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Cambio de porcentajes en una comunidad de propietarios
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Viendo 1 - 20 de 22 comentarios
Buenos días a todos
De antemano gracias, me gustaria que un profesional realice la interpretación de esta escritura y cuota correspondiente para afrontar el gasto del terreno no construido (es una plazoleta privada)
La cuota de participación que se asigna a cada uno de los locales o pisos y que queda consignada al principio de este asiento se entiende limitada al edificio de esta finca. El terreno no edificado de trescientos xxxx m cuadrados de esta finca, debe de ser considerado como elemento común de los 33 locales o pisos en que se ha dividido el edificio de esta finca, quedando atribuido a todos ellos por partes iguales; es decir que cada uno de dichos locales o pisos tiene sobre el expresado terreno no edificado una partición de un treinta y tres avo.
De antemano gracias, me gustaria que un profesional realice la interpretación de esta escritura y cuota correspondiente para afrontar el gasto del terreno no construido (es una plazoleta privada)
La cuota de participación que se asigna a cada uno de los locales o pisos y que queda consignada al principio de este asiento se entiende limitada al edificio de esta finca. El terreno no edificado de trescientos xxxx m cuadrados de esta finca, debe de ser considerado como elemento común de los 33 locales o pisos en que se ha dividido el edificio de esta finca, quedando atribuido a todos ellos por partes iguales; es decir que cada uno de dichos locales o pisos tiene sobre el expresado terreno no edificado una partición de un treinta y tres avo.
Las cuotas de participación de cada unidad, de una Comunidad de propietarios, vienen establecidas en el Título constitutivo. Es donde el propietario único (Constructor) entre otras cosas fijo las cuotas de participación a tenor de lo dispuesto en el art. 5 de la LPH (Titulado por cierto: "TITULO CONSTITUTIVO Y CUOTAS DE PARTICIPACIÓN").
TODOS LOS TÍTULOS CONSTITUTIVOS fijan las cuotas de participación por imperativo del artículo y norma anteriormente referidos (otra cosa sería que no exista el título constitutivo ni Estatutos de la Comunidad, que también conozco casos y estaríamos ante otro panorama...)
El artículo 3.b de la LPH establece que "A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.".
Esto es lo que hay y lo demás son elucubraciones.
Sigue estableciendo el artículo 5.de la LPH: "El título..., formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad".
ES CALRO que al no haber sido inscrito la variación en el Registro de la Propiedad NO AFECTA A TERCEROS y... un propietario nuevo es un tercero.
Lo increíble sería que no le hubiesen dado la razón a ese propietario nuevo.
Las cuotas de participación solo se pueden variar POR UNANIMIDAD porque varían el contenido del Título constitutivo y/o los Estatutos.
Con la creencia de que si lo decide la Junta por mayoría o 3/5 "todo vale" y "pasado un plazo ya no se puede modificar" (evidentemente provocada por la nueva redacción de la LPH) se están cometiendo muchos atropellos que, mas temprano que tarde, tendrán malas consecuencias para los creyentes.
No sería la primera obra que se derriba por no haber sido realizada conforme a Derecho ni el primer uso o disfrute que se revoca Judicialmente, con los daños y perjuicios correspondientes y condena en costas...
Evidentemente si no se litiga por ello..."nadie te lo va a regalar" tampoco se puede matar, pero si matas y no te procesan...pues te sale gratis.
No se si te asalta alguna duda más Juanchito...
TODOS LOS TÍTULOS CONSTITUTIVOS fijan las cuotas de participación por imperativo del artículo y norma anteriormente referidos (otra cosa sería que no exista el título constitutivo ni Estatutos de la Comunidad, que también conozco casos y estaríamos ante otro panorama...)
El artículo 3.b de la LPH establece que "A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.".
Esto es lo que hay y lo demás son elucubraciones.
Sigue estableciendo el artículo 5.de la LPH: "El título..., formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad".
ES CALRO que al no haber sido inscrito la variación en el Registro de la Propiedad NO AFECTA A TERCEROS y... un propietario nuevo es un tercero.
Lo increíble sería que no le hubiesen dado la razón a ese propietario nuevo.
