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Cambio de Cuota de Participación a Cuota única para todos
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Viendo 1 - 20 de 34 comentarios
Perdon Amadeo 2002 pero no van por ahí los tiros.
"la cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según establecía el art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 en su redacción original,
no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación -que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo-, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios."
Por esta regla que es jurisprudencia, se puede cambiar la manera de contribución, o su modificación de las cuotas diferentes a las establecidas en el titulo constitutivo, según dice por constituir una novación en la voluntad convencional, solo se exige la mayoría simple para su aprobación; y parece ser que el titulo constitutivo no se cambia y sigue lo mismo, únicamente es una modificación, asi reza en la mayoría de los escritos.
Mi pregunta es: cumplido todos los requisitos de impugnación, y antes de transcurrir 3 meses, que motivos se pueden alegar para la impugnación, y como argumentarlos para que dicha impugnación sea admitida a tramite, y que porcentaje de posibilidades se tiene
para que sea anulada.
Y no estoy hablando de por ejemplo, al año siguiente de volver a la situación de pago por cuotas, porque eso ya esta muy trillado y no hay mas que hablar.
"la cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según establecía el art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 en su redacción original,
no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación -que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo-, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios."
Por esta regla que es jurisprudencia, se puede cambiar la manera de contribución, o su modificación de las cuotas diferentes a las establecidas en el titulo constitutivo, según dice por constituir una novación en la voluntad convencional, solo se exige la mayoría simple para su aprobación; y parece ser que el titulo constitutivo no se cambia y sigue lo mismo, únicamente es una modificación, asi reza en la mayoría de los escritos.
Mi pregunta es: cumplido todos los requisitos de impugnación, y antes de transcurrir 3 meses, que motivos se pueden alegar para la impugnación, y como argumentarlos para que dicha impugnación sea admitida a tramite, y que porcentaje de posibilidades se tiene
para que sea anulada.
Y no estoy hablando de por ejemplo, al año siguiente de volver a la situación de pago por cuotas, porque eso ya esta muy trillado y no hay mas que hablar.
ART.18.1c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
LEA ESTOS LINKS
***
creo que tiene más que suficiente.
debera impugnar el acuerdo lo antes posible.
mande un burofax al administrador indicando que si no se hace el reparto de la derrama según su coeficiente, dado que para cambiar la forma de pago de una derrama se necesita unanimidad.
le dice que si en el plazo de XXX días, (no muchos, siete), no se celebra otra junta para aprobar la forma de reparto por coeficiente, emprenderá las oportunas acciones judiciales. Deberá impugnar el acuerdo en el juzgado
Y que le dijo el ignorante de su administrador cuando le selló la carta
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
LEA ESTOS LINKS
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creo que tiene más que suficiente.
debera impugnar el acuerdo lo antes posible.
mande un burofax al administrador indicando que si no se hace el reparto de la derrama según su coeficiente, dado que para cambiar la forma de pago de una derrama se necesita unanimidad.
le dice que si en el plazo de XXX días, (no muchos, siete), no se celebra otra junta para aprobar la forma de reparto por coeficiente, emprenderá las oportunas acciones judiciales. Deberá impugnar el acuerdo en el juzgado
Y que le dijo el ignorante de su administrador cuando le selló la carta
Digame Amadeo 2002, con que argumentación acudiría Vd a la impugnación, y con que posibilidades contaria Vd.; y otra cosa, en la convocatoria rezaba " Cambio de pintura en la fachada principal, acuerdos as tomar." en el acta " Se acuerda por unanimidad el cambio de pintura, y a propuesta de los asistentes se acuerda que el reparto del coste se haga por partes iguales" pues eso que no fui a la junta, eso si, al dia siguiente de recibir el acta, el administrador tuvo cumplida cuenta, por carta presencial y sellada de mi oposición al acuerdo de la junta; y efectivamente a la reunión de la junta había mas votos y asistentes de cuotas mas bajas que de mas altas.
la cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según establecía el art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 en su redacción original,
no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación -que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo-, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios." .-me estoy haciendo una pregunta, ¿Y quien c*** es la UDEC? y que es una novación en la voluntad convencional, esta claro que naturalmente siempre se propondrá y se manipulara por partes de las cuotas mas altas el acuerdo consensuado, tanto si estas cuotas son mayoritarias, que no tendrán oposición, como si son minoritarias que echaran mano de cualquier susterfugio, argucias,con tal de aprobarlas como fuere. pero mi pregunta es Hay alguna manera de parar esta sin razón pongo un ejemplo: en convocatoria aparece: "Cambio de pintura en fachada principal. acuerdos a tomar" en el acta: se cuerda por unanimidad aprobar el cambio de pintura con un presupuesto de 4500.-Euros . los asistentes proponen y acuerdan por unanimidad que dicho presupuesto se abone por partes iguales entre todos los coopropietarios. la comunidad se componen de 20 vecinos de cuotas bajas y 10 vecinos de cuotas altas (creo que la picaresca esta establecida en este tipo de actuaciones). espero que alguien me saque de dudas.
Un saludo Puntal.
no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación -que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo-, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios." .-me estoy haciendo una pregunta, ¿Y quien c*** es la UDEC? y que es una novación en la voluntad convencional, esta claro que naturalmente siempre se propondrá y se manipulara por partes de las cuotas mas altas el acuerdo consensuado, tanto si estas cuotas son mayoritarias, que no tendrán oposición, como si son minoritarias que echaran mano de cualquier susterfugio, argucias,con tal de aprobarlas como fuere. pero mi pregunta es Hay alguna manera de parar esta sin razón pongo un ejemplo: en convocatoria aparece: "Cambio de pintura en fachada principal. acuerdos a tomar" en el acta: se cuerda por unanimidad aprobar el cambio de pintura con un presupuesto de 4500.-Euros . los asistentes proponen y acuerdan por unanimidad que dicho presupuesto se abone por partes iguales entre todos los coopropietarios. la comunidad se componen de 20 vecinos de cuotas bajas y 10 vecinos de cuotas altas (creo que la picaresca esta establecida en este tipo de actuaciones). espero que alguien me saque de dudas.
Un saludo Puntal.
Tienes razón, mabelita, mi caso es mucho más complicado porque así lo ha querido el secretario administrador y sus socios y cómplices, pero la realidad es que mi Comunidad nunca ha acordado modificar los coeficientes de participación, de haber sido así al menos, al disidente se le hubiera dado la oportunidad de impugnar. Pero si no hay acuerdo… a ver que impugnas ¿?. Yo, por mi parte, seguiré impugnado las cuentas anuales contrarias a la LPH y al Título constitutivo, en tanto y cuando no se me demuestre la existencia de ese supuesto acuerdos …, que solo está en la mente enfermiza del secretario administrador.
Fijaté, que casi prefería que hubiera una propuesta de acuerdo, a petición de los interesados, modificando las cuotas de participación, como Dios manda es decir: Que se incluyera en el Orden del día de la convocatoria a Junta el/los asuntos a tratar y una vez acordado (se entiende sin unanimidad) se le diera opción al disidente a discrepar, conforme a las normas de la LPH y así, al menos, la demanda de impugnación sería contra un ACUERDO, y ese acuerdo solo podría impugnarse una sola vez… y a esperar a ver lo que dice el Juez; pero al no haber acuerdo, al disidente la única opción que le queda es impugnar las cuentas anuales y/o los presupuestos, año tras año, SIEMPRE, en tiempo y forma . Es que no hay otra …! Mira: mi cuota de participación fijada en el Titulo constitutivo es , por ejemplo, del 3,5% y como propietaria solo estoy obligada a participar en los gastos generales en esa proporción y nadie me va a obligar a pagar hasta el 8% como en algunos casos han pretendido pero no lo consiguieron porque impugné y gané.
