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Acuerdos conunidad
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Viendo 1 - 20 de 21 comentarios
Acuerdos conunidad
Hola,
En la reunión de vecinos se aprobó que se instalaba un aparato de tratamiento de agua en la entrada general del edificio (el agua potable que nos llega es correcta).
Dicho aparato requiere una instalación que afectaría a las tuberías y los depósitos de agua existentes.
En la reunión avisé que según el código civil catalán esa instalación no deberían costearla los propietarios que votaran en contra.
La administradora y el presidente (a favor de la medida) me rechazaron el aviso.
Dicho acuerdo, al tratarse de una instalación permanente y no exigible, debería votarse por mayoría cualificada 4/5, se votó finalmente como mayoría simple.
Cuando enviaron el acta, observé que la administradora me obligaba a pagar la instalación pese a votar en contra porque el equipo de tratamiento de agua dice que no es indivisible y por tanto no pueden separar mi parte.
He acudido al juzgado para impugnar el acta.
Creéis que hay recorrido jurídico para al menos no costear la derrama?
Podría solicitar medidas cautelares?
Gracias por vuestra ayuda.
En la reunión de vecinos se aprobó que se instalaba un aparato de tratamiento de agua en la entrada general del edificio (el agua potable que nos llega es correcta).
Dicho aparato requiere una instalación que afectaría a las tuberías y los depósitos de agua existentes.
En la reunión avisé que según el código civil catalán esa instalación no deberían costearla los propietarios que votaran en contra.
La administradora y el presidente (a favor de la medida) me rechazaron el aviso.
Dicho acuerdo, al tratarse de una instalación permanente y no exigible, debería votarse por mayoría cualificada 4/5, se votó finalmente como mayoría simple.
Cuando enviaron el acta, observé que la administradora me obligaba a pagar la instalación pese a votar en contra porque el equipo de tratamiento de agua dice que no es indivisible y por tanto no pueden separar mi parte.
He acudido al juzgado para impugnar el acta.
Creéis que hay recorrido jurídico para al menos no costear la derrama?
Podría solicitar medidas cautelares?
Gracias por vuestra ayuda.
Gracias por el comentario.
Quizás no me expresé bien.
El agua actual es potable y cumple toda la normativa vigente en concepto de calidad y salubridad.
El asunto viene cuando ese agua potable la quieren modificar para dejar de serlo y sea apta para máquinas y electrodomésticos que se encuentran en el interior de las vivienda.
Quizás no me expresé bien.
El agua actual es potable y cumple toda la normativa vigente en concepto de calidad y salubridad.
El asunto viene cuando ese agua potable la quieren modificar para dejar de serlo y sea apta para máquinas y electrodomésticos que se encuentran en el interior de las vivienda.
Gracias por su comentario.
La verdad es que el acta está llena de divergencias.
La cuestión principal sería: este tipo de modificación estructural requiere un acuerdo que se adopta por mayoría simple o cualificada 4/5? (estamos hablando del código civil catalán).
Y la siguiente cuestión: el tipo de votación no se indica correctamente en el acta, simplemente se expresa el resultado final.
La Junta de la reunión debió parar la publicación del acta para corregir estos errores pero no lo hizo, seguramente porque el presidente es persona interesada en dicha modificación que afecta estructura común para beneficio privativo.
¿Podría la gestoría revisar el acta y en caso de faltas publicar una nueva acta anulando la anterior o directamente deben los propietarios en contra impugnar acta?
La verdad es que el acta está llena de divergencias.
La cuestión principal sería: este tipo de modificación estructural requiere un acuerdo que se adopta por mayoría simple o cualificada 4/5? (estamos hablando del código civil catalán).
Y la siguiente cuestión: el tipo de votación no se indica correctamente en el acta, simplemente se expresa el resultado final.
La Junta de la reunión debió parar la publicación del acta para corregir estos errores pero no lo hizo, seguramente porque el presidente es persona interesada en dicha modificación que afecta estructura común para beneficio privativo.
¿Podría la gestoría revisar el acta y en caso de faltas publicar una nueva acta anulando la anterior o directamente deben los propietarios en contra impugnar acta?
Hola. Atendiendo a su caso le pregunto.
1- Ese acuerdo figuraba en el orden del día de la reunión?
2- Si lo contemplaba el orden del día, figuraba o se trató el motivo de esa petición?
3- Se presentaron varios presupuestos para aprobar el más conveniente?.
