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Nadie enseña el contrato de compraventa para demostrar que es propietario, entre otras cosas porque el contrato privado es válido, no cuesta un duro, y en un mismo día se puede vender veinte veces la misma propiedad. Yo creo que bastaría escrito del propietario anterior, aunque pienso que no estaría demás aportar copia del contrato de compraventa.
Un saludo.
Un saludo.
He accedido a la pagina web del Colegio de Administradores de Madrid.
En uno de los apartados, "Funciones del administrador", especifica que entre las funciones del administrador esta la de "Asesor", entre otros, en temas juridicos, acuerdos de junta, jurisprudencia, etc.
En base a esto, mi consulta del 03/10/2005 sobre la obligacion del administrador de asesorar a los propietarios asistentes y recomendar la no eleccion para Presidente de alguien que no presenta en la Junta la documentacion que demuestre que es propietario y que por tanto no puede ejercer la Presidencia, incluso haciendo advertencia de ilegalidad, ¿es correcta?.
En uno de los apartados, "Funciones del administrador", especifica que entre las funciones del administrador esta la de "Asesor", entre otros, en temas juridicos, acuerdos de junta, jurisprudencia, etc.
En base a esto, mi consulta del 03/10/2005 sobre la obligacion del administrador de asesorar a los propietarios asistentes y recomendar la no eleccion para Presidente de alguien que no presenta en la Junta la documentacion que demuestre que es propietario y que por tanto no puede ejercer la Presidencia, incluso haciendo advertencia de ilegalidad, ¿es correcta?.
Realmente el administrador tendria que tener copia simple de la escritura de cada finca. Y cuando entra un nuevo propietario pedirsela. Pero hay propietarios que dicen que es una intromisión en su vida familiar. (Sra/Sr que va a la reunión haciendose pasar por propietaria/o y esta en separación de bienes siendo la vivienda propiedad del contrario). Y el administrador debe hacer esa observación si no tiene seguridad de que él que se presente para Presidente es propietario de alguna de las fincas del edificio.
Otro de los numerosísimos vacios legales que contiene la ley, pues en este aspecto creo que no existe ningún concepto que haga referencia a la necesidad ineludible que la comunidad deba de disponer el soporte legal, documento,escritura o lo que sea, que acredite la propiedad del comunero, ni tampoco hace referencia que se faculte expresamente al presidente o administrador con un libro paralelo al libro de actas donde figuren las altas, las bajas y cualquier cambio que se origine en la propiedad y en consecuencia de la legalidad de los asistentes a las reuniones, cualquier cambio o escaqueo de ésta legalidad debía de estar penalizada seriamente; así, en casi todas las reuniones, ni están todos los que son ni son todos los que están.
Y no se te ocurra pedir al presidente o administrador en una reunión que se identifique aquel que más vocea, porque es frecuente que pueda ser el amigo del amigo del propietario, de ello puedo dar fé en la anteultima reunion, pedí al presidente que se anulara cualquier intervención de un sujeto a quien más se oia, con voz de barítono que permaneciera callado, por medio del presidente y ante la satisfacción del administrador que asomaba la barriga más de la cuenta, se me burreó desvergonzádamente con acompañamiento, naturalmente de la "masa borreguil"
Y no se te ocurra pedir al presidente o administrador en una reunión que se identifique aquel que más vocea, porque es frecuente que pueda ser el amigo del amigo del propietario, de ello puedo dar fé en la anteultima reunion, pedí al presidente que se anulara cualquier intervención de un sujeto a quien más se oia, con voz de barítono que permaneciera callado, por medio del presidente y ante la satisfacción del administrador que asomaba la barriga más de la cuenta, se me burreó desvergonzádamente con acompañamiento, naturalmente de la "masa borreguil"
Hola.
Agradezco sus mensajes, me han sido de gran ayuda, ahora, aunque sigo siendo ignorante en estos menesteres (Cuando compré el piso no me pidieron estudios) gracias a este foro y a sus participantes, especialmente los GRANDES profesionales del DERECHO, y la ADMINISTRACIÓN (de fincas) lo soy menos. Muchisimas gracias .