De momento, lo que tenía que impugnar ya está impugnado (en tiempo y forma) y ahora la larga espera, pero no por ello voy a perder la guardia, porque lo que impugno son las cuentas y estas se nos presentan todos los años …
Saludos y suerte
Fijaté, que casi prefería que hubiera una propuesta de acuerdo, a petición de los interesados, modificando las cuotas de participación, como Dios manda es decir: Que se incluyera en el Orden del día de la convocatoria a Junta el/los asuntos a tratar y una vez acordado (se entiende sin unanimidad) se le diera opción al disidente a discrepar, conforme a las normas de la LPH y así, al menos, la demanda de impugnación sería contra un ACUERDO, y ese acuerdo solo podría impugnarse una sola vez… y a esperar a ver lo que dice el Juez; pero al no haber acuerdo, al disidente la única opción que le queda es impugnar las cuentas anuales y/o los presupuestos, año tras año, SIEMPRE, en tiempo y forma . Es que no hay otra …! Mira: mi cuota de participación fijada en el Titulo constitutivo es , por ejemplo, del 3,5% y como propietaria solo estoy obligada a participar en los gastos generales en esa proporción y nadie me va a obligar a pagar hasta el 8% como en algunos casos han pretendido pero no lo consiguieron porque impugné y gané.
De momento, lo que tenía que impugnar ya está impugnado (en tiempo y forma) y ahora la larga espera, pero no por ello voy a perder la guardia, porque lo que impugno son las cuentas y estas se nos presentan todos los años …
Saludos y suerte
Anónima, en mi Comunidad se esta aplicando desde hace 20 años el sistema de pagos todo mezclado, a partes iguales y coeficientes, no se respeta ni el Título ni los Estatutos, que hablan de pagar todo por coeficientes, se modificó en su momento hace 20 años esa forma de pago ¿que no el título ni los Estatutos. ni se ha registrado nada para darle validez frente a terceros, ni modificación de forma de pago, ni Título ni Estatutos, y encima la partida de Gastos Varios e Imprevistos que se aprobó hace 20 años por coeficientes, la aplican siempre por partes iguales y coeficientes, sin venir en el Orden del Día, ni aprobarse esa modificación en Junta.
Creo que eso del acuerdo tácito que tu mencionas cuando un acuerdo aunque sea por Unanimidad va contra Ley y Estatutos el Tribunal Supremo lo obvia.
No creo que haya habido un acuerdo tácito por mi parte para que apliquen esa forma de pago cuando existen 10-12 impugnaciones ante la Junta sobre la forma de pago, aunque esas impugnaciones ante la Junta se la pasan los presidentes y administradores por los forros.
No obstante la Ley dice que aunque se precisa de Unanimidad para cambiar la forma de pago, para volver al sistema de todo por coeficientes es suficiente conque un solo propietario lo manifieste en Junta viniendo en el Orden del Día, según sentencias mencionadas 16-11-2004, etc...
En todo esto es en lo que yo me he basado para demandar y en el hecho de querer legalizarme a mi solo y que consta en acta... y que la comunidad continuara pagando de cualquier manera...
De todas maneras tu caso es muy distinto y parece ser que mucho mas complicado...
Saludos...
Saludos
Creo que eso del acuerdo tácito que tu mencionas cuando un acuerdo aunque sea por Unanimidad va contra Ley y Estatutos el Tribunal Supremo lo obvia.
No creo que haya habido un acuerdo tácito por mi parte para que apliquen esa forma de pago cuando existen 10-12 impugnaciones ante la Junta sobre la forma de pago, aunque esas impugnaciones ante la Junta se la pasan los presidentes y administradores por los forros.
No obstante la Ley dice que aunque se precisa de Unanimidad para cambiar la forma de pago, para volver al sistema de todo por coeficientes es suficiente conque un solo propietario lo manifieste en Junta viniendo en el Orden del Día, según sentencias mencionadas 16-11-2004, etc...
En todo esto es en lo que yo me he basado para demandar y en el hecho de querer legalizarme a mi solo y que consta en acta... y que la comunidad continuara pagando de cualquier manera...
De todas maneras tu caso es muy distinto y parece ser que mucho mas complicado...
Saludos...
Saludos
.../...
Modificación del sistema de reparto de gastos que ha sido aceptado por los propietarios
TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-12-2004
Sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior.
El pago por partes iguales durante años no significa modificación de la forma de abono
TS, Sala Primera, de lo Civil, 16-11-2004
Se señala que la Comunidad demandada venía utilizando el sistema de reparto igualitario de gastos desde 1987 hasta 1994 lo que supone un acto propio, aceptado por todos, que ha causado estado, pues ninguno de los miembros de aquella lo ha impugnado. Por ello, se añade, para volver al sistema de reparto establecido en los Estatutos -por coeficiente- o al seguido anteriormente por la Comunidad, en el que parte de los gastos se distribuían conforme a coeficiente, y otra parte, igualitariamente, sería necesaria la unanimidad, y esta no se ha conseguido, al haber impugnado la ahora recurrente el acuerdo que pretendía la vuelta al sistema de contribución a los gastos comunes previsto en los Estatutos. La argumentación que acaba de resumirse no puede ser compartida, por cuanto, como pone de manifiesto la Audiencia Provincial, no ha existido ningún acuerdo de la Junta de Propietarios en que se estableciese la modificación de lo prevenido en los Estatutos sobre distribución de los gastos comunes. En efecto, el hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado. En el caso que nos ocupa, como alega la Comunidad demandada, solamente ha existido una tolerancia ante una práctica inadecuada, que, a lo sumo, únicamente puede determinar la pérdida del derecho a impugnar las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios a que aquella ha afectado, las cuales, a tenor del coeficiente de participación en los gastos comunes que corresponde a la finca de la actora (16,35 %) han debido ser ciertamente favorables a la misma pues dicha cuota superaba ostensiblemente a las de cualquiera de los demás propietarios. En atención a cuanto queda expuesto ha de calificarse de correcta la conclusión del Tribunal de apelación respecto a que el acuerdo que impugna la demandante se ajusta a lo prevenido en los Estatutos de la Comunidad en cuanto a distribución de gastos comunes, sistema que no puede entenderse dejado sin efecto por la práctica indebida a que nos hemos referido.
Modificación del sistema de reparto de gastos que ha sido aceptado por los propietarios
TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-12-2004
Sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior.
El pago por partes iguales durante años no significa modificación de la forma de abono
TS, Sala Primera, de lo Civil, 16-11-2004
Se señala que la Comunidad demandada venía utilizando el sistema de reparto igualitario de gastos desde 1987 hasta 1994 lo que supone un acto propio, aceptado por todos, que ha causado estado, pues ninguno de los miembros de aquella lo ha impugnado. Por ello, se añade, para volver al sistema de reparto establecido en los Estatutos -por coeficiente- o al seguido anteriormente por la Comunidad, en el que parte de los gastos se distribuían conforme a coeficiente, y otra parte, igualitariamente, sería necesaria la unanimidad, y esta no se ha conseguido, al haber impugnado la ahora recurrente el acuerdo que pretendía la vuelta al sistema de contribución a los gastos comunes previsto en los Estatutos. La argumentación que acaba de resumirse no puede ser compartida, por cuanto, como pone de manifiesto la Audiencia Provincial, no ha existido ningún acuerdo de la Junta de Propietarios en que se estableciese la modificación de lo prevenido en los Estatutos sobre distribución de los gastos comunes. En efecto, el hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado. En el caso que nos ocupa, como alega la Comunidad demandada, solamente ha existido una tolerancia ante una práctica inadecuada, que, a lo sumo, únicamente puede determinar la pérdida del derecho a impugnar las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios a que aquella ha afectado, las cuales, a tenor del coeficiente de participación en los gastos comunes que corresponde a la finca de la actora (16,35 %) han debido ser ciertamente favorables a la misma pues dicha cuota superaba ostensiblemente a las de cualquiera de los demás propietarios. En atención a cuanto queda expuesto ha de calificarse de correcta la conclusión del Tribunal de apelación respecto a que el acuerdo que impugna la demandante se ajusta a lo prevenido en los Estatutos de la Comunidad en cuanto a distribución de gastos comunes, sistema que no puede entenderse dejado sin efecto por la práctica indebida a que nos hemos referido.
.../...
