El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
articulo 11 de arrendamientos urbano; interpretación
- Foros Legales
- Arrendamientos Urbanos
- Tema: Articulo 11 de arrendamientos urbano; interpretación
- Arrendamientos Urbanos
Nuevo Comentario
15
Comentarios
Articulo 11 de arrendamientos urbano; interpretación
Buenas noches a todos,
Antes que nada, gracias a todos!
Os explico mi situación:
El 11 de noviembre del 2013 firmé un contrato de 5 años con mi casero actual.
Antes de finalizar dicho contrato, en febrero del 2018 se renovó el contrato por escrito otros 5 años más con una subida de 50€ al mes.
Ahora, el propietario que tiene otra propiedad, me informa que necesita la propiedad para el ahora ya que le echan de donde él está viviendo actualmente.
Yo he estado mirando por internet y me consta que el artículo 11 de la ley de arrendamiento urbano solo se aplica con contratos de igual o inferior duración a 3 años, en el cual el propietario puede sacar al inquilino si necesita el piso.
Si es de 5 años no aplica dicha ley y tiene que esperar a que se acabe el contrato.
¿Es correcto? ¿Se me escapa algo?
¿Si aunque existiera un contrato no lo hubieran dado de alta en el registro, podrían hacer algo? ¿cambiaría algo?
Muchas gracias de antemano a todos!
Antes que nada, gracias a todos!
Os explico mi situación:
El 11 de noviembre del 2013 firmé un contrato de 5 años con mi casero actual.
Antes de finalizar dicho contrato, en febrero del 2018 se renovó el contrato por escrito otros 5 años más con una subida de 50€ al mes.
Ahora, el propietario que tiene otra propiedad, me informa que necesita la propiedad para el ahora ya que le echan de donde él está viviendo actualmente.
Yo he estado mirando por internet y me consta que el artículo 11 de la ley de arrendamiento urbano solo se aplica con contratos de igual o inferior duración a 3 años, en el cual el propietario puede sacar al inquilino si necesita el piso.
Si es de 5 años no aplica dicha ley y tiene que esperar a que se acabe el contrato.
¿Es correcto? ¿Se me escapa algo?
¿Si aunque existiera un contrato no lo hubieran dado de alta en el registro, podrían hacer algo? ¿cambiaría algo?
Muchas gracias de antemano a todos!
Con las reservas que supone no poder leer todo el contrato:
Si su contrato es de noviembre del 2013, y se renovó pero como un anexo, no como un nuevo contrato, se aplica la redacción del art. 9 LAU que estuvo vigente entre el 6-6-13 y 5-3-19.
Son de cinco años ¿verdad? no de un año prorrogable hasta cinco. Plazo de duración: cinco años.
En principio, transcurrido el primer año de duración, el dueño tiene derecho a recuperar la vivienda para sí por causa de necesidad, incluso si no se hubiera pactado en el contrato. El preaviso es de dos meses.
Texto legal: art. 9, 3 LAU:
» No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.»
PERO: los contratos de duración pactada superior a tres años no pueden invocar este artículo, porque sólo se aplica a las prórrogas obligatorias, y los contratos de plazo superior a tres años no las tienen.
También opino que no operaría el art. 10, ya que seguimos estando en plazo pactado.
OJO: todo lo dicho no vale si el contrato es de un año prorrogable hasta cinco, sólo se aplica si el plazo contractual es de cinco años: revise con cuidado la regulación del plazo en su contrato.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor Derecho.
Si su contrato es de noviembre del 2013, y se renovó pero como un anexo, no como un nuevo contrato, se aplica la redacción del art. 9 LAU que estuvo vigente entre el 6-6-13 y 5-3-19.
Son de cinco años ¿verdad? no de un año prorrogable hasta cinco. Plazo de duración: cinco años.
En principio, transcurrido el primer año de duración, el dueño tiene derecho a recuperar la vivienda para sí por causa de necesidad, incluso si no se hubiera pactado en el contrato. El preaviso es de dos meses.
Texto legal: art. 9, 3 LAU:
» No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.»
PERO: los contratos de duración pactada superior a tres años no pueden invocar este artículo, porque sólo se aplica a las prórrogas obligatorias, y los contratos de plazo superior a tres años no las tienen.
También opino que no operaría el art. 10, ya que seguimos estando en plazo pactado.
OJO: todo lo dicho no vale si el contrato es de un año prorrogable hasta cinco, sólo se aplica si el plazo contractual es de cinco años: revise con cuidado la regulación del plazo en su contrato.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor Derecho.
Buenas tardes,
Según lo que comenta el art. 9, 3 LAU entonces no podría aplicarse, ya que no se renovó con prórroga obligatoria, sino se hizo un nuevo contrato que extendía el anterior y se firmó en febrero del 2018.
