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¿Como cambiar coeficientes de escritura de division horizontal?
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¿como cambiar coeficientes de escritura de division horizontal?
Hola, somos una comunidad de propietarios nueva. Acabamos de descubrir que los coeficientes de participación de cada una de las viviendas, pero sobre todo de los garajes están asignados arbitrariamente. Resulta que curiosamente, las plazas de garajes que se ha reservado la promotora, teniendo diferencias abismales de metros entre ellas, en cambio, TODAS tienen el mismo coeficiente de participación: 0,0804. En cambio, las plazas de otros propietarios, con los mismos metros y caracteristicas de la promotora, tiene coeficientes superiores (0,30). Debo decir que todas las plazas están en una misma planta, todas tienen el mismo acceso, y mismas caracteristicas.La promotora acaba de entregarnos la division horizontal, la cual estuvo durante un mes negándose a entregarla, hasta que la amenazamos con ir a juicio. Viendo estos coeficientes, nos hemos puesto en contacto con el arquitecto, que supuestamente es quien asigna el coeficiente, y cual es nuestra sorpresa que él nos dice que tambien se sorprende y que esos coeficientes no fue los que le entregó a la promotora, y que él los calculó en base a los metros. Nos dice que fue la promotora quien puso los coeficientes. En fin, no alargando más esto, nosotros, los vecinos queremos cambiar los coeficientes y que se establezcan de manera justa, y no favoreciendo a unos (en este caso promotora) en perjuicio de otros. Quisiera me explicaran los pasos que hay que seguir para hacer este cambio en el cambio constitutivo. ¿Debemos ir a juicio? Por favor, que alguien me explique todo lo que tenemos que hacer, porque los vecinos estamos dispuestos a hacer lo que sea para arreglar ésto. GRACIAS.
La modificación de coeficiente, supone la modificación de título constitutivo de propiedad horizontal, así que se exige la mayoría de los votos favorables de los propietarios. Deberán convocar una Junta extraordinaria de propietarios, donde todos estén debidamente notificados y representados en la reunión, y someterlo a votación. Con que 1 solo propietario se niegue, no podrán hacerlo de mutuo acuerdo, con lo que seguramente tendrán que acudir a la via judicial. Mi consejo es que busquen un abogado que les asesore previa exhibición de escritura y planos si los hubiera.
Me expresé incorrectamente, no es la mayoría de votos favorables, sino la unanimidad. Todos deben votar a favor, pero si hay ausentes, y un mes después de notificarse el acta no impugnan el acuerdo dentro de los 30 días siguientes, esos votos se considerarán favorables. Pero si hay 1 solo voto en contra ...
yo ya imagino que no se va a conseguir la unanimidad y por tanto, habrá que ir a la via judicial. Pero lo que quisiera saber es cómo se ha permitido poner estos coeficientes de manera tan irregular. Es que las 12 plazas de la promotora van seguidas unas detras de otras, y era obvio la gran diferencia de metros entre unas y otras y muy sospechoso que todas tengan exactamente el mismo coeficiente. ¿Cómo el notario permitió eso? El arquitecto nos ha reconocido que esas no son los coeficientes que él estableció en funcion de los metros. Además de solicitar los cambios de coeficientes via judicial, pidiendo que se establezcan los que inicialmente calculó el arquitecto en base a los metros ¿se podría denunciar a la promotora por mala fe y tratar de favorecerse en perjuicio de los demás propietarios?
Pido por favor que alguien me asesore más en ésto. Gracias
Pido por favor que alguien me asesore más en ésto. Gracias
sobre este mismo tema otra pregunta ¿en base a que se establecen los coeficientes? ¿Solo en base a los metros o se tiene algo más en cuenta?Lo pregunto porque en un edificio los primeros tienen como privativo un patio de luces de 33 metros, un vecino del segundo se ha quejado porque tiene el mismo coeficiente que el primero y no tiene patio, ¿como se puede saber si los coeficientes están bien asignados? Gracias
En concreto a la pregunta de ali72 debo decirle que el patio de luces que menciona, si es un espacio comunitario, pero cedido en uso al propietario de los bajos que tiene su acceso,no entra en el cómputo de los porcentajes; así pués, en lógica, no justifca diferencias con otro propietario sin patio en usufructo.