A favor del cambio
El acuerdo consensuado estableciendo las cuotas de participación en los gastos comunes puede ser modificado por la mayoría simple de los propietarios
TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-5-2008
Es necesario partir de que en la Escritura de Constitución de la Propiedad Horizontal se atribuye una cuota de participación del 10,70 por cien para el local comercial, titularidad de la mercantil demandante. Por otra parte, es admitido el hecho de que la demandante, junto con el otro local comercial de la finca, ha contribuido al sostenimiento de los gastos de la Comunidad en una proporción inferior a su cuota -hasta la Junta cuya impugnación se postula en el pleito-, por acuerdo posterior a la constitución de la Propiedad Horizontal, no recogido estatutaria ni documentalmente, pero cuya existencia reconocen las partes. En la Junta de Propietarios, celebrada el 3 de noviembre de 1998, se acordó que "sometido a la consideración de todos, se coincide en que los propietarios no deben asumir gastos que por Ley no les corresponde, por lo que se aprueba, por unanimidad [de los asistentes], que a partir del 1.º de enero de 1999, se les aplique a los locales, la cuota pertinente, en función de los gastos anuales, de acuerdo con su coeficiente de participación, resultándoles, de esa forma: 65.000 Ptas. trimestrales para el local Sótano de Vedisa Barcelona, S. A. y 57.000 Ptas. para el local Bajos de Caixa Catalunya". La sentencia de apelación admitió la tesis de la demandante -rechazada en la primera instancia- por considerar que el acuerdo adoptado supone una "modificación de la situación fáctica hasta la entonces creada e incontrovertida en esta litis", y continúa razonando que "nos encontramos ante un acuerdo cuya finalidad no era otra que volver a la situación de origen recogida en el Título Constitutivo en lo que se refiere a la contribución a los gastos generales, lo que requiere la aprobación unánime de los copropietarios de conformidad con lo prevenido en la norma primera del art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal". Dicha norma, en su redacción original, establecía que, para la adopción de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, será necesaria la unanimidad de los propietarios. Por tanto, en el fundamento jurídico segundo de la sentencia impugnada se contiene una contradicción argumentativa: se afirma que es precisa la unanimidad para la modificación de una situación fáctica por tratarse de una modificación del título constitutivo, cuando, es reconocido, lo que se pretendió con la Junta no era la modificación de este, sino precisamente lo contrario, la aplicación del título, cuya omisión se venía produciendo sistemáticamente en el tiempo en detrimento del resto de propietarios, a los que tanto el titulo constitutivo como la legislación vigente les reconocían el derecho a abonar cuotas de menor importe en virtud del prorrateo aprobado por unanimidad en la constitución. De ahí que la sentencia deba ser casada y asumir los correctos razonamientos de la de primera instancia, al no exigirse la unanimidad de todos los copropietarios para la adopción del acuerdo impugnado, al cual, dada la emisión de voto afirmativo por todos los propietarios asistentes, ha de reconocerse plena validez. Todo ello se dice a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.715-1-3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y asumiendo la instancia, y en su consecuencia confirmar la sentencia de primera instancia y por ende desestimar la demanda. La jurisprudencia de esta Sala sobre el artículo 9.5.º de la Ley de Propiedad Horizontal es reiterada, en el sentido de que puede establecerse estatutariamente un régimen especial sobre distribución de gastos, que articule módulos diferentes a la cuota de participación fijada en el título constitutivo para cada piso o local, en relación con el total del edificio, prevaleciendo en este punto la autonomía de la voluntad -Sentencias de 28 de diciembre de 1984, 2 de marzo de 1989, 2 de febrero de 1991 y 14 de marzo de 2000, entre otras muchas-. Por tanto, la cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según establecía el art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 en su redacción original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación -que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo-, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios.
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A favor del cambio
El acuerdo consensuado estableciendo las cuotas de participación en los gastos comunes puede ser modificado por la mayoría simple de los propietarios
TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-5-2008
Es necesario partir de que en la Escritura de Constitución de la Propiedad Horizontal se atribuye una cuota de participación del 10,70 por cien para el local comercial, titularidad de la mercantil demandante. Por otra parte, es admitido el hecho de que la demandante, junto con el otro local comercial de la finca, ha contribuido al sostenimiento de los gastos de la Comunidad en una proporción inferior a su cuota -hasta la Junta cuya impugnación se postula en el pleito-, por acuerdo posterior a la constitución de la Propiedad Horizontal, no recogido estatutaria ni documentalmente, pero cuya existencia reconocen las partes. En la Junta de Propietarios, celebrada el 3 de noviembre de 1998, se acordó que "sometido a la consideración de todos, se coincide en que los propietarios no deben asumir gastos que por Ley no les corresponde, por lo que se aprueba, por unanimidad [de los asistentes], que a partir del 1.º de enero de 1999, se les aplique a los locales, la cuota pertinente, en función de los gastos anuales, de acuerdo con su coeficiente de participación, resultándoles, de esa forma: 65.000 Ptas. trimestrales para el local Sótano de Vedisa Barcelona, S. A. y 57.000 Ptas. para el local Bajos de Caixa Catalunya". La sentencia de apelación admitió la tesis de la demandante -rechazada en la primera instancia- por considerar que el acuerdo adoptado supone una "modificación de la situación fáctica hasta la entonces creada e incontrovertida en esta litis", y continúa razonando que "nos encontramos ante un acuerdo cuya finalidad no era otra que volver a la situación de origen recogida en el Título Constitutivo en lo que se refiere a la contribución a los gastos generales, lo que requiere la aprobación unánime de los copropietarios de conformidad con lo prevenido en la norma primera del art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal". Dicha norma, en su redacción original, establecía que, para la adopción de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, será necesaria la unanimidad de los propietarios. Por tanto, en el fundamento jurídico segundo de la sentencia impugnada se contiene una contradicción argumentativa: se afirma que es precisa la unanimidad para la modificación de una situación fáctica por tratarse de una modificación del título constitutivo, cuando, es reconocido, lo que se pretendió con la Junta no era la modificación de este, sino precisamente lo contrario, la aplicación del título, cuya omisión se venía produciendo sistemáticamente en el tiempo en detrimento del resto de propietarios, a los que tanto el titulo constitutivo como la legislación vigente les reconocían el derecho a abonar cuotas de menor importe en virtud del prorrateo aprobado por unanimidad en la constitución. De ahí que la sentencia deba ser casada y asumir los correctos razonamientos de la de primera instancia, al no exigirse la unanimidad de todos los copropietarios para la adopción del acuerdo impugnado, al cual, dada la emisión de voto afirmativo por todos los propietarios asistentes, ha de reconocerse plena validez. Todo ello se dice a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.715-1-3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y asumiendo la instancia, y en su consecuencia confirmar la sentencia de primera instancia y por ende desestimar la demanda. La jurisprudencia de esta Sala sobre el artículo 9.5.º de la Ley de Propiedad Horizontal es reiterada, en el sentido de que puede establecerse estatutariamente un régimen especial sobre distribución de gastos, que articule módulos diferentes a la cuota de participación fijada en el título constitutivo para cada piso o local, en relación con el total del edificio, prevaleciendo en este punto la autonomía de la voluntad -Sentencias de 28 de diciembre de 1984, 2 de marzo de 1989, 2 de febrero de 1991 y 14 de marzo de 2000, entre otras muchas-. Por tanto, la cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según establecía el art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 en su redacción original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación -que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo-, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios.
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Copio y pego:
SP/DOCT/16563 Jurisprudencia Comentada. Marzo 2012
autor: Daniel Loscertales Fuertes. Abogado
Comentario
El problema, bien resuelto por la Audiencia de Barcelona, no tiene contestación clara en la doctrina y en la jurisprudencia conocida hasta la fecha, pues, como veremos al final, hay alguna discrepancia en el mismo Tribunal Supremo. Se trata de determinar si es posible que una Comunidad reparta los gastos de manera distinta al coeficiente fijado a cada propietario en el Título.
