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No crees que el administrador debería haber tenido ese generoso gesto?......es yo con tus deducciones sinceramente alucino,y no te molestes.
Me ratifico,no es un gesto es una obligación del administrador.
Y por cierto sigues diciendo que el administrador no es el Secretario??
Creo que cambias de opinión confrome acontece lo escrito.
A veces hay que ser más humilde y reconocer los fallos:)
Saludos.
Me ratifico,no es un gesto es una obligación del administrador.
Y por cierto sigues diciendo que el administrador no es el Secretario??
Creo que cambias de opinión confrome acontece lo escrito.
A veces hay que ser más humilde y reconocer los fallos:)
Saludos.
Que va, que va, que va. Ni administrador, ni presidente ni abogado. Sufridor como vosotros. Lo que pasa es que me he preocupado de enterarme de ciertos temas que por motivos personales me interesa tener claros, y lo cierto es que las cosas están así.
En lo que teneis razón es en que a la hora de adquirir la propiedad, alguien debía haber tenido el caballeroso detalle de decir que en próximas fechas iba a vencer una derrama de 3.000 euros. Eso nunca lo discutiré, pero el certificado es correcto a mi modo de ver.
Un saludo.
En lo que teneis razón es en que a la hora de adquirir la propiedad, alguien debía haber tenido el caballeroso detalle de decir que en próximas fechas iba a vencer una derrama de 3.000 euros. Eso nunca lo discutiré, pero el certificado es correcto a mi modo de ver.
Un saludo.
H-25 en mi respuesta anterior contesto a tu pregunta.(art.9 LpH),con respecto a la retención del certificado a qué te refieres??,
1.-como dice la ley:-La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente.-El transmitente deberá aportar dicha certificación en el mismo momento que se escriture(salvo en el caso que el adquirente(comprador),exoneren de dicho documento al transmitente (vendedor).
Una vez escriturada la casa,ya no se puede incluir dicho certificado,se incluye en el momento o no se incluye,eso conlleva...........pues lo siguiente art.9:
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
-La validez de ese certificado comprende hasta la misma fecha consignada es decir el día de su expedición.Pues usted mañana(día 1 del mes deja pagar cuota comunitaria,y ese certificado ya no valdría si decía que hasta la fecha no había cuotas,derramas pendientes.
Sin embargo en mi caso si lo has leído hubo certificación libre de toda carga,lo cual era mentira.....así que lo mejor es contratar un Detective.....no cree usted Sr.vicente manuel?
Total un Administrador cobra por hacer o no hacer su trabajo.......si total siempre será un inimputable:)es lo que deduzco.....Lo siento pero es lo que pienso.
Bueno H-25,espero haberle contestado en parte a su pregunta.
Saludos
Elena
1.-como dice la ley:-La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente.-El transmitente deberá aportar dicha certificación en el mismo momento que se escriture(salvo en el caso que el adquirente(comprador),exoneren de dicho documento al transmitente (vendedor).
Una vez escriturada la casa,ya no se puede incluir dicho certificado,se incluye en el momento o no se incluye,eso conlleva...........pues lo siguiente art.9:
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
-La validez de ese certificado comprende hasta la misma fecha consignada es decir el día de su expedición.Pues usted mañana(día 1 del mes deja pagar cuota comunitaria,y ese certificado ya no valdría si decía que hasta la fecha no había cuotas,derramas pendientes.
Sin embargo en mi caso si lo has leído hubo certificación libre de toda carga,lo cual era mentira.....así que lo mejor es contratar un Detective.....no cree usted Sr.vicente manuel?
Total un Administrador cobra por hacer o no hacer su trabajo.......si total siempre será un inimputable:)es lo que deduzco.....Lo siento pero es lo que pienso.
Bueno H-25,espero haberle contestado en parte a su pregunta.
Saludos
Elena
El secretario en este caso es el adminitrador,querido amigo.veo que o no te enteras de nada o es que eres administrador y defiendes tu gremio aunque sea ante la más lógica y jurídica verdad.
Transcribo art.9 LPH
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
No sé en tus certificados,pero en el mío la funciones de Secretario las ejerce el administrador de fincas y el papel es del colegio de administradores de fincas................por eso me cuesta 15 € no??,total tb habría de pagarlos como tú dices por una servilleta,total para lo que sirve.
Y ante esto,que ya te digo..... no he demostrar nada,reitero tengo sentencia que me avala,qué más puedes decir???
