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Daños estructurales. comunitarios y privativos.
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Daños estructurales. comunitarios y privativos.
Buenos días. Intentaré ser lo más breve posible. Rogaría que algún alma caritativa me respondiera. Gracias de antemano.
Vivo en una urbanización y hay daños estructurales en los edificios de los distintos bloques de viviendas. Estos no son graves (no provocan la ruina) pero provocan desperfectos. También afectan al suelo de zonas comunes. Vamos a llevarlo a juicio para solicitar indemnización.
El problema es que en lo que se refiere a la forma de llevarlo a cabo dado que aunque los daños comunitarios conciernen a todos, en los de cada vivienda los hay con 0 daños y los hay con “x daños” siendo “x” una cantidad elevada (y luego de 0 a “x” cantidades de lo más variadas. Se proponía o bien pagar todo a partes iguales y recibir la indemnización a partes iguales, o bien pagar en porcentaje y recibir en porcentaje de daños.
Pues bien lamentablemente yo soy uno de los vecinos que se acerca a la cantidad “x” y yo esto no lo veo justo. Cuando hayan goteras si las hay y solo afecten a los pisos de arriba también actuaremos igual? El administrador dice que al ser por votaciones es válido, es esto legal? No debería hacerse cargo la comunidad sólo de los daños? Me parece súper injusto.
Gracias de antemano.
Vivo en una urbanización y hay daños estructurales en los edificios de los distintos bloques de viviendas. Estos no son graves (no provocan la ruina) pero provocan desperfectos. También afectan al suelo de zonas comunes. Vamos a llevarlo a juicio para solicitar indemnización.
El problema es que en lo que se refiere a la forma de llevarlo a cabo dado que aunque los daños comunitarios conciernen a todos, en los de cada vivienda los hay con 0 daños y los hay con “x daños” siendo “x” una cantidad elevada (y luego de 0 a “x” cantidades de lo más variadas. Se proponía o bien pagar todo a partes iguales y recibir la indemnización a partes iguales, o bien pagar en porcentaje y recibir en porcentaje de daños.
Pues bien lamentablemente yo soy uno de los vecinos que se acerca a la cantidad “x” y yo esto no lo veo justo. Cuando hayan goteras si las hay y solo afecten a los pisos de arriba también actuaremos igual? El administrador dice que al ser por votaciones es válido, es esto legal? No debería hacerse cargo la comunidad sólo de los daños? Me parece súper injusto.
Gracias de antemano.
Para interponer una demanda hay que saber qué se demanda, qué cuantía y en base a qué daños. Lo primero que hay que hacer es una peritación de esos daños, que la puede hacer un aparejador o un arquitecto y el que debe determinar a qué son debido esas deficiencias. Ya hecha hay que evaluar su coste mediante presupuestos de empresas del sector y después con estos datos poner la demanda, siempre que no se llegue a un acuerdo con el causante (si lo hay) de esos daños. El reparto de la indemnización se hará en función de esa anomalía que tenga. No es lógico hacer un reparto de dinero sobre propietarios que no tienen ningún tipo de problema, es ilógico. De todas formas, la ley de pH ya determina que el reparto tanto de pérdidas como de ganancias se ha de hacer por coeficientes. Salvo que por unanimidad se pudiera obtener otro acuerdo (que es díficil de conseguir) pero su administrador de esto le debería asesorar.
Muchísimas gracias por su respuesta. He intentado ser lo más escueto posible e intentar omitir datos concretos porque el juicio aún no se ha celebrado. Efectivamente la peritación y todo lo que usted ha citado en su comentario ya se ha hecho y ya tenemos todas las cantidades.
Yo también tenía entendido que el reparto se hacía en función de la anomalía que se tuviese, dado que al juicio se va por el mismo motivo. Efectivamente es totalmente ilógico, por eso he solicitado ayuda aquí, porque el tema causó revuelo en la reunión. Aquí sin embargo de repente en la reunión (y sin estar en el punto del día se propuso) y salió por mayoría que primero se reparara la zona común (sobre el 50 por ciento del presupuesto) y después se repararan los daños individuales y se repartiera dicha cantidad solicitada a partes iguales entre los distintos vecinos ya que cada vecino pone la misma parte.
Efectivamente nos asesoró tanto en la reunión como a parte otro día. Además de ser el administrador y letrado es vecino de la comunidad. Pero me resultó rarísimo que se pudiese ni si quiera plantear ese aspecto. Porque si otro día ciertos vecinos tienen un problema por ejemplo de humedades, goteras, etc. tengo entendido que la comunidad se debe hacer cargo. Por qué en esto se reparte todo a partes iguales? No es la dictadura de la mayoría? Los que tenemos que hacer frente a cantidades más grandes no podremos repararlo y tendremos que poner de nuestro bolsillo. Hay alguna manera eficiente de tumbar esto sabiendo que la mayoría de vecinos están de acuerdo con el reparto equitativo?
Siento robarle minutos de su tiempo pero no tengo ninguna otra duda. Es una situación un tanto extraña y estoy indefenso en este aspecto porque el administrador además de ser vecino está de acuerdo con el reparto equitativo por lo que su opinión no puedo tenerla en cuenta.
Yo también tenía entendido que el reparto se hacía en función de la anomalía que se tuviese, dado que al juicio se va por el mismo motivo. Efectivamente es totalmente ilógico, por eso he solicitado ayuda aquí, porque el tema causó revuelo en la reunión. Aquí sin embargo de repente en la reunión (y sin estar en el punto del día se propuso) y salió por mayoría que primero se reparara la zona común (sobre el 50 por ciento del presupuesto) y después se repararan los daños individuales y se repartiera dicha cantidad solicitada a partes iguales entre los distintos vecinos ya que cada vecino pone la misma parte.
