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Viendo 1 - 20 de 29 comentarios
soy propietaria de un piso que tiene un lavadero o patio junto a mi cocina, yo lo cerré con el consentimiento verbal , no por escritor del promotor, antes de crearse la comunidad de propietarios. en la creación de la junta nadie puso pegas, pero mi vecino del segundo ahora dice que sí.El lateral de mi lavadero hace medianería con una casa de al lado y mi vecino dice que al cerrar se facilita el acceso a su cocina, pero a través de mi techo del lavadero.Otro vecino también está cerrando su patio-lavadero.Mi vecino quiso poner una reja para impedir, según él que entrase un ladrón por la azotea de la casa de al lado, andase por mi techo y entase por su ventana, yo no me opongo pero le dije que la pagase él.Cosa que el no qiere pagar. ¿ puede denunciarme?
Perdonad si me veis como un inculto. Yo he obtenido a través de una notaria una copia simple de la división horizontal de la propiedad de la comunidad pero que yo sepa no tengo conocimiento si hay estatutos registrados por el promotor. ¿Debería figurar en un libro de actas que hay unos estatutos a seguir? Si existiese unos estatusos desconocidos que no lo se, debo preguntar en el Registro de la Propiedad que es diferente a la notaría ¿Correcto?. Gracias
Como simple forero, solicito que alguien me explique lo siguiente:
Cuando un promotor redacta e inscribe unos Estatutos junto con la division horizontal y los inscribe,
¿Donde esta la voluntad de "las partes"?
Yo solo veo aqui, la voluntad de "una parte", pues los futuros propietarios-compradores, nunca van a poder dar su opinion "a toro pasado", sino tragar lo que ha decidido por voluntad, una sola parte.
Salvo mejor y mas documentada opinion.
Cuando un promotor redacta e inscribe unos Estatutos junto con la division horizontal y los inscribe,
¿Donde esta la voluntad de "las partes"?
Yo solo veo aqui, la voluntad de "una parte", pues los futuros propietarios-compradores, nunca van a poder dar su opinion "a toro pasado", sino tragar lo que ha decidido por voluntad, una sola parte.
Salvo mejor y mas documentada opinion.
Si a alguien le interesa verdaderamente saber cuales son las normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal, lo tiene muy fácil. Que se vaya a ver al Registrador de la Propiedad, y se lo pregunte, porque como recordareis, los acuerdos contrarios a normas imperativas no pueden elevarse a públicos. El registrador debe conocer de primera mano cuales son estas normas imperativas que no pueden contradecir los estatutos.
Damaot, tú que tienes tiempo, haznos esa gestión, y quedarás como Dios.
Damaot, tú que tienes tiempo, haznos esa gestión, y quedarás como Dios.
Me alegra que haya resurgido este tema por el cual estoy muy afectado. En nuestra comunidad no hay estatutos pero si un reglamento interno donde no se recoge nada sobre esta materia, que es lógico; es de otra índole. Por lo que he entendido de Intel me ha dejado claro. Al no haber unos estatutos donde se reflje este punto entre otros para dejar hacer una terraza al vecino de arriba que caería sobre los dormitorios principales, se rige por la LPH que exige una unamidad ¿Es correcto?. Gracias.
Normas Imperativas serían las que aluden a la seguridad, estanqueidad, habitabilidad y accesibilidad del edificio (Obras necesarias), las que hablan de las obligaciones y responsabilidades de los órganos de representación y decisión (Presidente, Secretario, Administrador, Junta de copropietarios), las que hablan de las obligaciones y responsabilidades de los propietarios (entre ellas por supuesto la de contribuir a los gastos generales o a lo especialmente establecido), ...
Fundamentalmente son las que hablan de derechos y obligaciones, siendo las dispositivas las que regulan temas como los derechos reales o los derechos personales o de crédito (p.e. el arrendamiento de elementos comunes).
Por supuesto la explicación podría ser más extensa pero para comenzar creo que no está mal. Un saludo.
Fundamentalmente son las que hablan de derechos y obligaciones, siendo las dispositivas las que regulan temas como los derechos reales o los derechos personales o de crédito (p.e. el arrendamiento de elementos comunes).
