En el nuevo texto de la Ley de Enjuiciamiento Civil dedica la sección segunda del capítulo IV, en concreto desde los artículos 637 al 639 a la regulación del avalúo de los bienes.

1.- Formas de determinación del precio.

La primera novedad en cuanto al avalúo es la posibilidad de que las partes se pongan de acuerdo en el valor de los bienes1, sin necesidad de que aparezca en el contrato conforme a la regulación anterior2, que sería en principio el sistema ideal en cualquier procedimiento por diversos factores, entre ellos acortaría el periodo de ejecución, las partes siempre pondrían un precio que se ajustará más a la realidad del mercado y por último sería la ejecución menos costosa para el ejecutado, que al final es el quien paga ya que corre a su costa, todas las costas de la ejecución3.

La segunda novedad de la nueva regulación es que en caso de ausencia de acuerdo entre las partes, se procede al nombramiento de perito tasador por parte del Juzgado4, superando en este extremo la regulación anterior5 que fijaba como parte competente para el nombramiento de perito a las partes, que en la práctica se traducía a que únicamente el ejecutante nombraba perito6 conllevando que la determinación del precio por el que salía el bien a subasta se dejaba en manos de una sola parte. El nuevo texto de la Ley de Enjuiciamiento Civil, hace recaer el primer nombramiento de peritos tasadores en quien preste sus servicios en la Administración de Justicia, pero al carecer el Juzgado de peritos tasadores que presten su servicio en la Administración de Justicia7 y en la actualidad de organismos o servicios técnicos dependientes de las Administraciones públicas que dispongan de personal cualificado y hayan asumido el compromiso de colaborar, a estos efectos, con la Administración de Justicia8, se tiene que nombrar perito tasador de entre las personas físicas o jurídicas que tengan capacidad para el avalúo de los bienes.

2.- Régimen jurídico del perito en fase de ejecución.

También es novedad que la designación del perito tasador, la realizará el Secretario Judicial mediante diligencia de ordenación9, en este extremo habría que preguntarse si para la designación de perito fuese de aplicación lo dispuesto en los artículos 341 y siguientes, entiendo que en lo relativo al sorteo previsto en dichos artículos10 no sería de aplicación en fase de ejecución al ser una norma de procedimiento que no está prevista en la fase de ejecución, más discutible me parece que puede ser lo relativo a la provisión de fondos11 ya que más que una norma de carácter procesal es una norma de carácter sustantivo no afectando a las normas procesales de obligado cumplimiento, en la actualidad ha sido resuelto por la Audiencia Provincial de Alicante en el sentido de entender que si son aplicables los artículos relativos a la provisión de fondos en la fase declarativa a la fase de ejecución12, todo ello sin perjuicio de recusar, aunque la ley no indica las causas de recusación, debiéndose entender que implícitamente remite a las causas generales establecidas en la ley para los peritos en los artículos 124 y 125. Con respeto a la abstención, a falta de normativa expresa en la ejecución, habrá de acudir a lo previsto con carácter general en el art. 105 que establece las causa de abstención y el procedimiento para hacerla efectiva.

Podrán formular alegaciones las partes al dictamen presentado o de presentar por las mismas informes suscritos por perito tasador en los que la parte exprese por medio de sus propios peritos el valor del bien13.

Por último destacar que es curiosa al menos, la solución que da la ley al supuesto que el dictamen realizado por el perito nombrado por el Juzgado fuera distinto al dictamen del perito de parte14, ya que ante dos informes periciales contradictorios sobre el avalúo de una finca urbana por ejemplo deja en manos del Juez la fijación del precio, difícil es pensar que el Juez sea la persona más idónea para decir cual es el valor de una finca, pudiéndose haber optado por otras soluciones como por ejemplo la prevista en el artículo 71515 con nombramiento de un perito tercero, o si tenemos en cuenta que es muy difícil fijar exactamente el valor exacto del bien16 podría sacarse perfectamente a subasta si se tratase de bienes inmuebles por su valor catastral, que sería un procedimiento de fijación del avalúo del bien de forma automática con un menor coste para la ejecución17, manteniendo el avalúo por acuerdo entre las partes.

II.- LA FORMACIÓN DE LOTES

La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil regula la formación de lotes18 en el art. 643, dicha formación de lotes tiene una doble finalidad, la primera de ellas es que los lotes que ha de formar el Secretario Judicial sean los más idóneos para el buen fin de la ejecución, es decir que con esa formación de lotes en la subasta que se practique se consiga un mayor precio, así por ejemplo pequeños bienes muebles subastados de forma individual pueden no tener ningún atractivo, pero si lo son subastados globalmente si que puede ser interesantes para los posibles postores.

Cabría preguntarse si esa formación de lotes también hay que practicarla para la subasta de los bienes inmuebles, entiendo que es igualmente practicable por aplicación de lo dispuesto en el art. 655 de la Ley de Enjuiciamiento Civil19 y además resulta interesante en algunos supuestos la realización de lotes sumando varios bienes inmuebles en un solo lote para conseguir ese mayor precio en la subasta. Por ejemplo normalmente parece que alcanzará un mayor precio en la subasta sacar conjuntamente dos fincas consistentes una en una vivienda y la otra en una plaza de garaje en el mismo edificio que si se sacaran ambas fincas por separado. Así también podría ser más interesante ya que normalmente alcanzaría un mayor precio en la subasta sacar en un mismo lote dos fincas registrales aunque estén en distintas localidades, cuando ambas fincas soportan una misma carga preferente a la que se está ejecutando, y no sacarlas de forma individual que incluso podría ocurrir que no compareciera postor alguno al no serle interesante económicamente por la existencia de la carga.

La segunda finalidad en la formación de lotes por parte del Secretario Judicial es la no convocatoria a subasta cuando sea previsible que con la venta en la subasta no se obtenga una cantidad de dinero que supere cuando menos los gatos originados por la misma subasta, supuesto que es difícil que se dé en la actual ley al poderse dar el caso en que se saquen a subasta bienes sin publicación en edictos en el Boletines Oficiales, con lo cual sobre habría que tener en cuenta el tema de las costas.

Cabría preguntar que tipo de resolución debe de revestir esa formación de lotes por parte del Secretario Judicial, entiendo que existen dos posibilidades una de ellas que consideró que en puridad sería la más adecuada que es la Diligencia de Ordenación y la otra es hacerlo constar de manera similar a una tasación de costas dando traslado a las partes. Esta segunda opción es la que se está realizando en la ciudad de Alicante.

III.- CERTIFICACIÓN DE CARGAS Y DE DOMINIO

Regulada en el art. 65620 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la misma se acordará por el Secretario Judicial mediante Diligencia de ordenación de conformidad con el art. 545.4 de mismo cuerpo legal21, siendo el mandamiento únicamente firmado por el Secretario Judicial al ser un acto de comunicación de conformidad con el art. 152 de la Ley de Enjuiciamiento Civil22 y del mismo modo por las resoluciones de la Dirección General del Registro y del Notariado, ya entre otras la resolución de la Dirección General del Registro y del Notariado de 5 de octubre de 1.993 que admite la solicitud de certificación de mandamiento de Secretario Judicial, o la Resolución de la Dirección del Registro y del Notariado de 3 de septiembre del 199223.

La certificación deberá de contener:

La titularidad de dominio, esto es la última inscripción del dominio24.
La relación de cargas derechos reales y titularidad de los mismos25.
La expresión de haberse remitido la comunicación de la existencia de la ejecución a los titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante26.

IV.- VALORACIÓN DE INMUEBLES PARA LA SUBASTA. LA INFORMACIÓN DE CARGAS.

Se tratan de dos fases del procedimiento de nueva regulación en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuanto a la información de cargas27 el fin que se persigue es saber lo más exactamente posible cual la cantidad real que debe el deudor a acreedores preferentes, para así conseguir un precio mas ajustado por el que debe salir el bien a subasta, ya que una vez que se tiene conocimiento de la cantidad real que soporta las cargas preferentes, el Secretario Judicial haya descontado el importe de las cargas preferentes al avalúo practicado por el perito tasador28.

Un problema práctico que puede surgir, que no se si se producirá o no, es si en un procedimiento de ejecución que estamos ejecutando una anotación preventiva de embargo, el ejecutante teniendo conocimiento que existe en el Registro de la Propiedad otra anotación preventiva de embargo por otro Juzgado sobre la misma finca preferente a la que se ejecuta, y nos pide que nos dirijamos al acreedor preferente conforme al art. 657 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para que nos diga, la cantidad exacta pendiente de embargo y tras la respuesta de éste diciendo que la cantidad que debe es menor, y nosotros libramos de conformidad con el artículo 657.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil mandamiento al registro de la Propiedad para hacer constar la inferior cantidad adeudada29, es si el Registro hará constar el menor importe de la deuda cuando el mandamiento es dirigido al Registro por un Juzgado diferente al que le ordenó que anotara preventivamente por una cantidad determinada de principal y presupuestada para costas, sin existir comunicación con el Juzgado que primeramente anotó.

