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Compra de vivienda en fuera de ordenación por uso - arras constituidas
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Compra de vivienda en fuera de ordenación por uso - arras constituidas
Buenos días a este gran foro.
Ando en en proceso de compra de un piso, habiendo hecho una reserva para uno de ellos (condicionada a concesión de hipoteca, tal como indica contrato y Código Civil en Cataluña). El caso es que al realizar la tasación, que yo mismo encargué a la sociedad que quise, descubro que la zona está calificada como comercial. Si bien es cierto que en la urbanización son todo unifamiliares aisladas, en el caso de este bloque, hay una inmobiliaria y un restaurante en planta baja, pero no pensé que eso implicase que todo el edificio se calificase como uso comercial.
Está construido de hace 50 años, con lo cual es anterior al planeamiento actual, y entiendo no susceptible de ninguna acción de restauración. Al preguntar al ayuntamiento, me dicen que ahí el uso de vivienda está fuera de ordenación, no es un uso aceptado. Pero que se puede mantener el uso, aunque esté fuera de ordenación, tal como indica la normativa (uso y volúmenes preexistentes). Aun así, no me han dicho nada de las limitaciones que se imponen por fuera de ordenación por uso, ya que la norma también dice que los parámetros de edificación serán los existentes con anterioridad a la actual normativa urbanística, y me genera la duda de si podrá arreglarse la estructura el día que sea necesario. Acaban de reformar cubierta y escaleras y de obtener la ITE, además de varios apartamentos recientemente reformados y vendidos, lo cual me hace parece que ese FO no es tan limitante.
En todo caso y vista esta situación, me surgen algunas dudas:
- ¿Limitaciones que me supone a nivel de obras en futuro?
- ¿El banco puede ponerme pegas por aparecer esa advertencia en la valoración? Si se diera ese caso, pediría retorno de arras por no obtener financiación.
- ¿Debió advertirme de eso la inmobiliaria que comercializaba ese piso? O no lo sabían o no les pareció importante... Pero sí que estoy bastante seguro de que tendría que poder renegociar el precio dado ese "vicio oculto".
Ahora entiendo porque la inmobiliaria quería que hiciese la tasación con quién ellos proponían, quizás por esto, ya que han vendido el piso de al lado y sin problemas.
Ando en en proceso de compra de un piso, habiendo hecho una reserva para uno de ellos (condicionada a concesión de hipoteca, tal como indica contrato y Código Civil en Cataluña). El caso es que al realizar la tasación, que yo mismo encargué a la sociedad que quise, descubro que la zona está calificada como comercial. Si bien es cierto que en la urbanización son todo unifamiliares aisladas, en el caso de este bloque, hay una inmobiliaria y un restaurante en planta baja, pero no pensé que eso implicase que todo el edificio se calificase como uso comercial.
Está construido de hace 50 años, con lo cual es anterior al planeamiento actual, y entiendo no susceptible de ninguna acción de restauración. Al preguntar al ayuntamiento, me dicen que ahí el uso de vivienda está fuera de ordenación, no es un uso aceptado. Pero que se puede mantener el uso, aunque esté fuera de ordenación, tal como indica la normativa (uso y volúmenes preexistentes). Aun así, no me han dicho nada de las limitaciones que se imponen por fuera de ordenación por uso, ya que la norma también dice que los parámetros de edificación serán los existentes con anterioridad a la actual normativa urbanística, y me genera la duda de si podrá arreglarse la estructura el día que sea necesario. Acaban de reformar cubierta y escaleras y de obtener la ITE, además de varios apartamentos recientemente reformados y vendidos, lo cual me hace parece que ese FO no es tan limitante.
En todo caso y vista esta situación, me surgen algunas dudas:
- ¿Limitaciones que me supone a nivel de obras en futuro?
- ¿El banco puede ponerme pegas por aparecer esa advertencia en la valoración? Si se diera ese caso, pediría retorno de arras por no obtener financiación.
- ¿Debió advertirme de eso la inmobiliaria que comercializaba ese piso? O no lo sabían o no les pareció importante... Pero sí que estoy bastante seguro de que tendría que poder renegociar el precio dado ese "vicio oculto".
Ahora entiendo porque la inmobiliaria quería que hiciese la tasación con quién ellos proponían, quizás por esto, ya que han vendido el piso de al lado y sin problemas.
Del comentario expresado en el tema abierto el pasado 26/7/22 deduzco que los pisos de ese edificio no son viviendas, sino alojamientos de uso turístico abiertos al público mediante precio, de acuerdo con las condiciones establecidas en el Decreto 75/2020, de 4 de agosto, de turismo de Cataluña.
Por lo tanto, si el planeamiento revisado establece el uso comercial en la zona y el edificio resulta afectado a dicho uso y, por otra parte, en el ayuntamiento te dicen que el planeamiento vigente declara fuera de ordenación el uso de alojamiento turístico, además de que “no es un uso aceptado”, todo parece indicar que la declaración de fuera de ordenación el uso preexistente, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 108.5 de la Ley Urbanística catalana, implica expresa incompatibilidad del uso preexistente con el nuevo y sujeción al cese inmediato, además de la imposibilidad de cambio de titularidad ni de renovación de la licencia que lo autoriza.
Respecto a las obras autorizables, las propias del régimen de fuera de ordenación.
El banco, no tiene ninguna obligación de financiar la compra, máxime si el uso residencial que pretendes darle a alojamiento tampoco es compatible con el comercial,
¿Vicio oculto ?, no lo "veo".
