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1.
LA COMUNIDAD DE BIENES Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO DOS FIGURAS
JURÍDICAS DISTINTAS
Para
comenzar este análisis, debemos decir que tanto la propiedad
horizontal como la comunidad de bienes son dos figuras diferentes,
cada una de las cuales posee una serie de rasgos propios en su
contenido que las caracterizan y las distinguen, si bien es cierto
que también tienen algunas semejanzas.
En este trabajo
vamos a ver las diferencias y las similitudes entre estas dos
figuras, las cuales son usadas con normalidad, y tienen además
relevancia por su utilidad para satisfacer los intereses y
necesidades de los particulares, que pueden acudir a la propiedad
horizontal o a la comunidad de bienes en función de sus fines
en los casos en que necesiten una u otra, ya que debemos tener
siempre presente que tanto una como la otra son instrumentos que el
legislador ha puesto a disposición de la sociedad para
solucionar los problemas que pueda tener en algunos casos.
Al
realizar este análisis vamos intentar estudiar de la forma más
detallada posible las similitudes y diferencias existentes entre la
propiedad horizontal y la comunidad de bienes en lo referente a
determinados ámbitos:
- El concepto de la comunidad de
bienes y de la propiedad horizontal y las implicaciones del mismo.
-
La legislación aplicable a la comunidad de bienes y a la
propiedad horizontal.
- El objeto de la comunidad de bienes y
de la propiedad horizontal.
- La constitución de la
comunidad de bienes y de la propiedad horizontal.
- Los
derechos y obligaciones de los titulares en la comunidad de bienes y
en la propiedad horizontal.
- La organización y
administración de la comunidad de bienes y de la propiedad
horizontal.
- La extinción de la comunidad de bienes y
de la propiedad horizontal.
Es importante destacar la idea
de que ambas formas jurídicas no deben confundirse nunca,
porque tienen distintos caracteres y se encuentran reguladas en
nuestro ordenamiento por regímenes distintos en lo que a
ciertos aspectos se refiere, si bien es cierto que tienen algunos
rasgos similares.
2.
DIFERENCIAS Y SEMEJANZAS CONCEPTUALES ENTRE COMUNIDAD DE BIENES Y
PROPIEDAD HORIZONTAL
Debemos
definir tanto la comunidad de bienes como la propiedad horizontal
desde el punto de vista legal en primer lugar para así poder
proceder posteriormente a un análisis comparativo algo más
profundo.
Las dos figuras que estamos estudiando en este
trabajo están definidas en la legislación, lo que es de
utilidad para llevar a cabo importantes observaciones sobre las
mismas, si bien es cierto que hay que tener en cuenta de que las
normas jurídicas no tienen como finalidad definir los
institutos jurídicos, sino establecer el régimen
jurídico de los mismos lo más claramente
posible.
Pasamos ahora a analizar los conceptos de ambas
figuras:
- La comunidad de bienes: Según el
art. 392 del Código civil, “Hay
comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece
pro indiviso a varias personas”.
-
La propiedad horizontal: Según el art. 396 del Código
civil, “Los
diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia
a un elemento común de aquél o a la vía pública
podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará
inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del
edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y
disfrute (…)”.
El art. 1 de la Ley 49/1960, sobre Propiedad Horizontal, hace una
remisión en lo que a la definición de esta forma de
propiedad se refiere y la denomina propiedad horizontal.
Como
podemos observar facilmente, los conceptos legales de ambos intitutos
jurídicos están diferenciados en el Código
civil, norma que contiene la definición de las dos figuras que
están siendo objeto de este estudio. De este modo, podemos
decir que ambas tienen en común la norma jurídica en la
que están definidas, aunque es cierto que hay que tener en
cuenta el hecho de que la denomiación propia de la propiedad
horizontal se encuentra en la Ley 49/1960.
En cuanto a los
distintos conceptos de ambas figuras, debemos analizar sus
diferencias. La comunidad de bienes se caracteriza por la idea de que
varios sujetos tienen, de forma simultánea, un mismo derecho
real sobre una cosa o pluralidad de cosas, mientras que la propiedad
horizontal se caracteriza por la idea de que varios sujetos son
titulares, de forma simúltanea, de un derecho de propiedad,
por un lado de los bienes privativos, que son aquellos susceptibles
de aprovechamiento independiente y por otro, de los bienes comunes
del edificio y de la urbanización, que son aquellos necesarios
para el uso y disfrute de los mismos. Debemos analizar ambos
institutos de forma contrastada distinguiendo dos elementos:
-
Elemento subjetivo: Tanto en la propiedad horizontal como en la
comunidad de bienes encontramos que varios sujetos son titulares de
un mismo derecho real al mismo tiempo. Por lo tanto, existe en ambas
figuras una pluralidad de titularidades jurídico reales que
coexisten de forma simúltanea.