Pues bien, la Audiencia, aun reconociendo que el art. 553-3.4 CCCat. establece la unanimidad para el cambio de cuotas, acude al citado precepto, punto 1 c), donde se indica que la misma servirá para la distribución de gastos y reparto de los ingresos, "salvo pacto en contrario".
Este pacto, que en las Comunidades se traduce en acuerdo de la Junta, había existido, es decir, que los propietarios habían dado la conformidad a un sistema de reparto por "partes iguales", y luego alguno de los titulares había impugnado tal decisión. La Audiencia considera que el interesado anteriormente lo había aprobado y que estaba vinculado por sus propios actos.
Hasta aquí no hay que mostrar ninguna discrepancia, pues nos parece lógico y con todo sentido jurídico que las decisiones de la Junta no puedan estar temporalmente pendientes de que, en cualquiera de las asambleas, un propietario, que aceptó un sistema de gastos (o cualquier otra circunstancia, la como instalación de ascensor, obras fachada, etc.), pretenda revocar el voto que en día sirvió para tomar una decisión.
Ahora bien, en la sentencia no se trata, seguramente porque no es el caso, qué pasa si entra un nuevo propietario que se niega a aceptar algo diferente a lo que figura en el Título y en su propia escritura. El régimen de propiedad horizontal catalán no contempla esta posibilidad (no ha seguido las previsiones del art. 5.3 LPH estatal) y no hace referencia para nada al Registro de la Propiedad, pues es claro que la Comunidad puede perfectamente modificar los Estatutos si se aprobó por unanimidad alterar el sistema de reparto de gastos o incluso por el quorum de los cuatro quintos del art. 553-25.2 CCCat. No existen problemas -en este supuesto y en otros similares- para, mediante facultad al Presidente, llevar a cabo el otorgamiento de escritura pública y modificación registral, lo que es muy aconsejable, pues los gastos tampoco son extraordinarios y se obtiene una seguridad para los nuevos compradores, ya que, en caso contrario, si no se inscribe, su obligatoriedad de aceptar estos cambios es muy discutible.
Otra jurisprudencia aplicable
En contra del cambio
No caben alegaciones contra distribución de coeficientes aplicado desde hace años y que no fue impugnado
TS, Sala Primera, de lo Civil, 25-4-2007
El motivo se desestima puesto que en ningún extremo del acta figura acuerdo alguno que modifique los coeficientes de participación en los gastos fijados por el Título Constitutivo. La Junta de vecinos se limitó a aprobar el presupuesto para el ejercicio de 1999, de acuerdo con lo que figuraba en el orden del día, y lo que la sentencia señala es que el coeficiente atribuido al actor se realizó "por el acto conjunto de todos los que entonces eran comuneros, en la reunión celebrada el día 18 de agosto de 1993", siendo aplicados sin interrupción en todas y cada una de las juntas de propietarios celebradas, reproduciéndose en el encabezamiento de las actas, sin que por parte del actor, que adquirió su parte determinada al año siguiente, ni por ningún comunero, se impugnaran tales extremos, deviniendo de esa forma plena y definitivamente exigible.
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SP/DOCT/16563 Jurisprudencia Comentada. Marzo 2012
autor: Daniel Loscertales Fuertes. Abogado
Comentario
El problema, bien resuelto por la Audiencia de Barcelona, no tiene contestación clara en la doctrina y en la jurisprudencia conocida hasta la fecha, pues, como veremos al final, hay alguna discrepancia en el mismo Tribunal Supremo. Se trata de determinar si es posible que una Comunidad reparta los gastos de manera distinta al coeficiente fijado a cada propietario en el Título.
Pues bien, la Audiencia, aun reconociendo que el art. 553-3.4 CCCat. establece la unanimidad para el cambio de cuotas, acude al citado precepto, punto 1 c), donde se indica que la misma servirá para la distribución de gastos y reparto de los ingresos, "salvo pacto en contrario".
Este pacto, que en las Comunidades se traduce en acuerdo de la Junta, había existido, es decir, que los propietarios habían dado la conformidad a un sistema de reparto por "partes iguales", y luego alguno de los titulares había impugnado tal decisión. La Audiencia considera que el interesado anteriormente lo había aprobado y que estaba vinculado por sus propios actos.
Hasta aquí no hay que mostrar ninguna discrepancia, pues nos parece lógico y con todo sentido jurídico que las decisiones de la Junta no puedan estar temporalmente pendientes de que, en cualquiera de las asambleas, un propietario, que aceptó un sistema de gastos (o cualquier otra circunstancia, la como instalación de ascensor, obras fachada, etc.), pretenda revocar el voto que en día sirvió para tomar una decisión.
Ahora bien, en la sentencia no se trata, seguramente porque no es el caso, qué pasa si entra un nuevo propietario que se niega a aceptar algo diferente a lo que figura en el Título y en su propia escritura. El régimen de propiedad horizontal catalán no contempla esta posibilidad (no ha seguido las previsiones del art. 5.3 LPH estatal) y no hace referencia para nada al Registro de la Propiedad, pues es claro que la Comunidad puede perfectamente modificar los Estatutos si se aprobó por unanimidad alterar el sistema de reparto de gastos o incluso por el quorum de los cuatro quintos del art. 553-25.2 CCCat. No existen problemas -en este supuesto y en otros similares- para, mediante facultad al Presidente, llevar a cabo el otorgamiento de escritura pública y modificación registral, lo que es muy aconsejable, pues los gastos tampoco son extraordinarios y se obtiene una seguridad para los nuevos compradores, ya que, en caso contrario, si no se inscribe, su obligatoriedad de aceptar estos cambios es muy discutible.
Otra jurisprudencia aplicable
En contra del cambio
No caben alegaciones contra distribución de coeficientes aplicado desde hace años y que no fue impugnado
TS, Sala Primera, de lo Civil, 25-4-2007
El motivo se desestima puesto que en ningún extremo del acta figura acuerdo alguno que modifique los coeficientes de participación en los gastos fijados por el Título Constitutivo. La Junta de vecinos se limitó a aprobar el presupuesto para el ejercicio de 1999, de acuerdo con lo que figuraba en el orden del día, y lo que la sentencia señala es que el coeficiente atribuido al actor se realizó "por el acto conjunto de todos los que entonces eran comuneros, en la reunión celebrada el día 18 de agosto de 1993", siendo aplicados sin interrupción en todas y cada una de las juntas de propietarios celebradas, reproduciéndose en el encabezamiento de las actas, sin que por parte del actor, que adquirió su parte determinada al año siguiente, ni por ningún comunero, se impugnaran tales extremos, deviniendo de esa forma plena y definitivamente exigible.
.../...
Ni que lo digas mabelita! Mi comunidad es una autentica mafia …
Estos “profesionales “ que nos manejan, son capaces de todo, a mí me falsificaron una firma en el Libro de Actas: Recuerdo, siendo yo presidenta, que cuando me entregaron el Libro de Actas para que se lo pasaran los propietarios para firmarlo (puesta por puerta) yo no lo firmé a la espera de que antes lo firmara el secretario administrador … al final no firmamos ni él ni yo, aunque no le di mayor importancia…
Pasado el tiempo, repasando el Libro, he visto que alguien firmó por mí.
Ahora tenemos un libro de Actas de hojas movibles, y ya he detectado que entre las Actas de las Juntas de propietarios celebradas en los últimos años se han dejado hojas en blanco que, finalmente, cuando les pedí una copia de las mismas por FAX con justificante de transmisión, después de varios intentos me las enviaron pero ya ANULADAS, al menos estas no podrán utilizarlas para sus tramas. Me consta que se mueren de ganas de hacerse con esas pruebas que ellos dicen tener, en concreto: Actas con, supuestos, acuerdos adoptados en esas, supuestas, Juntas de propietarios. Y a ver ahora que nos cuentan en la próxima Junta de Propietarios cuando se traten esos asuntos que, a petición mía, deberán figuran en el Orden del día. Si no pueden demostrar que tienen esas pruebas que dicen tener, quedarán con el culo al aire. Y ahí estaré yo con mi teléfono móvil para que todo lo que acontezca en esa Junta pase a la posteridad jejeje … que me da lo mismo que me dejen o no grabar porque vive Dios que grabaré salvo que se suspenda la Junta o me lleven detenida.
