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Cerramiento Terraza
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Cerramiento terraza
Acabo de comprar una vivienda y antes de empezar a decorar la casa estaría interesado en realizar obras para ganarle unos metros al salón, llevando a cabo un cerramiento de la terraza que respeta totalmente la fachada del edificio. El caso es que acabamos de tener una Junta General Extraordinaria donde uno de los puntos del orden del día precisamente era el de cerramientos.
Por motivos ajenos a mi voluntad no pude asistir a la Junta, para lo que preparé un informe lo más completo posible para que se votase mi intención de llevar a cabo dicho cerramiento, delegando mi voto a favor en el presidente de la Comunidad.
Por otro lado en los estaturos de la Comunidad se establece claramente que se necesitarán tres quintas partes de votos a favor para poder realizar cerramientos que afecten a la fachada.
Pues bien, cual es mi sorpresa cuando me entero que se llevo a cabo la votación, pero como dos de los asistentes votaron que NO (Ojo de un total de cuarenta), se decidió por el total de los asistentes posponer la votación para la siguiente Junta porque ellos creían que se necesitaba la unanimidad para poder hacer el cerramiento y no querían limitar esta posibilidad votando que NO tan pronto.
Creo que nadie debe haber leído los estatutos, y no entiendo como habiendo votado más de tres quintas partes a favor no me han autorizado el proyecto automaticamente. Ahora mismo estoy hablando con el administrador para que me facilite un borrador del acta antes de que la firme el Presidente. Pero mis preguntas son estas :
Si en el acta se refleja que mi proyecto se votó con el siguiente resultado: 38 votos a favor y 2 en contra. Automaticamente y con los estatutos en la mano ¿Puedo hacerme el cerramiento aunque luego decidisesen ellos posponer la votación ?
Tengase en cuenta que yo jamás habría votado por posponer la votación, pues en realidad ya lo tendría aprobado aunque dos votasen en contra, pero al no estar yo presente, ¿ hasta que punto tiene validez este aplazamiento de la votación ?
El administrador insiste en que debe reflejar en el acta todo lo sucedido tal y como lo he narrado¿qué consecuencias tendría? ¿A quién le puedo pedir explicaciones por no haber llevado a cabo la votación de forma correcta?
Muchas Gracias
Por motivos ajenos a mi voluntad no pude asistir a la Junta, para lo que preparé un informe lo más completo posible para que se votase mi intención de llevar a cabo dicho cerramiento, delegando mi voto a favor en el presidente de la Comunidad.
Por otro lado en los estaturos de la Comunidad se establece claramente que se necesitarán tres quintas partes de votos a favor para poder realizar cerramientos que afecten a la fachada.
Pues bien, cual es mi sorpresa cuando me entero que se llevo a cabo la votación, pero como dos de los asistentes votaron que NO (Ojo de un total de cuarenta), se decidió por el total de los asistentes posponer la votación para la siguiente Junta porque ellos creían que se necesitaba la unanimidad para poder hacer el cerramiento y no querían limitar esta posibilidad votando que NO tan pronto.
Creo que nadie debe haber leído los estatutos, y no entiendo como habiendo votado más de tres quintas partes a favor no me han autorizado el proyecto automaticamente. Ahora mismo estoy hablando con el administrador para que me facilite un borrador del acta antes de que la firme el Presidente. Pero mis preguntas son estas :
Si en el acta se refleja que mi proyecto se votó con el siguiente resultado: 38 votos a favor y 2 en contra. Automaticamente y con los estatutos en la mano ¿Puedo hacerme el cerramiento aunque luego decidisesen ellos posponer la votación ?
Tengase en cuenta que yo jamás habría votado por posponer la votación, pues en realidad ya lo tendría aprobado aunque dos votasen en contra, pero al no estar yo presente, ¿ hasta que punto tiene validez este aplazamiento de la votación ?
El administrador insiste en que debe reflejar en el acta todo lo sucedido tal y como lo he narrado¿qué consecuencias tendría? ¿A quién le puedo pedir explicaciones por no haber llevado a cabo la votación de forma correcta?
Muchas Gracias
No veo tan claro que unos estatutos establezcan una mayoria de 3/5, para un acuerdo que segun la LPH precisa de unanimidad y maxime cuando vas a obtener una superficie mayor de la vivienda, lo que necesitaria modificar los coeficientes. Con independencia de lo que acuerde la Comunidad, se debe tener en cuenta que para lo que pretendes hacer, precisas de licencia municipal.
