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abuso de derecho en Estatutos por promotora?
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Abuso de derecho en estatutos por promotora?
Hola a tod@s.
Quería haceros una consulta o que me deis vuestra opinión sobre un problema que tenemos en nues-tra comunidad en relación con los Estatutos que estableció la promotora en su día previamente a la constitución de la comunidad de propietarios (en un primer momento lo hicieron en la Escritura de “Declaración de obra Nueva en Construcción y División Horizontal” en el 2008, complementada posteriormente con la “Escritura de Terminación de Obra”, ya en el año 2011 y dos semanas antes de hacer la entrega de los pisos). Este edificio es mayoritariamente de VPO, salvo el local y los áti-cos, cuyo uso la promotora estableció como despachos profesionales para poder hacer el negocio ahí (ya que si hubieran tenido uso de vivienda, no los hubiera podido vender como vivienda libre al ser el resto del edificio de VPO).
En dichos Estatutos, que básicamente establecen unas reglas sobre el uso de los elementos comunes (muchos de ellos normales, como el uso privativo de patios de luces o terrazas que están dentro de una vivienda), fueron aprovechadas por la promotora para incluir una serie de “privilegios” para lo que se quedaba la promotora (local, áticos y plazas de garaje), para poder tener un plus para poder venderlos mejor. Algunos de esos privilegios o bien eran de escasa importancia, o finalmente no se han hecho efectivos al no haber sido el comprador posterior finalmente la misma persona.
Pero el problema lo tenemos con uno de dichos privilegios, que copio textualmente: “Si un mismo propietario posee los despachos profesionales B y C y los quiere unir o dividir, tiene derecho de uso exclusivo del pasillo de acceso a su puerta (la C), pudiendo utilizarlo como zona de despacho, colo-cando de esta forma la puerta de acceso al despacho frente a la puerta de ascensores”. Para que se entienda sin necesidad de poner plano, básicamente eso implica la “apropiación” de una zona de un pasillo alargado de unos 12-15 m2 (1 y pico x 11 ó 12 aprox.), que al adelantar al inicio de dicho pasillo la puerta de acceso al despacho C, supone la incorporación de dicha zona común a su “despa-cho”. Ya de por sí, yo dudo de la legalidad de esto porque me parece un claro abuso de derecho, y os quería preguntar vuestra opinión.
Hay que tener en cuenta además que dicho pasillo que incorporaría cuenta con las 4 ventanas de los pasillos de esa planta, por lo que si los incorporara a su despacho, dejaría sin iluminación natural ni ventilación esa planta, con el perjuicio consiguiente a la comunidad en general y principalmente al vecino del otro ático de esa planta.
Pero además, el reciente comprador de esos dos áticos que quiere hacer efectivo este “derecho” re-cogido en los Estatutos, quiere ir más allá, y aunque eso no se refleja en dichos Estatutos, quiere tirar la pared lateral (de unos 10 o 12 metros de largo) que separa su despacho del pasillo a incorporar, para que de esa manera ese pasillo común pase a formar parte de su despacho de manera diáfana.
Resumiendo, hay por tanto dos cuestiones: la primera, el “privilegio” o derecho de uso exclusivo a ese pasillo que recogen los Estatutos. Yo pienso que no se trata como en otros casos de terrazas o patios de luces de los que sólo se tienen acceso desde el interior de una vivienda, sino que en este caso dicha zona común son los propios pasillos de acceso a las viviendas, por lo que otorgar un uso exclusivo y adelantar la puerta de la vivienda al inicio de dicho pasillo supone anexionar dichos me-tros incorporándolos a tu propiedad, por lo que “de hecho” estás teniendo la propiedad o “cuasipro-piedad”, pero sin haberlo pagado y lógicamente sin que se refleje en tu coeficiente. Recoger esto en los Estatutos me parece un abuso de derecho, y pienso que debe ser impugnable ante el juzgado, pero quería saber vuestra opinión y si estamos a tiempo o al haber permitido estos Estatutos durante 3 años ya ha prescrito esa posibilidad de impugnación.
La segunda cuestión, no recogida en los Estatutos pero que el propietario dice que se interpreta de estos, es que además de adelantar la puerta de la vivienda al inicio del pasillo, pueda tirar la pared que delimita ese pasillo con su propiedad. Pensamos que eso no tiene por qué interpretarse de ahí, y que para alterar un elemento común, como sería este caso, debería hacerse con el consentimiento de la comunidad aprobado en Junta de Propietarios por unanimidad. Me surge la duda de si con la mo-dificación del 2013 de la Ley de Propiedad Horizontal la alteración de una zona o elemento común (que no sea fachada) sigue siendo por unanimidad aunque pienso que sí. También quería que me aclarara alguien si estoy en lo cierto.
Bueno, no sé si he explicado todo bien, preguntadme lo que querais si no. Después de toda esta pa-rrafada quería pediros vuestra opinión sobre estos dos puntos, y las herramientas que podemos tener el resto de vecinos para oponernos a todo esto (si es que las hay). Muchas gracias de antemano.
Quería haceros una consulta o que me deis vuestra opinión sobre un problema que tenemos en nues-tra comunidad en relación con los Estatutos que estableció la promotora en su día previamente a la constitución de la comunidad de propietarios (en un primer momento lo hicieron en la Escritura de “Declaración de obra Nueva en Construcción y División Horizontal” en el 2008, complementada posteriormente con la “Escritura de Terminación de Obra”, ya en el año 2011 y dos semanas antes de hacer la entrega de los pisos). Este edificio es mayoritariamente de VPO, salvo el local y los áti-cos, cuyo uso la promotora estableció como despachos profesionales para poder hacer el negocio ahí (ya que si hubieran tenido uso de vivienda, no los hubiera podido vender como vivienda libre al ser el resto del edificio de VPO).