Mucha suerte tambien para tí
Estos “profesionales “ que nos manejan, son capaces de todo, a mí me falsificaron una firma en el Libro de Actas: Recuerdo, siendo yo presidenta, que cuando me entregaron el Libro de Actas para que se lo pasaran los propietarios para firmarlo (puesta por puerta) yo no lo firmé a la espera de que antes lo firmara el secretario administrador … al final no firmamos ni él ni yo, aunque no le di mayor importancia…
Pasado el tiempo, repasando el Libro, he visto que alguien firmó por mí.
Ahora tenemos un libro de Actas de hojas movibles, y ya he detectado que entre las Actas de las Juntas de propietarios celebradas en los últimos años se han dejado hojas en blanco que, finalmente, cuando les pedí una copia de las mismas por FAX con justificante de transmisión, después de varios intentos me las enviaron pero ya ANULADAS, al menos estas no podrán utilizarlas para sus tramas. Me consta que se mueren de ganas de hacerse con esas pruebas que ellos dicen tener, en concreto: Actas con, supuestos, acuerdos adoptados en esas, supuestas, Juntas de propietarios. Y a ver ahora que nos cuentan en la próxima Junta de Propietarios cuando se traten esos asuntos que, a petición mía, deberán figuran en el Orden del día. Si no pueden demostrar que tienen esas pruebas que dicen tener, quedarán con el culo al aire. Y ahí estaré yo con mi teléfono móvil para que todo lo que acontezca en esa Junta pase a la posteridad jejeje … que me da lo mismo que me dejen o no grabar porque vive Dios que grabaré salvo que se suspenda la Junta o me lleven detenida.
Mucha suerte tambien para tí
Anónima, por lo que me dices tu Comunidad es una verdadera "Mafia" en el sentido de avasallar unos a otros, creo que mientras no haya unión entre vosotros para tirar a toda esa directiva y poner presidente nuevo, administrador-secretario nuevo etc, no se os solucionarán los problemas, o bien recabar pruebas e injusticias que se vayan cometiendo y actos contra la LPH y cuando lo veas necesario y a traves de un abogado que les avise de que vas a damandarlos si no solucionan los pro blemas existentes denunciarlos con o sin el apoyo de los demas.
Tu Comunidad esta muy mal, yo diría que casi peor que la mia, y fijate a mia esta denunciada.
Desde luego, cada Comunidad es un mundo. y es verdad.
Teneis que renovar toda la Junta directiva, parece obvio, y la única solución es demandandola por actos que vayan contra Ley y Estatutos, que mientras que no los modifiquen y pasen por el Registro tendrán su vigencia en cualquier momento
ante los tribunales y prevalecerá la Ley...contando con que el juez sea totalmente imparcial.
En fin Anonima..te deseo mucha suerte ya que la vas a necesitar por el estado en que se encuentra actualmente tu Comunidad.
Se me olvidaba decirte que no firmes ningun documento que suponga la Unanimidad en una decisión importante, no sea que les de por llevarla al Registro, aunque antes debería de ir al notario para que diera fe de ello.
Mucha suerte...
Tu Comunidad esta muy mal, yo diría que casi peor que la mia, y fijate a mia esta denunciada.
Desde luego, cada Comunidad es un mundo. y es verdad.
Teneis que renovar toda la Junta directiva, parece obvio, y la única solución es demandandola por actos que vayan contra Ley y Estatutos, que mientras que no los modifiquen y pasen por el Registro tendrán su vigencia en cualquier momento
ante los tribunales y prevalecerá la Ley...contando con que el juez sea totalmente imparcial.
En fin Anonima..te deseo mucha suerte ya que la vas a necesitar por el estado en que se encuentra actualmente tu Comunidad.
Se me olvidaba decirte que no firmes ningun documento que suponga la Unanimidad en una decisión importante, no sea que les de por llevarla al Registro, aunque antes debería de ir al notario para que diera fe de ello.
Mucha suerte...
No mabelita, ni soy abogad@ ni estudio para ello. Muchas gracias por lo que me dices porque almenos me da anímos. Aunque es cierto lo que dijo aquel: "lo que no te mata te hace mas fuerte" y a mí me enseña a sequir palante, desconfiando hasta de mi sombras pero siempre con la Ley en la mano; y como yo ante la adversidad me crezco, no veas...!!
Resulta que mi Comunidad está administrada por personal "profesional" (a sueldo) y estos hacen y deshacen a su antojo:
En ocasiones, es cierto que nos convocan a Juntas para debatir los asuntos que, previamente, figuran en el Orden del día de la convocatoria para ser tratados y aprobados en las Juntas, pero al secretario administrador "profesional" (supuestamente conocedor de la LPH) se le "olvida" que hay ciertos acuerdos que solo pueden ser aprobados por UNANIMIDAD, como sería el caso de la modificación y aplicación de las cuotas de participación fijadas en el Título constitutivo. Y pese a la oposición de de muchos comuneros, alguno "salvando el voto" "amenazando" con impugnar, el "profesional decide dar como probado el acuerdo contrario a la LPH. Porqué?, porque él no tiene nada que perder pues siempre se escudará en el presidente de turno, ese pobrete e ignorante, no conocedor de la LPH, que es manejado por el "profesional"...
Finalmente el disidente presenta la demanda de impugnación (en tiempo y forma) y una vez admitida a trámite se le da a la Comunidad un plazo de 20 días para contestar... y aquí aparece otro "profesional", este (que además de administrador es abogado y socio de la empresa que nos administra, sin informar a los comuneros, es decir, sin convocar a Junta para tratar el asunto, dándole a los propietarios opción a allanarse una vez informados de forma veraz y fehaciente de lo que se ha impugnado y el porqué (por ser contrario a la LPH y el Título constitutivo, y gravemente perjudicial para el común de los propietarios), por iniciativa propia y con el beneplacito de su compañero, socio y cómplice, da contestación a la demanda...
Finalmente el acuedo es anulado por el Juez ...
Ahora seguimos con los pleitos porque mira tú que, en esta ocasión, ni tan siquiera se ha convocado a Junta para tratar el asunto, esto es contrario al art.16.2 dela LPH. es decir, que la decisión a sido solo y exclusivamente por antojo del secretario administrador "profesional"; este, en concreto, ha exonerado a un porcentaje de comuneros de participar en ciertos gastos de mantenimiento... con lo cual también se modifica la aplicación de las cuotas de participación fijadas en el Título constitutivo (al exonerar a unos, se aumenta la cuota de participación del resto, es obvio!. Esto ha sido impugnado y admitido y a trámite y, para no variar, la demanda ha sido contestada, también, por cuenta, y riesgo (supongo) del abogado, administrador y socio de la empresa que nos administra. Eso sí, hasta la fecha en mi comunidad no se ha hablado de "derramas" ni de "minutas" con locual mis adorables siguen en la imnopia... No sé como acabará todo esto pero miedo me da...
Un cordial saludo y mucha suerte!
Resulta que mi Comunidad está administrada por personal "profesional" (a sueldo) y estos hacen y deshacen a su antojo:
En ocasiones, es cierto que nos convocan a Juntas para debatir los asuntos que, previamente, figuran en el Orden del día de la convocatoria para ser tratados y aprobados en las Juntas, pero al secretario administrador "profesional" (supuestamente conocedor de la LPH) se le "olvida" que hay ciertos acuerdos que solo pueden ser aprobados por UNANIMIDAD, como sería el caso de la modificación y aplicación de las cuotas de participación fijadas en el Título constitutivo. Y pese a la oposición de de muchos comuneros, alguno "salvando el voto" "amenazando" con impugnar, el "profesional decide dar como probado el acuerdo contrario a la LPH. Porqué?, porque él no tiene nada que perder pues siempre se escudará en el presidente de turno, ese pobrete e ignorante, no conocedor de la LPH, que es manejado por el "profesional"...
