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Aparcamiento
Un saludo para todos.
Me gustaria que me resolvieseis una duda.Vivo en un comunidad que pertenece a una finca con 5 bloques.Tenemos aparcamiento pero no se encuentra cerrado a las personas externas a la mancomunidad,pero si esta señalizado como privado y los bloques a quien pertenece.Mi pregunta es si puedo denunciar a alguien por meterse en esta propiedad privada y aparcar, a traves de la matricula.
Otra cosa si no es mucho pedir:
Lo que seria mancomunidad de exteriores no esta costituida legalmente como tal.Ya que los propietarios de cada bloque tienen en propiedad una parte indivisa de exteriores,¿podriamos constituirnos como una agrupacion de comunidades aprobando por mayoria simple el titulo costitutivo y los estatutos?
me baso en el Art.24 punto 2 b.
Muchas gracias.
Me gustaria que me resolvieseis una duda.Vivo en un comunidad que pertenece a una finca con 5 bloques.Tenemos aparcamiento pero no se encuentra cerrado a las personas externas a la mancomunidad,pero si esta señalizado como privado y los bloques a quien pertenece.Mi pregunta es si puedo denunciar a alguien por meterse en esta propiedad privada y aparcar, a traves de la matricula.
Otra cosa si no es mucho pedir:
Lo que seria mancomunidad de exteriores no esta costituida legalmente como tal.Ya que los propietarios de cada bloque tienen en propiedad una parte indivisa de exteriores,¿podriamos constituirnos como una agrupacion de comunidades aprobando por mayoria simple el titulo costitutivo y los estatutos?
me baso en el Art.24 punto 2 b.
Muchas gracias.
Hola Perico:
1º. En el supuesto de que procedas a denunciar a un vehículo por el hecho de estacionar en la zona de aparcamiento de la mancomunidad que refieres al ser la misma de fácil acceso al estar abierta a terceras personas ajenas a la comunidad, la policía local y el servicio de arrastre de vehículos no actuarán al estar estacionado el vehículo en una zona cerrada. Consecuentemente sólo tendrás la posibilidad de contratar un servicio de grúa privada con los consiguientes gastos, asumiendo la responsabilidad de las posibles acciones que pudiera emprender el propietario del vehículo arrastrado.
2º. Para resolver el problema te recomendaría que en junta legalmente convocada al efecto aprobarais un acuerdo de cierre de la urbanización mediante una puerta de carruajes, una barrera u otro sistema similar. En este caso, el único problema que podríais tener (aparte de la posibilidad de que haya constituida alguna servidumbre de paso a favor de fundos colindantes), sería la de existencia de locales comerciales en la urbanización, pues por ejemplo, la Audiencia Provincial de Alicante (por citar alguna) ya ha declarado la nulidad de ese tipo de cerramientos cuando hay locales comerciales.
3º. Por otra parte, pudiera ser que efectivamente se trate de un complejo inmobiliario privado en el que cada bloque edificado tiene inherente un derecho de comunidad especial sobre los elementos de utilidad común (como pueden ser piscinas, jardines, zonas deportivas, zona de urbanización exterior, parques, etc.).
Para ello es necesario que concurran una serie de requisitos objetivos cual es la existencia de dos o más edificios; que las parcelas donde se han edificado sean independientes entre sí, sin relación de subordinación o accesoriedad unas de otras; el destino principal debe ser viviendas o locales y que exista una relación de accesoriedad de la zona común con las edificaciones o parcelas, así como un requisito subjetivo cual es su constitución. ¿Quien otorga el título constitutivo? Si no lo hace el promotor cuando es propietario único, se debe constituir mediante acuerdo UNÁNIME de los propietarios. También cabe la posibilidad de constituirse por medio de laudo arbitral o decisión judicial, debiendo prevenirte que si no hay unanimidad, un juez no modificará dicho acuerdo.
Otra cosa es la agrupación de comunidades, que se aprobaría por mayoría de cada una de las comunidades.
La ley no se opone a que pueda cambiar o viceversa el sistema de Comunidad única por el de agrupación de comunidades, si bien este cambio no podrá efectuarse en perjuicio de tercero.
Si tienes alguna duda, contestaré a la misma.
