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Decisión tomada en una reunión informal
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Para maicavasco.
La solución que tu expones, podría ser factible, pero tiene que tener en cuenta que, en una comunidad de 20 vecinos, todos muy normales, todos pagan, no ha habido problemas importantes, nadie va a querer meterse en pleitos por 1800€, esto ya te lo digo yo, conozco a mis vecinos y ninguno, ni yo mismo, me metería en pleitos por ese importe. No digo que no pudiera ser la solución, pero dado la cantidad sería mejor pagar que meterse en abogados que te van a cobrar más que la cantidad en litigio.
Para Jade:
Te equivocas. Soy un simple forero (no soy profesional de la administración de fincas y tampoco letrado) me dedico a otras cosas, pero sí lo tengo como afición y hay cosas que aunque te parezcan obvias para mí no lo son.
Coincido contigo en que hay o debe haberlos, administradores buenos y no tan buenos, pero los primeros me cuesta encontrarlos.
Las conclusiones que saco a día de hoy es que no sé por qué definirme, si vincula o no vincula las decisiones del presidente en un hecho sin contar con la junta. Esta es la cuestión.
La ley establece que representa a la comunidad judicia y extrajudicialmente, pero ante una cantada extrepitosa de un presidente ¿arrastra a todo el conjunto de la comunidad? Hoy lo dudo y más si se llegara a tratar de una suma importante.
Un saludo.
Jade, no pienses mal. Los abogados simpre les dais la vuelta a todo.
La solución que tu expones, podría ser factible, pero tiene que tener en cuenta que, en una comunidad de 20 vecinos, todos muy normales, todos pagan, no ha habido problemas importantes, nadie va a querer meterse en pleitos por 1800€, esto ya te lo digo yo, conozco a mis vecinos y ninguno, ni yo mismo, me metería en pleitos por ese importe. No digo que no pudiera ser la solución, pero dado la cantidad sería mejor pagar que meterse en abogados que te van a cobrar más que la cantidad en litigio.
Para Jade:
Te equivocas. Soy un simple forero (no soy profesional de la administración de fincas y tampoco letrado) me dedico a otras cosas, pero sí lo tengo como afición y hay cosas que aunque te parezcan obvias para mí no lo son.
Coincido contigo en que hay o debe haberlos, administradores buenos y no tan buenos, pero los primeros me cuesta encontrarlos.
Las conclusiones que saco a día de hoy es que no sé por qué definirme, si vincula o no vincula las decisiones del presidente en un hecho sin contar con la junta. Esta es la cuestión.
La ley establece que representa a la comunidad judicia y extrajudicialmente, pero ante una cantada extrepitosa de un presidente ¿arrastra a todo el conjunto de la comunidad? Hoy lo dudo y más si se llegara a tratar de una suma importante.
Un saludo.
Jade, no pienses mal. Los abogados simpre les dais la vuelta a todo.
Ya decía yo que reconocía ese estilo tan petulante Ardilla. Cuando te pases por mi Sala me lo explicas mejor a ver que tal se te da.
Lo que apunta Maicavasco es una posibilidad, destacando que ella, como profesional del derecho que es, también llega a la conclusión de que la Comunidad debe responder de los actos del presidente cuando actua en asuntos de interes de esta, ya que opina que debe atender el pago y repetir, en su caso, contra quien tomara la decisión.
VicenteManuel. Tu punto de vista nada tiene que ver con la regulación juridica que se trata de hacer de un fenomeno como son las comunidades de propietarios. Mas bien hablas de hechos y hasta es posible que ocurra como describes en no pocos casos, pero de algun modo se debe regular el fenomeno. Lo que esta claro es que las comunidades de propietarios vienen a ser a pequeña escala un reflejo de la vida misma en la que unos imponen su voluntad sobre otros (estos ultimos según tu nomenclatura serían la masa borreguil), pero no es el colectivo de los administradores quien controla la problematica, sino otro colectivo que aprovecha la mala fama del primero. Son los Presidentes y sus secuaces (todos ellos propietarios, no lo olvides) quienes convierten la comunidad en la que residen en su imperio y los unicos responsables de que eso suceda son aquellos otros propietarios (la masa borreguil) que no impiden con sus votos las veleidades de quienes les representan. No responsabilices a los administradores de la falta de preparación, conocimientos, o simplemente carácter, de miles de propietarios de este país.
Cuestion aparte es la figura del Administrador profesional quien se ha ganado a pulso su mala fama, si bien en este país también hay Administradores profesionales con un alto grado de preparación y honestidad. Todo radica en encontrar en tu localidad a uno que pertenezca a este pequeño grupo.
Lo que está claro es que el colectivo de los Administradores de Fincas está sólida y concienzudamente representado, lo que implica un alto grado de conocimiento y preparación de parte del colectivo..
En cuanto a Fontanero e Invit, sigo sospechando lo mismo. Igual contestan a otros consultantes con relativa solvencia, como hacen preguntas cuya respuesta es obvia, o contribuyen a polemizar en determinadas intervenciones, lo cual me hace pensar que no son lo que parecen (simples contertulios del foro) sino algo más. Llamarme desconfiada si queréis y pido disculpas anticipadas por si estoy equivocada, pero es lo que pienso.
