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- De acuerdo con lo previsto en el artículo 13.2 LPH, tras la importante reforma operada en el régimen de la propiedad horizontal en el año 1999, el presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el art. 17.3ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Así debe pues resaltarse, en primer lugar, que la ley prevé como sistema subsidiario al de elección, el sistema de nombramiento del presidente mediante turno rotatorio.
Para que este acuerdo pueda considerarse válido se ha de convocar la junta de acuerdo con los requisitos y condiciones establecidas a tal efecto en la LPH. Así pues, la convocatoria se ha de realizar por el presidente o los propietarios que representen la cuarta parte de los mismos o el 25% de las cuotas de participación. Si no se hiciera, el acuerdo sería nulo al contravenir la ley. En este sentido, a título de ejemplo, puede citarse la sentencia de la Audiencia provincial de Sevilla de 9 octubre 1997
Así las cosas, el propietario designado está obligado a asumir el cargo y desempeñarlo. Por lo demás, sólo un propietario puede desempeñar el cargo ?nunca un hijo o un arrendatario?, dado que nos encontramos ante una obligación en que esta circunstancia personal es fundamental (la de ser titular del inmueble). Por lo demás, debe recordarse que el acuerdo por el que se nombre presidente a quien no es propietario se ha considerado nulo de pleno derecho, en la medida en que el artículo 13.2 LPH es una disposición de derecho imperativo o necesario, criterio confirmado por una abundante jurisprudencia, tales como, por ejemplo, las sentencias del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2003, de 30 de marzo de 1994, y de 30 abril de 1994.
COLEGIO PROFESIONAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE MADRID
Así debe pues resaltarse, en primer lugar, que la ley prevé como sistema subsidiario al de elección, el sistema de nombramiento del presidente mediante turno rotatorio.
Para que este acuerdo pueda considerarse válido se ha de convocar la junta de acuerdo con los requisitos y condiciones establecidas a tal efecto en la LPH. Así pues, la convocatoria se ha de realizar por el presidente o los propietarios que representen la cuarta parte de los mismos o el 25% de las cuotas de participación. Si no se hiciera, el acuerdo sería nulo al contravenir la ley. En este sentido, a título de ejemplo, puede citarse la sentencia de la Audiencia provincial de Sevilla de 9 octubre 1997
Así las cosas, el propietario designado está obligado a asumir el cargo y desempeñarlo. Por lo demás, sólo un propietario puede desempeñar el cargo ?nunca un hijo o un arrendatario?, dado que nos encontramos ante una obligación en que esta circunstancia personal es fundamental (la de ser titular del inmueble). Por lo demás, debe recordarse que el acuerdo por el que se nombre presidente a quien no es propietario se ha considerado nulo de pleno derecho, en la medida en que el artículo 13.2 LPH es una disposición de derecho imperativo o necesario, criterio confirmado por una abundante jurisprudencia, tales como, por ejemplo, las sentencias del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2003, de 30 de marzo de 1994, y de 30 abril de 1994.
COLEGIO PROFESIONAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE MADRID
¿Sabéis que han pillado a la mujer del cuarto con el marido el del quinto?
Sí, ya sabéis, es esa que se lió con el carnicero que a su vez estaba casado con la peluquera y esta estaba liada con el hijo de 18 años del tercero...
Pues en este palo váis algunas (curiosamente la mayoría mujeres, qué curiosa es la naturaleza femenina a veces), lo que algunos dicen que es propiedad horizontal, realmenente son cotilleos de seguidoras aburridas de María Teresa Campos & CIA.
Sí, ya sabéis, es esa que se lió con el carnicero que a su vez estaba casado con la peluquera y esta estaba liada con el hijo de 18 años del tercero...
Pues en este palo váis algunas (curiosamente la mayoría mujeres, qué curiosa es la naturaleza femenina a veces), lo que algunos dicen que es propiedad horizontal, realmenente son cotilleos de seguidoras aburridas de María Teresa Campos & CIA.
Hola Jade. Todo lo que me dices me suena. No obstante te agradezco el interés…(hablando se entiende la gente).
Yo no tengo ni idea de leyes y no pretendo discutir/dialogar con profesionales sobre estos menesteres. Sólo conozco mi caso, y lucharé con uñas y dientes…, y llegaré hasta donde me dejen. Como ya te dije, no fui convocada a Junta (elección de presidente), ni recibí el Acta. Cuando me enteré de la elección fue un año después cuando el ilegitimo me convocó a Junta. Pero el Admi . me dijo que sí era propietario. Me di cuenta que estaba mintiendo, lo normal hubiera sido que me enseñara el contrato de compraventa…. Al final me decidí a impugnar la Junta convocada y presidida por el “presunto” ilegítimo (en tiempo y forma). Para impugnar la elección, en principio, estaba fuera de plazo; aunque eso está por ver pues yo no voy contra mis propios actos… y, además, hubo falsificación y manipulación por parte del Adm. (decir que sí es propietario, y mantenerlo, hasta hace 6 meses). Mi abogado me dijo que con impugnar la junta presidida por el ilegitimo era suficiente (más tarde, cuando se hizo amiguete el Adm. cambió de opinión) y esto es lo que VERDADERAMENTE ME INTERESA SABER: ¡LA JUNTA CONVOCADA Y PRESIDIDA POR UN PRESIDENTE NO PROPIETARIO ES ANULABLE? (impugné en plazo de 3 meses) o me pueden decir que DEBERÍA HABER IMPUGNADO LA ELECCIÓN DE PRESIDENTE. Esta es la pregunta del millón, y la que me trae por la calle la “amargura”.
A Dick le he visto en el foro de Justa (Valcap.es), Estaba probando (él).
Saludos cordiales.
P.D. Espero, dada mi OSADÍA, resolver el enigma.
P.D. 2 Y digo yo: Y aunque la Junta no sea anulada a mi que más me da, si lo que pretendo es que anulen los acuerdos (son contrarios a la ley y están impugnado en tiempo y forma, con eso me conformo). Me puedes decir algo al respecto, Jade?. No me dejes con esa incertidumbre hasta Septiembre. Porfa.
P.D.3 NO es que sea prepotente, es que una vez, la psicóloga de una Empresa de selección de personal me dijo que yo valía más de lo que yo creía, y a veces me lo creo, sobre todo cuando capto la intención de mi interlocutor (no lo digo por ti, lo digo en genera). Aunque en Derecho estoy pez, para otros menesteres sí estoy cualificada. (Pienso y razono luego existo).
