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De nada,Indenpendientemente de todo no sé si ahora ya entiendes mi postura y mi indignación?.
Por según esta sentencia ,y en mi caso concreto,yo no hubiera tenido nunca opción de nada.A mí me deja totalmente desamparada ante la ley.Y eso es lo que no entiendo.
De ahí mi persistencia en averiguar ahora con otro procedimiento nuevo,la mejor manera de enfocarlo pues esto no significa que sea así,simplemnte ha interpretado a su manera poniéndose del lado de los otros,y dejando a mí con el marrón.
Bueno,gracias vicente manuel.
Saludos
Por según esta sentencia ,y en mi caso concreto,yo no hubiera tenido nunca opción de nada.A mí me deja totalmente desamparada ante la ley.Y eso es lo que no entiendo.
De ahí mi persistencia en averiguar ahora con otro procedimiento nuevo,la mejor manera de enfocarlo pues esto no significa que sea así,simplemnte ha interpretado a su manera poniéndose del lado de los otros,y dejando a mí con el marrón.
Bueno,gracias vicente manuel.
Saludos
Elena, muchas gracias por transcribirnos tu sentencia. Veo que en algunas cosas que he comentado estaba equivocado.
Básicamente me parece que la Audiencia se centra en dilucidar si el contenido del certificado vincula o no a la comunidad, con independencia de que sea correcto.
La Audiencia concluye que no vincula a la comunidad, y por tanto si es incorrecto, quién deberá pedir en su caso responsabilidades al presidente y secretario será el adquiriente, y no la comunidad.
Ese tema lo veo claro. Lo que no veo tan claro es que por el mero hecho de aprobar un presupuesto extraordinario, automáticamente desde ese mismo momento se convierta en deuda vencida, si la Junta no ha establecido tiempo y forma para satisfacer el gasto.
En fin, muchas gracias elena.
Básicamente me parece que la Audiencia se centra en dilucidar si el contenido del certificado vincula o no a la comunidad, con independencia de que sea correcto.
La Audiencia concluye que no vincula a la comunidad, y por tanto si es incorrecto, quién deberá pedir en su caso responsabilidades al presidente y secretario será el adquiriente, y no la comunidad.
Ese tema lo veo claro. Lo que no veo tan claro es que por el mero hecho de aprobar un presupuesto extraordinario, automáticamente desde ese mismo momento se convierta en deuda vencida, si la Junta no ha establecido tiempo y forma para satisfacer el gasto.
En fin, muchas gracias elena.
mi resumen de la sentencia es y bajo la interpretación de la audiencia tras divagar y repetir lo mismo sententa veces,y en tres líneas me condena:
-el certificado no sirve de nada.
-La deuda se tendría que haber generado 3 años antes.
-En conlusión,todo ampara al que vende y a la comunidad(administración),pero al que compra que le den...pero de todas a todas..................
ale saludos.
-el certificado no sirve de nada.
-La deuda se tendría que haber generado 3 años antes.
-En conlusión,todo ampara al que vende y a la comunidad(administración),pero al que compra que le den...pero de todas a todas..................
ale saludos.
Para LadyHalcon:
Estimo de corazón tus respuestas,pero en esta caso estás confundida.he estoy obsesionada con el caso,sí,que estoy cabreada,etc......todo lo que quieras.
Pero no pongas en mi boca,o conjetures con mi caso.
Mi exabogado nunca hizo lo que yo quise hacer.ël hizo todo lo contrario de lo que yo desde mi pequeño conocimiento le iba diciendo,y aparte él me aconsejara.
No se trata de perder,se trata de que en mi caso,todo se ha hecho mal,( y casulamente lo ha hecho mi exabogado)todo......
Y si tengo la más mínima opción de que esto llegue a buen puerto,ten por cuenta que va a llegar,y el informarme y contratar a otro abogado,simplemente es porque no quiero que me engañen,hay muy bueno médicos,no lo dudo pero tb por negligencias se mueren personas,verdad??,pues con los abogados ocurre lo mismo, sólo que en mi caso erró a sabiendas,y se aprovechó de mi inexperiencia.
Eso es malo??
NO te lo digo rencorosamente,simplemente,que lo más fácil sería callarme,acatar todo pagar la condena,pagar a mi abogado,y que el mundo siga igual.
Y sólo porque una sentencia de la audiencia hace una interpretación de lo más dudoso,evidentemente no queriendo perjudicar a toda una comunidad,y como es lógico pagando yo el pato.
Pues no!!!,y no sé cómo se enfocará(éste es mi gran problema) pero si una vez me dieron la razón y si una segunda vez tb me la dan en toda la sentencia hasta que al final me interpretan lo que les da la gana y me toca pagar el pato.
Tengo que ser por "hecho y derecho""culpable,
Pes no esto se lo dejo yo................a otros, porque así desde luego va el mundo.
Sin ánimo de nada.
Saludos y gracias.
Estimo de corazón tus respuestas,pero en esta caso estás confundida.he estoy obsesionada con el caso,sí,que estoy cabreada,etc......todo lo que quieras.
Pero no pongas en mi boca,o conjetures con mi caso.
Mi exabogado nunca hizo lo que yo quise hacer.ël hizo todo lo contrario de lo que yo desde mi pequeño conocimiento le iba diciendo,y aparte él me aconsejara.
No se trata de perder,se trata de que en mi caso,todo se ha hecho mal,( y casulamente lo ha hecho mi exabogado)todo......