Otro problema que puede surgir, es si es o no conveniente proceder a la práctica de la valoración del inmueble de conformidad con el art. 666 en virtud del principio de impulso de oficio sin que la parte lo hubiese solicitado. Desde un punto de vista meramente práctico entiendo que si en virtud del art. 657 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el requerimiento a los acreedores preferentes para que informen sobre la subsistencia actual del crédito preferentemente garantizado y en su caso su actual cuantía, lo es a instancia del ejecutante, también debe serlo la petición de la valoración del bien de conformidad con el artículo 666 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a no ser que si se hubiese pedido el requerimiento a todos los acreedores preferentes que resulten del Registro de la Propiedad, ya que sino en caso de que la practicásemos y las cargas o gravámenes preferentes fueran mayor que el fijado por el perito tasador, tendríamos la obligación legal de alzar el embargo en virtud del apartado segundo del artículo 666 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con el consiguiente perjuicio que se le puede causar al ejecutante.

Todas las resoluciones que se dicten en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 657 y 666 de la Ley de Enjuiciamiento Civil deberán ser por Diligencias de Ordenación en virtud del art. 545.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la única duda es si la valoración del inmueble puede hacerse constar además de por Diligencia de Ordenación, de forma semejante a la Tasación de Costas o a la formación de Lotes para la subasta, que es lo que en la actualidad se está realizando por los Secretarios de 1ª Instancia de la ciudad de Alicante, una vez aprobado en Junta.

V.- LA SITUACIÓN POSESORIA

Novedad de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil encaminada a dar publicidad de la situación posesoria del bien inmueble objeto de la subasta a los interesados en la misma, situación que nunca puede desprenderse de la certificación registral.

Viene regulado en el artículo 66130 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, recogiendo la doctrina ya asentada por el Tribunal Constitucional que establecía la audiencia de las partes antes de acordarse sobre el derecho que tuviera el poseedor a permanecer en la finca objeto de la ejecución. Siendo el mismo procedimiento para el caso en que sin saber la situación posesoria, se dicta auto de aprobación de remate y el inmueble estuviere ocupado.

VI.- LA CONVOCATORIA DE LA SUBASTA

La convocatoria de la subasta vendría subdividida en dos grandes bloque por un lado habría que tratar de la publicidad de la subasta y por otro del contenido del edicto de la subasta.

1.- Publicidad de la subasta

El único precepto que regula la publicidad de la subasta judicial en la Ley de Enjuiciamiento Civil31, al artículo 645 es un auténtico despropósito tanto desde un punto de vista técnico como desde un punto de vista finalista de lo que se debe de perseguir la publicidad de una subasta judicial.

Desde un punto de vista técnico por dos motivos, el primero de ellos porque no define cual es "el lugar público de costumbre" de una primera lectura del precepto podría pensarse que se esta refiriendo al tablón de anuncios del Juzgado, pero ello no debe de ser así porque distingue entre "lugar público de costumbre" y "sitio destacado, público y visible en la sede del tribunal", que este si sería el tablón de anuncios del Juzgado. Tampoco cabría pensar que "el lugar público de costumbre" sería en el Boletín Oficial de la Provincia, Comunidad Autónoma o Estado, ya que en el siguiente párrafo la ley habla, no de lugar sino de "medios públicos o privados" y ahí si que estarían englobados los Boletines Oficiales, por lo que en principio y en general no existe ningún lugar público de costumbre.

El segundo motivo desde un punto de vista técnico es la desproporcionalidad de otorgar la potestad al Juez para que decida si se ha de publicar o no en un Boletín Oficial o en un medio privado, ya que lo acordará por providencia, cualquier persona incluso las no conocedoras del derecho entenderían desproporcionado que un Juez en vez de juzgar se dedique entre otras cosas a decidir si una subasta si una subasta se tiene o no que publicar en un boletín.

Por último desde un punto de vista finalista el despropósito es desmesurado, ya que la finalidad que persigue cada subasta es que en ella el bien objeto de la puja alcanza el mayor valor posible, ya que esto beneficia tanto al ejecutante (que de mayor modo conseguirá cobrar su crédito) como al ejecutado (que pagará mayor parte de deuda o incluso puede existir sobrante para él). Y para ello a cualquier persona no se le escapa que la mejor forma para que en una subasta, el bien objeto de la puja alcance el mayor precio posible es mediante la participación del mayor número posible de personas y para conseguir ese objetivo a nadie se le escapa que la mejor forma es la publicidad. Publicidad que con el artículo 645 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se restringe en vez de ampliarse, pudiéndose dar el caso que el ejecutante no pida ningún tipo de publicidad, el edicto de la subasta se fije conforme a ley exclusivamente en el tablón de anuncios del Juzgado y con bastante seguridad el día de la subasta pasado veinte días si fuera un bien inmueble32 solo el ejecutante estará presente el cual se lo adjudicará legalmente por el 50 por 100 del valor de la tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, así si la cantidad que se debe es pequeña (que suele pasar en especial en la zona costera, en las deudas de comunidad de propietarios cuando el propietario es extranjero y tras su fallecimiento deja de pagar la cuotas comunitarias y sus herederos aún no se han hecho cargo del piso, y se embarga el único bien conocido que es la vivienda y la plaza de garaje generadora de la deuda) el ejecutante se la quedaría por una cantidad desproporcionadamente pequeña, o si peor aún existe una connivencia entre el Abogado, Procurador, Funcionario, Juez, etc. con un tercero y el deudor está en paradero desconocido se la podría adjudicar un piso valorado en 20.000.000 un único licitador, por la cantidad de 10.000.001 ptas. en cumplimiento del artículo 670.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de forma legal, lo cual no deja de ser una vergüenza.

Todo ello se solucionaría dando verdadera publicidad a la subasta, mediante la publicación acordada de oficio en Boletines Oficiales o en revistas de ámbito nacional, realizando la interpretación forzada que en dichos medios es el "lugar público de costumbre" a que se refiere el apartado primero del artículo 645 de la Ley de Enjuiciamiento Civil33.

La necesaria modificación legislativa que debería de conllevar esta deficiente regulación de la publicidad de la subasta, debería de venir acompañadas con medidas tales como la obligación de publicar todas las subastas en un medio de fácil acceso a los ciudadanos incluso en Internet, o incluso la unificación de todas las subastas judiciales en un único juzgado por cada partido judicial o en su caso por cada provincia, debiendo de estar al frente de este servicio un secretario judicial, facilitando en la mayor medida posible el acceso a las mismas de cualquier persona interesada.

2.- Contenido del edicto de la subasta

El contenido del edicto de la subasta no es el mismo se trate de una subasta de bienes muebles34 o una subasta de bienes inmuebles35, aunque redactadas con una deficiente técnica legislativa ya que el artículo que regula el contenido del edicto de subasta para los bienes muebles tiene una expresa mención a los inmuebles en cuanto al hecho de hacer constar en el edicto la situación posesoria del bien, y luego dedica un artículo independiente para el contenido de la subasta de los bienes inmuebles. De todos modos hay que valorar positivamente la intención del legislador que en el edicto se contenga la mayor información para la persona interesada en el subasta en los edictos que se fijan en lo juzgados y en los sitios públicos de costumbre, y el hecho de hacer constar la información más importante en los edictos que se publican en medios públicos y privados.

VII.- LA PUJA POR ESCRITO

La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil dedica un artículo a la postura por escrito36, a diferencia de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil que realizaba una mera referencia en el art. 1.50337. La dedicación más extensa que hace la Ley resuelve una de las dudas que teníamos los Secretarios Judiciales y unifica la práctica en cuanto al momento en que hay que abrir la puja presentada por escrito.

La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil y nuestros legisladores ante las tres posibilidades que podían haber elegido, abrirlo al inicio de la subasta, durante la subasta o al final de la misma, han optado con la solución de abrirlo al inicio de la subasta permitiendo con ello que la puja sea mejorada por los postores presentes.

Creo que la mejor solución hubiera sido que la apertura de la puja presentada por escrito se efectuase no al inicio de la subasta sino al final de la misma no permitiendo mejorar la postura, y ello por dos motivos, el primero de ellos es que si tenemos en cuenta que la finalidad de la subasta de un bien, es alcanzar el mayor precio posible para la satisfacción de ejecutante e interés del ejecutado, si se abriese al final de la subasta sin posibilidad de ser mejorada por los postores presentes, estos normalmente pujaran mas que si no tuvieran la amenaza de la puja por escrito que no pueden mejorar, ya que mas vale un beneficio menor pero seguro, que un posible beneficio mayor pero inseguro. Por ejemplo si una inmobiliaria participa en una subasta de un bien inmueble por tener un comprador del inmueble que le ha manifestado estar dispuesto a pagar por el inmueble 20.000.000 de ptas., y en ésta participan un postor por escrito con una puja de 14.000.000 de ptas. y dos postores presentes uno dispuesto a llegar a 15.000.000 de ptas. y el otro a los 20.000.000 de ptas., si la puja por escrito se abre al principio de la subasta permitiendo que los postores mejoren la postura, la inmobiliaria se adjudicará la finca por la cantidad de 15.000.000 de ptas. obteniendo un beneficio de 5.000.000 de ptas., en perjuicio de la satisfacción del ejecutante y del interés del deudor, pero en este mismo supuesto, si la puja presentada por escrito no se abriese hasta el final de la subasta sin posibilidad de mejora por parte de los postores presentes, es prácticamente seguro, que el postor dispuesto a subir hasta los 20.000.000 de ptas. por su cliente, ante la "amenaza" de la puja por escrito y su imposibilidad de mejora una vez abierta y leída, mejoraría su postura a una cantidad más cercana a los 20.000.000 de ptas. para de este modo asegurarse un beneficio económico, consiguiendo de esta forma un precio mas ajustado a la realidad del mercado y por tanto un mayor beneficio para el acreedor ejecutante e indirectamente para el propio deudor.