PD: Invit. La sentencia que refieres estudia un supuesto procesal de legitimación pasiva del Presidente de una Comunidad en un procedimiento que no guarda analogía con el debate que se está tratando en este apartado. Deja ya de hacer interpretaciones maniqueas de la doctrina jurisprudencial y atiende a la interpretacion que hacen de las normas los profesionales, ya que la misma se ajusta más a derecho que la que puedas hacer tu.
Lo que apunta Maicavasco es una posibilidad, destacando que ella, como profesional del derecho que es, también llega a la conclusión de que la Comunidad debe responder de los actos del presidente cuando actua en asuntos de interes de esta, ya que opina que debe atender el pago y repetir, en su caso, contra quien tomara la decisión.
VicenteManuel. Tu punto de vista nada tiene que ver con la regulación juridica que se trata de hacer de un fenomeno como son las comunidades de propietarios. Mas bien hablas de hechos y hasta es posible que ocurra como describes en no pocos casos, pero de algun modo se debe regular el fenomeno. Lo que esta claro es que las comunidades de propietarios vienen a ser a pequeña escala un reflejo de la vida misma en la que unos imponen su voluntad sobre otros (estos ultimos según tu nomenclatura serían la masa borreguil), pero no es el colectivo de los administradores quien controla la problematica, sino otro colectivo que aprovecha la mala fama del primero. Son los Presidentes y sus secuaces (todos ellos propietarios, no lo olvides) quienes convierten la comunidad en la que residen en su imperio y los unicos responsables de que eso suceda son aquellos otros propietarios (la masa borreguil) que no impiden con sus votos las veleidades de quienes les representan. No responsabilices a los administradores de la falta de preparación, conocimientos, o simplemente carácter, de miles de propietarios de este país.
Cuestion aparte es la figura del Administrador profesional quien se ha ganado a pulso su mala fama, si bien en este país también hay Administradores profesionales con un alto grado de preparación y honestidad. Todo radica en encontrar en tu localidad a uno que pertenezca a este pequeño grupo.
Lo que está claro es que el colectivo de los Administradores de Fincas está sólida y concienzudamente representado, lo que implica un alto grado de conocimiento y preparación de parte del colectivo..
En cuanto a Fontanero e Invit, sigo sospechando lo mismo. Igual contestan a otros consultantes con relativa solvencia, como hacen preguntas cuya respuesta es obvia, o contribuyen a polemizar en determinadas intervenciones, lo cual me hace pensar que no son lo que parecen (simples contertulios del foro) sino algo más. Llamarme desconfiada si queréis y pido disculpas anticipadas por si estoy equivocada, pero es lo que pienso.
PD: Invit. La sentencia que refieres estudia un supuesto procesal de legitimación pasiva del Presidente de una Comunidad en un procedimiento que no guarda analogía con el debate que se está tratando en este apartado. Deja ya de hacer interpretaciones maniqueas de la doctrina jurisprudencial y atiende a la interpretacion que hacen de las normas los profesionales, ya que la misma se ajusta más a derecho que la que puedas hacer tu.
Conseguí leerlo entero!
Disculpen que me meta por medio, estimados compañeros, pero me gustaría dar mi opinión al respecto, y disculpen si digo alguna parida, pero no es mi especialidad.
Vamos a ver. Qué les parece la solución que propongo?
Reunir el 25 % de las firmas de los vecinos, como mínimo, y convocar una junta extraordinaria, notificándoselo correctamente a todos los propietarios, incluyendo como orden del dia remover los órganos de gobierno de la Comunidad de Propietarios y nombrarlos de nuevo (como primer plato).
También debatir el ejercicio de acciones legales contra la persona que haya actuado con la liberalidad de poner una antena sin someterlo a votación de la junta de propietarios, debidamente convocada al efecto e incluyendo tal punto en el orden del día.
Mi criterio, y disculpen si me columpio, sería que los vecinos tendrían que pagar la factura, eso sí, repitiéndola después vía judicial contra la persona que tomó la decisión unilaterlamente, con intereses, y pago de indemnización de daños y perjuicios o reposición de las cosas al estado que tenian antes de la realizacion de tal proeza.
Disculpen si no les parece acertada mi postura.
Disculpen que me meta por medio, estimados compañeros, pero me gustaría dar mi opinión al respecto, y disculpen si digo alguna parida, pero no es mi especialidad.
Vamos a ver. Qué les parece la solución que propongo?
Reunir el 25 % de las firmas de los vecinos, como mínimo, y convocar una junta extraordinaria, notificándoselo correctamente a todos los propietarios, incluyendo como orden del dia remover los órganos de gobierno de la Comunidad de Propietarios y nombrarlos de nuevo (como primer plato).
También debatir el ejercicio de acciones legales contra la persona que haya actuado con la liberalidad de poner una antena sin someterlo a votación de la junta de propietarios, debidamente convocada al efecto e incluyendo tal punto en el orden del día.
Mi criterio, y disculpen si me columpio, sería que los vecinos tendrían que pagar la factura, eso sí, repitiéndola después vía judicial contra la persona que tomó la decisión unilaterlamente, con intereses, y pago de indemnización de daños y perjuicios o reposición de las cosas al estado que tenian antes de la realizacion de tal proeza.
Disculpen si no les parece acertada mi postura.
Hay un presidente y vicepresidente que hicieron lo que les dio la gana y vendieron unos locales.