Muchas gracias por responder tan pronto Lexis.
A continuación transcribo el artículo 6 de los estatutos de mi comunidad:
6ª : De los Elementos exteriores: Dado que la estética del edificio requiere un tratamiento armonizado de sus elementos exteriores, se establece que para poder realizar cerramientos en las terrazas de las viviendas, efectuar modificaciones similares en las terrazas de cualesquiera viviendas, será necesario la aprobación por los tres quintos del total de los integrantes de la comunidad que a su vez representen, los tres quintos de las cuotas de participación.
Lo que está claro es que, al margen de que la LPH precise unanimidad, los estatutos de mi comunidad solo requieren 3/5.
Todavía no habeis respondido a muchas de mis preguntas, os animo a que aporteis vuestra sabiduria.
Muchas gracias.
A continuación transcribo el artículo 6 de los estatutos de mi comunidad:
6ª : De los Elementos exteriores: Dado que la estética del edificio requiere un tratamiento armonizado de sus elementos exteriores, se establece que para poder realizar cerramientos en las terrazas de las viviendas, efectuar modificaciones similares en las terrazas de cualesquiera viviendas, será necesario la aprobación por los tres quintos del total de los integrantes de la comunidad que a su vez representen, los tres quintos de las cuotas de participación.
Lo que está claro es que, al margen de que la LPH precise unanimidad, los estatutos de mi comunidad solo requieren 3/5.
Todavía no habeis respondido a muchas de mis preguntas, os animo a que aporteis vuestra sabiduria.
Muchas gracias.
Como siempre Lexis demostrando que no sabe del tema:
1.La Ley de propiedad horizontal es subsidiraria en estos temas con respecto a los Estatutos. Esto es algo tan básico para alguien que contesta a un tema de propiedad horizontal, es como si un matemático no supiera sumar, que pone en duda todas las contestaciones que puedas dar, porque si desconoces lo básico, miedo me da en lo complejo.
2.Una cosa es el cerramiento y otra muy distinta el cambio de coeficiente. Un cerramiento, aunque implique ganar unos metros, no implica necesariamente un cambio de coeficiente.
3.En lo único que has acertado es en lo de la licencia, que por cierto, mucho me temo que no te la van a conceder aunque depende del ayuntamiento en cuestión donde esté.
En cuanto al tema en cuestión, habría que ver qué es lo que se votó y que refleja el acta antes de saber las medidas a tomar. Si sólo se refleja la votación, es evidente que podrías hacer el cerramiento, pero parece ser que habrá algunos elementos que pueden modificar esta opinión, sin ver el acta es materialmente imposible darte una opinión
1.La Ley de propiedad horizontal es subsidiraria en estos temas con respecto a los Estatutos. Esto es algo tan básico para alguien que contesta a un tema de propiedad horizontal, es como si un matemático no supiera sumar, que pone en duda todas las contestaciones que puedas dar, porque si desconoces lo básico, miedo me da en lo complejo.
2.Una cosa es el cerramiento y otra muy distinta el cambio de coeficiente. Un cerramiento, aunque implique ganar unos metros, no implica necesariamente un cambio de coeficiente.
3.En lo único que has acertado es en lo de la licencia, que por cierto, mucho me temo que no te la van a conceder aunque depende del ayuntamiento en cuestión donde esté.
En cuanto al tema en cuestión, habría que ver qué es lo que se votó y que refleja el acta antes de saber las medidas a tomar. Si sólo se refleja la votación, es evidente que podrías hacer el cerramiento, pero parece ser que habrá algunos elementos que pueden modificar esta opinión, sin ver el acta es materialmente imposible darte una opinión
Si los Estatutos dicen que son 3/5, pues son 3/5 ya que la ley de propiedad horizontal sólo se aplica en caso de no estar regulada una materia dentro de ellos.
Coincido con Campaña en que habría que ver qué dice el acta, porque dependiendo cómo sería cuestión de impugnar el acta o convocar otra reunión o simplemente ejecutar el acuerdo ya que habría mayoría.
Lo que sí te recomiendo es que pidas la licencia, porque si has pedido permiso y hay dos que te han dicho que no es bastante probable que te denuncien ante al ayuntamiento y si tienes la licencia no hay problema, pero como no la tengas, te van a fastidiar y mucho.