Yo no tengo ni idea de leyes y no pretendo discutir/dialogar con profesionales sobre estos menesteres. Sólo conozco mi caso, y lucharé con uñas y dientes…, y llegaré hasta donde me dejen. Como ya te dije, no fui convocada a Junta (elección de presidente), ni recibí el Acta. Cuando me enteré de la elección fue un año después cuando el ilegitimo me convocó a Junta. Pero el Admi . me dijo que sí era propietario. Me di cuenta que estaba mintiendo, lo normal hubiera sido que me enseñara el contrato de compraventa…. Al final me decidí a impugnar la Junta convocada y presidida por el “presunto” ilegítimo (en tiempo y forma). Para impugnar la elección, en principio, estaba fuera de plazo; aunque eso está por ver pues yo no voy contra mis propios actos… y, además, hubo falsificación y manipulación por parte del Adm. (decir que sí es propietario, y mantenerlo, hasta hace 6 meses). Mi abogado me dijo que con impugnar la junta presidida por el ilegitimo era suficiente (más tarde, cuando se hizo amiguete el Adm. cambió de opinión) y esto es lo que VERDADERAMENTE ME INTERESA SABER: ¡LA JUNTA CONVOCADA Y PRESIDIDA POR UN PRESIDENTE NO PROPIETARIO ES ANULABLE? (impugné en plazo de 3 meses) o me pueden decir que DEBERÍA HABER IMPUGNADO LA ELECCIÓN DE PRESIDENTE. Esta es la pregunta del millón, y la que me trae por la calle la “amargura”.
A Dick le he visto en el foro de Justa (Valcap.es), Estaba probando (él).
Saludos cordiales.
P.D. Espero, dada mi OSADÍA, resolver el enigma.
P.D. 2 Y digo yo: Y aunque la Junta no sea anulada a mi que más me da, si lo que pretendo es que anulen los acuerdos (son contrarios a la ley y están impugnado en tiempo y forma, con eso me conformo). Me puedes decir algo al respecto, Jade?. No me dejes con esa incertidumbre hasta Septiembre. Porfa.
P.D.3 NO es que sea prepotente, es que una vez, la psicóloga de una Empresa de selección de personal me dijo que yo valía más de lo que yo creía, y a veces me lo creo, sobre todo cuando capto la intención de mi interlocutor (no lo digo por ti, lo digo en genera). Aunque en Derecho estoy pez, para otros menesteres sí estoy cualificada. (Pienso y razono luego existo).
De cuanto antecede cabe concluir que el acuerdo por el que, de conformidad con el procedimiento formal establecido al efecto, se designa presidente de una Comunidad a quien carece de la condición de propietario, siendo contrario a la LPH debe situarse en el ámbito de la ANULABILIDAD.
Ello, por lo demás, no se opone al principio de protección de los propietarios que inspira las normas de la LPH que exigen que el presidente sea elegido de entre los comuneros. En este sentido debe tenerse en cuenta que, sin perjuicio de la acción de impugnación, frente a una eventual gestión irregular del representante de la Comunidad, la LPH regula el recurso de la remoción que puede hacerse valer extrajudicialmente en cualquier momento incluso por aquellos que hubieren votado a favor del cargo (arts. 13.7 y 14 LPH).
Sentado todo lo anterior, se suscita la cuestión (no resuelta en la STS 30 junio 2005), aunque sí en primera instancia y en la apelación, relativa a la suerte de los acuerdos adoptados bajo la presidencia del designado ilegalmente. Sobre este particular, ha sostenido el Tribunal Supremo en sede de asociaciones y de sociedades mercantiles, que la nulidad del nombramiento de los órganos de representación comporta la de las Juntas convocadas posteriormente por ellos, así como la de los acuerdos que en éstas se tomen (SSTS de 11 de marzo de 1988 [RJ 1988, 1956], 15 de junio de 1994 [RJ 1994, 4822] y 7 de junio de 1997 [RJ 1997, 4726]).
Con base a esta doctrina, debe darse por sentado que la declaración de nulidad del acuerdo que es presupuesto causal de los posteriores se extiende a estos últimos siempre que ello hubiere sido pedido por el actor y el plazo de la acción de impugnación, un año, ex art. 18.3 LPH, deberá contarse respecto de cada acuerdo, desde su adopción si el disidente asistió a la Junta, o desde la fecha en que le hubiere sido notificado si no acudió a ésta.
PD Insisto en que la interpretación del derecho es cosa de los profesionales, y no solo no lo eres, sino que ademas eres muy OSADA y PREPOTENTE respecto de dicho colectivo y careces de la cualificación y preparación necesaria para opinar del modo tan altivo con que lo haces habitualmente.
De todos modos, tu misma. Es tu vida, no la mía.
PD2 Si quieres otra opinión (por ejemplo la de Dickturpin), entra en el foro de la página de Justa (Valcap) que tengo entendido que alli si esta entrando y contestando y que en este foro no entra para nada.
Ello, por lo demás, no se opone al principio de protección de los propietarios que inspira las normas de la LPH que exigen que el presidente sea elegido de entre los comuneros. En este sentido debe tenerse en cuenta que, sin perjuicio de la acción de impugnación, frente a una eventual gestión irregular del representante de la Comunidad, la LPH regula el recurso de la remoción que puede hacerse valer extrajudicialmente en cualquier momento incluso por aquellos que hubieren votado a favor del cargo (arts. 13.7 y 14 LPH).
Sentado todo lo anterior, se suscita la cuestión (no resuelta en la STS 30 junio 2005), aunque sí en primera instancia y en la apelación, relativa a la suerte de los acuerdos adoptados bajo la presidencia del designado ilegalmente. Sobre este particular, ha sostenido el Tribunal Supremo en sede de asociaciones y de sociedades mercantiles, que la nulidad del nombramiento de los órganos de representación comporta la de las Juntas convocadas posteriormente por ellos, así como la de los acuerdos que en éstas se tomen (SSTS de 11 de marzo de 1988 [RJ 1988, 1956], 15 de junio de 1994 [RJ 1994, 4822] y 7 de junio de 1997 [RJ 1997, 4726]).
Con base a esta doctrina, debe darse por sentado que la declaración de nulidad del acuerdo que es presupuesto causal de los posteriores se extiende a estos últimos siempre que ello hubiere sido pedido por el actor y el plazo de la acción de impugnación, un año, ex art. 18.3 LPH, deberá contarse respecto de cada acuerdo, desde su adopción si el disidente asistió a la Junta, o desde la fecha en que le hubiere sido notificado si no acudió a ésta.
PD Insisto en que la interpretación del derecho es cosa de los profesionales, y no solo no lo eres, sino que ademas eres muy OSADA y PREPOTENTE respecto de dicho colectivo y careces de la cualificación y preparación necesaria para opinar del modo tan altivo con que lo haces habitualmente.
De todos modos, tu misma. Es tu vida, no la mía.
PD2 Si quieres otra opinión (por ejemplo la de Dickturpin), entra en el foro de la página de Justa (Valcap) que tengo entendido que alli si esta entrando y contestando y que en este foro no entra para nada.
La jurisprudencia más reciente sobre la cuestión se inclina por la aplicación de los efectos propios de la anulabilidad respecto de los acuerdos adoptados en Junta de propietarios con infracción de las normas imperativas o prohibitivas de la LPH
- STS de 5 de mayo de 2000 [RJ 2000, 3990].
- STS de 7 de marzo de 2002 [RJ 2002, 4152].
