas de aislamiento térmico sobre la fachada que ocuparán varios centímetros del patio. Es me indica que la obra no es para nada imprescindible, ni siquiera es una reparación, más bien una mejora.
Por otra parte había acordado con el abogado de la otra comunidad el pago equivalente a lo que cobraría el ayuntamiento por una plaza de aparcamiento en la calle. Me pareció muy raro que dijesen que esto es lo habitual, pues no he encontrado ninguna normativa. De todas formas cuando fui firmar la autorización me quisieron pagar al finalizar la obra, por lo que todavía no he aceptado.
He preguntado en el Ayuntamiento y no existe ninguna ley que tarife las obras en terrazas, así que según ellos tendría que llegar a un acuerdo económico con la comunidad vecina.
Debido a esto me surgen varias dudas:
¿Pueden ocupar permanentemente una pequeña parte de mi patio con las placas térmicas?
Cuando se dice "Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno [... el dueño de este predio está obligado a consentirlo...", se refiere a que si no hay otra alternativa (como colgarse o instalar la placas por el interior) o se refiere a que si quieren colocar andamios solo puede ser por predio ajeno. Creo que es lo segundo pero no me fío nada de la redacción de la leyes.
La comunidad vecina quiere demandar a la mía, cuando soy yo el único que se opone. ¿A quién tendrían que demandar, a mí por tener el usufructo o la comunidad por ser la propietaria?
Como me parece que no hay ninguna ley que se ajuste a este caso particular, ¿tendría el juez total libertad a la hora de dictaminar la sentencia?
Sinceramente, todo esto de las leyes me parece una chapuza, pues a pesar de usar un lenguaje tan retorcido, cada uno lo interpreta a su manera y al final lo único que importa es lo que diga el juez.
Muchas gracias.
Bueno, ahora resulta que no tienen humedades, sino que quieren poner unas placas de aislamiento térmico sobre la fachada que ocuparán varios centímetros del patio. Es me indica que la obra no es para nada imprescindible, ni siquiera es una reparación, más bien una mejora.
Por otra parte había acordado con el abogado de la otra comunidad el pago equivalente a lo que cobraría el ayuntamiento por una plaza de aparcamiento en la calle. Me pareció muy raro que dijesen que esto es lo habitual, pues no he encontrado ninguna normativa. De todas formas cuando fui firmar la autorización me quisieron pagar al finalizar la obra, por lo que todavía no he aceptado.
He preguntado en el Ayuntamiento y no existe ninguna ley que tarife las obras en terrazas, así que según ellos tendría que llegar a un acuerdo económico con la comunidad vecina.
Debido a esto me surgen varias dudas:
¿Pueden ocupar permanentemente una pequeña parte de mi patio con las placas térmicas?
Cuando se dice "Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno [... el dueño de este predio está obligado a consentirlo...", se refiere a que si no hay otra alternativa (como colgarse o instalar la placas por el interior) o se refiere a que si quieren colocar andamios solo puede ser por predio ajeno. Creo que es lo segundo pero no me fío nada de la redacción de la leyes.
La comunidad vecina quiere demandar a la mía, cuando soy yo el único que se opone. ¿A quién tendrían que demandar, a mí por tener el usufructo o la comunidad por ser la propietaria?
Como me parece que no hay ninguna ley que se ajuste a este caso particular, ¿tendría el juez total libertad a la hora de dictaminar la sentencia?
Sinceramente, todo esto de las leyes me parece una chapuza, pues a pesar de usar un lenguaje tan retorcido, cada uno lo interpreta a su manera y al final lo único que importa es lo que diga el juez.
Muchas gracias.
Efectivamente las leyes están para interpretarlas. Demandan a la comunidad por ser la propietaria del patio, si después vd. viese afectado su usufructo sería el momento de reclamar a su comunidad, no a la contraria. Asimismo y en mi opinión, quien deberia solicitar una compensación económica es la comunidad (nunca vd) y trasladarle (si asi correspondiera) su parte en función de la redacción de usufructo (puede o no tener derecho a ello). No olvide que el patio no es suyo como indica "mi patio". Ese patio como todo en esta vida tiene dueño y vd. solo tiene (imagino) el usufructo de uso. Para mayor seguridad habrá que estar a lo que se designe en la escritura de compraventa o en su caso a la Declaración de Obra Nueva del inmueble.
Enderbury:
No estoy de acuerdo. El patio lo ostenta Goldbach a título de usufructo, que para el caso, es prácticamente igual que propiedad (salvo ciertas matizaciones, como la imposibilidad de enajenarlo), por lo que es Goldbach quien está legitimado para pedir indemnización por usarlo y por poner andamio en él.
No estoy de acuerdo. El patio lo ostenta Goldbach a título de usufructo, que para el caso, es prácticamente igual que propiedad (salvo ciertas matizaciones, como la imposibilidad de enajenarlo), por lo que es Goldbach quien está legitimado para pedir indemnización por usarlo y por poner andamio en él.
Entiendo que el usufructo se ciñe exclusivamente al derecho de uso y disfrute del patio, por lo que no deberia afectar en absoluto a los rendimientos. En modo alguno esos derechos reales pueden ser objeto de cesión a terceros (son exclusivos de la vivienda), por lo que los frutos que pudieran obtenerse por el mismo estarian sujetos a la comunidad como zona común que es. Por ello entiendo que cualquier uso que se haga de ello fuera de lo que es el extricto uso (valga la redundancia) recae sobre la comunidad y no sobre la vivienda. De todas formas habria que corroborarlo con la descripción exacta que figure registralmente.
Exactamente ese es el problema, y para solucionarlo hay que ir a su raiz. El derecho real va unido a la titularidad de la vivienda (si no eres propietario de esa vivienda no puedes utilizar ese patio) por tanto lo que te está dando es un derecho al uso de un elemento común del edificio. Solo eso, un derecho al uso, por tanto si se ve perjudicado o perturbado en ese derecho al uso solo puede reclamar ante la comunidad que es quien le da ese derecho, y será la comunidad quien demandando a terceros si fuera preciso deberá restituirle ese derecho.
No entiendo por qué el usufructo no me permite el acceso a los posibles beneficios que pudiera generar.
Según el Código Civil: "El usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles, de los bienes usufructuados."
Y en Wikipedia: " Puede utilizarla [la propiedad] y disfrutarla (obtener sus frutos, tanto en especie como monetarios)."
Saludos.
Según el Código Civil: "El usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles, de los bienes usufructuados."
Y en Wikipedia: " Puede utilizarla [la propiedad] y disfrutarla (obtener sus frutos, tanto en especie como monetarios)."
Saludos.
Gracias por las respuestas, pero lo que estoy preguntando es si en caso de negarme tendría que enviarles un burofax como me indican ellos (¿qué tendría que poner para oponerme? ¿"me niego"?). ¿Es verdad que si no contesto se considera como autorizado?
¿Si me niego tendrían derecho a poner directamente los andamios o tendrían que demandarme primero?
¿Si tienen derecho a ponerlos directamente para qué me preguntan?
¿Si me niego tendrían derecho a poner directamente los andamios o tendrían que demandarme primero?
¿Si tienen derecho a ponerlos directamente para qué me preguntan?