Ignorante (pero menos).
Agradezco sus mensajes, me han sido de gran ayuda, ahora, aunque sigo siendo ignorante en estos menesteres (Cuando compré el piso no me pidieron estudios) gracias a este foro y a sus participantes, especialmente los GRANDES profesionales del DERECHO, y la ADMINISTRACIÓN (de fincas) lo soy menos. Muchisimas gracias .
Ignorante (pero menos).
Hola Vicente Manuel.
Tu intervención en el Foro, también es muy VALIOSA, por lo menos a mí me lo parece. Yo, ignorante, tengo la desgracia de tener un Administraidor que sabe mucho, y gracias a vuestros comentarios, consejos y otros, yo me voy soltando y sé que además de OBLIGACIONES también tengo MIS DERECHO, y en ello estoy. Un saludo. María Rosa.
Tu intervención en el Foro, también es muy VALIOSA, por lo menos a mí me lo parece. Yo, ignorante, tengo la desgracia de tener un Administraidor que sabe mucho, y gracias a vuestros comentarios, consejos y otros, yo me voy soltando y sé que además de OBLIGACIONES también tengo MIS DERECHO, y en ello estoy. Un saludo. María Rosa.
hola, muy buenas, me llamo Manuel Ordoñez y soy estudiante de Ciencias Economicas, sin embargo, una de mis asignaturas es Introducción al derecho civil, y he de confesar que me está apasionando.
La cuestión es que le he pedido permiso a mi profesor para poder profundizar algo más en el tema que en este foro se comenta, y es que me parece apasionante.
He buscando muchísima información y poco a poco comienzo a estar bastante informado sobre el tema, sin embargo me sería de gran ayuda poder leer algunos casos practicos reales sobre este tema, y es que solo he podido encontrar un par de ellos. Si alguien es tan amable de escribirmelos aquí, o bien enviarme un e-mail a mi correo le estaría muy agradecido:
ManuelOrdonez@terra.es
Muchas gracias
La cuestión es que le he pedido permiso a mi profesor para poder profundizar algo más en el tema que en este foro se comenta, y es que me parece apasionante.
He buscando muchísima información y poco a poco comienzo a estar bastante informado sobre el tema, sin embargo me sería de gran ayuda poder leer algunos casos practicos reales sobre este tema, y es que solo he podido encontrar un par de ellos. Si alguien es tan amable de escribirmelos aquí, o bien enviarme un e-mail a mi correo le estaría muy agradecido:
ManuelOrdonez@terra.es
Muchas gracias
Hola a todos. ¡Mirad lo que he encontrado!:
“Resumen:
Nulidad de Junta en Comunidad de propietarios. Se aduce que el presidente no tiene la condición de copropietario. La normativa del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al artículo 6-3 del Código Civil.”
Villa de Madrid, a treinta de Junio de dos mil cinco.
VISTOS por la Sala Primera del Tribunal Supremo, el Recurso de Casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Las Palmas -Sección tercera-, en fecha 16 de octubre de 1998, como consecuencia de los autos de juicio de menor cuantía sobre nulidad de Junta por no reunir el presidente la condición de copropietario, tramitados en el Juzgado de Primera Instancia
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia , tramitó el juicio de menor cuantía número 480/1993, que promovió la demanda de “PROPIETARIO INCORDIANTE”, en la que, tras exponer hechos y fundamentos de derecho, suplicó: "Se dicte Sentencia y por la que se declare la nulidad de todos los puntos del Orden del Día objeto del documento núm. 3 aportado con la demanda por la inexistencia de Junta General Ordinaria de 20-11-93 de la Comunidad de Propietarios y por tanto la nulidad de los acuerdos que sin adoptar se están ejecutando por la vía de hecho, y especialmente los puntos segundo, tercero, cuarto, quinto y octavo del Orden del Día por ser contrarios a la Ley y a los Estatutos, con declaración de su invalidez, condenándose a la demandada al pago de las costas por su demostrada temeridad y manifiesta mala fe".