14 de 31 propietarios no estaba de acuerdo, entre ellos un nuevo presidente, quien se atribuye la representación de la comunidad. Y ESTARIA ACONSEJADO POR UN ABOGADO, para presentar pleito.
Nada se dice de cuantos votaron en contra de pleitear o no votaron. Solo hace referencia a que 14 no supera la mitad.
Este nuevo presidente demanda en nombre de la comunidad a los antiguos cargos.
Ya en primera instancia le desestiman la demanda, por falta de legitimidad.
En segunda le dan la razón.
Y el TS dice que la Audiencia se equivoca.
Se considera que el presidente no tenía legitimación. Y que actuaba dictatorialmente.
Dice la sentencia que:
Pudiendo haber demandado en su propio nombre legítimamente, a su costa y por ello imposible, pierde la oportunidad al arrogarse una representación que no tenía. No bastaba ser presidente.
No podía demandar como presidente, pero sí como propietario. Y podía en nombre de 14 pero metió la pata, su abogado. Formalidades absurdas.
El TS desacredita al nuevo presidente por el hecho de no representar a la mayoría, y por tanto a la comunidad.
Llega a decir que no hubo acuerdo de la Junta porque 14 propietarios votaran a favor.
CONCLUSION: No tener el respaldo de un acuerdo mayoritario fue suficiente para negarle representatividad, legitimidad, para litigar.
Yo no veo que la comunidad no pueda desautorizar al presidente si es que este se ha pasado en exceso. Y tenga que esperar a pedirle cuentas “INTERNAMENTE”, en un segundo paso, y eso si la comunidad se llega a enterar de todas los detalles, porque lo habitual es que se le oculte interesadamente la mitad de la realidad.
El presidente solo puede tomarse pequeñas libertades. Como así se dice en esta sentencia. Y esto es lo que importa en esta discusión.
".....en casos de necesidad urgente pueda velar unilateralmente por intereses de la Comunidad, lo cual no debe prohibirse en razón de la misma urgencia y necesidad, si bien dando cuenta inmediata a la Junta...."
Y ESTA LA ACTITUD EXIGIBLE A LOS PRESIDENTES segun esta sentencia.
Las antiguas concepciones de tiempos predemocraticos no encajan en una democracia, pero es que ademas es fuente evidentes de abusos del reyezuelo de turno.
14 de 31 propietarios no estaba de acuerdo, entre ellos un nuevo presidente, quien se atribuye la representación de la comunidad. Y ESTARIA ACONSEJADO POR UN ABOGADO, para presentar pleito.
Nada se dice de cuantos votaron en contra de pleitear o no votaron. Solo hace referencia a que 14 no supera la mitad.
Este nuevo presidente demanda en nombre de la comunidad a los antiguos cargos.
Ya en primera instancia le desestiman la demanda, por falta de legitimidad.
En segunda le dan la razón.
Y el TS dice que la Audiencia se equivoca.
Se considera que el presidente no tenía legitimación. Y que actuaba dictatorialmente.
Dice la sentencia que:
Pudiendo haber demandado en su propio nombre legítimamente, a su costa y por ello imposible, pierde la oportunidad al arrogarse una representación que no tenía. No bastaba ser presidente.
No podía demandar como presidente, pero sí como propietario. Y podía en nombre de 14 pero metió la pata, su abogado. Formalidades absurdas.
El TS desacredita al nuevo presidente por el hecho de no representar a la mayoría, y por tanto a la comunidad.
Llega a decir que no hubo acuerdo de la Junta porque 14 propietarios votaran a favor.
CONCLUSION: No tener el respaldo de un acuerdo mayoritario fue suficiente para negarle representatividad, legitimidad, para litigar.
Yo no veo que la comunidad no pueda desautorizar al presidente si es que este se ha pasado en exceso. Y tenga que esperar a pedirle cuentas “INTERNAMENTE”, en un segundo paso, y eso si la comunidad se llega a enterar de todas los detalles, porque lo habitual es que se le oculte interesadamente la mitad de la realidad.
El presidente solo puede tomarse pequeñas libertades. Como así se dice en esta sentencia. Y esto es lo que importa en esta discusión.
".....en casos de necesidad urgente pueda velar unilateralmente por intereses de la Comunidad, lo cual no debe prohibirse en razón de la misma urgencia y necesidad, si bien dando cuenta inmediata a la Junta...."
Y ESTA LA ACTITUD EXIGIBLE A LOS PRESIDENTES segun esta sentencia.
Las antiguas concepciones de tiempos predemocraticos no encajan en una democracia, pero es que ademas es fuente evidentes de abusos del reyezuelo de turno.
Para Dick. El ejemplo de del ascensor es eso, un ejemplo y que no contestas. Al otro ejemplo dices:
"En lo que al préstamo bancario se refiere, a buen seguro que le pedirán el acuerdo adoptado en junta. No creo que haya que llevar a dichos extremos el tema ¿no?."
¿Por qué el banco te pide que demuestres ese acuerdo y no confía en tú palabra, es decir, en la del presidente?.
Antes estaba más convencido que el presidente vinculaba a la comunidad, pero ahora tengo mis dudas.
Referente a Ardilla, es cierto que el admi no ha hecho su trabajo esto es constatable.
