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Convocatoria a junta de propietarios.
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17.7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Debo entender que tanto si se celebra la junta en primera o segunda convocatoria los ausentes no pueden votar?. Gracias por su aportación
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Debo entender que tanto si se celebra la junta en primera o segunda convocatoria los ausentes no pueden votar?. Gracias por su aportación
Hola bufalo:
Vaya follón que se ha armado, vamos por orden de preguntas:
1ª pregunta: "Convocatoria a junta de propietarios sin poner si es ordinaria o extraordinaria"
RESPUESTA: junta que no se debe celebrar por defecto de forma.
2ª pregunta: "ni relación de morosos (que los hay)"
RESPUESTA: no es obligatorio poner en el orden del día esa cuestión.
3ª pregunta: "ni si es en primera o segunda convocatoria"
RESPUESTA: .junta que no se debe celebrar por defecto de forma.
4ª pregunta: "Si se celebra dicha reunión se entiende que es en primera convocatoria?"
RESPUESTA: Si se celebrara la junta, seria en primera convocatoria si estuvieran presentes o representados la mayoría de propietarios o que sumaran la mayoría de cuotas, de lo contrario seria en segunda, poner en primera o segunda solo es para advertir a los presentes la necesidad de quorum que es imprevisible, ( En Cataluña este problema ya no existe)
5ª pregunta: "El moroso podría emitir voto por correo?"
RESPUESTA: Los morosos no pueden votar nunca.
6º pregunta: "Contratar administrador requiere la mayoría o 3/5 partes?.
RESPUESTA: se requiere mayoría simple de asistentes que a la vez sean mayoría de cuotas
Cuando se habla de mayoría simple, no quiere decirse de la comunidad, sino de los presentes da igual el numero de ellos, lo mismo que cuando se necesite una mayoría cualificada..
Ningún propietario puede votar posteriormente a la celebración de una junta, se consideraran votos favorables los correspondientes a los propietarios que no hubieran estado presente en la junta, y por lo tanto se sumarían a la opción legalmente ganadora del acuerdo, excepto la de aquellos propietarios que tuvieran intención de impugnar el acuerdo, y lo hubieran advertido al administrador.
Doy mi opinión, me la podía haber ahorrado diciendo:
Todos Pepe 123, amadeo y Fixin están en lo cierto, todos han dado la respuesta correcta.
Saludos/Juanchito
Vaya follón que se ha armado, vamos por orden de preguntas:
1ª pregunta: "Convocatoria a junta de propietarios sin poner si es ordinaria o extraordinaria"
RESPUESTA: junta que no se debe celebrar por defecto de forma.
2ª pregunta: "ni relación de morosos (que los hay)"
RESPUESTA: no es obligatorio poner en el orden del día esa cuestión.
3ª pregunta: "ni si es en primera o segunda convocatoria"
RESPUESTA: .junta que no se debe celebrar por defecto de forma.
4ª pregunta: "Si se celebra dicha reunión se entiende que es en primera convocatoria?"
RESPUESTA: Si se celebrara la junta, seria en primera convocatoria si estuvieran presentes o representados la mayoría de propietarios o que sumaran la mayoría de cuotas, de lo contrario seria en segunda, poner en primera o segunda solo es para advertir a los presentes la necesidad de quorum que es imprevisible, ( En Cataluña este problema ya no existe)
5ª pregunta: "El moroso podría emitir voto por correo?"
RESPUESTA: Los morosos no pueden votar nunca.
6º pregunta: "Contratar administrador requiere la mayoría o 3/5 partes?.
RESPUESTA: se requiere mayoría simple de asistentes que a la vez sean mayoría de cuotas
Cuando se habla de mayoría simple, no quiere decirse de la comunidad, sino de los presentes da igual el numero de ellos, lo mismo que cuando se necesite una mayoría cualificada..
Ningún propietario puede votar posteriormente a la celebración de una junta, se consideraran votos favorables los correspondientes a los propietarios que no hubieran estado presente en la junta, y por lo tanto se sumarían a la opción legalmente ganadora del acuerdo, excepto la de aquellos propietarios que tuvieran intención de impugnar el acuerdo, y lo hubieran advertido al administrador.
Doy mi opinión, me la podía haber ahorrado diciendo:
Todos Pepe 123, amadeo y Fixin están en lo cierto, todos han dado la respuesta correcta.
Saludos/Juanchito
Hola amadeo2002:
Perdona, como se ha montado un pollo con tanta opinión, pensaba que estabas de acuerdo con Pepe 123 y Fixin.