SEGUNDO.- La demandada Comunidad de Propietarios, se personó en el pleito y contestó a la demanda para oponerse a la misma, por lo que suplicó: "Que previo recibimiento a prueba, se acabe dictando la validez de todos los puntos del Orden del día de la Junta General Ordinaria celebrada con fecha 20 de Noviembre de 1.993, por la Comunidad de Propietario, condenando a la parte actora al pago de las costas por su demostrada temeridad y mala fe".
TERCERO.- El Juez de Primera Instancia dictó sentencia el 30 de junio de 1.997, con el siguiente Fallo: "Que debía desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el procurador D. en nombre y representación de D. (propietario incordiante), contra la Comunidad de Propietarios (“masa borreguil”) , con imposición de costas a la parte actora".
CUARTO.- La referida sentencia fue recurrida por el demanda que promovió apelación para ante la Audiencia Provincial, pronunciando sentencia con fecha 16 de octubre de 1998 con el siguiente Fallo literal: "Que estimamos el recurso de apelación interpuesto por A. contra la sentencia de fecha 30 de junio de 1.997, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 , en los autos sobre Juicio de Menor Cuantía nº 480/93, la cual, REVOCAMOS, y, en su lugar, ESTIMAMOS la demanda interpuesta por el citado apelante origen de las presentes actuaciones, DECLARANDO LA NULIDAD de la Junta de Propietarios celebrada el 20 de noviembre de 1.993, así como de cuantos acuerdos se adoptaron en la misma. Todo ello, con expresa imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada, y sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las de esta alzada".
QUINTO.- El Procurador de los Tribunales D., en nombre y representación de D.(“BORREGO MAYOR”), como Presidente de la Comunidad de Propietarios, formalizó recurso de casación contra la sentencia dictada en apelación, que integró con un solo motivo al amparo del ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para denunciar infracción de la jurisprudencia que aporta.
SEXTO.- La parte recurrida presentó escrito a medio del cual impugnó el recurso.
SÉPTIMO.- La votación y fallo del presente recurso de casación tuvo lugar el pasado día veinte de junio de dos mil cinco. .......
“Resumen:
Nulidad de Junta en Comunidad de propietarios. Se aduce que el presidente no tiene la condición de copropietario. La normativa del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al artículo 6-3 del Código Civil.”
Villa de Madrid, a treinta de Junio de dos mil cinco.
VISTOS por la Sala Primera del Tribunal Supremo, el Recurso de Casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Las Palmas -Sección tercera-, en fecha 16 de octubre de 1998, como consecuencia de los autos de juicio de menor cuantía sobre nulidad de Junta por no reunir el presidente la condición de copropietario, tramitados en el Juzgado de Primera Instancia
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia , tramitó el juicio de menor cuantía número 480/1993, que promovió la demanda de “PROPIETARIO INCORDIANTE”, en la que, tras exponer hechos y fundamentos de derecho, suplicó: "Se dicte Sentencia y por la que se declare la nulidad de todos los puntos del Orden del Día objeto del documento núm. 3 aportado con la demanda por la inexistencia de Junta General Ordinaria de 20-11-93 de la Comunidad de Propietarios y por tanto la nulidad de los acuerdos que sin adoptar se están ejecutando por la vía de hecho, y especialmente los puntos segundo, tercero, cuarto, quinto y octavo del Orden del Día por ser contrarios a la Ley y a los Estatutos, con declaración de su invalidez, condenándose a la demandada al pago de las costas por su demostrada temeridad y manifiesta mala fe".
SEGUNDO.- La demandada Comunidad de Propietarios, se personó en el pleito y contestó a la demanda para oponerse a la misma, por lo que suplicó: "Que previo recibimiento a prueba, se acabe dictando la validez de todos los puntos del Orden del día de la Junta General Ordinaria celebrada con fecha 20 de Noviembre de 1.993, por la Comunidad de Propietario, condenando a la parte actora al pago de las costas por su demostrada temeridad y mala fe".
