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Alquiler renta antigua venta del edificio
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Compañera Llanos, no te preocupes por elucubraciones absurdas.
Tus clientes durante mas de veinte años, tu misma lo decías, han sido tratados por el casero como "inquilinos de renta antigua" y reitero que el Decreto Boyer decía que la duración de los contratos será "la que libremente pacten las partes" aqui no hay constancia escrita de ese pacto, pero el hecho de que durante más de veinte años no se haya denunciado ese contrato por los caseros, permite defender que ese pacto verbal fue de someter el alquiler a la prórroga forzosa.
De cualquier modo la empresa que ha adquirido el edificio para derribarlo, tiene que "librarse" de los inquilinos la menor costo posible con lo cual tratará de llegar a acuerdos que eviten la vía judicial.
Tus clientes durante mas de veinte años, tu misma lo decías, han sido tratados por el casero como "inquilinos de renta antigua" y reitero que el Decreto Boyer decía que la duración de los contratos será "la que libremente pacten las partes" aqui no hay constancia escrita de ese pacto, pero el hecho de que durante más de veinte años no se haya denunciado ese contrato por los caseros, permite defender que ese pacto verbal fue de someter el alquiler a la prórroga forzosa.
De cualquier modo la empresa que ha adquirido el edificio para derribarlo, tiene que "librarse" de los inquilinos la menor costo posible con lo cual tratará de llegar a acuerdos que eviten la vía judicial.
Insisto en que respeto la opinión de Pholmo y no esta en mi animo molestar a nadie, ni mucho menos cuestionar su competencia profesional. Se trata, simplemente, de que yo veo escasamente defendible su interpretación a sensu contrario del contrato verbal que nos ocupa. Estare equivocado, pero es mi opinión.
Llanos25.- No te preocupes por las elucubraciones del forero Pholmo. El que elucubra es él. Ten en cuenta que no cita ni una sola sentencia en defensa de su postura, lo único que hace es intentar quitarle mérito a los demás.
Pholmo.- Te reto a ver si eres capaz de poner aquí una sóla sentencia en favor de lo que dices. Yo tengo 5 dándome la razón (y eso que dejé de buscar). Claro: eso salvo que te parezca que las 5 sentencias están elucubrando. Y yo creo que todo es simplemente por llevar la contraria. 5. A ver si pones una sola. Y a Jan le reto a lo mismo.
D. Crane.- Por supuesto que no estás equivocado. Yo creo que Pholmo y Jan sólo intentan quitarme mérito e ir en mi contra. Pero nada más. No es más que una postura forzada.
Pholmo.- Te reto a ver si eres capaz de poner aquí una sóla sentencia en favor de lo que dices. Yo tengo 5 dándome la razón (y eso que dejé de buscar). Claro: eso salvo que te parezca que las 5 sentencias están elucubrando. Y yo creo que todo es simplemente por llevar la contraria. 5. A ver si pones una sola. Y a Jan le reto a lo mismo.
D. Crane.- Por supuesto que no estás equivocado. Yo creo que Pholmo y Jan sólo intentan quitarme mérito e ir en mi contra. Pero nada más. No es más que una postura forzada.
Pues bien señores: como veo que los foreros Jan y Pholmo no son capaces de poner aquí ni una sóla sentencia, y no hacen más que intervenciones con elucubraciones estériles (que diría el forero Pholmo), voy a poner yo una de las favorables a mí, para animar un poco el cotarro y sobre todo para que Llanos25 quede bien asesorada e informada.
Se trata de La sentencia de 2 de mayo de 2000 de la sección 5.ª de la AP de A Coruña (Ref. El Derecho: EDJ 2000/39705) en la que puede leerse:
“La prueba articulada en este procedimiento, al estar en presencia de un contrato verbal, (...) revela que el contrato tuvo que ser posterior al R.D. 2/85 de 30-4. (...).
En consecuencia, no habiéndose aportado recibos, transferencias bancarias u otra prueba documental de que el contrato se hubiera celebrado antes del 9 de mayo de 1985, le resulta de aplicación el Decreto Boyer, y por ello dado el sentido de tal norma (art. 3.1 del C.C.), recogido en las sentencias del Tribunal Supremo de 22.1.88 y 12.5.89, sin el previo consentimiento de las partes no puede quedar el contrato sometido a la prórroga forzosa.”
Venga: si queréis esta va de regalo, me contento sólo con 4.
Se trata de La sentencia de 2 de mayo de 2000 de la sección 5.ª de la AP de A Coruña (Ref. El Derecho: EDJ 2000/39705) en la que puede leerse:
“La prueba articulada en este procedimiento, al estar en presencia de un contrato verbal, (...) revela que el contrato tuvo que ser posterior al R.D. 2/85 de 30-4. (...).
