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Comprar y recuperar vivienda alquilada
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Comprar y recuperar vivienda alquilada
Hola muy buenas a todos, quería haceros una pregunta acerca de la jurisprudencia en este caso:
Queremos comprar una vivienda que está alquilada desde hace 1 año (los inquilinos son un matrimonio sin hijos), los cuales quieren continuar viviendo en la casa.
Nosotros ahora mismo estamos viviendo de alquiler desde hace 3 años y no tenemos ninguna otra propiedad.
Según la ley (LAU 2019), si compramos la vivienda con los inquilinos, dentro de 1 año podemos hacer uso de nuestro derecho de recuperar la vivienda para uso propio (como vivienda habitual). Puesto que está recogido expresamente en el contrato de alquiler actual (como aparece en el art. 9.3 LAU)
Mi duda es, ¿hay sentencias que lo avalan? ¿O hay un riesgo alto de que algún juez no nos de la razón?
¿El tiempo de 1 año que exige para recuperar la vivienda se contaría desde que compramos la vivienda o desde el inicio del contrato con el antiguo propietario?
Muchas gracias a todos y espero haberme explicado con claridad.
Queremos comprar una vivienda que está alquilada desde hace 1 año (los inquilinos son un matrimonio sin hijos), los cuales quieren continuar viviendo en la casa.
Nosotros ahora mismo estamos viviendo de alquiler desde hace 3 años y no tenemos ninguna otra propiedad.
Según la ley (LAU 2019), si compramos la vivienda con los inquilinos, dentro de 1 año podemos hacer uso de nuestro derecho de recuperar la vivienda para uso propio (como vivienda habitual). Puesto que está recogido expresamente en el contrato de alquiler actual (como aparece en el art. 9.3 LAU)
Mi duda es, ¿hay sentencias que lo avalan? ¿O hay un riesgo alto de que algún juez no nos de la razón?
¿El tiempo de 1 año que exige para recuperar la vivienda se contaría desde que compramos la vivienda o desde el inicio del contrato con el antiguo propietario?
Muchas gracias a todos y espero haberme explicado con claridad.
Hola Leonjbr, efectivamente aparece textualmente en el contrato:
Cláusula 2 Duración
.... No procederá la próprroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, la parte arredadora comunica a la arrendataria que tiene necesidad de la vivienda arrendadad para destinarla a la vivienda permanente para sí o sus familiares... La referida comunicación deberá realizarse a la arrendataria al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y la arrendataria estará obligada a entregar la finca arrendada en dicho plazo.
- Otra duda, en el burofax de notificación ¿hace falta justificar la necesidad de la vivenda habitual, o es suficiente con informar de que la necesitamos para usarla como vivienda habitual?
Cláusula 2 Duración
.... No procederá la próprroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, la parte arredadora comunica a la arrendataria que tiene necesidad de la vivienda arrendadad para destinarla a la vivienda permanente para sí o sus familiares... La referida comunicación deberá realizarse a la arrendataria al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y la arrendataria estará obligada a entregar la finca arrendada en dicho plazo.
- Otra duda, en el burofax de notificación ¿hace falta justificar la necesidad de la vivenda habitual, o es suficiente con informar de que la necesitamos para usarla como vivienda habitual?
Lo siento correcaminos13, pero efectivamente el maestro Grisolía lleva razón.
Yo te pregunté si había cláusula porque en caso contrario ni siquiera podías plantearte la cuestión.
Pero viendo la cláusula es verdad lo que te han dicho: tu no puedes usar esa cláusula porque el derecho de revocar el arrendamiento lo tiene el propietario original que es quien firma el contrato.
Pretender que esa cláusula te beneficie a tí sería como admitir que tú "de pronto" puedes modificar unilateralmente el contrato imponiendo nuevas obligaciones al arrendatario.
Si compras esa vivienda tendrás que esperar a que finalice el plazo de 5 años o a que se marche el inquilino.
Yo te pregunté si había cláusula porque en caso contrario ni siquiera podías plantearte la cuestión.
Pero viendo la cláusula es verdad lo que te han dicho: tu no puedes usar esa cláusula porque el derecho de revocar el arrendamiento lo tiene el propietario original que es quien firma el contrato.
Pretender que esa cláusula te beneficie a tí sería como admitir que tú "de pronto" puedes modificar unilateralmente el contrato imponiendo nuevas obligaciones al arrendatario.
Si compras esa vivienda tendrás que esperar a que finalice el plazo de 5 años o a que se marche el inquilino.
Vaya... aún así, cuando firmas la compra de la casa te subrogas en los derechos y tambien obligaciones del contrato original, ¿no parece lógico que, al igual que las obligaciones se trasladan al nuevo propietario, ese derecho de recuperar la vivienda sea ahora del nuevo propietario?
Estaríamos hablando de que por el hecho de comprar la casa el nuevo propietario perdería un derecho.
Gracias y un saludo de nuevo.
Estaríamos hablando de que por el hecho de comprar la casa el nuevo propietario perdería un derecho.
Gracias y un saludo de nuevo.
