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cambio de coeficientes
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Cambio de coeficientes
Al cambiar la forma de pago en las cuotas de la comunidad, de partes iguales a coeficiente, hemos descubierto que estan mal realizados, las terrazas de los aticos son privadas y por lo tanto tendrian que participar en el coeficiente. Aunque estemos de acuerdo todos lo vecinos, me comentan que cambiar esto seria muy caro,por lo que nos dicen que lo dejemos como esta, que ademas es de hace 30 años. Hay alguna manera de poder solucionar el tema, sin tener que gastar tanto dinero como nos dice la administradora? Ya que muchos salimos muy perjudicados, y pagaremos injustamente mas gastos.
Gracias
Gracias
Buenas noches.
Nic. Dices que habéis cambiado la forma de pago, de partes iguales a coeficiente. Pues según eso, lo tenéis muy fácil: Exigir, pues, a vuestra administradora, que a cada propietario se le aplique su coeficiente de participación en cada uno de los gastos comuneros (el que tenga terraza privada que pague por ella). Lo que podría salirle muy caro a la Comunidades, es que el Comunero disidente (el que no esté conforme con que se le aplique mayor coeficiente que el que le correspondiere, según Escrituras, se mostrase disconforme y una vez no aprobadas las Cuentas, presentara demanda de impugnación al respecto, y el Juez le diera la razón (de seguro que lo haría).
Saludos.
Nic. Dices que habéis cambiado la forma de pago, de partes iguales a coeficiente. Pues según eso, lo tenéis muy fácil: Exigir, pues, a vuestra administradora, que a cada propietario se le aplique su coeficiente de participación en cada uno de los gastos comuneros (el que tenga terraza privada que pague por ella). Lo que podría salirle muy caro a la Comunidades, es que el Comunero disidente (el que no esté conforme con que se le aplique mayor coeficiente que el que le correspondiere, según Escrituras, se mostrase disconforme y una vez no aprobadas las Cuentas, presentara demanda de impugnación al respecto, y el Juez le diera la razón (de seguro que lo haría).
Saludos.
Así es. La aplicación de los coeficientes en los gastos no precisa acuerdo especia,l ya que es la Ley.
Por el contrario, la aplicación de otro reparto distinto de los coeficientes ( sea partes iguales o cualquier otro modo), precisa acuerdo de unanimidad de toda la comunidad ( no basta el de una junta). S.m.c.
Por el contrario, la aplicación de otro reparto distinto de los coeficientes ( sea partes iguales o cualquier otro modo), precisa acuerdo de unanimidad de toda la comunidad ( no basta el de una junta). S.m.c.
Muchas gracias por responder, pero como se que coeficiente aplicar a las tres terrazas?? Y como descontamos proporcionalmente esos coeficientes al resto de los pisos, por que todo ha de sumar 100%, para que la aplicacion sea correcta. Y luego supongo que podiamos registrarlo ante notario para que las correcciones queden como deben ser. Y conforme vallan vendiendo los pisos luego cada uno arregla su coeficiente. Es correcto?
Muchisimas gracias.
Muchisimas gracias.
Hay dos vias, simples e indiscutibles, a través del Registro de la Propiedad. Una, pedir la Escritura de División Horizontal (podríais pedir solo la pagina donde consten los coeficientes). Otra es pedir nota simple de cada piso, donde consta el coeficiente de cada uno (3€ cada una).
Creo que la primera resulta mas económica.
Un saludo.
Creo que la primera resulta mas económica.
Un saludo.
Muchas gracias de nuevo.Pero creo que me he expresado mal. Ya sabemos los coeficientes de cada piso, lo que abria que hacer es hacerlos de nuevo para añadir los coeficientes de las terrazas que son los que no estaban incluidos, (hemos averiguado que no son terrazas comunitarias, sino privadas de los aticos, segun sus escrituras, y por el registro, pero por alguna razon el constructor no las incluyo en los coeficientes).Por eso mi pregunta, por que la administradora dice que vale mucho dinero hacer este cambio y que los dejemos asi, cosa que me parece injusta, por que a la hora de los pagos, los aticos salen claramente beneficiados, mientras que los demas pagamos su parte.
Muchas gracias.
Muchas gracias.
Le dejo el siguiente comentario copiado de la web del autor por si le sirve de referencia.
