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A vueltas con la regularización saldos
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Pongamos una comunidad estándar (que cumplen millones de comunidades, sin rebuscar), o sea que conste de viviendas y locales comerciales. Y pongamos que tiene unos estatutos estándar, o sea que los locales no contribuyen a gastos de portal, escaleras y ascensor.
¿Cómo funcionan? La forma más habitual es , dado que las viviendas contribuyen en todo y los locales en una parte, los gastos se clasifican en dos grupos: "generales" y "viviendas". Los gastos generales de los locales se liquidan anualmente por lo que el saldo en la cuenta bancaria pertenece solamente a las viviendas. Pero ese saldo en la cuenta no se reparte al final de cada año.
¿Cómo funcionan? La forma más habitual es , dado que las viviendas contribuyen en todo y los locales en una parte, los gastos se clasifican en dos grupos: "generales" y "viviendas". Los gastos generales de los locales se liquidan anualmente por lo que el saldo en la cuenta bancaria pertenece solamente a las viviendas. Pero ese saldo en la cuenta no se reparte al final de cada año.
Pues yo tengo la impresión contraria porque nadie ha mencionado otra forma de gestionarlo muy utilizada y mucho más operativa y sencilla, aunque más gravosa por los gastos bancarios. Se trata de tener dos cuentas bancarias una para los "gastos generales" y otra para los "gastos de viviendas". En ese caso, ni siquiera hay que liquidar los saldos anuales de los locales.
Pepelu90. En el ejemplo que propones, lo que haces es dividir las cuentas bancarias y NADA MÁS, pero ello no resuelve la cuestión planteada.
Parece que la controversia, tal y como efectúa el planteamiento Quijano, reside en la distribución del presupuesto de gastos y las posibles exenciones de determinados componentes a determinados gastos y su repercusión en el fondo de reserva, ya que dicha actuación le parece irregular.
Lo que parece que no ha comprendido Quijano es que cada propietario contribuye a los gastos comunes de acuerdo con su coeficiente de participación en gastos, o a lo especialmente establecido.
Y de idéntico modo, cada propietario contribuye al fondo de reserva (art. 9.1. f).
Y dando respuesta a la idea de tener dos cuentas bancarias, es importante aclarar que el fondo de reserva legal de una COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, ES ÚNICO, aunque nada impide que se puedan constituir fondos de reserva voluntarios, al margen del legal.
Sentado lo anterior, debemos de partir de la base de que el superávit no constituye un derecho de crédito a favor de los propietarios, sino únicamente una perspectiva.
Por dicha razón, SON LOS PROPIETARIOS, reunidos en junta, quienes deciden cual va a ser el destino del superávit. Pueden devolverlo contablemente; devolverlo económicamente; dotarlo al fondo de reserva legal; crear un fondo de reserva voluntario, dotarlo a un fondo de reserva voluntario preexistente, etc.
En el debate planteado por Quijano, él se refiere a la regularización de saldos que realizan los administradores, haciendo un planteamiento simplificado, en el que primero hace una pregunta para a continuación dar una respuesta en la que afirma que la regularización consiste en devolver a cada uno de los comuneros lo que le sobra, o bien pedir lo que le falta una vez presentadas y aprobadas las cuentas y en su opinión, lo que hacen los administradores de dejar el sobrante sin regularizar, constituye una grave irregularidad.
A ese planteamiento ha dado acertada respuesta Pepe 123.
Parece que la controversia, tal y como efectúa el planteamiento Quijano, reside en la distribución del presupuesto de gastos y las posibles exenciones de determinados componentes a determinados gastos y su repercusión en el fondo de reserva, ya que dicha actuación le parece irregular.
Lo que parece que no ha comprendido Quijano es que cada propietario contribuye a los gastos comunes de acuerdo con su coeficiente de participación en gastos, o a lo especialmente establecido.
Y de idéntico modo, cada propietario contribuye al fondo de reserva (art. 9.1. f).
Y dando respuesta a la idea de tener dos cuentas bancarias, es importante aclarar que el fondo de reserva legal de una COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, ES ÚNICO, aunque nada impide que se puedan constituir fondos de reserva voluntarios, al margen del legal.
Sentado lo anterior, debemos de partir de la base de que el superávit no constituye un derecho de crédito a favor de los propietarios, sino únicamente una perspectiva.
Por dicha razón, SON LOS PROPIETARIOS, reunidos en junta, quienes deciden cual va a ser el destino del superávit. Pueden devolverlo contablemente; devolverlo económicamente; dotarlo al fondo de reserva legal; crear un fondo de reserva voluntario, dotarlo a un fondo de reserva voluntario preexistente, etc.