- Elemento objetivo: En
la propiedad horizontal existen dos planos distintos,
correspondiendose uno con el derecho de propiedad individual por
parte de los sujetos sobre los elementos privativos y otro con el
derecho de copropiedad sobre los elementos comunes, tal y como
establece el art. 3 de la Ley 49/1960, que dice en suu primer párrafo
que “En el régimen
de propiedad establecido en el artículo 396 del Código
Civil corresponde a cada piso o local:
a) El derecho singular
y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado
y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos
arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o
no, que estén comprendidos dentro de sus límites y
sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los
anejos que expresamente hayan sido señalados en el título,
aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La
copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales,
de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes”.
Por
el contrario, en la comunidad de bienes hay un mismo derecho real que
recae sobre la cosa objeto de la comunidad, no habiendo coexistencia
de una pluralidad de situaciones jurídicas.
Dentro del
elemento objetivo encontramos otra diferencia importante entre
propiedad horizontal y comunidad de bienes, ya que en la primera solo
cabe el derecho de propiedad y de copropiedad, mientras que en la
comunidad de bienes el derecho que pertenece pro
indiviso
a varias personas puede ser el derecho de propiedad o cualquier otro
derecho real, tal y como se deduce del art. 392 del Código
civil, aunque es cierto que esta norma se centra en regular
principalmente la copropiedad.
Debe tenerse en cuenta, dentro
del objeto de la comunidad de bienes y de la propiedad horizontal, la
cuota. La cuota es, dentro del régimen de la comunidad de
bienes, la porción ideal correspondiente a cada comunero que
determina el uso, disfrute y disposición de la cosa común
de cada uno, así como las cargas y la incidencia del voto de
cada comunero, conforme a lo establecido en el primer párrafo
del art. 393 del Código civil, que dice
que
“El
concurso
de
los
partícipes,
tanto
en
los
beneficios
como
en
las
cargas,
será
proporcional
a
sus
respectivas
cuotas”,
si
bien
es
cierto
que
debe
tenerse
en
cuenta
la
presunción
iuris
tantum
de
igualdad
de
las
cuotas
que
establece
el
Código
para
el
caso
en
que
los
comuneros
no
hayan
pactado
otra
cosa.
Mientras
tanto,
la
cuota
en
la
propiedad
horizontal
es
distinta,
ya
que
esta,
que
debe
encontrarse
recogida
en
el
título
constitutivo,
no
se
establece
en
función
de
la
porción
de
derecho
que
cada
sujeto
tenga
sobre
la
cosa ni determina el uso y disfrute del bien, sino que únicamente
determina el valor del voto y la participación de cada
propietario en el pago de las contribuciones comunes. Tal y como
establece la Exposición de Motivos de la Ley 49/1960, “El
criterio
básico
tenido
en
cuenta
para
determinar
la
participación
de
cada
uno
en
el
desembolso
a
realizar
es
la
expresada
cuota
o
coeficiente
asignado
al
piso
o
local,
cuidándose
de
significar
que
la
no
utilización
del
servicio
generador
del
gasto
no
exime
de
la
obligación
correspondiente”.
Al respecto, hay que decir que el segundo párrafo
del
art.
3
de
la
Ley
49/1960
establece
que
“A
cada
piso
o
local
se
atribuirá
una
cuota
de
participación
con
relación
al
total
del
valor
del
inmueble
y
referida
a
centésimas
del
mismo.
Dicha
cuota
servirá
de
módulo
para
determinar
la
participación
en
las
cargas
y
beneficios
por
razón
de
la
comunidad.
Las
mejoras
o
menoscabos
de
cada
piso
o
local
no
alterarán
la
cuota
atribuida,
que
sólo
podrá
variarse
por
acuerdo
unánime”.
Como
puede
observarse,
la
cuota
tiene
incidencia
tanto
en
la
comunidad
de
bienes
como
en
la
propiedad
horizontal
para
determinar
el
nivel
de
contribución
para
conservar
la
cosa
y
para
establecer
el
valor
de
los
votos
en
el
momento
en
el
que
deban
tomarse
decisiones.