Porque mira.......... que a veces nos obcecamos buscando nuestra propiedad realidad-en este caso el matrix de administradores de fincas.......
Saludos.
Transcribo art.9 LPH
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
No sé en tus certificados,pero en el mío la funciones de Secretario las ejerce el administrador de fincas y el papel es del colegio de administradores de fincas................por eso me cuesta 15 € no??,total tb habría de pagarlos como tú dices por una servilleta,total para lo que sirve.
Y ante esto,que ya te digo..... no he demostrar nada,reitero tengo sentencia que me avala,qué más puedes decir???
Porque mira.......... que a veces nos obcecamos buscando nuestra propiedad realidad-en este caso el matrix de administradores de fincas.......
Saludos.
La derrama es exigible y líquida desde el mismo momento en que se acordó, pero no está vencida, y por ese motivo no existe mora, y no existe deuda alguna.
Sigo diciendo que bajo mi punto de vista, el administrador actuó correctamente. Y nada importa si el certificado está hecho con el membrete del colegio de administradores, o en papel de servilleta. Repito: la responsabilidad es del presidente y secretario. No del administrador.
De momento, no me has demostrado que me haya equivocado.
Sigo diciendo que bajo mi punto de vista, el administrador actuó correctamente. Y nada importa si el certificado está hecho con el membrete del colegio de administradores, o en papel de servilleta. Repito: la responsabilidad es del presidente y secretario. No del administrador.
De momento, no me has demostrado que me haya equivocado.
Después de leído lo leído, no me cabe duda que con los administradores hay que tener algo más que cuidado, llevo tiempo discrepando de este colectivo y cada día estoy más convencido que un administrador de finca y dadO como está la Ley es mejor NO TENERLO.
Lo lamentable es que el presidente sin comerlo ni beberlo, también pagará el pato.
¿Para qué un administrador, colegiado o no colegiado?
Lo lamentable es que el presidente sin comerlo ni beberlo, también pagará el pato.
¿Para qué un administrador, colegiado o no colegiado?
Por si te queda alguna duda, te transcribo lo que juez literalmente sentenció:
La derrama es líquida,cuantificable y exigible desde el mismo momento en el que se acordó,con independencia de cuando se giren los recibos,si a esto añadimos, que la cuantía de la reforma se liquidó seis meses antes de que yo comprarra la casa y se tramitó mediante póliza con carencia de un año,creo que no debe quedarte duda alguna de que el administrador cometió una negligencia al omitir tal derrama en el certificado,pues insirto:
La reforma se acordó y se hizo un año y medio antes de que comprara la casa y se pagó un año antes de que comprara la casa,era más que cuantificable(se pidió una póliza bancaria por el importe de esa reforma),por lo tanto era líquida y exigible pues se podía calcular loq ue a cada propietario le tocaba pagar,es indenpendiente cuando se empiecen a girar los recibos.
Si esto no fuera así,imagínate las estafas que habría constantemente.
Compras un piso,que tiene una derrama pendiente pero hay una carencia de uno, dos.... años,y nadie te informa,y la administración que lleva las cuentas te emite un certificado en el que debe aparecer(pues es el único medio por el cual saber este tipo de gravámenes-extraordinarios de una vivienda de PH) y según tú no debe incorporar tal derrama.
Entonces.......que debes contratar a un detective??
Y la administración que pasa que se le paga para nada??........si tine su responsabilidad y en este caso es civil-contractual, Leéte el art.9.3 LPH,aunque sea conjuntamente con el Presidente pero la tiene.
Esto es así,no te quepa duda.
Saludos
La derrama es líquida,cuantificable y exigible desde el mismo momento en el que se acordó,con independencia de cuando se giren los recibos,si a esto añadimos, que la cuantía de la reforma se liquidó seis meses antes de que yo comprarra la casa y se tramitó mediante póliza con carencia de un año,creo que no debe quedarte duda alguna de que el administrador cometió una negligencia al omitir tal derrama en el certificado,pues insirto:
La reforma se acordó y se hizo un año y medio antes de que comprara la casa y se pagó un año antes de que comprara la casa,era más que cuantificable(se pidió una póliza bancaria por el importe de esa reforma),por lo tanto era líquida y exigible pues se podía calcular loq ue a cada propietario le tocaba pagar,es indenpendiente cuando se empiecen a girar los recibos.
Si esto no fuera así,imagínate las estafas que habría constantemente.