- STS de 13 de marzo de 2003 [RJ 2003, 2579].
- STS de 10 de julio de 2003 [RJ 2003, 4625].
- STS de 2 de noviembre de 2004 [RJ 2004, 6863].
- STS de 25 de enero de 2005 [RJ 2005, 1200]).
Reconozco que la STS 30 junio 2005 crea desconcierto al declarar la nulidad radical de un acuerdo contrario al art. 12 LPH, ya que viene a separarse de lo que parecía una tendencia a la unificación de la doctrina sobre el régimen de invalidez de los acuerdos comunitarios contrarios al régimen de la propiedad horizontal.
Si examinamos el art. 18.1.a] LPH, en relación con el art. 6.3 Cc., cabe concluir la anulabilidad de lo acuerdos contrarios a ley o estatutos ya que no debe ignorarse que el art. 6.3 Cc. sanciona con la nulidad radical todos los actos contrarios a normas imperativas o prohibitivas, salvo disposición legal divergente; y que precisamente la LPH establece un efecto distinto, la anulabilidad, para el caso de contravención de las reglas que la conforman.
Sentado lo anterior, resulta que en esta sede la más grave calificación de nulidad radical queda reservada exclusivamente para aquellos acuerdos que entrañan infracción de algún precepto que no forma parte del régimen de la propiedad horizontal; acuerdos a los que añade la doctrina del Tribunal Supremo que aquí se acoge los que contrarían la moral o el orden público y los que suponen fraude de ley.
Así las cosas, respecto de los acuerdos contrarios a las normas de la propiedad horizontal que no constituyen un atentado a la moral ni al orden público, ni hubieren sido adoptados en fraude de ley, la regla general de la anulabilidad únicamente podría excluirse aduciendo su inexistencia. Sobre este particular se ha pronunciado la doctrina científica en el sentido de considerar que, propiamente, no cabe hablar de acuerdo comunitario y, por tanto, no es posible aplicar las consecuencias de la invalidez (todo régimen de invalidez presupone la existencia del acuerdo impugnado), cuando en orden a su adopción se hubiera prescindido de alguno de los requisitos formales exigidos a tal fin en la LPH.
Así, el comunero afectado por un acuerdo que sólo lo es en apariencia, por el que se designa presidente a persona ajena a la Comunidad a la que representa, podrá demandar en cualquier momento su inexistencia (tratando de evitar la aplicación de la regla general de la anulabilidad y el eventual transcurso del plazo de la acción para hacerla valer), sin violentar la interpretación del sistema de invalidez de los acuerdos comunitarios contra ley que considero más correcta.
Sin embargo, con fundamento en la doctrina que prohíbe la conducta contra los propios actos, los acuerdos inexistentes también pueden llegar a obligar. Así, cuando la decisión por la que se nombra presidente a un no propietario, adoptada irregularmente desde una perspectiva formal, fue conocida por el impugnante, que calló y toleró durante un tiempo suficiente como para hacer creer a los demás que consentía (el Tribunal Supremo ha desestimado en no pocas ocasiones demandas tardías de nulidad radical, sin cuestionar la concurrencia de las razones que las justificaban, precisamente sobre la base de la exigencia de la seguridad del tráfico jurídico, la prohibición de ir en contra de los propios actos y las normas de la buena fe; en este sentido, entre otras, cfr. las SSTS de 5 de mayo de 2000 [RJ 2000, 3990], 7 de marzo de 2002 [RJ 2002, 4152] y 13 de marzo de 2003 [RJ 2003, 2579]).
- STS de 5 de mayo de 2000 [RJ 2000, 3990].
- STS de 7 de marzo de 2002 [RJ 2002, 4152].
- STS de 13 de marzo de 2003 [RJ 2003, 2579].
- STS de 10 de julio de 2003 [RJ 2003, 4625].
- STS de 2 de noviembre de 2004 [RJ 2004, 6863].
- STS de 25 de enero de 2005 [RJ 2005, 1200]).
Reconozco que la STS 30 junio 2005 crea desconcierto al declarar la nulidad radical de un acuerdo contrario al art. 12 LPH, ya que viene a separarse de lo que parecía una tendencia a la unificación de la doctrina sobre el régimen de invalidez de los acuerdos comunitarios contrarios al régimen de la propiedad horizontal.
Si examinamos el art. 18.1.a] LPH, en relación con el art. 6.3 Cc., cabe concluir la anulabilidad de lo acuerdos contrarios a ley o estatutos ya que no debe ignorarse que el art. 6.3 Cc. sanciona con la nulidad radical todos los actos contrarios a normas imperativas o prohibitivas, salvo disposición legal divergente; y que precisamente la LPH establece un efecto distinto, la anulabilidad, para el caso de contravención de las reglas que la conforman.
Sentado lo anterior, resulta que en esta sede la más grave calificación de nulidad radical queda reservada exclusivamente para aquellos acuerdos que entrañan infracción de algún precepto que no forma parte del régimen de la propiedad horizontal; acuerdos a los que añade la doctrina del Tribunal Supremo que aquí se acoge los que contrarían la moral o el orden público y los que suponen fraude de ley.
Así las cosas, respecto de los acuerdos contrarios a las normas de la propiedad horizontal que no constituyen un atentado a la moral ni al orden público, ni hubieren sido adoptados en fraude de ley, la regla general de la anulabilidad únicamente podría excluirse aduciendo su inexistencia. Sobre este particular se ha pronunciado la doctrina científica en el sentido de considerar que, propiamente, no cabe hablar de acuerdo comunitario y, por tanto, no es posible aplicar las consecuencias de la invalidez (todo régimen de invalidez presupone la existencia del acuerdo impugnado), cuando en orden a su adopción se hubiera prescindido de alguno de los requisitos formales exigidos a tal fin en la LPH.
Así, el comunero afectado por un acuerdo que sólo lo es en apariencia, por el que se designa presidente a persona ajena a la Comunidad a la que representa, podrá demandar en cualquier momento su inexistencia (tratando de evitar la aplicación de la regla general de la anulabilidad y el eventual transcurso del plazo de la acción para hacerla valer), sin violentar la interpretación del sistema de invalidez de los acuerdos comunitarios contra ley que considero más correcta.
Sin embargo, con fundamento en la doctrina que prohíbe la conducta contra los propios actos, los acuerdos inexistentes también pueden llegar a obligar. Así, cuando la decisión por la que se nombra presidente a un no propietario, adoptada irregularmente desde una perspectiva formal, fue conocida por el impugnante, que calló y toleró durante un tiempo suficiente como para hacer creer a los demás que consentía (el Tribunal Supremo ha desestimado en no pocas ocasiones demandas tardías de nulidad radical, sin cuestionar la concurrencia de las razones que las justificaban, precisamente sobre la base de la exigencia de la seguridad del tráfico jurídico, la prohibición de ir en contra de los propios actos y las normas de la buena fe; en este sentido, entre otras, cfr. las SSTS de 5 de mayo de 2000 [RJ 2000, 3990], 7 de marzo de 2002 [RJ 2002, 4152] y 13 de marzo de 2003 [RJ 2003, 2579]).