José-Luis Prieto
Abogado
Derecho Civil
Las cuotas de los vecinos en la Comunidad de Propietarios
José-Luis Prieto, 19/5/2006
Hasta ahora es práctica habitual la distribución de los gastos comunes de los edificios organizados en régimen de Propiedad Horizontal a partes iguales entre los co-propietarios. La reciente jurisprudencia del tribunal Supremo permite que un sólo vecino, si cumple determinados requisitos, obligue a toda la Comunidad a adaptar las cuotas a las circunstancias de cada piso, local o plaza de garaje.
Así, el hecho de que durante muchos años todos los vecinos hayan estado pagando la misma cuota no significa que deba seguir siendo así si el título constitutivo de la Comunidad no lo prevé de ese modo.
El título constitutivo es el nombre que se da legalmente a la Escritura notarial que el promotor de la construcción de un edificio inscribe en el Registro de la Propiedad para dividir el inmueble en co-propiedades, otorgándole unas primeras normas de funcionamiento. Por imperativo legal, en dichas Escrituras se asigna un porcentaje a cada piso, local o plaza de garaje, que se denomina coeficiente o cuota de participación: Es el porcentaje de la Comunidad que a todos los efectos corresponde a cada propietario.
Por ejemplo: En casos como el hundimiento de edificios enteros de viviendas en el barrio barcelonés de El Carmel provocado por la ampliación de la red del Metro de la ciudad condal, o como la destrucción de un edificio en Leganés por la autoinmolación en el mismo de los terroristas que provocaron los atentados del 11-M, las indemnizaciones deben distrubuirse entre los co-propietarios afectados en proporción a sus respectivas cuotas de participación.
Y del mismo modo que es la fórmula que debe aplicarse para repartir los “beneficios”, también lo es para distribuir los gastos, sean ordinarios o las conocidas como derramas.
Para que un vecino pueda imponer judicialmente que los gastos se ajusten a la legalidad, aunque la Junta de Propietarios haya acordado otra cosa, han de cumplirse dos requisitos:
* Debe votar en contra de los acuerdos de la Junta de Propietarios donde se recoja una distribución de gastos entre los co-propietarios distinta a la prevista en el título constitutivo.
* Debe pedir que conste en acta expresamente dicho voto negativo.
* Antes de que le sea girado el siguiente recibo de la comunidad, debe ponerse en contacto con su abogado.
¿Cómo obtener el título constitutivo?
Bastará con personarse en el Registro de la Propiedad correspondiente al inmueble, solicitar una copia (copia certificada, por si hay que usarla en una eventual demanda) y abonar los honorarios del registrador (para este caso son económicos).
José-Luis Prieto
Abogado
Derecho Civil
Las cuotas de los vecinos en la Comunidad de Propietarios
José-Luis Prieto, 19/5/2006
Hasta ahora es práctica habitual la distribución de los gastos comunes de los edificios organizados en régimen de Propiedad Horizontal a partes iguales entre los co-propietarios. La reciente jurisprudencia del tribunal Supremo permite que un sólo vecino, si cumple determinados requisitos, obligue a toda la Comunidad a adaptar las cuotas a las circunstancias de cada piso, local o plaza de garaje.
Así, el hecho de que durante muchos años todos los vecinos hayan estado pagando la misma cuota no significa que deba seguir siendo así si el título constitutivo de la Comunidad no lo prevé de ese modo.
El título constitutivo es el nombre que se da legalmente a la Escritura notarial que el promotor de la construcción de un edificio inscribe en el Registro de la Propiedad para dividir el inmueble en co-propiedades, otorgándole unas primeras normas de funcionamiento. Por imperativo legal, en dichas Escrituras se asigna un porcentaje a cada piso, local o plaza de garaje, que se denomina coeficiente o cuota de participación: Es el porcentaje de la Comunidad que a todos los efectos corresponde a cada propietario.
Por ejemplo: En casos como el hundimiento de edificios enteros de viviendas en el barrio barcelonés de El Carmel provocado por la ampliación de la red del Metro de la ciudad condal, o como la destrucción de un edificio en Leganés por la autoinmolación en el mismo de los terroristas que provocaron los atentados del 11-M, las indemnizaciones deben distrubuirse entre los co-propietarios afectados en proporción a sus respectivas cuotas de participación.
Y del mismo modo que es la fórmula que debe aplicarse para repartir los “beneficios”, también lo es para distribuir los gastos, sean ordinarios o las conocidas como derramas.