Saludos
1º. En el supuesto de que procedas a denunciar a un vehículo por el hecho de estacionar en la zona de aparcamiento de la mancomunidad que refieres al ser la misma de fácil acceso al estar abierta a terceras personas ajenas a la comunidad, la policía local y el servicio de arrastre de vehículos no actuarán al estar estacionado el vehículo en una zona cerrada. Consecuentemente sólo tendrás la posibilidad de contratar un servicio de grúa privada con los consiguientes gastos, asumiendo la responsabilidad de las posibles acciones que pudiera emprender el propietario del vehículo arrastrado.
2º. Para resolver el problema te recomendaría que en junta legalmente convocada al efecto aprobarais un acuerdo de cierre de la urbanización mediante una puerta de carruajes, una barrera u otro sistema similar. En este caso, el único problema que podríais tener (aparte de la posibilidad de que haya constituida alguna servidumbre de paso a favor de fundos colindantes), sería la de existencia de locales comerciales en la urbanización, pues por ejemplo, la Audiencia Provincial de Alicante (por citar alguna) ya ha declarado la nulidad de ese tipo de cerramientos cuando hay locales comerciales.
3º. Por otra parte, pudiera ser que efectivamente se trate de un complejo inmobiliario privado en el que cada bloque edificado tiene inherente un derecho de comunidad especial sobre los elementos de utilidad común (como pueden ser piscinas, jardines, zonas deportivas, zona de urbanización exterior, parques, etc.).
Para ello es necesario que concurran una serie de requisitos objetivos cual es la existencia de dos o más edificios; que las parcelas donde se han edificado sean independientes entre sí, sin relación de subordinación o accesoriedad unas de otras; el destino principal debe ser viviendas o locales y que exista una relación de accesoriedad de la zona común con las edificaciones o parcelas, así como un requisito subjetivo cual es su constitución. ¿Quien otorga el título constitutivo? Si no lo hace el promotor cuando es propietario único, se debe constituir mediante acuerdo UNÁNIME de los propietarios. También cabe la posibilidad de constituirse por medio de laudo arbitral o decisión judicial, debiendo prevenirte que si no hay unanimidad, un juez no modificará dicho acuerdo.
Otra cosa es la agrupación de comunidades, que se aprobaría por mayoría de cada una de las comunidades.
La ley no se opone a que pueda cambiar o viceversa el sistema de Comunidad única por el de agrupación de comunidades, si bien este cambio no podrá efectuarse en perjuicio de tercero.
Si tienes alguna duda, contestaré a la misma.
Saludos
Gracias por responder,dickturpin,pero ahora me asaltan otras dudas.La policia ya se que no hace nada,pero tenia la esperanza de que con una denuncia de por medio un juez impidiese a esas personas meterse en la finca.
Respecto de sentencias que echan atras cerramientos por existir locales comerciales,tengo que decir que se respetarian los horarios de comercio o se buscaria una solucion como la instalacion de porteros automaticos.Tambien se de una sentencia que daba por valido un acuerdo de cerramiento en Alicante con locales no comerciales y el juez no veia problema en que el dia de mañana pudieran serlo ya que con la implantacion de horarios de cierre y apertura el problema desaparecia.
Respecto a lo de la agrupacion de comunidades,en la ley dice que "el titulo constitutivo de la nueva comunidad sera otorgado por el propietario unico del complejo o porlos Presidentes de todas las comunidades de vecinos previamente autorizados por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de vecinos."
Por lo que entiendo que se aprueba por mayoria y no unanimidad,¿no?
¿Que quiere decir que "se otorga el titulo costitutivo?
Gracias por adelantado.
Respecto de sentencias que echan atras cerramientos por existir locales comerciales,tengo que decir que se respetarian los horarios de comercio o se buscaria una solucion como la instalacion de porteros automaticos.Tambien se de una sentencia que daba por valido un acuerdo de cerramiento en Alicante con locales no comerciales y el juez no veia problema en que el dia de mañana pudieran serlo ya que con la implantacion de horarios de cierre y apertura el problema desaparecia.
Respecto a lo de la agrupacion de comunidades,en la ley dice que "el titulo constitutivo de la nueva comunidad sera otorgado por el propietario unico del complejo o porlos Presidentes de todas las comunidades de vecinos previamente autorizados por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de vecinos."
Por lo que entiendo que se aprueba por mayoria y no unanimidad,¿no?
¿Que quiere decir que "se otorga el titulo costitutivo?