Cabe considerar la doctrina de las Audiencias Provinciales, en orden a fundamentar la anulabilidad de los acuerdos comunitarios contrarios al art. 12 LPH resulta en ocasiones más explícita que el Tribunal Supremo.
Declaran la anulabilidad de las decisiones del indicado tenor la SAP de Madrid de 31 de mayo de 1993 (RGD 1993, núm. 588, p. 8805), la SAP de Madrid de 21 de enero de 1997 (RGD 1997, núm. 632, p. 6298) y la SAP de Granada de 16 de diciembre de 1998 (AC 1998, 8688).
En dichos pronunciamientos viene a afirmarse que no cabe sostener que los actos contrarios a una norma imperativa son en todo caso radicalmente nulos de pleno derecho por aplicación del núm. 3 del art. 6 Cc.; lo anterior, porque este mismo precepto salva de esa máxima sanción jurídica aquellos supuestos en los que se establece un efecto distinto para el caso de contravención de norma imperativa. Y esto último es precisamente lo que ocurre en la STS 2005, pues la norma 4.ª del art. 16 LPH (aplicable todavía a los casos enjuiciados en las sentencias de referencia) dispone que el acuerdo de la Junta de propietarios contrario a la ley (así la elección de un presidente no comunero) sólo puede ser impugnado por alguno de los propietarios asistentes a la citada Junta que hubieran disentido, o por aquellos que no hubieran acudido a ella, siempre que esa impugnación se ejercitare dentro de los 30 días siguientes (el vigente art. 18.3 LPH ha aumentado el plazo a un año) a la celebración de la Junta en el primer caso, y a la notificación del acuerdo en el segundo.
A la misma conclusión llega la SAP de Tarragona de 22 de enero de 1998 (AC 1998, 207), anulabilidad de los acuerdos contrarios al art. 12 LPH, que resuelve el caso aplicando el art. 16.4ª LPH y la regla, que no cita, que prohíbe las conductas contrarias a los propios actos. Así, se desestima la pretensión relativa a la nulidad radical del nombramiento como presidente de quien no reúne la condición de propietario y la de un acuerdo posterior adoptado bajo su representación, sobre la base de considerar que los apelantes tuvieron conocimiento del ejercicio del cargo de presidente que cuestionan, sin que previamente protestaran en Junta alguna. De manera que se pone de manifiesto en el supuesto enjuiciado, que fue el hecho de no gustar a los apelantes el acuerdo en cuestión, lo que les llevó a formular la demanda de nulidad absoluta, actuando en contra de sus propios actos anteriores.
Por su parte la SAP de Burgos de 30 de noviembre de 1998 (AC 1998, 7767) en la que, declara que el acuerdo de nombrar un presidente no comunero no es un acto contrario a la ley de pleno derecho, sino simplemente anulable a través del mecanismo de impugnación previsto para los propietarios disidentes o ausentes, de acuerdo “con la doctrina del Tribunal Constitucional relativa a la no exasperación de las exigencias formales hasta el punto de impedir la tutela efectiva de derechos e intereses legítimos”.
Como ves OSADA, la jurisprudencia no solo es vacilante, sino que además es mayoritariamente favorable a la conclusión de que dicho acuerdo no es nulo de pleno derecho y el TS con la sentencia de 30 de junio de 2005 (una sola sentencia) ha modificado el criterio que tenía en sus sentencia de 1974 y 1980.
Declaran la anulabilidad de las decisiones del indicado tenor la SAP de Madrid de 31 de mayo de 1993 (RGD 1993, núm. 588, p. 8805), la SAP de Madrid de 21 de enero de 1997 (RGD 1997, núm. 632, p. 6298) y la SAP de Granada de 16 de diciembre de 1998 (AC 1998, 8688).
En dichos pronunciamientos viene a afirmarse que no cabe sostener que los actos contrarios a una norma imperativa son en todo caso radicalmente nulos de pleno derecho por aplicación del núm. 3 del art. 6 Cc.; lo anterior, porque este mismo precepto salva de esa máxima sanción jurídica aquellos supuestos en los que se establece un efecto distinto para el caso de contravención de norma imperativa. Y esto último es precisamente lo que ocurre en la STS 2005, pues la norma 4.ª del art. 16 LPH (aplicable todavía a los casos enjuiciados en las sentencias de referencia) dispone que el acuerdo de la Junta de propietarios contrario a la ley (así la elección de un presidente no comunero) sólo puede ser impugnado por alguno de los propietarios asistentes a la citada Junta que hubieran disentido, o por aquellos que no hubieran acudido a ella, siempre que esa impugnación se ejercitare dentro de los 30 días siguientes (el vigente art. 18.3 LPH ha aumentado el plazo a un año) a la celebración de la Junta en el primer caso, y a la notificación del acuerdo en el segundo.
A la misma conclusión llega la SAP de Tarragona de 22 de enero de 1998 (AC 1998, 207), anulabilidad de los acuerdos contrarios al art. 12 LPH, que resuelve el caso aplicando el art. 16.4ª LPH y la regla, que no cita, que prohíbe las conductas contrarias a los propios actos. Así, se desestima la pretensión relativa a la nulidad radical del nombramiento como presidente de quien no reúne la condición de propietario y la de un acuerdo posterior adoptado bajo su representación, sobre la base de considerar que los apelantes tuvieron conocimiento del ejercicio del cargo de presidente que cuestionan, sin que previamente protestaran en Junta alguna. De manera que se pone de manifiesto en el supuesto enjuiciado, que fue el hecho de no gustar a los apelantes el acuerdo en cuestión, lo que les llevó a formular la demanda de nulidad absoluta, actuando en contra de sus propios actos anteriores.
Por su parte la SAP de Burgos de 30 de noviembre de 1998 (AC 1998, 7767) en la que, declara que el acuerdo de nombrar un presidente no comunero no es un acto contrario a la ley de pleno derecho, sino simplemente anulable a través del mecanismo de impugnación previsto para los propietarios disidentes o ausentes, de acuerdo “con la doctrina del Tribunal Constitucional relativa a la no exasperación de las exigencias formales hasta el punto de impedir la tutela efectiva de derechos e intereses legítimos”.
Como ves OSADA, la jurisprudencia no solo es vacilante, sino que además es mayoritariamente favorable a la conclusión de que dicho acuerdo no es nulo de pleno derecho y el TS con la sentencia de 30 de junio de 2005 (una sola sentencia) ha modificado el criterio que tenía en sus sentencia de 1974 y 1980.
Lo fundamental es determinar si el nombramiento de una persona que no reúne los presupuestos de elegibilidad exigidos a tal fin en la LPH (ser propietario) para desempeñar el cargo de presidente de una Comunidad, y los posteriores acuerdos adoptados bajo su representación, son nulos de pleno derecho, o si resulta más convincente la sanción de la anulabilidad, o si cabe invocar con éxito el expediente de la inexistencia.