Y si tengo la más mínima opción de que esto llegue a buen puerto,ten por cuenta que va a llegar,y el informarme y contratar a otro abogado,simplemente es porque no quiero que me engañen,hay muy bueno médicos,no lo dudo pero tb por negligencias se mueren personas,verdad??,pues con los abogados ocurre lo mismo, sólo que en mi caso erró a sabiendas,y se aprovechó de mi inexperiencia.
Eso es malo??
NO te lo digo rencorosamente,simplemente,que lo más fácil sería callarme,acatar todo pagar la condena,pagar a mi abogado,y que el mundo siga igual.
Y sólo porque una sentencia de la audiencia hace una interpretación de lo más dudoso,evidentemente no queriendo perjudicar a toda una comunidad,y como es lógico pagando yo el pato.
Pues no!!!,y no sé cómo se enfocará(éste es mi gran problema) pero si una vez me dieron la razón y si una segunda vez tb me la dan en toda la sentencia hasta que al final me interpretan lo que les da la gana y me toca pagar el pato.
Tengo que ser por "hecho y derecho""culpable,
Pes no esto se lo dejo yo................a otros, porque así desde luego va el mundo.
Sin ánimo de nada.
Saludos y gracias.
En el presente caso la deuda, como ya se ha razonado anteriormente,existe,antes de la compra y se genera y es exigible para el anterior propietario dentro del periodo del que legalmente debe responder todo adquirente de una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal por imperativo del artículo 9.1 e)3º LPH,bien si se toma como fecha la del acuerdo, o bien si se toma como fecha la del fin de las obras. Por tanto la ausencia de todo tipo de referencia a la existencia e importe de esta deuda no afecta a la obligación legal que se impone al nuevo comprador por imperativo legal,lo que implica que el recurso debe ser desestimado,revocando la sentencia de instancia y dictando nueva sentencia por la que estimando íntegramente la demanda formulada,se condena al demandado al pago de lacantidad…………………… que se reclama en la demanda,más los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda.Con respecto a las costas,al existirs serias dudas de derecho sobre la cuestión planteada(art.394.1 Lec) de la que no han encontrado otros antecedentes jurisprudenciales y derivar la duda de la redacción de la LPH que genera serias dudas en su interpretación en la relación con los efectos de la ausencia de certificación,se considera que no procede imponer las costas de la primera instancia a ninguna de las partes.
Sexto: de conformidad con lo previsto en el art.398.2 de la LEC al ser estimado el recurso no procede la imposición de las costas de esta alzada.
Fin.
Sexto: de conformidad con lo previsto en el art.398.2 de la LEC al ser estimado el recurso no procede la imposición de las costas de esta alzada.
Fin.
ninguna responsabilidad podrá serle exigida al comprador por la ausencia de mención de las mismas en la certificación que la comunidad está obligada a emitir.Por el contrario si se emite en la certificación deudas superiores al periodo de la anualidad vencida y la última anualidad anterior, o bien el comprador exime al vendedor de la aportación de la citada certificación,el comprador deberá responder de todas las deudas que deje el vendedor de la finca,aún cuando superen el plazo legal señalado,que no deja de ser una afección real de la finca.Por tanto el régimen jurídico derivado de la existencia de deudas quedaría delimitado de la sigiuiente forma:
-El nuevo propietario responde siempre, se incluyan o no en la certificación, de las deudas generadas en la parte vencida de la anualidad en la que tenga lugar la transmisión y al año natural inmediatamente anterior(art.9.1 e)3ºLPH.
-Con respecto a las deudas Comunitarias del transmitente relativas a periodos anteiores al fijado legalmente,el nuevo propietario sólo responderá frente a la comunidad en el caso de que tales deudas se hayan incluido en la certificación emitida por el administrador con el Visto bueno del presidente(art.9.1 e)4º o bien exonere al transmitente de la aportación de dicha certificación,responsabilidad que carece de límite temporal alguno.
¡!!TREMENDO!!! MENUDA INTERPRETACIÓN!!!
Sinceramente yo creo que aquí la sentencia la terminó de fallar el administrador de fincas de la comunidad,no cabe otra explicación
En el presente caso la deuda, como ya se ha razonado anteriormente,existe,antes de la compra y se genera y es exigible para el anterior propietario dentro del periodo del que legalmente debe responder todo adquirente de una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal
-El nuevo propietario responde siempre, se incluyan o no en la certificación, de las deudas generadas en la parte vencida de la anualidad en la que tenga lugar la transmisión y al año natural inmediatamente anterior(art.9.1 e)3ºLPH.
-Con respecto a las deudas Comunitarias del transmitente relativas a periodos anteiores al fijado legalmente,el nuevo propietario sólo responderá frente a la comunidad en el caso de que tales deudas se hayan incluido en la certificación emitida por el administrador con el Visto bueno del presidente(art.9.1 e)4º o bien exonere al transmitente de la aportación de dicha certificación,responsabilidad que carece de límite temporal alguno.
¡!!TREMENDO!!! MENUDA INTERPRETACIÓN!!!