Las cuotas de participación solo se pueden variar POR UNANIMIDAD porque varían el contenido del Título constitutivo y/o los Estatutos.
Con la creencia de que si lo decide la Junta por mayoría o 3/5 "todo vale" y "pasado un plazo ya no se puede modificar" (evidentemente provocada por la nueva redacción de la LPH) se están cometiendo muchos atropellos que, mas temprano que tarde, tendrán malas consecuencias para los creyentes.
No sería la primera obra que se derriba por no haber sido realizada conforme a Derecho ni el primer uso o disfrute que se revoca Judicialmente, con los daños y perjuicios correspondientes y condena en costas...
Evidentemente si no se litiga por ello..."nadie te lo va a regalar" tampoco se puede matar, pero si matas y no te procesan...pues te sale gratis.
No se si te asalta alguna duda más Juanchito...
Hola 1jmm:
No pretendo llevarte la contraria, solo que me asombra que un juez halla fallado a favor del nuevo propietario, me explico:
No conozco ningún titulo constitutivo que diga como se ha de pagar los gastos de comunidad, ni tampoco estatutos que lo digan que puede haberlos pero sería repetir lo que dice la LPH.
Como bien sabes, los gastos se pueden pagar por cuota de participación o a prorrata si así lo deciden los propietarios, existen acuerdos contrarios a la ley, a los estatutos y a uno o varios propietarios, si existe un acuerdo en el caso que comentais de una comunidad de propietarios que en junta debidamente convocada, decidió que se pagara a prorrata es decir todos igual, y que ningún propietario impugnó, ese acuerdo fue por unanimidad, aunque fuera contrario a los estatutos, luego viene un nuevo propietario al cabo de unos años a reclamar que se pague por cuota de participación, y un juez le da la razón, me parece realmente increíble, cuantos acuerdos son contrarios a la ley y a los estatutos, y si no se impugnan son validos, como se puede derribar lo que se ha acordado, obras, usos y disfrutes etc. Si tu lo dices me lo creo, pero puede ser que otro juez hubiera fallado lo contrario.
Saludos/Juanchito.
No pretendo llevarte la contraria, solo que me asombra que un juez halla fallado a favor del nuevo propietario, me explico:
No conozco ningún titulo constitutivo que diga como se ha de pagar los gastos de comunidad, ni tampoco estatutos que lo digan que puede haberlos pero sería repetir lo que dice la LPH.
Como bien sabes, los gastos se pueden pagar por cuota de participación o a prorrata si así lo deciden los propietarios, existen acuerdos contrarios a la ley, a los estatutos y a uno o varios propietarios, si existe un acuerdo en el caso que comentais de una comunidad de propietarios que en junta debidamente convocada, decidió que se pagara a prorrata es decir todos igual, y que ningún propietario impugnó, ese acuerdo fue por unanimidad, aunque fuera contrario a los estatutos, luego viene un nuevo propietario al cabo de unos años a reclamar que se pague por cuota de participación, y un juez le da la razón, me parece realmente increíble, cuantos acuerdos son contrarios a la ley y a los estatutos, y si no se impugnan son validos, como se puede derribar lo que se ha acordado, obras, usos y disfrutes etc. Si tu lo dices me lo creo, pero puede ser que otro juez hubiera fallado lo contrario.
Saludos/Juanchito.
Exactamente Anónimo de las 16:03. ¿Quien ha dicho lo contrario?.
Sin embargo conozco un caso concreto en que se estaba pagando de forma lineal a pesar de que en el Título constitutivo (en aquel caso) se establecía el pago según cuota de participación (como pudiera ser en el caso que nos ocupa).
El pastel se descubrió cuando llego un nuevo propietario y se negó a pagar de forma lineal.
Al no haberse modificado los Estatutos en el Registro de la Propiedad (ni en ningún otro sitio, se basaban en la costumbre que impuso algún listillo) hubo de volver a pagarse por cuota de participación por Sentencia Judicial.
Sin embargo conozco un caso concreto en que se estaba pagando de forma lineal a pesar de que en el Título constitutivo (en aquel caso) se establecía el pago según cuota de participación (como pudiera ser en el caso que nos ocupa).
El pastel se descubrió cuando llego un nuevo propietario y se negó a pagar de forma lineal.