Seguro que no estas de acuetrdo con esto de afirmo:
"Ningún propietario puede votar posteriormente a la celebración de una junta, se consideraran votos favorables los correspondientes a los propietarios que no hubieran estado presente en la junta, y por lo tanto se sumarían a la opción legalmente ganadora del acuerdo, excepto la de aquellos propietarios que tuvieran intención de impugnar el acuerdo, y lo hubieran advertido al administrador"
Me reitero en lo dicho:
"Ningún propietario puede votar posteriormente a la celebración de una junta"
Me gustaría que me contestaras a esta cuestión:
En una junta de propietarios en un punto del orden del dia se necesita para su aprobación
los 3/5
Una vez sometida la propuesta a votación por el escaso numero de asistentes solo se alcanza la mayoría simple. por lo que el acuerdo no sale aprobado, se mandan las actas, y pasado un mes, ningún propietario manifiesta discrepancia mediante escrito dirigido al secretario de la comunidad. (en mi anterior entrada dije erróneamente al administrador)
1ª pregunta:
Han votado los ausentes a la junta
2ª pregunta:
Se alcanza esos 3/5 con el VOTO PRESUNTO de los no discrepantes que no pudieron asistir a la junta.
Posiblemente Búfalo entiende que ese voto presunto que no es presencial cuando dice en una de sus entradas:
"No me refería al hecho de votar por correo si no una vez recibida el acta. En este caso para que tendría que votar si, si no se opone al acuerdo?"
Saludos/Juanchito
Perdona, como se ha montado un pollo con tanta opinión, pensaba que estabas de acuerdo con Pepe 123 y Fixin.
Seguro que no estas de acuetrdo con esto de afirmo:
"Ningún propietario puede votar posteriormente a la celebración de una junta, se consideraran votos favorables los correspondientes a los propietarios que no hubieran estado presente en la junta, y por lo tanto se sumarían a la opción legalmente ganadora del acuerdo, excepto la de aquellos propietarios que tuvieran intención de impugnar el acuerdo, y lo hubieran advertido al administrador"
Me reitero en lo dicho:
"Ningún propietario puede votar posteriormente a la celebración de una junta"
Me gustaría que me contestaras a esta cuestión:
En una junta de propietarios en un punto del orden del dia se necesita para su aprobación
los 3/5
Una vez sometida la propuesta a votación por el escaso numero de asistentes solo se alcanza la mayoría simple. por lo que el acuerdo no sale aprobado, se mandan las actas, y pasado un mes, ningún propietario manifiesta discrepancia mediante escrito dirigido al secretario de la comunidad. (en mi anterior entrada dije erróneamente al administrador)
1ª pregunta:
Han votado los ausentes a la junta
2ª pregunta:
Se alcanza esos 3/5 con el VOTO PRESUNTO de los no discrepantes que no pudieron asistir a la junta.
Posiblemente Búfalo entiende que ese voto presunto que no es presencial cuando dice en una de sus entradas:
"No me refería al hecho de votar por correo si no una vez recibida el acta. En este caso para que tendría que votar si, si no se opone al acuerdo?"
Saludos/Juanchito
Juanchito, en su intención de aclarar las cosas, creo que la ha liado parda. Usted dice:
1ª RESPUESTA: junta que no se debe celebrar por defecto de forma. NO CONFORME.
2ª RESPUESTA: no es obligatorio poner en el orden del día esa cuestión. NO CONFORME, no se tiene que poner en el orden del día sino en la convocatoria a Junta.
3ª y 4ª RESPUESTA: .junta que no se debe celebrar por defecto de forma. NO CONFORME, si se puede y todos entendemos que es en primera convocatoria.
5ª RESPUESTA: Los morosos no pueden votar nunca. Si no se refleja en la convocatoria los privados de voto (morosos) sí pueden votar (presencial, por representación o voto discrepante o ausente).
6ª RESPUESTA: se requiere mayoría simple de asistentes que a la vez sean mayoría de cuotas. NO CONFORME. en el contexto de la pregunta se refiere a en primera convocatoria, (mayoria de propietarios).
Ni Amadeo2002 ni yo estamos de acuerdo en lo referente a los voto ausentes.
Según el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal, en caso de acuerdo en junta de propietarios, el voto de los ausentes debidamente citados, se computará como favorable salvo que manifiesten sus discrepancias en un plazo máximo de 30 días tras la comunicación del acuerdo, mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, que no tiene por que ser el administrador.
