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Chimenea en comunidad
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Chimenea en comunidad
Hola, les comento la situación en la que nos encontramos. El edificio donde vivo tiene 9 plantas de altura, y esta provisto de un vertedero (hueco de 1,50x90 cm) en vertical, que sirve de vertedero de basuras, se tiene acceso a través de una boca de evacuación que esta en un cuarto o pequeña habitación que hay en cada una de las 8 plantas. Las basuras se tiran y caen a la planta baja donde hay un cubo grande de recogida. Pues bien, en el año 1993, el edificio era de un solo propietario, (el constructor), y metió una chimenea por este hueco para alquilar el local de al lado a un restaurante. La chimenea la separó verticalmente a lo largo del vertedero de basura con una chapa para evitar que las bolsas de basura al caer la golpeasen. En el año 2000 empezó a vender pisos y se constituyeron los estatutos, en ellos se dice que el vertedero de basuras y todos sus huecos son un elemento común. En el año 2005 se cerró el restaurante, posteriormente entre el 2005 y 2022 se abrieron 2 cafeterías sin cocina y sin derecho a freiduría en sus licencias. En el años 2022 Solicitan licencia de restaurante con cocina y abren un restaurante, y sale humo por todo el interior de la comunidad, y el Ayuntamiento les cierra la cocina. El Ayuntamiento les concede una licencia, condicionada a que instalen, reparen la chimenea y a que el vertedero de basuras se anule para cumplir normativa. La Comunidad se reúne y decide no permitir las obras de reforma de esa chimenea, basándose en que es un elemento común. Nos demandan a la Comunidad porque consideran que han pasado muchos años y ha adquirido servidumbre y es un abuso de poder por parte de la Comunidad. Puntualizar que la chimenea no se ve porque esta detrás de una chapa, y nos hemos enterado de su existencia cuando ha empezado a salir humos y olores al abrir este ultimo restaurante. Muchas gracias por sus comentarios.
Yo pienso que lo tienen ustedes mal, pero no conozco el tema en profundidad.
Ese hueco o chimenea está constituido como elemento común y de hecho ha estado funcionando durante 12 años (muchos años). El Ayto para dar licencia de obras requiere la reparación de la misma que es, repito, elemento común por estatutos, o sea, aceptados por todos los propietarios en el momento de la compra de las viviendas. Ahora un propietario necesita esa chimenea para su actividad y por tanto exige ser reparada.
Si todo es así como le cuento, me inclino por una decisión favorable para el demandante en atención al art. 10, 1, a) de la ley de P.H.
No sé qué le ha dicho su letrado al respecto y en qué ha fundamento la demanda, pero a priori le veo pocas salidas a sus deseos.
Ese hueco o chimenea está constituido como elemento común y de hecho ha estado funcionando durante 12 años (muchos años). El Ayto para dar licencia de obras requiere la reparación de la misma que es, repito, elemento común por estatutos, o sea, aceptados por todos los propietarios en el momento de la compra de las viviendas. Ahora un propietario necesita esa chimenea para su actividad y por tanto exige ser reparada.
Si todo es así como le cuento, me inclino por una decisión favorable para el demandante en atención al art. 10, 1, a) de la ley de P.H.
No sé qué le ha dicho su letrado al respecto y en qué ha fundamento la demanda, pero a priori le veo pocas salidas a sus deseos.
Hola, lo primero agradecer sus comentarios.
Urbanismo lo que pide es que se cambie la chimenea entera porque no cumple normativa, y ademas, para poder cumplirla le pide también como condicionante, que el hueco por donde se evacuan las basuras se anule totalmente y quede sólo para albergar su chimenea. Osea la Comunidad perdería dicha instalación comunitaria que viene reflejada en los estatutos. Ademas recalcar que la Comunidad ha sido conocedora de la existencia de esta chimenea ahora, decir tb que nunca ha tenido ningún tipo de mantenimiento en todos estos años, ya que si el propietario del local hubiera hecho o solicitado a la Comunidad la entrada para hacer algún mantenimiento a dicha chimenea nos hubiéramos enterado de su existencia. El paso de los años y al no haber mantenimiento esa chimenea se ha podrido, y es ahora al usarla con este nuevo restaurante que sale el humo por todos los lados.