Compras un piso,que tiene una derrama pendiente pero hay una carencia de uno, dos.... años,y nadie te informa,y la administración que lleva las cuentas te emite un certificado en el que debe aparecer(pues es el único medio por el cual saber este tipo de gravámenes-extraordinarios de una vivienda de PH) y según tú no debe incorporar tal derrama.
Entonces.......que debes contratar a un detective??
Y la administración que pasa que se le paga para nada??........si tine su responsabilidad y en este caso es civil-contractual, Leéte el art.9.3 LPH,aunque sea conjuntamente con el Presidente pero la tiene.
Esto es así,no te quepa duda.
Saludos
Seguramente me equivocaré, pero en el momento de transmitir la propiedad el administrador actuó correctamente. No existía deuda como tal (mora), ya que en ese momento la deuda no estaba vencida. A veces, no saber de estas cosas puede jugar malas pasadas.
Por cierto, la responsabilidad solidaria es del Secretario y del presidente. El administrador como tal no tiene responsabilidad alguna.
Por cierto, la responsabilidad solidaria es del Secretario y del presidente. El administrador como tal no tiene responsabilidad alguna.
Ahora, los daños y perjuicios ocasionados, que le puedo asegurar que han sido(dos juicios--minuta de abogado),porque para colmo,la c.p. inducida por la administración,me demandó por la derrama,imagínese.....gané el primer juicio pero en la apelación revocaron totalmente la sentencia,me dieron la razón(11 hojas) pero claramente excluyeron a la c.p. de este embolado,y me condenaron sólo a la cantidad de la derrama demandada,por haber sentado jurisprudencia según la aundiencia me eximieron de las costas de ambos juicios....................
El abogado de la C.P.era el de la Administración..........Pero ellos nunca estuvieron de por medio,sólo en el juicio verbal de instancia,en donde me dieron la razón pues la jueza vió claramente el asunto,ya que tuvo que declarar el administrador y se demostró que mentían................pero bueno esto ya es historia ahora me toca a mí:)
Un saludo.
Gracias.
Elena.
El abogado de la C.P.era el de la Administración..........Pero ellos nunca estuvieron de por medio,sólo en el juicio verbal de instancia,en donde me dieron la razón pues la jueza vió claramente el asunto,ya que tuvo que declarar el administrador y se demostró que mentían................pero bueno esto ya es historia ahora me toca a mí:)
Un saludo.
Gracias.
Elena.
Vamos a ver,no olvidemos que la administración llevaba y lleva las cuentas de esta comunidad durante cinco o seis años antes,que las cuatro juntas (3) ordinarias y (1) extraordinaria donde se certifica y se aclara toda la historia de esta derrama,se acuerda,se reforma,se tramita póliza.....etc etc(precisamente donde se acuerda con urgencia la reparación de los bajos-pilares con carácter urgente, derrama por importe de 50.000 €) fueron convocadas por la propia administración,y realizadas en la propia administración con actas redactadas por el propio administrador.........que la póliza con carencia de un año para esta derrama la tramitó la administración,y la empresa que la reformó era de la administración(para más remate),y la vivienda la apalabré tres meses antes de escriturarla bajo contrato privado,previamente había ido a la administración con el vendedor para presentarme a la administración y hacer cambio de titularidad,ya allí no me dijeron nada de nada con respecto a esta derrama,y que cuando voy a escriturar casualmente ese día se expide ese certificado por la administración al vendedor(callado en todo ese tiempo de la derrama),y se encuentra que su jugada ha sido redonda,es decir,la administración tb ha cometido el error de no inluir la derrama,vaya suerte he tenido debió pensar,no crees!!!..................................
pero esto sólo lo pienso yo,está claro que un juez no va a pensarlo..........lo demostrable es el dolo evidente del vendedor,y lo complicado aunque tb demostrable es el del administrador:)
saludos.
pero esto sólo lo pienso yo,está claro que un juez no va a pensarlo..........lo demostrable es el dolo evidente del vendedor,y lo complicado aunque tb demostrable es el del administrador:)
saludos.