El segundo motivo por el que creo que es mejor que la puja se abriese el final de la subasta es que el postor por escrito, que normalmente no es el postor profesional, no quiere participar en el acto de la subasta ya que le es desconocido e incómodo, prefiriendo por tanto presentar la puja por escrito y luego enterarse, y abriéndose la puja al final se garantizaría mejor los intereses de este tipo de postores al no permitirse a los restantes postores profesionales mejorar la postura, permitiéndose así una mayor participación de personas no profesionales en la subastas judiciales.

La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, no resuelve un supuesto que a veces se da en la práctica, siendo este el de si es posible en la postura por escrito las pujas alternativas, esto es que al dar apertura a la puja por escrito la misma ponga diversas cantidades por si no se llega a las mas altas por los postores presentes, así por ejemplo, abro la puja con 12.000.000 de ptas., si se sobrepasa, pujo 12.500.000 y si se sobrepasa 13.000.000, entiendo que este tipo de pujas al no estar prohibido por la ley y el acto de la subasta desarrollarse por un sistema de pujas al alza, podría el postro por escrito presentarlas, aunque su virtualidad práctica si las pujas por escrito se abren al comienzo de la subasta, es escasa ya que cualquier postor y en especial el acreedor, puede pujar hasta la cantidad máxima para así favorecer sus intereses sobretodo si la cantidad objeto de la ejecución supera la cantidad primeramente pujada, aunque el acreedor no hubiese jamás pujado tal cantidad sino hubiese existido esas pujas alternativas.

VIII.- DEVOLUCIÓN DE LAS POSTURAS

Podemos distinguir la devolución de las posturas en dos subapartados: el momento de la devolución y a que persona se le entrega el dinero.

1.- Momento de la devolución.

A su vez se puede subdividir en dos subapartados, la devolución por parte del órgano judicial y la devolución diferida a instancia del postor.

A.- Devolución por parte del órgano judicial.

La regulación de la devolución de las cantidades depositadas por los postores que efectúa la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil38, es similar a la que efectuaba la anterior Ley de 188139, pero siendo similar la regulación en cuanto el momento en que hay que devolver las cantidades depositados a los postores que no han realizado la mejor postura fijándolo en el momento de aprobación del remate, dista mucho la regulación de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil con la nueva ley de fijar en que momento se ha de aprobar el remate, así en la antigua ley se aprobaba en las dos primeras subastas en el mismo acto de la subasta y solo en la tercera subasta en el supuesto que no llegares la puja del postor a las dos terceras partes del tipo que hubiere servido para la segunda subasta se suspendía la aprobación del remate40, en cambio con la nueva Ley la aprobación del remate se dilate excesivamente en el tiempo41 excepto sí se la puja a alcanzado una cantidad igual o superior al 70 por ciento del valor por el que ha salido a subasta que en teoría el Juez debe de dictar auto aprobando el remate el mismo día o al día siguiente, esa dilatación en el tiempo de la aprobación del remate que puede llegar a pasar varios meses hasta su aprobación conforme al apartado cuarto del artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, conlleva a que los Secretarios en aplicación de lo dispuesto en el art. 652.1 de la Ley no podamos devolver las cantidades depositadas por los postores que han participado en la subasta con el consiguiente perjuicio para los postores, provocando con ello una menor Participación de personas en la subasta ante la obligación legal de no devolver la cantidad depositada hasta la aprobación del remate por parte del Juzgado.

Deseable es una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil que en estableciera que los depósitos de los participantes en la subasta los realizará el Secretario Judicial una vez finalizada la subasta, porque nada tienen ya que ver los que pujan y no se quedan el bien con la aprobación del remate.

B.- Devolución deferida a instancia de los postores.

El aspecto más peligroso de la devolución de las cantidades consignadas a los postores que han participado en la subasta, no reside en la incongruencia de devolverlo una vez aprobado el remate, sino en dejar en manos de los postores el momento de la devolución de las cantidades consignadas42 para en caso de quiebra de la subasta.

Esta regulación mucho más deficiente que la contenida en la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil en que la facultad de mantenimiento de las cantidades consignadas por los postores para participar en la subasta estaba en manos del acreedor ejecutante43, facilita la posibilidad de alterar el precio de la subasta con la correspondiente comisión del hecho delictivo previsto en el art. 262 del Código Penal44.

La anterior Ley de Enjuiciamiento Civil dejar en manos del acreedor ejecutante la facultad de dejar en depósito las cantidades consignadas por los postores con anuencia de estos, para el caso que el rematante no consignara el resto y se produjere la quiebra de la subasta, el acreedor ejecutante si ejercía esa facultad lo era cuando entre la puja del mejor postor y la del postor que va ha dejar su consignación en depósito no existía mucha diferencia entra ambas.

Con la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, la posibilidad de alterar el precio de la subasta esta servida gracias al legislador, así por ejemplo, supongamos que la deuda que se está ejecutando se eleve por principal, intereses y costas la cantidad de 10.000.000 de pesetas, que el deudor este en ignorado paradero y la finca objeto de la subasta se encuentre valorada en 30.000.000 de pesetas. Dos postores que han tenido que consignar cada uno de ellos 9.000.000 de pesetas para participar45, en connivencia puede hacer las siguientes pujas, el primero pujar la cantidad de 10.100.000 pesetas, haciendo constar en ese momento o posteriormente que quiere que se mantenga a disposición del tribunal su cantidad de 9.000.000 de pesetas, consignadas para participar en la subasta por si el rematante no entregase en el plazo el resto del precio, y el segundo la cantidad de 50.000.000 de pesetas, siendo las dos pujas dichas de manera continua, lo normal es que ante la puja tan elevada nadie puje más y el Juez al día siguiente dicte el auto aprobando el remate a favor del segundo postor y al postor se le apercibirá que tiene el plazo de veinte días para consignar la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate, esto es 40.100.000 de pesetas, dejando este segundo postor transcurrir dicho plazo se producirá la quiebra de la subasta46 al no consignar el precio en el plazo señalado. Tras la quiebra de la subasta el tribunal deberá de proceder conforme previene el art. 652 apartado primero párrafo segundo, esto es, deberá aprobar el remate a favor de los que le sigan, por el orden de sus respectivas posturas, al ser la siguiente postura la puja del primero de los postores, esto es la de 10.100.000 pesetas el tribunal en aplicación del articulo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil aprobará el remate a favor del primero postor, toda vez que el deudor está en paradero desconocido (el traslado será ineficaz), y la cantidad ofrecida (10.100.000 pesetas) cubre la cantidad por la que se ha despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas (10.000.000 de pesetas), todo ello de conformidad con lo dispuesto en el apartado cuarto del artículo 670 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil.

Con lo cual en este supuesto planteado la finca inmueble les ha supuesto a los postores que han participado en la connivencia la cantidad de 19.100.000 ptas., de los que 10.100.000 ptas., son la cantidad que uno de ellos pujó y 9.000.000 de ptas., la cantidad que el otro postor dejó perder para producir la quiebra de la subasta.

Esto no es más que un supuesto, habría supuesto mucho más graves, por ejemplo manteniendo el mismo ejemplo anterior, que la connivencia para alterar el precio del remate no sea entre dos postores, sino entre el ejecutante y un único postor, En el ejemplo anterior si el primero que habla es el postor, abriendo la puja con los diez millones cien mil pesetas ya dichos y luego puja el acreedor ejecutante ofreciendo la cantidad ya referida de cincuenta millones de pesetas, al producirse la quiebra de la subasta nada perdería el acreedor ejecutante ya que no ha consignado cantidad alguna para participar en la subasta, y se adjudicarían una finca valorada en treinta millones de pesetas pagando únicamente diez millones cien mil pesetas, y todo legalmente y permitido por una ley que ha entrado en vigor ni siquiera hace un año, desde luego que no me cabe la duda que en la redacción del artículo 652 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil no ha participado ningún Secretario Judicial.

En la práctica diaria, cabe preguntarse que se puede hacer cuando estemos en presencia de una situación como la narrada, los posicionamientos a los que podemos sujetarnos pueden ser varios:

Podemos simplemente recoger en el acta las pujas, (en el ejemplo las dos de diez millones cien mil pesetas y la de cuarenta millones cien mil pesetas) y dar por finalizado el acto de la subasta, siendo esta postura sin lugar a dudas la mas estricta con el cumplimiento de la legalidad.
Podemos ante la posible comisión de un hecho delictivo recogido en el art. 262 del Código Penal, suspender el acto de la subasta, dando traslado del testimonio del acta de subasta al Juzgado de Guardia.
Podemos también una vez dicha la puja mas alta (en el ejemplo, la de los cuarenta millones cien mil pesetas) permitir a los restantes postores poder consignar pujas intermedias en caso de quiebra de la subasta.
Podemos antes de dar comienzo al acto de la subasta hacer saber a los postores que una vez dicha la postura mayor se va a permitir a los restantes postores realizar pujas intermedias para el caso de quiebra de la subasta47.