Urbanismo lo que pide es que se cambie la chimenea entera porque no cumple normativa, y ademas, para poder cumplirla le pide también como condicionante, que el hueco por donde se evacuan las basuras se anule totalmente y quede sólo para albergar su chimenea. Osea la Comunidad perdería dicha instalación comunitaria que viene reflejada en los estatutos. Ademas recalcar que la Comunidad ha sido conocedora de la existencia de esta chimenea ahora, decir tb que nunca ha tenido ningún tipo de mantenimiento en todos estos años, ya que si el propietario del local hubiera hecho o solicitado a la Comunidad la entrada para hacer algún mantenimiento a dicha chimenea nos hubiéramos enterado de su existencia. El paso de los años y al no haber mantenimiento esa chimenea se ha podrido, y es ahora al usarla con este nuevo restaurante que sale el humo por todos los lados.
Entiendo que el vertedero sigue funcionando y lo que hay que reparar es la chimenea o tubo de evacuación de humos.
No sé lo que pide el demandante, (el restaurante) pero los jueces son muy dados a satisfacer a ambas partes y más cuando hay por medio una actividad empresarial (puestos de trabajos) en juego. En fin, no sé su abogado en que basará la contrademanda pero el existir esa chimenea, estando demostrado su funcionamiento durante tanto tiempo no creo que el juez la anule y puede que su sentencia sea de forma solidaria (salomónica) cada uno pague lo suyo. El restaurante ponga el tubo nuevo pero la reforma del hueco la paguen ustedes. Es difícil sospechar por donde saldrá. Yo creo que lo mejor sería llegar a un acuerdo previo antes de llegar al juicio para evitar la condena en costas. No sé si vuestro su abogado os lo ha sugerido. Esto siempre que la reforma sea factible, que como comprenderá desde aquí no lo podemos conocer.
Han pedido presupuesto de esa reforma?
No sé lo que pide el demandante, (el restaurante) pero los jueces son muy dados a satisfacer a ambas partes y más cuando hay por medio una actividad empresarial (puestos de trabajos) en juego. En fin, no sé su abogado en que basará la contrademanda pero el existir esa chimenea, estando demostrado su funcionamiento durante tanto tiempo no creo que el juez la anule y puede que su sentencia sea de forma solidaria (salomónica) cada uno pague lo suyo. El restaurante ponga el tubo nuevo pero la reforma del hueco la paguen ustedes. Es difícil sospechar por donde saldrá. Yo creo que lo mejor sería llegar a un acuerdo previo antes de llegar al juicio para evitar la condena en costas. No sé si vuestro su abogado os lo ha sugerido. Esto siempre que la reforma sea factible, que como comprenderá desde aquí no lo podemos conocer.
Han pedido presupuesto de esa reforma?
Nosotros no hemos pedido presupuesto de reforma, es el propietario del local el que quiere hacer la obra, la Comunidad es la que se opone a perder a esas obras, ya que conllevaría a perder toda la instalación de evacuación de basuras. Solo hay un hueco y Urbanismo dice que para que sea legal la chimenea solo puede ser de uno, en la licencia dice que si la Comunidad le autoriza para cederle el hueco pues adelante y sino le da autorización la Comunidad para cederle el hueco la chimenea no cumplirá normativa. La Comunidad votó en junta por unanimidad a excepción del dueño del local no permitir unas obras que nos anularían unas instalaciones comunitarias, que ademas creo que al estar en estatutos necesitarían la unanimidad.
La chimenea (el tubo), sube por dentro de un conducto que por construcción su fin es para evacuar las basuras, esta tapada con una chapa para que no se vea, la Comunidad no tiene que reformar nada, se entera ahora de esta chimenea. La discusión es que el vertedero, todo el hueco, solo puede ser de uno, o para evacuar basuras o para cerrar todas las bocas existentes en cada planta y convertirlo en el hueco de su chimenea.