Por supuesto la explicación podría ser más extensa pero para comenzar creo que no está mal. Un saludo.
Gracias Lego, por segunda vez. Has hecho muy bien en volver a recordar este tema. Ya entiendo por qué no lo encontraba, estaba incluido en "cerramiento de terraza".
Efectivamente la exposición de Intel es muy clara pero yo, particularmente, lo entendería mejor si alguien me dijera con precisión qué artículos de la LPH incluyen dichas normas de carácter imperativo. De esa forma, y por eliminación, sabría que el resto son dispositivas.
Gracias de nuevo.
Efectivamente la exposición de Intel es muy clara pero yo, particularmente, lo entendería mejor si alguien me dijera con precisión qué artículos de la LPH incluyen dichas normas de carácter imperativo. De esa forma, y por eliminación, sabría que el resto son dispositivas.
Gracias de nuevo.
En su día seguí todos los comentarios sobre este tema, ya que me interesaba mucho para saber, si ello fuera posible, cuando el Presidente y el Administrador de mi Comunidad llevan razón.
Me quedé con bastantes dudas, pues soy un profano en la materia.
Pero acabo de leer en un manual de introducción al Derecho que: en la Ley de Propiedad Horizontal son normas impositivas las que se refieren a:
--- Seguridad
--- Conservación del edificio
--- Órganos de decisión
--- Órganos de representación de la Comunidad
Por favor, me gustaría que alguien con conocimiento para ello comentara sobre el tema para poder llegar a saber qué artículos de la LPH contienen conceptos imperativos y cuales dispositivos.
Gracias por martener vivo día a día este foro con temas de verdadero interés para todos los comuneros.
Un saludo muy cordial
Me quedé con bastantes dudas, pues soy un profano en la materia.
Pero acabo de leer en un manual de introducción al Derecho que: en la Ley de Propiedad Horizontal son normas impositivas las que se refieren a:
--- Seguridad
--- Conservación del edificio
--- Órganos de decisión
--- Órganos de representación de la Comunidad
Por favor, me gustaría que alguien con conocimiento para ello comentara sobre el tema para poder llegar a saber qué artículos de la LPH contienen conceptos imperativos y cuales dispositivos.
Gracias por martener vivo día a día este foro con temas de verdadero interés para todos los comuneros.
Un saludo muy cordial
Marian clarísimo el primer punto, pero me queda una duda con respecto al segundo (prometo que no es por liar el tema sino simple curiosidad)
Dices que un acuerdo no elevado a público sólo ataría a los comuneros que lo eran cuando se realizó la votación. Entonces imagina que se llega a este acuerdo (cubrir terrazas con 3/5) y no se incribe en en los estatutos. 2 años despues un vecino que era comunero entonces lo propone a la comunidad y gana votación, pero hay vecinos nuevos a los que no les afectaría ese acuerdo pero si la votación ¿no? vaya que ¿tendrían que aceptar esa votación aunque es hija de un acuerdo que se tomó cuando no eran comuneros....?
Dices que un acuerdo no elevado a público sólo ataría a los comuneros que lo eran cuando se realizó la votación. Entonces imagina que se llega a este acuerdo (cubrir terrazas con 3/5) y no se incribe en en los estatutos. 2 años despues un vecino que era comunero entonces lo propone a la comunidad y gana votación, pero hay vecinos nuevos a los que no les afectaría ese acuerdo pero si la votación ¿no? vaya que ¿tendrían que aceptar esa votación aunque es hija de un acuerdo que se tomó cuando no eran comuneros....?
Aunque supongo que te contestará Intel también, te contesto yo a esas dudas.