Sinceramente yo creo que aquí la sentencia la terminó de fallar el administrador de fincas de la comunidad,no cabe otra explicación
En el presente caso la deuda, como ya se ha razonado anteriormente,existe,antes de la compra y se genera y es exigible para el anterior propietario dentro del periodo del que legalmente debe responder todo adquirente de una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal
no abarca a todos los propietarios (basta para ello ver fax de fecha 25 de febrero de 2002)…(y venga irregularidades…como esteréis observando……………),ni permite saber cuál es el importe que correspondería al piso adquirido por el demandado.El error de la comunidad o de su administrador deriva en considerar que la deuda nace cuando se gira el recibo y no cuando la misma es acordada en junta por los propietarios(claro y como es un error pues nada me condenan a mí y todos contentos……….).Por tanto en noviembre de 2001 exitía una deuda perfectamente cuantificafle,que no se incluyó en la certificación y que al generarse antes de la adquisición por el demandado no es obligación suya su pago(qué contradicción verdad,si al final condenan!!!),sino que tal obligación corresponde aquien fuese propietario en el momento en el que se generó la deuda,sin que conste que existiera pacto alguno entre el comprador y vendedor para que aquel asumiera las obligaciones anteriores(encima pero vamos a ver …..ayy que fastidiarse,si el vendedor me está esperando pero bien en el banquillo…. Qué pacto ni pacto……bueno ya sé que deben contemplarlo…. Pero….).sentada la conclusión anterior con respecto a quien es el responsable de la deuda por las obras de reforma llevadas a cabo en la comunidad,por aplicación del art.9.1 e)3ºLPH,el comprador y apelado responderá si existiera alguan deuda impagada(ordinaria o extraordinaria) durante el año 2000 y hasta noviembre 2001.Dicha deuda existía en este caso,pues la derrama extraordinaria no abarcaba a la totalidad de las obras y en esa fecha,y como consecuencia de la terminación anterior de las mismas,se sabía el importe total de las obras y por ellos era perfectamente cuantificable el importe total de las obras y por ello era perfectamente cuantificable el importe que correspondía al piso adquirido,con independencia de la financiación del pago de las derramas que la comunidad pueda adoptar.
Por tanto se trataría de una cantidad debida por el anterior propietario(aún cuando no exigido todavía su pago) y que perfectamente tendría encuadre en la previsión del art. 9.1 e) 3º LPH y debería haberse incorporado a la certificación exigida en el párrafo cuarto del mismo artículo.
Y venga a divagar sobre lo mismo………………Y venga a darme la razón,Pues al final ESPARTAÑAZO.Como Dios manda!!
Quinto: Lo anterior nos lleva a la necesidad de examinar qué alcance tiene esta certificación frente al nuevo adquirente, en este caso el apelado, al haber concluido ya las obras cuando compró la vivienda y existir por tanto deuda líquida y cuantificable de la que debería de responder el propietario anterior.Si se considera que dicha certificación tiene efectos de publicidad frente al nuevo adquirente y vincula a la comunidad,resulta evidente que el recurso debe ser desestimado y confirmada la sentencia dictada,si bien por otros fundamentos.Si por el contrario se da a la citada certificación exigida por el art.9.1 e) 4º LPH,una simple carácter de mero requisito para el otorgamiento de la escritura pública sin vinculación alguna para la comunidad de propietarios,debería ser estimado el recurso y condenado el demandado al pago del importe en la demanda.
Para responder a la cuestión planteada es presiso examinar el alcance de la certificación en la propia Ley.esta exigencia no se incluía en la antigua Ley de Propiedad Horizontal de 1960,sino que se incorpora como novedad en la LPH 8/1999.En la redacción anterior quedaba como una mera obligación interna entre comprador y vendedor sin afectar en modo alguno a la comunidad.Sin embargo ahora se da un paso más y se exige no solo la manifestación de estar al corriente,ya contenida en la ley derogada,sino también la necesaria aportación de certificación emitida por la propia comunidad.Con la misma se pretende fortalecer la posición de la comunidad frente a las deudas comunitarias de los transmitentes evitando problemas como los padecidos antes de esta exigencia,fundamentalmente de limitación de responsabilidad del nuevo comprador.El sentido de la misma alcanza no tanto en relación a las deudas de la anualidad vencida y a la anualidad anterior,garantizadas por la afección real del piso establecida en LPH,sino con respecto a las deudas que excedan de dicha cantidad.En tal sentido,si existen deudas por un importe superior legalmente señalado,la falta de certificación implicará que
Por tanto se trataría de una cantidad debida por el anterior propietario(aún cuando no exigido todavía su pago) y que perfectamente tendría encuadre en la previsión del art. 9.1 e) 3º LPH y debería haberse incorporado a la certificación exigida en el párrafo cuarto del mismo artículo.
Y venga a divagar sobre lo mismo………………Y venga a darme la razón,Pues al final ESPARTAÑAZO.Como Dios manda!!
Quinto: Lo anterior nos lleva a la necesidad de examinar qué alcance tiene esta certificación frente al nuevo adquirente, en este caso el apelado, al haber concluido ya las obras cuando compró la vivienda y existir por tanto deuda líquida y cuantificable de la que debería de responder el propietario anterior.Si se considera que dicha certificación tiene efectos de publicidad frente al nuevo adquirente y vincula a la comunidad,resulta evidente que el recurso debe ser desestimado y confirmada la sentencia dictada,si bien por otros fundamentos.Si por el contrario se da a la citada certificación exigida por el art.9.1 e) 4º LPH,una simple carácter de mero requisito para el otorgamiento de la escritura pública sin vinculación alguna para la comunidad de propietarios,debería ser estimado el recurso y condenado el demandado al pago del importe en la demanda.