Para que un vecino pueda imponer judicialmente que los gastos se ajusten a la legalidad, aunque la Junta de Propietarios haya acordado otra cosa, han de cumplirse dos requisitos:
* Debe votar en contra de los acuerdos de la Junta de Propietarios donde se recoja una distribución de gastos entre los co-propietarios distinta a la prevista en el título constitutivo.
* Debe pedir que conste en acta expresamente dicho voto negativo.
* Antes de que le sea girado el siguiente recibo de la comunidad, debe ponerse en contacto con su abogado.
¿Cómo obtener el título constitutivo?
Bastará con personarse en el Registro de la Propiedad correspondiente al inmueble, solicitar una copia (copia certificada, por si hay que usarla en una eventual demanda) y abonar los honorarios del registrador (para este caso son económicos).
Hola Juli!
La ley de propiedad horizontal, dice que tan solo que un propietario de la comunidad quiera pagar por coeficiente, todos estan obligados a ello. Lo que pasa es que es un tema peliagudo, por que claro los propietarios con mas coeficiente no quieren, pero repito si lo quieres asi todos estan obligados. Tambien te aconsejo que te informes tanto de los derechos como las obligaciones, por que claro a la hora de pagar una derrama de fachada o ascensor, y os dan una ayuda economina el ayuntamiento o la comunidad autonoma donde residas, tambien recibiras conforme a tu coeficiente, y lo mismo si pasa algo en el edificio, si el seguro os da una indemnizacion, lo mismo, la parte proporcional a vuestro coeficiente. Nosotros llevamos treinta años pagando a partes inguales, y los vecinos con los pisos mas pequeños exigieron pagar por coeficiente y los demas nos vemos obligados. Lo que pasa que las cuotas mensuales de limpieza de escalera, gastos de luz y gestoria, como todos gastamos lo mismo decidimos pagar todos por igual, pero luego a la hora de pagar una derrama, cada uno lo hara por su coeficiente. En tu escritura particular, o bien en la escritura de propiedad horizontal del edificio saldran los coeficientes de cada vecino.
Espero que te sirva.
Un saludo
Pero yo sigo igual con mi tema, no se como empezar a gestionar el cambio de coeficientes de la comunidad, por que estan incorrectos, si alguien me puede informar... no si es tema de que venga un arquitecto a hacer nuevas mediciones y sacar nuevos coeficientes o el ayuntamiento tiene algo que ver, o que costaria todos esto.
Muchas gracias
La ley de propiedad horizontal, dice que tan solo que un propietario de la comunidad quiera pagar por coeficiente, todos estan obligados a ello. Lo que pasa es que es un tema peliagudo, por que claro los propietarios con mas coeficiente no quieren, pero repito si lo quieres asi todos estan obligados. Tambien te aconsejo que te informes tanto de los derechos como las obligaciones, por que claro a la hora de pagar una derrama de fachada o ascensor, y os dan una ayuda economina el ayuntamiento o la comunidad autonoma donde residas, tambien recibiras conforme a tu coeficiente, y lo mismo si pasa algo en el edificio, si el seguro os da una indemnizacion, lo mismo, la parte proporcional a vuestro coeficiente. Nosotros llevamos treinta años pagando a partes inguales, y los vecinos con los pisos mas pequeños exigieron pagar por coeficiente y los demas nos vemos obligados. Lo que pasa que las cuotas mensuales de limpieza de escalera, gastos de luz y gestoria, como todos gastamos lo mismo decidimos pagar todos por igual, pero luego a la hora de pagar una derrama, cada uno lo hara por su coeficiente. En tu escritura particular, o bien en la escritura de propiedad horizontal del edificio saldran los coeficientes de cada vecino.
Espero que te sirva.
Un saludo
Pero yo sigo igual con mi tema, no se como empezar a gestionar el cambio de coeficientes de la comunidad, por que estan incorrectos, si alguien me puede informar... no si es tema de que venga un arquitecto a hacer nuevas mediciones y sacar nuevos coeficientes o el ayuntamiento tiene algo que ver, o que costaria todos esto.
Muchas gracias
Hola Vio!