En cuanto al sistema para establecer los coeficientes de cada piso/local/párking al otorgar el título de propiead horizontal, se utiliza la superficie privativa de cada elemento ,aplicándose coeficientes de homenización si ha lugar en razón de la diferente tipologia de cada espacio. No es lo mismo un piso equipado integralmente, que un local con las simples paredes de estructura exterior o el espacio corrido de las plazas párking situadas en sótano. También se pueden tener en cuenta , tal como precisa el art. 5 de la Ley " , ... su emplazamiento interior o exterior, su situació o el uso que se presuma racionalmente que va efectuarse de los servicios o elementos comunes" ; aunque estos últimos argumentos en la práctica creo que casi nunca se aplican.
Le corresponde al promotor aplicar estos valores y fórmulas , si bien, en la mayoria de los casos, por comodidas, es un asunto que se deja en manos de los oficiales de las notarias.
Sin perjuicio , como parece evidenciarse en el tema presente, de prácticas fraudulentes de protección interesadas sobre los elementos parkings por parte del promotor que los retiene para su propiedad.Es un tema de recuerso judicial.
En cuanto al sistema para establecer los coeficientes de cada piso/local/párking al otorgar el título de propiead horizontal, se utiliza la superficie privativa de cada elemento ,aplicándose coeficientes de homenización si ha lugar en razón de la diferente tipologia de cada espacio. No es lo mismo un piso equipado integralmente, que un local con las simples paredes de estructura exterior o el espacio corrido de las plazas párking situadas en sótano. También se pueden tener en cuenta , tal como precisa el art. 5 de la Ley " , ... su emplazamiento interior o exterior, su situació o el uso que se presuma racionalmente que va efectuarse de los servicios o elementos comunes" ; aunque estos últimos argumentos en la práctica creo que casi nunca se aplican.
Le corresponde al promotor aplicar estos valores y fórmulas , si bien, en la mayoria de los casos, por comodidas, es un asunto que se deja en manos de los oficiales de las notarias.
Sin perjuicio , como parece evidenciarse en el tema presente, de prácticas fraudulentes de protección interesadas sobre los elementos parkings por parte del promotor que los retiene para su propiedad.Es un tema de recuerso judicial.
En uno de los videos de Locertales sobre la LPH decía que si se dejara en manos de los propietarios la designación de las cuotas de participación sería imposible poner de acuerdo a todos y lo más lógico es que lo hiciera el promotor.
Sin embargo dejar en manos del promotor, lo que ocurre a veces es que imputa los coeficientes que le da la gana, siempre claro a su favor.
Y también a veces, no constituye la comunidad porque es más barato sufragar los gastos que tener que pagar por coeficientes de las viviendas que tiene en propiedad.
Sin embargo dejar en manos del promotor, lo que ocurre a veces es que imputa los coeficientes que le da la gana, siempre claro a su favor.
Y también a veces, no constituye la comunidad porque es más barato sufragar los gastos que tener que pagar por coeficientes de las viviendas que tiene en propiedad.
Transcribiendo esp. de motivos de la LPH: "Mientras sobre el piso «stricto sensu», o espacio delimitado y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son privativos, sobre el «inmueble», edificación, pertenencias y servicios -abstracción hecha de los particulares espacios- tales uso y disfrute han de ser, naturalmente, compartidos; pero unos y otros derechos, aunque distintos en su alcance, se reputan inseparablemente unidos, unidad que también se mantiene respecto de la facultad de disposición. Con base en la misma idea se regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participación en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y también pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él se considera unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas."
Y el art. 5, párraf. 2º: "En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va efectuarse de los servicios o elementos comunes."