Efectivamente nos asesoró tanto en la reunión como a parte otro día. Además de ser el administrador y letrado es vecino de la comunidad. Pero me resultó rarísimo que se pudiese ni si quiera plantear ese aspecto. Porque si otro día ciertos vecinos tienen un problema por ejemplo de humedades, goteras, etc. tengo entendido que la comunidad se debe hacer cargo. Por qué en esto se reparte todo a partes iguales? No es la dictadura de la mayoría? Los que tenemos que hacer frente a cantidades más grandes no podremos repararlo y tendremos que poner de nuestro bolsillo. Hay alguna manera eficiente de tumbar esto sabiendo que la mayoría de vecinos están de acuerdo con el reparto equitativo?
Siento robarle minutos de su tiempo pero no tengo ninguna otra duda. Es una situación un tanto extraña y estoy indefenso en este aspecto porque el administrador además de ser vecino está de acuerdo con el reparto equitativo por lo que su opinión no puedo tenerla en cuenta.
Si hay defectos estructurales y éstos provocan daños tanto a nivel de zonas comunes como privativas, compete a la Comunidad su resolución. Es decir, que si se generan unos gastos para una reclamación judicial, todos los vecinos deben contribuir de acuerdo a su coeficiente (y no en función de si ellos tienen o no daños en su vivienda). Y la indemnización que se consiga, se dedicará a resolver todos los daños que haya, tanto en zonas comunes como privativas. Y si el dinero no llega, el resto lo deberá cubrir la Comunidad con sus fondos o con derramas (por coeficiente a todos los propietarios).
Eso de que se reparta la indemnización y que cada propietario se ocupe de sus daños y tenga que poner de su bolsillo si lo que se le ha asignado no llega, no es de recibo.
Eso de que se reparta la indemnización y que cada propietario se ocupe de sus daños y tenga que poner de su bolsillo si lo que se le ha asignado no llega, no es de recibo.
Lo primero que ese juicio aún no se ha ganado y que la otra parte también hará sus alegaciones, por lo que hay que esperar a la resolución o veredicto del juez. No vendan la piel del oso antes de cazarlo.
Lo segundo, es que no debería sobrar dinero, ya que la indemnización se deberá adaptar a las reparaciones, salvo que también se pidan indemnización por perjuicios ocasionados, que son difíciles de evaluar.
Lo tercero es que en esa reunión no estaba indicado en el orden del día el reparto (en caso de haberlos) de dinero sobrante, aunque si estaría el tratar todo el problema que tenéis contraído por esas deficiencias, lo que de alguna manera se puede entender que estaría englobado también el tratar ese reparto.
Cuarto, la ley es muy clara en este asunto y tanto el reparto de cargas como los beneficios se han de repartir por coeficientes y eso ese administrador lo debe de saber. Se hizo una votación y salió mayoría, pero los que votaron en contra pueden impugnar ese acuerdo. Pero impugnar ese acuerdo no es gratis, hay que contratar a un abogado y procurador para llevar el proceso, por lo que quizás no le salga a cuenta.
Mi recomendación es que hable con él presidente y le diga que ese reparto no se ajusta a la ley de propiedad horizontal y por tanto es ilegal y que cualquiera de los que votaron en contra puede impugnar ese acuerdo vía judicial y sería mejor no llegar a ese extremo. Y a ver qué le dice.
Lo segundo, es que no debería sobrar dinero, ya que la indemnización se deberá adaptar a las reparaciones, salvo que también se pidan indemnización por perjuicios ocasionados, que son difíciles de evaluar.
Lo tercero es que en esa reunión no estaba indicado en el orden del día el reparto (en caso de haberlos) de dinero sobrante, aunque si estaría el tratar todo el problema que tenéis contraído por esas deficiencias, lo que de alguna manera se puede entender que estaría englobado también el tratar ese reparto.
Cuarto, la ley es muy clara en este asunto y tanto el reparto de cargas como los beneficios se han de repartir por coeficientes y eso ese administrador lo debe de saber. Se hizo una votación y salió mayoría, pero los que votaron en contra pueden impugnar ese acuerdo. Pero impugnar ese acuerdo no es gratis, hay que contratar a un abogado y procurador para llevar el proceso, por lo que quizás no le salga a cuenta.
Mi recomendación es que hable con él presidente y le diga que ese reparto no se ajusta a la ley de propiedad horizontal y por tanto es ilegal y que cualquiera de los que votaron en contra puede impugnar ese acuerdo vía judicial y sería mejor no llegar a ese extremo. Y a ver qué le dice.
Gracias por la respuesta. Ni se imaginan cuánto les estoy agradecido. Necesitaba saber que era ilegal y ustedes me lo han confirmado. Voy a intentar plantearlo de manera asertiva a ver que me dicen. Cada vez se me hace más desagradable ir a las reuniones pero es lo que elegí al comprar una vivienda en una gran comunidad y creo que estoy en mi derecho defender lo que es justo. Que pasen un buen día y mil gracias de nuevo.
Como casi siempre la falta de datos obliga a dar opiniones aventurándose a dar una respuesta equivocada.
Yo opino que este es un tema que se debería dividir en dos partes.
A) La parte comunitaria.
B) La parte privativa.
Pero mi tocayo Juanan33 no dice a quien pretenden denunciar, (se suponen que al promotor), ni tampoco cuantos años hace que la urbanización esta construida.
