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Contestación reparación fachada
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Contestación reparación fachada
Buenas,
Mi padre ha fallecido recientemente, y hemos heredado en un edificio de unos 20 años, en el que no vivimos, una buhardilla-trastero, dos plazas y una bodega en el garaje (un 20% de cuota). El edificio es de tres plantas, un piso y propietario por planta, un local comercial y nosotros, es decir, somos 5 propietarios en total.
Hemos comunicado a la secretaria-administradora de la comunidad al mes el fallecimiento y rápidamente se han convocado juntas extraordinarias con derramas!.
En la Junta extraordinaria del 10 de octubre ponía lo siguiente en la convocatoria:
"Orden del día: Punto 2. Deliberación sobre las obras a seguir para la reparación de grietas en la fachada, y si procede, adopción de acuerdo"
Nosotros no pudimos asistir a esa Junta. La secretaria- administradora nos hace llegar el acta de la Junta el 24 de noviembre donde asistieron tres propietarios ( los de los pisos que son el 57%) y que pone lo siguiente:
"Punto 2. El propietario de la vivienda del piso 1º explica las filtraciones que tiene en la parte trasera del edificio por las grietas existentes.
Debido a la dificultad de acceso por la parte trasera, se cree que lo mejor sería hacer la reparación con una empresa de trabajos verticales. De todas formas, lo mejor sería reparar toda la fachada de la mejor manera posible para dar una solución definitiva, por lo que se acuerda pedir presupuestos para colocar fachada ventilada en la parte trasera"
Ellos mismos han decidido sin informe técnico ni presentación de varias alternativas para el arreglo lo que se debería hacer.
¿Cuál sería la mejor forma de contestación a esta forma de proceder? ¿ No es claramente una obra de mejora al no dar opción a otra forma de arreglo? ¿no se necesita la unanimidad para hacer esta obra de la fachada?
Gracias de antemano por la ayuda.
Mi padre ha fallecido recientemente, y hemos heredado en un edificio de unos 20 años, en el que no vivimos, una buhardilla-trastero, dos plazas y una bodega en el garaje (un 20% de cuota). El edificio es de tres plantas, un piso y propietario por planta, un local comercial y nosotros, es decir, somos 5 propietarios en total.
Hemos comunicado a la secretaria-administradora de la comunidad al mes el fallecimiento y rápidamente se han convocado juntas extraordinarias con derramas!.
En la Junta extraordinaria del 10 de octubre ponía lo siguiente en la convocatoria:
"Orden del día: Punto 2. Deliberación sobre las obras a seguir para la reparación de grietas en la fachada, y si procede, adopción de acuerdo"
Nosotros no pudimos asistir a esa Junta. La secretaria- administradora nos hace llegar el acta de la Junta el 24 de noviembre donde asistieron tres propietarios ( los de los pisos que son el 57%) y que pone lo siguiente:
"Punto 2. El propietario de la vivienda del piso 1º explica las filtraciones que tiene en la parte trasera del edificio por las grietas existentes.
Debido a la dificultad de acceso por la parte trasera, se cree que lo mejor sería hacer la reparación con una empresa de trabajos verticales. De todas formas, lo mejor sería reparar toda la fachada de la mejor manera posible para dar una solución definitiva, por lo que se acuerda pedir presupuestos para colocar fachada ventilada en la parte trasera"
Ellos mismos han decidido sin informe técnico ni presentación de varias alternativas para el arreglo lo que se debería hacer.
¿Cuál sería la mejor forma de contestación a esta forma de proceder? ¿ No es claramente una obra de mejora al no dar opción a otra forma de arreglo? ¿no se necesita la unanimidad para hacer esta obra de la fachada?
Gracias de antemano por la ayuda.
Entonces debería esperar hasta la próxima Junta en la que presenten los presupuestos y a ver qué se decide.
De todas maneras, creo que debería notificar mi discrepancia en este punto, en que hayan pedido solo presupuesto para solucionarlo de una manera, la más cara, obviando otras posibilidades. Creo que tengo 30 días naturales desde la notificación del acta. Por lo menos que conste mi disconformidad, si no creo que se considera que voté a favor.