Si te fijas en mi anterior mensajes digo "Básicamente los estatutos deben respetar otras materias imperativas como normas contra incendios, ordenananzas, normas contra la seguridad de los edificios, " con lo que la votación sería válida y podría realizar el cerramiento, pero la persona tendría que pedir permiso al Ayuntamiento y si no se lo da, no podría cerrar. Esto es así porque en este caso hay dos tipos de normas, las de derecho civil que en este caso se manifiestan en los estatutos y las de dereho administrativo ,que por cierto son de derecho público y por tanto con caracter general serían impetaritvas, en este caso las ordenanzas y se deben cumplir ambas. No es que las ordenanzas sean superiores, que no lo son, sino que a la hora de hacer cerramientos e ponen en marcha diversas normas y todas se deben cumplir, en este caso se debe pedir permiso a la comunidad ,y obtener 3/5, y se debe de pedir permiso al ayuntamiento , obtenerlo, si falta alguno, no se podría hacer
La consecuencia es que si haces el cerramiento sin permiso del ayuntamiento, te podrían denunciar por vía administrativa, ya que quien tramita las denuncias es el ayuntamiento aunque actuen a instancias de denuncia de un particular, pero nunca por vía civil, dado que el permiso lo tendrías legalmente.
El acuerdo de 3/5 debe de estar en los estatutos y si estos no se inscriben en el registro no tendría afectos para terceros, es decir, para aquellos propietarios que vengan después del acuerdo ,pero sí para los que estaban cuando se aprobó, por unanimidad, el acuerdo.
Si te fijas en mi anterior mensajes digo "Básicamente los estatutos deben respetar otras materias imperativas como normas contra incendios, ordenananzas, normas contra la seguridad de los edificios, " con lo que la votación sería válida y podría realizar el cerramiento, pero la persona tendría que pedir permiso al Ayuntamiento y si no se lo da, no podría cerrar. Esto es así porque en este caso hay dos tipos de normas, las de derecho civil que en este caso se manifiestan en los estatutos y las de dereho administrativo ,que por cierto son de derecho público y por tanto con caracter general serían impetaritvas, en este caso las ordenanzas y se deben cumplir ambas. No es que las ordenanzas sean superiores, que no lo son, sino que a la hora de hacer cerramientos e ponen en marcha diversas normas y todas se deben cumplir, en este caso se debe pedir permiso a la comunidad ,y obtener 3/5, y se debe de pedir permiso al ayuntamiento , obtenerlo, si falta alguno, no se podría hacer
La consecuencia es que si haces el cerramiento sin permiso del ayuntamiento, te podrían denunciar por vía administrativa, ya que quien tramita las denuncias es el ayuntamiento aunque actuen a instancias de denuncia de un particular, pero nunca por vía civil, dado que el permiso lo tendrías legalmente.
El acuerdo de 3/5 debe de estar en los estatutos y si estos no se inscriben en el registro no tendría afectos para terceros, es decir, para aquellos propietarios que vengan después del acuerdo ,pero sí para los que estaban cuando se aprobó, por unanimidad, el acuerdo.
Intel enhorabuena. No soy abogado, pero el tema me ha quedado clarito, como el agua.
Ahora permitidme que complique un poco más la cosa con otra pregunta muy relacionada con los dos temas tratados en este mensaje: cerramiento de terrazas y normas a aplicar en cada momento.
Si no he entendido mal una comunidad puede pactar en sus estatutos que con 3/5 de los votantes a favor se puede cerrar una terraza. Eso me genera dos dudas:
En primer lugar: eso ¿se puede hacer si el ayuntamiento donde está radicada la comunidad prohibe expresamente en sus normas de urbanismo los cerramientos? o por ejemplo exige un retranqueo de n metros en los áticos... quiero decir ¿son las normas urbanisticas una 'ley' de carácter superior en contra de la cual no pueden ir las comunidades de vecinos?
Y Mi segunda duda es: ¿qué pasa si esta decisión de poder cerrar las terrazas con 3/5 de los votos se decide en junta, se anota en acta pero no se eleva a público a través del registro de los estatutos? ¿obligaría en un futuro? ¿obligaría hasta la siguiente junta general?
Muchas gracias por mantener vivo un debate en el que los profanos aprendemos bastante.
Ahora permitidme que complique un poco más la cosa con otra pregunta muy relacionada con los dos temas tratados en este mensaje: cerramiento de terrazas y normas a aplicar en cada momento.