El administrador tendría que ser removido ipso facto, es increíble que alegue que lo que se vota es legal, ni siquiera en lo que se refiere a las zonas comunes, solo habría que autorizar al presidente a emprender las acciones legales pertinentes, para reclamar los daños.
1.- La indemnización de la parte dañadas de las zonas comunes, deberá ser solicitada y en su caso demandada por la comunidad, y la indemnización si se llegara a ello, quedaría en el fondo de la comunidad, al objeto de repararlas.
2.- Cada propietario deberá entablar un pleito contra quien proceda de manera individual, y teniendo en cuenta los daños de su vivienda, luego los del grupo 0, no tiene nada que reclamar ni ni recibir, los del grupo X harán la guerra por su cuenta, y la comunidad se abstendrá de intervenir en un asunto privado, tan solo si así lo deciden, podrían contratar al mismo letrado y pagarlo a "escote", y cada vivienda recibiría su indemnización de manera individual y no colectiva.
Hablando en plata, la ignorancia es muy atrevida, proponer en una junta semejaste reparto es como el famoso cuento de las olivas que escribió Lópe de Rueda en 1548, Toruvio (el padre), Águeda (la madre) y Mencigüela (la hija), no creo que estuvieran en la asamblea, repartir la indemnizaciones antes de cobrarlas, es delirante.
Yo opino que este es un tema que se debería dividir en dos partes.
A) La parte comunitaria.
B) La parte privativa.
Pero mi tocayo Juanan33 no dice a quien pretenden denunciar, (se suponen que al promotor), ni tampoco cuantos años hace que la urbanización esta construida.
El administrador tendría que ser removido ipso facto, es increíble que alegue que lo que se vota es legal, ni siquiera en lo que se refiere a las zonas comunes, solo habría que autorizar al presidente a emprender las acciones legales pertinentes, para reclamar los daños.
1.- La indemnización de la parte dañadas de las zonas comunes, deberá ser solicitada y en su caso demandada por la comunidad, y la indemnización si se llegara a ello, quedaría en el fondo de la comunidad, al objeto de repararlas.
2.- Cada propietario deberá entablar un pleito contra quien proceda de manera individual, y teniendo en cuenta los daños de su vivienda, luego los del grupo 0, no tiene nada que reclamar ni ni recibir, los del grupo X harán la guerra por su cuenta, y la comunidad se abstendrá de intervenir en un asunto privado, tan solo si así lo deciden, podrían contratar al mismo letrado y pagarlo a "escote", y cada vivienda recibiría su indemnización de manera individual y no colectiva.
Hablando en plata, la ignorancia es muy atrevida, proponer en una junta semejaste reparto es como el famoso cuento de las olivas que escribió Lópe de Rueda en 1548, Toruvio (el padre), Águeda (la madre) y Mencigüela (la hija), no creo que estuvieran en la asamblea, repartir la indemnizaciones antes de cobrarlas, es delirante.
PERFECTA la respuesta de juanchito, así, con mayúsculas.
Este es el típico caso de una comunidad nueva, con defectos de construcción que hay que reclamar a la promotora.
Lo normal es que la comunidad reclame los temas comunes. Y los propietarios individuales reclaman cada uno lo suyo, y es normal que, si hay problemas que obligan a emprender la vía judicial se unan, pero solo en ese caso, lo habitual es que la promotora atienda a todos (con las debidas discusiones, plazos largos,etc.), al menos esa es mi experiencia.
Lo del administrador, a partes iguales, los que no tengan problemas también, etc, realmente alucinante
Este es el típico caso de una comunidad nueva, con defectos de construcción que hay que reclamar a la promotora.
Lo normal es que la comunidad reclame los temas comunes. Y los propietarios individuales reclaman cada uno lo suyo, y es normal que, si hay problemas que obligan a emprender la vía judicial se unan, pero solo en ese caso, lo habitual es que la promotora atienda a todos (con las debidas discusiones, plazos largos,etc.), al menos esa es mi experiencia.
Lo del administrador, a partes iguales, los que no tengan problemas también, etc, realmente alucinante
Hola Juanchito. En primer lugar darle las gracias por la respuesta y, haciendo autocrítica, tiene toda la razón, faltan datos pero como dije no puedo desvelar todo dado que aún no se ha celebrado el juicio.
En realidad mi falta de información y de formación en temas jurídicos me hizo separar en parte comunitaria y privativa pero realmente la que dije privativa en teoría también es comunitaria porque es un daño estructural de la mala ejecución de la obra de todos los edificios, sólo que hay a algunos vecinos a los que les afecta más, a otros menos y a otros poco o nada. Efectivamente al promotor dado que para el resto pasaron los plazos. No puedo desvelar los años, ya se sabe por qué.
Por lo tanto le pido disculpas por la falta de información, tiene usted toda la razón, podría estar usted aconsejándome erroneamente.
Dado que se ha tomado la molestia en contestarme, cosa que le agradezco, le ruego que me aconseje que debería hacer.
Debería entonces hablar con la administración, comentarles que su administrador (además vecino de la comunidad) intentó establecer una votación no adjuntada en el punto del día de la reunión y además proponiendo algo ilegal y que echen para atrás todo? Debería esperar a que emitieran el comunicado con la resolución de esta reunión para impugnarla? El presidente es muy amigo del administrador que además es vecino, el administrador me ha dicho textualmente que "este tipo de votaciones las ha hecho más de 200 veces y es perfectamente legal" y yo ya no sé a quién dirigirme.
