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Aprovechamiento urbanístico
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Aprovechamiento urbanístico
Remitía a la legislación urbanística de al correspondiente CCAA y, consecuentemente, al planeamiento municipal, porque la figura de las transferencias y reservas de aprovechamiento no está regulado de igual manera en todas las leyes urbanísticas, no obstante, como concepto general, tal vez pueda serte útil la siguiente explicación :
El aprovechamiento urbanístico consiste, en síntesis, en la atribución al propietario de un terreno de la edificabilidad del mismo susceptible de apropiación privada.
La legislación española establece, básicamente, dos modalidades de aprovechamiento urbanístico, el objetivo y el subjetivo, pero requieren la existencia de un antecedente, que es el aprovechamiento tipo.
1.- Aprovechamiento tipo o medio, es una magnitud o cifra puramente numérica que determina el aprovechamiento urbanístico en relación con una determinada área de reparto, es la edificabilidad unitaria que el planeamiento establece para todos los terrenos comprendidos en una misma área de reparto.
2.- Aprovechamiento objetivo, material o real, es el aprovechamiento que el planeamiento atribuye a una determinada parcela o terreno. Se determina mediante la fijación de la edificabilidad (metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo) y las condiciones generales de la edificación.
3.- Aprovechamiento subjetivo, lucrativo, apropiable o materializable, es el aprovechamiento atribuido al propietario de una parcela como contenido urbanístico de su derecho de propiedad, cuya atribución tiene lugar propter rem, por razón de la titularidad del terreno. Por lo tanto, es una magnitud que para poder existir debe ponerse en relación con el ámbito territorial superior en el que se encuentra incluido el suelo. Puede ser objeto de transmisión con independencia del suelo.
Se fundamenta el aprovechamiento urbanístico en que las operaciones jurídicas en el principio de justa distribución de beneficios y cargas , han de garantizar a todos los propietarios de suelo de cada área urbanística el porcentaje susceptible de apropiación correspondiente. Ello significa que el ajuste entre el aprovechamiento real definido por el planeamiento y el susceptible de apropiación por el titular del terreno, aprovechamiento subjetivo, ha de procurarse no sólo cuando se actúe a través de unidades de actuación, es decir, no sólo cuando se trate de actuaciones sistemáticas, sino también al margen de ellas, es decir, cuando se produzcan actuaciones aisladas.
Es una técnica que parte de la base de que, en terrenos no incluidos en unidades de ejecución, pueden producirse distintos tipos de desajuste entre el aprovechamiento real y el susceptible de apropiación, ejemplos :
a) Que el aprovechamiento permitido a una parcela exceda del susceptible de apropiación por su titular.
b) Que el aprovechamiento real de la parcela sea nulo, por estar afectado a un uso dotacional público.
c) Que el aprovechamiento susceptible de apropiación por el titular excede el aprovechamiento real de la parcela.
En todos estos casos, la falta de discordancia puede solventarse considerando el aprovechamiento urbanístico como un objeto de derechos que pueda ser objeto de cesión y distribución.
El aprovechamiento urbanístico consiste, en síntesis, en la atribución al propietario de un terreno de la edificabilidad del mismo susceptible de apropiación privada.
La legislación española establece, básicamente, dos modalidades de aprovechamiento urbanístico, el objetivo y el subjetivo, pero requieren la existencia de un antecedente, que es el aprovechamiento tipo.
1.- Aprovechamiento tipo o medio, es una magnitud o cifra puramente numérica que determina el aprovechamiento urbanístico en relación con una determinada área de reparto, es la edificabilidad unitaria que el planeamiento establece para todos los terrenos comprendidos en una misma área de reparto.
2.- Aprovechamiento objetivo, material o real, es el aprovechamiento que el planeamiento atribuye a una determinada parcela o terreno. Se determina mediante la fijación de la edificabilidad (metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo) y las condiciones generales de la edificación.
3.- Aprovechamiento subjetivo, lucrativo, apropiable o materializable, es el aprovechamiento atribuido al propietario de una parcela como contenido urbanístico de su derecho de propiedad, cuya atribución tiene lugar propter rem, por razón de la titularidad del terreno. Por lo tanto, es una magnitud que para poder existir debe ponerse en relación con el ámbito territorial superior en el que se encuentra incluido el suelo. Puede ser objeto de transmisión con independencia del suelo.
Se fundamenta el aprovechamiento urbanístico en que las operaciones jurídicas en el principio de justa distribución de beneficios y cargas , han de garantizar a todos los propietarios de suelo de cada área urbanística el porcentaje susceptible de apropiación correspondiente. Ello significa que el ajuste entre el aprovechamiento real definido por el planeamiento y el susceptible de apropiación por el titular del terreno, aprovechamiento subjetivo, ha de procurarse no sólo cuando se actúe a través de unidades de actuación, es decir, no sólo cuando se trate de actuaciones sistemáticas, sino también al margen de ellas, es decir, cuando se produzcan actuaciones aisladas.
