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Contrato de alquiler; ¿Que cláusula puedo poner?
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Contrato de alquiler; ¿que cláusula puedo poner?
Les escribo por si pueden darme algún consejo o solución sobre un contrato de alquiler. Voy a poner en alquiler un piso . El piso está en una zona turística donde en verano los precios están muy altos. Yo quiero alquilarlo como vivienda habitual de larga estancia y el precio no es ni parecido. El problema es que con la nueva ley se pueden ir a los 6 meses sin problema ninguno. En este caso han pasado todo el verano y el otoño a precio de risa. Se por lo que me han contado que eso es muy habitual. Que cláusula puedo poner para que no sea ilegal pero al menos no devuelva la fianza si se van antes del año?
Yo había pensado que en caso de no cumplir el año la fianza serviría para compensar la renta de los meses de verano pero no sé si eso es legal y luego puedo tener problemas .
Gracias por su ayuda.
Yo había pensado que en caso de no cumplir el año la fianza serviría para compensar la renta de los meses de verano pero no sé si eso es legal y luego puedo tener problemas .
Gracias por su ayuda.
Yo, como profesional, me he visto en la necesidad de pensar bastante sobre este tema se me ocurren dos soluciones:
SOLUCION A:
1.- Determinar rentas mensuales diferentes para cada época del año. Yo considero que eso está permitido según se deduce del art. 17.1 LAU94, a cuyo tenor: "La renta será la que libremente estipulen las partes.". Si acaso no le gusta que las rentas sean distintas en cada mes, lo que puede hacer es establecer una renta media constante mensual.
2.- En el contrato establecer una duración inicial de 5 años. De ese modo si se van "pronto" no pagarán una mensualidad de penalización, sino probablemente 2 o 3 dependiendo de cuanto falte para los 5 años en el momento en que se vayan.
La pega que le veo es de índole económica en el sentido de que si establece esas cláusulas será más dificil que alguien quiera alquilárselo.
SOLUCION B:
1.- Alquilar no como vivienda habitual sino como vivienda de temporada durante el "invierno" a "precios de invierno". Por ejemplo desde el 15 de septiembre hasta el 15 de junio.
2.- Establecer una cláusula penal con una penalidad disuasoria de por ejemplo 70 euros diarios en caso de que no se marchen el 15 de junio. De este modo si se van ud alquila la vivienda a precios de verano y si no se van les cobra 70 euros diarios, no por resolución anticipada sino por no marcharse una vez llegado el plazo de finalización. Tenga en cuenta que en este caso no rige la limitación legal del art. 11 LAU94 ya que dicha limitación se da en el caso de resolución anticipada en tanto que la que yo propongo es por no entregar la vivienda una vez finalizado el plazo. Para esto segundo no hay limitación legal alguna.
El problema que le veo a esta opción es que es difícil encontrar inquilinos que quieran quedarse en esas fechas de "invierno" y que debe tener prevista alguna cláusula para que, en su caso, ud. pueda enseñar el piso a los "inquilinos de verano". Yo personalmente casi creo que es mejor la SOLUCION A.
SOLUCION A:
1.- Determinar rentas mensuales diferentes para cada época del año. Yo considero que eso está permitido según se deduce del art. 17.1 LAU94, a cuyo tenor: "La renta será la que libremente estipulen las partes.". Si acaso no le gusta que las rentas sean distintas en cada mes, lo que puede hacer es establecer una renta media constante mensual.
2.- En el contrato establecer una duración inicial de 5 años. De ese modo si se van "pronto" no pagarán una mensualidad de penalización, sino probablemente 2 o 3 dependiendo de cuanto falte para los 5 años en el momento en que se vayan.
La pega que le veo es de índole económica en el sentido de que si establece esas cláusulas será más dificil que alguien quiera alquilárselo.
SOLUCION B:
1.- Alquilar no como vivienda habitual sino como vivienda de temporada durante el "invierno" a "precios de invierno". Por ejemplo desde el 15 de septiembre hasta el 15 de junio.
2.- Establecer una cláusula penal con una penalidad disuasoria de por ejemplo 70 euros diarios en caso de que no se marchen el 15 de junio. De este modo si se van ud alquila la vivienda a precios de verano y si no se van les cobra 70 euros diarios, no por resolución anticipada sino por no marcharse una vez llegado el plazo de finalización. Tenga en cuenta que en este caso no rige la limitación legal del art. 11 LAU94 ya que dicha limitación se da en el caso de resolución anticipada en tanto que la que yo propongo es por no entregar la vivienda una vez finalizado el plazo. Para esto segundo no hay limitación legal alguna.
El problema que le veo a esta opción es que es difícil encontrar inquilinos que quieran quedarse en esas fechas de "invierno" y que debe tener prevista alguna cláusula para que, en su caso, ud. pueda enseñar el piso a los "inquilinos de verano". Yo personalmente casi creo que es mejor la SOLUCION A.
Muchísimas gracias por su ayuda. Dándole vueltas a lo que me ha sugerido sería legal lo siguiente?
Que figure en el contrato una renta para contrato de más de un año. En caso de desestimiento antes del año la renta sería x que será compensada con la parte correspondiente de la fianza.
En este caso como he acordado dos meses de fianza podría compensarlo.
He leído en este foro que debería bponer un mes de fianza y otro mes de depósito de garantía?
Que figure en el contrato una renta para contrato de más de un año. En caso de desestimiento antes del año la renta sería x que será compensada con la parte correspondiente de la fianza.
En este caso como he acordado dos meses de fianza podría compensarlo.
