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Cerramiento urbanizacion
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Si hacen un cerramiento en las zonas comunes a donde hay locales comerciales. Quien tendría que abrir esas puertas al público? Los propietarios de los locales o la comunidad de vecinos ya que son ellos los que hacen el cerramiento.
Y cuál sería el horario de esos locales comerciales? Porque el horario es muy diverso ahora que está liberalización de horarios
Y cuál sería el horario de esos locales comerciales? Porque el horario es muy diverso ahora que está liberalización de horarios
La LPH, El cerramiento de las zonas comunes de la Comunidad de Propietarios requiere la unanimidad cuando se modifique el Título Constitutivo o los estatutos.El cerramiento de las zonas comunes de la Comunidad de propietarios mediante la instalación de verjas, vallas o puertas es un tema que con cierta frecuencia se plantea cuando se ven afectados algunos vecinos, sobre todo los propietarios de locales comerciales que ven reducidos de esta manera el libre paso del público hacia sus negocios con el consiguiente perjuicio.
Lo primero que habrá que ver es si el acuerdo adoptado por la Junta de propietarios de proceder al cerramiento de las zonas comunes de la Comunidad, es válido o por el contrario nulo porque no se haya adoptado con el quórum legalmente requerido. El artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (modificada por la Ley 8/2013, cuya entrada en vigor se produjo el 6.06.2013) establece que los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la UNANIMIDAD DEL TOTAL DE LOS PROPIETARIOS que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación. Es decir, el acuerdo que suponga un cambio del Título Constitutivo o de los Estatutos, necesitará para su validez la unanimidad de todos los propietarios, por lo que si alguno de los comuneros se opone el acuerdo será nulo de pleno derecho.
Si el acuerdo no modifica el Título Constitutivo o los Estatutos. En este caso, siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo (entre otra la sentencia de 16.07.2009), para que sea válido un acuerdo adoptado por mayoría en la Junta de Propietarios de una Comunidad, consistente en el cierre de elementos comunes que sirven de acceso a locales comerciales ubicados en el interior de la urbanización, mediante puertas o cancelas, habrá que respetar los derechos que adquirieron los dueños de los locales de negocio legalmente establecidos, durante al menos, las horas en que estos locales tengan derecho a permanecer abiertos, es decir, se podrá aprobar por mayoría siempre que se respeten los derechos de los dueños de los locales comerciales y no se les produzca perjuicio.
Si bien cierto que el cerramiento de la superficie del inmueble es una facultad que reconoce el Código Civil en su artículo 388 para las fincas, que sirve no sólo para fijar los límites, sino para la defensa o seguridad de la propiedad, también lo es que dichos acuerdos de cerramiento de las zonas comunes de la Comunidad de Propietarios no pueden perjudicar los derechos de los propietarios del inmueble, concretamente de los locales de negocio, con independencia de que los mismos sean destinados en la actualidad a comercios abiertos al público, garajes o almacenes, ya que en todo caso, no podrían desarrollar sus legitimas facultades como propietarios.
Los acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos podrán ser impugnados conforme al art. 18 de la LPH, por cualquier propietario que hubiese salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su voto.
El PLAZO PARA IMPUGNAR este tipo de acuerdos ante los Juzgados será de UN AÑO, siendo recomendable solicitar del Tribunal que cautelarmente no se lleve a efecto la medida del cerramiento de las zonas comunes de la Comunidad hasta tanto no se resuelva el procedimiento judicial.
Es importante estudiar el título constitutivo así como la escritura de compraventa. y aún así si el perjuício es tal que el local deja de cumplir la finalidad para la cual lo adquirió y le otorgaron las licencias y demás permisos, no estando usted de acuerdo opino que el acuerdo, de haberse adoptado ya, constando su negativa, es nulo. Espero haberle servido de aclaración.
Lo primero que habrá que ver es si el acuerdo adoptado por la Junta de propietarios de proceder al cerramiento de las zonas comunes de la Comunidad, es válido o por el contrario nulo porque no se haya adoptado con el quórum legalmente requerido. El artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (modificada por la Ley 8/2013, cuya entrada en vigor se produjo el 6.06.2013) establece que los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la UNANIMIDAD DEL TOTAL DE LOS PROPIETARIOS que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación. Es decir, el acuerdo que suponga un cambio del Título Constitutivo o de los Estatutos, necesitará para su validez la unanimidad de todos los propietarios, por lo que si alguno de los comuneros se opone el acuerdo será nulo de pleno derecho.