En el debate planteado por Quijano, él se refiere a la regularización de saldos que realizan los administradores, haciendo un planteamiento simplificado, en el que primero hace una pregunta para a continuación dar una respuesta en la que afirma que la regularización consiste en devolver a cada uno de los comuneros lo que le sobra, o bien pedir lo que le falta una vez presentadas y aprobadas las cuentas y en su opinión, lo que hacen los administradores de dejar el sobrante sin regularizar, constituye una grave irregularidad.
A ese planteamiento ha dado acertada respuesta Pepe 123.
Y a continuación, yo digo:
1º.- Quijano parte de una base errónea, y es que en este tema hay que empezar por hablar con propiedad y entender los conceptos, y al contrario de lo que alguien pueda suponer, el administrador no va a las juntas a dar clases de contabilidad, sino a rendir cuentas y tratar de asesorar en los asuntos que le conciernen a la comunidad
2º.- Son los propietarios quienes adoptan los acuerdos.
3º.- El Administrador, al rendir cuentas, realiza una LIQUIDACIÓN de cuentas y no una regularización de saldos como afirma Quijano.
4º.- Cuando el administrador realiza la liquidación, se obtiene un resultado, normalmente positivo o negativo, aunque podría coincidir el presupuesto con el gasto y el resultado ser CERO (raramente, pero hay partidas como la de honorarios de administración, seguro de la comunidad, limpieza, mantenimiento de ascensores, que por regla general coincidirá -puede haber excepciones-).
5º.- Los propietarios (no el administrador), votan las decisiones a adoptar en base al resultado positivo o negativo de la liquidación presentada por el administrador.
6º.- Si el resultado es negativo, lo más probable es que haya que dotar la diferencia entre todos los propietarios, ya que, por lo general, ello supone que la Comunidad ha contraído deudas que deba cubrir, aunque no necesariamente se debe hacer así, porque puede ocurrir, que haya fondo de reserva suficiente y el resultado negativo se dote contra el fondo de reserva.
7º.- Si el resultado es positivo, también corresponde a los propietarios adoptar acuerdos, referidos al destino del superávit.
8º.- El administrador no regulariza saldos en ninguno de los casos expuestos, limitándose a ejecutar el acuerdo que se adopte.
9º.- Lo más habitual, es que el superávit pase a formar parte del fondo de reserva de la Comunidad, porque lejos de perjudicar a la misma, le puede beneficiar, y ello, NO CONSTITUYE NINGUNA IRREGULARIDAD.
Para finalizar, diré que comprendo que haya determinados foreros como Fontanero, que viertan su personal opinión sobre el mundo de la administración de fincas y los profesionales que lo representan con su labor diaria, pero lo cierto y verdad, aunque le pese, es que actualmente existen en España 1,2 Millones de Comunidades de Propietarios sujetas a la LPH que son Administradas por aproximadamente 15.500 profesionales independientes, con una media de 77 Comunidades por Administrador y son éstos, los que están más cualificados para realizar dicha gestión e interpretar los conceptos a aplicar, tratando de dar solución a los diferentes problemas que el devenir diario depara. Quizá vaya siendo hora de cambiar el modelo de educación en este país, dejar de obligar a los alumnos a recordar ingente materia que actualmente pueden consultar en Google, y enseñarles a utilizar adecuadamente las herramientas que tenemos a nuestro alcance, introduciendo asignaturas, como, por ejemplo, una en el que se les enseñen nociones de Derecho y correcta interpretación de las normas, dicho sea al albur de aquel artículo del Código Civil (art. 6.1) que dispone que la ignorancia de las Leyes no excusa de su cumplimiento. Quizá de ese modo, consigamos reducir esa ignorancia, lo que a buen seguro contribuiría a mejorar el sistema, y quizá, a no llegar a conclusiones como la expuesta por Quijano, sea dicho salvando los debidos respetos hacia él.
1º.- Quijano parte de una base errónea, y es que en este tema hay que empezar por hablar con propiedad y entender los conceptos, y al contrario de lo que alguien pueda suponer, el administrador no va a las juntas a dar clases de contabilidad, sino a rendir cuentas y tratar de asesorar en los asuntos que le conciernen a la comunidad
2º.- Son los propietarios quienes adoptan los acuerdos.
3º.- El Administrador, al rendir cuentas, realiza una LIQUIDACIÓN de cuentas y no una regularización de saldos como afirma Quijano.