Gracias por la contestación.
De todas maneras, creo que debería notificar mi discrepancia en este punto, en que hayan pedido solo presupuesto para solucionarlo de una manera, la más cara, obviando otras posibilidades. Creo que tengo 30 días naturales desde la notificación del acta. Por lo menos que conste mi disconformidad, si no creo que se considera que voté a favor.
Gracias por la contestación.
Es una obra de conservación, de obligado cumplimiento, no necesita ser tratado en junta, lo que si deben tratar en junta es el presupuesto, y en este caso, decide la junta el más idóneo por mayoría simple, también deben de acordar la derrama y el periodo de abono, si UD cree que la fachada ventilada se excede de sus pretensiones, lo expone en junta y vote a otro presupuesto que no lo contemple, pero ya sabe que la mayoría decide en una comunidad.
Estás en tu derecho de manifestar la discrepancia en el plazo de 30 días.
También puedes proponer que, en la junta donde se trate el asunto, se valore la posibilidad de hacer una reparación más económica. Incluso, si quieres, puedes aportar algún presupuesto o indicar empresas a las que se les podría pedir.
También puedes proponer que, en la junta donde se trate el asunto, se valore la posibilidad de hacer una reparación más económica. Incluso, si quieres, puedes aportar algún presupuesto o indicar empresas a las que se les podría pedir.
1.- La obra no requiere acuerdo de la Junta de propietarios, da la impresión que la petición es del propietarios del piso 1º (articulo 10.1 de la LPH)
2.- La administradora propone: "Orden del día: Punto 2. Deliberación sobre las obras a seguir para la reparación de grietas en la fachada, y si procede, adopción de acuerdo",
Respuesta: ¿Si procede que?, ya sabe que es una obra que se supone que ha visto, y comprobado las grietas, luego lo de si procede sobra, no ha llevado presupuestos solo propone el tipo de obra, habrá que votar si o no a la propuesta de las señora administradora.
3.- la administradora propone que la reparación se haga mediante la opción mas cara que es la fachada ventilada, no propone otras soluciones mas baratas y de igual eficiencia, y es votada y aprobada por mayoría simple, la administradora arrima el ascua a su sardina, por aquello de la propinilla si cae.
4.- El representante del proindiviso Jegg, pregunta si puede contestar a lo que dice el acta, y yo opino que poder si puede, nadie se o impide, pero deber no puede, todos sabemos la diferencia de ambas palabras,
5.- Al ser un acuerdo aprobado por mayoría simple que dimana de una obra necesaria que no necesita acuerdo de la comunidad, el acuerdo adoptado es valido, los ausentes no tienen derecho para manifestarse a los 30 días de recibir el acta, solo tienen derecho si así lo deciden a impugnar el acuerdo. (Articulo 17.7 de la LPH) no requieren contar con el voto de los ausentes, ya que pueden ser aprobados directamente por los asistentes
6.- Jegg, no tiene la batalla perdida, en la nueva Junta que se celebre, puede proponer otro tipo de obra mas barata y de parecida eficiencia, el SATE, que lleve tres presupuestos, y si se lo aprueban, creo que por mayoría simple lo puede conseguir, hay bastante diferencia de precio entre la fachada ventilada y el SATE.
2.- La administradora propone: "Orden del día: Punto 2. Deliberación sobre las obras a seguir para la reparación de grietas en la fachada, y si procede, adopción de acuerdo",
Respuesta: ¿Si procede que?, ya sabe que es una obra que se supone que ha visto, y comprobado las grietas, luego lo de si procede sobra, no ha llevado presupuestos solo propone el tipo de obra, habrá que votar si o no a la propuesta de las señora administradora.
3.- la administradora propone que la reparación se haga mediante la opción mas cara que es la fachada ventilada, no propone otras soluciones mas baratas y de igual eficiencia, y es votada y aprobada por mayoría simple, la administradora arrima el ascua a su sardina, por aquello de la propinilla si cae.