Si el acuerdo no modifica el Título Constitutivo o los Estatutos. En este caso, siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo (entre otra la sentencia de 16.07.2009), para que sea válido un acuerdo adoptado por mayoría en la Junta de Propietarios de una Comunidad, consistente en el cierre de elementos comunes que sirven de acceso a locales comerciales ubicados en el interior de la urbanización, mediante puertas o cancelas, habrá que respetar los derechos que adquirieron los dueños de los locales de negocio legalmente establecidos, durante al menos, las horas en que estos locales tengan derecho a permanecer abiertos, es decir, se podrá aprobar por mayoría siempre que se respeten los derechos de los dueños de los locales comerciales y no se les produzca perjuicio.
Si bien cierto que el cerramiento de la superficie del inmueble es una facultad que reconoce el Código Civil en su artículo 388 para las fincas, que sirve no sólo para fijar los límites, sino para la defensa o seguridad de la propiedad, también lo es que dichos acuerdos de cerramiento de las zonas comunes de la Comunidad de Propietarios no pueden perjudicar los derechos de los propietarios del inmueble, concretamente de los locales de negocio, con independencia de que los mismos sean destinados en la actualidad a comercios abiertos al público, garajes o almacenes, ya que en todo caso, no podrían desarrollar sus legitimas facultades como propietarios.
Los acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos podrán ser impugnados conforme al art. 18 de la LPH, por cualquier propietario que hubiese salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su voto.
El PLAZO PARA IMPUGNAR este tipo de acuerdos ante los Juzgados será de UN AÑO, siendo recomendable solicitar del Tribunal que cautelarmente no se lleve a efecto la medida del cerramiento de las zonas comunes de la Comunidad hasta tanto no se resuelva el procedimiento judicial.
Es importante estudiar el título constitutivo así como la escritura de compraventa. y aún así si el perjuício es tal que el local deja de cumplir la finalidad para la cual lo adquirió y le otorgaron las licencias y demás permisos, no estando usted de acuerdo opino que el acuerdo, de haberse adoptado ya, constando su negativa, es nulo. Espero haberle servido de aclaración.
Solo es cuestión de perjuicio.
En este caso no lo hay si hay acceso a los locales en el período de apertura con una puerta abierta, por tanto no se necesita Unanimidad. Si fuera al contrario y, si hubiera perjuicio entonces la cosa cambia, se requeriría la Unanimidad.
Evidentemente es saber demostrar si se produce un perjuicio a un tercero o no.
Por otro lado, unas Sentencias que contradicen a otras, no me extraña, ya lo demuestra el TS en su Auto que no suspende la Ley Sinde “la ley no provoca perjuicios irreversibles en sí misma, sino los actos derivados de su aplicación”, equivale a decir que “comprar una pistola no es malo en sí mismo a no ser que me ponga a pegar tiros. Estoy de acuerdo con Victor Domingo Presidente de la Asociación de Internautas. Lamentable el Auto, como en estas cuestiones tan dispares.
Un saludo
En este caso no lo hay si hay acceso a los locales en el período de apertura con una puerta abierta, por tanto no se necesita Unanimidad. Si fuera al contrario y, si hubiera perjuicio entonces la cosa cambia, se requeriría la Unanimidad.
Evidentemente es saber demostrar si se produce un perjuicio a un tercero o no.
Por otro lado, unas Sentencias que contradicen a otras, no me extraña, ya lo demuestra el TS en su Auto que no suspende la Ley Sinde “la ley no provoca perjuicios irreversibles en sí misma, sino los actos derivados de su aplicación”, equivale a decir que “comprar una pistola no es malo en sí mismo a no ser que me ponga a pegar tiros. Estoy de acuerdo con Victor Domingo Presidente de la Asociación de Internautas. Lamentable el Auto, como en estas cuestiones tan dispares.
Un saludo
Todo es casuística y sentencias hay para todos los gustos. La doctrina que expreso del TS es más reciente y consecuentemente actual que la que expone Trasguyo. Lo mismo digo de la jurisprudencia menor.