Entiendo que por un lado debo hacer un escrito diciendo que es ilegal y que antes de tomar acciones legales me gustaría que de buena fe se echara para atrás pero no se si escribir al presidente o al email de la comunidad y por otra parte, para echar al administrador me ocurre lo mismo, no sé a qué estamento dirigirme o si lo tengo que hablar también con el presidente o con la propia administración.
Le agradezco mucho su tiempo. Un saludo.
En realidad mi falta de información y de formación en temas jurídicos me hizo separar en parte comunitaria y privativa pero realmente la que dije privativa en teoría también es comunitaria porque es un daño estructural de la mala ejecución de la obra de todos los edificios, sólo que hay a algunos vecinos a los que les afecta más, a otros menos y a otros poco o nada. Efectivamente al promotor dado que para el resto pasaron los plazos. No puedo desvelar los años, ya se sabe por qué.
Por lo tanto le pido disculpas por la falta de información, tiene usted toda la razón, podría estar usted aconsejándome erroneamente.
Dado que se ha tomado la molestia en contestarme, cosa que le agradezco, le ruego que me aconseje que debería hacer.
Debería entonces hablar con la administración, comentarles que su administrador (además vecino de la comunidad) intentó establecer una votación no adjuntada en el punto del día de la reunión y además proponiendo algo ilegal y que echen para atrás todo? Debería esperar a que emitieran el comunicado con la resolución de esta reunión para impugnarla? El presidente es muy amigo del administrador que además es vecino, el administrador me ha dicho textualmente que "este tipo de votaciones las ha hecho más de 200 veces y es perfectamente legal" y yo ya no sé a quién dirigirme.
Entiendo que por un lado debo hacer un escrito diciendo que es ilegal y que antes de tomar acciones legales me gustaría que de buena fe se echara para atrás pero no se si escribir al presidente o al email de la comunidad y por otra parte, para echar al administrador me ocurre lo mismo, no sé a qué estamento dirigirme o si lo tengo que hablar también con el presidente o con la propia administración.
Le agradezco mucho su tiempo. Un saludo.
Entiendo que al ser un daño estructural aunque haya un 10 o un 15 por ciento de vecinos que no la sufran, es problema de la comunidad no de unos vecinos en concreto, al igual que si hay goteras o humedades tengo entendido que debería repararlo la comunidad y no a título particular. Hablo desde el total desconocimiento y por eso le agradezco también su respuesta.
Es complicado responder con la escasa información que nos da, porque no sabemos de qué defectos se trata, ni los daños ocasionados tanto a nivel comunitario como particular.
Ahora bien, si hay un problema estructural (por ejemplo, de cimentación) que provoca daños a zonas comunes y privativas, soy de la opinión de que debería reclamarse de manera global.
No nos habla de plazos, pero interpreto que están más allá del primer año de la finalización de la obra y dentro de los 10 años de garantía obligatoria. En ese supuesto, deberían tener cobertura para daños estructurales serios. Y, cuando digo serios, me refiero a que sean tan importantes como para comprometer la estabilidad del edificio. Si esto es así y disponen de un informe pericial que lo certifique, deberían reclamar a los responsables de la obra y, en su defecto, a la aseguradora responsable de la póliza decenal que, se lo adelanto, tratará de librarse de cualquier responsabilidad. Y de ahí que le indique que deben reclamar el asunto a nivel global. Es decir, el daño estructural del edificio, que es el que tiene garantía, y todas sus consecuencias.
Si, por ejemplo, un vecino tiene daños en su vivienda (fisuras, grietas, desprendimiento o rotura de baldosas, etc.) por culpa del defecto estructural y los reclama a nivel particular, va a tener grandes dificultades para que se lo resuelvan, puesto que argumentarán que esos daños no son estructurales (que no lo son) y, en consecuencia, están fuera de plazo de reclamación, porque los únicos defectos con cobertura decenal son los estructurales.
De todos modos, en cualquier caso, le insisto en que, salvo que los defectos estructurales sean serios, como le decía anteriormente, no va a ser fácil que lo resuelvan por la vía de la reclamación.
Ahora bien, si hay un problema estructural (por ejemplo, de cimentación) que provoca daños a zonas comunes y privativas, soy de la opinión de que debería reclamarse de manera global.
No nos habla de plazos, pero interpreto que están más allá del primer año de la finalización de la obra y dentro de los 10 años de garantía obligatoria. En ese supuesto, deberían tener cobertura para daños estructurales serios. Y, cuando digo serios, me refiero a que sean tan importantes como para comprometer la estabilidad del edificio. Si esto es así y disponen de un informe pericial que lo certifique, deberían reclamar a los responsables de la obra y, en su defecto, a la aseguradora responsable de la póliza decenal que, se lo adelanto, tratará de librarse de cualquier responsabilidad. Y de ahí que le indique que deben reclamar el asunto a nivel global. Es decir, el daño estructural del edificio, que es el que tiene garantía, y todas sus consecuencias.
Si, por ejemplo, un vecino tiene daños en su vivienda (fisuras, grietas, desprendimiento o rotura de baldosas, etc.) por culpa del defecto estructural y los reclama a nivel particular, va a tener grandes dificultades para que se lo resuelvan, puesto que argumentarán que esos daños no son estructurales (que no lo son) y, en consecuencia, están fuera de plazo de reclamación, porque los únicos defectos con cobertura decenal son los estructurales.
De todos modos, en cualquier caso, le insisto en que, salvo que los defectos estructurales sean serios, como le decía anteriormente, no va a ser fácil que lo resuelvan por la vía de la reclamación.