Todos estos posicionamientos tienen sus pegas y ventajas, así el primero de ellos tiene la ventaja de que su cumple estrictamente la legalidad que ha querido el legislador, y la desventaja de ser consciente que nos estamos lavando las manos ante la comisión de un posible hecho delictivo.

El segundo de ellos también tiene la ventaja de estar cumpliendo estrictamente la legalidad, pero tiene la desventaja por una parte de que no siempre nos será claro si se está o no alterando el precio del remate y luego que podemos producir un enfrentamiento no solamente con los postores presentes en la puja sino también con el acreedor ejecutante o incluso con el ejecutado.

La tercera de ellas tiene la ventaja de conseguir que el precio por el que al final la partes se adjudiquen la finca sea el mas real, pero tiene también sus desventajas, la primera de ellas es que la Ley de Enjuiciamiento Civil no prevé que después de la mejor postura se permita a los postores, a realizar nuevas pujas por si se produce la quiebra de la subasta, y la segunda de ellas es que si después de la mejor postura se pone de manifiesto a los postores que pueden realizar posturas intermedias para el caso en que se produzca la quiebra de la subasta, el mejor postor va a poner el grito en el cielo, ya que el sabe que su postura (que en el caso del ejemplo es de cincuenta millones de pesetas), es un postura ficticia y que va a perder la cantidad consignada (que en el caso del ejemplo es de nueve millones de pesetas) y que las va a perder porque su compinche se va a adjudicar la finca objeto de la subasta por una cantidad pequeña (que en el ejemplo es por diez millones cien mil pesetas), si damos esa facultad en ese momento de la subasta habrá posturas intermedias y el compinche no se va a poder adjudicar la finca por una cantidad pequeña, con lo cual al no poder retirar la puja ficticia perderá la consignación para poder participar en la subasta (que en el caso del ejemplo es de nueve millones de pesetas), con lo cual se generará sin duda una situación de tensión en la subasta. Pero tiene una gran ventaja que es la de impedir que en connivencia varios postores se puedan adjudicar una finca alterando el precio de la subasta de forma fraudulenta, y que esa finca se adjudique por un precio lo más cercano posible a la realidad.

La última de ellas tiene también tiene una de las desventajas de la tercera, y es que como ya se ha dicho, la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil no prevé que una vez se haya alcanzado la mejor postura se permita consignar en el acta posturas intermedias para el caso de quiebra de la subasta, pero no tiene la segunda de las desventajas ya que si nosotros ponemos en conocimiento al comienzo de la subasta que se va a permitir una vez que se alcance la mejor postura hacer consignar posturas intermedias para el caso de que se produzca una quiebra de la subasta, los postores convincentes no participarán en la subasta al menos con el fin de alterar su precio, ya que no querrán perder uno de ellos el depósito para participar, y no pondrán el grito en el Cielo ya que nada perderá porque no participará o porque si participa no hará ninguna puja ficticia que no esté dispuesto a pegar. Por otro lado tiene la misma ventaja que la entreoirá que es, él haber impedido que en connivencia varios postores puedan adjudicarse una finca alterando el precio de la subasta, consiguiendo por tanto que la finca se adjudique por un precio lomas cercano posible a la realidad.

Por ello, creo al igual que los restantes Secretarios de Primera Instancia de Alicante que se debería de hacer saber a los postores de una subasta al comienzo de la misma, que una vez dicha la postura mayor se va a permitir a los restantes postores realizar pujas intermedias para el caso de quiebra de la subasta.

2. - ¿A quien se le devuelve la consignación?.

El licitador puede participar en la subasta con cantidades percibidas en todo o en parte de un tercero48 o con dinero propio, en este segundo caso al postor se le devolverá a su nombre la consignación efectuada (cuando no sea el mejor postor o no hayan mantenido las cantidades depositados para el caso de quiebra de la subasta), pero en el primero se devolverá a la persona que el postor hubiera designado al hacer la devolución49.

IX.- RELACIONES ENTRE TERCERO PRESTAMISTA Y POSTOR

En este apartado habría que distinguir dos grandes supuesto, el primero de ellos es el derecho de devolución en caso de que el postor a quien se le dejo el dinero no hubiere obtenido la mejor postura, el segundo de ellos es para el caso de quiebra de la subasta por parte del postor que pujo con dinero ajeno.

1.- Derecho de devolución del prestamista.

Es el recogido en el apartado anterior que no es otro que el dinero consignado por el postor no rematante para participar en la subasta se le devolverá a la persona que conste en el resguardo de ingreso.

2.- Derecho del prestamista en caso de quiebra.

Para el supuesto que la subasta se quiebre porque el postor rematante que hubiere participado en la subasta judicial con dinero ajeno, la persona designada para recibir el depósito podrá solicitar que el auto de aprobación del remate se dicte a su favor, consignando simultáneamente la diferencia entre lo depositado y el precio del remate50.

En realidad se puede producir una cesión de remate encubierta (solo puede ceder el remate el ejecutante51) así el postor (que son los llamados subasteros, que en la actualidad la gran mayoría de ellos se han convertido en inmobiliarias y participan en las subastas en esa condición) puede participar en la subasta con dinero ajeno cedido por un posible comprador para la adquisición del bien y haciéndolo constar en el reguardo de ingreso así participa en la subasta, una vez se dicta el auto aprobando el remate deja transcurrir el plazo señalado para el pago del precio del remate y luego el comprador solicita que se dicte a su favor. De este modo se produce una cesión de remate encubierta (en teoría prohibida por la ley), y la inmobiliaria no arriesga ni una peseta, y encima tiene la garantía que si durante el trámite procesal que va desde la celebración de la subasta hasta que transcurre el plazo señalado para el pago del precio después del auto aprobando el remate a su favor encuentra mejor comprador, puede devolver extrajudicialmente el dinero al primer comprador con la penalización pactada, y luego vendérselo al segundo comprador ya que el auto aprobando el remate se dictará a su favor.

X.- EL PAGO

Dentro del epígrafe del pago se diferencian distintos aspectos de los pagos que se verifican dentro de la subasta judicial.

El primero de los pagos es la consignación del 20 o 30 por ciento del valor de tasación de los bienes para tomar parte en la subasta por los licitadores, introduciendo la Ley la novedad de poder hacerlo mediante aval bancario, además de por la tradicional consignación en metálico.

El segundo de los pagos es el de la cantidad que resta para completar la postura, una vez se haya aprobado el remate.

El tercer pago es el pago al ejecutante y destino del remanente en cada uno de los casos siguientes:

1.- En los bienes muebles.

El precio del remate se entregará al ejecutante a cuenta de la cantidad por la que se hubiera despachado ejecución y, si sobrepasare dicha cantidad, el remanente se retendrá a efectos de la liquidación por el concepto de costas; satisfecho plenamente el ejecutante y pagada las costas, se entregará al ejecutado el remanente existente.

2.- En los bienes inmuebles.

El precio del remate se entregará al ejecutante al igual que en el caso anterior, pero el remanente se retendrá para el pago de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad; satisfechos los acreedores posteriores entonces el sobrante se entregará al ejecutado o tercer poseedor.

3.- En los inmuebles hipotecarios.

El precio del remate cubrirá la cantidad a que ascienda la cláusula de responsabilidad hipotecaria, es decir principal, intereses y costas dentro de la misma, el exceso se pondrá a disposición de los titulares de derechos posteriores sobre el bien hipotecado; el sobrante cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de la ejecución, satisfechos todos éstos créditos, el remanente se entregará al propietario del bien hipotecado.

En cuanto a los impuestos, dependiendo de si se trata de una nueva vivienda o de una vivienda usada, habrá de liquidarse el impuesto del I.V.A. o bien el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, respectivamente.

XI.- EL ACCESO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Regulado de forma distinta a la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil la nueva ley, deja en manos de los Secretarios Judiciales, el acceso formal del título al Registro de la Propiedad52 suprimiendo el incompresible visto bueno que vulneraba a lo dispuesto en la Ley Orgánica del Poder Judicial53.

La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil obliga al Secretario que el testimonio que se libre y sea el título de la inscripción no se limite exclusivamente al auto de aprobación de remate, sino que también se ha de hacer constar en él, sin necesidad de dictar ninguna otra o nueva resolución ya que solo se trata de constancia y no se impulso procesal aquellas circunstancias necesarias para la inscripción en el Registro de la Propiedad, así por ejemplo la consignación del precio, la obtención de un crédito por parte del remátente, etc.

XII.- LA NUEVA HIPOTECA SOBRE EL DERECHO DEL REMATANTE

Introducida por la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil en el apartado tercero de la disposición final novena54 establece la posibilidad de que sea objeto de hipoteca el derecho del rematante, ese derecho, que luego recaerá sobre el inmueble una vez satisfecho el precio del remate e inscribiendo el dominio a favor del rematante. En cuanto al procedimiento para llevarse a efecto, hay que tener en cuenta lo dispuesto en el articulo 670,6 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil55, en el que el Secretario Judicial debe de expedir directamente testimonio del auto de aprobación de remate dirigido al registro de la Propiedad, aún antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad con la que se expide.