Es claro el carácter imperativo del anterior art. 12, como del vigente art. 13.2 de la LPH. Ello en la medida en que la invalidez de los acuerdos comunitarios contrarios a la LPH presupone la vulneración de las normas imperativas o prohibitivas que la conforman.
El Tribunal Supremo, en orden a justificar la nulidad radical del acuerdo por el que se había designado presidente de la Comunidad “Las Abejas” a un no propietario, vulnerando lo establecido al respecto en el art. 12 LPH, acoge en su sentencia el razonamiento que para un caso similar se contiene en la de 30 de abril de 1994 (RJ 1994, 2951). En concreto, partiendo del carácter de ius cogens del precepto vulnerado, el Tribunal Supremo invoca el art. 6.3 Cc., que sanciona con carácter general la nulidad de pleno derecho de los actos contrarios a normas imperativas o prohibitivas (en el mismo sentido se había pronunciado la sentencia de 16 enero de 1985 [RJ 1985, 178] y lo ha hecho asimismo con posterioridad la de 18 de marzo de 2003 [RJ 2003, 2753]; también entre las Audiencias cabe citar algún pronunciamiento en la línea expuesta, así la SAP de Valencia de 12 de febrero de 1996 [RGD 1996, núm. 620, pg. 5895]).
Sin perjuicio de lo anterior, el Tribunal Supremo, como fundamento de la tesis que sostiene, menciona en la sentencia de 30 de junio de 2005 (RJ 2005, 6551), otros pronunciamientos de la misma sala en los que, enjuiciándose la eficacia de los acuerdos contrarios a normas imperativas de la LPH (según la redacción previa a la reforma de 1999) se llega a la misma conclusión; así, en particular: la STS de 10 de marzo de 1965 (RJ 1965, 2521), sobre alteración de los elementos comunes sin respetar la regla de la unanimidad (arts. 3 y 5 LPH); las SSTS de 7 de febrero de 1976 (RJ 1976, 611) y de 27 de abril de 1976 (RJ 1976, 1928), relativas a la modificación a instancia de algunos propietarios de las cuotas de participación (arts. 5 y 7 LPH); la STS de 11 de diciembre de 1982 (RJ 1982, 7696), en torno a una cláusula estatutaria por la que se excluía la regla de la unanimidad para la modificación de elementos comunes (art. 11 LPH); la STS de 10 de octubre de 1985 (RJ 1985, 4733), referida a un acuerdo comunitario que no se refleja en el correspondiente libro de actas (art. 17 LPH); y, en fin, la STS de 29 de octubre de 1993 (RJ 1993, 8165) que sanciona la nulidad absoluta de lo decidido en una Junta que se había convocado sin respetar el plazo señalado al efecto (art. 15 LPH).
También entre la doctrina han acogido algunos autores la argumentación precedente, esto es: tomando como presupuesto el carácter de ius cogens del art. 12 LPH, entienden que procede aplicar la consecuencia de la nulidad radical que para esta clase de normas prevé el art. 6.3 Cc..
Por otra parte, la Comunidad de propietarios “Las Abejas” pretende hacer valer, a través de su representante don Félix, la anulabilidad del acuerdo por el que se le había nombrado presidente, no obstante carecer de la condición de copropietario; en consecuencia, la anulabilidad también de las posteriores decisiones adoptadas bajo su representación.
En particular, interpuesto recurso de casación por don Félix contra el fallo de la Audiencia –recuérdese que declara la nulidad radical del acuerdo– invoca el recurrente en apoyo de su pretensión el razonamiento que, para un caso similar, se formula en la sentencia de 28 de octubre de 1974 (RJ 1974, 4041). En concreto, afirma el Tribunal Supremo en este último pronunciamiento, que no obstante tratarse la decisión comunitaria objeto del litigio de un acto contrario a la ley (en particular, al anterior art. 12 LPH), no es nulo ipso iure o de pleno derecho, sino simplemente anulable a través de la oportuna impugnación ejercitada por los disidentes; ello, por cuanto que es ese el efecto que atribuye el art. 16.4ª LPH a la citada contravención. Como en el caso de autos no se había producido a tiempo dicha impugnación, se declararon ejecutivos los acuerdos adoptados bajo la presidencia del no propietario (en el mismo sentido se había manifestado el Tribunal Supremo, aunque no se tiene en cuenta por el recurrente, en la sentencia de 26 de abril de 1980, sala 3.ª [RJ 1980, 3108]).
Es claro el carácter imperativo del anterior art. 12, como del vigente art. 13.2 de la LPH. Ello en la medida en que la invalidez de los acuerdos comunitarios contrarios a la LPH presupone la vulneración de las normas imperativas o prohibitivas que la conforman.
El Tribunal Supremo, en orden a justificar la nulidad radical del acuerdo por el que se había designado presidente de la Comunidad “Las Abejas” a un no propietario, vulnerando lo establecido al respecto en el art. 12 LPH, acoge en su sentencia el razonamiento que para un caso similar se contiene en la de 30 de abril de 1994 (RJ 1994, 2951). En concreto, partiendo del carácter de ius cogens del precepto vulnerado, el Tribunal Supremo invoca el art. 6.3 Cc., que sanciona con carácter general la nulidad de pleno derecho de los actos contrarios a normas imperativas o prohibitivas (en el mismo sentido se había pronunciado la sentencia de 16 enero de 1985 [RJ 1985, 178] y lo ha hecho asimismo con posterioridad la de 18 de marzo de 2003 [RJ 2003, 2753]; también entre las Audiencias cabe citar algún pronunciamiento en la línea expuesta, así la SAP de Valencia de 12 de febrero de 1996 [RGD 1996, núm. 620, pg. 5895]).
Sin perjuicio de lo anterior, el Tribunal Supremo, como fundamento de la tesis que sostiene, menciona en la sentencia de 30 de junio de 2005 (RJ 2005, 6551), otros pronunciamientos de la misma sala en los que, enjuiciándose la eficacia de los acuerdos contrarios a normas imperativas de la LPH (según la redacción previa a la reforma de 1999) se llega a la misma conclusión; así, en particular: la STS de 10 de marzo de 1965 (RJ 1965, 2521), sobre alteración de los elementos comunes sin respetar la regla de la unanimidad (arts. 3 y 5 LPH); las SSTS de 7 de febrero de 1976 (RJ 1976, 611) y de 27 de abril de 1976 (RJ 1976, 1928), relativas a la modificación a instancia de algunos propietarios de las cuotas de participación (arts. 5 y 7 LPH); la STS de 11 de diciembre de 1982 (RJ 1982, 7696), en torno a una cláusula estatutaria por la que se excluía la regla de la unanimidad para la modificación de elementos comunes (art. 11 LPH); la STS de 10 de octubre de 1985 (RJ 1985, 4733), referida a un acuerdo comunitario que no se refleja en el correspondiente libro de actas (art. 17 LPH); y, en fin, la STS de 29 de octubre de 1993 (RJ 1993, 8165) que sanciona la nulidad absoluta de lo decidido en una Junta que se había convocado sin respetar el plazo señalado al efecto (art. 15 LPH).