En consecuencia, no habiéndose aportado recibos, transferencias bancarias u otra prueba documental de que el contrato se hubiera celebrado antes del 9 de mayo de 1985, le resulta de aplicación el Decreto Boyer, y por ello dado el sentido de tal norma (art. 3.1 del C.C.), recogido en las sentencias del Tribunal Supremo de 22.1.88 y 12.5.89, sin el previo consentimiento de las partes no puede quedar el contrato sometido a la prórroga forzosa.”
Venga: si queréis esta va de regalo, me contento sólo con 4.
D. Crane, como parece persona con perspicacia jurídica, quiero ampliar mi anterior respuesta; no podemos perder de vista el planteamiento inicial de este asunto, una compañera pide ayuda ante la situación de unos clientes, inquilinos de un contrato verbal pactado durante la vigencia del Decreto Boyer que se ven amenazados de desalojo por derribo del inmueble en el que viven.
No estamos por tanto ante un pleito en el que haya que buscar y aportar sentencias, estamos intentando dar argumentos jurídicos a una compañera que los solicita para defender a sus clientes, y obtener para ellos el mejor resultado extrajudicial, las vulnerabilidades de la posición de esos clientes ella las conoce perfectamente.
Mi postura se deriva de ese planteamiento, y por supuesto que conozco los puntos frágiles de la misma, pero en este momento no vienen al caso ya que no estamos en un litigio.
Por si le interesa a continuación le expongo la posición del Tribunal Supremo en esta materia:
La entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos.
Frente al sistema regulado en LAU 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano.
Ello no impide, en el ejercicio precisamente de esa libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil, que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga forzosa. Ahora bien, en estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido.
El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aun en estos casos, es decir, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin ningún género de dudas, del articulado ( SSTS 9 de septiembre de 2009, y de 7 de julio de 2010).
No estamos por tanto ante un pleito en el que haya que buscar y aportar sentencias, estamos intentando dar argumentos jurídicos a una compañera que los solicita para defender a sus clientes, y obtener para ellos el mejor resultado extrajudicial, las vulnerabilidades de la posición de esos clientes ella las conoce perfectamente.
Mi postura se deriva de ese planteamiento, y por supuesto que conozco los puntos frágiles de la misma, pero en este momento no vienen al caso ya que no estamos en un litigio.
Por si le interesa a continuación le expongo la posición del Tribunal Supremo en esta materia:
La entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos.
Frente al sistema regulado en LAU 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano.
Ello no impide, en el ejercicio precisamente de esa libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil, que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga forzosa. Ahora bien, en estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido.
El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aun en estos casos, es decir, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin ningún género de dudas, del articulado ( SSTS 9 de septiembre de 2009, y de 7 de julio de 2010).
En eso, Pholmo, estoy completamente de acuerdo. Si yo fuera ella trataría de defender la interpretación que propones pero, desde luego, siendo plenamente consciente de que mi posición es débil (mucho) y por tanto mi capacidad negociadora claramente limitada. Respecto a la postura del T.C. es bien clara. Tal y como tú (si me permites que te tutee) dices, admite que pueda existir un sometimiento a la prórroga implícito que se deduzca de los términos del contrato, siempre que tal conclusión pueda extraerse de forma clara, terminante y sin género de dudas del articulado. Evidentemente es aquí donde los problemas se me antojan insalvables, desde el momento en que estamos ante un contrato verbal y una presunción a sensu contrario sobre el mismo (o los términos de su articulado) muy difícilmente va a cumplir los requisitos mencionados. Lógicamente en algo tendrá la compañera que basar su posición negociadora y, la verdad, a mi no se me ocurre nada más que lo que tú planteas y el tiempo que podría prorrogar el litigio, pero si la sangre llega al rio ... lo veo perdido. Es ir de farol.
Siento y lamento muchísimo tener que escribir este post en los términos en que voy a hacerlo, pero creo que es mi deber, para con las personas que leen este foro para orientarse y sobre todo respecto a Llanos25.
El último post de Pholmo en que se citan dos sentencias del Supremo es pura y simplemente erróneo.