El artículo 9.3 de la LAU lo que dice es que el arrendador avisa que con toda seguridad va a ocurrir que necesite la vivienda para sí mismo: se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente. Es decir: que no se trata de una cláusula transferible que pueda usar cualquiera, sino que fue otorgada por ambas partes en razón al conocimiento que tenían la una de la otra. Es lo que en derecho civil se llama intuitu personae. El artículo 14, al que usted se refiere, deja totalmente claro que el nuevo propietario respetará un plazo de cinco años desde que se firmó el contrato. Lo cual significa que si el arriendo es mayor de ese periodo, lo podrá impugnar judicialmente, pero no antes de transcurridos cinco años. Por lo tanto, ese es el plazo mínimo que usted tendrá que permitir a los inquilinos.
A pesar de que tradicionalmente se venía considerando que "venta quita renta" Art. 1571 CC: "El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta..." lo cierto es que para el caso de la consulta de hoy, y tal como señalan los excelsos letrados Grisolía y Leonjbr, se ha de respetar el contrato.
Correcaminos13: por supuesto que lo que planteas es totalmente lógico y sensato.
Pero el problema es que en Derecho existen los llamados "derechos personalísimos" que como su nombre indica solo pueden ser ejercitados por la persona concreta a cuya titularidad pertenecen. Por ejemplo el derecho a otorgar testamento es personalísimo. No puede hacerlo otra persona ni siquiera con un poder especial.
O tambien pueden ser como dice Grisolía, intuitu personae, es decir, derechos que se constituyen no por un enfoque "general" de la relación jurídica o del contrato, sino en atención a la persona concreta que interviene como contraparte en ese contrato particular. Por ejemplo introduces una cláusula en un contrato de alquiler porque el inquilino es tu cuñado. Lógicamente en esos derechos no puede subrogarse un comprador.
Pero el problema es que en Derecho existen los llamados "derechos personalísimos" que como su nombre indica solo pueden ser ejercitados por la persona concreta a cuya titularidad pertenecen. Por ejemplo el derecho a otorgar testamento es personalísimo. No puede hacerlo otra persona ni siquiera con un poder especial.
O tambien pueden ser como dice Grisolía, intuitu personae, es decir, derechos que se constituyen no por un enfoque "general" de la relación jurídica o del contrato, sino en atención a la persona concreta que interviene como contraparte en ese contrato particular. Por ejemplo introduces una cláusula en un contrato de alquiler porque el inquilino es tu cuñado. Lógicamente en esos derechos no puede subrogarse un comprador.
Buenos días:
En mi opinión la subrogación en la citada cláusula sería ajustada a derecho y, por tanto, ejecutable por quien se subrogue en la posición del arrendador originario. La razón fundamental es que la redacción vigente del art 9.3 en el momento de la celebración del contrato es genérica, es decir, no se establece la obligación para el arrendador de precisar qué necesidad futura tendrá de hacer uso de la vivienda ni tampoco la causa/s que originen dicha necesidad, por lo que en mi opinión profesional no se trata ni de un derecho personalísimo-la jurisprudencia es constante al limitar tal consideración a los derechos de las partes en los arrendamientos- y, respecto a que pudiera
tratarse de un derecho intuitu personae, debería ser alegado y probado por la parte arrendataria.
Cuestión distinta a la anterior sería que, por ejemplo, se hubiera hecho constar expresamente que la necesidad vendría dada, por ejemplo, por estar pendiente de ejecución hipotecaria la vivienda habitual del arrendador. En éste caso, sí que entiendo que sería aplicable la argumentación jurídica de los compañeros.
Incluso desde el enfoque de la protección jurídica del arrendatario, la subrogación en la citada cláusula de un tercero tampoco supondría empeorar su situación, ya que partiendo de la premisa de la no especificación en el contrato ni de la causa ni del tiempo en que podría darse, lo redactado fue firmado sabiendo que la “necesidad” podría darse en la persona del arrendador o de ulteriores personas que pudieran asumir la posición del mismo en el contrato.
Un saludo.
En mi opinión la subrogación en la citada cláusula sería ajustada a derecho y, por tanto, ejecutable por quien se subrogue en la posición del arrendador originario. La razón fundamental es que la redacción vigente del art 9.3 en el momento de la celebración del contrato es genérica, es decir, no se establece la obligación para el arrendador de precisar qué necesidad futura tendrá de hacer uso de la vivienda ni tampoco la causa/s que originen dicha necesidad, por lo que en mi opinión profesional no se trata ni de un derecho personalísimo-la jurisprudencia es constante al limitar tal consideración a los derechos de las partes en los arrendamientos- y, respecto a que pudiera
tratarse de un derecho intuitu personae, debería ser alegado y probado por la parte arrendataria.
Cuestión distinta a la anterior sería que, por ejemplo, se hubiera hecho constar expresamente que la necesidad vendría dada, por ejemplo, por estar pendiente de ejecución hipotecaria la vivienda habitual del arrendador. En éste caso, sí que entiendo que sería aplicable la argumentación jurídica de los compañeros.
Incluso desde el enfoque de la protección jurídica del arrendatario, la subrogación en la citada cláusula de un tercero tampoco supondría empeorar su situación, ya que partiendo de la premisa de la no especificación en el contrato ni de la causa ni del tiempo en que podría darse, lo redactado fue firmado sabiendo que la “necesidad” podría darse en la persona del arrendador o de ulteriores personas que pudieran asumir la posición del mismo en el contrato.
Un saludo.
