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Cuestión compleja sobre proindiviso.
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Cuestión compleja sobre proindiviso.
Hola a todos,
Digamos que una persona deja en herencia a 2 personas (A y B) un piso en el cual A tiene el 70% de la nuda propiedad proindivisa y B el 30% (y también el usufructo). En el testamento se dispone un fideicomiso de residuo de tal forma que al fallecimiento de B la nuda propiedad de B pase a A, y por lo tanto se quede con todo el piso en propiedad.
1.¿Cuál sería la mejor opción para B?.
2.¿Puede B iniciar un procedimiento de disolución de proindiviso (sin la autorización de A ya que saben que al fallecimiento de B obtendrán la totalidad de la casa) e intentar vender su 30% (por ejemplo a algún familiar)?. Es decir, para la disolución del proindiviso ¿es obligatorio que la otra parte acepte el inicio del procedimiento o B puede iniciar el procedimiento para poder vender el 30% del que dispone, sin tener en cuenta a A?.
Es que el problema es que existe fideicomiso de residuo a favor de A y saben que al fallecimiento de B tendrán la propiedad de todo el piso, por lo que B tiene que buscar alguna solución para que antes de fallecer pueda vender su parte (aunque sea a un familiar).
Muchas gracias,
Un saludo,
Digamos que una persona deja en herencia a 2 personas (A y B) un piso en el cual A tiene el 70% de la nuda propiedad proindivisa y B el 30% (y también el usufructo). En el testamento se dispone un fideicomiso de residuo de tal forma que al fallecimiento de B la nuda propiedad de B pase a A, y por lo tanto se quede con todo el piso en propiedad.
1.¿Cuál sería la mejor opción para B?.
2.¿Puede B iniciar un procedimiento de disolución de proindiviso (sin la autorización de A ya que saben que al fallecimiento de B obtendrán la totalidad de la casa) e intentar vender su 30% (por ejemplo a algún familiar)?. Es decir, para la disolución del proindiviso ¿es obligatorio que la otra parte acepte el inicio del procedimiento o B puede iniciar el procedimiento para poder vender el 30% del que dispone, sin tener en cuenta a A?.
Es que el problema es que existe fideicomiso de residuo a favor de A y saben que al fallecimiento de B tendrán la propiedad de todo el piso, por lo que B tiene que buscar alguna solución para que antes de fallecer pueda vender su parte (aunque sea a un familiar).
Muchas gracias,
Un saludo,
Buenos días, Javier,
B podría vender su 30 %, pero A tendría el derecho de retracto en las mismas condiciones.
Y A no puede oponerse al proceso de división de la cosa común, que, como sabes, en último extremo desembocaría en una subasta del 100 % y reparto de lo obtenido al 70 y 30 %.
En realidad, ése proceso suele ser la única forma de acabar forzando un acuerdo para no perder dinero las 2 partes, para qué nos vamos a engañar.
B podría vender su 30 %, pero A tendría el derecho de retracto en las mismas condiciones.
Y A no puede oponerse al proceso de división de la cosa común, que, como sabes, en último extremo desembocaría en una subasta del 100 % y reparto de lo obtenido al 70 y 30 %.
En realidad, ése proceso suele ser la única forma de acabar forzando un acuerdo para no perder dinero las 2 partes, para qué nos vamos a engañar.
Gracias a ambos.
Lo único que me quedaría saber y agradecería alguna contestación es referente a si B (dueño del 30% usufructo vitalicio al ser viudo) puede vender ese 30% a algún familiar y si esa venta puede ser en pagos anuales, es decir, ir al notario, estipular la venta de ese 30% a unos familiares, hacer pago del 1º año y comprometerse los familiares a hacer pagos anuales durante pongamos 10-15 años hasta saldar la deuda con B.
Lo pregunto pq si B disolviera el proindiviso y se quedara con la posibilidad de enajenar su 30% no habría ninguna empresa que compraría ese 30% ya que B reside en la vivienda y tiene usufructo vitalicio. Por tanto, la única posibilidad que tendría sería vender ese 30% a algún familiar, ya que si no, al fallecimiento de B, ese 30% iría ser propiedad de A por la cuestión del fideicomiso de residuo (en el que se establece que B es propietario de la nuda propiedad del 30% usufructo vitalicio pero que a su fallecimiento ese 30% debe pasar a A).
Muchas gracias por las respuestas!.
Saludos.
Lo único que me quedaría saber y agradecería alguna contestación es referente a si B (dueño del 30% usufructo vitalicio al ser viudo) puede vender ese 30% a algún familiar y si esa venta puede ser en pagos anuales, es decir, ir al notario, estipular la venta de ese 30% a unos familiares, hacer pago del 1º año y comprometerse los familiares a hacer pagos anuales durante pongamos 10-15 años hasta saldar la deuda con B.
Lo pregunto pq si B disolviera el proindiviso y se quedara con la posibilidad de enajenar su 30% no habría ninguna empresa que compraría ese 30% ya que B reside en la vivienda y tiene usufructo vitalicio. Por tanto, la única posibilidad que tendría sería vender ese 30% a algún familiar, ya que si no, al fallecimiento de B, ese 30% iría ser propiedad de A por la cuestión del fideicomiso de residuo (en el que se establece que B es propietario de la nuda propiedad del 30% usufructo vitalicio pero que a su fallecimiento ese 30% debe pasar a A).