El Artº 553-18 de la LPHCatalana --referente a al administrador--, dice en su punto 1 b). Velar por que los propietarios cumplan las obligaciones y hacerles las advertencias pertinentes.
Este de advertir nada de nada.
d) Ejecutar los acuerdos de la junta y efectuar los cobros y pagos que correspondan.
Ha ejecutado un mandato del presidente, al cual no ha advertido de que se estaba extralimitando en sus funciones, y está cobrando a los vecinos y pagando a ese instalador (con posible complicidad o confabulación....que todo pudiera ser), sin el consentimiento de la junta. Si bien es verdad, que ha pasado una circular comunicando a los vecinos, que si en el plazo de diez día no manifietan su oposición, cursará un recibo (derrama), y aquí encaja el comentario de DavidManuel ya que la comunidad está siendo ajena a todo este tinglado, porque nadie se preocupa de nada, paga y se acabo el problema, mientras otros se hacen millonarios en cuestión de pocos años ordeñando a las comunidades, haciendo mal su trabajo.
Pero insisto una vez más, ya que este apartado de la LPHC es nuevo en las responsabilidades del administrador, me refiero al punto:
553-18, 2. Los administradores son responsables de sus actuaciones ante la junta.
"En lo que al préstamo bancario se refiere, a buen seguro que le pedirán el acuerdo adoptado en junta. No creo que haya que llevar a dichos extremos el tema ¿no?."
¿Por qué el banco te pide que demuestres ese acuerdo y no confía en tú palabra, es decir, en la del presidente?.
Antes estaba más convencido que el presidente vinculaba a la comunidad, pero ahora tengo mis dudas.
Referente a Ardilla, es cierto que el admi no ha hecho su trabajo esto es constatable.
El Artº 553-18 de la LPHCatalana --referente a al administrador--, dice en su punto 1 b). Velar por que los propietarios cumplan las obligaciones y hacerles las advertencias pertinentes.
Este de advertir nada de nada.
d) Ejecutar los acuerdos de la junta y efectuar los cobros y pagos que correspondan.
Ha ejecutado un mandato del presidente, al cual no ha advertido de que se estaba extralimitando en sus funciones, y está cobrando a los vecinos y pagando a ese instalador (con posible complicidad o confabulación....que todo pudiera ser), sin el consentimiento de la junta. Si bien es verdad, que ha pasado una circular comunicando a los vecinos, que si en el plazo de diez día no manifietan su oposición, cursará un recibo (derrama), y aquí encaja el comentario de DavidManuel ya que la comunidad está siendo ajena a todo este tinglado, porque nadie se preocupa de nada, paga y se acabo el problema, mientras otros se hacen millonarios en cuestión de pocos años ordeñando a las comunidades, haciendo mal su trabajo.
Pero insisto una vez más, ya que este apartado de la LPHC es nuevo en las responsabilidades del administrador, me refiero al punto:
553-18, 2. Los administradores son responsables de sus actuaciones ante la junta.
Connivencia Dick, Connivencia. Esa el la palabra que desmonta todo el "tinglao". Qué suerte teneis de que la prueba de carga corra por cuenta de la comunidad, porque anta tanta irregularidad, si fuera al contrario, me gustaría ver el apuro que pasarías defendiendo al ínclito del admi de Fontanero, que por otra parte, no está ni de lejos haciendo su trabajo. La junta no le ha dicho que pague, ni el Juez tampoco, es más, si el Juez condena a la comunidad al pago, el administrador NO sería responsable.
Por cierto Jade, querida, cuando gustes, ya que tú manejas tan bien la interpretación de las Leyes, si quieres refréscame aquello que decías que la falsificación de un acta no es un ilícito penal. Es que ya no me acuerdo ¿sabes?
Por cierto Jade, querida, cuando gustes, ya que tú manejas tan bien la interpretación de las Leyes, si quieres refréscame aquello que decías que la falsificación de un acta no es un ilícito penal. Es que ya no me acuerdo ¿sabes?
He venido observando a lo largo de los numerosos post que en ningún momento se analiza detenidamente el fenómeno.
Por una parte, la intervención de Dick, siempre tan respetuosa y en defensa de una profesión que a mi forma de ver, no le encaja con su verdadera vocación, que es mucho más sublime, pues hacer un derroche humano por un lado y una defensa numantina a favor de aquellos que han dedicado una parte de su vida a obtener resultados a cuenta de los fallos, los defectos y las omisiones de los demás, no tiene explicación.
Como propietario y después de muchos años batallando ante una cuadrilla de cafres,
caciques los llamo yo ante la pasividad de una masa de seguidores, activos e inactivos, como ocurre en las comunidades, no cabe la ley como punto de referencia, cabe el oportunismo, el abuso, la desvergüenza , incluso la de los propios interesados en alterar las cosas que se unen a éstos y la masa borreguil por otro, muchos de éstos, que no saben como les llega el dinero para pagar el abuso de los primeros y desde luego, que no saben hacer la o con un canuto.
Después de hacer muchos muestreos y quemarme mucho la sangre he llegado a la conclusión que en este país y concretamente en ésta actividad es totalmente imposible transparentar algo tan sencillo como es la organización de una comunidad de propietarios; puedo asegurarles que aquel que quiere corregir un desajuste, en el 90%
de los casos pierde muchas cosas, demasiadas, por eso es mejor pagar y no asistir a las reuniones, en el subconsciente se añade a esa masa borreguil tan copiosa “que decide” merced a que los flecos de la ley concede al cacique manipulador demasiados recursos para el abuso.