Coincido con Campaña en que habría que ver qué dice el acta, porque dependiendo cómo sería cuestión de impugnar el acta o convocar otra reunión o simplemente ejecutar el acuerdo ya que habría mayoría.
Lo que sí te recomiendo es que pidas la licencia, porque si has pedido permiso y hay dos que te han dicho que no es bastante probable que te denuncien ante al ayuntamiento y si tienes la licencia no hay problema, pero como no la tengas, te van a fastidiar y mucho.
Cuando digo "no veo tan claro", significa que tengo dudas sobre el tema, no que afirmo de forma absoluta. Mi duda esta en que pueda haber unos estatutos que vayan en contra de la Ley. Es como si en los estatutos estuviera reflejado que todos los gastos de la Comunidad, los pagara exclusivamente el propietario del piso 1º izquierda.
Eso es porque no sabes de derecho y pretendes contestar a cosas con esa falta de conocimientos, lo que hace que continuamente se hagan afirmaciones que no se harían de conocer mínimamente el tema (ya no hablo de conocimientos amplios, sino de lo que cualquier que sepa algo debería saber).
Si supieras de derecho, sabrías que hay materias disponibles y materias que no son de libre disposición (tiene otro nombre el tema, pero te pongo estos para que puedas comprenderlo, porque me parece que no ha estudiado derecho y no sabrías de qué hablo) y esta es una de libre disposición y por tanto la Ley de propiedad horizontal es subsidiaria, por lo que la ley se aplica sólo si los estatutos no regulan esa materia (y pueden regular aún en contra de la ley) de la misma forma que el Código civil regula temas de la propiedad horizonal que no están en la Ley de propiedad horizontal, es decir, el Código civil es subsidiario de la Ley de propiedad horizontal que a su vez es subsidiraria de los estatutos.
Al ser un aspecto subsidiario de otro, la regulación de las partes pueden contradecir la ley, siempre que esa regulación no contradiga otra materia que no sea de libre disposición (caso que no sucede aquí)
Aún así, existen ciertos aspectos que podrían ser impugnados por otros aspectos, no te lo voy a explicar aquí porque si desconoces lo básico, esto no lo entenderías, sólo decirte que lo del cerramiento no entraría en esto que te digo.
Todo esto se evitaría de saber algo sobre Derecho civil, sabiendo los fundamentos básico se evitarían estas meteduras de pata que sólo hacen que entorpecer a poli1975.
P.D. Al llamarte Lexis pareces dar a entender que estás relacionado algo con el derecho y creo que haces un flaco favor con esto.
Si supieras de derecho, sabrías que hay materias disponibles y materias que no son de libre disposición (tiene otro nombre el tema, pero te pongo estos para que puedas comprenderlo, porque me parece que no ha estudiado derecho y no sabrías de qué hablo) y esta es una de libre disposición y por tanto la Ley de propiedad horizontal es subsidiaria, por lo que la ley se aplica sólo si los estatutos no regulan esa materia (y pueden regular aún en contra de la ley) de la misma forma que el Código civil regula temas de la propiedad horizonal que no están en la Ley de propiedad horizontal, es decir, el Código civil es subsidiario de la Ley de propiedad horizontal que a su vez es subsidiraria de los estatutos.
Al ser un aspecto subsidiario de otro, la regulación de las partes pueden contradecir la ley, siempre que esa regulación no contradiga otra materia que no sea de libre disposición (caso que no sucede aquí)
Aún así, existen ciertos aspectos que podrían ser impugnados por otros aspectos, no te lo voy a explicar aquí porque si desconoces lo básico, esto no lo entenderías, sólo decirte que lo del cerramiento no entraría en esto que te digo.
Todo esto se evitaría de saber algo sobre Derecho civil, sabiendo los fundamentos básico se evitarían estas meteduras de pata que sólo hacen que entorpecer a poli1975.
P.D. Al llamarte Lexis pareces dar a entender que estás relacionado algo con el derecho y creo que haces un flaco favor con esto.
Los estatutos pueden contradecir la LPH dado que como afirma el compañero, la LPH es subsidiaria respecto a los estatutos.
Sólo no podría ir en contra de la LPH si está ley prohibiera algo.