Finalmente el disidente presenta la demanda de impugnación (en tiempo y forma) y una vez admitida a trámite se le da a la Comunidad un plazo de 20 días para contestar... y aquí aparece otro "profesional", este (que además de administrador es abogado y socio de la empresa que nos administra, sin informar a los comuneros, es decir, sin convocar a Junta para tratar el asunto, dándole a los propietarios opción a allanarse una vez informados de forma veraz y fehaciente de lo que se ha impugnado y el porqué (por ser contrario a la LPH y el Título constitutivo, y gravemente perjudicial para el común de los propietarios), por iniciativa propia y con el beneplacito de su compañero, socio y cómplice, da contestación a la demanda...
Finalmente el acuedo es anulado por el Juez ...
Ahora seguimos con los pleitos porque mira tú que, en esta ocasión, ni tan siquiera se ha convocado a Junta para tratar el asunto, esto es contrario al art.16.2 dela LPH. es decir, que la decisión a sido solo y exclusivamente por antojo del secretario administrador "profesional"; este, en concreto, ha exonerado a un porcentaje de comuneros de participar en ciertos gastos de mantenimiento... con lo cual también se modifica la aplicación de las cuotas de participación fijadas en el Título constitutivo (al exonerar a unos, se aumenta la cuota de participación del resto, es obvio!. Esto ha sido impugnado y admitido y a trámite y, para no variar, la demanda ha sido contestada, también, por cuenta, y riesgo (supongo) del abogado, administrador y socio de la empresa que nos administra. Eso sí, hasta la fecha en mi comunidad no se ha hablado de "derramas" ni de "minutas" con locual mis adorables siguen en la imnopia... No sé como acabará todo esto pero miedo me da...
Un cordial saludo y mucha suerte!
Anonima, veo que te has leido esas sentencias de maravilla y es mas, me da la sensación de que o bien eres abogado o estudias para ello. Yo soy del cuerpo tecnico de la Administración y no tengo esa facilidad de palabra que tienes tu, no obstante, he de decirte que esa va a ser mi linea de defensa en el juicio que tengo a la vista. Para mi esas sentencias se resumen de la siguiente manera:
Si bien hace falta un acuerdo por Unanimidad para ir contra Ley, estatutos y forma de pago, solamenmte hace falta un acuerdo por mayoría simple o que cualquier propietario lo solicite mediante escrito-burofax dirigido al Presidente-Administrador para su constancia y que salga en un punto del Orden del Día para solicitar que se pague todo por coeficientes para volver al sistema legal, eso si, con abogado y procurador si no ceden. Al mismo tiempo esos acuerdos sin registrar, forma de pago a partes iguales, modificación de Estatutos, modificación de coeficientes, que no se pueden aplicar a terceros pienso que es otro punto a nuestro favor para su impugnación ante el juzgado, ya que la Comunidad se halla en en una situación algo ilegal, por no decir del todo, y ese acuerdo de modificación fue temporal en su momento...
El acuerdo de mi Comunidad fue modificación de forma de la forma de pago hace 20 años y sin registrar, fue por Unanimidad, y aunque la impugne dentro de plazo ante la Junta, no fui al juzgado en el plazo de un año, se me escapó impugnarla dentro del plazo ante el juzgado y un abogado muy mayor ya, de la Camara de la Propiedad me dijo, saca un punto en el Orden del Día mediante escrito con acuse de recibo dirigido al Presidente para modificar esa forma de pago. Asi lo hice salvando mi voto en Junta( votando en contra de todos) e impugné el acta ante el Juzgado con abogado y procurador dentro del plazo de un año. Actualmente estoy pendiente para octubre de la vista previa. Me ha llamado el Presidente de la Comunidad diciendome que cree que tengo razón y me ha dicho que lo retire todo y renuncie a pedir costas y gastos y que el tratará de arreglarlo todo, no me he molestado ni en llamarlo, ya que no me ofrece nada seguro. Iremos a la vista previa y que allí que su abogado hable y veremos lo que pasa...
Me ha costado Anonima mucho llegar a conseguir esas sentencias, para mi son muy importantes, y aunque me den la razón, todo depende del juez con el que des....
Anónima, saludos, y que te vaya muy bien en todo, ya me diras si vas a juicio o has podido solucionar el problema de otra manera...
Si bien hace falta un acuerdo por Unanimidad para ir contra Ley, estatutos y forma de pago, solamenmte hace falta un acuerdo por mayoría simple o que cualquier propietario lo solicite mediante escrito-burofax dirigido al Presidente-Administrador para su constancia y que salga en un punto del Orden del Día para solicitar que se pague todo por coeficientes para volver al sistema legal, eso si, con abogado y procurador si no ceden. Al mismo tiempo esos acuerdos sin registrar, forma de pago a partes iguales, modificación de Estatutos, modificación de coeficientes, que no se pueden aplicar a terceros pienso que es otro punto a nuestro favor para su impugnación ante el juzgado, ya que la Comunidad se halla en en una situación algo ilegal, por no decir del todo, y ese acuerdo de modificación fue temporal en su momento...
El acuerdo de mi Comunidad fue modificación de forma de la forma de pago hace 20 años y sin registrar, fue por Unanimidad, y aunque la impugne dentro de plazo ante la Junta, no fui al juzgado en el plazo de un año, se me escapó impugnarla dentro del plazo ante el juzgado y un abogado muy mayor ya, de la Camara de la Propiedad me dijo, saca un punto en el Orden del Día mediante escrito con acuse de recibo dirigido al Presidente para modificar esa forma de pago. Asi lo hice salvando mi voto en Junta( votando en contra de todos) e impugné el acta ante el Juzgado con abogado y procurador dentro del plazo de un año. Actualmente estoy pendiente para octubre de la vista previa. Me ha llamado el Presidente de la Comunidad diciendome que cree que tengo razón y me ha dicho que lo retire todo y renuncie a pedir costas y gastos y que el tratará de arreglarlo todo, no me he molestado ni en llamarlo, ya que no me ofrece nada seguro. Iremos a la vista previa y que allí que su abogado hable y veremos lo que pasa...
Me ha costado Anonima mucho llegar a conseguir esas sentencias, para mi son muy importantes, y aunque me den la razón, todo depende del juez con el que des....
Anónima, saludos, y que te vaya muy bien en todo, ya me diras si vas a juicio o has podido solucionar el problema de otra manera...
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Es decir, que en el supuesto de que nos encontremos ante un acuerdo de modificación de coeficientes que hubiese sido aprobado por acuerdo consensuado de la mayoría, pero que no haya sido impugnado en su plazo, dicho acuerdo seguiría careciendo de validez y en consecuencia podría quedar sin efecto mediante un mero acuerdo mayoritario.
Parece por tanto no cabe invocar en estos casos el principio de seguridad jurídica en cuanto a la convalidación de los acuerdos contrarios a la LPH o los estatutos por transcurso del plazo de caducidad para su impugnación, ya que, según entiende el Tribunal Supremo, este tipo de acuerdos seguirían careciendo de validez sin importar el número de años en los que haya venido siendo aplicado como nueva cláusula estatutaria.
De hecho, y como problema complementario para su validez, incluso en el supuesto de que el acuerdo modificatorio de los coeficientes de participación hubiese sido aprobado por unanimidad, el mismo carecería de eficacia frente a los posteriores adquirentes de inmuebles, si no aparece inscrito en el Registro de la Propiedad, tal como se ha encargado de recordar la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de Marzo de 2008, con fundamento en la literalidad del Art. 5 de la LPH.
" en todo caso, para su validez ( las cláusulas estatutarias) han de estar inscritas, con dicho documento, en el Registro de la Propiedad, pues, si este requisito no se cumple, los futuros propietarios no están obligados a la observancia de algo en cuya elaboración no han participado y que no figura reflejado en la publicidad registral."
" la condición de "tercero" en la Propiedad Horizontal sólo importa a quienes sean propietarios en el futuro y queden afectados por el Título, lo que conduce a la hermenéutica del artículo 5 de la Ley en el sentido de que ningún nuevo titular, por adquisición de vivienda, local, garaje, etc., por cualquiera de los medios previstos en Derecho, puede ser obligado por acuerdos o formas de actuación comunitaria diferentes a lo que conste en el Título Constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad."