El agua de Barcelona es mala para beberla, pero hay quien lo hace y poner una depuradora no lo veo descabellado ya que mejora los rendimientos de los electrodomésticos, aparte de la higiene personal. No obstante, es una mejora no exigible ya que, aún siendo recomendable, no es obligatorio y por ello requiere mayoría cualificada de los 4/5. En el caso de alcanzarse obliga a todos salvo a los que votarán en contra y siempre que la cuota a pagar superará la cuarta parte del presupuesto anual. En este caso no obliga a los disidentes y el total de la factura la tendrían que pagar los que sí votaron a favor.
Pero usted dice que el acta no recoge su advertencia que explica, y más cuando el presidente y el administrador son proclives a esa instalación, cuestión lógica (pero maliciosa) porque de esta forma no se tiran piedras a su tejado y como el acta la rellena el administrador por ello lo omite.
Se puede subsanar el acta para modificar o revertir el resultado del acuerdo? Sí, claro que se puede, pero si no lo hace?. Le queda el juzgado.
Si a mis tres preguntas primeras es afirmativo lo veo arriesgado ir al juzgado, aunque la justicia está como está y el juez puede salir por peteneras. Si por el contrario es No, al menos en la primera, tendría opciones de plantearla ya que es imperativo comunicarla a los propietarios por motivos de información previa.
Cuántos vecinos son en la comunidad?.
Espero haberle ayudado.
1- Ese acuerdo figuraba en el orden del día de la reunión?
2- Si lo contemplaba el orden del día, figuraba o se trató el motivo de esa petición?
3- Se presentaron varios presupuestos para aprobar el más conveniente?.
El agua de Barcelona es mala para beberla, pero hay quien lo hace y poner una depuradora no lo veo descabellado ya que mejora los rendimientos de los electrodomésticos, aparte de la higiene personal. No obstante, es una mejora no exigible ya que, aún siendo recomendable, no es obligatorio y por ello requiere mayoría cualificada de los 4/5. En el caso de alcanzarse obliga a todos salvo a los que votarán en contra y siempre que la cuota a pagar superará la cuarta parte del presupuesto anual. En este caso no obliga a los disidentes y el total de la factura la tendrían que pagar los que sí votaron a favor.
Pero usted dice que el acta no recoge su advertencia que explica, y más cuando el presidente y el administrador son proclives a esa instalación, cuestión lógica (pero maliciosa) porque de esta forma no se tiran piedras a su tejado y como el acta la rellena el administrador por ello lo omite.
Se puede subsanar el acta para modificar o revertir el resultado del acuerdo? Sí, claro que se puede, pero si no lo hace?. Le queda el juzgado.
Si a mis tres preguntas primeras es afirmativo lo veo arriesgado ir al juzgado, aunque la justicia está como está y el juez puede salir por peteneras. Si por el contrario es No, al menos en la primera, tendría opciones de plantearla ya que es imperativo comunicarla a los propietarios por motivos de información previa.
Cuántos vecinos son en la comunidad?.
Espero haberle ayudado.
Gracias por su respuesta.
Respondiendo a las preguntas que me hace:
1) Sí, la aprobación del presupuesto figuraba en el orden del día.
2) Se trato dicho punto.
3) Se presentaron varios presupuesto.
Mientras se trataba este punto avisé que los propietarios que votaran no, no estarían obligados a costear esa instalación que no es exigible y cuyo coste es más del 100% de los gastos comunes ordinarios del último año.
Ante este aviso, hubo propietarios que dijeron que se aclarara ese punto, ya que no interesaba que hubiera propietarios que pagaran y otros no.
El problema vino después de publicar el Acta, ya que la Administradora hizo constar que los propietarios que votaron en contra estaban obligados a pagar porque la instalación no es divisible. Cosa que no he encontrado por ningún código. Y pienso: que pasaría si a los vecinos les da por poner un busto de bronce a la entrada de la comunidad valorado en 50.000€? Estarían los propietarios que votaron en contra, obligados a pagar esa instalación porque el busto no es divisible?
Entiendo que al final se instalará ese aparato, pero al menos me gustaría tener la certeza de qué los propietarios que se mostraron en contra no tendrán que abonar la derrama, ni su posterior mantenimiento anual.
Sigo convencido en que la administradora y presidente están actuando de mala fe.
En la Comunidad son 30 propietarios y 4 de estos votaron en contra.
Gracias por su ayuda e interés.
Respondiendo a las preguntas que me hace:
1) Sí, la aprobación del presupuesto figuraba en el orden del día.