Para responder a la cuestión planteada es presiso examinar el alcance de la certificación en la propia Ley.esta exigencia no se incluía en la antigua Ley de Propiedad Horizontal de 1960,sino que se incorpora como novedad en la LPH 8/1999.En la redacción anterior quedaba como una mera obligación interna entre comprador y vendedor sin afectar en modo alguno a la comunidad.Sin embargo ahora se da un paso más y se exige no solo la manifestación de estar al corriente,ya contenida en la ley derogada,sino también la necesaria aportación de certificación emitida por la propia comunidad.Con la misma se pretende fortalecer la posición de la comunidad frente a las deudas comunitarias de los transmitentes evitando problemas como los padecidos antes de esta exigencia,fundamentalmente de limitación de responsabilidad del nuevo comprador.El sentido de la misma alcanza no tanto en relación a las deudas de la anualidad vencida y a la anualidad anterior,garantizadas por la afección real del piso establecida en LPH,sino con respecto a las deudas que excedan de dicha cantidad.En tal sentido,si existen deudas por un importe superior legalmente señalado,la falta de certificación implicará que
Scarlett/Lorea:
Dices: "¿Si la situación no era jurídicamente reclamable para qué han reclamado?""Se puede saber con antelación a perder dinero, tiempo y salud si esa situación X es o no es jurídicamente reclamable. Porque de ser que no, lo mejor hubiera sido que a elena lópez así se lo hubieran hecho ver."
Por lo que leo, me da la impresión de que Elena se ha encabezonado en una postura, y en lugar de analizar las opiniones de su primer abogado y si no estaba de acuerdo, contrastar con otro para luego decidir, ha buscado un abogado que hiciera exactemente lo que ella quería. Cuando consultas sobre un problema es posible que no te guste lo que dice la ley y que la situación te parezca injusta, que te deja huérfana e indefensa, pero en cualquier caso lo mejor es ponerse en manos de un profesional, escucharle y valorar lo que te está diciendo, en lugar de encerrarte en tu problema y la injusticia que han cometido contigo.
No creo que "no se lo hicieran ver". Buscarían la forma de obtener algun tipo de resarcimiento, pero no creo que no le informaran del riesgo.
Elena:
Comprendo que te sientas engañada, pero cargando contra el mundo no vas a arreglar tu problema. Y creo que Dick ya te ha explicado cuáles eran las responsabilidades que podías reclamar.
Dices: "¿Si la situación no era jurídicamente reclamable para qué han reclamado?""Se puede saber con antelación a perder dinero, tiempo y salud si esa situación X es o no es jurídicamente reclamable. Porque de ser que no, lo mejor hubiera sido que a elena lópez así se lo hubieran hecho ver."
Por lo que leo, me da la impresión de que Elena se ha encabezonado en una postura, y en lugar de analizar las opiniones de su primer abogado y si no estaba de acuerdo, contrastar con otro para luego decidir, ha buscado un abogado que hiciera exactemente lo que ella quería. Cuando consultas sobre un problema es posible que no te guste lo que dice la ley y que la situación te parezca injusta, que te deja huérfana e indefensa, pero en cualquier caso lo mejor es ponerse en manos de un profesional, escucharle y valorar lo que te está diciendo, en lugar de encerrarte en tu problema y la injusticia que han cometido contigo.
No creo que "no se lo hicieran ver". Buscarían la forma de obtener algun tipo de resarcimiento, pero no creo que no le informaran del riesgo.
Elena:
Comprendo que te sientas engañada, pero cargando contra el mundo no vas a arreglar tu problema. Y creo que Dick ya te ha explicado cuáles eran las responsabilidades que podías reclamar.
A la contratación de los trabajos.El siguiente acuerdo se adopta en la junta de 30 de mayo de 2001,en cuyo punto literalemtne señala”……de la operación de crédito que se ha efectuado con La caixa, a fin de afrontar los pagos,consistente en una póliza de crédito hasta 7.000.000.-ptas y a nombre de la presidenta con el aval del administrador,por lo que finalizado el pago de la fachada, se continuará pagando el montante del resto de las obras,dando todos los presentes conformidad a esta gestión”.Resulta extraño,y en este punto debe regir el principio de facilidad probatoria que se contien en el art´´iculo 217.6 de la Ley de Enjuicimiento Civil al deber estar en poder de la comunidad tales documentos(falso,Dios que Hay una administración!!!),que no se haya acompañado a la demanda el importe de las obras correspondientes a los pilares,pues únicamente se ha acompañado a las actuaciones el contrato de obra de arreglo de la fachada(intentaron colar éste por el de los bajos……ayyyyy),salvo que tales obras se refieran los documentos unidos a los folios 80 a 83,correspondientes a trabajos realizados entre los meses de mayo y julio de 2001,pues tales facturas van refieridas expresamente a los pilares y ninguna de ellas hace mención a trabajos en fachada ( efectivamente,porque la fachada era otra historia,que aquí intentaron colar),.Ello implica que el 27 de Juio de 2001 concluyeron las obras,pues no hay aportadas a las actuaciones ninguna otra factura de fecha posterior(deducción un tanto errónea,los pilares se terminaron de arreglar muchísimo antes de julio 2001 pero las facturas las pagaron después…pero bueno dejémoslo ahí).