La finalidad del precepto es facilitar a las personas el acceso al mercado inmobiliario, la dinámica de la combinación de todos estos artículos entiendo que persigue facilitar las cosas a los nuevos compradores mediante la siguiente dinámica una persona con recursos limitados para acceder a un bien inmueble puede tener el suficiente dinero para participar en la subasta pero no para pagar el resto del remate, con la hipoteca del derecho del rematante se persigue que una entidad financiera preste al postor el dinero para pagar el resto del remate con la garantía de haber hipotecado su derecho y una vez inscrita la finca. Lo cierto es que pienso que ninguna entidad financiera va a prestar ese dinero con esa sola garantía, ya que un auto aprobando el remate puede pasarle muchas vicisitudes, que se recurra, que se solicite nulidad de actuaciones, que se deje quebrar la subasta, etc. de hecho no tengo conocimiento que en la ciudad de Alicante se haya realizado alguna hipoteca de ese derecho.

1 Así el art. 637, establece que si los bienes embargados no fueran aquellos a que se refieren los artículos 634 y 635 (dinero, saldos, divisas convertibles, bienes cuyo valor nominal coincida con su valor de mercado, o que, aunque sea inferior, el acreedor acepte la entrega del bien por su valor nominal, acciones y otras formas de participación social), se procederá a su avalúo, a no ser que ejecutante y ejecutado se hayan puesto.

2 El art. 1.483 disponía, que si fueran muebles los bienes embargados, se procederá a su avalúo por peritos nombrados por las partes, y tercero en su caso por el Juez, a no ser que los interesados hubieren fijado en el contrato la cantidad por que, en su caso, debieran salir a pública licitación.

3 Así, el apartado segundo del art. 539 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece, que En las actuaciones del proceso de ejecución para las que esta Ley prevea expresamente pronunciamiento sobre costas, las partes deberán satisfacer los gastos y costas que les correspondan conforme a lo previsto en el artículo 241 de esta Ley, sin perjuicio de los reembolsos que procedan tras la decisión del tribunal sobre las costas.

Las costas del proceso de ejecución no comprendidas en el párrafo anterior serán a cargo del ejecutado sin necesidad de expresa imposición, pero, hasta su liquidación, el ejecutante deberá satisfacer los gastos y costas que se vayan produciendo, salvo los que correspondan a actuaciones que se realicen a instancia del ejecutado o de otros sujetos, que deberán ser pagados por quien haya solicitado la actuación de que se trate.

4 El art. 638,1 disponga que para valorar los bienes, se designará el perito tasador que corresponde de entre los que presten servicio en la Administración de Justicia. En defecto de éstos, podrá encomendarse la tasación a organismos o servicios técnicos dependientes de las Administraciones públicas que dispongan de personal cualificado y hayan asumido el compromiso de colaborar, a estos efectos con la Administración de justicia y, si tampoco pudiera recurrirse a estos organismos o servicios, se nombrará perito tasador de entre las personas físicas o jurídicas que figuren en una relación, que se formará con las listas que suministren las entidades Públicas competentes para conferir habilitaciones para la valoración de bienes, así como los Colegios Profesionales cuyos miembros están legalmente capacitados para dicha valoración.

5 El art. 1.484 disponía que del nombramiento de perito, hecho por el ejecutante se dará conocimiento al ejecutado que no esté en el caso del artículo siguiente (domicilio no conocido), previniéndole que dentro del segundo día nombre otro por su parte, bajo apercibimiento de tenerle por conforme con el nombrado por aquél.

6 De todos los Secretarios es sabido que era excepcional el nombramiento de perito por parte del ejecutado, del mismo modo Tomé Paulé en "Entresijos y defectos... cit., pág 11 "En el 99% de los casos el valor de estimación se fija exclusivamente por el perito designado por el ejecutante".

7 Puyol Montero, "El Procurador ante la ejecución procesal: Algunos criterios prácticos", Actualidad Civil 1.996-1, pág. 95 propone la creación del antiguo Proyecto Ministerial de Facultativos Forenses, o establecer concesiones administrativas a empresas dedicadas a dicha finalidad, de manera que de forma regular u organizada se presten estos servicios a los órganos judiciales y a las partes, de una manera barata ágil y eficaz.

8 Franco Arias, Just, "Comentarios a la nueva...", págs. 3267 "En cuanto a la posibilidad de solicitar la colaboración de organismos y servicios técnicos dependientes de las Administraciones Públicas, también habrá que esperar a ver los compromisos de colaboraciñón que dichos organismos estén dispuestos a suscribir. El Ministerio de Hacienda seguro que dispone de la posibilidad de atender a lo previsto pero habrá que ver su voluntad de colaborar. En virtud del art. 17 de la LOPJ, cabe preguntarse si no debería haberse establecido simplemente la obligación de colaborar a todos los organismos públicos que pudieran hacerlo si así lo pedía el tribunal."

9 El art. 545.4 párrafo segundo de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que el Tribunal decidirá por medio de providencia en los supuestos en que así expresamente se señale, y en los demás casos las resoluciones que procedan se dictarán por el Secretario Judicial a través de diligencias de ordenación.

10 El art. 431 en su párrafo primero establece que la primera designación se efectuará por sorteo realizado en presencia del Secretario Judicial, y a partir de ella se efectuarán las siguientes designaciones por orden correlativo.

11 El art. 342.3 acuerda que el perito designado podrá solicitar, en los tres días siguientes a su nombramiento, la provisión de fondos que considere necesaria, que será a cuenta de la liquidación final. El tribunal, mediante providencia, decidirá sobre la provisión solicitada y ordenará a la parte o partes que hubiesen propuesto la prueba pericial y no tuviesen derecho a la asistencia jurídica gratuita, que procedan a abonar la cantidad fijada en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones del tribunal, en el plazo de cinco días.

12 Así auto 39/02 de la Sección Sexta de 13 de Marzo de 2002, que en su razonamiento jurídico primero, dispone: "Como ya hemos dejado constancia anteriormente, el recurso de apelación que se ventila ante esta sala lo es por la no reposición de la providencia de 23 de julio de 2.001 dictada en la presente causa, dictada en trámite de ejecución de sentencia, y en la que se requiere a la parte actora y ejecutante a que consigne en la cuenta del Juzgado la cantidad de 50.000 pts. Que el perito Don José Poyatos Martínez ha solicitado con la finalidad de realizar la pericia para la que fue propuesto, que bno es otra que la de valoración de determinados bienes con el objeto de proseguir la vía de apremio.

La parte recurrente entiende que dicha provisión no es procedente al no ser equiparable la exigida para la prueba pericial a esta diligencia de avalúo de los bienes para la prosecución de la vía de apremio dentro de la fase de ejecución de sentencia. Esta materia ya ha sido resuelta por esta misma Audiencia Provincial de Alicante en su Sección Séptima, la que en auto 210/01, de 14 de diciembre de 2.001 se pronunció de la siguiente manera:"Se formula recurso alegando discrepancia con el Juzgador de instancia al entender el recurrente que tratándose de un perito que no actúa a instancia de parte, sino en virtud de mandato legal, tiene la consideración de Perito Judicial, por lo que sus honorarios deberán ser incluidos en la tasación de costas tal y como se establece en el artículo 242 nº3 de la Nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que en consecuencia, y siempre según la interpretación de la parte recurrente, no procede la consignación previa de dichos honorarios. Esta tesis debe de ser desestimada puesto que, obviando el hecho de que fue precisamente la parte apelante quien mediante escrito de fecha 26 de junio (folio 107) solicitó que por el Juzgado se nombrara "perito tasador" para proceder al avalúo de las fincas, refleja una visión sesgada del texto legal en el que se apoya. La recurrente cita con razón los artículos 638 y 242 nº3 de la Nueva Ley de Enjuiciamiento Civil para fundamentar su teoría, sin embargo olvida que en el mismo texto legal existen otros artículos, ya citados en la resolución recurrida, que también están referidos al mismo tema y que incluso no están tan distantes entre sí como los escogidos interesadamente por la recurrente para sostener su interpretación. En concreto el artículo 342, incardinado dentro del capítulo dedicado a los medios de prueba, y en el que se especifican los requisitos que se deben cumplir para la práctica de cada una de ellas, se dice en su punto tres que el perito designado podrá solicitar, en los tres días siguientes a su nombramiento, la provisión de fondos que considere necesaria, que será a cuenta de la liquidación final y que transcurrido dicho plazo sin que se hubiese depositado la cantidad establecida quedará eximido de emitir dictamen, sin que pueda procederse a nueva designación. En similares términos se pronuncia el artículo 539, referido a las costas y gastos de la ejecución, cuando en su punto segundo determina que en las actuaciones del proceso de ejecución para las que esta Ley prevea expresamente pronunciamiento sobre costas, las partes deberán satisfacer los gastos y costas que les correspondan conforme a lo previsto en el artículo 241 de esta Ley, sin perjuicio de los reembolsos que procedan tras la decisión del Tribunal sobre las costas; y se completa esta idea al afirmar que las costas del proceso de ejecución no comprendidas en el párrafo anterior serán a cargo del ejecutado sin necesidad de expresa imposición, pero, hasta su liquidación, el ejecutante deberá satisfacer los gastos y costas que se vayan produciendo, salvo los que corresponda actuaciones que se realicen a instancias del ejecutado o de otros sujetos, que deberán ser pagados por quien haya solicitado la actuación de que se trate. Estos artículos se complementan con el artículo 241, incardinado en el Título dedicado a la tasación de costas, cuando dice que, salvo lo dispuesto en la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita, cada parte pagará los gastos y costas de proceso causados a su instancia a medida que se vayan produciendo, incluyendo en el apartado 4º de forma expresa, en el concepto de costas, los derechos de los peritos, y añadiéndose en el punto segundo que éstos podrán reclamar sus créditos de la arte o partes que deban satisfacerlos sin necesidad de esperar a que el proceso finalice y con independencia del eventual pronunciamiento sobre costas que en éste recaiga; con lo cual se viene a confirmar e insistir en lamisca idea reflejada en los artículos primeramente citados. El artículo 242, también citado por la apelante, viene a completar todo lo hasta aquí expuesto al establecer que una vez que exista condena firme en costas, la parte que pida la tasación presentará con la solicitud los justificantes de haber satisfecho las cantidades, entre las que se podrá incluir las correspondientes a provisiones periciales cuyo reembolso reclame. Facultad que también se establece a favor de los propios peritos que tengan algún crédito contra las partes, refiriéndose lógicamente a aquello que no pudiera ser cubierto mediante la provisión, que podrán presentar minuta detallada de sus honorarios a los efectos de su cobro. Así pues todos los artículos citados se encuentran interrelacionados, sin que quepa entender los unos sin una obligada referencia a los otros, pues todos ellos se complementan mutuamente, lo cual a su vez no es más que una lógica consecuencia de la interpretación sistemática e integradora que ha de observarse en la aplicación e interpretación de cualquier precepto como parte integrante del conjunto normativo del que forma parte. Todo lo cual lleva a la conclusión de que los peritos están en su derecho de solicitar de la parte a cuya solicitud son nombrados, la provisión de fondos que entendieran necesaria a efectos de la práctica de la correspondiente pericia, y que les deberá ser abonada, con la advertencia de ser suspendida la pericia en caso contrario, y ello sin perjuicio e independientemente del posterior pronunciamiento en los que a las costas respecta, en que la parte podrá, en su caso, incluir lo que ya hubiese desembolsado en concepto de provisión pericial".