Al no haberse modificado los Estatutos en el Registro de la Propiedad (ni en ningún otro sitio, se basaban en la costumbre que impuso algún listillo) hubo de volver a pagarse por cuota de participación por Sentencia Judicial.
JCPM. Si Vds., estaban pagando sus cuotas de forma lineal (todos igual), y esa forma de pago consta en los estatutos de la Comunidad o en el Título constitutivo necesitan UNANIMIDAD para modificarlo.
Las nuevas cuotas, aprobadas por UNANIMIDAD, deben establecerlas entre Vds; es decir, si debe pagar mas el primero o el 5º lo deben decidir Vds., por UNANIMIDAD.
Las nuevas cuotas, aprobadas por UNANIMIDAD, deben establecerlas entre Vds; es decir, si debe pagar mas el primero o el 5º lo deben decidir Vds., por UNANIMIDAD.
Buenos dias, en la finca donde vivo estabamos pagando los gastos de comunidad por partes iguales por vivienda, y ahora lo quieren hacer por coeficiente de escritura. Tengo entendido que puede variar por superficie del piso, por altura y si es exterior o interior. mi pregunta es la siguiente. ¿debe de pagar lo mismo un primer piso que un quinto piso? y de no pagar lo mismo como puedo sacar el baremo del diferencial?
Gracias
Gracias
Los Estatutos son perfectamente válidos en tanto en cuanto no hayan sido modificados por unanimidad o por decisión Judicial.
Los gastos tanto ordinarios como extraordinarios se satisfacen tal y como dicen los Estatutos.
El artículo que esgrime Anomino, además de provenir de una fuente poco fiable (la conozco personalmente) se limita a repetir siempre lo mismo (¿a que parece muy largo el artículo?).
Según el artículo:
“Cuando el cambio del sistema de reparto de gastos constituya una modificación del título, el acuerdo deberá ser unánime”-
“Si el acuerdo constituye un acto de mera administración, podrá adoptarse por mayoría simple”.
No obstante lo anterior, al día de la fecha y con la doctrina dividida, en la LPH no diferencia en absoluto entre gastos ordinarios y extraordinarios ni entre acto de administración o de reparto y...no podemos entrar a distinguir donde la Ley no distingue (Principio fundamental del Derecho).
Los gastos tanto ordinarios como extraordinarios se satisfacen tal y como dicen los Estatutos.
El artículo que esgrime Anomino, además de provenir de una fuente poco fiable (la conozco personalmente) se limita a repetir siempre lo mismo (¿a que parece muy largo el artículo?).
Según el artículo:
“Cuando el cambio del sistema de reparto de gastos constituya una modificación del título, el acuerdo deberá ser unánime”-
“Si el acuerdo constituye un acto de mera administración, podrá adoptarse por mayoría simple”.
No obstante lo anterior, al día de la fecha y con la doctrina dividida, en la LPH no diferencia en absoluto entre gastos ordinarios y extraordinarios ni entre acto de administración o de reparto y...no podemos entrar a distinguir donde la Ley no distingue (Principio fundamental del Derecho).
http://www.administracioneshenares.es/blog/modificacion-del-sistema-de-reparto-de-gastos-en-una-comunidad/
Lo crea o no, es posible por mayoria simple si se hace como acto meramente contable para el ejercicio en discusion o hasta que se vuelva a cambiar de sistema previo acuerdo por mayoria simple
otra cosa es alterar la EDH o los estatutos que para eso si hace falta unanimidad
Lo crea o no, es posible por mayoria simple si se hace como acto meramente contable para el ejercicio en discusion o hasta que se vuelva a cambiar de sistema previo acuerdo por mayoria simple
otra cosa es alterar la EDH o los estatutos que para eso si hace falta unanimidad
Muchas gracias por tu respuesta 1jmm.
El título constitutivo es del año 1982 y pone lo siguiente:
Régimen jurídico de la comunidad:
Los gastos que se ocasionen con el cuidado, reparación, conservación limpieza del portal y cañón de la escalera de acceso a las plantas altas, serán satisfechos:
En cuanto a los del cañón de escalera, a cuenta de los propietarios de las fincas sitas en las plantas altas que tengan su acceso por dicha escalera y a partes iguales entre tales fincas.