- Me gustaría que me contestaras a esta cuestión: Mí respuesta sería:
1ª respuesta: sí, al no oponerse.
2ª respuesta: el VOTO PRESUNTO de los no discrepantes se sumarían a la mayoría simple, que fue la opción más votada (se aprobaría, dependiendo del número de votos para alcanzar las 3/5 partes)
Usted dice: Posiblemente Búfalo entiende que ese voto presunto que no es presencial cuando dice en una de sus entradas, eso lo entiendo yo y cualquiera que si es VOTO PRESUNTO no es presencial y para lo siguiente, ya me excuse a amadeo2002 diciendo que no lo había leido bien.
1ª RESPUESTA: junta que no se debe celebrar por defecto de forma. NO CONFORME.
2ª RESPUESTA: no es obligatorio poner en el orden del día esa cuestión. NO CONFORME, no se tiene que poner en el orden del día sino en la convocatoria a Junta.
3ª y 4ª RESPUESTA: .junta que no se debe celebrar por defecto de forma. NO CONFORME, si se puede y todos entendemos que es en primera convocatoria.
5ª RESPUESTA: Los morosos no pueden votar nunca. Si no se refleja en la convocatoria los privados de voto (morosos) sí pueden votar (presencial, por representación o voto discrepante o ausente).
6ª RESPUESTA: se requiere mayoría simple de asistentes que a la vez sean mayoría de cuotas. NO CONFORME. en el contexto de la pregunta se refiere a en primera convocatoria, (mayoria de propietarios).
Ni Amadeo2002 ni yo estamos de acuerdo en lo referente a los voto ausentes.
Según el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal, en caso de acuerdo en junta de propietarios, el voto de los ausentes debidamente citados, se computará como favorable salvo que manifiesten sus discrepancias en un plazo máximo de 30 días tras la comunicación del acuerdo, mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, que no tiene por que ser el administrador.
- Me gustaría que me contestaras a esta cuestión: Mí respuesta sería:
1ª respuesta: sí, al no oponerse.
2ª respuesta: el VOTO PRESUNTO de los no discrepantes se sumarían a la mayoría simple, que fue la opción más votada (se aprobaría, dependiendo del número de votos para alcanzar las 3/5 partes)
Usted dice: Posiblemente Búfalo entiende que ese voto presunto que no es presencial cuando dice en una de sus entradas, eso lo entiendo yo y cualquiera que si es VOTO PRESUNTO no es presencial y para lo siguiente, ya me excuse a amadeo2002 diciendo que no lo había leido bien.
Hola bufalo:
Nunca he intentado aclarar nada, siempre respeto las opiniones de los demás, nunca escribo aquello "de que no comparto", al respetar las opiniones, acepto las opiniones y expongo las mías.
Con todo el respeto, me gustaría saber si tu tema es ficción, es un supuesto, es un tema de debate, o es un caso que se ha dado en la realidad en una convocatoria a junta de propietarios de alguna comunidad.
Ningún administrador de fincas profesional, seria capaz de mandar una convocatoria con semejantes ilegalidades, y cualquier propietario que sepa un poco del invento advertiría que todos los acuerdos adoptados POR DEFECTO DE FORMA EN LA CONVOCATORIA podían ser impugnados.
Recientemente en una de mis comunidades, el administrador metió la "pata" porque en la convocatoria se equivoco de fecha, una vez que estaban mandadas las citaciones alguien le advirtió el fallo, la junta quedo anulada.
Eso se llama defecto de forma, aquí y en Pernambuco.
Por mi parte el asunto esta zanjado.
Saludos y suerte/Juanchito
Nunca he intentado aclarar nada, siempre respeto las opiniones de los demás, nunca escribo aquello "de que no comparto", al respetar las opiniones, acepto las opiniones y expongo las mías.
Con todo el respeto, me gustaría saber si tu tema es ficción, es un supuesto, es un tema de debate, o es un caso que se ha dado en la realidad en una convocatoria a junta de propietarios de alguna comunidad.
Ningún administrador de fincas profesional, seria capaz de mandar una convocatoria con semejantes ilegalidades, y cualquier propietario que sepa un poco del invento advertiría que todos los acuerdos adoptados POR DEFECTO DE FORMA EN LA CONVOCATORIA podían ser impugnados.
Recientemente en una de mis comunidades, el administrador metió la "pata" porque en la convocatoria se equivoco de fecha, una vez que estaban mandadas las citaciones alguien le advirtió el fallo, la junta quedo anulada.