Como la cuestión es idéntica y además esta Sala comparte los argumentos dichos, en base a todo lo que antecede procede las desestimación del recurso plantado y la confirmación del auto recurrido."

13 Así dispone el art. 639.4 que hasta transcurrido cinco días desde que el perito designado por el tribunal haya entregado la valoración de los bienes, las partes y los acreedores a que se refire el artículo 658 podrán presentarse alegaciones a dicha valoración, así como informes, suscritos por perito tasador, en los que se exprese la valoración económica del bien o bienes objeto del avalúo.

14 Establece el art.639 in fine, que en caso de discrepancia el tribunal, a la vista de las alegaciones formuladas y apreciando todos los informes según las reglas de la sana crítica, determinará mediante providencia, sin ulterior recurso, la valoración definitiva a efectos de la ejecución

15 Que establece que podrá el tribunal, mediante providencia, a instancia de parte o de oficio, si lo considera necesario, nombrar un perito que dictamine sobre la efectiva producción de los daños y evaluación en dinero.

16 No son raros los supuesto en que la adjudicación de bien dista bastante de la cantidad fijada por el perito tasador.

17 María del Socorro de Alvaro Prieto "El procedimiento de ejecución del artículo 131 de la Ley Hipotecaria" en estudios jurídicos, Cuerpo de Secretarios Judiciales, Madrid 1.997, pág.21 cuando dice: "La naturaleza de este tipo, no es alcanzar una valoración real ya que no se trata de valorar pericialmente la finca, sino de señalar el "precio de salida" para que la subasta pueda comenzar a andar. Si ese tipo es alto o bajo es totalmente indiferente. Si resulta demasiado bajo, la dinámica de la subasta ya producirá las oportunas elevaciones. Y si resulta demasiado alto, para su corrección están, las subastas ulteriores, siendo incluso la tercera sin sujeción a tipo. Por otra parte los postores ya tienen en cuenta las circunstancias del caso y los precios del mercado para calibrar la oferta que pretendan hacer".

Rodríquez Ruiz de Villa, D., "Reflexiones sobre el avalúo y la subasta de bienes inmuebles en el anteproyecto de la Ley de Enjuiciamiento Civil", La Ley Núm.4-1998 pág. 1491 "A nuestro entender, el cálculo del valor real como tal, es una quiemera, a la que hay que tender, pero quimera, al fin y al cabo, siempre, por supuesto, que no nos encontremos ante la valoración de bienes objeto de un mercado transparente y con libre concurrencia, circunstancia que no existe, por supuesto, en el mercaod inmobiliario."

Domingo Barbera, "Consideraciones prácticas acerca del procedimiento de apremio sobre bienes inmuebles regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil" Revista Jurídica de Cataluña, 1985, pág. 66, estima que la peritación que se haga a través del Juzgado tiene un valor relativo, esto es, una mera referencia como punto de partida en el momento de licitar, porque el verdadero valor, el más aproximado posible a la realidad de dicho momento, es el que asignen los licitadores en sus respectivas pujas. Por ello considera intrascendente la intervención de acreedores posteriores y demás titulares registrales en el avalúo de los bienes.

18 De este modo el art. 643 establece que la subasta tendrá por objeto la venta de uno o varios bienes o lotes de bienes, según lo que resulte más conveniente para el buen fin de la ejecución. La formación de lotes le corresponderá al Secretario Judicial, previa audiencia de las partes. A tal efecto, ante de anunciar la subasta, se emplazará a las partes por cinco días para que aleguen lo que tengan por conveniente sobre la formación de lotes para la subasta.

No se convocará subasta de bienes o lotes de bienes cuando, según su tasación o valoración definitiva, sea previsible que con su realización no se obtendrá una cantidad de dinero que supere, cuando menos, los gastos originados por la misma subasta.

19 Dicho art. Dispone que las normas de esta Sección (De la subasta de bienes inmuebles) se aplicarán a las subastas de bienes inmuebles y a las de los bienes muebles sujetos a un régimen de publicidad registral similar al de aquéllos.

En la subasta a que se refiere el apartado anterior serán de aplicables las normas de la subasta de bienes muebles, salvo las especialidades que se establecen en los artículos siguientes.

20 Cuando el objeto de la subasta está comprendido en el ámbito de esta sección (subasta de bienes inmuebles o de bienes muebles sujetos a un régimen de publicidad similar al de los inmuebles), el tribunal librará mandamiento al Registrador de la Propiedad a cuyo cargo se encuentre el Registro de que se trate para que remita al Juzgado certificación en la que conste los siguientes extremos:

La titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado.
Los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado, en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se halla libre de cargas.

El Registrador de la Propiedad hará constar por nota marginal la expedición de la certificación a que se refiere el apartado anterior, expresando la fecha y el procedimiento a que se refiera.

21 Del mismo modo cabe resaltar la resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de fecha 12 de diciembre de 2.000 en la que admite que se acuerde en virtud de diligencia de ordenación o propuesta de providencia, asi "...La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil atribuye competencia a los Secretarios Judiciales en materia de actos procesales de comunicación, entre los que figuran los mandamientos para ordenar el libramiento de certificaciones, testimonios y cualquier actuación cuya ejecución corresponda a los Registradores de la Propiedad, Mercantiles, de Buques, de Venta a Plazos de Bienes Muebles, Notarios o Agentes de Juzgado o Tribunal (arts. 149 y 152), entre las cuales deben entenderse incluidas las anotaciones preventivas y sus prórrogas. El mandamiento podrá ser expedido por el Oficial del Juzgado en quien haya delegado el Secretario, de conformidad con el art. 485 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. En tal mandamiento deberá de constar la fecha de la resolución por la cual se ha acordado la práctica de la anotación, que podrá se adoptada por diligencia de ordenación o propuesta de providencia o auto a instancia del mismo Secretario Judicial o por auto judicial".

22 Dichos art. dispone: "Los actos de comunicación se realizarán bajo la dirección del Secretario Judicial, que será el responsable de la adecuada organización del servicio. Tales actos se efectuarán materialmente por el propio Secretario Judicial o por el funcionario que aquél designe..."

23 En sus fundamentos de Derecho señala: Vistos los arts. 122.1 C.E.; 279, 280.2 y 288 L.O.P.J.; 1,2,279 y 299 L.E.C.; 31 y 257 L.H. y Res. 28 junio 1989.

PRIMERO.- En el presente recurso se debate en torno a la competencia del secretario judicial para expedir un mandamiento en el que afirma que en los autos pertinentes, se ha acordado expedir al Registrador de la Propiedad mandamiento para que libre y remita certificación de cargas a que están afectas las fincas propiedad de los demandados en procedimiento ejecutivo, seguido por deudas de éstos, pues aquél niega que sirva de vehículo idóneo para la obtención de dicha certificación.

SEGUNDO.- La Ley Orgánica del Poder Judicial, en los particulares que ahora interesan y en aras de la agilidad y eficacia procesales, a la vez que establece que la Administración de Justicia se ejerce por jueces y magistrados, atribuye a los secretarios judiciales la actividad de documentación, comunicación y ordenación e impulso procedimental (arts. 1, 279, 280 y288 LOPJ), y a estas nuevas normas deben quedar supeditadas las reglas que, sobre mandamientos judiciales, establecen el art. 257 L.H. y demás disposiciones concordantes de la legislación hipotecaria.