También entre la doctrina han acogido algunos autores la argumentación precedente, esto es: tomando como presupuesto el carácter de ius cogens del art. 12 LPH, entienden que procede aplicar la consecuencia de la nulidad radical que para esta clase de normas prevé el art. 6.3 Cc..
Por otra parte, la Comunidad de propietarios “Las Abejas” pretende hacer valer, a través de su representante don Félix, la anulabilidad del acuerdo por el que se le había nombrado presidente, no obstante carecer de la condición de copropietario; en consecuencia, la anulabilidad también de las posteriores decisiones adoptadas bajo su representación.
En particular, interpuesto recurso de casación por don Félix contra el fallo de la Audiencia –recuérdese que declara la nulidad radical del acuerdo– invoca el recurrente en apoyo de su pretensión el razonamiento que, para un caso similar, se formula en la sentencia de 28 de octubre de 1974 (RJ 1974, 4041). En concreto, afirma el Tribunal Supremo en este último pronunciamiento, que no obstante tratarse la decisión comunitaria objeto del litigio de un acto contrario a la ley (en particular, al anterior art. 12 LPH), no es nulo ipso iure o de pleno derecho, sino simplemente anulable a través de la oportuna impugnación ejercitada por los disidentes; ello, por cuanto que es ese el efecto que atribuye el art. 16.4ª LPH a la citada contravención. Como en el caso de autos no se había producido a tiempo dicha impugnación, se declararon ejecutivos los acuerdos adoptados bajo la presidencia del no propietario (en el mismo sentido se había manifestado el Tribunal Supremo, aunque no se tiene en cuenta por el recurrente, en la sentencia de 26 de abril de 1980, sala 3.ª [RJ 1980, 3108]).
En la sentencia de 30 de junio de 2005 que aportas, se discute sobre la clase de invalidez del acuerdo adoptado en Junta de propietarios, por el que se designa presidente de la comunidad a una persona que no reúne las condiciones establecidas al respecto en la Ley de Propiedad Horizontal.
En dicha sentencia se hace referencia al párrafo primero del artículo 12 de la LPH 1960.
Actualmente sería de aplicación el artículo 13.2 LPH, que dispone que el presidente “será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo”.lo que no supone ninguna modificación esencial, respecto de lo anterior.
La jurisprudencia, lejos de pronunciarse de forma unívoca sobre la clase de ineficacia que corresponde a los acuerdos que vulneran las reglas de la propiedad horizontal se ha mostrado a este respecto vacilante y contradictoria.
En algunas sentencias, se afirma que las decisiones comunitarias que contrarían las reglas de la LPH son “nulas de pleno derecho” en función de ser ésta la sanción que con carácter general prevé el artículo 6.3 Cc. respecto de los actos contrarios a normas imperativas y prohibitivas.
En otras resoluciones, sin embargo, sostienen los tribunales que rige la regla de la “anulabilidad” de los acuerdos contra legem; ello sobre la base de considerar que el art. 16.4ª LPH –ahora art. 18.1.a) constituye una de las salvedades posibles a la consecuencia más grave de la nulidad radical que el propio art. 6.3 Cc. admite respecto de los actos a que se refiere.
Y, también se ha declarado, aunque en este caso las sentencias son más escasas, la “inexistencia” de las determinaciones que adolecen de alguno de los requisitos formales que se contienen en las normas de la LPH que regulan el proceso de formación de los acuerdos comunitarios.
En dicha sentencia se hace referencia al párrafo primero del artículo 12 de la LPH 1960.
Actualmente sería de aplicación el artículo 13.2 LPH, que dispone que el presidente “será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo”.lo que no supone ninguna modificación esencial, respecto de lo anterior.
La jurisprudencia, lejos de pronunciarse de forma unívoca sobre la clase de ineficacia que corresponde a los acuerdos que vulneran las reglas de la propiedad horizontal se ha mostrado a este respecto vacilante y contradictoria.
En algunas sentencias, se afirma que las decisiones comunitarias que contrarían las reglas de la LPH son “nulas de pleno derecho” en función de ser ésta la sanción que con carácter general prevé el artículo 6.3 Cc. respecto de los actos contrarios a normas imperativas y prohibitivas.
En otras resoluciones, sin embargo, sostienen los tribunales que rige la regla de la “anulabilidad” de los acuerdos contra legem; ello sobre la base de considerar que el art. 16.4ª LPH –ahora art. 18.1.a) constituye una de las salvedades posibles a la consecuencia más grave de la nulidad radical que el propio art. 6.3 Cc. admite respecto de los actos a que se refiere.
Y, también se ha declarado, aunque en este caso las sentencias son más escasas, la “inexistencia” de las determinaciones que adolecen de alguno de los requisitos formales que se contienen en las normas de la LPH que regulan el proceso de formación de los acuerdos comunitarios.
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El recurso mas bien parte del hecho de que el Presidente controvertido no resulta ser copropietario, cambiando la alegación de la instancia, para centrar la impugnación casacional, en que, no obstante a ello, debía de reputarse válido su nombramiento, para lo que se aporta como infringidas las sentencias de 28 de octubre de 1974 y 9 de diciembre de 1996, ya que el demandante nunca había impugnado la elección.
La sentencia de 28 de octubre de 1974 declara que si bien la elección para el cargo de presidente a persona que no ostenta la condición de propietario es acto contrario a la ley, no se trata de acto nulo "ipso iure" o de pleno derecho, sino simplemente anulable, sometido a la oportuna impugnación a ejercitar por los cotitulares disidentes y, cuando la misma no se produce, el acuerdo de elección de presidente resulta ejecutivo.
Se trata de una sola sentencia, con lo que no se respeta la doctrina de esta Sala de Casación Civil que exige como mínimo la aportación de dos sentencias relacionadas con la cuestión del debate procesal (Sentencias de 15-2-1982, 24-3-1995, 20-3-1997 y 28-2-2002).
La sentencia de 9 de noviembre de 1996 lo que declara es que, acreditado el cargo de presidente por certificación del Acta de la Junta, no es preciso otra demostración, si bien deja a salvo la carga de la prueba al que, pese a tal certificación, se negase que concurren los requisitos para su nombramiento, es decir que cabe destruir por prueba en contrario la procedencia de tal designación y con ello postular la nulidad del acuerdo comunal correspondiente.
Evidentemente la normativa del artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal es IMPERATIVA y cuando se conculca estamos ante un ACTO NULO DE PLENO DERECHO, conforme al artículo 6-3 del Código Civil. Así lo declara la sentencia de 30 de abril de 1994, que estudia un caso análogo, referente a no reunir el presidente designado la cualidad de copropietario, decidiendo que se trata de NOMBRAMIENTO INDEBIDAMENTE ACORDADO, contrario a la legalidad del "ius cogens" con la consecuente nulidad radical del acuerdo, pues conforme a la jurisprudencia, cuando se ha infringido el artículo 13, como aquí ha ocurrido, se infringe normativa de obligado y necesario cumplimiento (Sentencias de 10-3-1965, 7-2 y 27-4-1976, 11-12-1982 y 10-10-1985 citadas, a los que cabe agregar las de 2-3-1992 y 29-10-1993).