Tenen en cuenta que los estatutos son aprobados y modificados por unanimidad y esto es así porque los legisladores quieren que los aspectos fundamentales de que cada comunidad sean regulados por ellas mismas y para el caso de que no haya unanimidad en algún punto, la LPH se encarga de regular para no producir un vacío, pero siempre en las "fuentes del dereho de la comunidades" lo primero es los estatutos en aplicación del art 1255 del CC.
Sólo no podría ir en contra de la LPH si está ley prohibiera algo.
Tenen en cuenta que los estatutos son aprobados y modificados por unanimidad y esto es así porque los legisladores quieren que los aspectos fundamentales de que cada comunidad sean regulados por ellas mismas y para el caso de que no haya unanimidad en algún punto, la LPH se encarga de regular para no producir un vacío, pero siempre en las "fuentes del dereho de la comunidades" lo primero es los estatutos en aplicación del art 1255 del CC.
¿¿¿¿¿¿Con eso Campaña y Gelida que quereis decir, que si en los Estatutos dice que se pueden cerrar de la forma y colores que a cada cual le venga en gana, se puede hacer??????
¿¿¿¿Y si deciden 3/5 partes que estan de fiesta hasta las 5 de la madrugada???? ¿¿¿¿también se pueden saltar la Normativa Municipal????
En fin....
A Lexis decirle que gracias por estar ahi y aportar ideas y conocimientos y a estas dos moscas co...que de cuando en cuando aparecen que no vengan a meter cizaña y aporten ayuda. Un saludo
¿¿¿¿Y si deciden 3/5 partes que estan de fiesta hasta las 5 de la madrugada???? ¿¿¿¿también se pueden saltar la Normativa Municipal????
En fin....
A Lexis decirle que gracias por estar ahi y aportar ideas y conocimientos y a estas dos moscas co...que de cuando en cuando aparecen que no vengan a meter cizaña y aporten ayuda. Un saludo
Creo que se está contestando desde el desconomiento a la importancia que tiene las normas, así que intentaré explicarlo lo mejor que pueda, dado que es un tema que se trata durante mucho tiempo en la carrera y veo que aquí casi nadie la ha hecho.
Ya adenlanto que los estatutos pueden contradecir lo que ponga la ley.
En el derecho existen varias clases de normas, entre ellas las siguientes:
-Normas imperativas: aquellas que no se pueden contradecir con los pactos
-Normas dispositivas:aquellas que el ordenamiento pone a disposición de las partes por si no regulan nada, pero que se pueden contradecir.
Hasta aquí creo que claro, no?
Pues bien, dónde están las normas imperativas y dónde las dispositivas? pues en general, aunque no es del todo exacto, las normas imperativas están en el derecho público (penal, etc...) y las dispositivas en el derecho privado (básicamente con civil y mercantil)
En el derecho civil (excepto en materias de derecho de familia, consideradas de derecho publico) rige el principio de autonomía de la voluntad, principio básico que todo el mundo debería conocer antes de opinar sobre el tema de esta pregunta, que viene a decir que los pactos de las partes son la ley, que pueden pactar cualquier (casi) cosa,. Siguiendo con el tema de las normas dispositivas, el Código civil y las leyes especiales (entre las que se encuentra la propiedad horizontal) pone a disposición (de ahí lo de dispositivas) de los particulares unas normas para que en caso de no pactar algo al respecto se aplique, pero deja a los particulares que pacten lo que deseen,
Ejemplo claro que creo que casi todo el mundo entenderá: en los contratos de compraventa se establece que los gastos de la plusvalía los pague el vendedor, pero como norma dispositiva, las partes pueden pactar lo que quieran incluido que los pague el comprador y sería válido , el Código lo regula para que en el caso de que no se pacte nada, se aplicará esa norma. Creo que ha quedado claro, no?
Pues bien, la pregunta esta es el mismo caso, es decir, como norma dispositiva que es la propiedad horizontal pone unas normas dispositivas pero nada impide que los particulares (es decir, los vecinos) pacten lo que deseen (el pacto se refleja en unos estatutos) que al igual que los contratos son la "LEY" para ellos, lo que vale son los estatutos, siempre que no sean contrarios a la ley (en este caso se refiere a las normas imperativas) a la moral o al ordén público. Por tanto, a la hora de tener en cuenta algún tema de propiedad horizontal se debe recurrir a los estatutos y eso es lo que valdrá (siempre que no sea contrario a las leyes imperativas, la moral y el orden público) y si no está regulado se pasará a la propiedad horizontal y ya por último al código civil y en caso de que no esté regulado se pasa a otro tema que prefiero no explicar o me llevara dos horas.