2) Se trato dicho punto.
3) Se presentaron varios presupuesto.
Mientras se trataba este punto avisé que los propietarios que votaran no, no estarían obligados a costear esa instalación que no es exigible y cuyo coste es más del 100% de los gastos comunes ordinarios del último año.
Ante este aviso, hubo propietarios que dijeron que se aclarara ese punto, ya que no interesaba que hubiera propietarios que pagaran y otros no.
El problema vino después de publicar el Acta, ya que la Administradora hizo constar que los propietarios que votaron en contra estaban obligados a pagar porque la instalación no es divisible. Cosa que no he encontrado por ningún código. Y pienso: que pasaría si a los vecinos les da por poner un busto de bronce a la entrada de la comunidad valorado en 50.000€? Estarían los propietarios que votaron en contra, obligados a pagar esa instalación porque el busto no es divisible?
Entiendo que al final se instalará ese aparato, pero al menos me gustaría tener la certeza de qué los propietarios que se mostraron en contra no tendrán que abonar la derrama, ni su posterior mantenimiento anual.
Sigo convencido en que la administradora y presidente están actuando de mala fe.
En la Comunidad son 30 propietarios y 4 de estos votaron en contra.
Gracias por su ayuda e interés.
Tal como me contesta, lo veo mal ya que todo se ha hecho de forma reglada, y más con ese porcentaje de aceptación.
Mire, lo puede impugnar pero esto es una lotería. La justicia (la jurisprudencia) no es clara en estos casos ya que para unos jueces es una mejora no exigible. Agua hay, es potable y, por tanto esa instalación no es exigible de forma obligatoria para la habitabilidad en la comunidad y requiere los 4/5. Y por otro lado no la consideran mejora, sino un complemento que se adecúa a la comunidad dando mejor calidad de servicio a sus ocupantes y valor a la propiedad, y con la mayoría de propietarios es suficiente.
Garantizarle que tenga éxito en un juicio yo no se la doy, ya que los jueces están más por la labor en mejorar la calidad de vida de los propietarios que sin duda se consigue con ésta instalación, que por procedimientos legales o disputas entre propietarios.
Piense que para impugnar necesita abogado y procurador, representando un gasto previo importante (2.000€ aprox) y sin garantías de ganar. Piénselo.
Mire, lo puede impugnar pero esto es una lotería. La justicia (la jurisprudencia) no es clara en estos casos ya que para unos jueces es una mejora no exigible. Agua hay, es potable y, por tanto esa instalación no es exigible de forma obligatoria para la habitabilidad en la comunidad y requiere los 4/5. Y por otro lado no la consideran mejora, sino un complemento que se adecúa a la comunidad dando mejor calidad de servicio a sus ocupantes y valor a la propiedad, y con la mayoría de propietarios es suficiente.
Garantizarle que tenga éxito en un juicio yo no se la doy, ya que los jueces están más por la labor en mejorar la calidad de vida de los propietarios que sin duda se consigue con ésta instalación, que por procedimientos legales o disputas entre propietarios.
Piense que para impugnar necesita abogado y procurador, representando un gasto previo importante (2.000€ aprox) y sin garantías de ganar. Piénselo.
Si usted es conocedor de ese dato y puede demostrarlo impugne ese acuerdo. Póngase en manos de un abogado y tírelo adelante. Yo ignoro ese dato. Hágaselo saber al presidente y al administrador y a toda la comunidad (mediante un aviso en el cuadro de avisos o lugar adecuado) para su conocimiento, pero tenga la certeza que es cierto. Proponga al presidente una nueva junta para aclarar este dato y es posible que los propietarios desista hacer esa instalación.
No esté tan seguro de que es una instalación no exigible. Lo exigible no tiene por qué ser imprescindible. Todo aquello que razonablemente sea preciso para la buena habitabilidad, se puede considerar exigible.
Supongo que el aparato en cuestión es un descalcificador. Si el agua de la red tiene mucha cal, afecta no sólo a los electrodomésticos y la higiene humana, también va deteriorando las tuberías.
Supongo que el aparato en cuestión es un descalcificador. Si el agua de la red tiene mucha cal, afecta no sólo a los electrodomésticos y la higiene humana, también va deteriorando las tuberías.
Yo como tengo una segunda residencia en Cataluña, he tenido que emplear mas de una vez lo que previene la LPH de Cataluña, y el tema hay que tratarlo conforme esta Ley y no la 49/1960.