No se si tu me puedes ayudar, hay tres terrazas de unos 150 m2 entre las tres, que son privadas, y que tendrian que estar dentro de los coeficientes, y no lo estan. Claro estos tres aticos tiene los coeficientes menores, y los metros de elementos comunes(uno de ellos son las terrazas), estaran repartidas entre los vecinos. La verdad no tengo ganas de pagar una derrama de fachada por ejemplo,donde yo tenga que pagar 1000 o 2000 euros mas que los aticos, para mas inri en estos tres ultimos años como creiamos que eran comunitarias nos hemos gastado todos los vecinos un dineral en arreglarlas(por goteras) y pertenecia pagar a los propietarios(ni hablar de devolver dinero).
Asi que me veo desamparada, la administradora que lo dejemos como esta, claro ella no paga, y los aticos frotandose las manos por que han tenido la terraza arreglada gratis y encima no van a pagar ni un euro de gasto por sus metros.
Que puedo hacer?? Me hablan de un arquitecto, de nuevas mediciones, etc, ect... pero en el proyecto del edificio que tendra el ayuntamiento, digo yo que tambien se podra sacar algo y calcular de algun modo los coeficientes de las terrazas y restarlos de los nuestros. Y luego hacer una escritura nueva del edificio y resgistrarla.
No se si me puedes asesorar.
Muchas gracias
No se si tu me puedes ayudar, hay tres terrazas de unos 150 m2 entre las tres, que son privadas, y que tendrian que estar dentro de los coeficientes, y no lo estan. Claro estos tres aticos tiene los coeficientes menores, y los metros de elementos comunes(uno de ellos son las terrazas), estaran repartidas entre los vecinos. La verdad no tengo ganas de pagar una derrama de fachada por ejemplo,donde yo tenga que pagar 1000 o 2000 euros mas que los aticos, para mas inri en estos tres ultimos años como creiamos que eran comunitarias nos hemos gastado todos los vecinos un dineral en arreglarlas(por goteras) y pertenecia pagar a los propietarios(ni hablar de devolver dinero).
Asi que me veo desamparada, la administradora que lo dejemos como esta, claro ella no paga, y los aticos frotandose las manos por que han tenido la terraza arreglada gratis y encima no van a pagar ni un euro de gasto por sus metros.
Que puedo hacer?? Me hablan de un arquitecto, de nuevas mediciones, etc, ect... pero en el proyecto del edificio que tendra el ayuntamiento, digo yo que tambien se podra sacar algo y calcular de algun modo los coeficientes de las terrazas y restarlos de los nuestros. Y luego hacer una escritura nueva del edificio y resgistrarla.
No se si me puedes asesorar.
Muchas gracias
Esas terrazas que usted hace mención, son generalmente de uso y disfrute de los propietarios que las tienen por destino, cosa que debe figurar en la escritura de compraventa y la escritura de división horizontal que el promotor hizo en su día. Esto lo puede usted ver pidiendo una copia en el registro de la propiedad mediante pago de las fotocopias y algún otro arbitrio municipal que le impongan.
Lo que quiero decirle, en resumen, que estas terrazas de forma GENERAL son comunitarias, aunque de uso y disfrute de los propietarios que las pueden usar, y que no cuentan dentro de la propiedad de esos propietarios o raras veces los promotores la integran de forma proporcional.
El caso es que, por ley, todos los propietarios deben de participara en el gasto que representan estas averías a las que usted hace alusión, y que usted cree injusto. La ley determina que estos espacios conforman el cierre o cerramiento del edificio y por tanto a los efectos arquitectónicos es un elemento común, pero de uso y disfrute del vecino que las tiene por destino. Si bien, estos vecinos no pueden hacer lo que quieran estas terrazas, y además, tienen el deber de mantenerlas en buen estado.
Todo esto se lo debería haber explicado su administrador.
Lo que quiero decirle, en resumen, que estas terrazas de forma GENERAL son comunitarias, aunque de uso y disfrute de los propietarios que las pueden usar, y que no cuentan dentro de la propiedad de esos propietarios o raras veces los promotores la integran de forma proporcional.
El caso es que, por ley, todos los propietarios deben de participara en el gasto que representan estas averías a las que usted hace alusión, y que usted cree injusto. La ley determina que estos espacios conforman el cierre o cerramiento del edificio y por tanto a los efectos arquitectónicos es un elemento común, pero de uso y disfrute del vecino que las tiene por destino. Si bien, estos vecinos no pueden hacer lo que quieran estas terrazas, y además, tienen el deber de mantenerlas en buen estado.