4º.- Cuando el administrador realiza la liquidación, se obtiene un resultado, normalmente positivo o negativo, aunque podría coincidir el presupuesto con el gasto y el resultado ser CERO (raramente, pero hay partidas como la de honorarios de administración, seguro de la comunidad, limpieza, mantenimiento de ascensores, que por regla general coincidirá -puede haber excepciones-).
5º.- Los propietarios (no el administrador), votan las decisiones a adoptar en base al resultado positivo o negativo de la liquidación presentada por el administrador.
6º.- Si el resultado es negativo, lo más probable es que haya que dotar la diferencia entre todos los propietarios, ya que, por lo general, ello supone que la Comunidad ha contraído deudas que deba cubrir, aunque no necesariamente se debe hacer así, porque puede ocurrir, que haya fondo de reserva suficiente y el resultado negativo se dote contra el fondo de reserva.
7º.- Si el resultado es positivo, también corresponde a los propietarios adoptar acuerdos, referidos al destino del superávit.
8º.- El administrador no regulariza saldos en ninguno de los casos expuestos, limitándose a ejecutar el acuerdo que se adopte.
9º.- Lo más habitual, es que el superávit pase a formar parte del fondo de reserva de la Comunidad, porque lejos de perjudicar a la misma, le puede beneficiar, y ello, NO CONSTITUYE NINGUNA IRREGULARIDAD.
Para finalizar, diré que comprendo que haya determinados foreros como Fontanero, que viertan su personal opinión sobre el mundo de la administración de fincas y los profesionales que lo representan con su labor diaria, pero lo cierto y verdad, aunque le pese, es que actualmente existen en España 1,2 Millones de Comunidades de Propietarios sujetas a la LPH que son Administradas por aproximadamente 15.500 profesionales independientes, con una media de 77 Comunidades por Administrador y son éstos, los que están más cualificados para realizar dicha gestión e interpretar los conceptos a aplicar, tratando de dar solución a los diferentes problemas que el devenir diario depara. Quizá vaya siendo hora de cambiar el modelo de educación en este país, dejar de obligar a los alumnos a recordar ingente materia que actualmente pueden consultar en Google, y enseñarles a utilizar adecuadamente las herramientas que tenemos a nuestro alcance, introduciendo asignaturas, como, por ejemplo, una en el que se les enseñen nociones de Derecho y correcta interpretación de las normas, dicho sea al albur de aquel artículo del Código Civil (art. 6.1) que dispone que la ignorancia de las Leyes no excusa de su cumplimiento. Quizá de ese modo, consigamos reducir esa ignorancia, lo que a buen seguro contribuiría a mejorar el sistema, y quizá, a no llegar a conclusiones como la expuesta por Quijano, sea dicho salvando los debidos respetos hacia él.
Me parece muy correcta tu explicación pero no aborda el concreto problema planteado por Quijano.
Se trata de que en una comunidad, la calefacción se sufraga sólo por las viviendas (no contribuyen ni locales ni garajes). Las viviendas aportan 80.000 € para reparación y/o mejora de la calefacción pero el gasto finalmente se queda en 60.000, con lo que hay un sobrante de 20.000. Llega la junta y en ella los locales y garajes "hacen valer su mayoría" y deciden que esos 20.000 € se queden en el fondo de reserva (o fondo común) de toda la comunidad. Es evidente que eso no es correcto. En vista de que varios foreros han señalado a los culpables o responsables de esa incorrección, lo cual está muy bien pero no resuelve el problema, yo he indicado cómo gestionar las finanzas de cualquier comunidad con esa problemática y he aportado dos posibles soluciones a elegir .
Comprendo que haya muchas críticas a mi aporte (es algo habitual en el foro), pero no veo que se hayan aportado alternativas para llevar las cuentas en comunidades donde hay gastos a los que contribuyen todos y gastos a los que contribuyen una parte de los copropietarios.
Creo que decir que la solución es lo que acuerde la junta no es una respuesta adecuada dado que, aunque la junta acuerde que los burros vuelan, la evidencia dice que no vuelan.
Se trata de que en una comunidad, la calefacción se sufraga sólo por las viviendas (no contribuyen ni locales ni garajes). Las viviendas aportan 80.000 € para reparación y/o mejora de la calefacción pero el gasto finalmente se queda en 60.000, con lo que hay un sobrante de 20.000. Llega la junta y en ella los locales y garajes "hacen valer su mayoría" y deciden que esos 20.000 € se queden en el fondo de reserva (o fondo común) de toda la comunidad. Es evidente que eso no es correcto. En vista de que varios foreros han señalado a los culpables o responsables de esa incorrección, lo cual está muy bien pero no resuelve el problema, yo he indicado cómo gestionar las finanzas de cualquier comunidad con esa problemática y he aportado dos posibles soluciones a elegir .