He leído muchas sentencias, los jueces lo único que quieren saber que el copropietario pague, les importa un bledo si la decisión se tomó en la escalera, lo inventó el presidente o el " celo "del administrador de turno se tomó la libertad de anticiparse a las normas, que para mí así de claro, ESTAN DE ADORNO; y no pasa nada, porque en las comunidades nunca pasa nada.
Por una parte, la intervención de Dick, siempre tan respetuosa y en defensa de una profesión que a mi forma de ver, no le encaja con su verdadera vocación, que es mucho más sublime, pues hacer un derroche humano por un lado y una defensa numantina a favor de aquellos que han dedicado una parte de su vida a obtener resultados a cuenta de los fallos, los defectos y las omisiones de los demás, no tiene explicación.
Como propietario y después de muchos años batallando ante una cuadrilla de cafres,
caciques los llamo yo ante la pasividad de una masa de seguidores, activos e inactivos, como ocurre en las comunidades, no cabe la ley como punto de referencia, cabe el oportunismo, el abuso, la desvergüenza , incluso la de los propios interesados en alterar las cosas que se unen a éstos y la masa borreguil por otro, muchos de éstos, que no saben como les llega el dinero para pagar el abuso de los primeros y desde luego, que no saben hacer la o con un canuto.
Después de hacer muchos muestreos y quemarme mucho la sangre he llegado a la conclusión que en este país y concretamente en ésta actividad es totalmente imposible transparentar algo tan sencillo como es la organización de una comunidad de propietarios; puedo asegurarles que aquel que quiere corregir un desajuste, en el 90%
de los casos pierde muchas cosas, demasiadas, por eso es mejor pagar y no asistir a las reuniones, en el subconsciente se añade a esa masa borreguil tan copiosa “que decide” merced a que los flecos de la ley concede al cacique manipulador demasiados recursos para el abuso.
He leído muchas sentencias, los jueces lo único que quieren saber que el copropietario pague, les importa un bledo si la decisión se tomó en la escalera, lo inventó el presidente o el " celo "del administrador de turno se tomó la libertad de anticiparse a las normas, que para mí así de claro, ESTAN DE ADORNO; y no pasa nada, porque en las comunidades nunca pasa nada.
Lo explico de otro modo a ver si así lo entiendes:
La Junta general de propietarios es el órgano esencial de la comunidad de vecinos que forma su voluntad a la hora de adoptar decisiones. No obstante, esta entidad requiere la concurrencia de otra persona, es decir, de un órgano específico a través del cual se canalicen estas decisiones y sirva para ejecutarlas. Es el caso del Presidente de la comunidad de vecinos, órgano de gobierno regulado en el art. 13 LPH , que ostenta legalmente la representación de la Comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que afectan a la misma.
Pues bien, siguiendo la tradicional clasificación entre relaciones “ad extra” o frente al exterior, es decir, con los terceros que se relacionan con la comunidad, y “ad intra”, esto es, frente a los propios comuneros en el ámbito interno, AL NO TENER LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PERSONALIDAD JURÍDICA PROPIA, corresponde al presidente ser el vehículo o instrumento orgánico a través del cual se ejecutan las decisiones de la misma. Por ello, la jurisprudencia viene señalando desde antiguo que “el Presidente de la comunidad de propietarios, al carecer ésta de personalidad jurídica, la representa orgánicamente Y SU VOLUNTAD VALE, FRENTE A TERCEROS, COMO VOLUNTAD DE LA MISMA”.
EJERCIENDO EL PRESIDENTE ESTA FUNCIÓN DE REPRESENTACIÓN, TIENE FUERZA DE OBLIGAR O VINCULAR EN TODOS LOS ASPECTOS A LA COMUNIDAD DE VECINOS.
Cuando la jurisprudencia declara como bien apuntas que: "no suple en todo caso la voluntad de la misma con la suya, a modo de dictadura; necesariamente ha de actuar ejecutando los acuerdos tomados por la Junta en su esfera de competencias", lo que viene a decir es que si como consecuencia de una acción u omisión negligente, o voluntaria del presidente, (por ejemplo, no ejecutando una decisión de la comunidad de propietarios, o excediéndose de sus atribuciones), resulta un daño o perjuicio a la misma, los condueños no sólo pueden hacerle cesar en el cargo, convocando una junta al efecto, sino, más aún, exigirle ad intra la correspondiente responsabilidad civil derivada de su actuación reprobable. Esa y no otra es la interpretación que debes hacer.
La Junta general de propietarios es el órgano esencial de la comunidad de vecinos que forma su voluntad a la hora de adoptar decisiones. No obstante, esta entidad requiere la concurrencia de otra persona, es decir, de un órgano específico a través del cual se canalicen estas decisiones y sirva para ejecutarlas. Es el caso del Presidente de la comunidad de vecinos, órgano de gobierno regulado en el art. 13 LPH , que ostenta legalmente la representación de la Comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que afectan a la misma.