Si no he entendido mal una comunidad puede pactar en sus estatutos que con 3/5 de los votantes a favor se puede cerrar una terraza. Eso me genera dos dudas:
En primer lugar: eso ¿se puede hacer si el ayuntamiento donde está radicada la comunidad prohibe expresamente en sus normas de urbanismo los cerramientos? o por ejemplo exige un retranqueo de n metros en los áticos... quiero decir ¿son las normas urbanisticas una 'ley' de carácter superior en contra de la cual no pueden ir las comunidades de vecinos?
Y Mi segunda duda es: ¿qué pasa si esta decisión de poder cerrar las terrazas con 3/5 de los votos se decide en junta, se anota en acta pero no se eleva a público a través del registro de los estatutos? ¿obligaría en un futuro? ¿obligaría hasta la siguiente junta general?
Muchas gracias por mantener vivo un debate en el que los profanos aprendemos bastante.
Yo creo que el fallo que comenten los que se piensan que no se puede ir en contra de la ley, es que al ser profanos en la materia, pues tienen una visión que tiene el común de los mortales de que la ley se debe cumplir a rajatabla y eso no es realmente así en su esencia.
Obvian que cuando se aplica una norma, se ponen en marcha y se aplican otras muchas, pues como se decía en Teoría del Derecho, "la norma aplicable no es una isla, sino una región dentro de un continente" .
Cuando los estatutos desarrollan, complementan o incluso contradicen la LPH, realmente lo que están haciendo es seguir una ley, en concreto el Código civil en su artículo 1255 y los principios que inspiran el ordenamiento jurídico, sobre todo el principio de autonomía de la voluntad, por lo que se puede pactar lo que ellos quieran dentro de unos límites que el propio ordenamiento pone.
Si al hacer estos estatutos, no se sobrepasan esos límites que son los que ha afirmado en su anterior mensaje el último participante, pues serán completamente válidos aunque se diga lo contrario de lo que pone la ley, porque esta ley, como casi todas del derecho privado, no es de derecho impretativo.
Haciendo referencia a los estatutos está claro que pueden contradecir, aunque tienen unos límites, pues existen unos artículos, creo que dos o tres, de la LPH que son de derecho imperativo, pero el resto puede ser muy diferente a lo que proclaman otras leyes de la materia.
Básicamente los estatutos deben respetar otras materias imperativas como normas contra incendios, ordenananzas, normas contra la seguridad de los edificios, etc..., así como claro está, no incurrir en abuso de derecho del artículo 6 del CC
Lo que está claro es que las norma de 3/5 sobre la unanimidad que pregunta la persona, es completamente válida, sin perjuicio de que tenga que pedir el correspodiente permiso a su Ayuntamiento.
Intel, no sé como lo has hecho, pero has resumido 6 meses de clases en un mensaje, donde estaba tú cuando híce derecho civil y teoria del derecho? me hubiera venido muy bien para los apuntes...
Obvian que cuando se aplica una norma, se ponen en marcha y se aplican otras muchas, pues como se decía en Teoría del Derecho, "la norma aplicable no es una isla, sino una región dentro de un continente" .
Cuando los estatutos desarrollan, complementan o incluso contradicen la LPH, realmente lo que están haciendo es seguir una ley, en concreto el Código civil en su artículo 1255 y los principios que inspiran el ordenamiento jurídico, sobre todo el principio de autonomía de la voluntad, por lo que se puede pactar lo que ellos quieran dentro de unos límites que el propio ordenamiento pone.
Si al hacer estos estatutos, no se sobrepasan esos límites que son los que ha afirmado en su anterior mensaje el último participante, pues serán completamente válidos aunque se diga lo contrario de lo que pone la ley, porque esta ley, como casi todas del derecho privado, no es de derecho impretativo.
Haciendo referencia a los estatutos está claro que pueden contradecir, aunque tienen unos límites, pues existen unos artículos, creo que dos o tres, de la LPH que son de derecho imperativo, pero el resto puede ser muy diferente a lo que proclaman otras leyes de la materia.