Hola de nuevo P0liplos y gracias de nuevo por molestarse en volver a contestar.
Como dije en mi primer post los defectos son tipo grietas en paredes, techo algunas baldosas, juntas, plato de ducha, etc. No comprometen al edificio, aunque son provocados por el ahorro en la construcción a la hora de aplicar el hormigón y la amplia separación entre pilares con el objetivo de ahorrar costos en la obra inicial. Por lo tanto son daños estructurales comunes a todos los vecinos aunque no afecten a la absoluta totalidad de los mismos. Como dije, provocan y provocarán defectos constantes pero no provocan ruina.
Efectivamente estamos reclamando de manera global, lo que ocurre que usando el argumento de que hasta la mitad de los daños son provocados en zonas comunes y aproximadamente la otra mitad en pisos de cada uno, el administrador propuso o bien repartir los gastos de la demanda a partes iguales, repartir los supuestos beneficios para reparar las zonas comunes y si sobrepasáramos la cantidad de zonas comunes repartir a partes iguales el resto para reparar los daños privados dado que todos hemos aportado las mismas cantidades (fue la opción que ganó, fue lo que planteó el administrador). O bien por otra parte que cada uno aporte en función de los daños que tenga y reciba en función de los daños que tenga, cosa que tampoco veo que tenga sentido.
La razón es que si ambos defectos son estructurales y son comunes aunque los de los edificios no afecten por igual o directamente no afecten y siguiendo la ley al milímetro entiendo que deberíamos aportar todos por igual y a la hora de las reparaciones los que la necesiten y punto.
El administrador estaba a favor de la opción primera porque dijo que si no era insolidario.
(Me ahorro las opiniones personales, si no quizá me quitarían la cuenta).
En cuanto a plazos se cumplieron todos los plazos y únicamente se pudieron prorrogar año a año enviando burofaxes (sinceramente no se técnicamente lo que se hizo, supongo que pequeños avisos para poder prorrogar el tema) con relación a la promotora o constructora que es la objeto de futura demanda.
Obviamente ambas demandas son conjuntas.
Entonces no sé que tengo que hacer. No sé si dirigirme al presidente (tiene muy buena relación con el administrador que también es vecino), no sé si dirigirme a la empresa del administrador, a alguna entidad tipo consumidor, intento guiarme por lo que ustedes me han dicho y elaborar un escrito para ver si podemos llegar a un acuerdo sin entrar en pleitos pero la verdad que ando perdido y de tener que gastar dinero me gustaría saber que pasos seguir antes.
Gracias nuevamente por su atención.
Como dije en mi primer post los defectos son tipo grietas en paredes, techo algunas baldosas, juntas, plato de ducha, etc. No comprometen al edificio, aunque son provocados por el ahorro en la construcción a la hora de aplicar el hormigón y la amplia separación entre pilares con el objetivo de ahorrar costos en la obra inicial. Por lo tanto son daños estructurales comunes a todos los vecinos aunque no afecten a la absoluta totalidad de los mismos. Como dije, provocan y provocarán defectos constantes pero no provocan ruina.
Efectivamente estamos reclamando de manera global, lo que ocurre que usando el argumento de que hasta la mitad de los daños son provocados en zonas comunes y aproximadamente la otra mitad en pisos de cada uno, el administrador propuso o bien repartir los gastos de la demanda a partes iguales, repartir los supuestos beneficios para reparar las zonas comunes y si sobrepasáramos la cantidad de zonas comunes repartir a partes iguales el resto para reparar los daños privados dado que todos hemos aportado las mismas cantidades (fue la opción que ganó, fue lo que planteó el administrador). O bien por otra parte que cada uno aporte en función de los daños que tenga y reciba en función de los daños que tenga, cosa que tampoco veo que tenga sentido.
La razón es que si ambos defectos son estructurales y son comunes aunque los de los edificios no afecten por igual o directamente no afecten y siguiendo la ley al milímetro entiendo que deberíamos aportar todos por igual y a la hora de las reparaciones los que la necesiten y punto.
El administrador estaba a favor de la opción primera porque dijo que si no era insolidario.
(Me ahorro las opiniones personales, si no quizá me quitarían la cuenta).
En cuanto a plazos se cumplieron todos los plazos y únicamente se pudieron prorrogar año a año enviando burofaxes (sinceramente no se técnicamente lo que se hizo, supongo que pequeños avisos para poder prorrogar el tema) con relación a la promotora o constructora que es la objeto de futura demanda.
Obviamente ambas demandas son conjuntas.
Entonces no sé que tengo que hacer. No sé si dirigirme al presidente (tiene muy buena relación con el administrador que también es vecino), no sé si dirigirme a la empresa del administrador, a alguna entidad tipo consumidor, intento guiarme por lo que ustedes me han dicho y elaborar un escrito para ver si podemos llegar a un acuerdo sin entrar en pleitos pero la verdad que ando perdido y de tener que gastar dinero me gustaría saber que pasos seguir antes.
Gracias nuevamente por su atención.
"Como dije en mi primer post los defectos son tipo grietas en paredes, techo algunas baldosas, juntas, plato de ducha, etc. No comprometen al edificio (...)"
Mis disculpas. Es cierto que lo comentó en su primera consulta.
Pues, tal como le decía anteriormente, lo van a tener muy complicado. Los defectos estructurales que deben estar cubiertos por la garantía decenal son los que se consideran de gravedad. Es decir, los que comprometen la estabilidad del edificio. Los que usted comenta, me temo, no se los van a reconocer.