NO SE TRATA EVIDENTEMENTE DE NOMBRAMIENTO SUSCEPTIBLE DE SUBSANACIÓN Y CONVALIDACIÓN DESDE EL MOMENTO QUE LA NORMA ES EXIGENTE EN CUANTO A REUNIR LA CONDICIÓN DE PROPIETARIO EN EL MOMENTO DE ELECCIÓN PARA PRESIDENTE Y TRATARSE DE ACTO RADICALMENTE NULO , ES DECIR: ¡RADICALMENTE NULO, NO SOMETIDO A PLAZO DE CADUCIDAD ALGUNO, ES DECIR: ¡NO SOMETIDO A PLAZO DE CADUCIDAD ALGUNO!. FIN.
Hasta septiembre ¡mona!(Jade)
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El recurso mas bien parte del hecho de que el Presidente controvertido no resulta ser copropietario, cambiando la alegación de la instancia, para centrar la impugnación casacional, en que, no obstante a ello, debía de reputarse válido su nombramiento, para lo que se aporta como infringidas las sentencias de 28 de octubre de 1974 y 9 de diciembre de 1996, ya que el demandante nunca había impugnado la elección.
La sentencia de 28 de octubre de 1974 declara que si bien la elección para el cargo de presidente a persona que no ostenta la condición de propietario es acto contrario a la ley, no se trata de acto nulo "ipso iure" o de pleno derecho, sino simplemente anulable, sometido a la oportuna impugnación a ejercitar por los cotitulares disidentes y, cuando la misma no se produce, el acuerdo de elección de presidente resulta ejecutivo.
Se trata de una sola sentencia, con lo que no se respeta la doctrina de esta Sala de Casación Civil que exige como mínimo la aportación de dos sentencias relacionadas con la cuestión del debate procesal (Sentencias de 15-2-1982, 24-3-1995, 20-3-1997 y 28-2-2002).
La sentencia de 9 de noviembre de 1996 lo que declara es que, acreditado el cargo de presidente por certificación del Acta de la Junta, no es preciso otra demostración, si bien deja a salvo la carga de la prueba al que, pese a tal certificación, se negase que concurren los requisitos para su nombramiento, es decir que cabe destruir por prueba en contrario la procedencia de tal designación y con ello postular la nulidad del acuerdo comunal correspondiente.
Evidentemente la normativa del artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal es IMPERATIVA y cuando se conculca estamos ante un ACTO NULO DE PLENO DERECHO, conforme al artículo 6-3 del Código Civil. Así lo declara la sentencia de 30 de abril de 1994, que estudia un caso análogo, referente a no reunir el presidente designado la cualidad de copropietario, decidiendo que se trata de NOMBRAMIENTO INDEBIDAMENTE ACORDADO, contrario a la legalidad del "ius cogens" con la consecuente nulidad radical del acuerdo, pues conforme a la jurisprudencia, cuando se ha infringido el artículo 13, como aquí ha ocurrido, se infringe normativa de obligado y necesario cumplimiento (Sentencias de 10-3-1965, 7-2 y 27-4-1976, 11-12-1982 y 10-10-1985 citadas, a los que cabe agregar las de 2-3-1992 y 29-10-1993).
NO SE TRATA EVIDENTEMENTE DE NOMBRAMIENTO SUSCEPTIBLE DE SUBSANACIÓN Y CONVALIDACIÓN DESDE EL MOMENTO QUE LA NORMA ES EXIGENTE EN CUANTO A REUNIR LA CONDICIÓN DE PROPIETARIO EN EL MOMENTO DE ELECCIÓN PARA PRESIDENTE Y TRATARSE DE ACTO RADICALMENTE NULO , ES DECIR: ¡RADICALMENTE NULO, NO SOMETIDO A PLAZO DE CADUCIDAD ALGUNO, ES DECIR: ¡NO SOMETIDO A PLAZO DE CADUCIDAD ALGUNO!. FIN.
Hasta septiembre ¡mona!(Jade)
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CUARTO.- La referida sentencia fue recurrida por el demanda que promovió apelación para ante la Audiencia Provincial, pronunciando sentencia con fecha 16 de octubre de 1998 con el siguiente Fallo literal: "Que estimamos el recurso de apelación interpuesto por A. contra la sentencia de fecha 30 de junio de 1.997, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 , en los autos sobre Juicio de Menor Cuantía nº 480/93, la cual, REVOCAMOS, y, en su lugar, ESTIMAMOS la demanda interpuesta por el citado apelante origen de las presentes actuaciones, DECLARANDO LA NULIDAD de la Junta de Propietarios celebrada el 20 de noviembre de 1.993, así como de cuantos acuerdos se adoptaron en la misma. Todo ello, con expresa imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada, y sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las de esta alzada".
QUINTO.- El Procurador de los Tribunales D., en nombre y representación de D.(“BORREGO MAYOR”), como Presidente de la Comunidad de Propietarios, formalizó recurso de casación contra la sentencia dictada en apelación, que integró con un solo motivo al amparo del ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para denunciar infracción de la jurisprudencia que aporta.
SEXTO.- La parte recurrida presentó escrito a medio del cual impugnó el recurso.
SÉPTIMO.- La votación y fallo del presente recurso de casación tuvo lugar el pasado día veinte de junio de dos mil cinco.
FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- La sentencia recurrida declaró la plena nulidad de la Junta de Propietarios celebrada el 20 de noviembre de 1993, toda vez que sentó como hecho probado -que accede firme a casación-, que el designado presidente no ostentaba la condición de copropietario de finca alguna integrada en la Comunidad.
El motivo no sostiene que al presidente mencionado le asista la condición de efectivo comunero dominical por haber adquirido el bungalow número 23, como se dice en el escrito de contestación a la demanda por parte de la Comunidad. En el acta de la Junta impugnada se hace constar que compareció en la misma como representante del propietario Sr. Juan Miguel, advirtiendo con acierto el Tribunal de Instancia contradicción manifiesta y relevante, así como que el fax que se dice contiene contrato de compraventa se refiere al bungalow número uno y no al 23, no habiendo concedido la sentencia que se recurre valor alguno a dicho documento.
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CUARTO.- La referida sentencia fue recurrida por el demanda que promovió apelación para ante la Audiencia Provincial, pronunciando sentencia con fecha 16 de octubre de 1998 con el siguiente Fallo literal: "Que estimamos el recurso de apelación interpuesto por A. contra la sentencia de fecha 30 de junio de 1.997, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 , en los autos sobre Juicio de Menor Cuantía nº 480/93, la cual, REVOCAMOS, y, en su lugar, ESTIMAMOS la demanda interpuesta por el citado apelante origen de las presentes actuaciones, DECLARANDO LA NULIDAD de la Junta de Propietarios celebrada el 20 de noviembre de 1.993, así como de cuantos acuerdos se adoptaron en la misma. Todo ello, con expresa imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada, y sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las de esta alzada".