Por tanto los trabajos se acuerdan,tanto en su ejecución como en la forma de pago,y se ejecutan totalmente antes de que el demandado adquiere el piso,lo que implica que en la fecha de adquisición,noviembre de 2001,la deuda era líquida,pues ya se sabía el importe total de las obras ejecutadas,y por tanto debió de haberse incluído en la certificación emitida por el Administrador el 27 de noviembre de 2001,con independencia de que pudiera indicar también en dicha certificación que los correspondiente recibos todavía no se habían girado al cobro.Además de lo anterior,no está muy claro cuales han sido los acuerdos adoptados, pues el contrato de préstamo con la Caixa( folios 86 y 87) por importe de 16.700 € contradice al acuerdo adoptado en la junta de mayo de 2001,pues ni es una póliza de crédito ni es por importe de 7.000.000 de pesetas,
Por tanto los trabajos se acuerdan,tanto en su ejecución como en la forma de pago,y se ejecutan totalmente antes de que el demandado adquiere el piso,lo que implica que en la fecha de adquisición,noviembre de 2001,la deuda era líquida,pues ya se sabía el importe total de las obras ejecutadas,y por tanto debió de haberse incluído en la certificación emitida por el Administrador el 27 de noviembre de 2001,con independencia de que pudiera indicar también en dicha certificación que los correspondiente recibos todavía no se habían girado al cobro.Además de lo anterior,no está muy claro cuales han sido los acuerdos adoptados, pues el contrato de préstamo con la Caixa( folios 86 y 87) por importe de 16.700 € contradice al acuerdo adoptado en la junta de mayo de 2001,pues ni es una póliza de crédito ni es por importe de 7.000.000 de pesetas,
Y en contra de lo que se dice en el recurso,es posible diferenciar entre gastos ordinarios y extraordinarios(tb alegaban esto,la C.P=realmente administración).Los primeros, aún cuando se aprueban en el presupuesto anual,se libran por cuotas mensuales,siendo una obligación conocida por cualquier comprador y que asume a partir de la adquisición de forma natural por su nueva condición de propietario,por ser gastos que se dan en toda comunidad para el mantenimiento o conservación ordinaria de la misma.Sin embargo,los gastos extraordinarios de mantenimiento o reparación,y que normalmente son abonados por medio de derramas independientes de la cuota anual,son gastos que por su excepcionalidad no pueden ser asumidos por el nuevo adquirente,salvo que conozca su existencia previamente,por ejemplo porque las obras estén todavía llevándose a cabo cuando compara la vivienda.Por ello surge la necesidad de la certificación a la que se refiere el cuarto pa´rrafo del art.9.1 e) LPH,pues a través de esa vía se informa(si se ha omitido dicha información por el transmitente) al adquirente de las deudas ya generadas por acuerdo dela junta de propietarios, debidamente cuantificadas y ello con independencia de que las derramas se hayan comenzado o no a girar a los propietarios(Vicente Manuel,Buenas, como verás no miento)pues se insiste,la deuda de gastos extraordinarias no se genera cuando se gira el recibo sino cuando se adopta el acuerdo en la junta de propietarios o se concluyen las obras y conoce importe total a pagar.Si el nuevo adquirente conoce la existencia de la deuda puede exigir su pago al transmitente o asumir dicha deuda dentro del acuerdo derivado de la transmisión.
Dicha interpretación se refuerza con la distinción entre gastos ordinarios(dentro de los que se incluyen los relativos a las repraciones necesarias para la conservación del edificio,con indenpendencia de que incluyan en el presupuesto anual o se paguen por medio de derramas )y los gastos de mejora a los que se refiere el art. 11 LPH:para esto últimos,que siempre deben ser calificados como extraordinarios y por tanto pagaderos por medio de derramas,sí se establece régimen específico,de tal manera que su pago será a cargo de quién sea proipietario en el momento de exigibilidad de las cantidades afectadas al pago de tales mejoras.Ello es lógico,pues la transmisión del mismo implica también la transmisión de las mejoras realizadas o pendientes de ejecutar y por ello el nuevo adquirente va a seguir beneficiándose de las mismas y en consecuencia debe abonarlas.No existe una previsión igual en relación a los gastos ordinarios,y por ello tales gastos deben ser abonados por quién era propietario de la vivienda y obligado a contribuir en la reparación o conservación del edificio.Estamos en presencia de tipos de gastos totalmente diferentes,que responde a fines distintos y por ello está plenamente justificado un régimen diferente en relación al pago de las cantidades aplazadas para la satisfacción de cada uno de estos gastos,sin que exista causa que justifique la extensión analógica de la previsión del art. 11.4 LPH a los gastos ordinarios.bueno aquí se enrolla de mala manera)
Cuarto:Desde la perspectiva anterior,y aplicada al caso de autos, hay que destacar que el apelado adquirió la finca el 30 noviembre de 2001.El acuerdo se asopta en junta de 22 noviembre de 2000,en el que se acuerda la realización de las obras de la fachada(otra vez mal,pero bueno,sólo es la de los bajos!!!!,la otra ya estaba haciéndose cómo se va a acordar!!!) y los urgentes de los bajos por la misma empresa,autorizando a la Administración
Dicha interpretación se refuerza con la distinción entre gastos ordinarios(dentro de los que se incluyen los relativos a las repraciones necesarias para la conservación del edificio,con indenpendencia de que incluyan en el presupuesto anual o se paguen por medio de derramas )y los gastos de mejora a los que se refiere el art. 11 LPH:para esto últimos,que siempre deben ser calificados como extraordinarios y por tanto pagaderos por medio de derramas,sí se establece régimen específico,de tal manera que su pago será a cargo de quién sea proipietario en el momento de exigibilidad de las cantidades afectadas al pago de tales mejoras.Ello es lógico,pues la transmisión del mismo implica también la transmisión de las mejoras realizadas o pendientes de ejecutar y por ello el nuevo adquirente va a seguir beneficiándose de las mismas y en consecuencia debe abonarlas.No existe una previsión igual en relación a los gastos ordinarios,y por ello tales gastos deben ser abonados por quién era propietario de la vivienda y obligado a contribuir en la reparación o conservación del edificio.Estamos en presencia de tipos de gastos totalmente diferentes,que responde a fines distintos y por ello está plenamente justificado un régimen diferente en relación al pago de las cantidades aplazadas para la satisfacción de cada uno de estos gastos,sin que exista causa que justifique la extensión analógica de la previsión del art. 11.4 LPH a los gastos ordinarios.bueno aquí se enrolla de mala manera)
Cuarto:Desde la perspectiva anterior,y aplicada al caso de autos, hay que destacar que el apelado adquirió la finca el 30 noviembre de 2001.El acuerdo se asopta en junta de 22 noviembre de 2000,en el que se acuerda la realización de las obras de la fachada(otra vez mal,pero bueno,sólo es la de los bajos!!!!,la otra ya estaba haciéndose cómo se va a acordar!!!) y los urgentes de los bajos por la misma empresa,autorizando a la Administración
Estos hechos no son discutidos ,de tal manera que el único punto d edebate es relativo al momento en el que propietario está obligado al pago de las cuotas por derramas extraordinarias,s las mismas son aprobadas en fecha anterior a la adquisición de la propiedad, o lo que es lo mismo,cuando se genera deuda comunitaria y quien debe responder de la misma(bueno,muy genérico todo esto……………….)