Comprendo que haya muchas críticas a mi aporte (es algo habitual en el foro), pero no veo que se hayan aportado alternativas para llevar las cuentas en comunidades donde hay gastos a los que contribuyen todos y gastos a los que contribuyen una parte de los copropietarios.
Creo que decir que la solución es lo que acuerde la junta no es una respuesta adecuada dado que, aunque la junta acuerde que los burros vuelan, la evidencia dice que no vuelan.
Buenas noches Pepelu90. Yo no critico tus intervenciones. Ya te dije en una ocasión que me parecen interesantes y respetables. Si te ha parecido lo contrario, te pido disculpas, pues no era mi intención.
Lo he comentado en mi anterior intervención y lo vuelvo a decir.
Los propietarios contribuyen a dotar el fondo de reserva de acuerdo a su cuota de participación (art. 9 1 f LPH), y en el asunto planteado por Quijano, únicamente intervendrán aquellos propietarios que deban contribuir y a ellos se les asignará el reparto dentro del fondo de reserva, mediante la correspondiente subcuenta contable en el referido fondo.
Sentado lo anterior, cuestión distinta es lo que haga el administrador de turno. Pero una cosa es la aprobación de los acuerdos, en la que el administrador no entra, y otra diferente que, dichos acuerdos sean debidamente plasmados en la contabilidad de la Comunidad de Propietarios.
Estoy de acuerdo con la última intervención de DCelio02. Quien está exonerado de contribuir, no debe votar y se debe recalcular el coeficiente de participación a dichos efectos.
Saludos.
Lo he comentado en mi anterior intervención y lo vuelvo a decir.
Los propietarios contribuyen a dotar el fondo de reserva de acuerdo a su cuota de participación (art. 9 1 f LPH), y en el asunto planteado por Quijano, únicamente intervendrán aquellos propietarios que deban contribuir y a ellos se les asignará el reparto dentro del fondo de reserva, mediante la correspondiente subcuenta contable en el referido fondo.
Sentado lo anterior, cuestión distinta es lo que haga el administrador de turno. Pero una cosa es la aprobación de los acuerdos, en la que el administrador no entra, y otra diferente que, dichos acuerdos sean debidamente plasmados en la contabilidad de la Comunidad de Propietarios.
Estoy de acuerdo con la última intervención de DCelio02. Quien está exonerado de contribuir, no debe votar y se debe recalcular el coeficiente de participación a dichos efectos.
Saludos.
En ningún momento he dicho que me hayas criticado. Pero indudablemente hay quien sí ha criticado.
En el asunto planteado por Quijano es inútil decir que sólo intervendrán aquellos propietarios que deban contribuir porque el hecho es que han intervenido, han votado y han decidido que el excedente se queda en el fondo común. En mi opinión hay que llevar la contabilidad de forma que se evite esa situación porque una vez que se produce, sólo cabe impugnar el acuerdo.
Por otro lado, da igual llamarlo subcuenta que diferenciar dos (o más) tipos de gastos como indiqué en mi mensaje o la alternativa de tener dos cuentas bancarias, que no pasa nada por tener el fondo de maniobra en dos o más cuentas bancarias porque, entrando más a fondo en el asunto, ¿cómo se calcula el 10% de fondo de maniobra en las comunidades donde hay gastos a los que contribuyen todos y gastos a los que contribuyen sólo una parte de los copropietarios? No olvidemos que estamos tomando como ejemplo que haya dos grupos de gastos pero es normal que haya más, por ejemplo aquellas comunidades donde hay viviendas que contribuyen a todo, viviendas (por ejemplo del primer piso) que no contribuyen al ascensor y locales que no contribuyen al ascensor ni al portal ni escaleras.
En el asunto planteado por Quijano es inútil decir que sólo intervendrán aquellos propietarios que deban contribuir porque el hecho es que han intervenido, han votado y han decidido que el excedente se queda en el fondo común. En mi opinión hay que llevar la contabilidad de forma que se evite esa situación porque una vez que se produce, sólo cabe impugnar el acuerdo.
