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Daños tejado casa
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Daños tejado casa
El caso es en una comunidad de propietarios de casas pareadas. No tienen aprobado Estatutos pero se gestiona como comunidad de propietarios por el Acto Constitutivo. En una de las juntas de propietarios se aprobó que sí a la instalacion de placas solares pero que una vez instaladas la comunidad no atenderá reparaciones en los tejados ni daños en la vivienda.
Preguntas
1. Es legal. ¿No tendría que aprobarse que ese elemento común pasa a ser privativo?
2. En el caso de aprobarse elemento privado los tejados con placas solares, se entiende que los propietarios de dichas casas deberán asumir el coste de las reparaciones a nivel particular. Dicho esto, ¿Deberían asumir además las reparaciones de los tejados que aún se consideran elementos comunes o ya no les corresponde?
Preguntas
1. Es legal. ¿No tendría que aprobarse que ese elemento común pasa a ser privativo?
2. En el caso de aprobarse elemento privado los tejados con placas solares, se entiende que los propietarios de dichas casas deberán asumir el coste de las reparaciones a nivel particular. Dicho esto, ¿Deberían asumir además las reparaciones de los tejados que aún se consideran elementos comunes o ya no les corresponde?
Ese acuerdo se ha realizado, para evitar los posibles desperfectos que pudieran ocasionarse en un futuro, por posibles daños en el tejado.
Es lejal dicho Acuerdo? Estimo que no los es,
A su primera pregunta. Es necesaria la unanimidad
A su segunda pregunta. Existiría una contradición o condicionamiento, que es que han acordado, unicamente los que instalen placas solares
Es lejal dicho Acuerdo? Estimo que no los es,
A su primera pregunta. Es necesaria la unanimidad
A su segunda pregunta. Existiría una contradición o condicionamiento, que es que han acordado, unicamente los que instalen placas solares
Dices
"En una de las juntas de propietarios se aprobó que sí a la instalacion de placas solares pero que una vez instaladas la comunidad no atenderá reparaciones en los tejados ni daños en la vivienda."
Lo primero es ver qué dice la Escritura de División Horizontal, sobre las normas de funcionamiento de la comunidad. En segundo lugar hay que analizar lo que dice exactamente este acuerdo, y con ello se podrá ver si el legal, y que supone sobre el mantenimiento de tejados, etc.
Sin estos dos temas claros, es difícil, por no decir imposible, opinar.
"En una de las juntas de propietarios se aprobó que sí a la instalacion de placas solares pero que una vez instaladas la comunidad no atenderá reparaciones en los tejados ni daños en la vivienda."
Lo primero es ver qué dice la Escritura de División Horizontal, sobre las normas de funcionamiento de la comunidad. En segundo lugar hay que analizar lo que dice exactamente este acuerdo, y con ello se podrá ver si el legal, y que supone sobre el mantenimiento de tejados, etc.
Sin estos dos temas claros, es difícil, por no decir imposible, opinar.
Hola Pepe123, en el Acta constitutiva de la comunidad de propietarios se establece que los tejados de las casas pareadas son elementos comunes. En cuanto al acuerdo en junta cito textualmente : " Instalación de las placas solares (...) se aprueba por mayoría de los presente con el.voto del Chalet X en contra, que quien quiera instalar placas solares en su tejado tiene autorización de la comunidad. Una vez instalen las placas solares la comunidad no atenderá reparaciones en los tejados ni daños en las viviendas."
Mi opinión es que, siendo los tejados zonas comunitarias, ese acuerdo es ilegal, pues necesitaba unanimidad.
Otra cosa es que, también por unanimidad, se modificara la calificación de los tejados a privativos, (nuevamente hay que ver la División Horizontal, para ver si es posible) y así cada cual pasara a ser libre de instalar placas en su propio tejado.
Otra cosa es que, también por unanimidad, se modificara la calificación de los tejados a privativos, (nuevamente hay que ver la División Horizontal, para ver si es posible) y así cada cual pasara a ser libre de instalar placas en su propio tejado.
