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Abuso de derecho en propiedad horizontal
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Abuso de derecho en propiedad horizontal
Hola a tod@s,
Sé que el tema de pérgolas en cubierta está muy trillado pero esta situación es muy peculiar, a ver si alguien puede aporta algo. Realicé una consulta con abogado, pero sus indicaciones me resultan algo contradictorias con la Jurisprudencia que hasta ahora he visto y no quiero "lanzarme a la piscina" sin ninguna garantía de que haya agua...trato de resumir:
Vivimos mi esposo y yo en la segunda y última planta de un edificio que cuenta con local comercial en planta baja, 1 vivienda en primera planta, desde la que se accede al suelo del patio de luces y otra vivienda (la nuestra) en la segunda planta. La azotea, transitable, a la que se accede a través del casetón del hueco escalera (zona común), cubre única y exclusivamente nuestra vivienda y se encuentra toda ella a su vez, según Escrituras, dividida en 2 partes de igual superficie: una parte corresponde como Anejo privativo a la vecina del primero y la otra Anejo privativo de nuestra vivienda. Ambos Anejos figuran descritos en Escritura con especificación de ubicación, superficie y límites colindantes. Al Anejo "azotea" de la vecina se suma "el suelo del patio" (también recogido en su Escritura). A su parte de la azotea se puede acceder únicamente atravesando nuestra parte, por lo que deduzco se sobreentiende servidumbre de paso establecida. Hasta aquí bien....
Según Escrituras, tanto la parte de Azotea de la vecina como la nuestra, debería contar con "cuarto lavadero de 6,9 metros cuadrados", pero estos cuartos lavaderos ni están ni llegaron siquiera a proyectarse, posiblemente porque los pisos ya estaban vendidos antes de acabar la obra, según he podido comprobar...la única toma de agua y de luz que existe en la azotea recae en la parte la nuestra y la toma de luz concretamente consiste en un tubo de ésos negros y rugosos, de obra, que sale de un muro...tampoco existe ningún tipo de separación física (muro, tabique o similar) que sirva como separador/delimitador de ambas porciones de azotea...por el motivo que sea, ni la vecina ni la propietaria original de nuestro piso (mi suegra), reclamaron nada al Promotor en su momento (hace unos 27 años)...bueno...hasta aquí digamos que bien también...ahora viene el caso:
La vecina, como cuenta con el suelo de su patio y le resulta obviamente mucho más cómodo usar éste que subir 2 plantas hasta la azotea (no hay ascensor), utiliza la azotea sólo de forma ocasional y para tender ropa, aprovechando para ello una parte nuestra de azotea que queda cubierta por una especie de prologanción o alerón de la cubierta del casetón, en la que no dudó en colocarse 2 líneas de tendido, aprovechando que de aquéllas vivía sóla en el edificio (nosotros no estábamos aún). Cuando nos mudamos, ignorantes de la configuración "legal" de la azotea, dimos por hecho que era comunitaria e igualmente apañamos como pudimos otras 2 líneas de tendido para nosotros en el espacio cubierto que quedaba libre...
El caso es que hace 2 años, por cambio de titularidad, recae en nuestras manos la Escritura y es cuando venimos a saber que nos corresponde la porción de azotea...lo primero que se nos viene a la cabeza es instalar una pérgola que cubra al menos nuestra parte de azotea (menos es nada) para evitar el excesivo sobrecalentamiento de nuestro piso por la exposición directa del suelo de la azotea al Sol (vivimos en Canarias y en verano soportamos temperaturas nocturnas de entre 30ºC y 37ºC en nuestro dormitorio) y de paso, también y por qué no, para poder disfrutar de ese espacio durante el día (actualmente no hay quien aguante el Sol sobre esa cubierta)
Lo comento con la vecina y me dice que no está de acuerdo...no doy crédito, ya que ella, de forma unilateral y sin consutar ni contar con nadie, a lo largo de los años, ha:
- Colocado aire acondicionado en fachada principal, tubos de desagüe y boquete/agujero en muro de fachada incluidos
- Ralizado un cerramiento parcial, de obra y con tejas incluidas, que bordea los muros del patio de luces, para un mejor disfrute de éste (además ha dotado a su patio de armario de obra en aluminio para almacenaje y pavimento a su gusto)
- Colocado contraventanas exteriores en todos sus ventanales, que dan a las fachadas principal y lateral
Consulto la LPH y compruebo que lo de la pérgola requiere mayoría de 3/5 que no puedo reunir, ya que no puedo comunicarme con la Propietaria del local comercial (en 13 años ni la he visto). No tenemos Comunidad formalmente constituida pero, en caso de constituirla, tampoco serviría de nada por lo mismo: la Propietaria del local no acudiría a las reuniones...