Tercero: El art.9.1 e) LPH establece la obligación de los propietarios de contribuir,de acuerdo con la cuota de participación que les corresponda,al pago de los gastos generales necesarios para el mantenimiento del inmueble.Dentro de dicho aprtado,su parráfo tercero establece que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal responde de las cantidades adeudadas a la comunidad por los anteriores propietarios hasta el límite de los que resulten imputables a la parte de anualidad vencida en la cual tenga lugar la adquisición y el año natural inmediatamente anterior.En el párrafo cuarto se obliga a incluir en el documento Público de transmisión una certificación del Secretario de la comunidad en la que deberá expresar estar al corriente en el pago o la cantidad que se adeude a la fecha de la certificación.
La interpretación del tercer párrafo del apartado e) del artículo 9.1 LPH no puede ser entendida en los términos pretendidos por la comunidad apelante.La deuda no se genera en el momento en el que se libran los recibos,sino al contrario dicha deuda, en especial en sede de gastos extraordinarios o derramas,se constituye cuadno se adopta el acuerdo y se cuantifica el importe de las correspondientes derramas para estas obras extraordinarias(Ves Vicente Manuel ),de tal manera que responderán de dichas cantidades los propietarios que lo sean en el momento del acuerdo(os recuerdo se acordó un año y medio antes de que yo comprara la casa).
Incluso se podría aceptar,si no es posible su cuantificación en el momento del acuerdo,sino al terminar las obras,que fuese este último momento el que tuviese en cuenta para determinar qué propietario está obligado al pago de las derramas por estos gastos extraordinarios. Si se aceptase la posición de la comunidad apelante,carecería de todo sentido la previsión del párrafo tercero,pues el nuevo propietario responderá de las deudas generadas antes de su adquisición,sin limitación alguna de cantidad y simplemente por el mero hecho de que se haya acordado que los recibos se fraccionen o se retrasen en el pago por comodidad de la propia comunidad.Precisamente cuando la ley establece una limitación al nuevo propietario por deudas anteriores,lo hace con la clara intención de vincularle limitadamente a las deuda anteriores ya acordadas en junta.No se puede olvidar que los acuerdos de la comunidad son ejecutables desde el mismo momento en el que se adopten,tal como se desprende del artículo 18.4 LPH,por lo que si se acuerda la ejecución de las obras y el importe de las mismas,tal acuerdo debe ser ejecutado desde el mismo momento en el que adoptó y por ello vincula a quienes son propietarios en el momento del acuerdo y a los posteriores adquirentes sólo les vincula limitadamente.Desde la interpretación que se sostiene en la sentencia de instancia y en esta alzada adquiere sentido la necesidad de certificación del párrafo cuarto del apartado e) del art.9.1LPH.En efecto,si se aceptase la interpretación de la comunidad apelante,sería innecesaria tal certificación.Sin embargo lo que pretende con la misma es que el adquirente conozca previamente,salvo que renuncie a ello, el estado de cuentas del piso que adquiere con respecto a la comunidad.
Tercero: El art.9.1 e) LPH establece la obligación de los propietarios de contribuir,de acuerdo con la cuota de participación que les corresponda,al pago de los gastos generales necesarios para el mantenimiento del inmueble.Dentro de dicho aprtado,su parráfo tercero establece que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal responde de las cantidades adeudadas a la comunidad por los anteriores propietarios hasta el límite de los que resulten imputables a la parte de anualidad vencida en la cual tenga lugar la adquisición y el año natural inmediatamente anterior.En el párrafo cuarto se obliga a incluir en el documento Público de transmisión una certificación del Secretario de la comunidad en la que deberá expresar estar al corriente en el pago o la cantidad que se adeude a la fecha de la certificación.
La interpretación del tercer párrafo del apartado e) del artículo 9.1 LPH no puede ser entendida en los términos pretendidos por la comunidad apelante.La deuda no se genera en el momento en el que se libran los recibos,sino al contrario dicha deuda, en especial en sede de gastos extraordinarios o derramas,se constituye cuadno se adopta el acuerdo y se cuantifica el importe de las correspondientes derramas para estas obras extraordinarias(Ves Vicente Manuel ),de tal manera que responderán de dichas cantidades los propietarios que lo sean en el momento del acuerdo(os recuerdo se acordó un año y medio antes de que yo comprara la casa).