Además dicho contrato es de 5 años, no de 3.
Entonces el propietario no podría echar al inquilino hasta transcurridos 5 años a contar desde febrero del 2018 verdad?
Copio y pego texto contrato:
CONDICIONES ANEXAS A LA RENOVACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
Referentes a la vivienda de la finca de XXXXXXXXXXXX de XXXXXXXXX (XXXXX - BARCELONA), extendido en contrato de clase 9ª, nº 00XXXXX.
1ª.- El plazo de duración del presente contrato es de cinco años, y comenzará a regir a partir del día de hoy. Al termino del mismo, el contrato se podrá prorrogar año a año hasta un máximo de tres, de común acuerdo entre las partes.
2ª.- Convienen las partes que una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, si la vivienda se enajenara a terceras personas, se extinguirá el presente contrato de arrendamiento.
3ª.- Es objeto del arrendamiento exclusivamente , la superficie situada dentro de las paredes de la vivienda, quedando especialmente excluida la fachada , partes laterales de la entrada, azotea y vestíbulo de la escalera . En consecuencia , el arrendamiento a que este contrato se refiere, no dará derecho a entrar ni usar la azotea o terrado de la finca.
4ª.- El arrendatario deberá conocer las características y estado de conservación de la vivienda y aceptarlas expresamente y se obliga a conservarla en perfecto estado.
5ª.- La adquisición, conservación , reparación o sustitución de los contadores de suministros y el importe del consumo, son de cuenta y cargo exclusivo del arrendatario. La vivienda se alquila en el estado actual de las acometidas generales y ramales o líneas existentes correspondientes al mismo, para los suministros de que está dotado el inmueble. El arrendatario podrá concertar con las respectivas compañías suministradoras , alguno o todos los suministros de que está dotado el inmueble, con total indemnidad de la propiedad y del Administrador .
6ª.- Son de cuenta y cargo del arrendatario los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan por mal uso, ya sean cristales , cerraduras y demás útiles y utensilios de las instalaciones y su adecuado entretenimiento , los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad, calefacción , cocina, baño, bidet, grifos, waters, lavabos, calentador , antena TV, y en particular todos los desagües, atascos, arreglo de la cocina, fregaderos , lavaderos, aire acondicionado, y sus tuberías, como también la conservación , reparación y sustitución de persianas, en caso de existir tales utensilios e instalaciones.
7ª.- De no existir suministro de agua directa mediante contadores divisionarios o individuales, queda autorizada la propiedad, o el Administrador , para proceder a tal instalación, firmando en nombre del arrendatario cuantos documentos sean precisos para ello, obligándose éste a formalizar el correspondiente plazo de alta, adquiriendo por su cuenta el contador respect ivo . Caso de demorar el arrendatario dicha contratación , desde ahora faculta a la propiedad , o al Administrador, para que en su nombre y a su cargo, pueda concertarla , teniendo el carácter, dicha instalación, de obra de mejora, a todos sus efectos. 8ª.- El arrendatario se hace directa y exclusivamente responsable, y exime de toda responsabilidad a la propiedad y al Administrador, por los daños que puedan ocasionarse a personas o cosas y sean derivados de instalaciones para servicios y suministros de la vivienda arrendada .
9ª El arrendatario entregó el 1 de noviembre del 2013 la suma de 450,00 € en concepto de fianza , que equivale a una mensualidad de renta, que responderá del pago del alquiler, de los perjuicios por incumplimiento de las obligaciones contractuales y de los daños originados en el inmueble y sirven como fianza de renovación.
Queda facultado el Administrador actual para hacer entrega a quien pueda sucederle en el cargo, o al propietario de la finca, de la fianza percibida.
Según lo que comenta el art. 9, 3 LAU entonces no podría aplicarse, ya que no se renovó con prórroga obligatoria, sino se hizo un nuevo contrato que extendía el anterior y se firmó en febrero del 2018.
Además dicho contrato es de 5 años, no de 3.
Entonces el propietario no podría echar al inquilino hasta transcurridos 5 años a contar desde febrero del 2018 verdad?
Copio y pego texto contrato:
CONDICIONES ANEXAS A LA RENOVACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
Referentes a la vivienda de la finca de XXXXXXXXXXXX de XXXXXXXXX (XXXXX - BARCELONA), extendido en contrato de clase 9ª, nº 00XXXXX.
1ª.- El plazo de duración del presente contrato es de cinco años, y comenzará a regir a partir del día de hoy. Al termino del mismo, el contrato se podrá prorrogar año a año hasta un máximo de tres, de común acuerdo entre las partes.