De repente me topo con el denominado "abuso de derecho"...pues bien...resulta que el Supremo al parecer y según he entendido, sólo lo reconoce cuando ya existen obras idénticas previas...
También se muestra contraria a que nos hagamos el cuarto lavadero y a cualquier tipo de muro que separe físicamente su parte de la nuestra...¿alguna idea?
Gracias y perdón por la extensión.
Sé que el tema de pérgolas en cubierta está muy trillado pero esta situación es muy peculiar, a ver si alguien puede aporta algo. Realicé una consulta con abogado, pero sus indicaciones me resultan algo contradictorias con la Jurisprudencia que hasta ahora he visto y no quiero "lanzarme a la piscina" sin ninguna garantía de que haya agua...trato de resumir:
Vivimos mi esposo y yo en la segunda y última planta de un edificio que cuenta con local comercial en planta baja, 1 vivienda en primera planta, desde la que se accede al suelo del patio de luces y otra vivienda (la nuestra) en la segunda planta. La azotea, transitable, a la que se accede a través del casetón del hueco escalera (zona común), cubre única y exclusivamente nuestra vivienda y se encuentra toda ella a su vez, según Escrituras, dividida en 2 partes de igual superficie: una parte corresponde como Anejo privativo a la vecina del primero y la otra Anejo privativo de nuestra vivienda. Ambos Anejos figuran descritos en Escritura con especificación de ubicación, superficie y límites colindantes. Al Anejo "azotea" de la vecina se suma "el suelo del patio" (también recogido en su Escritura). A su parte de la azotea se puede acceder únicamente atravesando nuestra parte, por lo que deduzco se sobreentiende servidumbre de paso establecida. Hasta aquí bien....
Según Escrituras, tanto la parte de Azotea de la vecina como la nuestra, debería contar con "cuarto lavadero de 6,9 metros cuadrados", pero estos cuartos lavaderos ni están ni llegaron siquiera a proyectarse, posiblemente porque los pisos ya estaban vendidos antes de acabar la obra, según he podido comprobar...la única toma de agua y de luz que existe en la azotea recae en la parte la nuestra y la toma de luz concretamente consiste en un tubo de ésos negros y rugosos, de obra, que sale de un muro...tampoco existe ningún tipo de separación física (muro, tabique o similar) que sirva como separador/delimitador de ambas porciones de azotea...por el motivo que sea, ni la vecina ni la propietaria original de nuestro piso (mi suegra), reclamaron nada al Promotor en su momento (hace unos 27 años)...bueno...hasta aquí digamos que bien también...ahora viene el caso:
La vecina, como cuenta con el suelo de su patio y le resulta obviamente mucho más cómodo usar éste que subir 2 plantas hasta la azotea (no hay ascensor), utiliza la azotea sólo de forma ocasional y para tender ropa, aprovechando para ello una parte nuestra de azotea que queda cubierta por una especie de prologanción o alerón de la cubierta del casetón, en la que no dudó en colocarse 2 líneas de tendido, aprovechando que de aquéllas vivía sóla en el edificio (nosotros no estábamos aún). Cuando nos mudamos, ignorantes de la configuración "legal" de la azotea, dimos por hecho que era comunitaria e igualmente apañamos como pudimos otras 2 líneas de tendido para nosotros en el espacio cubierto que quedaba libre...
El caso es que hace 2 años, por cambio de titularidad, recae en nuestras manos la Escritura y es cuando venimos a saber que nos corresponde la porción de azotea...lo primero que se nos viene a la cabeza es instalar una pérgola que cubra al menos nuestra parte de azotea (menos es nada) para evitar el excesivo sobrecalentamiento de nuestro piso por la exposición directa del suelo de la azotea al Sol (vivimos en Canarias y en verano soportamos temperaturas nocturnas de entre 30ºC y 37ºC en nuestro dormitorio) y de paso, también y por qué no, para poder disfrutar de ese espacio durante el día (actualmente no hay quien aguante el Sol sobre esa cubierta)
Lo comento con la vecina y me dice que no está de acuerdo...no doy crédito, ya que ella, de forma unilateral y sin consutar ni contar con nadie, a lo largo de los años, ha:
- Colocado aire acondicionado en fachada principal, tubos de desagüe y boquete/agujero en muro de fachada incluidos
- Ralizado un cerramiento parcial, de obra y con tejas incluidas, que bordea los muros del patio de luces, para un mejor disfrute de éste (además ha dotado a su patio de armario de obra en aluminio para almacenaje y pavimento a su gusto)
- Colocado contraventanas exteriores en todos sus ventanales, que dan a las fachadas principal y lateral
Consulto la LPH y compruebo que lo de la pérgola requiere mayoría de 3/5 que no puedo reunir, ya que no puedo comunicarme con la Propietaria del local comercial (en 13 años ni la he visto). No tenemos Comunidad formalmente constituida pero, en caso de constituirla, tampoco serviría de nada por lo mismo: la Propietaria del local no acudiría a las reuniones...