Del primer mensaje deduzco, no sé si acertadamente, que hay que anular la evacuación de basuras por fuera de normativa.
Aclarado eso, me parece que el restaurante tiene derecho de servidumbre para evacuar sus humos. Una posibilidad, si rehacer la chimenea es muy problemático, sería autorizarle a hacerla por otro lugar, por ejemplo por la fachada como sucede en muchos restaurantes, quizás sea el sitio más adecuado.
Aclarado eso, me parece que el restaurante tiene derecho de servidumbre para evacuar sus humos. Una posibilidad, si rehacer la chimenea es muy problemático, sería autorizarle a hacerla por otro lugar, por ejemplo por la fachada como sucede en muchos restaurantes, quizás sea el sitio más adecuado.
Usted dice que ese hueco mide 15090. No sabemos lo que actualmente mide esa chimenea y cuánto debería medir para ser homologada. Anular todo el hueco para dedicarlo a chimenea me parece excesivo y no sabemos si ese hueco podría usarse para ambos servicios. Por ello ya le he dicho que los jueces en estos casos suelen ser salomónicos. En fin, esto se verá en el juicio, pero le repito, si pueden llegar a un acuerdo es lo recomendable.
El problema es ese, que no se puede compartir el mismo hueco, solo existe una salida a tejado, o bien es utilizada por su chimenea, haciendo una gran obra y tocando forjado de tejado, o bien se usa para evacuar las basuras, de momento Urbanismo le ha cerrado la cocina prohibiendo el uso de esta chimenea.
Hemos querido llegar a un acuerdo pero es imposible porque por la fachada no se puede subir, taparía las ventanas del edificio, no hay hueco posible para que ascienda por fachada, ni tampoco tenemos patio interior. El único hueco es por donde la metieron, sabiendo ya en su día que no cumplía normativa, pero como esta escondida nadie sabía su existencia, el problema lo tienen o lo tenemos ahora cuando la quieren legalizar, y para ello provocan a la Comunidad un gran perjuicio.
Para que tape las ventanas tendría que haber ventana en todo el ancho de la fachada.
En mi opinión, no se puede alegar que es imposible poner una chimenea para eludir un derecho a evacuación de humos.
Si finalmente los tribunales le reconocen el derecho a chimenea, puede que demande a la comunidad por el tiempo que no ha podido usar la cocina.
En mi opinión, no se puede alegar que es imposible poner una chimenea para eludir un derecho a evacuación de humos.
Si finalmente los tribunales le reconocen el derecho a chimenea, puede que demande a la comunidad por el tiempo que no ha podido usar la cocina.
Dice el consultante, KIKE123, que en los estatutos, literalmente, pone:
“en la Comunidad existe un vertedero destinado a evacuar las basuras y que será este su uso exclusivo, tanto el vertedero como los conductos que lo componen son elementos comunes”.
Posteriormente, parece que el promotor hizo una chapuza para poner una chimenea, aprovechando una parte de ese conducto, y así consiguió un alquiler de un local, etc. etc.
Mi opinión, que pueda ser errónea, es que ese hueco es para el vertido de basuras, al local le han engañado, y probablemente tendrá que renunciar a la chimenea. El problema es quién paga el pato, pero creo que la comunidad es "inocente".
“en la Comunidad existe un vertedero destinado a evacuar las basuras y que será este su uso exclusivo, tanto el vertedero como los conductos que lo componen son elementos comunes”.
Posteriormente, parece que el promotor hizo una chapuza para poner una chimenea, aprovechando una parte de ese conducto, y así consiguió un alquiler de un local, etc. etc.
Mi opinión, que pueda ser errónea, es que ese hueco es para el vertido de basuras, al local le han engañado, y probablemente tendrá que renunciar a la chimenea. El problema es quién paga el pato, pero creo que la comunidad es "inocente".