2ª.- Convienen las partes que una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, si la vivienda se enajenara a terceras personas, se extinguirá el presente contrato de arrendamiento.
3ª.- Es objeto del arrendamiento exclusivamente , la superficie situada dentro de las paredes de la vivienda, quedando especialmente excluida la fachada , partes laterales de la entrada, azotea y vestíbulo de la escalera . En consecuencia , el arrendamiento a que este contrato se refiere, no dará derecho a entrar ni usar la azotea o terrado de la finca.
4ª.- El arrendatario deberá conocer las características y estado de conservación de la vivienda y aceptarlas expresamente y se obliga a conservarla en perfecto estado.
5ª.- La adquisición, conservación , reparación o sustitución de los contadores de suministros y el importe del consumo, son de cuenta y cargo exclusivo del arrendatario. La vivienda se alquila en el estado actual de las acometidas generales y ramales o líneas existentes correspondientes al mismo, para los suministros de que está dotado el inmueble. El arrendatario podrá concertar con las respectivas compañías suministradoras , alguno o todos los suministros de que está dotado el inmueble, con total indemnidad de la propiedad y del Administrador .
6ª.- Son de cuenta y cargo del arrendatario los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan por mal uso, ya sean cristales , cerraduras y demás útiles y utensilios de las instalaciones y su adecuado entretenimiento , los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad, calefacción , cocina, baño, bidet, grifos, waters, lavabos, calentador , antena TV, y en particular todos los desagües, atascos, arreglo de la cocina, fregaderos , lavaderos, aire acondicionado, y sus tuberías, como también la conservación , reparación y sustitución de persianas, en caso de existir tales utensilios e instalaciones.
7ª.- De no existir suministro de agua directa mediante contadores divisionarios o individuales, queda autorizada la propiedad, o el Administrador , para proceder a tal instalación, firmando en nombre del arrendatario cuantos documentos sean precisos para ello, obligándose éste a formalizar el correspondiente plazo de alta, adquiriendo por su cuenta el contador respect ivo . Caso de demorar el arrendatario dicha contratación , desde ahora faculta a la propiedad , o al Administrador, para que en su nombre y a su cargo, pueda concertarla , teniendo el carácter, dicha instalación, de obra de mejora, a todos sus efectos. 8ª.- El arrendatario se hace directa y exclusivamente responsable, y exime de toda responsabilidad a la propiedad y al Administrador, por los daños que puedan ocasionarse a personas o cosas y sean derivados de instalaciones para servicios y suministros de la vivienda arrendada .
9ª El arrendatario entregó el 1 de noviembre del 2013 la suma de 450,00 € en concepto de fianza , que equivale a una mensualidad de renta, que responderá del pago del alquiler, de los perjuicios por incumplimiento de las obligaciones contractuales y de los daños originados en el inmueble y sirven como fianza de renovación.
Queda facultado el Administrador actual para hacer entrega a quien pueda sucederle en el cargo, o al propietario de la finca, de la fianza percibida.
10ª El arrendatario además se obliga:
A) A no ceder, subrogar, traspasar o subarrendar total o parcialmente ta vivienda objeto de este contrato, ni destinarla total o parcialmente a hospedaje.
B) A no tener o manipular en la vivienda materias explosivas , inflamables, incomodas o insalubres , y observar en todo momento las disposiciones vigentes.
C) A poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible, la necesidad de llevar a cabo las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
D) A permitir el acceso a la vivienda, al propietario, al Administrador y a los operarios o industriales mandados por cualquiera de ambos, para la realización , inspección y comprobación de cualquier clase de obras o reparaciones que afecten al inmueble.
E) A no tener animales peligrosos en la vivienda.
F) A tener una póliza de seguros en una compañía de notoria solvencia, que deberá cubrir el contenido personal del mismo, y a estar siempre al corriente de pago de la misma.
11ª El arrendatario renuncia al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto sobre la finca arrendada.
12ª En caso de hallarse esta vivienda integrada en un inmueble en Régimen de Comunidad en Propiedad Horizontal, el arrendatario se obliga a cumplir en todo momento las normas Estatutarias y Reglamentarias que la Comunidad de Propietarios tenga establecidas o establezca, en orden a la utilización de los servicios, elementos comunes y buen régimen de convivencia .
13ª El arrendatario tiene conocimiento del estado en el que se encuentra actualmente la vivienda objeto de este contrato, y de los enseres que se encuentran en ella en el momento de entrada, cuya relación se detalla seguidamente :
lavavajillas.
lavadora.
secadora.
nevera aparato de aire condicionado.
encimera vitrocerámica horno eléctrico.
campana extractor espejo en el recibidor.
mueble puente integrado en la habitación de matrimonio.