Efectivamente es así:)
Pero el dolo aunque pueda demostrarlo(tengo actas,facturas,presupuesto y póliza de la administración.......etc),pero no entiendo por qué he de demostralo pues se supone que el vendedor es el que ha ido de mala fe la admistración "supuestamente ha cometido un error-omisión o negligencia " no ha sido con intención "supuestamente".Si fuera como usted dice estaría culpando dolosamente a la administración con complicidad del anterior vendedor y esto sería complicar de mala manera la historia:)
Pero el dolo aunque pueda demostrarlo(tengo actas,facturas,presupuesto y póliza de la administración.......etc),pero no entiendo por qué he de demostralo pues se supone que el vendedor es el que ha ido de mala fe la admistración "supuestamente ha cometido un error-omisión o negligencia " no ha sido con intención "supuestamente".Si fuera como usted dice estaría culpando dolosamente a la administración con complicidad del anterior vendedor y esto sería complicar de mala manera la historia:)
Yo entiendo que el principal responsable es el vendedor, ya que no fuiste informada de que la casa tenía una "carga". (De haberlo conocido, podrías haber decidido asumirla y comprar la casa o haber pedido la rebaja correspondiente en el precio)
Es decir el vendedor de la casa deberá responder de esa carga.
El administrador, (o su seguro), deberá reponder de los daños y perjuicios que su omisión negligente ha causado. (El dolo habría que demostrarlo)
Pero tendrás que demandar a ambos.
Salvo mejor opinión.
Es decir el vendedor de la casa deberá responder de esa carga.
El administrador, (o su seguro), deberá reponder de los daños y perjuicios que su omisión negligente ha causado. (El dolo habría que demostrarlo)
Pero tendrás que demandar a ambos.
Salvo mejor opinión.
Buenas de nuevo,agradezo una vez más a Luis25 su preocupación por el caso,a pesar del tema "salvo error u omisión",no pretendía poner en duda tus fuentes,pero a estas alturas.................cualquier mínima información que no me cuadre..........pues como que me altera un poco.No obstante,gracias a usted y a la colaboración de los presentes,he conseguido,que en este caso un administrador-a de fncas colegiado conteste a mi pregunta de la responsabilidad civil,que ni siquiera mis abogados me han aclarado nunca.
Partiendo de esto,y contestando a Justa(Gracias por lo anterior-Y Por cierto esto de la responsabilidad civil de los administradores anteriormente descrita está tal cual regulada en las funciones de una dministrador-cuando ejerce como secretario??,en cualquier colegio y su reglamento de administradores aparece esto tal cual usted lo ha redactado??...es que llevaba tiempo averiguando cual era la responsibilidad civil de un administrador colegiado con respecto aun certificado,y nunca encontré algo tan claro como lo que usted ha descrito),comento lo siguiente:
1.-El certificado que tengo en mi posesión,está expedido por la administración de fincas,con el papel del colegio de administradores de mi ciudad(como usted sabrá,ese papel lo facilitan en el colegio de administradores de fincas ),con su firma(la del colegio de administradores-garantía de validez de 6 meses desde la expedición del mismo),con la firma del Administrador-Secretario y el Vº Bº del Presidente,para más inri................En el mismo papel,en la parte inferior de abajo,aparte de la claúsula en la que la administración hace Hincapié en cuanto al cambio de titularidad en caso de venta del inmueble y la responsabilidad que implica el no cambiar la titularidad,está consignado el importe pagado por ese certificado.........15€ exactamente,es decir,sólo te dan el certificado si pagas previamente los 15 € que hacen constar en el certificado ......................más factura que eso..........:).
En cuanto a los puntos descrito creo que cumplo todos y con creces,sólo hay una salvedad:
.-el famoso dolo:
En cuanto a este punto, a ver........bajo y estudiado punto de vista,si que hubo dolo por parte de ambos,no olvidemos que yo le compré la casa al antiguo propietario,al cual emitieron certificado para incluirlo en escritura,si os dáis cuenta aqui hay dos partes implicadas "casualmente" en un mismo engaño,fraude,ocultación................
1.-El que me vendió la casa.
2.-La Administración de Fincas.
Si a todo esto os añado:
La derrama (3000€) que a mí me reclama la Administración se acordó con urgencia y se realizaron las obras un año y medio ates de que yo adquiriera la casa,y se pagó un año antes esta reforma(mediante póliza bancaria con carencia de un año-para empezar a girar los recibos de un buen importe,-pero la empresa tenía que cobrar de ahí la póliza para pagar en cuanto terminaron las obras, y ahí es donde entro en juego yo,la vícitma de este asunto.
A ver voy más allá...................la reforma de esta derrama urgente se realizó un año y medio antes,y antes y durante hubo cuatro juntas de vecinos con la administración donde habla,se acuerda,todo este tema, en las cuales estaba presente el que me vendió la casa,y las actas las redactó la administración(tengo en mi poder todas las actas).