¿Están ustedes asesorados por algún letrado experto en la materia?
Mis disculpas. Es cierto que lo comentó en su primera consulta.
Pues, tal como le decía anteriormente, lo van a tener muy complicado. Los defectos estructurales que deben estar cubiertos por la garantía decenal son los que se consideran de gravedad. Es decir, los que comprometen la estabilidad del edificio. Los que usted comenta, me temo, no se los van a reconocer.
¿Están ustedes asesorados por algún letrado experto en la materia?
Sí. Un perito tomo fotos en cada piso de todos los edificios con los desperfectos. El letrado experto en estos temas nos dijo que no podía vendernos humo pero que estaba todo perfectamente documentado por el perito/arquitecto y que veía viable la demanda conjunta.
Soltaron su discurso y se quedó el administrador que es abogado también entendido en esos temas pero que ya no me fío nada de esa persona porque a todo el mundo que le pregunto me dice que eso es ilegal y que todos deben pagar por igual excepto porcentaje por los metros de la vivienda no así los beneficios para reparar los desperfectos que irían en porcentaje.
Entonces ya no sé que hacer pero me gustaría hacer algo.
Soltaron su discurso y se quedó el administrador que es abogado también entendido en esos temas pero que ya no me fío nada de esa persona porque a todo el mundo que le pregunto me dice que eso es ilegal y que todos deben pagar por igual excepto porcentaje por los metros de la vivienda no así los beneficios para reparar los desperfectos que irían en porcentaje.
Entonces ya no sé que hacer pero me gustaría hacer algo.
Juanan33:
Tengo la impresión que el administrador no os esta dando la información sobre el problema, quizá por ser parte interesada, "arrima el ascua a su sardina"
Hoy es muy raro ver un caso como el que comentas, porque hoy día hay muchos controles y los materiales de construcción son mas seguros, pero como en las existencias de las brujas, dice mi amigo Lito que es gallego, "Haberlas haylas".
Lo importante de una construcción es la estructura, se hacen análisis de la tierra, en el hormigón no se puede escatimar el cemento, y las ferrallas son de hierro corrugado, es muy difícil hacer trampas, se mete mas hierro para mayor seguridad.
Las estructuras tienen dilataciones y requiere un tiempo para que la cimentación se asiente en el terreno, y esto algunas veces es lo que producen grietas en las baldosas, tabiques y techos, dependiendo el tipo de tierra donde esta asentada la cimentación, por eso hay viviendas que tienen daños y otras no, dependiendo la parte de la cimentación al asentarse.
La LOE dependiendo el tipo de daños en las construcciones establece tres plazos para reclamar.
1 año para los denominados defectos de acabado.
3 años para vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.
10 años para defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.
Comprueba si los daños en tu comunidad están dentro del plazo para reclamar. una vez pasado el plazo, aunque los daños afloraran ya no cabria la posibilidad de reclamación.
Escribes:
"Aquí sin embargo de repente en la reunión (y sin estar en el punto del día se propuso) y salió por mayoría que primero se reparara la zona común (sobre el 50 por ciento del presupuesto) y después se repararan los daños individuales y se repartiera dicha cantidad solicitada a partes iguales entre los distintos vecinos ya que cada vecino pone la misma parte".
Entonces lo que propuso el administrador es que como aun no se ha emprendido acciones legales contra la promotora, todos los propietarios a partes iguales contribuirían a reparar tanto las zonas comunes como las privativas, tengan o no daños en sus viviendas, y cuando se cobrara las indemnizaciones, las cantidades igualmente se repartirían entre todos.
1.- Lo correcto es que cada propietarios pagara según su cuota de participación en las zonas comunes de la mancomunidad si las hubiere y estuvieran dañadas.
2.- Para las zonas comunes de cada edificio dependiendo como están definidas en el titulo constitutivo, el adelanto para pagar los daños tambien se hicieran por cuota de participación, a no ser que se pagaran a partes iguales los gastos de comunidad.
3.- Este gasto se consideraría una derrama por lo tanto siempre que las obras fueran necesarias, obligaría a todos los propietarios tengan o no daños en sus viviendas.
4.- Si se llegaran a cobrar indemnizaciones y las cantidades se repartieran entre los propietarios, se debería repartir tambien por cuota de participación, lo mas aconsejable es que el dinero quedara en el fondo de reserva para futuras obras, puesto que si se reparte entre los propietarios, estos deberían declarar esa cantidad a efecto del IRPF.
5.- Los daños en las viviendas posiblemente se pudieran reclamar como estructurales, pero opino que no deberían entrar junto con los comunitarios, como se supone que no menoscaba la habitabilidad de la vivienda, puedes esperar, o pagar de tu bolsillo la reparación de los daños, tu peritaje y tu letrado a titulo personal, y luego cuando cobres la indemnización. disponer de ese dinero libremente presentando la factura de la reparación.
Esta claro que no interesa meter en un mismo saco los daños comunitarios con los privativos, tan solo contratar al mismo letrado, pero separando cada caso.
Tienes un serio problema, impugnar no seria lo mejor, yo en tu lugar exigiría pagar solo los gastos de la reparación de las zonas comunes, pagar la derrama de las viviendas es un mal negocio, mandaría un correo electrónico o un burofax al presidente para que solo te pasen la derrama de las zonas comunes, y que los daños de tu vivienda correrán por tu cuenta, en caso de que no te hicieran caso, no pagues nada, no se atreverían a demandarte, ellos saben que lo que han hecho es un pufo, y como un bumerang les golpeara.