Mi opinión es que, en la medida en que el establecimiento del coeficiente NO PUEDE SER ARBITRARIO, y con base en la participación que el arquitecto tiene en el contenido del título, si el establecimiento de coeficientes distintos para unidades de obra similares ha sido manipulado por el promotor y no aparece debidamente motivado de forma que se pueda incardinar en la ley, la declaración judicial ha de ser favorable a los intereses de los propietarios perjudicados, y deberá ser modificado el título a costa del promotor (que podrá responder de la eventual condena con esas plazas de garaje provilegiadas).
Creo que ya deberías contar con un abogado para formalizar la demanda.
Con la debida prudencia y salvo mejor opinión, claro.
Y el art. 5, párraf. 2º: "En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va efectuarse de los servicios o elementos comunes."
Mi opinión es que, en la medida en que el establecimiento del coeficiente NO PUEDE SER ARBITRARIO, y con base en la participación que el arquitecto tiene en el contenido del título, si el establecimiento de coeficientes distintos para unidades de obra similares ha sido manipulado por el promotor y no aparece debidamente motivado de forma que se pueda incardinar en la ley, la declaración judicial ha de ser favorable a los intereses de los propietarios perjudicados, y deberá ser modificado el título a costa del promotor (que podrá responder de la eventual condena con esas plazas de garaje provilegiadas).
Creo que ya deberías contar con un abogado para formalizar la demanda.
Con la debida prudencia y salvo mejor opinión, claro.
Por favor .... los arquitectos no firman en las escrituras de otorgación de la propiedad horizontal.
El notario, o su oficial pasante, lo único que hace es solicitar del arquitecto la planimetria de la obra y sus mediciones en superficie y de todo ello saca, en su mejor criterio, el cálculo de los coeficientes que figurarán en escritura. Sin perjuicio de que el promotor asuma tal función y facilite ya los coeficientes de su propia cosecha al notario para que así los refleje en la escritura. No hay que olvidar que la Ley de la P.H. en su art. 5 reserva prioritariamente tal derecho al promotor.
El notario, o su oficial pasante, lo único que hace es solicitar del arquitecto la planimetria de la obra y sus mediciones en superficie y de todo ello saca, en su mejor criterio, el cálculo de los coeficientes que figurarán en escritura. Sin perjuicio de que el promotor asuma tal función y facilite ya los coeficientes de su propia cosecha al notario para que así los refleje en la escritura. No hay que olvidar que la Ley de la P.H. en su art. 5 reserva prioritariamente tal derecho al promotor.
Petrus: sin favor, y sin ánimo de ser exhaustivo en la réplica, ..
Tengo varias escrituras de División Horizontal (edificios, urbanizaciones, conjunto de edificaciones) en las que comparece el arquitecto autor del proyecto y firma el título constitutivo.
Tambien tengo UNA sentencia de apelación en la que la ponente me desestima (en cuanto demandante-apelante) una cuestión dogmática (o sea, de cajón) con base en el testimonio del arquitecto (que en aquel tema no intervino en la división, y curiosamente era comunero-demandado, o sea parte, y testigo) que, de alguna manera, sustituyó al propio título. Esto (aquella sentencia), en mi opinión es una de tantas barbaridades que deviene firme.
El hecho de que algunos notarios, u oficiales de notaría, incluso algún atrevido administrador, calculen los coeficientes, es una práctica irregular, en mi opinión. También hay algunos programitas informáticos ad hoc, sencillitos, ..., para que los calcule cualquiera, de cualquier manera, of course...
En fin, Petrus, Patricia, salvo particularidades, yo me permito sugerir al promotor que encargue el cálculo de los coeficientes al arquitecto redactor del proyecto, y que además firme el título constitutivo. Puntualmente se razona.
Petrus, tu afirmación inicial no es correcta, permíteme.
Tengo varias escrituras de División Horizontal (edificios, urbanizaciones, conjunto de edificaciones) en las que comparece el arquitecto autor del proyecto y firma el título constitutivo.