Gracias por adelantado.
En cuanto al problema del cerramiento estoy de acuerdo contigo en que si se trata el problema con sensatez se pueden aprobar fórmulas que se ajusten a la necesidad de todfas las partes en conflictos sin cercenar los derechos de nadie y una posible solución pasaría por la que apuntas. No obstante te advierto que para efectuar el cerramiento debéis realizar actos de disposición sobre elementos comunes (obras para dotar de nuevos servicios al complejo, fuere el sistema que fuere el empleado y la implantación de telefonillos con el coste que conlleva), por lo que la cuestión no estñá exenta de polémica. Por otra parte la sentencia que cito es de hace 4 meses, aproximadamente y por tanto es el criterio más reciente en el tiempo de la sección 5ª (única que resuelve sobre temas de propiedad horizontal en Alicante).
Por otra parte, las fórmulas organizativas pueden ser diversas:
1º. Constituir una comunidad única en régimen general de propiedad horizontal, según el artículo 24.2
2º. Constituir una agrupación de Comunidades en régimen particular de propiedad horizontal, según el apartado 2, b) del citado artículo.
3º. Utilizar fórmulas diferentes a la regulada en la Ley, y en este caso ésta se aplica de manera supletoria, apartado 4.
En el caso de Comunidad única, el artículo 24 se remite al artículo 5 y requiere acuerdo unánime de los propietarios.
En el caso de Agrupación de comunidades, ha de otorgarse por los presidentes de todas y cada una de las comunidades agrupadas, previamente autorizado por el voto mayoritario en sus respectivas comunidades. El quorum será el de mayoría simple en mi opinión, si bien seguramente no faltarán opiniones dispares sobre este punto (El criterio de la sección 5ª de la A.P. Alicante es idéntico al mío en este sentido).
Para constituirla hay que otorgar una escritura (título constitutivo) ante Notario elevando a público los acuerdos adoptados en todas y cada una de las juntas de cada comunidad que conforma la agrupación de comunidades y dicho título constitutivo deberá ser firmado por todos y cada uno de los presidentes de las comunidades integrantes de la agrupación de comunidades, debiendo hacer constar en dicho título con carácter necesario la descripción de los elementos comunes del conjunto y las cuotas de cada finca, además de las formalidades especificadas en la ley configuradoras de los servicios y elementos externos de la mancomunidad, debiendo estarse principalmente a lo dispuesto en el artículo 5 de la L.P.H. en lo que a las formalidades se refiere. Únicamente por medio del otorgamiento de dicha escritura (título) se podrá tener acceso al Registro de la Propiedad, si bien debo reseñar que la mancomunidad tiene legitimación aunque no haya sido inscrita en el Registro de la Propiedad y así lo declara la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante (la cito porque veo te ha gustado la provincia) Sección 7ª, de 27 de febrero de 2002, si bien existe en este sentido sentencias de otras Audiencias que han admitido la excepción de falta de personalidad por no haber quedado acreditada la constitución de la agrupación de comunidades.
De nada
Por otra parte, las fórmulas organizativas pueden ser diversas:
1º. Constituir una comunidad única en régimen general de propiedad horizontal, según el artículo 24.2
2º. Constituir una agrupación de Comunidades en régimen particular de propiedad horizontal, según el apartado 2, b) del citado artículo.
3º. Utilizar fórmulas diferentes a la regulada en la Ley, y en este caso ésta se aplica de manera supletoria, apartado 4.
En el caso de Comunidad única, el artículo 24 se remite al artículo 5 y requiere acuerdo unánime de los propietarios.
En el caso de Agrupación de comunidades, ha de otorgarse por los presidentes de todas y cada una de las comunidades agrupadas, previamente autorizado por el voto mayoritario en sus respectivas comunidades. El quorum será el de mayoría simple en mi opinión, si bien seguramente no faltarán opiniones dispares sobre este punto (El criterio de la sección 5ª de la A.P. Alicante es idéntico al mío en este sentido).