En dichos Estatutos, que básicamente establecen unas reglas sobre el uso de los elementos comunes (muchos de ellos normales, como el uso privativo de patios de luces o terrazas que están dentro de una vivienda), fueron aprovechadas por la promotora para incluir una serie de “privilegios” para lo que se quedaba la promotora (local, áticos y plazas de garaje), para poder tener un plus para poder venderlos mejor. Algunos de esos privilegios o bien eran de escasa importancia, o finalmente no se han hecho efectivos al no haber sido el comprador posterior finalmente la misma persona.
Pero el problema lo tenemos con uno de dichos privilegios, que copio textualmente: “Si un mismo propietario posee los despachos profesionales B y C y los quiere unir o dividir, tiene derecho de uso exclusivo del pasillo de acceso a su puerta (la C), pudiendo utilizarlo como zona de despacho, colo-cando de esta forma la puerta de acceso al despacho frente a la puerta de ascensores”. Para que se entienda sin necesidad de poner plano, básicamente eso implica la “apropiación” de una zona de un pasillo alargado de unos 12-15 m2 (1 y pico x 11 ó 12 aprox.), que al adelantar al inicio de dicho pasillo la puerta de acceso al despacho C, supone la incorporación de dicha zona común a su “despa-cho”. Ya de por sí, yo dudo de la legalidad de esto porque me parece un claro abuso de derecho, y os quería preguntar vuestra opinión.
Hay que tener en cuenta además que dicho pasillo que incorporaría cuenta con las 4 ventanas de los pasillos de esa planta, por lo que si los incorporara a su despacho, dejaría sin iluminación natural ni ventilación esa planta, con el perjuicio consiguiente a la comunidad en general y principalmente al vecino del otro ático de esa planta.
Pero además, el reciente comprador de esos dos áticos que quiere hacer efectivo este “derecho” re-cogido en los Estatutos, quiere ir más allá, y aunque eso no se refleja en dichos Estatutos, quiere tirar la pared lateral (de unos 10 o 12 metros de largo) que separa su despacho del pasillo a incorporar, para que de esa manera ese pasillo común pase a formar parte de su despacho de manera diáfana.
Resumiendo, hay por tanto dos cuestiones: la primera, el “privilegio” o derecho de uso exclusivo a ese pasillo que recogen los Estatutos. Yo pienso que no se trata como en otros casos de terrazas o patios de luces de los que sólo se tienen acceso desde el interior de una vivienda, sino que en este caso dicha zona común son los propios pasillos de acceso a las viviendas, por lo que otorgar un uso exclusivo y adelantar la puerta de la vivienda al inicio de dicho pasillo supone anexionar dichos me-tros incorporándolos a tu propiedad, por lo que “de hecho” estás teniendo la propiedad o “cuasipro-piedad”, pero sin haberlo pagado y lógicamente sin que se refleje en tu coeficiente. Recoger esto en los Estatutos me parece un abuso de derecho, y pienso que debe ser impugnable ante el juzgado, pero quería saber vuestra opinión y si estamos a tiempo o al haber permitido estos Estatutos durante 3 años ya ha prescrito esa posibilidad de impugnación.
La segunda cuestión, no recogida en los Estatutos pero que el propietario dice que se interpreta de estos, es que además de adelantar la puerta de la vivienda al inicio del pasillo, pueda tirar la pared que delimita ese pasillo con su propiedad. Pensamos que eso no tiene por qué interpretarse de ahí, y que para alterar un elemento común, como sería este caso, debería hacerse con el consentimiento de la comunidad aprobado en Junta de Propietarios por unanimidad. Me surge la duda de si con la mo-dificación del 2013 de la Ley de Propiedad Horizontal la alteración de una zona o elemento común (que no sea fachada) sigue siendo por unanimidad aunque pienso que sí. También quería que me aclarara alguien si estoy en lo cierto.
Bueno, no sé si he explicado todo bien, preguntadme lo que querais si no. Después de toda esta pa-rrafada quería pediros vuestra opinión sobre estos dos puntos, y las herramientas que podemos tener el resto de vecinos para oponernos a todo esto (si es que las hay). Muchas gracias de antemano.
Deben consultar el expediente administrativo de edificio de viviendas VPO, en la Consejería de Vivienda de la Comunidad Autónoma.
Tanto el expediente de aprobación inicial de VPO, proyecto aprobado y expediente de calificación definitiva final.
Ahí, podrían encontrarse muchas incongruencias con la situación actual, posiblemente ilegales.
Tanto el expediente de aprobación inicial de VPO, proyecto aprobado y expediente de calificación definitiva final.
Ahí, podrían encontrarse muchas incongruencias con la situación actual, posiblemente ilegales.
Gracias por tu respuesta. No creas, alguna vez lo he pensado en consultar el expediente de la VPO, seguramente nos llevaríamos alguna sorpresa más.
Pero realmente pienso que es independiente de si es o no VPO la situación del tema de los Estatutos y la inclusión de algunas cláusulas abusivas por el promotor . ¿Agluien podría asesorarme o dar su opinión sobre esto y cómo podríamos actuar?
Pero realmente pienso que es independiente de si es o no VPO la situación del tema de los Estatutos y la inclusión de algunas cláusulas abusivas por el promotor . ¿Agluien podría asesorarme o dar su opinión sobre esto y cómo podríamos actuar?
Puedo estar equivocado pero quizás estudiando los contratos privados, tomando en consideración sus fechas, nos encontramos con que el promotor ha estado tomando decisiones como si estuviera legitimado por el Registro de la Propiedad, para adoptar decisiones que sólo correspondería tomar al cien por cien, de tal manera que sus cláusulas por ese mero hecho son nulas cuando crean situaciones de injusticia como las que explica.