Tambien tengo UNA sentencia de apelación en la que la ponente me desestima (en cuanto demandante-apelante) una cuestión dogmática (o sea, de cajón) con base en el testimonio del arquitecto (que en aquel tema no intervino en la división, y curiosamente era comunero-demandado, o sea parte, y testigo) que, de alguna manera, sustituyó al propio título. Esto (aquella sentencia), en mi opinión es una de tantas barbaridades que deviene firme.
El hecho de que algunos notarios, u oficiales de notaría, incluso algún atrevido administrador, calculen los coeficientes, es una práctica irregular, en mi opinión. También hay algunos programitas informáticos ad hoc, sencillitos, ..., para que los calcule cualquiera, de cualquier manera, of course...
En fin, Petrus, Patricia, salvo particularidades, yo me permito sugerir al promotor que encargue el cálculo de los coeficientes al arquitecto redactor del proyecto, y que además firme el título constitutivo. Puntualmente se razona.
Petrus, tu afirmación inicial no es correcta, permíteme.
Si EPA, pero una cosa es que el arquitecto realice el cálculo y otra muy distinta, su participación en el otorgamiento del título constitutivo, que es lo que decimos Petrus y yo. No está legitimado para otorgar el título de ninguna de las maneras, por tanto, no debe firmar absolutamente nada pues no tiene arte ni parte en el asunto a no ser que sea él el promotor, en cuyo caso lo hace como tal y no como arquitecto, con independencia de que facilite el cálculo de los coeficientes al promotor y éste con los cálculos realizados otorgue el título constitutivo. Que lo tengas en escritura hecho así no quiere decir que esté bien hecho, que los notarios se columpian bien columpiados muchas veces y se equivocan como todo el mundo.
EPA : En primer lugar disculparme por mi expresión “por favor”. No pretendia menospreciarte en tu opinión.
Volviendo al tema del papel del arquitecto en la escritura de otorgación de la Obra Nueva y Título de Propiedad Horizontal, puede que estemos antes diferentes prácticas según la demarcación de que se trate. Particularmente puedo testimoniar en dos casos de intervención directa que avalan la práctica ordinaria de mi entorno . Quizá faltaria puntualizar en que consiste lo que tu llamas “comparece el arquitecto autor del proyecto y firma el título constitutivo”. Por lo que a mi respecta tengo claro que la escritura solo la firman el promotor como otorgante y el notario dando fe del acto. En el bien entendido que , eso si, queda constancia en el texto de la misma e incorporado al protocolo, la aportación por una parte, del permiso municipal de edificación y por otra la Certificación técnica del estado constructivo de la obra y su ajuste al proyecto presentado, FIRMADO POR EL ARQUITECTO. Si este documento lo entiendes significativo de que el arquitecto “ firma el título constitutivo” podriamos estar ya de acuerdo , sin más disquisiciones.
En cuanto a quien es sujeto mejor apropiado para el cálculo de los coeficientes, pués la verdad, lo encuentro intrascendente. Es evidente que la fórmula legal debe estar apoyada en la planimetria y carta de superficies del proyecto técnico y el resultado será óptimo si se ajusta al método establecido y sin maquinaciones interesadas, venga de la mano de quien venga .
Espero entremos en coincidencia. Saludos
Volviendo al tema del papel del arquitecto en la escritura de otorgación de la Obra Nueva y Título de Propiedad Horizontal, puede que estemos antes diferentes prácticas según la demarcación de que se trate. Particularmente puedo testimoniar en dos casos de intervención directa que avalan la práctica ordinaria de mi entorno . Quizá faltaria puntualizar en que consiste lo que tu llamas “comparece el arquitecto autor del proyecto y firma el título constitutivo”. Por lo que a mi respecta tengo claro que la escritura solo la firman el promotor como otorgante y el notario dando fe del acto. En el bien entendido que , eso si, queda constancia en el texto de la misma e incorporado al protocolo, la aportación por una parte, del permiso municipal de edificación y por otra la Certificación técnica del estado constructivo de la obra y su ajuste al proyecto presentado, FIRMADO POR EL ARQUITECTO. Si este documento lo entiendes significativo de que el arquitecto “ firma el título constitutivo” podriamos estar ya de acuerdo , sin más disquisiciones.