Si ya esta el pleito en el juzgado, ya no tienes nada que hacer, solo proponer expulsar al vecino administrador, si aun no habéis hecho nada, habla con tus vecinos y expón el problemón que os viene encima con ese desacertado acuerdo. seguro que que cuando sepan que tienen que declarar la indemnización se lo pensaran.
Tengo la impresión que el administrador no os esta dando la información sobre el problema, quizá por ser parte interesada, "arrima el ascua a su sardina"
Hoy es muy raro ver un caso como el que comentas, porque hoy día hay muchos controles y los materiales de construcción son mas seguros, pero como en las existencias de las brujas, dice mi amigo Lito que es gallego, "Haberlas haylas".
Lo importante de una construcción es la estructura, se hacen análisis de la tierra, en el hormigón no se puede escatimar el cemento, y las ferrallas son de hierro corrugado, es muy difícil hacer trampas, se mete mas hierro para mayor seguridad.
Las estructuras tienen dilataciones y requiere un tiempo para que la cimentación se asiente en el terreno, y esto algunas veces es lo que producen grietas en las baldosas, tabiques y techos, dependiendo el tipo de tierra donde esta asentada la cimentación, por eso hay viviendas que tienen daños y otras no, dependiendo la parte de la cimentación al asentarse.
La LOE dependiendo el tipo de daños en las construcciones establece tres plazos para reclamar.
1 año para los denominados defectos de acabado.
3 años para vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.
10 años para defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.
Comprueba si los daños en tu comunidad están dentro del plazo para reclamar. una vez pasado el plazo, aunque los daños afloraran ya no cabria la posibilidad de reclamación.
Escribes:
"Aquí sin embargo de repente en la reunión (y sin estar en el punto del día se propuso) y salió por mayoría que primero se reparara la zona común (sobre el 50 por ciento del presupuesto) y después se repararan los daños individuales y se repartiera dicha cantidad solicitada a partes iguales entre los distintos vecinos ya que cada vecino pone la misma parte".
Entonces lo que propuso el administrador es que como aun no se ha emprendido acciones legales contra la promotora, todos los propietarios a partes iguales contribuirían a reparar tanto las zonas comunes como las privativas, tengan o no daños en sus viviendas, y cuando se cobrara las indemnizaciones, las cantidades igualmente se repartirían entre todos.
1.- Lo correcto es que cada propietarios pagara según su cuota de participación en las zonas comunes de la mancomunidad si las hubiere y estuvieran dañadas.
2.- Para las zonas comunes de cada edificio dependiendo como están definidas en el titulo constitutivo, el adelanto para pagar los daños tambien se hicieran por cuota de participación, a no ser que se pagaran a partes iguales los gastos de comunidad.
3.- Este gasto se consideraría una derrama por lo tanto siempre que las obras fueran necesarias, obligaría a todos los propietarios tengan o no daños en sus viviendas.
4.- Si se llegaran a cobrar indemnizaciones y las cantidades se repartieran entre los propietarios, se debería repartir tambien por cuota de participación, lo mas aconsejable es que el dinero quedara en el fondo de reserva para futuras obras, puesto que si se reparte entre los propietarios, estos deberían declarar esa cantidad a efecto del IRPF.
5.- Los daños en las viviendas posiblemente se pudieran reclamar como estructurales, pero opino que no deberían entrar junto con los comunitarios, como se supone que no menoscaba la habitabilidad de la vivienda, puedes esperar, o pagar de tu bolsillo la reparación de los daños, tu peritaje y tu letrado a titulo personal, y luego cuando cobres la indemnización. disponer de ese dinero libremente presentando la factura de la reparación.
Esta claro que no interesa meter en un mismo saco los daños comunitarios con los privativos, tan solo contratar al mismo letrado, pero separando cada caso.
Tienes un serio problema, impugnar no seria lo mejor, yo en tu lugar exigiría pagar solo los gastos de la reparación de las zonas comunes, pagar la derrama de las viviendas es un mal negocio, mandaría un correo electrónico o un burofax al presidente para que solo te pasen la derrama de las zonas comunes, y que los daños de tu vivienda correrán por tu cuenta, en caso de que no te hicieran caso, no pagues nada, no se atreverían a demandarte, ellos saben que lo que han hecho es un pufo, y como un bumerang les golpeara.
Si ya esta el pleito en el juzgado, ya no tienes nada que hacer, solo proponer expulsar al vecino administrador, si aun no habéis hecho nada, habla con tus vecinos y expón el problemón que os viene encima con ese desacertado acuerdo. seguro que que cuando sepan que tienen que declarar la indemnización se lo pensaran.
Dices en el punto 4, que si se cobran indemnizaciones, lo mas aconsejable es que el dinero quedara en el fondo de reserva para futuras obras, puesto que si se reparte entre los propietarios, estos deberían declarar esa cantidad a efecto del IRPF.
No es así, se declaran siempre, con independencia de que se repartan entre los propietarios , o se dejen como fondos de la comunidad.
No es así, se declaran siempre, con independencia de que se repartan entre los propietarios , o se dejen como fondos de la comunidad.
Otra vez más te agradezco eternamente tu respuesta.
Ya me da hasta vergüenza responderte, creo que estoy abusando demasiado de tu confianza.
Mi única duda es… serviría de algo poner una queja en el colegio de administradores y fincas? O mandarle una mensaje al correo del administrador (de la empresa no de él) y decirles que dado que no aparece en el punto de la reunión y se tomaron decisiones en contra de la voluntad de algunos vecinos siendo estas ilegales (es como si no se hubiesen tomado) pedimos por favor que se reviertan o nos veremos obligados a presentar una queja.