Pues bien, siguiendo la tradicional clasificación entre relaciones “ad extra” o frente al exterior, es decir, con los terceros que se relacionan con la comunidad, y “ad intra”, esto es, frente a los propios comuneros en el ámbito interno, AL NO TENER LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PERSONALIDAD JURÍDICA PROPIA, corresponde al presidente ser el vehículo o instrumento orgánico a través del cual se ejecutan las decisiones de la misma. Por ello, la jurisprudencia viene señalando desde antiguo que “el Presidente de la comunidad de propietarios, al carecer ésta de personalidad jurídica, la representa orgánicamente Y SU VOLUNTAD VALE, FRENTE A TERCEROS, COMO VOLUNTAD DE LA MISMA”.
EJERCIENDO EL PRESIDENTE ESTA FUNCIÓN DE REPRESENTACIÓN, TIENE FUERZA DE OBLIGAR O VINCULAR EN TODOS LOS ASPECTOS A LA COMUNIDAD DE VECINOS.
Cuando la jurisprudencia declara como bien apuntas que: "no suple en todo caso la voluntad de la misma con la suya, a modo de dictadura; necesariamente ha de actuar ejecutando los acuerdos tomados por la Junta en su esfera de competencias", lo que viene a decir es que si como consecuencia de una acción u omisión negligente, o voluntaria del presidente, (por ejemplo, no ejecutando una decisión de la comunidad de propietarios, o excediéndose de sus atribuciones), resulta un daño o perjuicio a la misma, los condueños no sólo pueden hacerle cesar en el cargo, convocando una junta al efecto, sino, más aún, exigirle ad intra la correspondiente responsabilidad civil derivada de su actuación reprobable. Esa y no otra es la interpretación que debes hacer.
Vamos a dejarlo. Por mucho que te empeñes, hablamos de cosas distintas y ya comenté la oposición jurisprudencial al hecho de que el Presidente actúe dictatorialmente, lo cual no significa que no vincule a la Comunidad con sus actuaciones, cuando el asunto afecta a la comunidad. El problema es que no acabas de comprender el matiz.
Copio y pego:
Son palabras de un juez que tiene en cuenta el art 3 del CC.
Los tiempos que corren son "democraticos".
no suple en todo caso la voluntad de la misma con la suya, a modo de dictadura; necesariamente ha de actuar ejecutando los acuerdos tomados por la Junta en su esfera de competencias.
Son palabras de un juez que tiene en cuenta el art 3 del CC.
Los tiempos que corren son "democraticos".
no suple en todo caso la voluntad de la misma con la suya, a modo de dictadura; necesariamente ha de actuar ejecutando los acuerdos tomados por la Junta en su esfera de competencias.
Invit. La sentencia no se interpreta así. De todos modos no voy a discutir contigo. Se aplica la doctrina que ya he apuntado y si no quieres aceptarlo, no pasa nada.
Fontanero. Un ascensor no se sustituye de un día para otro y te recuerdo que a los Presidentes los nombra la junta de propietarios. Por cierto. Muy caros instalas los ascensores ¿no? En lo que al préstamo bancario se refiere, a buen seguro que le pedirán el acuerdo adoptado en junta. No creo que haya que llevar a dichos extremos el tema ¿no?
Fontanero. Un ascensor no se sustituye de un día para otro y te recuerdo que a los Presidentes los nombra la junta de propietarios. Por cierto. Muy caros instalas los ascensores ¿no? En lo que al préstamo bancario se refiere, a buen seguro que le pedirán el acuerdo adoptado en junta. No creo que haya que llevar a dichos extremos el tema ¿no?
Bueno yo sé lo que voy a hacer en esa runión el día que se lleve a efecto con el administrador, pero me gustaría que alguien me lo dijera también, si caben medidas legales.
"Los administradores son responsables de sus actos ante la junta". Bueno ¿y qué?, si la decisión del presi vincula a la vecindad.
La respuesta de Dick la veo lógica, pero sin duda veo indefensión en una comunidad que estuviera representada por un demente. Supongamos que un día observas en tu comunidad que están trabajando en el ascensor y lo das como una reparación. Al día siguiente ves que lo han cambiado todo, ascensor nuevo. Precio 60.000 €. Y todo porque al presidente se le ha ocurrido cambiarlo. El hecho de que la vecindad esté vinculada al pago por un demente me parece alarmante. Otro caso es que el presidente pida un préstamo bancario a cargo de la comunidad y se lo den, y el presi decida tomarse unas vacaciones en Canadá con ese préstamo (mejor no dar ideas). Se podrán tomar a posteriori muchas medidas legales pero, tanto al ascensorista como al banco hay que pagarle, ahí radica esa indefensión y mis dudas. Ese presi podrá responder con su propiedad sobre el daño causado pero, ¿y si la vivienda la tiene hipotecada y le quedan 30 años de letras?
"Los administradores son responsables de sus actos ante la junta". Bueno ¿y qué?, si la decisión del presi vincula a la vecindad.