El tejado, por norma, es un elemento común de la comunidad. Entonces, si quieren poner placas solares y que luego cada propietario se haga cargo de sus reparaciones, eso no se puede decidir así, a la ligera. Para eso hace falta unanimidad de todos los vecinos, ¡sí, de todos! Porque se estaría cambiando el uso de algo que pertenece a toda la comunidad.
Ahora, pongámonos en el caso de que todos estén de acuerdo. Aquí hay dos opciones, y esto es importante dejarlo bien claro:
Privatizar solo la parte del tejado donde se colocan las placas solares. Esto es lo más habitual y lo más fácil, porque el que pone las placas se encarga de las reparaciones de esa parte específica, y el resto del tejado sigue siendo responsabilidad de la comunidad. Así, cada cual cuida lo suyo y no se toca la naturaleza del tejado común.
Privatizar todo el tejado de la casa pareada. Esta opción es más radical, porque el tejado completo deja de ser un elemento común y pasa a ser parte de la vivienda. Aquí, el propietario de la casa se hace cargo de todas las reparaciones, tenga placas o no. Pero ojo, que esto es mucho más complicado: requiere unanimidad también y cambiaría por completo el esquema de propiedad de la comunidad. Y una cosa les digo: si se hace, ¡que quede bien registrado! Porque si no, el día que haya una gotera o un problema, se nos vienen las discusiones de quién paga qué.
En resumen, vecinos: o unanimidad o nada, y hay que decidir si privatizan solo la parte de las placas o todo el tejado. Y todo por escrito, bien claro y sin trampas, para evitar líos en el futuro. Así se hacen las cosas, con sentido común y sin chapuzas.
Ahora, pongámonos en el caso de que todos estén de acuerdo. Aquí hay dos opciones, y esto es importante dejarlo bien claro:
Privatizar solo la parte del tejado donde se colocan las placas solares. Esto es lo más habitual y lo más fácil, porque el que pone las placas se encarga de las reparaciones de esa parte específica, y el resto del tejado sigue siendo responsabilidad de la comunidad. Así, cada cual cuida lo suyo y no se toca la naturaleza del tejado común.
Privatizar todo el tejado de la casa pareada. Esta opción es más radical, porque el tejado completo deja de ser un elemento común y pasa a ser parte de la vivienda. Aquí, el propietario de la casa se hace cargo de todas las reparaciones, tenga placas o no. Pero ojo, que esto es mucho más complicado: requiere unanimidad también y cambiaría por completo el esquema de propiedad de la comunidad. Y una cosa les digo: si se hace, ¡que quede bien registrado! Porque si no, el día que haya una gotera o un problema, se nos vienen las discusiones de quién paga qué.
En resumen, vecinos: o unanimidad o nada, y hay que decidir si privatizan solo la parte de las placas o todo el tejado. Y todo por escrito, bien claro y sin trampas, para evitar líos en el futuro. Así se hacen las cosas, con sentido común y sin chapuzas.
La comunidad le ha dado permiso para poner esa instalación de energía solar y en caso de producirse algún problema (filtraciones, grietas) que se pudiera demostrar es consecuencia de esa instalación, usted debe afrontar la reparación. En caso contrario (envejecimiento de la tela asfáltica u otra causa ajena a esa instalación) será la comunidad la que debe afrontar la repación. Sobre el acuerdo unánime de que sea usted la responsable de todas las reparaciones que se produzcan por otorgarle la privacidad de esa zona, ese acuerdo es nulo de pleno derecho. Las competencias estructurales es de la comunidad en su conjunto, y esa terraza conforma la envolvente del edificio (zona estructural y común a todos los propietarios). No se puede desafectar ni aún acordando por unanimidad por contravenir la ley.
, Sala Primera, de lo Civil, 80/2024, de 23 de enero. Recurso 5139/2019
Ponente: PEDRO JOSE VELA TORRES
RESUMEN
Propiedad horizontal. Reparaciones en terraza de uso privativo que es, a su vez, cubierta del edificio.
Daños que afectan a la tela asfáltica de aislamiento (elemento estructural). Responsabilidad de la comunidad de propietarios.