TERCERO.- En el caso debatido, en el que la existencia del procedimiento de apremio ya consta en el registro por la anotación preventiva del embargo, el acto por el que se acuerda la expedición de la certificación de cargas entra dentro de los actos de documentación, cooperación, ordenación e impulso procedimental que son de la incumbencia del secretario conforme a lo previsto por la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por todo ello esta Dirección General HA ACORDADO REVOCAR el auto apelado y la nota del registrador.

24 El art. 658 establece que si de la certificación que expida el registrador resultare que el bien embargado se encuentra inscrito a nombre de persona distinta del ejecutado, el tribunal, oídas las partes personadas, ordenará alzar el embargo, a menos que el procedimiento se siga contra el ejecutado en concepto de heredero de quien apareciere como dueño en el Registro o que el embargo se hubiere trabado teniendo en cuenta tal concepto.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, si la inscripción de dominio a nombre de persona distinta del ejecutado fuera posterior a la anotación del embargo, se mantendrá éste y se estará a lo dispuesto en el artículo 662 (tercer poseedor).

25 En cuanto a la consideración de cargas hay que estar a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria (censos, gravámenes, hipotecas, derechos reales, anotaciones preventivas, titulares de desmembraciones de dominio, derechos condicionales, expectativas inscritas o anotadas, etc.)

26 El art. 659 establece que el registrador comunicará la existencia de la ejecución a los titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante, siempre que su domicilio conste en el registro.

A los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la expedición de la certificación de dominio y cargas no se les realizará comunicación alguna, pero, acreditando al tribunal la inscripción de su derecho, se les dará la intervención en el avalúo y en las demás actuaciones del procedimiento que les afecten.

Cuando los titulares de los derechos inscritos con posterioridad al gravamen que se ejecuta satisfagan antes del remate el importe del crédito, intereses y costas, dentro del límite de responsabilidad que resulte de Registro, quedarán subrogados en los derechos del actor hasta donde alcance el importe satisfecho, Se harán constar el pago y la subrogación al margen de la inscripción o anotación del gravamen en que dichos acreedores se subrogan y sus créditos o derechos respectivos, mediante la presentación en el Registro del acta notarial de entrega de las cantidades indicadas o del oportuno mandamiento judicial.

27 Regulada en el art. 657 que dispone: A petición del ejecutante, el tribunal se dirigirá a los titulares de los créditos anteriores que sean preferentes al que sirvió para el despacho de la ejecución para que informen sobre la subsistencia actual del crédito garantizado y su actual cuantía. Los acreedores a quienes se reclame esta información deberán indicar con la mayor precisión si el crédito subsiste o se ha extinguido por cualquier causa y, en caso de subsistir, qué cantidad resta pendiente de pago, la fecha del vencimiento, y en su caso, los plazos y condiciones en que el pago deba de efectuarse. Si el crédito estuviera vencido y no pagado, se informará también de los intereses moratorios vencidos y de la cantidad a la que ascienden los intereses que se devenguen por cada día de retraso. Cuando la preferencia resulte de una anotación de embargo anterior, se expresarán la cantidad pendiente de pago por principal e intereses vencidos a la fecha en que se produzca la información , así como la cantidad a que ascienden los intereses moratorios que se devenguen por cada día que transcurra sin que se efectúe el pago al acreedor y la previsión para costas.

Los oficios que se expidan en virtud de los dispuesto en le párrafo anterior se entregarán al procurador del ejecutante para que se encargue de su cumplimiento.

A la vista de lo que los acreedores a que se refiere el apartado anterior declaren sobre la subsistencia y cuantía actual de sus créditos, el tribunal, a instancia del ejecutante, expedirá los mandamientos que procedan a los efectos previstos en el artículo 144 de la Ley Hipotecaria (Todo hecho o convenio entre las pares, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal según los casos).

28 El art. 666 establece que los bienes saldrá a subasta por el valor que resulte de deducir de su avalúo, realizado de acuerdo con lo previsto en los artículo 637 y siguientes de esta Ley, el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas.

Esta operación se realizará por el Secretario Judicial desco9ntando del valor por el que haya sido tasado el inmueble el importe total garantizado que resulte de la certificación de cargas, o en su caso, el que haya hecho constar en el Registro con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del art. 657.

Si el valor de las cargas o gravámenes iguala o excede del determinado para el bien, el tribunal alzará el embargo.

29 Conforma a lo dispuesto en el art. 144 de la Ley Hipotecaria, que dispone: "Todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos".

30 Establece, que cuando por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que en el plazo de diez días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación.

En el anuncio de la subasta se expresará, con posible detalle, la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado, sis acreditase cumlidamente esta circunstancia al Tribunal de la ejecución.

El ejecutante podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, el tribunal declare que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya enejenado en la ejecución. La petición se tramitará con arreglo a lo establecido en el apartao 3 del artículo 675 (La petición de lanzamiento se notificará a lo s ocupantes indicados por el adquierinete, con citación a una vista dentro del plazo de diez días, en la que se podrán alegar y probar lo que consideren oportuno rrespecto de su situación. El tribunal, por medio de auto, sin ulterior recurso, resolverá sobre el lanzamiento, que decretará en todo caso si el ocupante u ocupantes citados no comparecieren sin justa causa) y el tribunal accederá a ella y hará, por medio de auto no recurrible, la declaración solicitada, cuando el ocupante u ocupantes puedadn considerarse de mero hecho o sin título suficiente. En otro caso, declarará, también sin ulterior recurso, que el ocupante u ocupantes tienen derecho a permanecer en el inmueble, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquiriente para desalojar a aquéllos.

Las declaraciones a que se refiere el párrafo anterior se harán constr en el anuncio de la subasta.

31 El art. 645 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone: A toda subasta se dará publicidad por medio de edictos, que se fijarán en el sitio destacado, público y visible en la sede del tribunal y lugares públicos de costumbre.

Además, a instancia del ejecutante o del ejecutado y si el tribunal lo juzga conveniente , mediante providencia se dará a la subasta la publicidad que resulte razonable, utilizando los medios públicos y privedos que sean más adecuados a la naturaleza y valor de los bienes que se pretenda realzar.

Cada parte estará obligada al pago de los gaastos derivados de las medidas que, para la publicidad de la subasta, hubieran solicitado, sin perjuicio de incluir enla liquidación de costas los gastos que, por este concepto, soporte el ejecutante.

32 El at. 667 establece que la subasta se anunciará con veinte días de anteñlación, cuando menos, al señalado para su celebración.

El señalamiento del lugar, día y hora para la subasta se notificará al ejecutado, con la misma antelación, en el domicilio que conste en el título ejecutivo.

33 De esta forma lo hemos interpretado los Secretarios Judiciales de Primera Instancia de Alicante reunidos en junta.

34 Así el art. 646 establece que en los edictos que se fijan en la sede del Juzgado o en los lugares públicos de costumbre, se incluirá pliego con todas las condiciones de la subasta, genrales y particulares, si las hubiere, y cuantos datos u circunstancias sean relevantes para el éxito de la subasta.

El contenido de la publicidad que se realice por otros medios se acomodará a la naturaleza del medio que, en cada caso, se utilice, procurando la mayor economía de costes, y podrá limitarse a los datos precisos para identificar los bienes o lotes de bienes, el valor de la tasación de los mismos, su situación posesoria, di fueran inmuebles de conformidad con lo dispuesto en el art. 661, el lugar y fecha de celebración de la subasta y la indicación del lugar o lugares en que se encuentren publicados los edictos.

35 Establece que el art. 668 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que la subasta de bienes inmuebles se anunciará con arreglo a lo previsto en el artículo 646, expresándose en los edictos la identificación de la finca, que se efectuará en forma concisa, la valoración inicial para la subasta, determinada con arreglo a lo dispuesto en el artículo 666 y los extremos siguientes:

Que la certificación registral y, en su caso, la titulación sobre elinmueble o inmuebles que se subastan está de manifiesto en la Secretaría.
Que se entenderá que todo licitador acepta copmo bastante la titulación existente o que no existan en títulos.
Que las cárgas o gravámenes anteriores, si los hubiere, al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos, si el remate se adjudicare a su favor.

36 Regulado en el art. 648 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al disponer:"Desde el anuncio de la subasta hasta su celebreción, podrán hacerse posturas por escrito en sobre cerrado y con las condiciones del artículo anterior.

Los sobres se conservarán cerrados por el Secretario Judicial y serán abiertos al inio del acto de la subasta. Las posturas que contengan se harán públicas con las demás, surtiendo los mismos efectos que las que se realican oralmente.

37 Cuando el adjudicatario hubiere hecho la postura por escrito y no asistiere al acto del remate, se le requerirá para que en el plazo de tres días acepte la adjudicación. Si no lo hiciere, perderá la cantidad consignada y se estará a lo dispuesto en los párrafos segundo y tercero del artículo 1.500.

38 Regulada en el art.652.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, establece que aprobado el remate, se devolverán las cantidades depositadas por los postores escepto la que corresponda al mejor postor, la cual se reservará en depósito como garantía del cumpllimiento de su obligación, y en su caso, como parte del precio de la venta.

39 El párrafo segundo del art. 1.500 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establecía que se devolverán dichas consignaciones a sus respectivos dueños, acto continuo del remate excepto al que correponda al mejor postor, la cual se reservará en depósito como garantía del cumplimijkiento de su obligación, y en su caso, como parte del precio de la venta.