Muchas gracias por las respuestas!.
Saludos.
Me interesa sobre todo conocer si ante notario los familiares que compran el 30% pueden estipular el pago diferido en X años, ya que al ser un bien inmueble muy poca gente puede pagar 200.000 euros en efectivo o de golpe. Es decir, se haría a lo mejor pagando 20.000 eur anuales durante 10 años. ¿Es posible?. En el 2º año tendrían que hacer el ingreso en la cuenta de B y ya está ¿o tendrían que ir siempre mediante notario cada año con los costes adicionales que ello acarrearía?.
Gracias por las respuestas!.
Un saludo.
Gracias por las respuestas!.
Un saludo.
Hola Pomares,
Gracias!.
Pero el derecho de retracto de la otra parte implica que debe pagar a B el importe mínimo que los familiares de B acuerden para la compra de ese 30%, con lo cual B siempre sale ganando porque o bien recibe el dinero de sus familiares o bien de la parte que tiene el 70%, añadiendo además que como tiene el usufructo vitalicio se puede quedar en la vivienda hasta su fallecimiento.
No entiendo muy bien lo segundo que dices: "y los pagos pueden ser privados, salvo que se pacte y registre su incumplimiento como condición resolutoria. Sólo entonces será necesaria una carta de pago notarial para cancelarla."
¿Podrías por favor explicarlo un poco más?.
Saludos!.
Gracias!.
Pero el derecho de retracto de la otra parte implica que debe pagar a B el importe mínimo que los familiares de B acuerden para la compra de ese 30%, con lo cual B siempre sale ganando porque o bien recibe el dinero de sus familiares o bien de la parte que tiene el 70%, añadiendo además que como tiene el usufructo vitalicio se puede quedar en la vivienda hasta su fallecimiento.
No entiendo muy bien lo segundo que dices: "y los pagos pueden ser privados, salvo que se pacte y registre su incumplimiento como condición resolutoria. Sólo entonces será necesaria una carta de pago notarial para cancelarla."
¿Podrías por favor explicarlo un poco más?.
Saludos!.
Buenas noches; claro, el retracto implica que pagaría A, pero quizás le interese si B fallece antes de completarse el pago... y ojo con la simulación de contrato, que lo anularía (¿qué familiar va a pagar por recibir el "marrón" del posterior pleito de división con A?).
Lo de los pagos es sencillo: pueden pactarse plazos libremente, y bastará con poder probarlos si alguien los pone en duda. Sólo si el impago se pacta como condición resolutoria y se inscribe, debe entonces otorgarse una carta de pago/recibo notarial.
Lo de los pagos es sencillo: pueden pactarse plazos libremente, y bastará con poder probarlos si alguien los pone en duda. Sólo si el impago se pacta como condición resolutoria y se inscribe, debe entonces otorgarse una carta de pago/recibo notarial.
Buenas tardes,
Gracias Pomares.
Yo defiendo a B. Lo que se pretende es que B inicie división de cosa común en vida y proceder a la venta de su 30% a sus familiares, de esta forma A no recibiría ese 30% pq los titulares serían los familiares. Ese es el objetivo. ¿Lo ves legítimo y factible?.
Gracias,
Saludos.
Gracias Pomares.
Yo defiendo a B. Lo que se pretende es que B inicie división de cosa común en vida y proceder a la venta de su 30% a sus familiares, de esta forma A no recibiría ese 30% pq los titulares serían los familiares. Ese es el objetivo. ¿Lo ves legítimo y factible?.
Gracias,
Saludos.
Buenas tardes de nuevo. Será legítimo y factible vender (pero una jugada para quien compre, pues compra un pleito), pero es que lo confundes con la división de la cosa común.
Para vender un % no hay que dividir nada, sino encontrar un comprador, que ya es difícl. En el proceso de división sale a subasta el 100 % y se reparte el producto según el % de cada copropietario.
Para vender un % no hay que dividir nada, sino encontrar un comprador, que ya es difícl. En el proceso de división sale a subasta el 100 % y se reparte el producto según el % de cada copropietario.
Buenas tardes Pomares,
El problema es que A y B son 2 partes enfrentadas y B es propietario de un 30% en nuda propiedad más usufructo vitalicio. Tenía entendido que B podría vender su parte (a un familiar) pero para ello hay que hacer previamente la división de la cosa común. Es decir, pasar el 30% de la nuda propiedad de B a unos familiares suyos mediante contrato de compraventa.
Es la idea que yo tenía. No sé si concuerdas con lo que digo.
Gracias,
Un saludo.
El problema es que A y B son 2 partes enfrentadas y B es propietario de un 30% en nuda propiedad más usufructo vitalicio. Tenía entendido que B podría vender su parte (a un familiar) pero para ello hay que hacer previamente la división de la cosa común. Es decir, pasar el 30% de la nuda propiedad de B a unos familiares suyos mediante contrato de compraventa.
Es la idea que yo tenía. No sé si concuerdas con lo que digo.
Gracias,
Un saludo.
De nada. Sólo apostillaría que si la acción se llama de "división de la cosa común" es porque, por definición, la propiedad en ésos casos es físicamente indivisible, de ahí que lo que persiga, y como correctamente se denominaría, es "cesar en la indivisión" = división, convertiendo los % de propiedad en % del precio que se obtenga, sí divisible.