Por otro lado, da igual llamarlo subcuenta que diferenciar dos (o más) tipos de gastos como indiqué en mi mensaje o la alternativa de tener dos cuentas bancarias, que no pasa nada por tener el fondo de maniobra en dos o más cuentas bancarias porque, entrando más a fondo en el asunto, ¿cómo se calcula el 10% de fondo de maniobra en las comunidades donde hay gastos a los que contribuyen todos y gastos a los que contribuyen sólo una parte de los copropietarios? No olvidemos que estamos tomando como ejemplo que haya dos grupos de gastos pero es normal que haya más, por ejemplo aquellas comunidades donde hay viviendas que contribuyen a todo, viviendas (por ejemplo del primer piso) que no contribuyen al ascensor y locales que no contribuyen al ascensor ni al portal ni escaleras.
Los administradores que conozco, presentan los presupuestos por grupos y cada grupo tiene su fondo de reserva correspondiente (funcionan con una cuenta de fondo de reserva y subcuentas). Quizá el problema resida en la forma de contabilizar los resultados del ejercicio cuando lo destinan al fondo de reserva. Creo que en eso, pensamos del mismo modo.
También estoy de acuerdo con Pepe 123 en lo que a la responsabilidad del acuerdo se refiere.
Quijano tienen razón en lo referente a la labor de asesoramiento.
Yo no lo sé porque no me dedico a ello, pero solamente aperturaría dos cuentas en los supuestos en los que tuviera que acometer una obra importante, pero ya digo, que a lo mejor un administrador de fincas em dice que no, y me explica el motivo.
Saludos.
También estoy de acuerdo con Pepe 123 en lo que a la responsabilidad del acuerdo se refiere.
Quijano tienen razón en lo referente a la labor de asesoramiento.
Yo no lo sé porque no me dedico a ello, pero solamente aperturaría dos cuentas en los supuestos en los que tuviera que acometer una obra importante, pero ya digo, que a lo mejor un administrador de fincas em dice que no, y me explica el motivo.
Saludos.
Creo que sería bueno que algún administrador profesional nos comentara cómo lo lleva en sus comunidades y si hay recomendaciones por parte de su Colegio. Lo digo porque hay muchas maneras de llevarlo pero no tantas de llevarlo bien. Si se utiliza una sola cuenta bancaria es necesario ser muy meticuloso con la contabilidad porque, en cuanto cometas un error todo se descuadra y es muy difícil arreglarlo. Me temo que, en aquellas comunidades donde predomina el pasotismo, esto se lleva de cualquier manera confiando en que los errores a la larga se vayan compensando por causa de su aleatoriedad.
En los casos que conozco, una solución muy utilizada cuando hay locales que no contribuyen al portal, escaleras y ascensor, dado que su contribución a los gastos corrientes es de importe muy reducido: administración, gastos bancarios y seguro (a veces), es la que sugerí a Quijano: que los locales contribuyan mediante liquidación anual de gastos, con lo cual el saldo en la cuenta bancaria pertenece tan solo a las viviendas. Este método exige que los locales sean muy cumplidores a la hora del pago porque si no es así se demora muchísimo su contribución.
Para otros casos más complicados hay que elegir entre una contabilidad muy minuciosa y muy controlada o disponer de más de una cuenta bancaria lo cual resulta más gravoso.
En cuanto a la decisión de repartir saldos o dejarlos como fondo de maniobra, es cierto que decide la junta pero también es cierto que sólo puede decidir en lo que se recoja en el orden del día y en ninguna comunidad que yo conozca se incluye esa propuesta en el orden del día. Por lo cual yo creo que se trata de una responsabilidad compartida entre el administrador, el presidente y la junta.
En los casos que conozco, una solución muy utilizada cuando hay locales que no contribuyen al portal, escaleras y ascensor, dado que su contribución a los gastos corrientes es de importe muy reducido: administración, gastos bancarios y seguro (a veces), es la que sugerí a Quijano: que los locales contribuyan mediante liquidación anual de gastos, con lo cual el saldo en la cuenta bancaria pertenece tan solo a las viviendas. Este método exige que los locales sean muy cumplidores a la hora del pago porque si no es así se demora muchísimo su contribución.
Para otros casos más complicados hay que elegir entre una contabilidad muy minuciosa y muy controlada o disponer de más de una cuenta bancaria lo cual resulta más gravoso.
En cuanto a la decisión de repartir saldos o dejarlos como fondo de maniobra, es cierto que decide la junta pero también es cierto que sólo puede decidir en lo que se recoja en el orden del día y en ninguna comunidad que yo conozca se incluye esa propuesta en el orden del día. Por lo cual yo creo que se trata de una responsabilidad compartida entre el administrador, el presidente y la junta.