4.- El representante del proindiviso Jegg, pregunta si puede contestar a lo que dice el acta, y yo opino que poder si puede, nadie se o impide, pero deber no puede, todos sabemos la diferencia de ambas palabras,
5.- Al ser un acuerdo aprobado por mayoría simple que dimana de una obra necesaria que no necesita acuerdo de la comunidad, el acuerdo adoptado es valido, los ausentes no tienen derecho para manifestarse a los 30 días de recibir el acta, solo tienen derecho si así lo deciden a impugnar el acuerdo. (Articulo 17.7 de la LPH) no requieren contar con el voto de los ausentes, ya que pueden ser aprobados directamente por los asistentes
6.- Jegg, no tiene la batalla perdida, en la nueva Junta que se celebre, puede proponer otro tipo de obra mas barata y de parecida eficiencia, el SATE, que lleve tres presupuestos, y si se lo aprueban, creo que por mayoría simple lo puede conseguir, hay bastante diferencia de precio entre la fachada ventilada y el SATE.
2.- La administradora propone: "Orden del día: Punto 2. Deliberación sobre las obras a seguir para la reparación de grietas en la fachada, y si procede, adopción de acuerdo",
Ni Jegg indica eso, ni la administradora lo propone. Todos sabemos que la secretaria redacta lo indicado por el presidente, que es quien convoca
Porqué hay que suponer que la administradora ha comprobado el problema in situ?.
No es cierto que haya que votar la opcion propuesta por la administradora (dado que no propone nada) y es muy socorrido y ocurrente la coletilla de que la administradora se puede lucrar de la obra.
Que obsesion con demonizar a una profesional.
Ni Jegg indica eso, ni la administradora lo propone. Todos sabemos que la secretaria redacta lo indicado por el presidente, que es quien convoca
Porqué hay que suponer que la administradora ha comprobado el problema in situ?.
No es cierto que haya que votar la opcion propuesta por la administradora (dado que no propone nada) y es muy socorrido y ocurrente la coletilla de que la administradora se puede lucrar de la obra.
Que obsesion con demonizar a una profesional.
Propina significado:
“agasajo que sobre el precio convenido y como muestra de satisfacción se da por algún servicio” o la “gratificación pequeña con que se recompensa un servicio eventual”.
y quien prohíbe a las empresas que llegando las Navidades, no le den una propina a un administrador en agradecimiento a los trabajos contratados durante todo el ejercicio,
No pongas la mano en el fuego por un administrador ni por nadie, yo no la pondría,
Una de las principales obligaciones del administrador de fincas es la realización de las funciones de gobierno y conservación de los bienes encomendados por la comunidad de propietarios, debe saber en este caso como se encuentra la fachada personalmente,
La administradora no es una profesional de la construcción, por lo tanto no sabe distinguir entre fachada ventilada y SATE, alguien la ha asesorado para que aconseje la fachada ventilada, y para el caso de Jegg, yo le aconsejo el SATE, ganara en eficiencia energética, y se ahorraran dinero, la ventilada es otra historia, no discuto que es mejor, pero mucho mas cara,
Creo que debería haber presentado la opción de fachada ventilada, SATE, y otras opciones que las hay, sabiendo que era una obra necesaria y sin necesidad de aprobación en Junta, si hubiera comprobado los daños en la fachada, no hubiera hecho falta de dos Juntas, en la ya aprobada, hubiera presentado parea su votación, las opciones y los presupuesto.
Escribe Jegg:
"Ellos mismos han decidido sin informe técnico ni presentación de varias alternativas para el arreglo lo que se debería hacer"
Y tiene razón, ¿Por qué la administradora propuso solo la fachada ventilada?, cuando ambas son excelentes métodos en lo que a eficiencia energética se refiere. Sin embargo, el sistema SATE para fachadas ofrece un mejor rendimiento en relación calidad-precio.