La respuesta de Dick la veo lógica, pero sin duda veo indefensión en una comunidad que estuviera representada por un demente. Supongamos que un día observas en tu comunidad que están trabajando en el ascensor y lo das como una reparación. Al día siguiente ves que lo han cambiado todo, ascensor nuevo. Precio 60.000 €. Y todo porque al presidente se le ha ocurrido cambiarlo. El hecho de que la vecindad esté vinculada al pago por un demente me parece alarmante. Otro caso es que el presidente pida un préstamo bancario a cargo de la comunidad y se lo den, y el presi decida tomarse unas vacaciones en Canadá con ese préstamo (mejor no dar ideas). Se podrán tomar a posteriori muchas medidas legales pero, tanto al ascensorista como al banco hay que pagarle, ahí radica esa indefensión y mis dudas. Ese presi podrá responder con su propiedad sobre el daño causado pero, ¿y si la vivienda la tiene hipotecada y le quedan 30 años de letras?
ha de actuar ejecutando los acuerdos tomados por la Junta
en casos de necesidad urgente pueda velar unilateralmente por intereses de la Comunidad,
si bien dando cuenta inmediata a la Junta
La misma sentencia viene a decir que la comunidad no queda vinculada / obligada por la decision del presidente, y ello por pasarse de sus atribuciones.
en casos de necesidad urgente pueda velar unilateralmente por intereses de la Comunidad,
si bien dando cuenta inmediata a la Junta
La misma sentencia viene a decir que la comunidad no queda vinculada / obligada por la decision del presidente, y ello por pasarse de sus atribuciones.
Entiendo perfectamente la postura de dickturpin en este caso y además tiene toda la razón.
El problema radica en que dickturpin, Invit y Ardilla manejan doctrina jurisprudencial y conceptos jurídicos de distinto modo.
Dick lo hace desde la profesionalidad y el dominio del ordenamiento jurídico; Invit, lo desconozco, pero dudo que sea un profesional del derecho. Ardilla es evidente que no lo es y que además de irrespetuoso es irresponsable al discutir acaloradamente la interpretación que hace dickturpin de la normativa.
En cuanto a la sentencia reseñada por Invit, dick no te ha dicho lo contrario, pero sí tiene razón al sostener que la Comunidad está vinculada por las acciones de su Presidente con las matizaciones también apuntadas por él, sin perjuicio de las acciones que pudiera promover la comunidad contra el presidente por culpa o negligencia, siempre y cuando con sus acciones u omisiones hubiera irrogado un perjuicio a la comunidad.
La sentencia del Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Nº de Recurso: 1726/1995 Nº de Resolución: 201/2000, no declara lo contrario.
También estoy de acuerdo en que la nueva redacción de la LPH refuerza el carácter orgánico y legal de la representación del Presidente.
En cuanto a fontanero, debo decir que creo que conoce muy bien la respuesta a su pregunta y que es más que probable que el motivo de su insistencia se deba a razones distintas a las confesadas por él. Te pido disculpas si no fuera así, pero es que una es muy mal pensada.
El problema radica en que dickturpin, Invit y Ardilla manejan doctrina jurisprudencial y conceptos jurídicos de distinto modo.
Dick lo hace desde la profesionalidad y el dominio del ordenamiento jurídico; Invit, lo desconozco, pero dudo que sea un profesional del derecho. Ardilla es evidente que no lo es y que además de irrespetuoso es irresponsable al discutir acaloradamente la interpretación que hace dickturpin de la normativa.
En cuanto a la sentencia reseñada por Invit, dick no te ha dicho lo contrario, pero sí tiene razón al sostener que la Comunidad está vinculada por las acciones de su Presidente con las matizaciones también apuntadas por él, sin perjuicio de las acciones que pudiera promover la comunidad contra el presidente por culpa o negligencia, siempre y cuando con sus acciones u omisiones hubiera irrogado un perjuicio a la comunidad.
La sentencia del Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Nº de Recurso: 1726/1995 Nº de Resolución: 201/2000, no declara lo contrario.
También estoy de acuerdo en que la nueva redacción de la LPH refuerza el carácter orgánico y legal de la representación del Presidente.
En cuanto a fontanero, debo decir que creo que conoce muy bien la respuesta a su pregunta y que es más que probable que el motivo de su insistencia se deba a razones distintas a las confesadas por él. Te pido disculpas si no fuera así, pero es que una es muy mal pensada.
Sigo entendiendo lo mismo, para mi el asunto es:
La Junta toma acuerdos , manda mientras está constituida, y el resto del tiempo el presidente se limita a ejecutar, sin extralimitarse porque debe dar cuenta de sus acciones.
La sentencia que DickTurpin, me parece que lo deja claro, y yo no entiendo lo que DickTurpin pretende sino lo contrario.
NADA DE DICTARUDAS , DE NINGUN CARGO.
Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Nº de Recurso: 1726/1995 Nº de Resolución: 201/2000
Procedimiento: RECURSO DE CASACIÓN
No significa ello desconocer que el Presidente asume la representación (de tipo orgánico, ha dicho esta Sala en numerosas sentencias) de la Comunidad, sino señalar que no suple en todo caso la voluntad de la misma con la suya, a modo de dictadura; necesariamente ha de actuar ejecutando los acuerdos tomados por la Junta en su esfera de competencias.
Si por imperativo del art. 13.5º LPH a la Junta corresponde "conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio de la comunidad", no es dudoso que esa competencia legal no puede desaparecer por una concepción dictatorial de la figura del Presidente. En este caso, además, no puede darse un asunto de interés general más evidente como es la recuperación de locales que se estima por la Comunidad que le pertenecen.