Es decir, que quienes afirman que sí pueden ser diferente e incluso contrario lo que dicen los estatutos a lo que dice la propiedad horizontal, están en lo cierto.
Si os dáis cuenta, quienes se extrañan de eso, simplemente lo dicen porque desconocen los principios que rigen el derecho civil y les parece raro, pero por eso mismo creo que deberían intentar medir sus palabras, la carrera de derecho se estudia para algo y es para aprender estas cosas precisamente. Me parece lógico que os resulte raro, pero si no habéis estudiado al tema me parece muy aventurado hacer afirmaciones, vamos, yo no lo haría, pero cada cual que haga lo que le dicte su conciencia.
Lexis, Kar, Flanagan por ejemplo podéis leer el libro "Curso de derecho civil patrimonial" de Carlos Lasarte, no es que con él aprendáis lo que los que hemos estudiado derecho hemos aprendido o al menos hemos intentado, ya que todo lo que allí se dice se estudia después en la carrera con 7 tomos de este buen hombre, pero al menos os dará las nociones que hagan que no os extrañen cosas que son las más naturales para quienes sí han estudiado la carrera, que para algo está, no?
Ya adenlanto que los estatutos pueden contradecir lo que ponga la ley.
En el derecho existen varias clases de normas, entre ellas las siguientes:
-Normas imperativas: aquellas que no se pueden contradecir con los pactos
-Normas dispositivas:aquellas que el ordenamiento pone a disposición de las partes por si no regulan nada, pero que se pueden contradecir.
Hasta aquí creo que claro, no?
Pues bien, dónde están las normas imperativas y dónde las dispositivas? pues en general, aunque no es del todo exacto, las normas imperativas están en el derecho público (penal, etc...) y las dispositivas en el derecho privado (básicamente con civil y mercantil)
En el derecho civil (excepto en materias de derecho de familia, consideradas de derecho publico) rige el principio de autonomía de la voluntad, principio básico que todo el mundo debería conocer antes de opinar sobre el tema de esta pregunta, que viene a decir que los pactos de las partes son la ley, que pueden pactar cualquier (casi) cosa,. Siguiendo con el tema de las normas dispositivas, el Código civil y las leyes especiales (entre las que se encuentra la propiedad horizontal) pone a disposición (de ahí lo de dispositivas) de los particulares unas normas para que en caso de no pactar algo al respecto se aplique, pero deja a los particulares que pacten lo que deseen,
Ejemplo claro que creo que casi todo el mundo entenderá: en los contratos de compraventa se establece que los gastos de la plusvalía los pague el vendedor, pero como norma dispositiva, las partes pueden pactar lo que quieran incluido que los pague el comprador y sería válido , el Código lo regula para que en el caso de que no se pacte nada, se aplicará esa norma. Creo que ha quedado claro, no?
Pues bien, la pregunta esta es el mismo caso, es decir, como norma dispositiva que es la propiedad horizontal pone unas normas dispositivas pero nada impide que los particulares (es decir, los vecinos) pacten lo que deseen (el pacto se refleja en unos estatutos) que al igual que los contratos son la "LEY" para ellos, lo que vale son los estatutos, siempre que no sean contrarios a la ley (en este caso se refiere a las normas imperativas) a la moral o al ordén público. Por tanto, a la hora de tener en cuenta algún tema de propiedad horizontal se debe recurrir a los estatutos y eso es lo que valdrá (siempre que no sea contrario a las leyes imperativas, la moral y el orden público) y si no está regulado se pasará a la propiedad horizontal y ya por último al código civil y en caso de que no esté regulado se pasa a otro tema que prefiero no explicar o me llevara dos horas.
Es decir, que quienes afirman que sí pueden ser diferente e incluso contrario lo que dicen los estatutos a lo que dice la propiedad horizontal, están en lo cierto.
Si os dáis cuenta, quienes se extrañan de eso, simplemente lo dicen porque desconocen los principios que rigen el derecho civil y les parece raro, pero por eso mismo creo que deberían intentar medir sus palabras, la carrera de derecho se estudia para algo y es para aprender estas cosas precisamente. Me parece lógico que os resulte raro, pero si no habéis estudiado al tema me parece muy aventurado hacer afirmaciones, vamos, yo no lo haría, pero cada cual que haga lo que le dicte su conciencia.