He leído en este foro que debería bponer un mes de fianza y otro mes de depósito de garantía?
Veo muy razonable y factible lo de poner dos rentas, según el mes, al fin y al cabo, el art. 1255 CC ampara que los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes.
Yo intentaría la opción A de Leonjbr pero con no tanta duración:
La ley actual le permite pedir tres meses de fianza, el obligatorio y dos de ampliación. Y además, claro, debe estudiar la solvencia del inquilino, e incluso hacer un seguro de alquileres.
Por otro lado, en estos tiempos que corren el estudio del inquilino es obligatorio, alquile a alguien que trabaje en la ciudad: si ve usted que es alguien que no trabaja o que trabaja lejos, es evidente que quiere aprovecharse.
Haga un contrato por tres años, y con una penalización de un mes por año si el inquilino ejerce su derecho al desistimiento anticipado recogido en el art. 11 LAU, y si se van, les quitamos la fianza que corresponda.
Yo intentaría la opción A de Leonjbr pero con no tanta duración:
La ley actual le permite pedir tres meses de fianza, el obligatorio y dos de ampliación. Y además, claro, debe estudiar la solvencia del inquilino, e incluso hacer un seguro de alquileres.
Por otro lado, en estos tiempos que corren el estudio del inquilino es obligatorio, alquile a alguien que trabaje en la ciudad: si ve usted que es alguien que no trabaja o que trabaja lejos, es evidente que quiere aprovecharse.
Haga un contrato por tres años, y con una penalización de un mes por año si el inquilino ejerce su derecho al desistimiento anticipado recogido en el art. 11 LAU, y si se van, les quitamos la fianza que corresponda.
Gracias leonjbr y hoplon.
Yo lo que planteo es poner dos rentas una si están un año o más y otra si desisten antes del año.
Tengo entendido si no estoy equivocada que después de seis meses se devuelve la fianza aunque le reste la indemnización por desestimiento.
Lo de hacer un contrato por más años es una buena opción pero me dicen que siempre S3 hacen de un año prorrogable ya que nunca se sabe si son muchos años. Así no podría cobrar el desestimiento.
Si es legal haré lo de las dos rentas por si se marchan antes.
Yo lo que planteo es poner dos rentas una si están un año o más y otra si desisten antes del año.
Tengo entendido si no estoy equivocada que después de seis meses se devuelve la fianza aunque le reste la indemnización por desestimiento.
Lo de hacer un contrato por más años es una buena opción pero me dicen que siempre S3 hacen de un año prorrogable ya que nunca se sabe si son muchos años. Así no podría cobrar el desestimiento.
Si es legal haré lo de las dos rentas por si se marchan antes.
No, eso que dice no puede hacerlo: la renta se pone al principio y no puede modificarse con carácter retroactivo y menos por ejercer el derecho de desistimiento.
Hay otra posibilidad, pero no estoy seguro porque no hay jurisprudencia ni en un sentido ni en otro: consiste en introducir una cláusula penal el desistimiento DESPUES del primer año. Yo interpreto que la limitación del art. 11 solo rige durante el plazo inicial del contrato, que normalmente es de un año, pero luego ya no. Por tanto después de ese primer año creo que podrían establecerse una cláusula penal más alta, si bien eso no quita el riesgo de que se vayan el primer año.
Hay otra posibilidad, pero no estoy seguro porque no hay jurisprudencia ni en un sentido ni en otro: consiste en introducir una cláusula penal el desistimiento DESPUES del primer año. Yo interpreto que la limitación del art. 11 solo rige durante el plazo inicial del contrato, que normalmente es de un año, pero luego ya no. Por tanto después de ese primer año creo que podrían establecerse una cláusula penal más alta, si bien eso no quita el riesgo de que se vayan el primer año.
Cuanto le agradezco su tiempo. Entonces si se van antes de un año no puedo poner una cláusula penal mayor que es lo que yo estoy buscando. Si se van después del año no tengo intención de poner ninguna cláusula. Todo como he comentado es para que no estén los meses solo de verano digamos a precio de larga estancia y luego se marchen.
Y como dice por mas de un año no firma nadie.
Entonces veo difícil la manera de hacerlo.....
Y como dice por mas de un año no firma nadie.
Entonces veo difícil la manera de hacerlo.....
Volviendo a leer su comentario creo enterder entonces algo así:
A) se establece una renta mensual de junio a septiembre de x y de septiembre a mayo de z.
Vas partes acuerdan prorratearlo a partes iguales siendo el importe mensual a pagar de y
De esa forma si se van antes lo puedo descontar de la fianza.
He entendido la idea?
Y otra vez muchísimas. No se qué sería de nosotros sin su ayuda.
A) se establece una renta mensual de junio a septiembre de x y de septiembre a mayo de z.
Vas partes acuerdan prorratearlo a partes iguales siendo el importe mensual a pagar de y
De esa forma si se van antes lo puedo descontar de la fianza.
He entendido la idea?
Y otra vez muchísimas. No se qué sería de nosotros sin su ayuda.
Una última duda que es posible que mañana haga un contrato. Estaría bien así si el contrato es de 3 años?
- En caso de desestimiento de contrato antes del año se establece una penalización de un mes por año que falte de contrato.
Si se van antes del año les cobraría entonces las dos fianzas.
Si se van después del año no les cobraria indemnización.
- En caso de desestimiento de contrato antes del año se establece una penalización de un mes por año que falte de contrato.
Si se van antes del año les cobraría entonces las dos fianzas.
Si se van después del año no les cobraria indemnización.