TERCERO.- El Juez de Primera Instancia dictó sentencia el 30 de junio de 1.997, con el siguiente Fallo: "Que debía desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el procurador D. en nombre y representación de D. (propietario incordiante), contra la Comunidad de Propietarios (“masa borreguil”) , con imposición de costas a la parte actora".
CUARTO.- La referida sentencia fue recurrida por el demanda que promovió apelación para ante la Audiencia Provincial, pronunciando sentencia con fecha 16 de octubre de 1998 con el siguiente Fallo literal: "Que estimamos el recurso de apelación interpuesto por A. contra la sentencia de fecha 30 de junio de 1.997, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 , en los autos sobre Juicio de Menor Cuantía nº 480/93, la cual, REVOCAMOS, y, en su lugar, ESTIMAMOS la demanda interpuesta por el citado apelante origen de las presentes actuaciones, DECLARANDO LA NULIDAD de la Junta de Propietarios celebrada el 20 de noviembre de 1.993, así como de cuantos acuerdos se adoptaron en la misma. Todo ello, con expresa imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada, y sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las de esta alzada".
QUINTO.- El Procurador de los Tribunales D., en nombre y representación de D.(“BORREGO MAYOR”), como Presidente de la Comunidad de Propietarios, formalizó recurso de casación contra la sentencia dictada en apelación, que integró con un solo motivo al amparo del ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para denunciar infracción de la jurisprudencia que aporta.
SEXTO.- La parte recurrida presentó escrito a medio del cual impugnó el recurso.
SÉPTIMO.- La votación y fallo del presente recurso de casación tuvo lugar el pasado día veinte de junio de dos mil cinco. .......
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FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- La sentencia recurrida declaró la plena nulidad de la Junta de Propietarios celebrada el 20 de noviembre de 1993, toda vez que sentó como hecho probado -que accede firme a casación-, que el designado presidente no ostentaba la condición de copropietario de finca alguna integrada en la Comunidad.
Denuncia el motivo infracción del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal y el 21 de los Estatutos comunitarios.
El motivo no sostiene que al presidente mencionado le asista la condición de efectivo comunero dominical por haber adquirido el bungalow número 23, como se dice en el escrito de contestación a la demanda por parte de la Comunidad. En el acta de la Junta impugnada se hace constar que compareció en la misma como representante del propietario Sr. Juan Miguel, advirtiendo con acierto el Tribunal de Instancia contradicción manifiesta y relevante, así como que el fax que se dice contiene contrato de compraventa se refiere al bungalow número uno y no al 23, no habiendo concedido la sentencia que se recurre valor alguno a dicho documento.
El recurso mas bien parte del hecho de que el Presidente controvertido no resulta ser copropietario, cambiando la alegación de la instancia, para centrar la impugnación casacional, en que, no obstante a ello, debía de reputarse válido su nombramiento, para lo que se aporta como infringidas las sentencias de 28 de octubre de 1974 y 9 de diciembre de 1996, ya que el demandante nunca había impugnado la elección.
La sentencia de 28 de octubre de 1974 declara que si bien la elección para el cargo de presidente a persona que no ostenta la condición de propietario es acto contrario a la ley, no se trata de acto nulo "ipso iure" o de pleno derecho, sino simplemente anulable, sometido a la oportuna impugnación a ejercitar por los cotitulares disidentes y, cuando la misma no se produce, el acuerdo de elección de presidente resulta ejecutivo.
Se trata de una sola sentencia, con lo que no se respeta la doctrina de esta Sala de Casación Civil que exige como mínimo la aportación de dos sentencias relacionadas con la cuestión del debate procesal (Sentencias de 15-2-1982, 24-3-1995, 20-3-1997 y 28-2-2002).