Es un acuerdo que se puede perfectamente impugnar, y ganar el pleito de sobras, por los siguientes motivos:
1.- El agua es un elemento privado, llega de la red potable aunque sea de mala calidad, y no se puede alterar sin el consentimiento de la unanimidad de los propietarios.
2.- Al ser un elemento privado, la junta de propietarios no tiene competencia para acordando alterarla instalando una descalcificadora.
3.- En todo caso, los promotores deberían sacar una toma particular de la red, con sus contadores, instalar la descalcificadora y una nueva instalación para las viviendas que lo pidan, y que lo paguen por supuesto.
4.- Es absurdo si no se logra el acuerdo por unimidad, colocar una descalcificadora a la entrada de la red de la empresa suministradora, por donde pasa el agua PARTICULAR, QUE NO ES COMUNITARIA, cuando lo lógico es que cada hijo de vecino se coloque el susodicho artefacto a la entrada de agua EN SU DOMICILIO, y lavadora, lavavajillas o termo quede a salvo de la cal, no que lo tienen que pagar sus adorables vecinos. hace falta tener la cara de cemento.
5.- Sin el consentimiento unánime de todos los propietarios, (aunque este caso no esta reflejado en los acuerdos por unanimidad de la Ley 5/2015) los promotores no podrán alterar el cuarto de contadores ni las tuberías que nutren de agua (aunque sea mala pero potable), a las viviendas colocando una descalcificadora.
Los propietarios disidentes que hubieran salvado su voto en junta, o los que manifiesten su disconformidad al no haber asistido, solo les cabe la opción de la IMPUGNACION ante el Juez, y como es un acuerdo por abuso de poder, y que perjudica a los que no están de acuerdo, tendrán un año para impugnar, pero es aconsejable hacerlo de inmediato para pedir las medidas cautelares oportunas.
El que quiera un sistema anti cal para sus electrodomésticos particulares, que se lo pague de su bolsillo, pero esta claro, que sin impugnación del acuerdo, no hay nada que hacer,
PERO LOS PROMOTORES PUEDEN ALEGAR QUE SE PUEDE APROBAR POR MAYORIA SIMPLE:
c) La ejecución de las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes o equipos con el fin de mejorar la eficiencia energética o hídrica de los inmuebles
OPINION:
No procede, porque no mejora la eficiencia hídrica colocar una descalcificadora, en todo caso si podía caber, se instala una depuradora para que el agua de boca sea mejor, sin quitar su potabilidad.
PUEDEN ALEGAR TAMBIEN LOS PROMOROTES QUE EL ACUERDO PUEDE LOGRARSE POR LOS 4/5.
b) Adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o su configuración exterior.
OPINION:
No procede porque una descalcificadora no es una innovación en el inmueble que afecte a su estructura o configuración, por ejemplo una fachada.
LOS DISIDENTES PUEDEN ALEGAR NO PAGAR EL GASTO DE LA DESCALCIFICADORA. POR:
2. No obstante lo establecido por el apartado 1, los propietarios disidentes no están obligados a satisfacer los gastos originados por las nuevas instalaciones o nuevos servicios comunes que no sean exigibles de acuerdo con la ley si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente de la comunidad.
OPINION:
No procede porque Los propietarios solo pueden disfrutar de las nuevas instalaciones o los nuevos servicios si satisfacen el importe de los gastos de ejecución y de mantenimiento.
Esto esta regulado por ejemplo para la construcción de una piscina, donde a los disidentes, no se les puede obligar a pagar su construcción, pero si a impedir su uso mientras no paguen.
A los disidentes, no se les puede impedir que el agua llegue a sus viviendas, luego tampoco pagar su instalación, pero para ello, tendrán que impugnar el acuerdo, cuyo pleito ganarían fácilmente.
¿Merece la pena adelantar 1500 0 2000 euros para lograr que no se instale la descalcificadora? sabiendo que el pleito esta ganado puede que si, con un buen abogado el pleito esta chupado.
Es un acuerdo que se puede perfectamente impugnar, y ganar el pleito de sobras, por los siguientes motivos:
1.- El agua es un elemento privado, llega de la red potable aunque sea de mala calidad, y no se puede alterar sin el consentimiento de la unanimidad de los propietarios.
2.- Al ser un elemento privado, la junta de propietarios no tiene competencia para acordando alterarla instalando una descalcificadora.
3.- En todo caso, los promotores deberían sacar una toma particular de la red, con sus contadores, instalar la descalcificadora y una nueva instalación para las viviendas que lo pidan, y que lo paguen por supuesto.