Es
importante
decir
que
la
comunidad
de
bienes
regulada
en
los
arts.
392
y
ss
del
Código
civil
es
una
figura
ordinaria
que
tiene
carácter
general
y
cuyo
régimen
jurídico
podrá
aplicarse
de
forma
supletoria
a
comunidades
especiales.
Por
el
contrario,
la
propiedad
horizontal
es
una
propiedad
especial
regulada
en
una
Ley
que se encuentra situada fuera del Código civil.
Cuestión
distinta es la que se refiere al hecho de que la naturaleza jurídica
de la comunidad de bienes ha plateado varios problemas doctrinales
con más incidencia que los problemas que ha planteado la
propiedad horizontal.
La naturaleza de la propiedad
horizontal ha sido objeto de debate por parte de la doctrina, que ha
formulado algunas teorías para explicar de forma clara cual es
su esencia o fundamento. Algunos ejemplos, que enumeramos a
continuación, son:
- La teoría
de
la servidumbre.
- La teoría del derecho de la
superficie.
- La teoría de la personalidad.
- La
teoría del carácter complejo de la comunidad.
El
Tribunal Supremo ha realizado diversas afirmaciones sobre la
propiedad horizontal y ha llegado a decir que es una propiedad sui
generis.
La
resolución
de 15 de junio de 1973 de la Dirección General de los
Registros y del Notariado establece que la propiedad horizontal
implica una superación de la comunidad romana al no existir en
ella el derecho de retracto ni la acción de división de
la cosa común, que son característicos en la comunidad
de bienes.
En
lo que se refiere a la comunidad de bienes, los autores han estudiado
esta figura con interés por las particularidades que presenta.
De los análisis doctrinales se deduce que existen dos
tipos:
- La comunidad romanista.
- La comunidad
germanista.
La comunidad romanista se caracteriza porque
la propiedad se entiende dividida de forma ideal en cuotas, mientras
que en la comuniad germanista no existe tal división. Además,
en el caso de la comunidad romanista cada sujeto puede disponer de su
cuota y puede solicitar la división de la cosa común,
mientras que esto no sucede en la comunidad germanista, donde no hay
posibilidad de dividir la cosa común. En nuestro sistema
normativo tenemos la comunidad romanista, si bien es cierto que
existen ciertas comunidades especiales, alguna de ella germanista,
sobre las cuales hay ciertas discusiones doctrinales en torno a su
naturaleza.
Es interesante el hecho de que en la comunidad de
bienes el principio de autonomía de la voluntad puede tener un
importante papel para regular esta figura en cada caso, lo que se
encuentra reconocido en el segundo párrafo del art. 392 del
Código civil, que establece que “A
falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá
la comunidad por las prescripciones de este título”,
mientras que en la propiedad horizontal la autonomía de la
voluntad tiene más limitaciones según
lo
recogido
en
el
tercer
párrafo
del
art.
396
del
Código
civil,
que
dice
que
“Esta
forma
de
propiedad
se
rige
por
las
disposiciones
legales
especiales
y,
en
lo
que
las
mismas
permitan,
por
la
voluntad
de
los
interesados”,
y
en
el
art.
2
de
la
Ley
de
Propiedad
Horizontal,
que
establece
que,
a
falta
de
título
constitutivo,
las
comunidades
del
art.
396
del
Código
civil
“(...)
se
regirán,
en
todo
caso,
por
las
disposiciones
de
esta
Ley
en
lo
relativo
al
régimen
jurídico
de
la
propiedad,
de
sus
partes
privativas
y
elementos
comunes,
así
como
en
cuanto
a
los
derechos
y
obligaciones
recíprocas
de
los
comuneros”.
La
comunidad de bienes puede plantear problemas, ya que puede
confundirse con la sociedad, para lo cual habrá que
interpretar el titulo mediante el cual se ha constituido la comunidad
de bienes y seguir una serie de criterios establecidos por la
jurisprudencia, mientras que la propiedad horizontal no plantea esta
cuestión a causa de su contenido.
Hay que destacar que
tanto la propiedad horizontal como la comunidad de bienes carecen de
personalidad jurídica, lo que tiene una serie de implicaciones
muy importantes.
3.