EXTRACTOS
Es responsable la Comunidad de la reparación de una terraza común de uso privativo cuando deriva de un problema estructural
El acuerdo por el que la Comunidad pretende desvincularse de su obligación de reparación de elementos comunes, es nulo de pleno derecho.
------
Desde el momento que ese propietario decida no pagar la avería ajena a esa instalación, no la paga. Y ahora que vayan y lo demanden.
Ponente: PEDRO JOSE VELA TORRES
RESUMEN
Propiedad horizontal. Reparaciones en terraza de uso privativo que es, a su vez, cubierta del edificio.
Daños que afectan a la tela asfáltica de aislamiento (elemento estructural). Responsabilidad de la comunidad de propietarios.
EXTRACTOS
Es responsable la Comunidad de la reparación de una terraza común de uso privativo cuando deriva de un problema estructural
El acuerdo por el que la Comunidad pretende desvincularse de su obligación de reparación de elementos comunes, es nulo de pleno derecho.
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Desde el momento que ese propietario decida no pagar la avería ajena a esa instalación, no la paga. Y ahora que vayan y lo demanden.
Mayoría simple: Es suficiente con que más de la mitad de los votos emitidos en la junta estén a favor, siempre que no se trate de una modificación de la titularidad del elemento común (que sería el caso si se intenta privatizar el tejado).
ACUERDO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SOBRE EL MANTENIMIENTO DEL TEJADO DE LAS VIVIENDAS ADOSADAS
En la Comunidad de Propietarios del conjunto de viviendas adosadas, reunidos en Junta General Ordinaria el fecha, se acuerda lo siguiente:
PRIMERO. Mantenimiento del tejado como elemento común.
El tejado de las viviendas adosadas continuará siendo considerado un elemento común, tal como lo establece el Acto Constitutivo de la Comunidad de Propietarios. En consecuencia, la responsabilidad de su mantenimiento estructural y las reparaciones generales serán asumidas por la comunidad de propietarios en su conjunto.
SEGUNDO. Responsabilidad de los propietarios con instalaciones de placas solares.
Los propietarios que hayan instalado placas solares en sus tejados (o los que lo hagan en el futuro) asumirán la responsabilidad exclusiva del mantenimiento y reparación de aquellos aspectos del tejado que estén relacionados directamente con la instalación de las placas solares, en especial cualquier daño causado por su instalación o uso, tales como filtraciones, grietas o daños en la tela asfáltica originados por las placas.
TERCERO. Responsabilidad de la comunidad para reparaciones no relacionadas con las placas solares.
La comunidad de propietarios será responsable de las reparaciones estructurales generales del tejado que no estén relacionadas con las placas solares, como el envejecimiento de la tela asfáltica o daños estructurales no atribuibles a las instalaciones privativas de los propietarios.
CUARTO. Distribución de costes.
A los propietarios que hayan instalado o instalen placas solares se les podrá solicitar una aportación económica adicional para el mantenimiento del tejado en las partes afectadas por las instalaciones, en función de los gastos derivados de las reparaciones directamente relacionadas con dichas instalaciones.
QUINTO. Condiciones generales.
Este acuerdo no afecta a la titularidad del tejado, que sigue siendo un elemento común de la comunidad de propietarios. Asimismo, se entiende que los acuerdos aquí reflejados no modifican en ningún caso la naturaleza jurídica del tejado ni su consideración como elemento común.
SEXTO. Revisión y futuras modificaciones.
Este acuerdo podrá ser revisado y, si fuera necesario, modificado en futuras juntas de propietarios, con los quórumes establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal y en el Acto Constitutivo de la Comunidad de Propietarios.
ACUERDO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SOBRE EL MANTENIMIENTO DEL TEJADO DE LAS VIVIENDAS ADOSADAS
En la Comunidad de Propietarios del conjunto de viviendas adosadas, reunidos en Junta General Ordinaria el fecha, se acuerda lo siguiente:
PRIMERO. Mantenimiento del tejado como elemento común.