Otra cosa distinta es que en casos de necesidad urgente pueda velar unilateralmente por intereses de la Comunidad, lo cual no debe prohibirse en razón de la misma urgencia y necesidad, si bien dando cuenta inmediata a la Junta para que adopte decisiones pertinentes. Una aplicación de la norma adecuada a la realidad social presente (art. 3º. C.civ.) rechaza cualquier concepción doctrinal que elimine las competencias de la Junta en favor del autoritarismo de la figura de su Presidente. También es distinta la cuestión de la protección de terceros que han confiado en declaraciones o manifestaciones del Presidente como si procediesen de la Junta. Además, aquí el recurrente (demandado en su día) no es tercero, sino uno de los propietarios que forman la Comunidad.
La Junta toma acuerdos , manda mientras está constituida, y el resto del tiempo el presidente se limita a ejecutar, sin extralimitarse porque debe dar cuenta de sus acciones.
La sentencia que DickTurpin, me parece que lo deja claro, y yo no entiendo lo que DickTurpin pretende sino lo contrario.
NADA DE DICTARUDAS , DE NINGUN CARGO.
Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Nº de Recurso: 1726/1995 Nº de Resolución: 201/2000
Procedimiento: RECURSO DE CASACIÓN
No significa ello desconocer que el Presidente asume la representación (de tipo orgánico, ha dicho esta Sala en numerosas sentencias) de la Comunidad, sino señalar que no suple en todo caso la voluntad de la misma con la suya, a modo de dictadura; necesariamente ha de actuar ejecutando los acuerdos tomados por la Junta en su esfera de competencias.
Si por imperativo del art. 13.5º LPH a la Junta corresponde "conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio de la comunidad", no es dudoso que esa competencia legal no puede desaparecer por una concepción dictatorial de la figura del Presidente. En este caso, además, no puede darse un asunto de interés general más evidente como es la recuperación de locales que se estima por la Comunidad que le pertenecen.
Otra cosa distinta es que en casos de necesidad urgente pueda velar unilateralmente por intereses de la Comunidad, lo cual no debe prohibirse en razón de la misma urgencia y necesidad, si bien dando cuenta inmediata a la Junta para que adopte decisiones pertinentes. Una aplicación de la norma adecuada a la realidad social presente (art. 3º. C.civ.) rechaza cualquier concepción doctrinal que elimine las competencias de la Junta en favor del autoritarismo de la figura de su Presidente. También es distinta la cuestión de la protección de terceros que han confiado en declaraciones o manifestaciones del Presidente como si procediesen de la Junta. Además, aquí el recurrente (demandado en su día) no es tercero, sino uno de los propietarios que forman la Comunidad.
¿Qué hacemos con el administrador?
¿Lo capamos o le hacemos la ola?
Dick dice que esperemos a que dé explicaciones y dependiendo de sus explicaciones actuar en consecuencia. ¿Será el momento de caparlo o hacerle la ola?. Un poco de humor a estas altura no viene mal.
Hace una semana entregué en su oficina escrito en el que manifestaba mi malestar por todo lo contado, y pedía una reunión extraordinaria para que se explicara lo sucedido, mientras tanto no pagaría nada. El escrito fue sellado y también entregué otro al presi. De momento res de res (nada de nada). La mayoría de los vecinos ignoran este tema, no he querido dar publicidad ya que quiero hacerlo en la reunión.
¿Cuánto puedo esperar?.
Comprendo que el instalador quiera cobrar, pero tampoco hay nada en el fondo de reserva, está tieso. Lo gastamos todo hace poco en una reparación, es por ello que el admi pide una derrama extra.
¿Lo capamos o le hacemos la ola?
Dick dice que esperemos a que dé explicaciones y dependiendo de sus explicaciones actuar en consecuencia. ¿Será el momento de caparlo o hacerle la ola?. Un poco de humor a estas altura no viene mal.
Hace una semana entregué en su oficina escrito en el que manifestaba mi malestar por todo lo contado, y pedía una reunión extraordinaria para que se explicara lo sucedido, mientras tanto no pagaría nada. El escrito fue sellado y también entregué otro al presi. De momento res de res (nada de nada). La mayoría de los vecinos ignoran este tema, no he querido dar publicidad ya que quiero hacerlo en la reunión.
¿Cuánto puedo esperar?.
Comprendo que el instalador quiera cobrar, pero tampoco hay nada en el fondo de reserva, está tieso. Lo gastamos todo hace poco en una reparación, es por ello que el admi pide una derrama extra.
Invit es que la antigüedad de las sentencias no implica que no sean de aplicación en la actualidad. Sin ir más lejos, la sentencia del TS que declara el principio de votación por doble mayoría es de hace más de 20 años y actualmente nadie la discute.
Lo que ha ocurrido es que los Abogados han dejado de discutir el tema atendiendo a la doctrina pacífica y reiterada del TS y al haber zanjado la polémica, no se vuelve a pronunciar porque .
Por otro lado, la nueva redacción de la LPH de 1999 ha venido a reforzar dicha doctrina.
Lo que ha ocurrido es que los Abogados han dejado de discutir el tema atendiendo a la doctrina pacífica y reiterada del TS y al haber zanjado la polémica, no se vuelve a pronunciar porque .
Por otro lado, la nueva redacción de la LPH de 1999 ha venido a reforzar dicha doctrina.