LA REGULACIÓN APLICABLE A LA COMUNIDAD DE BIENES Y A LA
PROPIEDAD HORIZONTAL
Es
importante saber distinguir correctamente la propiedad horizontal y
la comunidad de bienes, porque cada una tiene una regulación
distinta. Partiendo de la diferenciación, podremos saber
aplicar a cada figura su régimen jurídico, lo que será
muy útil para conocer distintos aspectos, como la
constitución, el contenido o la extinción.
Debe
tenerse en cuenta siempre cual es el régimen aplicable a cada
instituto jurídico y cual es la norma que recoge su
regulación, porque de lo contrario, el jurista en cada caso se
encontrará en un laberinto del que no sabrá salir, lo
que le ocasionará muchos problemas.
La regulación
de la propiedad horizontal, que es una figura más moderna y
que fue creada por los particulares, se encuentra en el art. 396 del
Código civil y en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal, mientras que la comunidad de bienes se
encuentra regulada los arts. 392 y siguientes del Código
civil. Hay que decir que la propiedad horizontal también se
encuentra mencionada en el segundo párrafo del art. 401 del
Código civil, que establece que “Si
se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a
solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá
realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales
independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma
prevista por el artículo 396”.
La
regulación de la propiedad horizontal ha sido reformada en
varias ocasiones como consecuencia de la evolución que esta
forma de propiedad ha sufrido con el paso del tiempo desde su
creación, mientras que la comunidad de bienes como tal no ha
sido reformada de forma sustancial nunca, habiéndose
modificado únicamente el art. 396 del Código civil con
motivo de la creación de la misma propiedad horizontal.
4.
CONSTITUCIÓN DE LA COMUNIDAD DE BIENES Y DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL
Es
importante estudiar de forma comparativa la constitución de la
comunidad de bienes y la constitución de la propiedad
horizontal . Este es un tema llamativo, ya que siempre resulta
interesante conocer el nacimiento y constitución de las
figuras jurídicas en cada caso.
La comunidad de bienes
pueden ser originadas, tal y como afirman Díez-Picazo y
Gullón, de dos formas:
- Legal: Se constituyen porque
así lo establece la Ley para un caso concreto. Un ejemplo es
la conmixtión o mezcla, que se encuentra regulada en el art.
381 del Código civil.
- Negocial o convencional: Se
constituyen a través de un negocio celebrado por dos o más
sujetos que acuerdan crear una comunidad de bienes o una copropiedad.
Las partes podrán regular la comunidad a través del
negocio mediante el que crean la misma, como ya se ha dicho
anteriormente. Esto se puede deducir de lo recogido en el segundo
párrafo del art. 392 del Código civil, que dice que “A
falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá
la comunidad por las prescripciones de este título”.
La
propiedad horizontal puede constituirse, según Díez-Picazo
y Gullón, de tres maneras:
- En el caso de que el
propietario de un bien inmueble con pisos y locales separados y
elementos comunes decida establecer un régimen de propiedad
horizontal.
- En el caso de que una comunidad de propietarios
que construya un bien inmueble con pisos y locales acuerde establecer
una propiedad horizontal.
- En el caso de que los
copropietarios de un bien inmueble que sea objeto de una copropiedad
acuerden dividir la cosa común conforme a lo establecido en el
segundo párrafo del art. 401 del Código civil
constituyendo una propiedad horizontal.
Los propietarios
podrán establecer mediante un negocio jurídico la
propiedad horizontal y deberán otorgar una escritura pública
de constitución de la propiedad horizontal, donde deberán
establecer:
1. La descripción
del
bien
inmueble
en
su
conjunto.
2.
La
descripción
de
cada
uno
de
los
pisos
o
locales
que
se
encuentran
en
el
bien
inmueble.
3.
La
determinación
de
la
cuota
de
participación
que
tenga
cada
piso
o
local
y
que
servirá
para
determinar
el
valor
de
los
votos
y
la
cuantía
de
la
contribución
de
cada
propietario.
4.
De
modo
potestativo,
se
puede
incluir
en
el
título
constitutivo
los
Estatutos
de
la
comunidad
de
propietarios.
5.
De modo potestativo, también se pueden incluir en el título
constitutivo los reglamentos de régimen interior.
Como
podemos observar, en el caso de la comunidad de bienes encontramos
dos vías a través de las cuales se puede crear una
comunidad de bienes, un modo legal y un modo convencional, mientras
que la propiedad horizontal se constituirá, generalmente, a
través de un negocio jurídico. Hay que mencionar el
hecho de la constitución de la propiedad horizontal requiere
más formalidades que la constitución de la copropiedad,
lo que es totalmente comprensible.