Consta en el acta: (no en el orden del día)
"De todas formas, lo mejor sería reparar toda la fachada de la mejor manera posible para dar una solución definitiva, por lo que se acuerda pedir presupuestos para colocar fachada ventilada en la parte trasera"
Yo me pregunto ¿Quién propone instalar la fachada ventilada? tendré que dar el caso a sherlock holmes, Hércules Poirot. o a nuestro Torrente para que me lo digan,
“agasajo que sobre el precio convenido y como muestra de satisfacción se da por algún servicio” o la “gratificación pequeña con que se recompensa un servicio eventual”.
y quien prohíbe a las empresas que llegando las Navidades, no le den una propina a un administrador en agradecimiento a los trabajos contratados durante todo el ejercicio,
No pongas la mano en el fuego por un administrador ni por nadie, yo no la pondría,
Una de las principales obligaciones del administrador de fincas es la realización de las funciones de gobierno y conservación de los bienes encomendados por la comunidad de propietarios, debe saber en este caso como se encuentra la fachada personalmente,
La administradora no es una profesional de la construcción, por lo tanto no sabe distinguir entre fachada ventilada y SATE, alguien la ha asesorado para que aconseje la fachada ventilada, y para el caso de Jegg, yo le aconsejo el SATE, ganara en eficiencia energética, y se ahorraran dinero, la ventilada es otra historia, no discuto que es mejor, pero mucho mas cara,
Creo que debería haber presentado la opción de fachada ventilada, SATE, y otras opciones que las hay, sabiendo que era una obra necesaria y sin necesidad de aprobación en Junta, si hubiera comprobado los daños en la fachada, no hubiera hecho falta de dos Juntas, en la ya aprobada, hubiera presentado parea su votación, las opciones y los presupuesto.
Escribe Jegg:
"Ellos mismos han decidido sin informe técnico ni presentación de varias alternativas para el arreglo lo que se debería hacer"
Y tiene razón, ¿Por qué la administradora propuso solo la fachada ventilada?, cuando ambas son excelentes métodos en lo que a eficiencia energética se refiere. Sin embargo, el sistema SATE para fachadas ofrece un mejor rendimiento en relación calidad-precio.
Consta en el acta: (no en el orden del día)
"De todas formas, lo mejor sería reparar toda la fachada de la mejor manera posible para dar una solución definitiva, por lo que se acuerda pedir presupuestos para colocar fachada ventilada en la parte trasera"
Yo me pregunto ¿Quién propone instalar la fachada ventilada? tendré que dar el caso a sherlock holmes, Hércules Poirot. o a nuestro Torrente para que me lo digan,
Yo creo que de igual manera que no se puede poner la mano en el fuego por una administradora, tampoco cabe acusarla sin motivo.
Por lo demás, dado que en el orden del día no se propone ningún acuerdo, no puede acordarse ningún tratamiento concreto de la fachada. Cuestión distinta es que se apruebe pedir unos presupuestos, siempre que eso no implique ningún compromiso en cuanto a la obra a realizar.
Si se considera obra necesaria y por tanto sin necesidad de acuerdo, habría que hacer una simple reparación con la misma terminación que tenga ahora mismo, no una mejora como apuntaba el consultante.
Por lo demás, dado que en el orden del día no se propone ningún acuerdo, no puede acordarse ningún tratamiento concreto de la fachada. Cuestión distinta es que se apruebe pedir unos presupuestos, siempre que eso no implique ningún compromiso en cuanto a la obra a realizar.
Si se considera obra necesaria y por tanto sin necesidad de acuerdo, habría que hacer una simple reparación con la misma terminación que tenga ahora mismo, no una mejora como apuntaba el consultante.
Los administradores@s de fincas los hay excelentes, buenos, malos, malísimos, ineptos, incompetentes, que no cobran comisiones, que las cobran, que son honrados, que no lo son etc. como todo en la viña del Señor,
La mujer del César, además de ser honesta, debe parecerlo (Plutarco)
La administradora con su propuesta única puede dar lugar a suspicacias, que no me digan a mi que es correcto, llevar una sola propuesta a debatir en la Junta para reparar una fachada, y encima la mas costosa,
En el ejercito se decía antes aunque no lo fuere el aspirante, "útil se supone", retiro lo de propinilla, los que conozcan bien a los administradores de fincas, me habrán entendido bien.
La mujer del César, además de ser honesta, debe parecerlo (Plutarco)
La administradora con su propuesta única puede dar lugar a suspicacias, que no me digan a mi que es correcto, llevar una sola propuesta a debatir en la Junta para reparar una fachada, y encima la mas costosa,
En el ejercito se decía antes aunque no lo fuere el aspirante, "útil se supone", retiro lo de propinilla, los que conozcan bien a los administradores de fincas, me habrán entendido bien.