De repente me topo con el denominado "abuso de derecho"...pues bien...resulta que el Supremo al parecer y según he entendido, sólo lo reconoce cuando ya existen obras idénticas previas...
También se muestra contraria a que nos hagamos el cuarto lavadero y a cualquier tipo de muro que separe físicamente su parte de la nuestra...¿alguna idea?
Gracias y perdón por la extensión.
Con respecto al cuarto lavadero (el asunto "pérgola" sólo se comentó por encima) el abogado recomienda "obtener la correspondiente
licencia de obra municipal para que la obra no pueda ser paralizada u ordenada su retirada por parte del Ayuntamiento en caso
de denuncia ante éste". Así, si la vecina quisiera seguir adelante, tendría que "buscar abogado y formalizar demanda vía Civil
con probabilidad de éxito 20% frente a 80% a favor nuestro en Juzgado de Primera Instancia", y "favoreciéndonos el hecho de que
la demandante en este caso actúa a título personal en calidad de copropietaria y no en representación de la Comunidad"
Para tramitar licencia de obra o modificación en azotea (incluso para colocar tendederos) el Ayuntamiento exige permiso de la Junta de
Propietarios. Según el abogado este requisito no es exigible cuando no existe Comunidad formalmente constituida.
No obstante, de las sentencias varias que he visto emitidas por el Supremo, y si no las he interpretado mal, se desprende:
- El hecho de que no se haya constituido Junta de Propietarios formalmente no exime de recabar el permiso/autorización de la mayoría
de vecinos
- La mera obtención de permiso municipal de obras no justifica acciones contrarias a la LPH
- El hecho de que ya existan obras realizadas sin consentimiento no supone abuso de derecho si éstas no son de idéntica
naturaleza a las denunciadas
Gracias de nuevo.
licencia de obra municipal para que la obra no pueda ser paralizada u ordenada su retirada por parte del Ayuntamiento en caso
de denuncia ante éste". Así, si la vecina quisiera seguir adelante, tendría que "buscar abogado y formalizar demanda vía Civil
con probabilidad de éxito 20% frente a 80% a favor nuestro en Juzgado de Primera Instancia", y "favoreciéndonos el hecho de que
la demandante en este caso actúa a título personal en calidad de copropietaria y no en representación de la Comunidad"
Para tramitar licencia de obra o modificación en azotea (incluso para colocar tendederos) el Ayuntamiento exige permiso de la Junta de
Propietarios. Según el abogado este requisito no es exigible cuando no existe Comunidad formalmente constituida.
No obstante, de las sentencias varias que he visto emitidas por el Supremo, y si no las he interpretado mal, se desprende:
- El hecho de que no se haya constituido Junta de Propietarios formalmente no exime de recabar el permiso/autorización de la mayoría
de vecinos
- La mera obtención de permiso municipal de obras no justifica acciones contrarias a la LPH
- El hecho de que ya existan obras realizadas sin consentimiento no supone abuso de derecho si éstas no son de idéntica
naturaleza a las denunciadas
Gracias de nuevo.
Estoy de acuerdo con la recomendación de su abogado, respecto a la obtención de la correspondiente licencia de obras por los motivos por él apuntados y aunque usted dice que no la va a obtener, yo lo intentaría de todas formas, porque el ayuntamiento debería darla sin perjuicio de terceros y no debería entrometerse en las relaciones de vecindad en lo que a su concesión se refiere.
En cuanto a los porcentajes de éxito caso de que usted actuara por las vías de hecho y su vecina acudiera a los Tribunales, yo diría que podría aplicar los indicados por su abogado, pero al contrario. En realidad no veo de qué modo puede usted ganar un hipotético pleito caso de que la propietaria de la otra vivienda le demande exigiendo la retirada de una instalación inconsentida, porque ya sea aplicando las normas de la LPH o las del Código Civil, en ningún caso le amparan.