Bueno,ahora después de todo esto que me decís??.
Hubo Dolo??,por parte del administrador?'--o fue negligencia??,hubo dolo por parte del antiguo propietario o simplemente confío en la administración que para eso le paga,y al fin y al cabo ellos son los que llevan las cuentas??....y claro él no se va a acordar,que había una derrama de 3000 € de hace un año que en cuanto vendiera la casa pues al poco tiempo iban a girar los recibos....y por otra parte pues la administración pues tampoco debía incluirlo en el certificado pues esa derrama se empezaba a pagar un año después(esto no tiene sentido,las derramas con independiencia de cuando se giren los recibos,tiene carácter de líquidas,exigibles,y cuantificables,desde que se acuerdadn en junta)......Bueno en conclusión,para mí que ambos estaban conpinchados que cada día lo tengo más claro:)
Saludos,y siento si os he aburrido.
Elena.
Partiendo de esto,y contestando a Justa(Gracias por lo anterior-Y Por cierto esto de la responsabilidad civil de los administradores anteriormente descrita está tal cual regulada en las funciones de una dministrador-cuando ejerce como secretario??,en cualquier colegio y su reglamento de administradores aparece esto tal cual usted lo ha redactado??...es que llevaba tiempo averiguando cual era la responsibilidad civil de un administrador colegiado con respecto aun certificado,y nunca encontré algo tan claro como lo que usted ha descrito),comento lo siguiente:
1.-El certificado que tengo en mi posesión,está expedido por la administración de fincas,con el papel del colegio de administradores de mi ciudad(como usted sabrá,ese papel lo facilitan en el colegio de administradores de fincas ),con su firma(la del colegio de administradores-garantía de validez de 6 meses desde la expedición del mismo),con la firma del Administrador-Secretario y el Vº Bº del Presidente,para más inri................En el mismo papel,en la parte inferior de abajo,aparte de la claúsula en la que la administración hace Hincapié en cuanto al cambio de titularidad en caso de venta del inmueble y la responsabilidad que implica el no cambiar la titularidad,está consignado el importe pagado por ese certificado.........15€ exactamente,es decir,sólo te dan el certificado si pagas previamente los 15 € que hacen constar en el certificado ......................más factura que eso..........:).
En cuanto a los puntos descrito creo que cumplo todos y con creces,sólo hay una salvedad:
.-el famoso dolo:
En cuanto a este punto, a ver........bajo y estudiado punto de vista,si que hubo dolo por parte de ambos,no olvidemos que yo le compré la casa al antiguo propietario,al cual emitieron certificado para incluirlo en escritura,si os dáis cuenta aqui hay dos partes implicadas "casualmente" en un mismo engaño,fraude,ocultación................
1.-El que me vendió la casa.
2.-La Administración de Fincas.
Si a todo esto os añado:
La derrama (3000€) que a mí me reclama la Administración se acordó con urgencia y se realizaron las obras un año y medio ates de que yo adquiriera la casa,y se pagó un año antes esta reforma(mediante póliza bancaria con carencia de un año-para empezar a girar los recibos de un buen importe,-pero la empresa tenía que cobrar de ahí la póliza para pagar en cuanto terminaron las obras, y ahí es donde entro en juego yo,la vícitma de este asunto.
A ver voy más allá...................la reforma de esta derrama urgente se realizó un año y medio antes,y antes y durante hubo cuatro juntas de vecinos con la administración donde habla,se acuerda,todo este tema, en las cuales estaba presente el que me vendió la casa,y las actas las redactó la administración(tengo en mi poder todas las actas).
Bueno,ahora después de todo esto que me decís??.
Hubo Dolo??,por parte del administrador?'--o fue negligencia??,hubo dolo por parte del antiguo propietario o simplemente confío en la administración que para eso le paga,y al fin y al cabo ellos son los que llevan las cuentas??....y claro él no se va a acordar,que había una derrama de 3000 € de hace un año que en cuanto vendiera la casa pues al poco tiempo iban a girar los recibos....y por otra parte pues la administración pues tampoco debía incluirlo en el certificado pues esa derrama se empezaba a pagar un año después(esto no tiene sentido,las derramas con independiencia de cuando se giren los recibos,tiene carácter de líquidas,exigibles,y cuantificables,desde que se acuerdadn en junta)......Bueno en conclusión,para mí que ambos estaban conpinchados que cada día lo tengo más claro:)
Saludos,y siento si os he aburrido.
Elena.