Lexis, Kar, Flanagan por ejemplo podéis leer el libro "Curso de derecho civil patrimonial" de Carlos Lasarte, no es que con él aprendáis lo que los que hemos estudiado derecho hemos aprendido o al menos hemos intentado, ya que todo lo que allí se dice se estudia después en la carrera con 7 tomos de este buen hombre, pero al menos os dará las nociones que hagan que no os extrañen cosas que son las más naturales para quienes sí han estudiado la carrera, que para algo está, no?
Yo creo que el fallo que comenten los que se piensan que no se puede ir en contra de la ley, es que al ser profanos en la materia, pues tienen una visión que tiene el común de los mortales de que la ley se debe cumplir a rajatabla y eso no es realmente así en su esencia.
Obvian que cuando se aplica una norma, se ponen en marcha y se aplican otras muchas, pues como se decía en Teoría del Derecho, "la norma aplicable no es una isla, sino una región dentro de un continente" .
Cuando los estatutos desarrollan, complementan o incluso contradicen la LPH, realmente lo que están haciendo es seguir una ley, en concreto el Código civil en su artículo 1255 y los principios que inspiran el ordenamiento jurídico, sobre todo el principio de autonomía de la voluntad, por lo que se puede pactar lo que ellos quieran dentro de unos límites que el propio ordenamiento pone.
Si al hacer estos estatutos, no se sobrepasan esos límites que son los que ha afirmado en su anterior mensaje el último participante, pues serán completamente válidos aunque se diga lo contrario de lo que pone la ley, porque esta ley, como casi todas del derecho privado, no es de derecho impretativo.
Haciendo referencia a los estatutos está claro que pueden contradecir, aunque tienen unos límites, pues existen unos artículos, creo que dos o tres, de la LPH que son de derecho imperativo, pero el resto puede ser muy diferente a lo que proclaman otras leyes de la materia.
Básicamente los estatutos deben respetar otras materias imperativas como normas contra incendios, ordenananzas, normas contra la seguridad de los edificios, etc..., así como claro está, no incurrir en abuso de derecho del artículo 6 del CC
Lo que está claro es que las norma de 3/5 sobre la unanimidad que pregunta la persona, es completamente válida, sin perjuicio de que tenga que pedir el correspodiente permiso a su Ayuntamiento.
Intel, no sé como lo has hecho, pero has resumido 6 meses de clases en un mensaje, donde estaba tú cuando híce derecho civil y teoria del derecho? me hubiera venido muy bien para los apuntes...
Obvian que cuando se aplica una norma, se ponen en marcha y se aplican otras muchas, pues como se decía en Teoría del Derecho, "la norma aplicable no es una isla, sino una región dentro de un continente" .
Cuando los estatutos desarrollan, complementan o incluso contradicen la LPH, realmente lo que están haciendo es seguir una ley, en concreto el Código civil en su artículo 1255 y los principios que inspiran el ordenamiento jurídico, sobre todo el principio de autonomía de la voluntad, por lo que se puede pactar lo que ellos quieran dentro de unos límites que el propio ordenamiento pone.
Si al hacer estos estatutos, no se sobrepasan esos límites que son los que ha afirmado en su anterior mensaje el último participante, pues serán completamente válidos aunque se diga lo contrario de lo que pone la ley, porque esta ley, como casi todas del derecho privado, no es de derecho impretativo.
Haciendo referencia a los estatutos está claro que pueden contradecir, aunque tienen unos límites, pues existen unos artículos, creo que dos o tres, de la LPH que son de derecho imperativo, pero el resto puede ser muy diferente a lo que proclaman otras leyes de la materia.
Básicamente los estatutos deben respetar otras materias imperativas como normas contra incendios, ordenananzas, normas contra la seguridad de los edificios, etc..., así como claro está, no incurrir en abuso de derecho del artículo 6 del CC
Lo que está claro es que las norma de 3/5 sobre la unanimidad que pregunta la persona, es completamente válida, sin perjuicio de que tenga que pedir el correspodiente permiso a su Ayuntamiento.
Intel, no sé como lo has hecho, pero has resumido 6 meses de clases en un mensaje, donde estaba tú cuando híce derecho civil y teoria del derecho? me hubiera venido muy bien para los apuntes...
Intel enhorabuena. No soy abogado, pero el tema me ha quedado clarito, como el agua.