En definitiva, que para estar seguro de que el cambio de sistema de reparto presupuestario va a ser vinculante para la comunidad, conforme a los recientes criterios del Tribunal Supremo, dicho acuerdo debe aprobarse por unanimidad e inscribirse en el Registro”.
Lo copiaré y guardaré ...
Un saludo
Es decir, que en el supuesto de que nos encontremos ante un acuerdo de modificación de coeficientes que hubiese sido aprobado por acuerdo consensuado de la mayoría, pero que no haya sido impugnado en su plazo, dicho acuerdo seguiría careciendo de validez y en consecuencia podría quedar sin efecto mediante un mero acuerdo mayoritario.
Parece por tanto no cabe invocar en estos casos el principio de seguridad jurídica en cuanto a la convalidación de los acuerdos contrarios a la LPH o los estatutos por transcurso del plazo de caducidad para su impugnación, ya que, según entiende el Tribunal Supremo, este tipo de acuerdos seguirían careciendo de validez sin importar el número de años en los que haya venido siendo aplicado como nueva cláusula estatutaria.
De hecho, y como problema complementario para su validez, incluso en el supuesto de que el acuerdo modificatorio de los coeficientes de participación hubiese sido aprobado por unanimidad, el mismo carecería de eficacia frente a los posteriores adquirentes de inmuebles, si no aparece inscrito en el Registro de la Propiedad, tal como se ha encargado de recordar la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de Marzo de 2008, con fundamento en la literalidad del Art. 5 de la LPH.
" en todo caso, para su validez ( las cláusulas estatutarias) han de estar inscritas, con dicho documento, en el Registro de la Propiedad, pues, si este requisito no se cumple, los futuros propietarios no están obligados a la observancia de algo en cuya elaboración no han participado y que no figura reflejado en la publicidad registral."
" la condición de "tercero" en la Propiedad Horizontal sólo importa a quienes sean propietarios en el futuro y queden afectados por el Título, lo que conduce a la hermenéutica del artículo 5 de la Ley en el sentido de que ningún nuevo titular, por adquisición de vivienda, local, garaje, etc., por cualquiera de los medios previstos en Derecho, puede ser obligado por acuerdos o formas de actuación comunitaria diferentes a lo que conste en el Título Constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad."
En definitiva, que para estar seguro de que el cambio de sistema de reparto presupuestario va a ser vinculante para la comunidad, conforme a los recientes criterios del Tribunal Supremo, dicho acuerdo debe aprobarse por unanimidad e inscribirse en el Registro”.
Lo copiaré y guardaré ...
Un saludo
Copio y pego ( de:Legaltoday.com)
“¿Cómo se modifica el sistema de reparto del presupuesto de una comunidad de propietarios?
En una primera aproximación, podríamos considerar que la respuesta a la anterior cuestión se deduce de la propia literalidad de la ley, cuando el Art. 9.5, apartado e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la contribución se hará “
con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, ...”, disponiendo el último párrafo del artículo 5, en relación con el Art. 17.1, que cualquier acuerdo modificatorio del título constitutivo requiere de la unanimidad de todos los propietarios.
Del contenido de nuestra LPH cabe deducir que si dicho acuerdo no ha sido adoptado por unanimidad, nos encontraríamos ante un acuerdo anulable que de no ser impugnado en plazo de un año quedaría firme y consentido, con la misma validez que si hubiese sido adoptado por unanimidad.
Pese a que así deba entenderse con carácter general, no parece ser ésta la tesis que adopta nuestro Tribunal Supremo cuando de acuerdos de modificación de coeficientes o sistema de reparto presupuestario se trata, ya que en estos casos parece no tener en cuenta su falta de impugnación en plazo, ni el hecho de que hayan sido aplicados como acuerdo estatutario durante años.
Concretamente, nuestro Tribunal Supremo, en Sentencia de 3 Dic. 2004, rec. 3126/1998, vino a establecer respecto de un acuerdo de modificación de coeficientes o reparto presupuestario que fue aprobado por unanimidad:
" ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior."
En esta misma línea, la Sentencia del Tribunal supremo núm. 452/2008 de 22 mayo de 2008, indicaba que:
" la cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según establecía el art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 en su redacción original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación -que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo-, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios."
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“¿Cómo se modifica el sistema de reparto del presupuesto de una comunidad de propietarios?
En una primera aproximación, podríamos considerar que la respuesta a la anterior cuestión se deduce de la propia literalidad de la ley, cuando el Art. 9.5, apartado e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la contribución se hará “
con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, ...”, disponiendo el último párrafo del artículo 5, en relación con el Art. 17.1, que cualquier acuerdo modificatorio del título constitutivo requiere de la unanimidad de todos los propietarios.
Del contenido de nuestra LPH cabe deducir que si dicho acuerdo no ha sido adoptado por unanimidad, nos encontraríamos ante un acuerdo anulable que de no ser impugnado en plazo de un año quedaría firme y consentido, con la misma validez que si hubiese sido adoptado por unanimidad.
Pese a que así deba entenderse con carácter general, no parece ser ésta la tesis que adopta nuestro Tribunal Supremo cuando de acuerdos de modificación de coeficientes o sistema de reparto presupuestario se trata, ya que en estos casos parece no tener en cuenta su falta de impugnación en plazo, ni el hecho de que hayan sido aplicados como acuerdo estatutario durante años.
Concretamente, nuestro Tribunal Supremo, en Sentencia de 3 Dic. 2004, rec. 3126/1998, vino a establecer respecto de un acuerdo de modificación de coeficientes o reparto presupuestario que fue aprobado por unanimidad:
" ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior."
En esta misma línea, la Sentencia del Tribunal supremo núm. 452/2008 de 22 mayo de 2008, indicaba que:
" la cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según establecía el art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 en su redacción original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación -que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo-, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios."
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Anónima, Como bien has dicho repasate bien esas 4 sentencias y adelante. Recuerda que según dices tu comunidad tiene cambiada la forma de pago, pero no el Título ni los Estatutos, que siguen teniendo la misma validez y ya que no se han pasado por el Registro de la Propiedad para cambiar ese coeficiente y Estatutos, ya que no te han hecho firmar ningún papel para llevarlos al Notario y que de fe de ese cambio, para posteriormente llevarlo al Registro y darles fe de ese cambio .
La situación de tu Comunidad ahora mismo es de irregular e ilegal para futuros compradores o herederos de pisos, según dejo entrever ya que veremos que sistema de pago le aplican, si por coeficientes o todos a partes iguales, cosa que no van a poder hacer, segun la sentencia TS 26-3-2008 Rec 5492/2000.
Mientras que haya propietarios sinvergonzones que les guste lo que no es de ellos y Admnistradores que deberían de estar labrando... los problemas continuarán.
Recuerda que ese cambio de forma de pago es temporal y para la anualidad en que se aprueba, de tal manera que hace falta Unanimidad para el cambio, pero no para volver a todo por coeficientes.
Guardate estas sentencias por si se las tienes que dar a tu abogado, o enseñarñas si ves que en tu comunidad estan dispuestos a ceder en tus pretensiones, yo me las guardé, aunque mi abogado no tenía ni idea cuando le dí el caso para que me lo llevara, es Derecho Civil, y todos no saben de lo que va, aunque eso si, se meten en camisas de 11 varas para llevarse el dinero y tu tienes que averiguar e indagar, ya te darás cuenta..
si te metes en follones que sea un abogado que tu veas que sabe de lo que vá, le expones el caso y le dices que ese acuerdo se aprobó por Unanimidad... para ver por donde te sale y con eso lo examinas...
Si me necesitas ponme un mensaje en el Foro ., yo tengo el juicio apartir de octubre de este año y veremos en que queda.
Anónima que tengas mucha suerte, y repasate bien esas 4 sentencias.
Saludos...
La situación de tu Comunidad ahora mismo es de irregular e ilegal para futuros compradores o herederos de pisos, según dejo entrever ya que veremos que sistema de pago le aplican, si por coeficientes o todos a partes iguales, cosa que no van a poder hacer, segun la sentencia TS 26-3-2008 Rec 5492/2000.