5.
DERECHOS Y OBLIGACIONES EN LA COMUNIDAD DE BIENES Y EN LA PROPIEDAD
HORIZONTAL
Vamos
a analizar de forma contrastada, a grandes rasgos, cuales son los
derechos y obligaciones existentes en el ámbito de la
comunidad de bienes y en el ámbito de la propiedad
horizontal.
En cuanto a los derechos y obligaciones en la
comunidad de bienes, hay que decir que el Código civil
establece varios derechos y obligaciones:
1.
Todos
los
comuneros
pueden
usar
y
disfrutar
la
cosa
común.
El
art.
394
del
Código
civil
establece
que
“Cada
partícipe
podrá
servirse
de
las
cosas
comunes,
siempre
que
disponga
de
ellas
conforme
a
su
destino
y
de
manera
que
no
perjudique
el
interés
de
la
comunidad,
ni
impida
a
los
copartícipes
utilizarlas
según
su
derecho”.
Por
lo
tanto,
todos
los
comuneros
tienen
la
obligación
de
no
usar
la
cosa
común
de
forma
inadecuada
o
incoherente
con
su
destino
económico.
2.
Todos
los
copropietarios
pueden
obligar
a
los
demás
a
realizar
el
pago
de
los
gastos
necesarios.
El
art.
395
del
Código
civil
establece
que
“Todo
copropietario
tendrá
derecho
para
obligar
a
los
partícipes
a
contribuir
a
los
gastos
de
conservación
de
la
cosa
o
derecho
común.
Sólo
podrá
eximirse
de
esta
obligación
el
que
renuncie
a
la
parte
que
le
pertenece
en
el
dominio”.
Por
lo
tanto,
todos
los
copropietarios
están
obligados
a
contribuir
para
pagar
los
gastos
necesarios.
3.
Todos
los
copropietarios
son
propietarios
de
su
cuota.
El
art.
399
del
Código
civil
establece
que
“Todo
condueño
tendrá
la
plena
propiedad
de
su
parte
y
la
de
los
frutos
y
utilidades
que
le
correspondan,
pudiendo
en
su
consecuencia
enajenarla,
cederla
o
hipotecarla,
y
aun
sustituir
otro
en
su
aprovechamiento,
salvo
si
se
tratare
de
derechos
personales.
Pero
el
efecto
de
la
enajenación
o
de
la
hipoteca
con
relación
a
los
condueños
estará
limitado
a
la
porción
que
se
le
adjudique
en
la
división
al
cesar
la
comunidad”.
4.
Todos los copropietarios tienen derecho de tanteo y retracto. El
art.
1522
del
Código
civil
recoge
dos
reglas
en
los
dos
párrafos
que
contiene:
-
“El
copropietario
de
una
cosa
común
podrá
usar
del
retracto
en
el
caso
de
enajenarse
a
un
extraño
la
parte
de
todos
los
demás
condueños
o
de
alguno
de
ellos”.
-
“Cuando
dos
o
más
copropietarios
quieran
usar
del
retracto,
sólo
podrán
hacerlo
a
prorrata
de
la
porción
que
tengan
en
la
cosa
común”.
5.
Todos los comuneros tienen facultad para dividir la cosa común.
El primer párrafo del art. 400 del Código civil
establece que “Ningún
copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad.
Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se
divida la cosa común”.
Hay que tener en cuenta que el segundo párrafo del mismo
precepto dice que “Esto
no
obstante,
será
válido
el
pacto
de
conservar
la
cosa
indivisa
por
tiempo
determinado,
que
no
exceda
de
diez
años.
Este
plazo
podrá
prorrogarse
por
nueva
convención”.
En
cuanto a los derechos y obligaciones en la propiedad horizontal, hay
que decir que el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece
una enumeración amplia de derechos y obligaciones en la que no
vamos a profundizar y que se pueden clasificar en:
a) Derechos
y obligaciones relacionados con los elementos privativos: Recaen
sobre el objeto del derecho de propiedad de la propiedad horizontal,
que está constituido por los elementos privativos.
b)
Derechos y obligaciones relacionados con los elementos comunes:
Recaen sobre el objeto del derecho de copropiedad de la propiedad
horizontal, que está constituido por los elementos comunes, y
sobre el mantenimiento y la colaboración con la comunidad de
vecinos.