A todos los demás gastos que tengan carácter de comunes habrán de contribuir todas las fincas que integran en inmueble en proporción a la cuota de participación a cada una de ellas asignada en el total valor del inmueble.
Sigue siendo válido actualmente?
Muchas gracias
El título constitutivo es del año 1982 y pone lo siguiente:
Régimen jurídico de la comunidad:
Los gastos que se ocasionen con el cuidado, reparación, conservación limpieza del portal y cañón de la escalera de acceso a las plantas altas, serán satisfechos:
En cuanto a los del cañón de escalera, a cuenta de los propietarios de las fincas sitas en las plantas altas que tengan su acceso por dicha escalera y a partes iguales entre tales fincas.
A todos los demás gastos que tengan carácter de comunes habrán de contribuir todas las fincas que integran en inmueble en proporción a la cuota de participación a cada una de ellas asignada en el total valor del inmueble.
Sigue siendo válido actualmente?
Muchas gracias
Vamos a ver:
Si existe un título constitutivo y en el mismo se expresan las cuotas de participación de cada unidad.
En el caso de los locales, se les exime, por ejemplo, de los gastos de electricidad comunes y de los de ascensor.
Creo que esta claro que para poder cambiar esas cuotas de participación se necesita UNANIMIDAD porque están reflejadas en el título constitutivo (en la gran mayoría de Comunidades) o en los Estatutos (si existen)
Lo que no entiendo es cómo se pueden cambiar los gastos:
"Para cambiar el reparto de los gastos y pasar de pagar por cuota a pagar todos lo mismo basta con una mayoría de votos y % o cuotas. "
Lo creo imposible sin modificar el título constitutivo y/o los Estatutos y...para ello se necesita UNANIMIDAD.
Si existe un título constitutivo y en el mismo se expresan las cuotas de participación de cada unidad.
En el caso de los locales, se les exime, por ejemplo, de los gastos de electricidad comunes y de los de ascensor.
Creo que esta claro que para poder cambiar esas cuotas de participación se necesita UNANIMIDAD porque están reflejadas en el título constitutivo (en la gran mayoría de Comunidades) o en los Estatutos (si existen)
Lo que no entiendo es cómo se pueden cambiar los gastos:
"Para cambiar el reparto de los gastos y pasar de pagar por cuota a pagar todos lo mismo basta con una mayoría de votos y % o cuotas. "
Lo creo imposible sin modificar el título constitutivo y/o los Estatutos y...para ello se necesita UNANIMIDAD.
La cuota de particicipacion es el % que viene en su escritura y es la que normalmente se aplica en el reparto de los gastos de la comunidad para establecer la cantidad mensual que correspònde pagar a cada propietario.
En ocasiones hay gastos de los que locales y/o garajes no participan por lo que la suma de las cuotas de los propietarios que si deben contribuir al pago no suma el 100% y hay que recalcular la cuotas o % de manera prorrateada.
Tambien se da el caso de que en determinadas comunidades los gastos se reparten de forma diferente como por ejemplo a partes iguales entre todos los propietarios lo cual esta permitido por la LPH (art 9, 1,e)pero presenta muchos problemas porque normalmente beneficia a las cuotas de participacion mayores en detrimento de las menores que asumen mayor parte de la que les corresponderia
Hay mas formas de distribur los gastos
www.comunidades.com/consultas-resueltas/obligacion-de-aplicar-los-coeficientes-de-participacion/
La modificación del sistema de reparto de gastos de la comunidad de propietarios es posible, porque en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, donde se detallan las obligaciones de los propietarios, se establece que contribuirán a los gastos generales del inmueble con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido, lo que quiere decir que se puede acordar repartirlos por partes iguales.
Ahora bien, como el primer criterio de la Ley es el de repartir por coeficientes, para cambiar el sistema de reparto de gastos a partes iguales, debió acordarse, en su día, por unanimidad, tal como se requiere en el artículo 5 de la LPH.
Si ese acuerdo se inscribió en el Registro de la Propiedad, obliga a todos los propietarios presentes y futuros, pero me temo que no se realizó tal inscripción, en cuyo caso solo vincula a quienes eran propietarios en el momento de tomar el acuerdo, y a quienes año tras año aprueban las cuentas realizadas con ese sistema de reparto de gastos por partes iguales.