•La declaración como doctrina jurisprudencial la de que para que sea válido un acuerdo adoptado por mayoría en la Junta de Propietarios de una Comunidad, consistente en el cierre de unos elementos comunes que sirven de acceso a los locales comerciales ubicados en el interior de la urbanización, mediante puertas o cancelas, habrá que respetar los derechos que adquirieron los dueños de los locales de negocio legalmente establecidos, durante las horas en que estos locales tengan derecho a permanecer abiertos según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 16-7-2009
• No es precisa la unanimidad para acordar el cerramiento de la urbanización porque no perjudica a los propietarios de los locales comerciales que cuentan con un acceso alternativo ni altera el Título Constitutivo. (A sensu contrario, si es precisa la unanimidad si perjudican).
TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-6-2009 SP/SENT/462120
• La declaración como doctrina jurisprudencial de que el cerramiento de un inmueble, consistente en la instalación de una verja en la zona de aparcamiento y garaje, espacio en el que están situados los locales comerciales de los actores, para dejar una puerta de salida al paseo y otra que baja al garaje, ocasiona perjuicios a los demandantes y afecta al Título Constitutivo por suponer una alteración de los elementos comunes y debe acordarse en Junta de Propietarios por unanimidad.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-5-2009
• AP Castellón, Sec. 3.ª, 149/2010, de 3 de mayo
Recurso 120/2010. Ponente: ADELA BARDON MARTINEZ.
EXTRACTOS
Se exige el voto unánime del complejo urbanístico para el cerramiento del vial peatonal por ser un elemento común.
• AP Alicante, Sec. 5.ª, 271/2008, de 12 de junio
Recurso 624/2007. Ponente: MARIA VISITACION PEREZ SERRA.
EXTRACTOS
Existencia de hecho de Mancomunidad que se ha estado reuniendo para tratar asuntos que afectan a todos los edificios
El cerramiento del acceso a la calle particular no requiere unanimidad CUANDO NO IMPIDE EL PASO DEL PÚBLICO A LOS LOCALES.
Ello debería hacerse extensivo al hecho de que los vehículos accedían al local y con el cerramiento se cercena dicha posiblidad afectando al local y por ende al negocio en cuestión.
De hecho se aplicará el artículo 3 del Código Civil por eso de que estamos en crisis.
Imagino que la UNANIMIDAD prosperará si acredita el perjuicio. Depende de la habilidad de su Abogado en la exposición de los hechos. Los Fundamentos de Derecho están a su alcance.
Saludos.
•La declaración como doctrina jurisprudencial la de que para que sea válido un acuerdo adoptado por mayoría en la Junta de Propietarios de una Comunidad, consistente en el cierre de unos elementos comunes que sirven de acceso a los locales comerciales ubicados en el interior de la urbanización, mediante puertas o cancelas, habrá que respetar los derechos que adquirieron los dueños de los locales de negocio legalmente establecidos, durante las horas en que estos locales tengan derecho a permanecer abiertos según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 16-7-2009
• No es precisa la unanimidad para acordar el cerramiento de la urbanización porque no perjudica a los propietarios de los locales comerciales que cuentan con un acceso alternativo ni altera el Título Constitutivo. (A sensu contrario, si es precisa la unanimidad si perjudican).
TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-6-2009 SP/SENT/462120
• La declaración como doctrina jurisprudencial de que el cerramiento de un inmueble, consistente en la instalación de una verja en la zona de aparcamiento y garaje, espacio en el que están situados los locales comerciales de los actores, para dejar una puerta de salida al paseo y otra que baja al garaje, ocasiona perjuicios a los demandantes y afecta al Título Constitutivo por suponer una alteración de los elementos comunes y debe acordarse en Junta de Propietarios por unanimidad.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-5-2009
• AP Castellón, Sec. 3.ª, 149/2010, de 3 de mayo
Recurso 120/2010. Ponente: ADELA BARDON MARTINEZ.
EXTRACTOS
Se exige el voto unánime del complejo urbanístico para el cerramiento del vial peatonal por ser un elemento común.
• AP Alicante, Sec. 5.ª, 271/2008, de 12 de junio
Recurso 624/2007. Ponente: MARIA VISITACION PEREZ SERRA.
EXTRACTOS
Existencia de hecho de Mancomunidad que se ha estado reuniendo para tratar asuntos que afectan a todos los edificios
El cerramiento del acceso a la calle particular no requiere unanimidad CUANDO NO IMPIDE EL PASO DEL PÚBLICO A LOS LOCALES.