Todo esto se lo debería haber explicado su administrador.
Hola fontanero!!
Muchas gracias ante todo, pero hasta ahora ya lo veniamos haciendo bien, asi como tu lo has explicado, lo que pasa que en las escrituras de los propietarios pone que son privadas, y la administradora pidio hora con el registrador para ver que es lo que pasaba, y le comento que seguramente el constructor las puso asi en compensacion por no tener ascensor, el edificio tiene mas de 30 años, lo que pasa es que no las incluyo en los coeficientes, ella misma nos dijo que los metros deberian entrar en el coeficiente, pero que rectificar esto valdria mucho dinero y que lo tendriamos que dejar asi, por eso tambien nos dijo que el arreglo de las terrazas deberian haberlo pagado los propietarios.
De hay mi pregunta, como puedo saber que es lo que hay que hacer para arreglar esto, por que la administradora no entra en este tema, y claro los otros propietarios siempre tendremos que afrontar gastos que no nos pertenecen, por que los metros de las terrazas estaran incluidos en los elementos comunes que todos pagamos.
Si me puedes informar sobre esto, por que la verdad no se por donde empezar.
Muchas gracias
Muchas gracias ante todo, pero hasta ahora ya lo veniamos haciendo bien, asi como tu lo has explicado, lo que pasa que en las escrituras de los propietarios pone que son privadas, y la administradora pidio hora con el registrador para ver que es lo que pasaba, y le comento que seguramente el constructor las puso asi en compensacion por no tener ascensor, el edificio tiene mas de 30 años, lo que pasa es que no las incluyo en los coeficientes, ella misma nos dijo que los metros deberian entrar en el coeficiente, pero que rectificar esto valdria mucho dinero y que lo tendriamos que dejar asi, por eso tambien nos dijo que el arreglo de las terrazas deberian haberlo pagado los propietarios.
De hay mi pregunta, como puedo saber que es lo que hay que hacer para arreglar esto, por que la administradora no entra en este tema, y claro los otros propietarios siempre tendremos que afrontar gastos que no nos pertenecen, por que los metros de las terrazas estaran incluidos en los elementos comunes que todos pagamos.
Si me puedes informar sobre esto, por que la verdad no se por donde empezar.
Muchas gracias
A parte que la administradora es una incompetente ya que este tema lo debería haber conocido en el momento de haber hecho la obra, es decir, que esas terrazas eran privadas y no de uso y disfrute y no haber repercutido gasto alguno sobre el resto de propietarios, el arreglo de los coeficientes es complicado ya que para modificarlos por las buenas se necesita la unanimidad, o sea, que todos sean conforme en dar una solución a este tema, pero como es obvio, los beneficiados actuales no estarán por la labor, lo que quiere decir, que la solución pasaría por el juzgado, y ya sabemos que la justicia en España es impredecible por muchas razones que uno tenga, por tanto, lo veo mal salvo que quiera hacer un gasto económico con resultado incierto.
Gracias Fontanero!
En la ultima reunión, estaban todos de acuerdo en cambiar los coeficientes, el problema esta en que la administradora dijo que costaba mucho dinero, y claro lo que quiero averiguar si esto es asi, y que pasos tendria que dar, ya que ella en este tema se mantiene al margen(cuando se hicieron las obras de las terrazas, teniamos otro administrador), y por lo menos yo particularmente intentar resolverlo.
Por eso queria saber si alguien me pudiera asesorar.
Gracias de nuevo.
En la ultima reunión, estaban todos de acuerdo en cambiar los coeficientes, el problema esta en que la administradora dijo que costaba mucho dinero, y claro lo que quiero averiguar si esto es asi, y que pasos tendria que dar, ya que ella en este tema se mantiene al margen(cuando se hicieron las obras de las terrazas, teniamos otro administrador), y por lo menos yo particularmente intentar resolverlo.
Por eso queria saber si alguien me pudiera asesorar.
Gracias de nuevo.
Hola Vio ,sinceramente no se muy bien como va el tema de los coeficientes ,pero creo que en el caso de que alla bastante diferencia entre una vivienda y otra valga la pena ,y esto me refiero a los metros ,y luego no se que mas influia ,si es exterior o interior ,si esta en un primero o en un tersero ,pero un apartamento de unos 40 metros paga igual que el que tiene 90 metros.
gracias
gracias