En consecuencia, si Vd. compró hace un año, y no estaba inscrito tal acuerdo, no podía saber en el momento de la compra que se regían por esa norma de reparto de gastos, y no está obligada a asumirlo, por lo que Vd. pagará de acuerdo con su coeficiente, y el resto del gasto se distribuirá por partes iguales entre todos los demás propietarios.
Todo lo anterior está referido a los gastos ordinarios de mantenimiento del inmueble, pero cuando se trata de gastos extraordinarios de rehabilitación o de reclamación a morosos, rige el principio general de reparto por coeficientes, independientemente de los pactos establecidos en la comunidad para los gastos corrientes.
En el caso de que su comunidad no le aceptara el pago por coeficiente, deberá impugnar judicialmente el acuerdo correspondiente, para que su asentimiento no actúe en contra de sus intereses.
En ocasiones hay gastos de los que locales y/o garajes no participan por lo que la suma de las cuotas de los propietarios que si deben contribuir al pago no suma el 100% y hay que recalcular la cuotas o % de manera prorrateada.
Tambien se da el caso de que en determinadas comunidades los gastos se reparten de forma diferente como por ejemplo a partes iguales entre todos los propietarios lo cual esta permitido por la LPH (art 9, 1,e)pero presenta muchos problemas porque normalmente beneficia a las cuotas de participacion mayores en detrimento de las menores que asumen mayor parte de la que les corresponderia
Hay mas formas de distribur los gastos
www.comunidades.com/consultas-resueltas/obligacion-de-aplicar-los-coeficientes-de-participacion/
La modificación del sistema de reparto de gastos de la comunidad de propietarios es posible, porque en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, donde se detallan las obligaciones de los propietarios, se establece que contribuirán a los gastos generales del inmueble con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido, lo que quiere decir que se puede acordar repartirlos por partes iguales.
Ahora bien, como el primer criterio de la Ley es el de repartir por coeficientes, para cambiar el sistema de reparto de gastos a partes iguales, debió acordarse, en su día, por unanimidad, tal como se requiere en el artículo 5 de la LPH.
Si ese acuerdo se inscribió en el Registro de la Propiedad, obliga a todos los propietarios presentes y futuros, pero me temo que no se realizó tal inscripción, en cuyo caso solo vincula a quienes eran propietarios en el momento de tomar el acuerdo, y a quienes año tras año aprueban las cuentas realizadas con ese sistema de reparto de gastos por partes iguales.
En consecuencia, si Vd. compró hace un año, y no estaba inscrito tal acuerdo, no podía saber en el momento de la compra que se regían por esa norma de reparto de gastos, y no está obligada a asumirlo, por lo que Vd. pagará de acuerdo con su coeficiente, y el resto del gasto se distribuirá por partes iguales entre todos los demás propietarios.
Todo lo anterior está referido a los gastos ordinarios de mantenimiento del inmueble, pero cuando se trata de gastos extraordinarios de rehabilitación o de reclamación a morosos, rige el principio general de reparto por coeficientes, independientemente de los pactos establecidos en la comunidad para los gastos corrientes.
En el caso de que su comunidad no le aceptara el pago por coeficiente, deberá impugnar judicialmente el acuerdo correspondiente, para que su asentimiento no actúe en contra de sus intereses.
Para cambiar el % o cuota de participacion es necesaria la unanimidad
Para cambiar el reparto de los gastos y pasar de pagar por cuota a pagar todos lo mismo basta con una mayoria de votos y % o cuotas.
Esta claro que hay intereses en repartir los gastos a beneficio de las cuotas mas grandes por lo que debera votar en contra y salvar el voto y encaso de perder la votacion y que gane el reparto para todos igual, impugnarla via judicial
Para cambiar el reparto de los gastos y pasar de pagar por cuota a pagar todos lo mismo basta con una mayoria de votos y % o cuotas.
Esta claro que hay intereses en repartir los gastos a beneficio de las cuotas mas grandes por lo que debera votar en contra y salvar el voto y encaso de perder la votacion y que gane el reparto para todos igual, impugnarla via judicial