Ello debería hacerse extensivo al hecho de que los vehículos accedían al local y con el cerramiento se cercena dicha posiblidad afectando al local y por ende al negocio en cuestión.
De hecho se aplicará el artículo 3 del Código Civil por eso de que estamos en crisis.
Imagino que la UNANIMIDAD prosperará si acredita el perjuicio. Depende de la habilidad de su Abogado en la exposición de los hechos. Los Fundamentos de Derecho están a su alcance.
Saludos.
Estamos hablando de un vallado que para nada modifica un elemento común.
Hay Sentencias numerosas que avalan la no Unanimidad y entre ellas estan:
- STS 31-03-95, 14-11-85, 15-02-88, 05-12-89, 19-11-96 todavía hay más.
- SAP Alicante 19-10-2001, SAP Córdoba 07-11-2003
Todas estas Sentencias rechazan la Unanimidad y se requiere las 3/5 partes de los votos y cuotas de participación, entrando dentro del artículo 17.1 de la LPH, como servicio común de interés general.
Un saludo
Hay Sentencias numerosas que avalan la no Unanimidad y entre ellas estan:
- STS 31-03-95, 14-11-85, 15-02-88, 05-12-89, 19-11-96 todavía hay más.
- SAP Alicante 19-10-2001, SAP Córdoba 07-11-2003
Todas estas Sentencias rechazan la Unanimidad y se requiere las 3/5 partes de los votos y cuotas de participación, entrando dentro del artículo 17.1 de la LPH, como servicio común de interés general.
Un saludo
Estoy de acuerdo con Fontanero, no es necesaria la Unanimidad.
Si el problema no es la seguridad, Pepe123 le propone otras soluciones y entre ellas puede ser:
- la colocación de jardineras.
- un pivote de elevación donde quieren colocar la puerta para que solamente tengan acceso los dueños de las cocheras.
Esto les saldrá mucho más barato a la Comunidad que lo que pretenden. Propóngales esto, intente que razonen, porque lo si es seguro es que su negocio perderá si se cierra de manera efectiva y si colocan una puerta que esté abierta durante el período horario de su negocio, ¿alguien va a controlar que no pase ningún coche y siga aparcando?
Parece un poco absurdo, no le parece.
Un saludo
Si el problema no es la seguridad, Pepe123 le propone otras soluciones y entre ellas puede ser:
- la colocación de jardineras.
- un pivote de elevación donde quieren colocar la puerta para que solamente tengan acceso los dueños de las cocheras.
Esto les saldrá mucho más barato a la Comunidad que lo que pretenden. Propóngales esto, intente que razonen, porque lo si es seguro es que su negocio perderá si se cierra de manera efectiva y si colocan una puerta que esté abierta durante el período horario de su negocio, ¿alguien va a controlar que no pase ningún coche y siga aparcando?
Parece un poco absurdo, no le parece.
Un saludo
la comunidad ahora algunos estan diciendo poner la valla pero que la puerta permanezca abierta durante nuestro horario comercial, pueden hacerlo, nosotros pensamos que aunque sea asi el negocio se va a ver perjudicado puesto que desde fuera el negocio no se va a ver, propiciando un descenso de clientela
Dado que el motivo será por seguridad, se requiere mayoría cualificada, es decir, el 60% de votos y coeficientes del total de propietarios.
Esto se debe de aprobar en junta, previa inclusión en el orden del día. Los ausentes a esa votación se consideran que son partidarios de la decisión mayoritaria, salvo que en el plazo de 30 días desde el recibo del acta, no manifiesten por escrito al administrador su oposición.
Esto se debe de aprobar en junta, previa inclusión en el orden del día. Los ausentes a esa votación se consideran que son partidarios de la decisión mayoritaria, salvo que en el plazo de 30 días desde el recibo del acta, no manifiesten por escrito al administrador su oposición.
Cerramiento urbanizacion
Soy propietario de un local comercial dedicado a la hostelería q se sitúa en una urbanizacion privada, sin ningún tipo dd Cerramiento, los vecinos quieren cerrar con una valla de 1.60 y una puerta la placeta en la q se encuentra mi local, otra tienda y un par de cocheras, q derechos tenemos, puesto q eso perjudica a mi negocio