1.- La primera sentencia que cita es la que tiene por referencia EDJ 2009/217416 y si se lee completa se puede comprobar que las partes firman un contrato ESCRITO en el que figura la siguiente cláusula:
"el presente contrato entra en vigor hoy, fecha de su otorgamiento (1º de diciembre de 1998). La duración del mismo, libremente estipulada por las partes contratantes es de un año, prorrogable, potestativamente para la entidad arrendataria y obligatoriamente para la arrendadora(...)". Es decir que el contrato es del 98 (después de entrada en vigor la LAU del 94, nada que ver con el Decreto Boyer). Pero sobre todo es que ¡¡¡LAS PARTES ACUERDAN POR ESCRITO LA PRÓRROGA FORZOSA!!!
Claro es que resulta evidente que NO ES EL CASO QUE NOS OCUPA EN QUE HEMOS DICHO HASTA LA SACIEDAD QUE EL CONTRATO ES VERBAL.
Hombre Pholmo: hay que tener más cuidado. No podemos estar aquí leyendo posts tan "torpes técnicamente" como el que nos has escrito.
2.- Pero es el colmo de los colmos es la segunda.
La referencia es EDJ 2010/140006 y, amén de que nuevamente estamos ante un contrato escrito, es que resulta que EL JUZGADO DESESTIMA LA EXITENCIA DE PRÓRROGA FORZOSA. Por el amor de Dios Pholmo, si es que ¡¡¡ESO PRECISAMENTE ES LO QUE ESTAMOS SOSTENIENDO D. CRANE Y YO DESDE EL PRINCIPIO!!! ¡¡¡Las sentencias que estás poniendo nos dan la razón a nosotros, no a tí!!!
¿VEs D. Crane lo que te digo? A esto es a lo que yo me refiero. Pholmo planta lo que sea con tal de "hacerse notar" y que le llamen. Pero vamos este caso es de los peores que le he visto. Poner sentencias que le "quitan" la razón a él mismo. En fin: no lo comprendo.
Reitero que siento mucho escribir este post, no es mi intención ofender a nadie, ni mucho menos, pero es que los errores técnicos son demasiado grandes y no puedo dejarlos pasar.
En fin Pholmo lo siento, pero por favor ten más cuidado. Y sin buenamente ves que alguno de nosotros ha escrito un post verdaderament bueno, claro y al grano, pues no pasa nada: lo dices, y otra vez te tocará a tí.
En fin: reitero que lo siento. De verdad.
Llanos25: luego pondré otra sentencia "de las buenas", que ahora voy a almorzar.
El último post de Pholmo en que se citan dos sentencias del Supremo es pura y simplemente erróneo.
1.- La primera sentencia que cita es la que tiene por referencia EDJ 2009/217416 y si se lee completa se puede comprobar que las partes firman un contrato ESCRITO en el que figura la siguiente cláusula:
"el presente contrato entra en vigor hoy, fecha de su otorgamiento (1º de diciembre de 1998). La duración del mismo, libremente estipulada por las partes contratantes es de un año, prorrogable, potestativamente para la entidad arrendataria y obligatoriamente para la arrendadora(...)". Es decir que el contrato es del 98 (después de entrada en vigor la LAU del 94, nada que ver con el Decreto Boyer). Pero sobre todo es que ¡¡¡LAS PARTES ACUERDAN POR ESCRITO LA PRÓRROGA FORZOSA!!!
Claro es que resulta evidente que NO ES EL CASO QUE NOS OCUPA EN QUE HEMOS DICHO HASTA LA SACIEDAD QUE EL CONTRATO ES VERBAL.
Hombre Pholmo: hay que tener más cuidado. No podemos estar aquí leyendo posts tan "torpes técnicamente" como el que nos has escrito.
2.- Pero es el colmo de los colmos es la segunda.
La referencia es EDJ 2010/140006 y, amén de que nuevamente estamos ante un contrato escrito, es que resulta que EL JUZGADO DESESTIMA LA EXITENCIA DE PRÓRROGA FORZOSA. Por el amor de Dios Pholmo, si es que ¡¡¡ESO PRECISAMENTE ES LO QUE ESTAMOS SOSTENIENDO D. CRANE Y YO DESDE EL PRINCIPIO!!! ¡¡¡Las sentencias que estás poniendo nos dan la razón a nosotros, no a tí!!!
¿VEs D. Crane lo que te digo? A esto es a lo que yo me refiero. Pholmo planta lo que sea con tal de "hacerse notar" y que le llamen. Pero vamos este caso es de los peores que le he visto. Poner sentencias que le "quitan" la razón a él mismo. En fin: no lo comprendo.
Reitero que siento mucho escribir este post, no es mi intención ofender a nadie, ni mucho menos, pero es que los errores técnicos son demasiado grandes y no puedo dejarlos pasar.
En fin Pholmo lo siento, pero por favor ten más cuidado. Y sin buenamente ves que alguno de nosotros ha escrito un post verdaderament bueno, claro y al grano, pues no pasa nada: lo dices, y otra vez te tocará a tí.