40 El art. 1.506 que el ejecutante, podrá pedir que se celebre una tercera subasta sin sujeción a tipo.

En este caso, si hubiere postotr que ofrezca las dos terceras partes del precio que sirvió de tipo para la segunda subasta y que acepte las condiciones de la misma se aprobará el remate.

Si no llegase a dichas dos terceras partes, consuspensión de la aprobación del remate, es hará saber el precio ofrecido al deudor, el cual, dentro de los nueves días siguinetes, podrá pagar al acreedor liberando sus bienes, o presentar persona que mejore postura, haiendo el depósito prevenido en el art. 1500; o pagar la cantidad ofrecida por el postro para que deje sin efecto la aporobación del remate, obligándosele al propio tiempo a pagar el resto del principal y las costas en los plazos y condiciones que ofrezca y que, oído el ejecutante, podrá aprobar el juez. el incumplimiento de las obligaciones asumidas por el deudor dará lugar a una nueva subasta en las mismas condiciones que la tercera, sin que en ella pueda utilizar el deudor esta ultima facultad.

41 El art. 670 de la Ley de Enjuiciamiento Ciivl para los inmuebles, y de forma muy semejante excepto en los porcentajes con el art. 650 para los muebles establece que:

Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el tribunal, mediante auto, el mismo día o el día siguiente, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de veinte días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.
Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura igual o superior al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, aprobado el remate, se procederá por el Secretario Judicial a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas y, notificada esta liquidación, el ejecutante consignará la diferencia, si la hubiere.
Si sólo se hicieren posturas superiores al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se harán saber al ejecutante quien, en los veinte días siguientes, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por 100 del valor de salida. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate en favor de la mejor de aquellas posturas, con las condiciones de pago y garantías ofrecidas en la misma.
Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por 100 del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por 100 de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.
Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por 100 del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el tribunal, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. Cuando el tribunal deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente.
Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.
Cuando se le reclame para constituir la hipoteca a que se refiere el número 12.º del artículo 107 de la Ley Hipotecaria, el Secretario Judicial expedirá inmediatamente testimonio del auto de aprobación del remate, aun antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante.
En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor, podrá el deudor liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas.

42 De este modo el párrafo segundo del apartado primero del art. 652, establece que: "Sin embargo, si los demás postores lo solicitan, también se mantendrán a disposición del tribunal las cantidades depositadas por ellos, para que, si el rematante no entregare en plazo el resto del precio, pueda aprobarse el remate en favor de los que le sigan, por el orden de sus respectivas posturas".

43 En los derogados párrafos primero, segundo y tercero del art. 1500 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se establecía: "Para tomar parte en la subasta deberán los licitadores consignar previamente en el establecimiento destinado al efecto, una cantidad igual, por lo menos, al 20 por cien efectivo del valor de los bienes que sirva de tipo para la subasta, sin cuyo requesito no serán admitidos.

Se devolverán dichas consignaciones a sus respectivos dueños, acto continuo del remate exceptio la que corresponda al mejor postor, la cual se reservará en depósito como garantía del cumlpimineto de su obligación, y en su caso, como parte del precio de la venta.

También podrán reservarse en depósito a instancia del acreedor, las demás copnsignaciones de los postores que lo admitan y hayan cubierto el tipo de la subasta, a efectos de que si el primer adjudicatario no cumpliese la obligación, pueda aprobarse el remate a favor de los que le sigan por el orden de sus respectivas posturas. Las cantidades consignadas porr éstos se les devolverán una vez cunplida la obligación por el adjudicatario. La consignada por éste, se reservará en la forma ya los fines previstos en el apartado anterior."

44 Así dispone el art. 262 aue los que solicitaren dádivas o promesas par no tomar parte en un conci¡urso o subasta pública; los que intentares alejar de ella a los postores por medio de amenazas, dádivas, promesas o cualquier otro artificio; los que se concertaren entre sí con el fin de alterar el precio del remate; o los que fraudalentamente quebraren o abandonaren la subasta habiendo obtenido la adjudicación, serán castigados con la pena de prisión de uno a tres años de y multa de doce a veinticuatro meses, así como inhabilitaación especial para licitar en subastas judiciales entre tres y cinco años. Si se tratara de un concurso o subasta convocadospor las Administraciones o Entes Públicos, se impondrá además al agente y a la persona o empresa por él representada la pena de inhabilitación especial que comprenderá, en todo caso, el derecho a contratar con las Administraciones Públicas por un período de tres a cinco años.

45 El srt 669 en su apartado primero, dispones que para tomar parte en la subasta los postores deberán depositar, previamente, el 30 por 100 del valor que se haya dado a los bienes con arreglo a lo establecido en el artículo 666 de esta Ley. El depósito se efectuará conforme a lo dispuesto en el número 3.o del apartado 1 del artículo 647.

46 Así viene regulado en el art. 653 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dispones, que si ninguno de los rematantes a que se refiere el artículo anterior consignare el precio en el plazo señalado o si por culpa de ellos dejare de tener efecto la venta, perderán el depósito que hubieran efectuado y se procederá a nueva subasta, salvo que con los depósitos constituidos por aquellos rematantes se pueda satisfacer el capital e intereses del crédito del ejecutante y las costas.

Los depósitos de los rematantes que provocaron la quiebra de la subasta se aplicarán a los fines de la ejecución, con arreglo a lo dispuesto en los artículos 654 y 672, pero el sobrante, si lo hubiere, se entregará a los depositantes. Cuando los depósitos no alcancen a satisfacer el derecho del ejecutante y las costas, se destinarán, en primer lugar, a satisfacer los gastos que origine la nueva subasta y el resto se unirá a las sumas obtenidas en aquélla y se aplicará conforme a lo dispuesto en los artículos 654 y 672. En este último caso, si hubiere sobrante, se entregará al ejecutado hasta completar el precio ofrecido en la subasta y, en su caso, se le compensará de la disminución del precio que se haya producido en el nuevo remate; sólo después de efectuada esta compensación, se devolverá lo que quedare a los depositantes.

Cuando el rematante que hubiera hecho la designación a que se refiere el apartado segundo del artículo anterior deje transcurrir el plazo señalado para el pago del precio del remate sin efectuarlo, la persona designada para recibir la devolución del depósito podrá solicitar que el auto de aprobación del remate se dicte en su favor, consignando simultáneamente la diferencia entre lo depositado y el precio del remate, para lo que dispondrá del mismo plazo concedido al rematante para efectuar el pago, que se contará desde la expiración de éste.

47 Esta ha sido la postura que acordamos los Secretarios de Primera Instancia de Alicante reunidos en Junta.

48 El art. 647 en su apartado primero dentro del punto tercero dispone que cuando el licitador realice el depósito con cantidades recibidas en todo o en parte de un tercero, se hará constar así en el resguardo a los efectos de lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 652.

49 De este modo el apartado segundo del artículo 652 de la Ley de Enjuiciamiento Civil qu estable que las devoluciones que procedan con arreglo a lo establecido en el apartado anterior se harán al postor que efectuó el depósito o a la persona que éste hubiera designado a tal efecto al realizar el ingreso en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones. Si se hubiera efectuado esta designación, la devolución sólo podrá hacerse a la persona designada.

50 Conforme con al apartado tercero del arículo 653 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que establece que, cuando el rematante que hubiera hecho la designación a que se refiere el apartado segundo del artículo anterior deje transcurrir el plazo señalado para el pago del precio del remate sin efectuarlo, la persona designada para recibir la devolución del depósito podrá solicitar que el auto de aprobación del remate se dicte en su favor, consignando simultáneamente la diferencia entre lo depositado y el precio del remate, para lo que dispondrá del mismo plazo concedido al rematante para efectuar el pago, que se contará desde la expiración de éste.

51 Así lo dispone el apartado tercero del art. 647 de la L.E.C. :"Sólo el ejecutante podrá hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. La cesión se verificará mediante comparecencia ante el tribunal, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago del precio del remate.

La misma facultad tendrá el ejecutante en los casos en que se solicite la adjudicación de los bienes embargados con arreglo a lo previsto en esta Ley."

Será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Secretario Judicial, comprensivo del auto de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria.
El testimonio expresará, en su caso, que el rematante ha obtenido crédito para atender el pago del precio del remate y, en su caso, el depósito previo, indicando los importes financiados y la entidad que haya concedido el préstamo, a los efectos previstos en el artículo 134 de la Ley Hipotecaria.
A instancia del adquirente, se expedirá, en su caso, mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación.

Asimismo, se mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656, haciéndose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados.

También se expresarán en el mandamiento las demás circunstancias que la legislación hipotecaria exija para la inscripción de la cancelación.

53 Así el Artículo 281. 1. de la Ley Orgánica del Poder Judicial establece: "El Secretario es el único funcionario competente para dar fe con plenitud de efectos de las actuaciones judiciales, correspondiéndole también la facultad de documentación en el ejercicio de sus funciones, ostentando el carácter de autoridad.

54 El apartado tercero de la disposición final novena establece un nuevo derecho objeto de hipoteca, fijandolo en el derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio en favor del rematante, la hipoteca subsistirá, recayendo directamente sobre los bienes adjudicados.

55 Dicho artículo dispone: "Cuando se le reclame para constituir la hipoteca a que se refiere el número 12.º del artículo 107 de la Ley Hipotecaria, el Secretario Judicial expedirá inmediatamente testimonio del auto de aprobación del remate, aun antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante."

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