Eso se llama defecto de forma, aquí y en Pernambuco.
Por mi parte el asunto esta zanjado.
Saludos y suerte/Juanchito
Voy a intentar ser breve. En mi opinión:
1)La existencia de un defecto de forma no significa de ninguna manera que los acuerdos tomados sean automáticamente anulables. Depende completamente del defecto y en estos casos (convocatorias o actas de reuniones de comunidades) los jueces son muy reacios a admitir su trascendencia anulatoria, salvo casos verdaderamente graves. No creo que una impugnación fundada en que no se especificó el carácter de la convocatoria tenga ninguna posibilidad de prosperar.
2)Es una obligación legal, en base al artículo 16.2 de la LPH, que en la convocatoria figure una relación de morosos. Copio literalmente:
“La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.”
En base a esta omisión sí podría ser factible una impugnación viable de los acuerdos, aunque tampoco es seguro que fuera a ser estimada. Existe jurisprudencia menor en ambos sentidos.
3)El voto presunto del 17.8 (de los ausentes) no se aplica a acuerdos aprobados por mayorías simples segunda ronda, porque la mayoría exigida es respecto a los presentes. Entiendo al contrario que sí es aplicable en primera convocatoria donde la mayoría se exige sobre el total de propietarios y cuotas.
Todo esto, desde luego, teniendo en cuenta las exclusiones de los artículos 10.3b), 17.1 y 17.4.
1)La existencia de un defecto de forma no significa de ninguna manera que los acuerdos tomados sean automáticamente anulables. Depende completamente del defecto y en estos casos (convocatorias o actas de reuniones de comunidades) los jueces son muy reacios a admitir su trascendencia anulatoria, salvo casos verdaderamente graves. No creo que una impugnación fundada en que no se especificó el carácter de la convocatoria tenga ninguna posibilidad de prosperar.
2)Es una obligación legal, en base al artículo 16.2 de la LPH, que en la convocatoria figure una relación de morosos. Copio literalmente:
“La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.”
En base a esta omisión sí podría ser factible una impugnación viable de los acuerdos, aunque tampoco es seguro que fuera a ser estimada. Existe jurisprudencia menor en ambos sentidos.
3)El voto presunto del 17.8 (de los ausentes) no se aplica a acuerdos aprobados por mayorías simples segunda ronda, porque la mayoría exigida es respecto a los presentes. Entiendo al contrario que sí es aplicable en primera convocatoria donde la mayoría se exige sobre el total de propietarios y cuotas.
Todo esto, desde luego, teniendo en cuenta las exclusiones de los artículos 10.3b), 17.1 y 17.4.
Jejeje, muy bueno Amadeo "Por fin una voz con peso nos da la razon a bufalo y a mi", dicho con ironía por mi parte. D. Crane ha dado sobradas muestras de sus conocimientos y del peso de sus opiniones.
Pero en este caso no puedo estar de acuerdo, el artículo 17.8 habla del resto de casos no citados anteriormente, y no distingue en absoluto entre primera y segunda convocatoria, por lo que como esa distinción SI está citada en el art 17.7, no se aplica en ninguno de los dos casos.
Pero en este caso no puedo estar de acuerdo, el artículo 17.8 habla del resto de casos no citados anteriormente, y no distingue en absoluto entre primera y segunda convocatoria, por lo que como esa distinción SI está citada en el art 17.7, no se aplica en ninguno de los dos casos.
Yo no he dicho que los que no estaban de acuerdo, no sean foreros de peso, para mi si lo son
Pero sigo insistiendo y ninguno de los dos foreros que no estan de acuerdo, aun no han explicado que quiere decir el parrafo primero del 17.7. Todo el rato acuden al 17.8. Y mira que llevo rato solicitandolo
Pero sigo insistiendo y ninguno de los dos foreros que no estan de acuerdo, aun no han explicado que quiere decir el parrafo primero del 17.7. Todo el rato acuden al 17.8. Y mira que llevo rato solicitandolo
Lo de los foreros de "peso" era una broma (D. Crane lo es) , es que me ha hecho gracia la forma en que has escrito que por fin alguien te daba la razón.
Respecto al primer párrafo del art 17.7 no entiendo tu duda. Regula el caso de mayoría, y simplemente dice que debe ser entre mayoría del total de propietarios en primera convocatoria y del total de asistentes en segunda.