Entre la comunidad de bienes y la propiedad
horizontal hay varias diferencias en lo que a los derechos y
obligaciones se refiere, aunque también hay semejanzas. En la
comunidad de bienes, como solo existe un derecho, las facultades y
obligaciones de los comuneros solo se refieren a la cosa común.
En cambio, en la propiedad horizontal hay facultades y derechos
relacionados con los elementos privativos y con los elementos comunes
a causa de la dualidad de derechos existentes, que, como ya sabemos,
son el derecho de propiedad y el derecho de copropiedad.
Hay
que mencionar el hecho de que en
la
comunidad
ordinaria
existe
el
derecho
de
retracto,
regulado
con
carácter
general
en
el
art.
1521
del
Código
civil,
que
establece
que
“El
retracto
legal
es
el
derecho
de
subrogarse,
con
las
mismas
condiciones
estipuladas
en
el
contrato,
en
lugar
del
que
adquiere
una
cosa
por
compra
o
dación
en
pago”.
Por
el
contrario,
en
la
propiedad
horizontal
no
existe
el
derecho
de
retracto
a
favor
de
los
propietarios,
lo
cual
tiene
sentido
en
la
medida
en
que
cada
propietario
tendrá
un
derecho
de
propiedad
(con
sus
límites
y
limitaciones
correspondientes)
sobre
su
piso,
que
debe
poder
enajenar
libremente
a
cualquier
otro
sujeto,
ya
que,
teniendo
en
cuenta
la
utilidad
de
la
propiedad
horizontal,
no
se
debe
impedir
el
acceso
a
la
misma
por
parte
de
terceros,
sino
que
debe
buscarse
precisamente
que
los
terceros
accedan
a
ella.
Siguiendo
esta
línea,
la
Exposición
de
Motivos
de
la
Ley
49/1960
sobre
Propiedad
Horizontal
dice
que
“Con
el
alejamiento
del
sistema
de
la
comunidad
de
bienes
resulta
ya
no
sólo
congruente,
sino
tranquilizadora
la
expresa
eliminación
de
los
derechos
de
tanteo
y
retracto,
reconocidos,
con
ciertas
peculiaridades,
en
la
hasta
ahora
vigente
redacción
del
mencionado
artículo
396.
Ahora
bien;
tampoco
en
este
caso
ha
sido
esa
sola
consideración
técnica
la
que
ha
guiado
la
Ley.
Decisivo
influjo
han
ejercido
tanto
la
notoria
experiencia
de
que
actualmente
se
ha
hecho
casi
cláusula
de
estilo
la
exclusión
de
tales
derechos
como
el
pensamiento
de
que
no
se
persigue
aquí
una
concentración
de
la
propiedad
de
los
pisos
o
locales,
sino,
por
el
contrario,
su
más
amplia
difusión”.
Otra
nota
importante
es
la
que
se
refiere
a
la
acción
de
la
cosa
común,
instrumento
que
tiene
cada
comunero
para
ejercitar
la
facultad
de
dividir
la
cosa
común
que
el
art.
400
del
Código
civil
le
otorga
a
cada
comunero,
la
cual
puede
ser
excluida
por
un
pacto
de
división
que
tendrá
una
duración
máxima
de
díez
años,
si
bien
podrá
ser
prorrogado,
y
que
no
existe
en
la
propiedad
horizontal
según
el
art.
4
de
la
Ley
49/1960.
6.
ORGANIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE BIENES Y DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL
Resulta
imprescindible estudiar cual es el mecanismo de organización y
administración en la comunidad de bienes y en la propiedad
horizontal, ya que de la misma dependerá la gestión del
objeto en cada caso.
La organización en la comunidad de
bienes y en la propiedad horizontal presenta diversas diferencias,
aunque tiene algunos rasgos comunes que son dignos de destacar en
este trabajo.
La organización de la comunidad de
bienes se encuentra en el art. 399 del Código civil, que
establece cuatro reglas:
- “Para
la administración y mejor disfrute de la cosa común
serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los
partícipes”.
-
“No
habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado
por los partícipes que representen la mayor cantidad de los
intereses que constituyan el objeto de la comunidad”.
-
“Si
no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere
gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el
Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda,
incluso nombrar un administrador”.
-
“Cuando
parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a
algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta
será aplicable la disposición anterior”.