Mientras que haya propietarios sinvergonzones que les guste lo que no es de ellos y Admnistradores que deberían de estar labrando... los problemas continuarán.
Recuerda que ese cambio de forma de pago es temporal y para la anualidad en que se aprueba, de tal manera que hace falta Unanimidad para el cambio, pero no para volver a todo por coeficientes.
Guardate estas sentencias por si se las tienes que dar a tu abogado, o enseñarñas si ves que en tu comunidad estan dispuestos a ceder en tus pretensiones, yo me las guardé, aunque mi abogado no tenía ni idea cuando le dí el caso para que me lo llevara, es Derecho Civil, y todos no saben de lo que va, aunque eso si, se meten en camisas de 11 varas para llevarse el dinero y tu tienes que averiguar e indagar, ya te darás cuenta..
si te metes en follones que sea un abogado que tu veas que sabe de lo que vá, le expones el caso y le dices que ese acuerdo se aprobó por Unanimidad... para ver por donde te sale y con eso lo examinas...
Si me necesitas ponme un mensaje en el Foro ., yo tengo el juicio apartir de octubre de este año y veremos en que queda.
Anónima que tengas mucha suerte, y repasate bien esas 4 sentencias.
Saludos...
Ok. mabelita, me voy a repasar las sentencias. No veas lo que me alegra lo que dices.
Yo también ando metida en pleitos y me consta que el secretario administrador es de los que cree (porque le interesa) que cuando se aprueban unas cuentas anuales en las que él se ha encargado de modificar las cuotas de participación de ciertos gastos, a su conveniencia, estos son para toda la vida, es decir, que si no se impugna en tiempo y forma, este malnacido le dice a los comuneros y, llegado el caso a los Jueces, que al no haber oposición, ni impugnación, consideró que los comuneros estaban conformes con la modificación de las cuotas de participación ya por los siglos de los siglos. Y yo no estoy por la labor de que así sea y no tengo más remedio que presentar demanda de impugnación para evitar que confundan lo que sería un consentimiento (por ignorancia y/o dejadez) con un acuerdo tácito. Eso sí: Impugno en tiempo y forma porque de no ser así mis demandas, con toda seguridad, no serían admitidas a trámite.
Un saludo y mil gracias.
Yo también ando metida en pleitos y me consta que el secretario administrador es de los que cree (porque le interesa) que cuando se aprueban unas cuentas anuales en las que él se ha encargado de modificar las cuotas de participación de ciertos gastos, a su conveniencia, estos son para toda la vida, es decir, que si no se impugna en tiempo y forma, este malnacido le dice a los comuneros y, llegado el caso a los Jueces, que al no haber oposición, ni impugnación, consideró que los comuneros estaban conformes con la modificación de las cuotas de participación ya por los siglos de los siglos. Y yo no estoy por la labor de que así sea y no tengo más remedio que presentar demanda de impugnación para evitar que confundan lo que sería un consentimiento (por ignorancia y/o dejadez) con un acuerdo tácito. Eso sí: Impugno en tiempo y forma porque de no ser así mis demandas, con toda seguridad, no serían admitidas a trámite.
Un saludo y mil gracias.
Anónimo, he de decirte que todo acuerdo estatutario contrario a Ley y Estatutos si puede ser modificado por mayoria simple, no Unanimidad o con que cualquioer propietario lo solicite si se dan condiciones para ello. Lo que realmente se ha modificado mediante ese acuerdo no son los Estatutos ni el Titulo,entiendelo es la forma de pago que es algo muy distinto y no hace falta Unanimidad para modificar esa manera de pago en una nueva reunión.
La STS 16-11-2004 ha dejado claro que esos acuerdos aunque sean por Unanimidad solo rigen para la anualidad en que se aprueban y en el mismo sentido la STS 22-05-2008, y la STS 3-12-2004 dice que todo acuerdo presupuestario contrario a Ley y Estatutos es susceptible de ser impugnado para lograr la anulación del acuerdo, y considera que cada ejercicio es independiente,
de ahí que se siometa a votación cada año la forma de pago.
Si bien es cierto que se precisa de Unanimidad para pagar de una manera distinta a lo que dice el Título y los Estatutos, no hace falta Unanimidad para volver al pago por coeficientes, manifestandolo en una reunión o por escrito dirigido al Presidente, ahora bien, si persisten en su actitud, ya sabes que te tienes que gastar el dinero en abogado y procurador y poner demanda judicial.
Actualmente he demandado a una Comunidad de propietarios por este motivo.
Y si ese acuerdo de modificación de gastos que no de coeficientes y Estatutos te vuelvo a repetir no se ha registrado los problemas van a ser muy grandes a la hora de aplicar esa forma de pago a un nuevo propietario, es decir, ese acuerdo no rige frente a terceros, por lo que la Comunidad queda en una situación algo ilegal ante terceros.
Anonimo, si tienes cualquier duda repasate por favos esas sentencias...y veras como es así, otra cosa distinta es con el Juez que uno de a la hora de el juicio...
Un abrazo...
La STS 16-11-2004 ha dejado claro que esos acuerdos aunque sean por Unanimidad solo rigen para la anualidad en que se aprueban y en el mismo sentido la STS 22-05-2008, y la STS 3-12-2004 dice que todo acuerdo presupuestario contrario a Ley y Estatutos es susceptible de ser impugnado para lograr la anulación del acuerdo, y considera que cada ejercicio es independiente,
de ahí que se siometa a votación cada año la forma de pago.
Si bien es cierto que se precisa de Unanimidad para pagar de una manera distinta a lo que dice el Título y los Estatutos, no hace falta Unanimidad para volver al pago por coeficientes, manifestandolo en una reunión o por escrito dirigido al Presidente, ahora bien, si persisten en su actitud, ya sabes que te tienes que gastar el dinero en abogado y procurador y poner demanda judicial.
Actualmente he demandado a una Comunidad de propietarios por este motivo.
Y si ese acuerdo de modificación de gastos que no de coeficientes y Estatutos te vuelvo a repetir no se ha registrado los problemas van a ser muy grandes a la hora de aplicar esa forma de pago a un nuevo propietario, es decir, ese acuerdo no rige frente a terceros, por lo que la Comunidad queda en una situación algo ilegal ante terceros.
Anonimo, si tienes cualquier duda repasate por favos esas sentencias...y veras como es así, otra cosa distinta es con el Juez que uno de a la hora de el juicio...
Un abrazo...
Para malebita.
Si el disidente autorizó a otro para que le representara en Junta y votara en contra del acuerdo (suponiendo que su representante votara en contra, lo que debería comprobar en el Acta ) ya no tiene porque mostrar su disconformidad con el acuerdo, y tiene un plazo de un año a partir del día de la celebración de la Junta para presentar la demanda de impugnación. Es el ausente no representado en Junta quien, una vez informado del acuerdo adoptado por los presentes, tiene un plazo de 30 días naturales para manifestar su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
En cuanto a los acuerdos que implican la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el Título Constitutivo de la propiedad horizontal , o en los estatutos de la Comunidad, te diré que estos, por UNANIMIDAD de todos los comuneros, sí pueden ser modificados(art. 17.1 de la LPH)
Un saludo
Si el disidente autorizó a otro para que le representara en Junta y votara en contra del acuerdo (suponiendo que su representante votara en contra, lo que debería comprobar en el Acta ) ya no tiene porque mostrar su disconformidad con el acuerdo, y tiene un plazo de un año a partir del día de la celebración de la Junta para presentar la demanda de impugnación. Es el ausente no representado en Junta quien, una vez informado del acuerdo adoptado por los presentes, tiene un plazo de 30 días naturales para manifestar su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
En cuanto a los acuerdos que implican la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el Título Constitutivo de la propiedad horizontal , o en los estatutos de la Comunidad, te diré que estos, por UNANIMIDAD de todos los comuneros, sí pueden ser modificados(art. 17.1 de la LPH)
Un saludo