4.- Es absurdo si no se logra el acuerdo por unimidad, colocar una descalcificadora a la entrada de la red de la empresa suministradora, por donde pasa el agua PARTICULAR, QUE NO ES COMUNITARIA, cuando lo lógico es que cada hijo de vecino se coloque el susodicho artefacto a la entrada de agua EN SU DOMICILIO, y lavadora, lavavajillas o termo quede a salvo de la cal, no que lo tienen que pagar sus adorables vecinos. hace falta tener la cara de cemento.
5.- Sin el consentimiento unánime de todos los propietarios, (aunque este caso no esta reflejado en los acuerdos por unanimidad de la Ley 5/2015) los promotores no podrán alterar el cuarto de contadores ni las tuberías que nutren de agua (aunque sea mala pero potable), a las viviendas colocando una descalcificadora.
Los propietarios disidentes que hubieran salvado su voto en junta, o los que manifiesten su disconformidad al no haber asistido, solo les cabe la opción de la IMPUGNACION ante el Juez, y como es un acuerdo por abuso de poder, y que perjudica a los que no están de acuerdo, tendrán un año para impugnar, pero es aconsejable hacerlo de inmediato para pedir las medidas cautelares oportunas.
El que quiera un sistema anti cal para sus electrodomésticos particulares, que se lo pague de su bolsillo, pero esta claro, que sin impugnación del acuerdo, no hay nada que hacer,
PERO LOS PROMOTORES PUEDEN ALEGAR QUE SE PUEDE APROBAR POR MAYORIA SIMPLE:
c) La ejecución de las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes o equipos con el fin de mejorar la eficiencia energética o hídrica de los inmuebles
OPINION:
No procede, porque no mejora la eficiencia hídrica colocar una descalcificadora, en todo caso si podía caber, se instala una depuradora para que el agua de boca sea mejor, sin quitar su potabilidad.
PUEDEN ALEGAR TAMBIEN LOS PROMOROTES QUE EL ACUERDO PUEDE LOGRARSE POR LOS 4/5.
b) Adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o su configuración exterior.
OPINION:
No procede porque una descalcificadora no es una innovación en el inmueble que afecte a su estructura o configuración, por ejemplo una fachada.
LOS DISIDENTES PUEDEN ALEGAR NO PAGAR EL GASTO DE LA DESCALCIFICADORA. POR:
2. No obstante lo establecido por el apartado 1, los propietarios disidentes no están obligados a satisfacer los gastos originados por las nuevas instalaciones o nuevos servicios comunes que no sean exigibles de acuerdo con la ley si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente de la comunidad.
OPINION:
No procede porque Los propietarios solo pueden disfrutar de las nuevas instalaciones o los nuevos servicios si satisfacen el importe de los gastos de ejecución y de mantenimiento.
Esto esta regulado por ejemplo para la construcción de una piscina, donde a los disidentes, no se les puede obligar a pagar su construcción, pero si a impedir su uso mientras no paguen.
A los disidentes, no se les puede impedir que el agua llegue a sus viviendas, luego tampoco pagar su instalación, pero para ello, tendrán que impugnar el acuerdo, cuyo pleito ganarían fácilmente.
¿Merece la pena adelantar 1500 0 2000 euros para lograr que no se instale la descalcificadora? sabiendo que el pleito esta ganado puede que si, con un buen abogado el pleito esta chupado.
Respetando toda tu exposición al caso, yo no añado más a mi intervención, pero lo último que expones: "sabiendo que el pleito esta ganado puede que si, con un buen abogado el pleito esta chupado" digo: si un abogado me dice eso, es del que menos me fío. No hay caso ganado antes del juicio por mucho que te lo garanticen. Un juicio es como un combate de boxeo. Puedes estar muy preparado, pero nunca sabes cómo está tu contrincante y un golpe de suerte te tira a la lona. No vendamos la piel del oso antes de cazarlo, y menos, cuando el dinero lo pone otro.
Estoy totalmente de acuerdo contigo, un juicio es hoy día una lotería, pero el agua de Ericolo es aunque de mala calidad, potable, y con la descalcificadora dejara de serlo, yo no dudaría impugnar, porque no tiene otra opción, creo que el pleito es muy probable ganarlo. por supuesto que quien tiene que correr el riesgo es Ericolo, un refrán muy taurino dice "los toros se ven mejor desde la barrera"