La sentencia de 9 de noviembre de 1996 lo que declara es que, acreditado el cargo de presidente por certificación del Acta de la Junta, no es preciso otra demostración, si bien deja a salvo la carga de la prueba al que, pese a tal certificación, se negase que concurren los requisitos para su nombramiento, es decir que cabe destruir por prueba en contrario la procedencia de tal designación y con ello postular la nulidad del acuerdo comunal correspondiente.
Evidentemente la normativa del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al artículo 6-3 del Código Civil. Así lo declara la sentencia de 30 de abril de 1994, que estudia un caso análogo, referente a no reunir el presidente designado la cualidad de copropietario, decidiendo que se trata de nombramiento indebidamente acordado, contrario a la legalidad del "ius cogens" con la consecuente nulidad radical del acuerdo, pues conforme a la jurisprudencia, cuando se ha infringido el artículo 12, como aquí ha ocurrido, se infringe normativa de obligado y necesario cumplimiento (Sentencias de 10-3-1965, 7-2 y 27-4-1976, 11-12-1982 y 10-10-1985 citadas, a los que cabe agregar las de 2-3-1992 y 29-10-1993).
No se trata evidentemente de nombramiento susceptible de subsanación y convalidación desde el momento que la norma es exigente en cuanto a reunir la condición de copropietario en el momento de elección para presidente y al tratarse de acto radicalmente nulo, no sometido a plazo de caducidad alguno, es decir al previsto en el artículo 16-4º, de treinta días, que juega para los acuerdos anulables. FIN.
Un saludo.
FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- La sentencia recurrida declaró la plena nulidad de la Junta de Propietarios celebrada el 20 de noviembre de 1993, toda vez que sentó como hecho probado -que accede firme a casación-, que el designado presidente no ostentaba la condición de copropietario de finca alguna integrada en la Comunidad.
Denuncia el motivo infracción del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal y el 21 de los Estatutos comunitarios.
El motivo no sostiene que al presidente mencionado le asista la condición de efectivo comunero dominical por haber adquirido el bungalow número 23, como se dice en el escrito de contestación a la demanda por parte de la Comunidad. En el acta de la Junta impugnada se hace constar que compareció en la misma como representante del propietario Sr. Juan Miguel, advirtiendo con acierto el Tribunal de Instancia contradicción manifiesta y relevante, así como que el fax que se dice contiene contrato de compraventa se refiere al bungalow número uno y no al 23, no habiendo concedido la sentencia que se recurre valor alguno a dicho documento.
El recurso mas bien parte del hecho de que el Presidente controvertido no resulta ser copropietario, cambiando la alegación de la instancia, para centrar la impugnación casacional, en que, no obstante a ello, debía de reputarse válido su nombramiento, para lo que se aporta como infringidas las sentencias de 28 de octubre de 1974 y 9 de diciembre de 1996, ya que el demandante nunca había impugnado la elección.
La sentencia de 28 de octubre de 1974 declara que si bien la elección para el cargo de presidente a persona que no ostenta la condición de propietario es acto contrario a la ley, no se trata de acto nulo "ipso iure" o de pleno derecho, sino simplemente anulable, sometido a la oportuna impugnación a ejercitar por los cotitulares disidentes y, cuando la misma no se produce, el acuerdo de elección de presidente resulta ejecutivo.
Se trata de una sola sentencia, con lo que no se respeta la doctrina de esta Sala de Casación Civil que exige como mínimo la aportación de dos sentencias relacionadas con la cuestión del debate procesal (Sentencias de 15-2-1982, 24-3-1995, 20-3-1997 y 28-2-2002).
La sentencia de 9 de noviembre de 1996 lo que declara es que, acreditado el cargo de presidente por certificación del Acta de la Junta, no es preciso otra demostración, si bien deja a salvo la carga de la prueba al que, pese a tal certificación, se negase que concurren los requisitos para su nombramiento, es decir que cabe destruir por prueba en contrario la procedencia de tal designación y con ello postular la nulidad del acuerdo comunal correspondiente.