En fin: reitero que lo siento. De verdad.
Llanos25: luego pondré otra sentencia "de las buenas", que ahora voy a almorzar.
En mi opinión la casi totalidad de los comentarios que escribes, Leonjbr, son absolutamente correctos. Puedo discrepar en matices en contadas ocasiones. Si bien es cierto que no comparto, en ocasiones, la forma en que en los expresas porque me resulta demasiado vahemente, la técnica no se me ocurre discutirtela porque esta ahí.
De cualquier forma creo que Pholmo aporta las sentencias en el sentido de que si bien en esos casos concretos desestiman, tambien establecen que de darse las condiciones que requieren podría estimarse la existencia de la prorroga. Y es aqui donde yo opino que si, pero que en estas condiciones no lo veo, y ciertamente esas sentencias van en esa linea. Y conste que no quiero meterme en vuestrosasuntos personales.
Bueno D. Crane, en realidad no, veras: las sentencias NO dicen eso.
Lo que dicen las sentencias es que la prórroga forzosa puede ser expresa o implicita, PERO NO TÁCITA. ¡¡¡Lo dice el Supremo!!!.
Por tanto, el argumento de Pholmo es directamente falso. El Supremo nos da la razón a nosotros no a él. Lo que pasa es que Pholmo intenta "colar" ese argumento (es muy propio de su estilo), pero tenemos que ser listos y no dejarnos engañar.
Yo sigo insistiendo que a ver si Jan y/o Pholmo son capaces de citar una sentencia que con toda claridad diga que en un contrato verbal después del 85 se reconoce la prórroga forzosa. Yo tengo 5 que me dan la razón a mí.
Es que me da mucho "coraje" (como decimos en Andalucía) que llegue uno e intente retorcerlo todo y pasar por encima de todo por mantener una mera opinión personal, interpreto que con el único fin de llevar la contraria e intentar destacar. No es profesional ni respuestuoso con el foro ni con las personas que preguntan.
Ahora mismo no puedo, pero dentro de un rato pondré otra sentencia de esas favorables a nosotros, a ver si se anima alguno de esos "jabatos jurídicos" a poner algo más que su mera opinión.
Lo que dicen las sentencias es que la prórroga forzosa puede ser expresa o implicita, PERO NO TÁCITA. ¡¡¡Lo dice el Supremo!!!.
Por tanto, el argumento de Pholmo es directamente falso. El Supremo nos da la razón a nosotros no a él. Lo que pasa es que Pholmo intenta "colar" ese argumento (es muy propio de su estilo), pero tenemos que ser listos y no dejarnos engañar.
Yo sigo insistiendo que a ver si Jan y/o Pholmo son capaces de citar una sentencia que con toda claridad diga que en un contrato verbal después del 85 se reconoce la prórroga forzosa. Yo tengo 5 que me dan la razón a mí.
Es que me da mucho "coraje" (como decimos en Andalucía) que llegue uno e intente retorcerlo todo y pasar por encima de todo por mantener una mera opinión personal, interpreto que con el único fin de llevar la contraria e intentar destacar. No es profesional ni respuestuoso con el foro ni con las personas que preguntan.
Ahora mismo no puedo, pero dentro de un rato pondré otra sentencia de esas favorables a nosotros, a ver si se anima alguno de esos "jabatos jurídicos" a poner algo más que su mera opinión.
Por supuesto que sí D. Crane, pero ese no es el enfoque que le ha dado Pholmo. En uno de sus posts dice "D. Crane en Derecho sempre o casi siempre hay opiniones discrepantes, si no fuera así no habría juicios ni abogados, su criterio es perfectamente respetable aunque no coincida con él."
O sea que él no dice que opina igual que tú, y que tienes razón y que el argumento es sólo para echarle una manita a Llanos25. Él dice que discrepa. Que piensa lo contrario, vamos. Claro: eso sin sentencias pues es complicado, y cuando quiere ponerlas pues más claro: nos dan la razón a los demás.
A él lo que le ha pasado es que ha visto mi respuesta, y con tal de decir algo, ha dicho lo contrario, y ahora pues no sabe como salirse del callejón sin salida en el que se ha metido.
Ahora ya no es una opinión, ahora "estamos intentando dar argumentos jurídicos a una compañera que los solicita para defender a sus clientes, y obtener para ellos el mejor resultado extrajudicial". Ahora es extrajudicial. Antes una opinión discrepante.