En cuanto a quien es sujeto mejor apropiado para el cálculo de los coeficientes, pués la verdad, lo encuentro intrascendente. Es evidente que la fórmula legal debe estar apoyada en la planimetria y carta de superficies del proyecto técnico y el resultado será óptimo si se ajusta al método establecido y sin maquinaciones interesadas, venga de la mano de quien venga .
Espero entremos en coincidencia. Saludos
Otorga el propietario, claro.
El cálculo correcto de los coeficientes de participación es una cuestión técnica con evidente trascendencia que corresponde sin duda al redactor del proyecto.
El título trae causa del proyecto (en obra nueva sin discusión), razón por la que hay Notarios que exigen su "ratificación" o "autenticación", bien mediante comparecencia del arquitecto (firma de la escritura en esa calidad) o bien mediante certificación visada por el colegio que se une y forma parte integrante del mismo.
La intervención personal del arquitecto en el título constitutivo es una garantía para todos (especialmente para los adquirentes en la obra nueva).
Yolanda Martín nos dice: "¿Cómo el notario permitió eso? El arquitecto nos ha reconocido que esas no son los coeficientes que él estableció en funcion de los metros."
Parece evidente que lo hicieron mal tanto el Notario como el otorgante, pues el título constitutivo no refleja la realidad del proyecto y ahora deben probarlo de la única forma posible: con la declaración del arquitecto.
Cuando digo que el arquitecto firma el título es eso, que va a la notaría y firma la escritura de división horizontal como redactor del proyecto, director y responsable técnico de la obra. Práctica que recomiendo y que se vende estupendamente en evitación de problemas como el que nos comenta Yolanda.
Aunque no entremos en coincidencia es un placer intercambiar opiniones. Saludos.
El cálculo correcto de los coeficientes de participación es una cuestión técnica con evidente trascendencia que corresponde sin duda al redactor del proyecto.
El título trae causa del proyecto (en obra nueva sin discusión), razón por la que hay Notarios que exigen su "ratificación" o "autenticación", bien mediante comparecencia del arquitecto (firma de la escritura en esa calidad) o bien mediante certificación visada por el colegio que se une y forma parte integrante del mismo.
La intervención personal del arquitecto en el título constitutivo es una garantía para todos (especialmente para los adquirentes en la obra nueva).
Yolanda Martín nos dice: "¿Cómo el notario permitió eso? El arquitecto nos ha reconocido que esas no son los coeficientes que él estableció en funcion de los metros."
Parece evidente que lo hicieron mal tanto el Notario como el otorgante, pues el título constitutivo no refleja la realidad del proyecto y ahora deben probarlo de la única forma posible: con la declaración del arquitecto.
Cuando digo que el arquitecto firma el título es eso, que va a la notaría y firma la escritura de división horizontal como redactor del proyecto, director y responsable técnico de la obra. Práctica que recomiendo y que se vende estupendamente en evitación de problemas como el que nos comenta Yolanda.
Aunque no entremos en coincidencia es un placer intercambiar opiniones. Saludos.
Hola a todos. Gracias por vuestras respuestas. Ahora el problema está en que el arquitecto ha cambiado de opinión, ahora nos dice que él no estableció los coeficientes, que fue el notario. Hablamos con el notario y el notario dice que las puso la promotora. Llamamos a la promotora y nos dice que esos coeficientes estan bien, que se fijaron en base a pesetas, en base a precio, y nos dejó caer que estaban molestos de que hubieramos hablado con su arquitecto y le hubieramos insinuado que los coeficientes fueron asignados a dedo y en su beneficio. Yo por mucho que leo el art. 5 de la LPH, donde se supone que están recogidos los criterios de asignacion de coeficientes, no deduzco de ningun lado que se pueda hacer en base a precios. ¿Eso puedo ser asi, fijarse en base a precio? Por otro lado, yo no me creo que la promotora venda al mismo precio la plaza de 30 metros que la de 22 metros, y que por tanto, les ha puesto la misma cuota.