Incluso se podría aceptar,si no es posible su cuantificación en el momento del acuerdo,sino al terminar las obras,que fuese este último momento el que tuviese en cuenta para determinar qué propietario está obligado al pago de las derramas por estos gastos extraordinarios. Si se aceptase la posición de la comunidad apelante,carecería de todo sentido la previsión del párrafo tercero,pues el nuevo propietario responderá de las deudas generadas antes de su adquisición,sin limitación alguna de cantidad y simplemente por el mero hecho de que se haya acordado que los recibos se fraccionen o se retrasen en el pago por comodidad de la propia comunidad.Precisamente cuando la ley establece una limitación al nuevo propietario por deudas anteriores,lo hace con la clara intención de vincularle limitadamente a las deuda anteriores ya acordadas en junta.No se puede olvidar que los acuerdos de la comunidad son ejecutables desde el mismo momento en el que se adopten,tal como se desprende del artículo 18.4 LPH,por lo que si se acuerda la ejecución de las obras y el importe de las mismas,tal acuerdo debe ser ejecutado desde el mismo momento en el que adoptó y por ello vincula a quienes son propietarios en el momento del acuerdo y a los posteriores adquirentes sólo les vincula limitadamente.Desde la interpretación que se sostiene en la sentencia de instancia y en esta alzada adquiere sentido la necesidad de certificación del párrafo cuarto del apartado e) del art.9.1LPH.En efecto,si se aceptase la interpretación de la comunidad apelante,sería innecesaria tal certificación.Sin embargo lo que pretende con la misma es que el adquirente conozca previamente,salvo que renuncie a ello, el estado de cuentas del piso que adquiere con respecto a la comunidad.
Segundo: Los hechos básicos de la demanda no son objeto discusión por las partes,centrándose esta en las consecuencias jurídicas derivadas de los mismos:En tal sentido existe conformidad con la adopción por acuerdo de Junta General Ordinaria de fecha 22 de noviembre de 2000 de la realización de diversas obras en la fachada(dato erróneo otra vez ,pues la fachada ya estaba reparándose y hay una acta anterior de agosto 2000 donde ya se ha acordado,con presupuesto blablablabla……..pero bueno nunca se presentó ese acta,qué le vamos a hacer!!si el tema es lioso) y pilares del edificio,obras que se desarrollaron a lo largo del año 2001,siendo la última factura aportada de fecha 30 julio de 2001(folio 82)(Sí Señores las facturas aportadas estaban mezcladas ambas obras tanto pilares como fachadas…..para colmo más lio aún).En la junta de mayo de 2001(folio 68) se acordó el pago primero de las obras de la fachada(mentira,la fachada ya se estaba pagando desde octubre de 2000 con el bolsillo de cada vecino ERROR!!!,esto me demuestra que el acta de mayo de 2001 ni lo han leído, os prometo que aquí el juez o se lío o no leyó el acta,,en este acta sólo se habla del tema de que ya tienen la póliza de siete millones para proceder al pago de los pilares,aquí la fachada no pinta nada de nada ni se menciona,si hace falta o la transcribo tb)y a continuación el resto de las obras ejecutadas..Con fecha 30 de noviembre de 2001, el demandado adquirió el piso…por escritura pública,incorporándose al mismo la certificación del Administrador de la Comunidad en le sentido de estar al corriente de pago de los gastos ordinarios y extraordinarios de la comunidad,certficación de fecha 27 de noviembre 2001(folio 61)en la que se hace constar la existencia de una derrama extraordinadira al corriente de pago hasta noviembre de 2001(si casualmente hicieron constar que el vendedor hasta la fecha había pagado la derrama de la fachada,qué casulidad,derrama que se terminaba de pagar en ese mismo mes,y claro está dejó pagada el vendedor).
Posteriormente el demandado en enero de 2005 vendió el piso a un tercero.Las cantidades correspondientes al pago de la obra de los pilares comenzaron a pasarse a partir de marzo de 2002,tras la concesión de un préstamo por importe de 16.700 € con fecha de marzo de 2002 por la Caixa(qué fuerte,presentaron esa póliza que como más adelante veréis no coincide con la derrama de los bajos,que era de 7.000.000 millones,y venga errores…………..ayyyyy Dios mío!!
Posteriormente el demandado en enero de 2005 vendió el piso a un tercero.Las cantidades correspondientes al pago de la obra de los pilares comenzaron a pasarse a partir de marzo de 2002,tras la concesión de un préstamo por importe de 16.700 € con fecha de marzo de 2002 por la Caixa(qué fuerte,presentaron esa póliza que como más adelante veréis no coincide con la derrama de los bajos,que era de 7.000.000 millones,y venga errores…………..ayyyyy Dios mío!!
En serio, Elena no te mosquees, no te pongas paranoica, sólo te sigo en el foro.
Tu dijiste:
"Refirií la testigo,en el actode la vista,tras ser interrogada,que los presupuestos no se hacen constar en la Junta porque es la Presidenta de Comunidad la que los aprueba y posteriormente se giran(cágate lorito,cuando la juez escuchó esto,esto si que es delito.....señor mío),los recibos, a los comuneros;igualmente manifestó,que no tiene obligación de expresar en el certificado las derramas que no están vencidas".
Y en otro post anterior (ahora no lo veo), decías que la jueza mandó sentar a la administrora.
Es fácil deducir de tus palabras, a poco que un@ se meta en situación que "se cag... hasta el loro"
Saludos.
Tu dijiste:
"Refirií la testigo,en el actode la vista,tras ser interrogada,que los presupuestos no se hacen constar en la Junta porque es la Presidenta de Comunidad la que los aprueba y posteriormente se giran(cágate lorito,cuando la juez escuchó esto,esto si que es delito.....señor mío),los recibos, a los comuneros;igualmente manifestó,que no tiene obligación de expresar en el certificado las derramas que no están vencidas".