O aunque no se pueda volver atrás presentarla directamente?
Es que me parece increíble. Esta misma tarde he preguntado a varios vecinos y no saben lo que han votado realmente. Ha sido un acto de trilero brutal y entiendo que algo se puede hacer. No pueden hacerse votaciones presionando a la gente sin estar antes puestas en el orden del día para poder rechazarlas antes de que se produzcan. Si esto es así realmente cualquier vecino de cualquier comunidad está vendido.
En fin gracias igualmente y de verdad que agradezco tu tiempo.
Ya me da hasta vergüenza responderte, creo que estoy abusando demasiado de tu confianza.
Mi única duda es… serviría de algo poner una queja en el colegio de administradores y fincas? O mandarle una mensaje al correo del administrador (de la empresa no de él) y decirles que dado que no aparece en el punto de la reunión y se tomaron decisiones en contra de la voluntad de algunos vecinos siendo estas ilegales (es como si no se hubiesen tomado) pedimos por favor que se reviertan o nos veremos obligados a presentar una queja.
O aunque no se pueda volver atrás presentarla directamente?
Es que me parece increíble. Esta misma tarde he preguntado a varios vecinos y no saben lo que han votado realmente. Ha sido un acto de trilero brutal y entiendo que algo se puede hacer. No pueden hacerse votaciones presionando a la gente sin estar antes puestas en el orden del día para poder rechazarlas antes de que se produzcan. Si esto es así realmente cualquier vecino de cualquier comunidad está vendido.
En fin gracias igualmente y de verdad que agradezco tu tiempo.
Vamos por partes:
1.- Presentar una queja contra el administrado en el colegio oficial de administradores de tu ciudad, siempre que el administrador este colegiado, no sirve para nada, los acuerdos seguirán vigentes, y será una pérdida de tiempo, lo mas eficaz es remover a administrador.
2.- Cuando en una junta de propietarios se vota un acuerdo que no figura en el orden del día, hay que tener en cuenta lo siguiente:
A).- Que el propietario disidente si ha asistido a la junta ha salvado su voto votando en contra del acuerdo.
B).- El propietario ausente tendra que manifestar su desacuerdo en un plazo de 30 días a partir de recibir el acta.
C).- Los propietarios morosos no podrán impugnar el acta, puesto que no han podido votar.
¿Qué plazos tienes para impugnar el acta?
Al ser un acuerdo contrario a la LPH, tendrías un año para impugnarlo, tu abogado debería pedir paralizar el acuerdo, de tal manera que la impugnación deberías hacerla lo antes posible, busca apoyos de otros propietarios así los gastos del pleito los podrías compartir.
Los acuerdos tomados en Junta, por muy injustos que sean, sin no se impugnan son validos si no se impugnan, quizá ante un asunto tan turbio, yo buscaría apoyo de otros propietarios para impugnar el acuerdo, o no pagar la derrama, dirigiéndote al presidente por burofax o correo electrónico, advirtiéndole, que el acuerdo vulnera la LPH por no estar incluido en un punto del orden del día, y que vais a impugnarlo judicialmente, que se convoque otra junta general extraordinaria con el tema en cuestión, si no te hacen caso, tienes la opción de la impugnación, que esta muy claro que ganarías el pleito.
No tengas vergüenza por preguntar, en este foro no te faltara ayuda para solventar tus dudas, siempre tendrás alguien que te dará su opinión, la LPH esta de tu parte que es lo mas importante, y lo tienes muy fácil para ganarle la batalla al administrador, y luego mandarlo a freír espárragos.
1.- Presentar una queja contra el administrado en el colegio oficial de administradores de tu ciudad, siempre que el administrador este colegiado, no sirve para nada, los acuerdos seguirán vigentes, y será una pérdida de tiempo, lo mas eficaz es remover a administrador.
2.- Cuando en una junta de propietarios se vota un acuerdo que no figura en el orden del día, hay que tener en cuenta lo siguiente:
A).- Que el propietario disidente si ha asistido a la junta ha salvado su voto votando en contra del acuerdo.
B).- El propietario ausente tendra que manifestar su desacuerdo en un plazo de 30 días a partir de recibir el acta.
C).- Los propietarios morosos no podrán impugnar el acta, puesto que no han podido votar.
¿Qué plazos tienes para impugnar el acta?
Al ser un acuerdo contrario a la LPH, tendrías un año para impugnarlo, tu abogado debería pedir paralizar el acuerdo, de tal manera que la impugnación deberías hacerla lo antes posible, busca apoyos de otros propietarios así los gastos del pleito los podrías compartir.
Los acuerdos tomados en Junta, por muy injustos que sean, sin no se impugnan son validos si no se impugnan, quizá ante un asunto tan turbio, yo buscaría apoyo de otros propietarios para impugnar el acuerdo, o no pagar la derrama, dirigiéndote al presidente por burofax o correo electrónico, advirtiéndole, que el acuerdo vulnera la LPH por no estar incluido en un punto del orden del día, y que vais a impugnarlo judicialmente, que se convoque otra junta general extraordinaria con el tema en cuestión, si no te hacen caso, tienes la opción de la impugnación, que esta muy claro que ganarías el pleito.
No tengas vergüenza por preguntar, en este foro no te faltara ayuda para solventar tus dudas, siempre tendrás alguien que te dará su opinión, la LPH esta de tu parte que es lo mas importante, y lo tienes muy fácil para ganarle la batalla al administrador, y luego mandarlo a freír espárragos.