Evidentemente la normativa del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al artículo 6-3 del Código Civil. Así lo declara la sentencia de 30 de abril de 1994, que estudia un caso análogo, referente a no reunir el presidente designado la cualidad de copropietario, decidiendo que se trata de nombramiento indebidamente acordado, contrario a la legalidad del "ius cogens" con la consecuente nulidad radical del acuerdo, pues conforme a la jurisprudencia, cuando se ha infringido el artículo 12, como aquí ha ocurrido, se infringe normativa de obligado y necesario cumplimiento (Sentencias de 10-3-1965, 7-2 y 27-4-1976, 11-12-1982 y 10-10-1985 citadas, a los que cabe agregar las de 2-3-1992 y 29-10-1993).
No se trata evidentemente de nombramiento susceptible de subsanación y convalidación desde el momento que la norma es exigente en cuanto a reunir la condición de copropietario en el momento de elección para presidente y al tratarse de acto radicalmente nulo, no sometido a plazo de caducidad alguno, es decir al previsto en el artículo 16-4º, de treinta días, que juega para los acuerdos anulables. FIN.
Un saludo.
Como todos los pleitos, habreis visto que aún infringiendo la ley el presidente caradura, nó el
"borrego mayor", de eso me ocuparé al final, se defiende como "gato panzaarriba" intentando aportar in extremis un contrato de compraventa de un bungalow que el juez desestimó como válido para este expediente. Me agrada la sentencia que obliga a la "comunidad" a pagar, supongo, cuantiosos gastos que por negligencia del impresentable presidente tienen que repartir según coeficiente entre todos los propietarios, a excepción del demandante, que en la practica debería resarcirse de todos los gastos, incluso los menudos que le acarrearía los juicios; no es normal que se vean este tipo de sentencias, por su rareza, al menos para mí, que me cuesta creer, pues sigo insistiendo que en la ley en Propiedad Horizontal cabe todo.
Somos los propios comuneros los que propiciamos todos los días situaciones que en una sociedad civilizada no debieran de existir; es el ejemplo del comportamiento insolidario, incívico de esa "masa borreguil" que yo menciono tan frecuentemente en estos foros culpable de todo; cuando en la última reunión consigo a duras penas hacer uso de mi palabra y decir a 50 personas, que el presidente es un "maccarra" porque nos está mintiendo, que el administrador está encubriendo las cuentas falsas y sucias, que puedo demostrar y pido que éstos, los "borregos", se pronuncien favorables a una auditoría", ninguno de los 49 restantes es capaz de pronunciar una palabra..........pero ?que clase de animales vivimos en estas colmenas¿.
"borrego mayor", de eso me ocuparé al final, se defiende como "gato panzaarriba" intentando aportar in extremis un contrato de compraventa de un bungalow que el juez desestimó como válido para este expediente. Me agrada la sentencia que obliga a la "comunidad" a pagar, supongo, cuantiosos gastos que por negligencia del impresentable presidente tienen que repartir según coeficiente entre todos los propietarios, a excepción del demandante, que en la practica debería resarcirse de todos los gastos, incluso los menudos que le acarrearía los juicios; no es normal que se vean este tipo de sentencias, por su rareza, al menos para mí, que me cuesta creer, pues sigo insistiendo que en la ley en Propiedad Horizontal cabe todo.
Somos los propios comuneros los que propiciamos todos los días situaciones que en una sociedad civilizada no debieran de existir; es el ejemplo del comportamiento insolidario, incívico de esa "masa borreguil" que yo menciono tan frecuentemente en estos foros culpable de todo; cuando en la última reunión consigo a duras penas hacer uso de mi palabra y decir a 50 personas, que el presidente es un "maccarra" porque nos está mintiendo, que el administrador está encubriendo las cuentas falsas y sucias, que puedo demostrar y pido que éstos, los "borregos", se pronuncien favorables a una auditoría", ninguno de los 49 restantes es capaz de pronunciar una palabra..........pero ?que clase de animales vivimos en estas colmenas¿.