QUINTO.- El Procurador de los Tribunales D., en nombre y representación de D.(“BORREGO MAYOR”), como Presidente de la Comunidad de Propietarios, formalizó recurso de casación contra la sentencia dictada en apelación, que integró con un solo motivo al amparo del ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para denunciar infracción de la jurisprudencia que aporta.
SEXTO.- La parte recurrida presentó escrito a medio del cual impugnó el recurso.
SÉPTIMO.- La votación y fallo del presente recurso de casación tuvo lugar el pasado día veinte de junio de dos mil cinco.
FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- La sentencia recurrida declaró la plena nulidad de la Junta de Propietarios celebrada el 20 de noviembre de 1993, toda vez que sentó como hecho probado -que accede firme a casación-, que el designado presidente no ostentaba la condición de copropietario de finca alguna integrada en la Comunidad.
El motivo no sostiene que al presidente mencionado le asista la condición de efectivo comunero dominical por haber adquirido el bungalow número 23, como se dice en el escrito de contestación a la demanda por parte de la Comunidad. En el acta de la Junta impugnada se hace constar que compareció en la misma como representante del propietario Sr. Juan Miguel, advirtiendo con acierto el Tribunal de Instancia contradicción manifiesta y relevante, así como que el fax que se dice contiene contrato de compraventa se refiere al bungalow número uno y no al 23, no habiendo concedido la sentencia que se recurre valor alguno a dicho documento.
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RESUMEN:
Nulidad de Junta en Comunidad de propietarios. SE ADUCE QUE EL PRESIDENTE NO TIENE LA CONDICIÓN DE COPOPIETARIO. La normativa del artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal es IMPERATIVA y cuando se conculca ESTAMOS ANTE UN ACTO NULO DE PLENO DERECHO, conforme al artículo 6-3 del Código Civil.”
Villa de Madrid, a treinta de Junio de dos mil cinco.
VISTOS por la Sala Primera del Tribunal Supremo, el Recurso de Casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Las Palmas -Sección tercera-, en fecha 16 de octubre de 1998, como consecuencia de los autos de juicio de menor cuantía sobre nulidad de Junta por no reunir el presidente la condición de copropietario, tramitados en el Juzgado de Primera Instancia
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia , tramitó el juicio de menor cuantía número 480/1993, que promovió la demanda de “PROPIETARIO INCORDIANTE”, en la que, tras exponer hechos y fundamentos de derecho, suplicó: "Se dicte Sentencia y por la que se declare la nulidad de todos los puntos del Orden del Día objeto del documento núm. 3 aportado con la demanda por la inexistencia de Junta General Ordinaria de 20-11-93 de la Comunidad de Propietarios y por tanto la nulidad de los acuerdos que sin adoptar se están ejecutando por la vía de hecho, y especialmente los puntos segundo, tercero, cuarto, quinto y octavo del Orden del Día por ser contrarios a la Ley y a los Estatutos, con declaración de su invalidez, condenándose a la demandada al pago de las costas por su demostrada temeridad y manifiesta mala fe".
SEGUNDO.- La demandada Comunidad de Propietarios, se personó en el pleito y contestó a la demanda para oponerse a la misma, por lo que suplicó: "Que previo recibimiento a prueba, se acabe dictando la validez de todos los puntos del Orden del día de la Junta General Ordinaria celebrada con fecha 20 de Noviembre de 1.993, por la Comunidad de Propietario, condenando a la parte actora al pago de las costas por su demostrada temeridad y mala fe".
TERCERO.- El Juez de Primera Instancia dictó sentencia el 30 de junio de 1.997, con el siguiente Fallo: "Que debía desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el procurador D. en nombre y representación de D. (propietario incordiante), contra la Comunidad de Propietarios (“masa borreguil”) , con imposición de costas a la parte actora".
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Nulidad de Junta en Comunidad de propietarios. SE ADUCE QUE EL PRESIDENTE NO TIENE LA CONDICIÓN DE COPOPIETARIO. La normativa del artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal es IMPERATIVA y cuando se conculca ESTAMOS ANTE UN ACTO NULO DE PLENO DERECHO, conforme al artículo 6-3 del Código Civil.”
Villa de Madrid, a treinta de Junio de dos mil cinco.
VISTOS por la Sala Primera del Tribunal Supremo, el Recurso de Casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Las Palmas -Sección tercera-, en fecha 16 de octubre de 1998, como consecuencia de los autos de juicio de menor cuantía sobre nulidad de Junta por no reunir el presidente la condición de copropietario, tramitados en el Juzgado de Primera Instancia
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia , tramitó el juicio de menor cuantía número 480/1993, que promovió la demanda de “PROPIETARIO INCORDIANTE”, en la que, tras exponer hechos y fundamentos de derecho, suplicó: "Se dicte Sentencia y por la que se declare la nulidad de todos los puntos del Orden del Día objeto del documento núm. 3 aportado con la demanda por la inexistencia de Junta General Ordinaria de 20-11-93 de la Comunidad de Propietarios y por tanto la nulidad de los acuerdos que sin adoptar se están ejecutando por la vía de hecho, y especialmente los puntos segundo, tercero, cuarto, quinto y octavo del Orden del Día por ser contrarios a la Ley y a los Estatutos, con declaración de su invalidez, condenándose a la demandada al pago de las costas por su demostrada temeridad y manifiesta mala fe".
SEGUNDO.- La demandada Comunidad de Propietarios, se personó en el pleito y contestó a la demanda para oponerse a la misma, por lo que suplicó: "Que previo recibimiento a prueba, se acabe dictando la validez de todos los puntos del Orden del día de la Junta General Ordinaria celebrada con fecha 20 de Noviembre de 1.993, por la Comunidad de Propietario, condenando a la parte actora al pago de las costas por su demostrada temeridad y mala fe".
TERCERO.- El Juez de Primera Instancia dictó sentencia el 30 de junio de 1.997, con el siguiente Fallo: "Que debía desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el procurador D. en nombre y representación de D. (propietario incordiante), contra la Comunidad de Propietarios (“masa borreguil”) , con imposición de costas a la parte actora".
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Jade. Ya se que el abogado de oficio no es gratuito, me lo Dijo Dick, y no lo he olvidado (Un saludo Dick).
Pasa que yo, oficialmente, tengo la condición de pobre, aunque sea circunstancialmente hablando. Cuando me toque la lotería seré rica.
Saludos García, me has venido a la memoria.
Saludos al foro.
Pasa que yo, oficialmente, tengo la condición de pobre, aunque sea circunstancialmente hablando. Cuando me toque la lotería seré rica.
Saludos García, me has venido a la memoria.
Saludos al foro.