El tejado de las viviendas adosadas continuará siendo considerado un elemento común, tal como lo establece el Acto Constitutivo de la Comunidad de Propietarios. En consecuencia, la responsabilidad de su mantenimiento estructural y las reparaciones generales serán asumidas por la comunidad de propietarios en su conjunto.
SEGUNDO. Responsabilidad de los propietarios con instalaciones de placas solares.
Los propietarios que hayan instalado placas solares en sus tejados (o los que lo hagan en el futuro) asumirán la responsabilidad exclusiva del mantenimiento y reparación de aquellos aspectos del tejado que estén relacionados directamente con la instalación de las placas solares, en especial cualquier daño causado por su instalación o uso, tales como filtraciones, grietas o daños en la tela asfáltica originados por las placas.
TERCERO. Responsabilidad de la comunidad para reparaciones no relacionadas con las placas solares.
La comunidad de propietarios será responsable de las reparaciones estructurales generales del tejado que no estén relacionadas con las placas solares, como el envejecimiento de la tela asfáltica o daños estructurales no atribuibles a las instalaciones privativas de los propietarios.
CUARTO. Distribución de costes.
A los propietarios que hayan instalado o instalen placas solares se les podrá solicitar una aportación económica adicional para el mantenimiento del tejado en las partes afectadas por las instalaciones, en función de los gastos derivados de las reparaciones directamente relacionadas con dichas instalaciones.
QUINTO. Condiciones generales.
Este acuerdo no afecta a la titularidad del tejado, que sigue siendo un elemento común de la comunidad de propietarios. Asimismo, se entiende que los acuerdos aquí reflejados no modifican en ningún caso la naturaleza jurídica del tejado ni su consideración como elemento común.
SEXTO. Revisión y futuras modificaciones.
Este acuerdo podrá ser revisado y, si fuera necesario, modificado en futuras juntas de propietarios, con los quórumes establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal y en el Acto Constitutivo de la Comunidad de Propietarios.
Yo tampoco creo que se pueda privatizar un elemento estructural y en esta ocasión coincido con Fontanero.
"La estructura del edificio se define en el Código Técnico de la Edificación como el conjunto de elementos, conectados entre ellos, cuya misión consiste en resistir las acciones previsibles y proporcionar rigidez (RD 314/2006 anejo III). Por ello, los elementos estructurales serán aquellos que forman parte de la estructura, como pueden ser los pilares, las vigas, las losas, las zapatas. A estos efectos, se incluyen también los elementos de cierre y protección del edificio frente a los agentes externos, como son las cubiertas y las fachadas. La conclusión es que todos los elementos estructurales son siempre y por naturaleza elementos comunes" (Memento Propiedad Horizontal, ed. Lefebvre).
"La estructura del edificio se define en el Código Técnico de la Edificación como el conjunto de elementos, conectados entre ellos, cuya misión consiste en resistir las acciones previsibles y proporcionar rigidez (RD 314/2006 anejo III). Por ello, los elementos estructurales serán aquellos que forman parte de la estructura, como pueden ser los pilares, las vigas, las losas, las zapatas. A estos efectos, se incluyen también los elementos de cierre y protección del edificio frente a los agentes externos, como son las cubiertas y las fachadas. La conclusión es que todos los elementos estructurales son siempre y por naturaleza elementos comunes" (Memento Propiedad Horizontal, ed. Lefebvre).
Yo creo que una cosa es que o se deba, y otra que no se pueda
Si en una comuniidad a cuerdan por unanimidad que el tejado deja de ser comunitario. Quien de los que estuvieron conformes con ese acuerdo, tiene la posibildad de impugnar di ho acuerdo.
Es correcto que sea un acuerdo nulo,. Pero de que sirve dicha nulidad, si no se puede llevar al juzgado por nnuno de esos propietaros?
Otra cosa es que en esa comunidad, aflrorasen nuevos propieariox
Si en una comuniidad a cuerdan por unanimidad que el tejado deja de ser comunitario. Quien de los que estuvieron conformes con ese acuerdo, tiene la posibildad de impugnar di ho acuerdo.