Básicamente los estatutos deben respetar otras materias imperativas como normas contra incendios, ordenananzas, normas contra la seguridad de los edificios, etc..., así como claro está, no incurrir en abuso de derecho del artículo 6 del CC
Lo que está claro es que las norma de 3/5 sobre la unanimidad que pregunta la persona, es completamente válida, sin perjuicio de que tenga que pedir el correspodiente permiso a su Ayuntamiento.
Intel, no sé como lo has hecho, pero has resumido 6 meses de clases en un mensaje, donde estaba tú cuando híce derecho civil y teoria del derecho? me hubiera venido muy bien para los apuntes...
Creo que se está contestando desde el desconomiento a la importancia que tiene las normas, así que intentaré explicarlo lo mejor que pueda, dado que es un tema que se trata durante mucho tiempo en la carrera y veo que aquí casi nadie la ha hecho.
Ya adenlanto que los estatutos pueden contradecir lo que ponga la ley.
En el derecho existen varias clases de normas, entre ellas las siguientes:
-Normas imperativas: aquellas que no se pueden contradecir con los pactos
-Normas dispositivas:aquellas que el ordenamiento pone a disposición de las partes por si no regulan nada, pero que se pueden contradecir.
Hasta aquí creo que claro, no?
Pues bien, dónde están las normas imperativas y dónde las dispositivas? pues en general, aunque no es del todo exacto, las normas imperativas están en el derecho público (penal, etc...) y las dispositivas en el derecho privado (básicamente con civil y mercantil)
En el derecho civil (excepto en materias de derecho de familia, consideradas de derecho publico) rige el principio de autonomía de la voluntad, principio básico que todo el mundo debería conocer antes de opinar sobre el tema de esta pregunta, que viene a decir que los pactos de las partes son la ley, que pueden pactar cualquier (casi) cosa,. Siguiendo con el tema de las normas dispositivas, el Código civil y las leyes especiales (entre las que se encuentra la propiedad horizontal) pone a disposición (de ahí lo de dispositivas) de los particulares unas normas para que en caso de no pactar algo al respecto se aplique, pero deja a los particulares que pacten lo que deseen,
Ejemplo claro que creo que casi todo el mundo entenderá: en los contratos de compraventa se establece que los gastos de la plusvalía los pague el vendedor, pero como norma dispositiva, las partes pueden pactar lo que quieran incluido que los pague el comprador y sería válido , el Código lo regula para que en el caso de que no se pacte nada, se aplicará esa norma. Creo que ha quedado claro, no?
Pues bien, la pregunta esta es el mismo caso, es decir, como norma dispositiva que es la propiedad horizontal pone unas normas dispositivas pero nada impide que los particulares (es decir, los vecinos) pacten lo que deseen (el pacto se refleja en unos estatutos) que al igual que los contratos son la "LEY" para ellos, lo que vale son los estatutos, siempre que no sean contrarios a la ley (en este caso se refiere a las normas imperativas) a la moral o al ordén público. Por tanto, a la hora de tener en cuenta algún tema de propiedad horizontal se debe recurrir a los estatutos y eso es lo que valdrá (siempre que no sea contrario a las leyes imperativas, la moral y el orden público) y si no está regulado se pasará a la propiedad horizontal y ya por último al código civil y en caso de que no esté regulado se pasa a otro tema que prefiero no explicar o me llevara dos horas.
Es decir, que quienes afirman que sí pueden ser diferente e incluso contrario lo que dicen los estatutos a lo que dice la propiedad horizontal, están en lo cierto.
Si os dáis cuenta, quienes se extrañan de eso, simplemente lo dicen porque desconocen los principios que rigen el derecho civil y les parece raro, pero por eso mismo creo que deberían intentar medir sus palabras, la carrera de derecho se estudia para algo y es para aprender estas cosas precisamente. Me parece lógico que os resulte raro, pero si no habéis estudiado al tema me parece muy aventurado hacer afirmaciones, vamos, yo no lo haría, pero cada cual que haga lo que le dicte su conciencia.