Lo que parece evidente es que el acuerdo de la Junta de Propietarios en el sentido que figura en el enunciado de la consulta necesita del acuerdo de los 3/5 de propietarios y cuotas, aplicando el art. 10.3 b) de la actual Ley de Propiedad Horizontal, por lo que el mejor consejo que puedo darle es que localice al propietario del local, si no quiere ir a junta que le firme una delegación de voto y convoquen junta general extraordinaria para adoptar el acuerdo, reflejando todo ello en el libro de actas de la comunidad a fin de solicitar la correspondiente licencia de obras y efectuar la instalación que menciona.
No se me ocurre otra cosa, salvo la mencionada, o ir usted a los Tribunales para que su vecina deshaga todas las obras que usted refiere y trate de aprovechar dicha demanda para llegar a un acuerdo respecto de la pérgola.
En cuanto a los porcentajes de éxito caso de que usted actuara por las vías de hecho y su vecina acudiera a los Tribunales, yo diría que podría aplicar los indicados por su abogado, pero al contrario. En realidad no veo de qué modo puede usted ganar un hipotético pleito caso de que la propietaria de la otra vivienda le demande exigiendo la retirada de una instalación inconsentida, porque ya sea aplicando las normas de la LPH o las del Código Civil, en ningún caso le amparan.
Lo que parece evidente es que el acuerdo de la Junta de Propietarios en el sentido que figura en el enunciado de la consulta necesita del acuerdo de los 3/5 de propietarios y cuotas, aplicando el art. 10.3 b) de la actual Ley de Propiedad Horizontal, por lo que el mejor consejo que puedo darle es que localice al propietario del local, si no quiere ir a junta que le firme una delegación de voto y convoquen junta general extraordinaria para adoptar el acuerdo, reflejando todo ello en el libro de actas de la comunidad a fin de solicitar la correspondiente licencia de obras y efectuar la instalación que menciona.
No se me ocurre otra cosa, salvo la mencionada, o ir usted a los Tribunales para que su vecina deshaga todas las obras que usted refiere y trate de aprovechar dicha demanda para llegar a un acuerdo respecto de la pérgola.
Hola de nuevo y muchas gracias por su respuesta,
Lo de demandar a la vecina para reclamarle que restituya los elementos comunes que ha modificado a su estado original de cara a posterior negociación (abogados mediante) se me había pasado por la cabeza, pero entiendo que sería efectivo sólo si tomásemos nosotros la iniciativa, siendo los primeros en demandar y no como "contra-demanda", ya que la parte contraria alegaría seguro "mala fe" en este último caso...El problema es que tomar iniciativa con demanda supondría una "declaración de guerra abierta"...considerando que ignoramos hasta qué punto realmente estaría la vecina dispuesta a interponer demanda civil en caso de que hiciéramos las obras y también considerando que, en cierta medida, según creemos, detrás de su negativa hay en parte un deseo de no tener que modificar sus costumbres de uso de la azotea (actualmente tiende en nuestra parte), hemos considerado como primer y más prudente paso, indicarle que deje de utilizar nuestra parte de la azotea...en teoría ésto la obligaría a tener que habilitar la suya para poder seguir tendiendo....
Quedo no obstante abierta a cualquier otra sugerencia que pueda aportar solución.
Gracias de nuevo y Saludos.
Lo de demandar a la vecina para reclamarle que restituya los elementos comunes que ha modificado a su estado original de cara a posterior negociación (abogados mediante) se me había pasado por la cabeza, pero entiendo que sería efectivo sólo si tomásemos nosotros la iniciativa, siendo los primeros en demandar y no como "contra-demanda", ya que la parte contraria alegaría seguro "mala fe" en este último caso...El problema es que tomar iniciativa con demanda supondría una "declaración de guerra abierta"...considerando que ignoramos hasta qué punto realmente estaría la vecina dispuesta a interponer demanda civil en caso de que hiciéramos las obras y también considerando que, en cierta medida, según creemos, detrás de su negativa hay en parte un deseo de no tener que modificar sus costumbres de uso de la azotea (actualmente tiende en nuestra parte), hemos considerado como primer y más prudente paso, indicarle que deje de utilizar nuestra parte de la azotea...en teoría ésto la obligaría a tener que habilitar la suya para poder seguir tendiendo....
Quedo no obstante abierta a cualquier otra sugerencia que pueda aportar solución.
Gracias de nuevo y Saludos.