Jegg indica:
por lo que se acuerda pedir presupuestos para colocar fachada ventilada en la parte trasera"
Ha sido la administradora quien acordo eso? NO
Han sido los tres propietarios que acudiron a la junta quienes acordaron pedir presupuestos para colocar fachada ventilada en la parte trasera"? SI.
entonces porque insiste tanto en la adminisradora si Jegg, ni ha dicho nada?
Son ganas de molestar y difamar a una profesional de la que hasta elmomento se desconoce mal comportamiento, dejadez de funciones y recibir el aguinaldo de un propietario de una empresa que no se ha presentado pryect y po ende no se ha aprobado.
Creo que para Jegg es ceñirnos con nuestras respuestas a nuestras preguntas y no inventar mundos paralelos ni situaciones inventadas, que a quien pregunta no le interesan y lo que es peor, se le confunde con tanta previa retorica.
por lo que se acuerda pedir presupuestos para colocar fachada ventilada en la parte trasera"
Ha sido la administradora quien acordo eso? NO
Han sido los tres propietarios que acudiron a la junta quienes acordaron pedir presupuestos para colocar fachada ventilada en la parte trasera"? SI.
entonces porque insiste tanto en la adminisradora si Jegg, ni ha dicho nada?
Son ganas de molestar y difamar a una profesional de la que hasta elmomento se desconoce mal comportamiento, dejadez de funciones y recibir el aguinaldo de un propietario de una empresa que no se ha presentado pryect y po ende no se ha aprobado.
Creo que para Jegg es ceñirnos con nuestras respuestas a nuestras preguntas y no inventar mundos paralelos ni situaciones inventadas, que a quien pregunta no le interesan y lo que es peor, se le confunde con tanta previa retorica.
Hasta donde yo sé, la administradora no es la mujer de ninguna autoridad, que es a lo que se refiere esa frase.
Lo más probable es que la administradora no haya propuesto esa solución, sino que haya surgido de las deliberaciones, puede suceder que se haya contemplado esa solución porque esa fachada genere condensaciones en algunas viviendas, por ejemplo. En todo caso, las alternativas son tan amplias que no cabe contemplarlas todas en una junta, de ahí la conveniencia de que los copropietarios ofrezcan otras alternativas.
P.D. Por cierto, en el ejército no se decía "útil se supone" porque la utilidad se verificaba previamente. Lo que se decía o mejor dicho se escribía en la cartilla militar es "valor se le supone".
Lo más probable es que la administradora no haya propuesto esa solución, sino que haya surgido de las deliberaciones, puede suceder que se haya contemplado esa solución porque esa fachada genere condensaciones en algunas viviendas, por ejemplo. En todo caso, las alternativas son tan amplias que no cabe contemplarlas todas en una junta, de ahí la conveniencia de que los copropietarios ofrezcan otras alternativas.
P.D. Por cierto, en el ejército no se decía "útil se supone" porque la utilidad se verificaba previamente. Lo que se decía o mejor dicho se escribía en la cartilla militar es "valor se le supone".
Hasta donde yo se, Plutarco cuenta que la famosa frase, es atribuida al emperador romano Cayo Julio Cesar refiriéndose a su mujer Pompeya, desde entonces, parafraseando a Julio César, cuando una persona cae bajo la duda de haber cometido un acto sospechoso, aun cuando no esté comprobado lo doloso del mismo, se dice “no solo hay que ser sino parecer”.
La administradora de Jegg no es la señora de ninguna autoridad, pero igual que a Pompeya, a cualquier hijo de vecino sea hombre, mujer de político o el verdulero de la esquina, aplacarle la famosa frase dicha por el gran emperador. no es motivo para rasgarse las vestiduras.
Disentir sobre una opinión de un tema del foro es normal y correcto, se puede no estar de acuerdo de que el consejo que uno pueda dar a quien pregunta, no sea el adecuado, ahora bien, llamarle la atención a quien opina, sobre el comportamiento en este caso de una administradora, cuando quien lo censura le llama a un administrador inepto o incompetente, desconocedor de su profesión por no saber ni papa de la LPH, entonces se tiene patente de corso para hacerlo.