14ª A efectos de recibir cualquier notificación vinculada con los derechos y
obligaciones reconocidos en este contrato, se designa como domicilio del arrendador, el de su Administrador y el del arrendatario , el de la vivienda arrendada .
15ª El alquiler mensual a partir del 1 de noviembre del 2018 pasará a ser de 430€ / mes incluyendo cualquier gasto derivado de la comunidad o impuestos del piso arrendado.
16ª Las partes contratantes podrán someter a la resolución por Árbitros nombrados por el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona o por arbitraje institucional de éste, con arreglo a su Reglamento, todo litigio, discrepancia , cuestión o reclamación que surja en la interpretación o ejecución del presente contrato; y en cuyo caso harán costar expresamente su compromiso de cumplir el laudo arbitral que se dicte. Estas condiciones complementarias del contrato referenciado en el encabezamiento, y previo ratificarse las partes en su contenido, se firman en el mismo lugar y fecha de dicho contrato al que corresponden.
En XXXXXXXX, a primero de Febrero del 2018
EL ARRENDADOR. EL ARRENDATARIO
A) A no ceder, subrogar, traspasar o subarrendar total o parcialmente ta vivienda objeto de este contrato, ni destinarla total o parcialmente a hospedaje.
B) A no tener o manipular en la vivienda materias explosivas , inflamables, incomodas o insalubres , y observar en todo momento las disposiciones vigentes.
C) A poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible, la necesidad de llevar a cabo las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
D) A permitir el acceso a la vivienda, al propietario, al Administrador y a los operarios o industriales mandados por cualquiera de ambos, para la realización , inspección y comprobación de cualquier clase de obras o reparaciones que afecten al inmueble.
E) A no tener animales peligrosos en la vivienda.
F) A tener una póliza de seguros en una compañía de notoria solvencia, que deberá cubrir el contenido personal del mismo, y a estar siempre al corriente de pago de la misma.
11ª El arrendatario renuncia al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto sobre la finca arrendada.
12ª En caso de hallarse esta vivienda integrada en un inmueble en Régimen de Comunidad en Propiedad Horizontal, el arrendatario se obliga a cumplir en todo momento las normas Estatutarias y Reglamentarias que la Comunidad de Propietarios tenga establecidas o establezca, en orden a la utilización de los servicios, elementos comunes y buen régimen de convivencia .
13ª El arrendatario tiene conocimiento del estado en el que se encuentra actualmente la vivienda objeto de este contrato, y de los enseres que se encuentran en ella en el momento de entrada, cuya relación se detalla seguidamente :
lavavajillas.
lavadora.
secadora.
nevera aparato de aire condicionado.
encimera vitrocerámica horno eléctrico.
campana extractor espejo en el recibidor.
mueble puente integrado en la habitación de matrimonio.
14ª A efectos de recibir cualquier notificación vinculada con los derechos y
obligaciones reconocidos en este contrato, se designa como domicilio del arrendador, el de su Administrador y el del arrendatario , el de la vivienda arrendada .
15ª El alquiler mensual a partir del 1 de noviembre del 2018 pasará a ser de 430€ / mes incluyendo cualquier gasto derivado de la comunidad o impuestos del piso arrendado.
16ª Las partes contratantes podrán someter a la resolución por Árbitros nombrados por el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona o por arbitraje institucional de éste, con arreglo a su Reglamento, todo litigio, discrepancia , cuestión o reclamación que surja en la interpretación o ejecución del presente contrato; y en cuyo caso harán costar expresamente su compromiso de cumplir el laudo arbitral que se dicte. Estas condiciones complementarias del contrato referenciado en el encabezamiento, y previo ratificarse las partes en su contenido, se firman en el mismo lugar y fecha de dicho contrato al que corresponden.
En XXXXXXXX, a primero de Febrero del 2018
EL ARRENDADOR. EL ARRENDATARIO
El casero debe respetar el plazo pactado, en este caso no puede invocar la necesidad de vivienda para echarle, porque como hemos comentado no es aplicable el art. 9, 3 LAU en los contratos firmados en esa fecha y con duración pactada superior a tres años.
El casero deberá alquilarse otra vivienda para vivir, al menos mientras no se cumplan los cinco años pactados. Cuando se cumplan si podrá echarle a usted.
El casero deberá alquilarse otra vivienda para vivir, al menos mientras no se cumplan los cinco años pactados. Cuando se cumplan si podrá echarle a usted.
Lo primero es que habría que leer el contrato para poder darle una respuesta segura, pero en su caso, al querer irse antes de los 6 meses, no es que se arriesgue a pagar una indemnización, sino a que le reclamente completas las rentas devengadas en los dos meses que quedan entre los 4 a los que quiere irse y los 6 de duración mínima que marca la LAU.