Es correcto que sea un acuerdo nulo,. Pero de que sirve dicha nulidad, si no se puede llevar al juzgado por nnuno de esos propietaros?
Otra cosa es que en esa comunidad, aflrorasen nuevos propieariox
1. La unanimidad es la madre del cordero
Para cambiar el tejado de los adosados y convertirlo en un espacio privativo, primero hay que tener a todos los vecinos de acuerdo, sin faltar uno solo. Esto no es un capricho, es porque el tejado es de todos, y tocarlo afecta a la estructura del edificio y a los derechos de todos los propietarios. Ya lo dejó bien claro una sentencia del Tribunal Supremo en enero de 2024: si alguien intenta hacerse el listo y saltarse esto, el acuerdo es nulo y no vale para nada. Así de claro.
2. No basta con decir que el tejado es privativo, hay que hacerlo oficial. Hay que modificar el título constitutivo del edificio, hacerlo en escritura pública y luego llevarlo al Registro de la Propiedad. Esto es lo que dice la ley, y no se puede hacer de otra manera.
3. Hay que dejar bien clarito cuáles son los nuevos límites de cada vivienda. No se trata de ganar terreno por la cara. Hay que definirlo en el título constitutivo modificado y recalcular las cuotas de participación para que todo quede claro y transparente.
4. Esto no es solo coger y poner cuatro ladrillos. Antes de hacer nada, hay que consultar con un técnico o arquitecto para ver si se pueden hacer las obras según las normativas del ayuntamiento. Aquí no se hace nada sin los permisos, porque luego vienen las multas y los disgustos.
5. Si al final se consigue la aprobación y se hace privativo el tejado, el propietario será responsable de mantenerlo en buen estado. Y esto incluye limpiar, reparar y todo lo demás. Nada de pedir a la comunidad que pague por arreglos que ahora le corresponden a uno solo.
Para cambiar el tejado de los adosados y convertirlo en un espacio privativo, primero hay que tener a todos los vecinos de acuerdo, sin faltar uno solo. Esto no es un capricho, es porque el tejado es de todos, y tocarlo afecta a la estructura del edificio y a los derechos de todos los propietarios. Ya lo dejó bien claro una sentencia del Tribunal Supremo en enero de 2024: si alguien intenta hacerse el listo y saltarse esto, el acuerdo es nulo y no vale para nada. Así de claro.
2. No basta con decir que el tejado es privativo, hay que hacerlo oficial. Hay que modificar el título constitutivo del edificio, hacerlo en escritura pública y luego llevarlo al Registro de la Propiedad. Esto es lo que dice la ley, y no se puede hacer de otra manera.
3. Hay que dejar bien clarito cuáles son los nuevos límites de cada vivienda. No se trata de ganar terreno por la cara. Hay que definirlo en el título constitutivo modificado y recalcular las cuotas de participación para que todo quede claro y transparente.
4. Esto no es solo coger y poner cuatro ladrillos. Antes de hacer nada, hay que consultar con un técnico o arquitecto para ver si se pueden hacer las obras según las normativas del ayuntamiento. Aquí no se hace nada sin los permisos, porque luego vienen las multas y los disgustos.
5. Si al final se consigue la aprobación y se hace privativo el tejado, el propietario será responsable de mantenerlo en buen estado. Y esto incluye limpiar, reparar y todo lo demás. Nada de pedir a la comunidad que pague por arreglos que ahora le corresponden a uno solo.
Gracias a todos por vuestras aportaciones.
Entonces en el caso que se apruebe por unanimidad que el tejado pasa a formar parte de un elemento privativo, a la hora de hacer reparaciones en los tejados de la comunidad, el propietario de las placas solares sólo respondería de las reparaciones de su tejado no de las derramas de los demás tejados comunitarios. Porque sino tendría doble imposición, correcto?
Entonces en el caso que se apruebe por unanimidad que el tejado pasa a formar parte de un elemento privativo, a la hora de hacer reparaciones en los tejados de la comunidad, el propietario de las placas solares sólo respondería de las reparaciones de su tejado no de las derramas de los demás tejados comunitarios. Porque sino tendría doble imposición, correcto?