Solo los administradores de este foro tienen la competencia para censurar aquello que va en contra de las normas, si alguien duda de que hay casos en que un administrador cobra comisiones por adjudicar una obra o un contrato, es que no conoce el mundo de los administradores de fincas, copia de un diario del pais vasco: En España parece ser práctica habitual, y así se ha publicado en numerosos medios de prensa, el cobro de comisiones por parte de los administradores de fincas, mi comentario no dice nada de una comisión, sino de una "propinilla", ¿es ilícito recibir por una administradora para su cumpleaños un perfume, o para navidades un aguinaldo? ¿es un delito?, es algo normal que las empresas que trabajan para las administraciones lo hagan, sin embargo decirle a un administrador incompetente, inepto y que no tiene ni idea de la LPH, en una palabra que desconoce su profesión, puede ser un delito contra el honor: calumnias o injurias.
Fontanero, Otro administrador detenido por fraude 19/12/2022 08:38.
Habría que llamar la atención a fontanero por este tema, NO, el nos quiere decir que hay administradores de fincas que cometen el delito de estafa y falsedad documental, si alguien le llama la atención a fontanero, esta matando al mensajero, negar su existencia es no conocer el mundo de los administradores de fincas.
Proponer una obra con fachada ventilada habiendo otras alternativas mas económicas , no es baladí, otra cosa seria si se hubieran propuesto este tipo de obra, y otras alternativas, que yo sepa en el acta no consta.
Tienes razón aquello de "valor se supone" es lo correcto, yo cuando me equivoco no siento rubor en reconocerlo, ni me voy por los cerros de Úbeda.
La administradora de Jegg no es la señora de ninguna autoridad, pero igual que a Pompeya, a cualquier hijo de vecino sea hombre, mujer de político o el verdulero de la esquina, aplacarle la famosa frase dicha por el gran emperador. no es motivo para rasgarse las vestiduras.
Disentir sobre una opinión de un tema del foro es normal y correcto, se puede no estar de acuerdo de que el consejo que uno pueda dar a quien pregunta, no sea el adecuado, ahora bien, llamarle la atención a quien opina, sobre el comportamiento en este caso de una administradora, cuando quien lo censura le llama a un administrador inepto o incompetente, desconocedor de su profesión por no saber ni papa de la LPH, entonces se tiene patente de corso para hacerlo.
Solo los administradores de este foro tienen la competencia para censurar aquello que va en contra de las normas, si alguien duda de que hay casos en que un administrador cobra comisiones por adjudicar una obra o un contrato, es que no conoce el mundo de los administradores de fincas, copia de un diario del pais vasco: En España parece ser práctica habitual, y así se ha publicado en numerosos medios de prensa, el cobro de comisiones por parte de los administradores de fincas, mi comentario no dice nada de una comisión, sino de una "propinilla", ¿es ilícito recibir por una administradora para su cumpleaños un perfume, o para navidades un aguinaldo? ¿es un delito?, es algo normal que las empresas que trabajan para las administraciones lo hagan, sin embargo decirle a un administrador incompetente, inepto y que no tiene ni idea de la LPH, en una palabra que desconoce su profesión, puede ser un delito contra el honor: calumnias o injurias.
Fontanero, Otro administrador detenido por fraude 19/12/2022 08:38.
Habría que llamar la atención a fontanero por este tema, NO, el nos quiere decir que hay administradores de fincas que cometen el delito de estafa y falsedad documental, si alguien le llama la atención a fontanero, esta matando al mensajero, negar su existencia es no conocer el mundo de los administradores de fincas.
Proponer una obra con fachada ventilada habiendo otras alternativas mas económicas , no es baladí, otra cosa seria si se hubieran propuesto este tipo de obra, y otras alternativas, que yo sepa en el acta no consta.
Tienes razón aquello de "valor se supone" es lo correcto, yo cuando me equivoco no siento rubor en reconocerlo, ni me voy por los cerros de Úbeda.