Para constituirla hay que otorgar una escritura (título constitutivo) ante Notario elevando a público los acuerdos adoptados en todas y cada una de las juntas de cada comunidad que conforma la agrupación de comunidades y dicho título constitutivo deberá ser firmado por todos y cada uno de los presidentes de las comunidades integrantes de la agrupación de comunidades, debiendo hacer constar en dicho título con carácter necesario la descripción de los elementos comunes del conjunto y las cuotas de cada finca, además de las formalidades especificadas en la ley configuradoras de los servicios y elementos externos de la mancomunidad, debiendo estarse principalmente a lo dispuesto en el artículo 5 de la L.P.H. en lo que a las formalidades se refiere. Únicamente por medio del otorgamiento de dicha escritura (título) se podrá tener acceso al Registro de la Propiedad, si bien debo reseñar que la mancomunidad tiene legitimación aunque no haya sido inscrita en el Registro de la Propiedad y así lo declara la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante (la cito porque veo te ha gustado la provincia) Sección 7ª, de 27 de febrero de 2002, si bien existe en este sentido sentencias de otras Audiencias que han admitido la excepción de falta de personalidad por no haber quedado acreditada la constitución de la agrupación de comunidades.
De nada
Los estatutos deben de aprobarse por unanimidad.
No se si me estás entendiendo bien.
Trato de contestar a tus cuestiones a grandes rasgos porque el foro tiene un límite de palabras y no podría explicarte por aquí todas las dificultades que existen, pero constituir una agrupación de comunidades es una tarea muy compleja en la que todas las comunidades deben de estar de acuerdo en la descripción del complejo inmobiliario, que deberá centrarse tanto en los aspectos materiales como jurídicos, debiendo destacar, por ejemplo detalles como la precisión a la hora de describir elementos de carácter común y atendiendo a dicho carácter declarar si obedece a un acto de destino de sus titulares o si se trata de elementos comunes por naturaleza, y la distinción es importante para permitir, en su caso, y en un futuro, la posible desafectación de un elemento.
Asimismo la fijación de la cuota de participación de cada comunidad es un elemento esencial, porque no sólo sirve para determinar la proporción en la que se va a contribuir al sostenimiento de los gastos mancomunados, sino que también va a fijar el coeficiente de voto en los asuntos de la mancomunidad, pues los acuerdos deben aprobarse por doble mayoría de voto/coeficiente (y eso que estoy dando por hecho de que las comunidades que se van a agrupar están totalmente edificadas y no existe ninguna fase en construcción) y lo que ello implicaría en la adopción de acuerdos que requieren mayoría cualificada.
En definitiva es esencial una adecuada redacción del título constitutivo de la agrupación de fincas y de los estatutos y normas de régimen interior por los que se va a regir dicha mancomunidad.
En este sentido los estatutos requieren para su aprobación el acuerdo unánime, mientras que el reglamento de régimen interior precisa únicamente de mayoría simple para su aprobación. Asimismo discernir entre uno y otro es complicado, ya que en ocasiones, materias que están previstas en los estatutos, también se desarrollan en el reglamento dotando a la comunidad de mayor flexibilidad para modificar dicha norma vía reglamentaria, si bien dicha práctica no está exenta de problemas.
Siguiendo el glosario de ejemplos, es importante describir las normas para la composición de la junta de la agrupación de comunidades; como se adoptarán los acuerdos relativos a la composición de la junta de la agrupación, la designación del representante en la junta de agrupación de comunidades, la posibilidad de la existencia de una pluralidad de representantes y sus funciones, el control de la actuación de los representantes por las comunidades de propietarios, la adopción de acuerdos en junta de la agrupación de comunidades, indicar con claridad las materias competencia de la junta de la agrupación, regulación exhaustiva para describir el procedimiento a seguir en caso de adopción de acuerdos a doble nivel (piensa que una de las juntas de las comunidades integradas en la mancomunidad, no adopte el acuerdo. Ello puede plantear problemas en la medida que puede producirse un cambio de criterio de una determinada comunidad con el transcurso del tiempo y habrá que establecer hasta qué punto continúan vigentes los acuerdos de las restantes comunidades, o regular la posibilidad de que la junta de la agrupación adopte un acuerdo totalmente contrario a un acuerdo adoptado por una sóla de las comunidades, lo que deberá relacionarse con las competencias de cada comunidad y de la agrupación de comunidades).
Y así un largo etc.
En definitiva mi consejo es que si tienes la intención de plantear en tu comunidad la posibilidad de formar una agrupación de comunidades, asista a la junta un abogado especializado en derecho inmobiliario, porque la tarea es excesivamente complicada y propietarios legos en derecho no deberían plantearse en ningún caso, actuar por su cuenta, porque carecen de adecuada preparación para ello y posiblemente una constitución irresponsable acarrearía futuros problemas.