Lexis, Kar, Flanagan por ejemplo podéis leer el libro "Curso de derecho civil patrimonial" de Carlos Lasarte, no es que con él aprendáis lo que los que hemos estudiado derecho hemos aprendido o al menos hemos intentado, ya que todo lo que allí se dice se estudia después en la carrera con 7 tomos de este buen hombre, pero al menos os dará las nociones que hagan que no os extrañen cosas que son las más naturales para quienes sí han estudiado la carrera, que para algo está, no?
Ya adenlanto que los estatutos pueden contradecir lo que ponga la ley.
En el derecho existen varias clases de normas, entre ellas las siguientes:
-Normas imperativas: aquellas que no se pueden contradecir con los pactos
-Normas dispositivas:aquellas que el ordenamiento pone a disposición de las partes por si no regulan nada, pero que se pueden contradecir.
Hasta aquí creo que claro, no?
Pues bien, dónde están las normas imperativas y dónde las dispositivas? pues en general, aunque no es del todo exacto, las normas imperativas están en el derecho público (penal, etc...) y las dispositivas en el derecho privado (básicamente con civil y mercantil)
En el derecho civil (excepto en materias de derecho de familia, consideradas de derecho publico) rige el principio de autonomía de la voluntad, principio básico que todo el mundo debería conocer antes de opinar sobre el tema de esta pregunta, que viene a decir que los pactos de las partes son la ley, que pueden pactar cualquier (casi) cosa,. Siguiendo con el tema de las normas dispositivas, el Código civil y las leyes especiales (entre las que se encuentra la propiedad horizontal) pone a disposición (de ahí lo de dispositivas) de los particulares unas normas para que en caso de no pactar algo al respecto se aplique, pero deja a los particulares que pacten lo que deseen,
Ejemplo claro que creo que casi todo el mundo entenderá: en los contratos de compraventa se establece que los gastos de la plusvalía los pague el vendedor, pero como norma dispositiva, las partes pueden pactar lo que quieran incluido que los pague el comprador y sería válido , el Código lo regula para que en el caso de que no se pacte nada, se aplicará esa norma. Creo que ha quedado claro, no?
Pues bien, la pregunta esta es el mismo caso, es decir, como norma dispositiva que es la propiedad horizontal pone unas normas dispositivas pero nada impide que los particulares (es decir, los vecinos) pacten lo que deseen (el pacto se refleja en unos estatutos) que al igual que los contratos son la "LEY" para ellos, lo que vale son los estatutos, siempre que no sean contrarios a la ley (en este caso se refiere a las normas imperativas) a la moral o al ordén público. Por tanto, a la hora de tener en cuenta algún tema de propiedad horizontal se debe recurrir a los estatutos y eso es lo que valdrá (siempre que no sea contrario a las leyes imperativas, la moral y el orden público) y si no está regulado se pasará a la propiedad horizontal y ya por último al código civil y en caso de que no esté regulado se pasa a otro tema que prefiero no explicar o me llevara dos horas.
Es decir, que quienes afirman que sí pueden ser diferente e incluso contrario lo que dicen los estatutos a lo que dice la propiedad horizontal, están en lo cierto.
Si os dáis cuenta, quienes se extrañan de eso, simplemente lo dicen porque desconocen los principios que rigen el derecho civil y les parece raro, pero por eso mismo creo que deberían intentar medir sus palabras, la carrera de derecho se estudia para algo y es para aprender estas cosas precisamente. Me parece lógico que os resulte raro, pero si no habéis estudiado al tema me parece muy aventurado hacer afirmaciones, vamos, yo no lo haría, pero cada cual que haga lo que le dicte su conciencia.
Lexis, Kar, Flanagan por ejemplo podéis leer el libro "Curso de derecho civil patrimonial" de Carlos Lasarte, no es que con él aprendáis lo que los que hemos estudiado derecho hemos aprendido o al menos hemos intentado, ya que todo lo que allí se dice se estudia después en la carrera con 7 tomos de este buen hombre, pero al menos os dará las nociones que hagan que no os extrañen cosas que son las más naturales para quienes sí han estudiado la carrera, que para algo está, no?