Y con ello volvemos al art 17.8, que no dice nada acerca de que existan diferencias entre los dos casos explicados del 17. 7, luego o se aplica a los dos o a ninguno.
Respecto al primer párrafo del art 17.7 no entiendo tu duda. Regula el caso de mayoría, y simplemente dice que debe ser entre mayoría del total de propietarios en primera convocatoria y del total de asistentes en segunda.
Y con ello volvemos al art 17.8, que no dice nada acerca de que existan diferencias entre los dos casos explicados del 17. 7, luego o se aplica a los dos o a ninguno.
Mi interpretación es, por intentar aclararla un poco, que el voto presunto del 17.8 debe aplicarse siempre salvo que se determine lo contrario, que es lo que hace el 17.7 al decir que " En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes ...". Al establecer que la mayoría se computa sobre los presentes queda, evidentemente, excluido el voto de los ausentes. Como de la primera parte "Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación" no puede deducirse lo mismo (no se excluye expresamente a los ausentes), interpreto que la previsión del 17.8 es aplicable a la mayoría simple en primera ronda, pero no en segunda.
De cualquier forma las posturas ya están claramente expuestas y creo que este hilo no da para más.
De cualquier forma las posturas ya están claramente expuestas y creo que este hilo no da para más.
Buenas tardes, zanjado los de los votos, consejo de cómo proceder ante está situación, un dato que no puse es que en la convocatoria no ponía la hora de la convocatoria (y no es ficción) sino realidad, ni lo ya comentado: sin ordinaria o extraordinaria, ni mención de los morosos, ni primera o segunda convocatoria, así y todo se presentaron tres de los diez propietarios y decidierón hacer la "junta" (por lo que me ha llegado) acordaron cambiar de presidente saltandose dos turno de presidencia (uno por mayor y el otro por ser el moroso) a lo que el elegido rechaza serlo- cabe decir que todo esto sin que haya acta ni enviada -que no se enviará- nunca la envian, por lo visto quieren hacer una derrama importante y ese tema lo han dejado para otra convocatoria que han hecho esta vez má cutre que la anterios en la que pone: reunión dia tal a la hora tal, eso es todo lo que pone la nueva convocatoria y si alguien tiene algún problema con la hora que llame a un número de teléfono (subrealista pero cierto) de "ser" en segunda convocatoria estaría fuera de plazo ya que excede de los 8 días preceptivo. Que es una ilgalidad no me cabe la menor duda, pero los acuerdos son ejecutivos desde que se aprueban.........como no estoy de acuerdo con nada por lo motivos expuestos, como me aconsejaría actuar?
Pues si no envian acta, como va a saber el nuebo presidente que se le ha nombrado?
Cuando reciba el acta el nuevo presidente que haga lo expuesto en el art. 13.2
El ser moroso no le impide ser presidente
Esa convocatoria es completamente distinta a la anterior por lo cual no existe plazo alguno.
Si existe un nuevo presidente, quien ha convocsdo esa junta?
Yo iria a la junta y grabaria el audio por si tiene que denunciar, y preguntar si existe un nuevo presidente, otra persona no puede convocar junta
En la junta vote a todo que no y diga que no esta de acuerdo con esa votacion y que se reserva el derecho de impugnar.
De cualquier forma su comunidad en vez de ser una comunidad es una casa de lenocinio, y sin animo de ofende
Cuando reciba el acta el nuevo presidente que haga lo expuesto en el art. 13.2
El ser moroso no le impide ser presidente
Esa convocatoria es completamente distinta a la anterior por lo cual no existe plazo alguno.
Si existe un nuevo presidente, quien ha convocsdo esa junta?
Yo iria a la junta y grabaria el audio por si tiene que denunciar, y preguntar si existe un nuevo presidente, otra persona no puede convocar junta
En la junta vote a todo que no y diga que no esta de acuerdo con esa votacion y que se reserva el derecho de impugnar.
De cualquier forma su comunidad en vez de ser una comunidad es una casa de lenocinio, y sin animo de ofende
Para impugnar los acuerdos necesitaras abogado y procurador. Aquí poco más puedo añadir a lo ya expuesto. Busca un letrado y con la documentación que tengas él estudiará la viabilidad y coste económico del asunto.
Por último yo discrepo de que todos los acuerdos sean ejecutivos desde que se aprueban, pero ese sería otro tema.
Por último yo discrepo de que todos los acuerdos sean ejecutivos desde que se aprueban, pero ese sería otro tema.