Es obvio que un Abogado os instruirá en el modo de constituiros y se ocupará en un primer estadio de la precisa redacción del acta de cada comunidad aprobando el acuerdo, porque éste es uno de los instrumentos necesarios para la elevación a público del mismo y conseguir que un Notario otorgue la correspondiente escritura.
No se si me estás entendiendo bien.
Trato de contestar a tus cuestiones a grandes rasgos porque el foro tiene un límite de palabras y no podría explicarte por aquí todas las dificultades que existen, pero constituir una agrupación de comunidades es una tarea muy compleja en la que todas las comunidades deben de estar de acuerdo en la descripción del complejo inmobiliario, que deberá centrarse tanto en los aspectos materiales como jurídicos, debiendo destacar, por ejemplo detalles como la precisión a la hora de describir elementos de carácter común y atendiendo a dicho carácter declarar si obedece a un acto de destino de sus titulares o si se trata de elementos comunes por naturaleza, y la distinción es importante para permitir, en su caso, y en un futuro, la posible desafectación de un elemento.
Asimismo la fijación de la cuota de participación de cada comunidad es un elemento esencial, porque no sólo sirve para determinar la proporción en la que se va a contribuir al sostenimiento de los gastos mancomunados, sino que también va a fijar el coeficiente de voto en los asuntos de la mancomunidad, pues los acuerdos deben aprobarse por doble mayoría de voto/coeficiente (y eso que estoy dando por hecho de que las comunidades que se van a agrupar están totalmente edificadas y no existe ninguna fase en construcción) y lo que ello implicaría en la adopción de acuerdos que requieren mayoría cualificada.
En definitiva es esencial una adecuada redacción del título constitutivo de la agrupación de fincas y de los estatutos y normas de régimen interior por los que se va a regir dicha mancomunidad.
En este sentido los estatutos requieren para su aprobación el acuerdo unánime, mientras que el reglamento de régimen interior precisa únicamente de mayoría simple para su aprobación. Asimismo discernir entre uno y otro es complicado, ya que en ocasiones, materias que están previstas en los estatutos, también se desarrollan en el reglamento dotando a la comunidad de mayor flexibilidad para modificar dicha norma vía reglamentaria, si bien dicha práctica no está exenta de problemas.
Siguiendo el glosario de ejemplos, es importante describir las normas para la composición de la junta de la agrupación de comunidades; como se adoptarán los acuerdos relativos a la composición de la junta de la agrupación, la designación del representante en la junta de agrupación de comunidades, la posibilidad de la existencia de una pluralidad de representantes y sus funciones, el control de la actuación de los representantes por las comunidades de propietarios, la adopción de acuerdos en junta de la agrupación de comunidades, indicar con claridad las materias competencia de la junta de la agrupación, regulación exhaustiva para describir el procedimiento a seguir en caso de adopción de acuerdos a doble nivel (piensa que una de las juntas de las comunidades integradas en la mancomunidad, no adopte el acuerdo. Ello puede plantear problemas en la medida que puede producirse un cambio de criterio de una determinada comunidad con el transcurso del tiempo y habrá que establecer hasta qué punto continúan vigentes los acuerdos de las restantes comunidades, o regular la posibilidad de que la junta de la agrupación adopte un acuerdo totalmente contrario a un acuerdo adoptado por una sóla de las comunidades, lo que deberá relacionarse con las competencias de cada comunidad y de la agrupación de comunidades).
Y así un largo etc.
En definitiva mi consejo es que si tienes la intención de plantear en tu comunidad la posibilidad de formar una agrupación de comunidades, asista a la junta un abogado especializado en derecho inmobiliario, porque la tarea es excesivamente complicada y propietarios legos en derecho no deberían plantearse en ningún caso, actuar por su cuenta, porque carecen de adecuada preparación para ello y posiblemente una constitución irresponsable acarrearía futuros problemas.
Es obvio que un Abogado os instruirá en el modo de constituiros y se ocupará en un primer estadio de la precisa redacción del acta de cada comunidad aprobando el acuerdo, porque éste es uno de los instrumentos necesarios para la elevación a público del mismo y conseguir que un Notario otorgue la correspondiente escritura.