Es una técnica que parte de la base de que, en terrenos no incluidos en unidades de ejecución, pueden producirse distintos tipos de desajuste entre el aprovechamiento real y el susceptible de apropiación, ejemplos :
a) Que el aprovechamiento permitido a una parcela exceda del susceptible de apropiación por su titular.
b) Que el aprovechamiento real de la parcela sea nulo, por estar afectado a un uso dotacional público.
c) Que el aprovechamiento susceptible de apropiación por el titular excede el aprovechamiento real de la parcela.
En todos estos casos, la falta de discordancia puede solventarse considerando el aprovechamiento urbanístico como un objeto de derechos que pueda ser objeto de cesión y distribución.
Hola a tod@s, tengo una cuestión que más o menos me inquieta. Resulta que hace ya años, en el 1996 expropiaron forzosamente a mi familia unos terrenos siuados en el centro urbano de Valencia. Dichos terrenos llevan desde 1992 que fue cuando se aprobó el PGOU como urbanos, pero dotacionales, osea, servicios publicos, viales, etc con lo cual ya se preveía que iban a ser del Consistorio. Lo que ocurrió es que de la gran parcela de la que disponía la familia. el Ayuntamiento con su expropiación, la segregó, dejando tras la expropiación, dos parcelas, una con la casa y otra con un poco de terreno, antieconómicas para la familia, pues desde el 1996, no se ha podido hacer nada con las dos parcelas que quedaron segregadas. ahora en 2013, hemos intentado solicitar la expropiación y nos sale el Ayuntamiento con el articulo 187 bis) de la LUV, en el cual si en el momento de la afección (1992 PGOU) los terrenos realizaban actividades agricolas, ahora en 2013 pues no nos deja que solicitemos auqello que ellos en su día segregaron a placer, dejando dos parcelas antieconómicas. En Resumen: ellos vienen, cojen lo que quieren, te dejan segregado el terreno y cuando tú les instas a que te expropien, te dicen que no. Eso si, lo que queda, osea, las dos parcelas, también son dotacionales y urbanas, con lo cual estoy atado pues no puedo hacer nada con ellas. Mi pregunta es, ¿ que puedo hacer? ues llevamos desde el 1996 pagando religiosamente las contribuciones urbanas de unos terrenos que ya sabemos que en un futuro también serán del Consistorio, pues estan afectados dotacionalmente.
Hola,mi caso es que compre una casa ya usada en el año 2003 en 2005 entra en un plan parcial al cual nadie estaba en acuerdo,pero que nos forzaron a entrar,con amenazas y sobornos al que supiera callar...
El caso es que mi casa era urbana según registro propiedad del pueblo junto al mio ,ya que en el mio no había,cuando lo ponen pido otro y me sale rustica,y en otros mas lugares urbana...un lío
En escritura al cabo de los años veo que pone rústica, pero si que específica la vivienda construida,algo creo que contradictorio, pago IVI,desde que la compre y el dueño anterior ya lo pagaba también.
En el plan parcial ponen mas metros de los que tengo,y quieren que pague 98mil euros por urbanizar mi zona que esta en las afueras,y hacerme las escrituras que ya tenia, estoy pagando una hipoteca de 126 mil euros por mi casa.
Mi pregunta es si hay alguna solución a mi caso,si son así de fácil para las empresas quitar terreno,obligar a adherirse a un plan parcial y a pagar esa barbaridad... Necesito saber por donde tirar y por ello os pido áyuda
Gracias anticipadas
Mariela
El caso es que mi casa era urbana según registro propiedad del pueblo junto al mio ,ya que en el mio no había,cuando lo ponen pido otro y me sale rustica,y en otros mas lugares urbana...un lío
En escritura al cabo de los años veo que pone rústica, pero si que específica la vivienda construida,algo creo que contradictorio, pago IVI,desde que la compre y el dueño anterior ya lo pagaba también.
En el plan parcial ponen mas metros de los que tengo,y quieren que pague 98mil euros por urbanizar mi zona que esta en las afueras,y hacerme las escrituras que ya tenia, estoy pagando una hipoteca de 126 mil euros por mi casa.
Mi pregunta es si hay alguna solución a mi caso,si son así de fácil para las empresas quitar terreno,obligar a adherirse a un plan parcial y a pagar esa barbaridad... Necesito saber por donde tirar y por ello os pido áyuda
Gracias anticipadas
Mariela