Este tipo de intervenciones es típica de Pholmo. No me parecen admisibles porque no son respetuosas con el forero que ha contestado antes correctamente y porque el consultante puede montarse un lío monumental ante una cuestión que se ha dejado clara desde el principio.
Lo que tendría que haber dicho Pholmo es "Llanos25: sin perjuicio de la correcta respuesta de leonjbr cabe que intentes un argumento puramente extrajudicial de cara a las negociaciones, y consiste en que bla-bla-bla, ...". Pero eso no es lo que ha dicho ¿verdad que no?
O sea que él no dice que opina igual que tú, y que tienes razón y que el argumento es sólo para echarle una manita a Llanos25. Él dice que discrepa. Que piensa lo contrario, vamos. Claro: eso sin sentencias pues es complicado, y cuando quiere ponerlas pues más claro: nos dan la razón a los demás.
A él lo que le ha pasado es que ha visto mi respuesta, y con tal de decir algo, ha dicho lo contrario, y ahora pues no sabe como salirse del callejón sin salida en el que se ha metido.
Ahora ya no es una opinión, ahora "estamos intentando dar argumentos jurídicos a una compañera que los solicita para defender a sus clientes, y obtener para ellos el mejor resultado extrajudicial". Ahora es extrajudicial. Antes una opinión discrepante.
Este tipo de intervenciones es típica de Pholmo. No me parecen admisibles porque no son respetuosas con el forero que ha contestado antes correctamente y porque el consultante puede montarse un lío monumental ante una cuestión que se ha dejado clara desde el principio.
Lo que tendría que haber dicho Pholmo es "Llanos25: sin perjuicio de la correcta respuesta de leonjbr cabe que intentes un argumento puramente extrajudicial de cara a las negociaciones, y consiste en que bla-bla-bla, ...". Pero eso no es lo que ha dicho ¿verdad que no?
Ciertamente así, o con una fórmula similar, habría quedado todo más claro y sí, ya me había dado cuenta de que cuando me dice que estamos de acuerdo se refiere a que partiendo de la premisa, y haciendo una interpretación digamos ... "de parte" ... pues hay lo que hay, y eso no lo niego. En realidad estoy seguro de que él es perfectamente consciente de que en un tribunal, eso no lo gana ni Denny Crane, y disculpadme la frivolidad.
Y sí, también es cierto que da la impresión de que, en un momento dado, salta de defender su postura desde un punto de vista de técnica jurídica (cuando dice que no comparte mi opinión), a explicar que lo considera un recurso negociador (lo cual me parece perfecto). En fin no hagamos una montaña de un grano de arena. Todo esto no beneficia en absoluto al foro.
No sólo no es una frivolidad, sino que casi te quedas corto en la "escenificación" del argumento. Yo diría más: "no lo gana ni Perry Mason", y lo digo en serio.
Es que yo ya conozco a Pholmo del blog de enalquiler, y creo (cuidado, no acuso, sólo digo que lo creo) que está acostumbrado a hacer lo que le da la gana, y eso es así porque creo igualmente que cuenta con el apoyo del "staff" de la página, y con esa "impunidad" hace lo que le viene en gana.
Claro: ahora llega a este foro y se comporta tal y como está acostumbrado: lenguaje "mega-cursi", vocabulario pedante, pero al mismo tiempo planteamientos muy marrulleros (este post es un claro ejemplo), cambios de enfoque para salirse de los atolladero (igualmente este post es un claro ejemplo) y así hasta la saciedad.
Y yo creo que toda esa marrullería para parecer más inteligente que los demás foreros para que le llamen al telefonito de pago.
Vamos por Dios: desde un punto de vista estrictamente técnico ¿a tí te parece admisible la intervención que ha hecho en este hilo y como lo ha enmarrullado?
Es que yo ya conozco a Pholmo del blog de enalquiler, y creo (cuidado, no acuso, sólo digo que lo creo) que está acostumbrado a hacer lo que le da la gana, y eso es así porque creo igualmente que cuenta con el apoyo del "staff" de la página, y con esa "impunidad" hace lo que le viene en gana.
Claro: ahora llega a este foro y se comporta tal y como está acostumbrado: lenguaje "mega-cursi", vocabulario pedante, pero al mismo tiempo planteamientos muy marrulleros (este post es un claro ejemplo), cambios de enfoque para salirse de los atolladero (igualmente este post es un claro ejemplo) y así hasta la saciedad.
Y yo creo que toda esa marrullería para parecer más inteligente que los demás foreros para que le llamen al telefonito de pago.
Vamos por Dios: desde un punto de vista estrictamente técnico ¿a tí te parece admisible la intervención que ha hecho en este hilo y como lo ha enmarrullado?