Como
podemos observar, el régimen jurídico de la comunidad
de bienes en lo que se refiere a la organización se centra en
la toma de decisiones sobre la cosa común mediante votaciones
en las que los copropietarios que tengan mayores cuotas tendrán
más capacidad de decisión que los copropietarios que
tengan cuotas más reducidas dentro de la comunidad.
La
propiedad horizontal, en cambio, tiene una organización más
compleja que la comunidad de bienes, que se materializa en una
estructura que se pone de manifiesto mediante un pequeño
entramado de órganos gestores recogidos en el art. 13 de la
Ley sobre Propiedad Horizontal, cuyo apartado uno dice que “Los
órganos
de
gobierno
de
la
comunidad
son
los
siguientes:
a)
La Junta de propietarios.
b)
El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c)
El secretario.
d)
El administrador.
En
los
estatutos,
o
por
acuerdo
mayoritario
de
la
Junta
de
propietarios,
podrán
establecerse
otros
órganos
de
gobierno
de
la
comunidad,
sin
que
ello
pueda
suponer
menoscabo
alguno
de
las
funciones
y
responsabilidades
frente
a
terceros
que
esta
Ley
atribuye
a
los
anteriores”.
La Ley 49/1960
recoge
en
su
articulado
las
competencias
de
cada
órgano,
así
como
su
funcionamiento.
Además,
como
podemos
comprobar,
ella
Ley
sobre
Propiedad
Horizontal
da
la
posibilidad
a
los
propietarios
de
crear
nuevos
órganos,
si
bien
es
cierto
que
no
podrá
alterar
los
recogidos
en
el
art.
13.
El
art.
13
de
la
Ley
49/1960
dice
que
“Cuando
el
número
de
propietarios
de
viviendas
o
locales
en
un
edificio
no
exceda
de
cuatro
podrán
acogerse
al
régimen
de
administración
del
artículo
398
del
Código
Civil,
si
expresamente
lo
establecen
los
estatutos”.
Este
precepto,
que
resulta
llamativo,
establece
una
excepción
a
la
organización
de
la
propiedad
horizontal
que
busca,
sin
duda,
evitar
problemas
de
gestión
a
las
pequeñas
comunidades
de
vecinos.
Es
por
ello
que
puede
decirse
que
en
las
comunidades
de
vecinos
con
menos
de
cuatro
propietarios,
la
organización
será
la
característica
de
la
comunidad
de
bienes.
En
cuanto
a
la
toma
de
decisiones,
hay
que
decir
que
el
art.
17
de
la
Ley
49/1960
establece
que
los
acuerdos
de
la
Junta
de
propietarios
se
sujetarán
a
una
serie
de
normas
recogidas
en
dicho
precepto,
donde
se
establecen
regímenes
de
unanimidad,
mayoría
cualificada
y
mayoría
simple.
El
valor
de
los
votos
de
cada
propietario
se
encontrará
condicionado
por
la
cuota.
Como
podemos
ver
fácilmente,
la
comunidad
ordinaria
y
la
propiedad
horizontal
se
distinguen
claramente
en
lo
que
a
la
organización
se
refiere,
ya
que
la
primera
es
simple,
mientras
que
la
segunda
es
más
compleja,
como
ya
hemos
dicho,
aunque
también
tienen
rasgos
comunes,
como
el
hecho
de
que
en
ambas
figuras
se
ha
establecido
por
el
legislador
la
regla
general
de
la
mayoría
para
realizar
la
toma
de
decisiones
(que
tiene
excepciones
en
el
caso
de
la
propiedad
horizontal),
si
bien
es
cierto
que
en
el
caso
de
la
propiedad
horizontal
hay
varias
modalidades
de
mayorías.
Además,
hay
que
tener
en
cuenta
que
en
las
dos
instituciones
que
estamos
estudiando
la
cuota
es
el
criterio
que
determina
el
valor
de
los
votos.
Debe
decirse
que,
tanto
en
la
comunidad
de
bienes
como
en
la
propiedad
horizontal,
es
posible
acudir
a
la
autoridad
judicial
para
que
este
resuelva
los
problemas
que
puedan
suscitarse
en
la
toma
de
decisiones.
7.
EXTINCIÓN DE LA COMUNIDAD DE BIENES Y DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL
Debemos
analizar comparativamente cuales son las formas de extinción
de las dos figuras que estamos estudiando, la comunidad de bienes y
la propiedad horizontal, así como los efectos existentes de
una forma comparativa.