Por lo tanto, si el planeamiento revisado establece el uso comercial en la zona y el edificio resulta afectado a dicho uso y, por otra parte, en el ayuntamiento te dicen que el planeamiento vigente declara fuera de ordenación el uso de alojamiento turístico, además de que “no es un uso aceptado”, todo parece indicar que la declaración de fuera de ordenación el uso preexistente, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 108.5 de la Ley Urbanística catalana, implica expresa incompatibilidad del uso preexistente con el nuevo y sujeción al cese inmediato, además de la imposibilidad de cambio de titularidad ni de renovación de la licencia que lo autoriza.
Respecto a las obras autorizables, las propias del régimen de fuera de ordenación.
El banco, no tiene ninguna obligación de financiar la compra, máxime si el uso residencial que pretendes darle a alojamiento tampoco es compatible con el comercial,
¿Vicio oculto ?, no lo "veo".
Gracias por tu respuesta alga, me ordena bastante las ideas. Aunque voy a especificar algunas cosa.
No son alojamientos turísticos, no tienen tal licencia ni tampoco se usan ni han usado como tal. Son pisos donde la gente vive mayormente todo el año, que en el caso de la nota simple registral se describe como "apartamento", pero como sucede en muchos casos sin más, no turístico.
Es decir en su momento se construyeron como pisos, y en los bajos a posteriori se hizo un restaurante y unas oficinas (inmobiliaria y demás) que aún están en funcionamiento. Al hacerse el nuevo planeamiento urbano municipal hace casi 20 años, se calificó esa parcela como comercial y restauración, admitiéndose como dice la norma los usos y volúmenes preexistentes, refiriéndose a las viviendas. Entiendo que esa calificación fue porque en la urbanización es todo residencial en unifamiliar aislada, y por tanto ese bloque se calificó como comercial.
En todo caso según sé y he visto, se han reformado varios pisos ahí en los últimos 2 o 3 años y se han vendido. Y el de al lado de este se ha vendido también recientemente; a la que el tasador no indique que es un FO por uso, entiendo que el banco no pone problemas. Aún así me cuesta de creer que la inmobiliaria, teniendo abogados que son los que hicieron el contrato de arras, no supieran tal situación.
En todo caso mi duda real es saber si claramente podría resolver el contrato de arras por este motivo o no? Ya que si así fuese podría hacerlo, y a posteriori quizás, renegociar un nuevo precio.
Me tiene en vilo el tema, ya que a fines de enero se terminaría el plazo para la compraventa según el contrato de arras. Qué tipo de abogado debería buscarme para comentarlo a la inmobiliaria?
Saludos
No son alojamientos turísticos, no tienen tal licencia ni tampoco se usan ni han usado como tal. Son pisos donde la gente vive mayormente todo el año, que en el caso de la nota simple registral se describe como "apartamento", pero como sucede en muchos casos sin más, no turístico.
Es decir en su momento se construyeron como pisos, y en los bajos a posteriori se hizo un restaurante y unas oficinas (inmobiliaria y demás) que aún están en funcionamiento. Al hacerse el nuevo planeamiento urbano municipal hace casi 20 años, se calificó esa parcela como comercial y restauración, admitiéndose como dice la norma los usos y volúmenes preexistentes, refiriéndose a las viviendas. Entiendo que esa calificación fue porque en la urbanización es todo residencial en unifamiliar aislada, y por tanto ese bloque se calificó como comercial.
En todo caso según sé y he visto, se han reformado varios pisos ahí en los últimos 2 o 3 años y se han vendido. Y el de al lado de este se ha vendido también recientemente; a la que el tasador no indique que es un FO por uso, entiendo que el banco no pone problemas. Aún así me cuesta de creer que la inmobiliaria, teniendo abogados que son los que hicieron el contrato de arras, no supieran tal situación.
En todo caso mi duda real es saber si claramente podría resolver el contrato de arras por este motivo o no? Ya que si así fuese podría hacerlo, y a posteriori quizás, renegociar un nuevo precio.
Me tiene en vilo el tema, ya que a fines de enero se terminaría el plazo para la compraventa según el contrato de arras. Qué tipo de abogado debería buscarme para comentarlo a la inmobiliaria?
Saludos
Hay novedades: en ayuntamiento me dicen que pequeñas reformas sí que admitirían (baños, cocinas, revestimientos...) pero que en futuro la idea del ayuntamiento es que el uso de vivienda ahí desaparezca.
La inmobiliaria, por lo hablado, no tendría problema en hacer el retorno de arras. Así que ahora la decisión es mía, si desistir y buscar otra cosa antes de que suban demasiado los intereses, o bien acepto y tiro adelante siendo consciente que compro un fuera de ordenación. Aquí el tema es saber si algo que me parecía bien de precio, sigue estando bien teniendo el cuenta tal situación, o bien debería ser un precio de ganga para salir a cuenta.
La inmobiliaria, por lo hablado, no tendría problema en hacer el retorno de arras. Así que ahora la decisión es mía, si desistir y buscar otra cosa antes de que suban demasiado los intereses, o bien acepto y tiro adelante siendo consciente que compro un fuera de ordenación. Aquí el tema es saber si algo que me parecía bien de precio, sigue estando bien teniendo el cuenta tal situación, o bien debería ser un precio de ganga para salir a cuenta.