Ahora permitidme que complique un poco más la cosa con otra pregunta muy relacionada con los dos temas tratados en este mensaje: cerramiento de terrazas y normas a aplicar en cada momento.
Si no he entendido mal una comunidad puede pactar en sus estatutos que con 3/5 de los votantes a favor se puede cerrar una terraza. Eso me genera dos dudas:
En primer lugar: eso ¿se puede hacer si el ayuntamiento donde está radicada la comunidad prohibe expresamente en sus normas de urbanismo los cerramientos? o por ejemplo exige un retranqueo de n metros en los áticos... quiero decir ¿son las normas urbanisticas una 'ley' de carácter superior en contra de la cual no pueden ir las comunidades de vecinos?
Y Mi segunda duda es: ¿qué pasa si esta decisión de poder cerrar las terrazas con 3/5 de los votos se decide en junta, se anota en acta pero no se eleva a público a través del registro de los estatutos? ¿obligaría en un futuro? ¿obligaría hasta la siguiente junta general?
Muchas gracias por mantener vivo un debate en el que los profanos aprendemos bastante.
Ahora permitidme que complique un poco más la cosa con otra pregunta muy relacionada con los dos temas tratados en este mensaje: cerramiento de terrazas y normas a aplicar en cada momento.
Si no he entendido mal una comunidad puede pactar en sus estatutos que con 3/5 de los votantes a favor se puede cerrar una terraza. Eso me genera dos dudas:
En primer lugar: eso ¿se puede hacer si el ayuntamiento donde está radicada la comunidad prohibe expresamente en sus normas de urbanismo los cerramientos? o por ejemplo exige un retranqueo de n metros en los áticos... quiero decir ¿son las normas urbanisticas una 'ley' de carácter superior en contra de la cual no pueden ir las comunidades de vecinos?
Y Mi segunda duda es: ¿qué pasa si esta decisión de poder cerrar las terrazas con 3/5 de los votos se decide en junta, se anota en acta pero no se eleva a público a través del registro de los estatutos? ¿obligaría en un futuro? ¿obligaría hasta la siguiente junta general?
Muchas gracias por mantener vivo un debate en el que los profanos aprendemos bastante.
Aunque supongo que te contestará Intel también, te contesto yo a esas dudas.
Si te fijas en mi anterior mensajes digo "Básicamente los estatutos deben respetar otras materias imperativas como normas contra incendios, ordenananzas, normas contra la seguridad de los edificios, " con lo que la votación sería válida y podría realizar el cerramiento, pero la persona tendría que pedir permiso al Ayuntamiento y si no se lo da, no podría cerrar. Esto es así porque en este caso hay dos tipos de normas, las de derecho civil que en este caso se manifiestan en los estatutos y las de dereho administrativo ,que por cierto son de derecho público y por tanto con caracter general serían impetaritvas, en este caso las ordenanzas y se deben cumplir ambas. No es que las ordenanzas sean superiores, que no lo son, sino que a la hora de hacer cerramientos e ponen en marcha diversas normas y todas se deben cumplir, en este caso se debe pedir permiso a la comunidad ,y obtener 3/5, y se debe de pedir permiso al ayuntamiento , obtenerlo, si falta alguno, no se podría hacer
La consecuencia es que si haces el cerramiento sin permiso del ayuntamiento, te podrían denunciar por vía administrativa, ya que quien tramita las denuncias es el ayuntamiento aunque actuen a instancias de denuncia de un particular, pero nunca por vía civil, dado que el permiso lo tendrías legalmente.
El acuerdo de 3/5 debe de estar en los estatutos y si estos no se inscriben en el registro no tendría afectos para terceros, es decir, para aquellos propietarios que vengan después del acuerdo ,pero sí para los que estaban cuando se aprobó, por unanimidad, el acuerdo.