Y en otro post anterior (ahora no lo veo), decías que la jueza mandó sentar a la administrora.
Es fácil deducir de tus palabras, a poco que un@ se meta en situación que "se cag... hasta el loro"
Saludos.
Bueno foreros sin más dilación aquime dispongo a transcribir la sentencia de la audiencia,espero que os guste tanto como a mí:)
ANTECEDENTES DE HECHO:
Primero: Por el juzgado de Primera instancia nº 5 de………… en los referidos autos,tramitados con el nº ….. se dictó senctencia con fecha………..,cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: “Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador………………… en nomrbe y representación de D………………. en calidad de presidente y legal representante de la C.P del edificio ….. contra …………………………. Representado por la Procuradora………… debo absolver y absuelvo a la parte demandada de las pretensiones aducidas en su contra,con expresa condena en costas a la parte actora”.
Segundo: Contra dicha sentencia,se preparó recurso de apelación por C.P:……………….. que, una vez admitido a trámite,interpuso en tiempo y forma,exponiendo por escrito y dentro del palzo que al efecto le fue conferido,la argumentación que le sirve de sustento.Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a ……………. Emplazádolas por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o , en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultar adesfavorable,dentro de cuyo término,presentaro escrito de oposición al recurso.Seguidamente,previo emplazamiento de las partes por término de treinta días,fueron remitidos los autos a este Tribunal,donde se formó con el correspondiente rollo de apelación, con el nº……., que ha quedado para sentencia sin celebración de vista,tras señalarse para el día……….. su votación y fallo.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Primero: Por la parte actora se impugna la sentencia totalmente desestimatoria de sus pretensiones al considerar ue ha existido una indebida aplicación de las previsiones del art.9 3º LPH,pues con independencia del momento en el que se realizaron las obras,lo cierto es que los recibos se giraron en los meses en los que el demandado era ya propietario,siendo correcta la certificación realizada con fecha 27 de noviembre de 2001,puesto que la cuota estaba aprobada y pendiente de liquidación,por lo que a esa fecha no existía deduda alguna.La liquidación de la deuda y el acuerdo de pago fue de fecha posterior a la adquisición de la vivienda por el demandado,tras concesión del correspondiente préstamo y la delimitación del alcance de cada una de las cuotas a pagar por los comuneros,solicitando por tanto la revocación de la sentencia a instancia y la condena al pago de la cantidad de………………. €
Por el demandado se opoene recurso y se solicita la íntegra confirmación de la sentencia dictada,destacando que la aprobación de las obras y su ejcución fue de fecha anterior a noviembre de 2001,momento en el que compró la vivienda el demandado, tratándose desde el principio de una deduda líquida con independencia de la forma de pago que se hubiese pactado por la comunidad,por lo que la certificación del administrador es inexacta,habiendo adquirido la vivienda de buena fe en la creencia de la inexistencia de deuda alguna.
ANTECEDENTES DE HECHO:
Primero: Por el juzgado de Primera instancia nº 5 de………… en los referidos autos,tramitados con el nº ….. se dictó senctencia con fecha………..,cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: “Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador………………… en nomrbe y representación de D………………. en calidad de presidente y legal representante de la C.P del edificio ….. contra …………………………. Representado por la Procuradora………… debo absolver y absuelvo a la parte demandada de las pretensiones aducidas en su contra,con expresa condena en costas a la parte actora”.
Segundo: Contra dicha sentencia,se preparó recurso de apelación por C.P:……………….. que, una vez admitido a trámite,interpuso en tiempo y forma,exponiendo por escrito y dentro del palzo que al efecto le fue conferido,la argumentación que le sirve de sustento.Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a ……………. Emplazádolas por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o , en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultar adesfavorable,dentro de cuyo término,presentaro escrito de oposición al recurso.Seguidamente,previo emplazamiento de las partes por término de treinta días,fueron remitidos los autos a este Tribunal,donde se formó con el correspondiente rollo de apelación, con el nº……., que ha quedado para sentencia sin celebración de vista,tras señalarse para el día……….. su votación y fallo.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Primero: Por la parte actora se impugna la sentencia totalmente desestimatoria de sus pretensiones al considerar ue ha existido una indebida aplicación de las previsiones del art.9 3º LPH,pues con independencia del momento en el que se realizaron las obras,lo cierto es que los recibos se giraron en los meses en los que el demandado era ya propietario,siendo correcta la certificación realizada con fecha 27 de noviembre de 2001,puesto que la cuota estaba aprobada y pendiente de liquidación,por lo que a esa fecha no existía deduda alguna.La liquidación de la deuda y el acuerdo de pago fue de fecha posterior a la adquisición de la vivienda por el demandado,tras concesión del correspondiente préstamo y la delimitación del alcance de cada una de las cuotas a pagar por los comuneros,solicitando por tanto la revocación de la sentencia a instancia y la condena al pago de la cantidad de………………. €
Por el demandado se opoene recurso y se solicita la íntegra confirmación de la sentencia dictada,destacando que la aprobación de las obras y su ejcución fue de fecha anterior a noviembre de 2001,momento en el que compró la vivienda el demandado, tratándose desde el principio de una deduda líquida con independencia de la forma de pago que se hubiese pactado por la comunidad,por lo que la certificación del administrador es inexacta,habiendo adquirido la vivienda de buena fe en la creencia de la inexistencia de deuda alguna.