La extinción de la comunidad de
bienes se encuentra regulada en el Código civil, si bien es
cierto que, como afirman Díez Picazo y Gullón, este
solo se centra en la división de la cosa común como
forma de extinción de la comunidad. El art. 400 del Código
civil establece que . Este precepto regula la acción de
división de la cosa común, que es una facultad de todo
comunero y que por ello es imprescriptible.
Hay tres formas
posibles de dividir la cosa común:
1. Dividir la cosa
común cuando ésta sea una cosa divisible. En este caso,
se procederá a realizar una división natural de la cosa
común, entregando a cada comunero la parte que le corresponda
en función de la cuota o porción ideal que tenga. En la
medida de lo posible, deberán suprimirse los suplementos en
metálico, aunque estos podrán existir cuando sea
necesario.
2. Cuando la cosa sea indivisible conforme a lo
establecido en el primer párrafo del art. 401 del Código
civil, que dice que “Sin
embargo
de
lo
dispuesto
en
el
artículo
anterior,
los
copropietarios
no
podrán
exigir
la
división
de
la
cosa
común,
cuando
de
hacerla
resulte
inservible
para
el
uso
a
que
se
destina”,
deberán
emplearse
los
mecanismos
del
art.
404,
que
establece
que
“Cuando
la
cosa
fuere
esencialmente
indivisible,
y
los
condueños
no
convinieren
en
que
se
adjudique
a
uno
de
ellos
indemnizando
a
los
demás,
se
venderá
y
repartirá
su
precio”.
Como
podemos
comprobar,
hay
dos
vías
en
el
art.
404:
-
Una
primera
vía,
que
consiste
en
adjudicar
a
uno
de
los
copropietarios
la
cosa
común
con
el
consentimiento
de
los
demás,
que
tendrán
derecho
a
recibir
una
indemnización.
-
Una
segunda
vía,
la
cual
debe
ser
considerada
por
la
redacción
de
este
precepto
como
subsidiaria,
que
consiste
en
vender
la
cosa
que
es
objeto
de
copropiedad
y
repartir
el
precio
o
ganancia
que
se
obtenga
con
el
negocio
jurídico.
3.
Convirtiendo la comunidad ordinaria en una propiedad horizontal
cuando esto sea posible por ser la cosa común apta para ello.
El segundo párrafo del art. 401 del Código civil
establece, como ya hemos afirmado antes, que “Si
se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a
solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá
realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales
independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma
prevista por el artículo 396”.
Esta forma de división de la cosa común enlaza
directamente con el régimen jurídico de la propiedad
horizontal.
La extinción de la propiedad horizontal
se encuentra regulada en el art. 23 de la Ley de Propiedad
Horizontal, que establece que “El
régimen de propiedad horizontal se extingue:
1. Por la destrucción del edificio, salvo
pacto en contrario. Se estimará producida aquélla
cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 % del valor
de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso
de dicho coste esté cubierto por un seguro.
2.
Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias”.
Como
se puede comprobar, la Ley sobre Propiedad Horizontal establece dos
formas de extinción distinta, la destrucción del
edificio (distinguiéndose dentro de ella la destrucción
total y la destrucción parcial con una barrera cuantitativa),
que es una causa de extinción de la propiedad horizontal por
extinción del objeto, y la conversión de la propiedad
horizontal en propiedad o en copropiedad ordinarias, que es una causa
por modificación del objeto.
Debe tenerse en cuenta que
la acción de división de la cosa común no podrá
ejercitarse para extinguir la propiedad horizontal, tal y como hemos
dicho anteriormente, según lo establecido en el art. 4 de la
Ley 49/1960, que dice que “La
acción de división no procederá para hacer cesar
la situación que regula esta Ley. Sólo podrá
ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local
determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión
no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común
de todos los propietarios”.
Como
podemos ver, la extinción de la comunidad de bienes está
regulada en el Código civil desde la perspectiva de la
división de la cosa común, mientras que la extinción
de la propiedad horizontal está regulada en la Ley 49/1960
desde una doble perspectiva, teniendo en cuenta que puede producirse
la destrucción del objeto o la conversión de la misma
en una propiedad o comunidad ordinaria.
8.
BIBLIOGRAFÍA
En
la elaboración de este trabajo se han empleado las siguientes
fuentes bibliográficas:
1. Sistema
de Derecho Civil, Volumen III: Derecho de cosas y Derecho
inmobiliario registral,
Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón, Editorial
Tecnos.
2. Diccionario
Jurídico Espasa,
Espasa.
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