Si te fijas en mi anterior mensajes digo "Básicamente los estatutos deben respetar otras materias imperativas como normas contra incendios, ordenananzas, normas contra la seguridad de los edificios, " con lo que la votación sería válida y podría realizar el cerramiento, pero la persona tendría que pedir permiso al Ayuntamiento y si no se lo da, no podría cerrar. Esto es así porque en este caso hay dos tipos de normas, las de derecho civil que en este caso se manifiestan en los estatutos y las de dereho administrativo ,que por cierto son de derecho público y por tanto con caracter general serían impetaritvas, en este caso las ordenanzas y se deben cumplir ambas. No es que las ordenanzas sean superiores, que no lo son, sino que a la hora de hacer cerramientos e ponen en marcha diversas normas y todas se deben cumplir, en este caso se debe pedir permiso a la comunidad ,y obtener 3/5, y se debe de pedir permiso al ayuntamiento , obtenerlo, si falta alguno, no se podría hacer
La consecuencia es que si haces el cerramiento sin permiso del ayuntamiento, te podrían denunciar por vía administrativa, ya que quien tramita las denuncias es el ayuntamiento aunque actuen a instancias de denuncia de un particular, pero nunca por vía civil, dado que el permiso lo tendrías legalmente.
El acuerdo de 3/5 debe de estar en los estatutos y si estos no se inscriben en el registro no tendría afectos para terceros, es decir, para aquellos propietarios que vengan después del acuerdo ,pero sí para los que estaban cuando se aprobó, por unanimidad, el acuerdo.
Marian clarísimo el primer punto, pero me queda una duda con respecto al segundo (prometo que no es por liar el tema sino simple curiosidad)
Dices que un acuerdo no elevado a público sólo ataría a los comuneros que lo eran cuando se realizó la votación. Entonces imagina que se llega a este acuerdo (cubrir terrazas con 3/5) y no se incribe en en los estatutos. 2 años despues un vecino que era comunero entonces lo propone a la comunidad y gana votación, pero hay vecinos nuevos a los que no les afectaría ese acuerdo pero si la votación ¿no? vaya que ¿tendrían que aceptar esa votación aunque es hija de un acuerdo que se tomó cuando no eran comuneros....?
Dices que un acuerdo no elevado a público sólo ataría a los comuneros que lo eran cuando se realizó la votación. Entonces imagina que se llega a este acuerdo (cubrir terrazas con 3/5) y no se incribe en en los estatutos. 2 años despues un vecino que era comunero entonces lo propone a la comunidad y gana votación, pero hay vecinos nuevos a los que no les afectaría ese acuerdo pero si la votación ¿no? vaya que ¿tendrían que aceptar esa votación aunque es hija de un acuerdo que se tomó cuando no eran comuneros....?
En su día seguí todos los comentarios sobre este tema, ya que me interesaba mucho para saber, si ello fuera posible, cuando el Presidente y el Administrador de mi Comunidad llevan razón.
Me quedé con bastantes dudas, pues soy un profano en la materia.
Pero acabo de leer en un manual de introducción al Derecho que: en la Ley de Propiedad Horizontal son normas impositivas las que se refieren a:
--- Seguridad
--- Conservación del edificio
--- Órganos de decisión
--- Órganos de representación de la Comunidad
Por favor, me gustaría que alguien con conocimiento para ello comentara sobre el tema para poder llegar a saber qué artículos de la LPH contienen conceptos imperativos y cuales dispositivos.
Gracias por martener vivo día a día este foro con temas de verdadero interés para todos los comuneros.
Un saludo muy cordial
Me quedé con bastantes dudas, pues soy un profano en la materia.
Pero acabo de leer en un manual de introducción al Derecho que: en la Ley de Propiedad Horizontal son normas impositivas las que se refieren a:
--- Seguridad
--- Conservación del edificio
--- Órganos de decisión
--- Órganos de representación de la Comunidad
Por favor, me gustaría que alguien con conocimiento para ello comentara sobre el tema para poder llegar a saber qué artículos de la LPH contienen conceptos imperativos y cuales dispositivos.
Gracias por martener vivo día a día este foro con temas de verdadero interés para todos los comuneros.
Un saludo muy cordial
Gracias Lego, por segunda vez. Has hecho muy bien en volver a recordar este tema. Ya entiendo por qué no lo encontraba, estaba incluido en "cerramiento de terraza".
Efectivamente la exposición de Intel es muy clara pero yo, particularmente, lo entendería mejor si alguien me dijera con precisión qué artículos de la LPH incluyen dichas normas de carácter imperativo. De esa forma, y por eliminación, sabría que el resto son dispositivas.
Gracias de nuevo.
Efectivamente la exposición de Intel es muy clara pero yo, particularmente, lo entendería mejor si alguien me dijera con precisión qué artículos de la LPH incluyen dichas normas de carácter imperativo. De esa forma, y por eliminación, sabría que el resto son dispositivas.
Gracias de nuevo.
